אישור טבלאות הקצאה = אישור תכנית או אישור פסק בורר

אישור טבלאות הקצאה = אישור תכנית או אישור פסק בורר 

 מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל

ברצוננו לשתף את קוראינו בסוגיה שנתקלנו בה לאחרונה. הנושא – הוראות סותרות בחקיקה, ביחס לאישור פסק בורר שניתן מכוח סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, שגורמות לתוצאה בלתי רצויה של ערכאות "מתחרות". ולהלן נפרט.

סימן ז' בפרק ג' לחוק התו"ב קובע הוראות ביחס לאיחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין.

תכנית זו, ככל תכנית, נתונה לאישור מוסד התכנון המוסמך (בתלוי באופי התכנית ובמהותה) ואותה הועדה היא הגוף המוסמך להכריע בכל עניין בקשר עם התכנית, כאמור, ולבסוף גם לאשר אותה. נציין כי גם הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכניות איחוד וחלוקה (ר' סעיף 62א(1) לחוק התו"ב וסעיף 121 לחוק התו"ב) וכיום רוב תכניות האיחוד והחלוקה מבוצעות בשני שלבים – השלב הראשון – תכנית "כתמים" בסמכות הועדה המחוזית לתו"ב שקובעת זכויות וייעודים במתחם האיחוד והחלוקה ולאחר מכן תכנית בסמכות הועדה המקומית – אשר מחלקת את הזכויות בין בעלי המקרקעין בתחום התכנית.

השוני העיקרי בין תכנית איחוד וחלוקה ובין תכנית מתאר "רגילה", הרלוונטי לענייננו, הוא העובדה שבתכנית איחוד וחלוקה, אחת מהמטלות של הגוף המתכנן (כאמור – לרוב הועדה המקומית) היא לבחון ולהכריע לא רק בענייני תכנון אלא גם בנושאי קניין – ביחס לזכויות הבעלים במצב נכנס (עובר לאישור התכנית) ולאחר אישורה – חלוקת הזכויות והמגרשים החדשים שנקבעו בתכנית, בין הבעלים (טבלאות איזון והקצאה). כאשר התכנית הנה ביוזמת הבעלים, אזי נושא זה לרוב מגובש ומוסכם בין הבעלים. אלא שתכנית איחוד וחלוקה ניתן ליזום גם ללא הסכמת הבעלים, כולם או חלקם ואז הנטל להכריע בעניין זה הנו על כתפי הועדה.

סעיף 122 לחוק התו"ב  מתייחס לסיטואציה פרטית זו של  איחוד וחלוקה – איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים – ונקבעו בו הוראות הרלוונטיות למצב ייחודי זה. מאחר וכאמור, אחד הנושאים שעל הועדה המוסמכת לבחון הנו שאלת זכויות הבעלים במצב נכנס ובמצב יוצא – שהנה שאלה שמאית בעיקרה, הוסמכו הועדות בסעיף 122 (4) להעביר את ההחלטה בדבר חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים לבורר חיצוני – שהנו – דרך קבע יש לומר ולא בכדי – שמאי מקרקעין מוסמך. וכלשון הסעיף:

"122.   חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה:

 (4)   מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית יחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המגרש החדש שהוקצה, או על קרבת מקומו למגרש הקודם, אולם רשאי מוסד התכנון לקבוע כי החלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית שהוכנה לפי סימן זה, תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המגרש והועדה המקומית; לא הסכימו בעלי המגרש והועדה המקומית על בורר מוסכם, ימנה אותו יושב ראש ועדת הערר בהתייעצות עם יושב ראש הועדה המחוזית; הבורר שמונה, בין בהסכמה ובין שלא בהסכמה, יקבע את שכרו ואת החייבים בתשלומו; הוא ינמק את החלטתו לגבי הזכאות כאמור אם דרש זאת מוסד התכנון או אחד הצדדים; על הבוררות יחולו הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח–1968, בכפוף להוראות סעיף זה;…"

וכאן אנו מגיעים לנושא הדיון דהיום –  באותה סיטואציה בה נדרשנו לנושא, הועדה המקומית הפקידה תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכותה ולאחר שהוגשו לה התנגדויות לתכנית, מינתה שמאי בורר, על פי סעיף 122(4) לחוק, להחליט בדבר אופן חלוקת הזכויות בין הבעלים. השמאי ערך שינויים בתכנית, כולל בשטחי וייעוד המגרשים, לאחר שקיבלה לידיה את הכרעת השמאי הועדה קיבלה את השינויים והתיקונים שהכניס השמאי ואישרה את התכנית.

