אי תיאום בנושא מיסוי הנדל"ן – יד ימין אינה יודעת מה יד שמאל עושה וההפך

אי תיאום בנושא מיסוי הנדל"ןיד ימין אינה יודעת מה יד שמאל עושה וההפך /יפעת בן אריה וצבי שוב, עו"ד

חודש ימים וקצת חלף, מאז הודיעה הממשלה על שורה של צעדים שנועדו להגביר את היצע הדירות בטווח הקצר, תוך הוזלת מחירי הדירות והסטתן מדירות השקעה לדירות עבור זוגות צעירים לתק' של שנתיים, וזאת נוכח מצוקה נוראית בהיקף היצע הדירות הקיימות, ומתוך מגמה לרסן ולבלום את עליית מחיריהן.

לצורך המטרות הנזכרות, הודיע משרד האוצר ביום חמישי האחרון (16.12.10) על מספר שינויים שיובילו לכיוון המגמה הנעלה, כשצעד ראשון הינו, העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה (קרי: דירה שנייה ומעלה). כך למשל נקבע, כי בשנתיים הקרובות, מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה יהיה 5% מהשקל הראשון (במקום 3.5% כפי שהיה עד עתה); לדירה בעלות 1-3 מיליון שקל המס יהיה 6% (במקום 5% עד עתה) וכיוצ"ב, כאשר יש בהעלאת מס הרכישה כדי לספק תמריץ למשקיעי הנדל"ן להמתין עוד שנתיים עם רכישות דירות נוספות, ובכך למעשה יוקטן הביקוש לדירות ואלו יוותרו לטובת הזוגות צעירים.

כמו כן, כידוע מי שמוכר דירה נוספת, עליו להמתין ככלל תק' של 4 שנים בטרם יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח, אלא, שצעד נוסף לעבר התכלית האמורה קובע, כי יינתן פטור ממס שבח למשך שנתיים במכירת דירות להשקעה (החל מהדירה השנייה ואילך) וזאת, אף אם טרם חלפו ארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת. בצעד זה, יש להוות תמריץ למשקיעי הנדל"ן למכור דירותיהן, ובכך בהתאמה להביא להגדלת היצע הדירות הקיימות, בניגוד לדירות חדשות שמחיריהם אמירים ושאינם יכולות בשל כך ליתן בהכרח, מענה לצורכיהם של הזוגות הצעירים בעת קניית דירתם הראשונה.

 

לצד שינויים מוצעים אלו, יש להזכיר כי בתקופה האחרונה מקודמת בכנסת הרפורמה בחוק התכנון והבניה שאושרה לעת עתה בקריאה ראשונה, ומתייחסת בין השאר לנושא של תשלום היטל השבחה, שהינו כאמור סוג היטל המוטל על עליית ערכם של המקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה- כמו תכנית בניין עיר. יוער כי  חלק מהשינויים שנקבעו ברפורמה הינם משמעותיים ביותר ועלולים להגדיל את תשלום היטל ההשבחה לעין ערוך ובעשרות אחוזים, ובכך לסתור עקרונות יסוד של היטל ההשבחה לפיהם, השבחה צריכה להיות רק על התעשרות בפועל.

כך למשל ניתן לראות שינוי מוצע במסגרת הרפורמה, המתייחס למועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, שיש בו להגדיל את תשלום ההיטל, באופן זה, שבניגוד לעבר, ההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה (קרי: אישור תכנית ועוד) כפי שהיה עד כה, אלא, ההיטל יחושב בהתייחס למועד המימוש (קרי: מועד קבלת היתר בניה; התחלת השימוש; העברת הנכס לאחר). בכך קיימת בעייתיות שכן, מועד המימוש לא ישקף את רמת המחירים האמיתית, שהרי במקרים רבים קורה כי תוכנית מתאשרת שנים רבות קודם לכן (לעיתים טרם אינפלציה, ירידת מחירי השוק וכד'). כן הוצע במסגרת הרפורמה כי ינוטרל נושא הפוטנציאל מחישוב השווי ערב התכנית, נתון נוסף שגם עשוי להשפיע על גובה תשלום היטל ההשבחה.

נכון הדבר כי היטל ההשבחה מוטל ככלל על המוכר (למעט הסכמה אחרת שבין המוכר לרוכש) , עם זאת, הגדלת היטל ההשבחה לטעמנו, תביא בהכרח להגדלת מחירי הדירות בצורה משמעותית שכן, נק' ההנחה היא שהמוכר/הקבלן יגלם במסגרת מחירי הדירות גם את רכיב היטל ההשבחה שעליו לשלם לידי הרשות.

לדעתנו, ההסדר המוצע בעניין מס הרכישה ומס השבח לשם המטרה הנעלה כמצוין לעיל, אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם חלק מהשינויים המוצעים ברפורמה המקודמת בכנסת בתק' זו, על פיהם נראה, כי בפועל יש כדי לרוקן מתוכן את התכלית שלשמה פועלת הממשלה בימים אלה. באשר, גם אם היצע הדירות יגדל עקב פטור שמציע ההסדר לעיל, עדיין מחירי הדירות צפויים להיות גבוהים בשל מיסים אחרים כדוגמאת היטל ההשבחה הצפוי לייקר את מחירי הדירות, עובדה שקרוב לוודאי תמנע מאנשים לרכוש דירות.

לסיום נציין כי מטרת ה"על" ששמה לה הממשלה לשם הגברת היצע הדירות בטווח הקצר, תוך הוזלת מחירי הדירות והסטתן מדירות השקעה לדירות עבור זוגות צעירים הינה מבורכת, עם זאת, יש לדאוג כי נושא המיסוי הנדל"ן הכולל בחובו חלק גדול ממרכיב שווי הדירה, מיסים, אגרות והיטלים, ייבחן על כל רכיביו ונתוניו, שכן, התייחסות חלקית עשויה להביא לכך שההסדר המוצע יהפוך ל"אות מתה".