תכנית השימור של תל-אביב : שימור = מיתוג?
מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל
תוכנית תא/2650/ב', תוכנית השימור לתל אביב, פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים 5846 מיום 4.9.2008 , לאחר שנים רבות של תכנון בורסיות שונות, ואינספור מתנגדים, התוכנית קבעה רשימה של 981 מבנים המיועדים לשימור, והטילה עליהם מגבלות שונות, ביניהן איסור הריסת המבנה, החובה לשמר את המבנה, מגבלות על הבניה בתחומי המגרש ועוד (כאשר קיימת אבחנה בין שימור מחמיר ושימור שלא בהגבלות מחמירות על הגדרותיו השונות) ומנגד העניקה תמריצים שונים.
בעקבות אישור התכנית הוגשו על ידי חלק מבעלי הנכסים, תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בטענה כי המגבלות שהטילה התכנית על המבנים לשימור, גרמו לירידת ערך המקרקעין. כתגובה, ואולי כטקטיקה מונעת, החלה הועדה המקומית לתו"ב תל-אביב להוציא דרישות להיטלי השבחה בגין התכנית בעת מימוש זכויות, כאשר טענתה היא כי תכנית השימור השביחה את הנכסים שנקבעו לשימור, בין היתר בכך שמיתגה את אותם כ"בניינים לשימור" (נציין כי בתחילה החתימה הועדה את המממשים על מסמך בו יתחייב הבעל שלא לתבוע פיצויים כנגד ויתור על דרישת היטל ההשבחה, אולם אחר עלה התיאבון והוצאו דרישות).
במאמרנו זה לא נתייחס למחלוקת השמאית/העובדתית המתייחסת להגבלות השימור מחד ולהטבות /תמריצים שניתנו על ידי התכנית מאידך, על מנת להקטין הפגיעה, מחלוקת זו הינה מחלוקת עובדתי ת ושמאית ואמורה להיבדק עובדתית באופן כללי, וכן בהתייחס לכל מקרה ומקרה, אנו נתייחס כאן במאמר מקוצר זה אך ורק להיבט מרכיב "המיתוג".
"בקליפת האגוז" נציין כי הועדה המקומית מסתמכת בעת הצגת עמדת ההשבחה על מאמרים מקצועיים שנערכו בחו"ל ועל תוצאות מחקר שנערך במדינת טקסס ארה"ב בשנת 2001, לעניין מיתוג מבנים לשימור. על פי המחקר עליו מסתמכת הועדה המקומית, ערכם של בניינים לשימור גבוה בשיעור שבין כ- 5% – כ- 20% מערך המבנים שאינם מיועדים לשימור.
עם כל הכבוד, הח"מ סבורים כי עמדתה של הועדה המקומית על שלל יועציה בעניין זה מוטעית. ראשית, בארץ לא נערך מחקר דומה למחקר עליו מתבססת הועדה המקומית ואין לדעת אם ההשפעה של השימור על דעת הקהל והגברת הדרישה למבנים לשימור, תהיה דומה במשהו להשפעה במדינת טקסס, ארה"ב. שנית, אין חולק לצורך ענייננו, כי הבניינים שהועדה המקומית החליטה על שימורם הינם מבנים בעלי ערך היסטורי ו/או ארכיטקטוני, אשר מייחדים אותם ממבנים אחרים. אלא שאיכויות אלה היו לאותם מבנים נבחרים, גם עובר לקביעתם כמבנים לשימור בתכנית השימור. תכנית השימור לא היא שהעניקה להם את האיכות הייחודית ואת הערכים המוספים העומדים להם, מכוח מיקומם, טיב התכנון הבניה וההיסטוריה. בעלי הקרקעות יכולים היו לשמר את אותם מבנים, אם חפצו בכך ולו היה זה מהלך בעל הגיון כלכלי, גם לולא תכנית השימור וללא המגבלות שהיא מטילה.
למעשה, לעניין המיתוג הרי כל שתכנית השימור עושה הוא להטיל מגבלות ודרישות על בעלי אותם מבנים ייחודיים. מטרתה של התכנית ברורה – למנוע את הריסת ושינוי המבנים, אלא שבכך היא כובלת את בעלי המבנים למבנה הקיים על החלקה (בין אם קיים לו ביקוש וערכו עלה, בין אם לאו), לפיכך, לטעמנו, קביעת נכס כמיועד לשימור בהכרח פגעה בנכס והורידה מערכו. ממילא אין ולא ניתן לראות בקביעת בניין לשימור, כמשביחה את ערך הנכס.