בעקבות זאת, פנו חלק מבעלי הקרקע, בערר לועדת ערר לתו"ב על החלטת הועדה המקומית לאשר את החלטת שמאי המקרקעין וזאת בהתאם להוראות חוק התו"ב. זמן מה לאחר מכן, כפי שנתברר בדיעבד, פנו חלק אחר של הבעלים בבקשה לבית המשפט המחוזי, לאשר את "פסק הבורר" של שמאי המקרקעין, מכוח חוק הבוררות, כאשר כמשיבים להליך צורפו מוסדות התכנון (הלא נכונים – יש לציין) בלבד ולא צורפו יתר בעלי המקרקעין בתכנית. בית המשפט המחוזי שקיבל לידיו את הבקשה ומאחר ולא קיבל כל בקשה נוגדת לביטול פסק בורר – בהתאם לחוק הבוררות – אישר את פסק הבורר ונתן לו תוקף של פסק דין. וכך נוצרה סיטואציה שחלק מהבעלים שפעלו על פי הוראות חוק התכנון והבניה ועררו על החלטת הועדה המקומית שניתנה בתכנית, וסברו כי בכך שומרים הם על זכויותיהם – מצאו עצמם מתמודדים עם פסק דין של בית המשפט המחוזי, שכלל לא היו צד להליך, לא היו מודעים לו וממילא לא יכלו להתנגד לו – שאיין את הליכי הערר בהם נקטו ולכאורה רוקן אותם מתוכן. באותה סיטואציה הנושא נפתר (ולו בינתיים) שכן פסק הדין בוטל בהסכמה, לאחר שהוגשה בקשה לבית המשפט בעניין ולאור העובדה שלא כל המשיבים הרלוונטיים צורפו לבקשה לאישור פסק בורר. עם זאת, ברי כי בית המשפט יידרש ואולי אף מחוייב להידרש לבקשה לאישור פסק בורר שתוגש לו, וזאת בהתאם להוראות הסעיף. אלא, שכפי שראינו, בנסיבות אלה, בהן עסקינן בפסק בוררות, שניתן עפ"י סעיף 122(4) לחוק התו"ב ושעניינו בסוגיות תכנוניות מובהקות, וברור כי בעלי המקרקעין לא ויתרו על זכויותיהם המשפטיות בכל הנוגע לפסק הבוררות ובחרו לממשן באמצעות מוסדות התכנון, נראה כי קיימת בעייתיות רבה בסמכות "מקבילה" לאשר את פסק הבוררות באמצעות בית המשפט ובהליך "טכני" מעיקרו.

נציין כי הסוגיות המתעוררות כתוצאה מכך אינן פשוטות כלל ועיקר –  מהן ההשלכות/נפקות שיש לאישור בית המשפט בכל הנוגע ליתר ההליכים הננקטים בפני מוסדות התכנון עפ"י חוק התו"ב; האם נפגעת הזכות להגיש ערר, בגין דחיית התנגדות לתכנית לאחוד ולחלוקה, שבמסגרת הדיון בה מונה שמאי בורר; ומה בנוגע לסמכות הועדה לתכנון לאשר פסק בורר ונפקות האישור; והאם סמכות ביהמ"ש הנכבד לאשר פסק בוררות, לאחר שהוגש עוד קודם לכן ערר בגין אותו פסק בוררות ובעל הדין לא ויתר על זכויותיו בעניין  – האם אינה פוגמת בריבונות ועדת הערר בנושאים המובאים בפניה; לנושאים אלו אין תשובה בחקיקה וברי כי המחוקק לא נדרש לשאלות אלה.

אנו סבורים כי גישה לפיה ביהמ"ש מוסמך לאשר פסק בוררות, באופן שלא ניתן יהא להגיש הליכים נוספים בגין פסק הבוררות, עפ"י חוק התו"ב, ובהתאם לכך אף לא ניתן יהא למעשה להתערב עוד בהחלטות של שמאים בוררים – הינה בלתי הגיונית ובלתי רצויה, הגם שעשויה היא לגרור אחריה החלטות סותרות של ערכאות שונות ביחס לאותו פסק בורר, ובמיוחד לאור העובדה שבהליכים לפי חוק התו"ב נבחן פסק הבורר לגופו ואילו הליך לאישור פסק בורר – הנו הליך כמעט טכני, אשר בוחן פגמים בהתנהלות הבורר בלבד ואינו נדרש לתוכנו של פסק הבורר.

בעניין זה יש לציין כי הבעיה קיימת ביתר שאת כשהשמאי הבורר אף מורה על שינויים בתכנית, ובכך למעשה לפי הגישה שבית המשפט מאשר את הכרעתו כסופית וללא התערבות מקצועית, מאויין מעמד רשויות התכנון בתכנית.

לכך יש להוסיף, כי אף בפרקטיקה הנוהגת, ועדות הערר נדרשות חדשות לבקרים לדון בעררים שהוגשו לפתחן בגין אישורן של תכניות, שבמסגרת ניהול הליכי ההתנגדות בגינן ניתנו הכרעות של שמאים בוררים עפ"י סעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה.

אנו סבורים כי על המחוקק להידרש לעניין בהקדם ולמצוא פתרון ראוי ומיידי לאנומליה שנוצרה.