שילוב חוסים בחיי הקהילה באמצעות דיני התכנון והבניה
עו"ד צבי שוב ועו"ד דקלה מוסרי טל
ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה, דנה לאחרונה בבקשה להיתר בניה לשיפוץ ותוספת חדרים למבנה המשמש כמעון חוסים, הקיים זה כ- 40 שנה בשכונת מגורים בקרית טבעון, המוגדרת בתכניות החלות בייעוד "מגורים א'".
במעון קיימים 21 חדרי שינה, בהם מתגוררים 34 קשישים לא סיעודיים. הבקשה להיתר כללה תוספת שטח של כ-500 מ"ר למעון, שמשמעותה, בין היתר, הגדלה של מספר החוסים בעוד עד 15 איש ויצירת שטחים ציבוריים לדיירים הקיימים. הבקשה תואמת את אחוזי הבניה המאושרים בתכניות החלות.
לבקשה הוגשו התנגדויות השכנים, שטענו כי המעון גורם להם למטרדים שונים, ביניהם מפגעי רעש, לכלוך וריח. הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר, מן הטעם שמדובר ביצירת מטרד, שינוי אופי הסביבה והפרת האיזון הקיים בין השימושים השונים. עוד קבעה הועדה המקומית כי תוספת החוסים תגרום לעומסי תנועה ועומס על קווי הביוב. מבקשי ההיתר עררו על החלטה זו.
ועדת הערר דנה בבקשה, והחליטה לדחות את הערר, מן הטעם שהבקשה להיתר תגרום לציפוף השכונה בה מצוי המעון.
בבסיס החלטת ועדת הערר עומד סעיף 63א לחוק התכנון והבניה בו נקבע כדלקמן:
"63א. (א) יועדה בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון …ובלבד שבבנין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר מששה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בנין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא.
נוסחו של סעיף 63א, מקורו בהצעת חוק פרטית שהגיש כב' השר לשעבר יצחק לוי- הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 42) (מעונות למטופלים) התשנ"ד-1994 (להלן: "הצעת החוק") (הצ"ח 2333 5.12.1994). עיון בדברי ההסבר להצעת החוק מלמד כי לידת ההוראה, בתובנה החברתית, לפיה טיפול נאות באוכלוסיית חוסים מחייב שילובם בחיי קהילה רגילים, לרבות מגורים בתוך הקהילה. המחוקק יצא מנקודת הנחה כי בקשה להקמת מעון חוסים באזור מגורים, תיתקל ללא ספק בהתנגדויות מטעם בעלי נכסים סמוכים (התנגדויות מסוג NIMBY – Not In My Back Yard) ומשמעות הדבר הליכים סבוכים ומסורבלים בועדות התכנון ובתי משפט. את זאת ביקש המחוקק למנוע באמצעות הוראת סעיף 63א, כאשר הוסיף לרשימת השימושים המותרים על קרקע בייעוד מגורים, גם מעון חוסים ובכך קבע דין שווה להליכי רישוי בניה של בתי מגורים "רגילים" ושל מעונות חוסים, בייעוד מגורים.
גם בתי המשפט שנדרשו להוראת סעיף זה, קבעו כי זו מטרת הסעיף, כאשר הרציונל הוא, אכן, לאפשר שילוב אוכלוסיית החוסים, בחיי הקהילה, באמצעות הקלת הליכי הרישוי. נפנה בעניין זה החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים ת"א (כב' הש' ע. מודריק) בעת"מ (ת"א) 1817/08 יוסף נייסשלוס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ועיריית כפר סבא, וכן להחלטת בית משפט השלום בפ"ת בבש"א (פתח תקווה) 2894/07 ועדת התכנון והבניה ראש העין נ' תמי הררי ואח'.
ועדת הערר התייחסה בהחלטתה להוראת סעיף 63 א' לחוק התכנון והבניה וקבעה כי אמנם תוספת השימוש של מעון חוסים לייעוד של מגורים נועדה לאפשר את השתלבות החוסים בסביבת המגורים הקיימת. עם זאת, היא לא נועדה לבצע שינוי תכנוני רחב היקף, המאפשר ציפוף הדיור בשכונות. לפיכך, קבעה ועדת הערר כי על מעון החוסים לעמוד בהוראות הצפיפות של התכניות החלות. ועדת הערר בחנה את שאלת הצפיפות ומצאה כי לולא הוקם מעון לחוסים על הנכס, ניתן היה לבנות 6 מבני מגורים צמודי קרקע. ועדת הערר פנתה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומצאה כי בממוצע מתגוררים בכל יח"ד בקרית טבעון 5 עד 6 נפשות. אשר על כן, קבעה ועדת הערר כי המספר המקסימאלי של החוסים שניתן לאכלס במעון הוא 36 בלבד ולפיכך, קבעה כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר ודחתה את הערר.
נדמה כי ועדת הערר בהחלטתה ביקשה למצוא נקודת איזון בין הרצון לאפשר השתלבות החוסים בקהילה ובין רצונה לרצות את התושבים בשכונה, אשר ברי כי אינם מרוצים מקיומו של המעון בלב השכונה. עם זאת, לטעמנו, נקודת האיזון נבחרה כבר על ידי המחוקק, באותו סעיף 63א כאשר נמנע מלהגביל את מספר החוסים, במבנה שיועד כולו למטרת מעון. אנו סבורים כי החלטת ועדת הערר חוטאת לכוונת המחוקק ולרציונאל העומד בבסיס הסעיף.
למען הגילוי הנאות נציין כי משרד הח"מ הגיש עתירה על החלטת ועדת הערר בעניין זה. עתירה זו טרם נדונה.