זאת ועוד. כידוע, השבחה במקרקעין, כמו גם הפגיעה בהם, נבחנת ביחס לתכונות "מקרקעיות". תכונות שיכולות לבא לידי ביטוי כמובן בהוספת זכויות או הוספת שימושים שלא היו קיימים קודם לתכנית "המשביחה" או אף הוספת מרכיב של "זמינות" לדוגמא שלא היה קודם לכן ואולם בענייננו עמדת הועדה המקומית ת"א הינה כי גם על עצם הכללת הנכס ברשימה המיועדת לשימור לבדה יש בכדי להשביח את הנכס באופן המחייב בהיטל השבחה, לדעתנו בעניין זה עשתה הועדה צעד גדול מדי קדימה ואין מדובר בהיטל השבחה כלל.
מאחר וידוע לכל העוסקים במלאכה כי היטל השבחה מתכנית מחד ופיצויים על פי סע' 197 לחוק מאידך, הינם שני הצדדים השונים של תכנית, משביחה או פוגעת, הרי שידוע לנו כי עמדת הרשויות הנתמכת כיום בפסיקה הינה שלא ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך, בגין פגיעה שאינה "בתכונות המקרקעין" על ידי נטילת שימושים או הגבלות ועוד (וקיימת שורה של פסקי דין בהן נדחו תביעות לפיצוי ירידת ערך, מן הטעם שלא דובר בתכונת מקרקעין – כמו למשל אובדן רווחים של תחנת דלק בגין שינוי תוואי כביש וכד' תוך הגדרת הפגיעה "נזק כלכלי גרידא") הרי שלא ניתן לדרוש היטל השבחה בגין תכנית שכביכול מוסיפה, גם אם הדבר כך, "ערך כלכלי נוסף גרידא".
לפיכך לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין עליית ערך הקרקע, שלא בעקבות השבחת תכונות המקרקעין. כלומר, אף אם נמצא כי המיתוג העלה ערכם של המבנים לשימור, אזי – לא ניתן לדרוש בגין כך היטל השבחה, שהרי ברי כי "מיתוג" אינו תכונה במקרקעין, מיתוג זה יכול לנבוע מתכנית אולם גם מאופנה קיימת בה מבוקשים נכסים לשימור, או לנבוע מעצם הכרזת אונסקו על אזור, ברי הוא כי הכרזה זו אינה מחייבת תשלום היטל השבחה, כך גם הכללה ברשימה אינה יכולה לגרום לחיוב בהיטל השבחה.
רק לשם הדוגמא, לפי גישה זו, הכנת תכנית בניין עיר שתבחר נכסים ותכנה אותם "הבתים המוזנחים בעיר", תהווה תכנית פוגעת המחייבת בפיצויי ירידת ערך, תחייב בפיצויים למרות שלא עשתה כל שינויי בתכונות המקרקעין, קבלת עמדה זו תוביל ועדות ליזום תכניות שונות של "הבתים היפים בעיר", "הבתים הנחשבים בעיר" ועוד, על מנת לקבל היטל השבחה, וברי כי האמור אינו סביר.
מאז החלה הועדה המקומית לדרוש היטלי השבחה, נבחנה טענת הועדה המקומית בדבר מיתוג במספר הליכי שמאות מכרעת בעניין היטל השבחה. לצערנו, חלק מהשמאים, קיבלו את גישת הועדה המקומית וקבעו כי ניתן לגבות היטלי השבחה בגין "מיתוג". עם זאת, ישנם מספר שמאים שאוחזים בדעה הפוכה ואף פסקו כאמור תוך דחיית עמדת הועדה, ככל הידוע טרם התקבלו החלטות כאמור בתביעות ירידת הערך שעומדות בועדת הערר וכמו כן הנושא טרם הגיע להכרעתו של בית המשפט המוסמך (למרות שקיימות כבר הכרעות לגבי תכניות קודמות, לרבות בת"א, בהן נפסקו פיצויים בגין תכניות שימור למיניהן). לא נותר לנו אלא להמתין ולראות לאן יתפתחו הדברים והשנים הבאות יחדשו לנו.
* גילוי נאות- הח"מ מייצגים בעלי נכסים למול הועדה המקומית בעניין תכניות השימור.
