היטל השבחה – מה שחשוב שכל עורך דין העוסק בנדל"ן ידע

היטל השבחה – מה שחשוב שכל עורך דין העוסק בנדל"ן ידע

עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

עורכי הדין העוסקים בתחומי המקרקעין בכלל ותכנון ובנייה בפרט, וודאי שמעו כי בתקופה האחרונה מקודמת בכנסת הרפורמה בחוק התכנון והבניה שאושרה לעת עתה בקריאה ראשונה והועברה לדיון בועדות, (להלן:"הרפורמה") ומתייחסת בין השאר לנושא של תשלום היטל השבחה, שהינו כאמור סוג מס המוטל על עליית ערכם של מקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה כמו תכנית בניין עיר. כאשר לפי המצב הקיים כיום, התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן:"חוק התו"ב") היא שמסדירה את הנושא הנדון.

אמנם, הרפורמה עוכבה מעט לאחרונה, אולם למיטב הידיעה בקרוב צפויה היא להיות מקודמת מחדש, על כן, ראינו לנכון לסקור את עיקרי השינויים המהותיים שהרפורמה מציעה תוך עמידה על המצב הקיים לעומת המתוכנן, וזאת בכדי שהעוסקים בתחום יוכלו לקבל החלטות מושכלות בתכנון צעדיהם!

השינויים המוצעים ברפורמה הינם נרחבים ומהותיים ביותר, חלקם משקפים את פסיקת בתי המשפט שהתהוותה בשנים האחרונות וחלקם נועדו "להעלים" פסיקה שהינה נוגדת את עמדת הרשויות ופוגעת ב"קופה הציבורית".

כפי שיובא להלן, אנו סבורים כי חלק מהשינויים משמעותיים ועלולים להגדיל את תשלום היטל ההשבחה לעין ערוך במאות אחוזים ובכך לסתור עקרונות יסוד של היטל ההשבחה לפיהם השבחה צריכה להיות רק על התעשרות בפועל, שינויים שחשוב שכל העוסק בתחום יהא מודע להם.

כך למשל ניתן לראות שינוי מוצע במסגרת הרפורמה, המתייחס למועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, שיש בו להגדיל את תשלום ההיטל, באופן זה, שבניגוד לעבר, ההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה (קרי: אישור תכנית ועוד) כפי שהיה עד כה, אלא, ההיטל יחושב בהתייחס למועד המימוש (קרי: מועד קבלת היתר בניה; התחלת השימוש בפועל; העברת הנכס לאחר).

כלומר, החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה חל במועד הקובע כמפורט לעיל בעוד שיום המימוש –יום תשלום ההיטל בפועל יכול לחול שנים רבות לאחר היום הקובע.

כמו כן, בהתאם להלכת "פמיני" (רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, נקבע כי כאשר אושרו על אותם מקרקעין מספר תוכניות משביחות שלא שולם בגינן היטל נקבע כי יש לעקוב ולחייב לפי ערכי הקרקע במועד אישורן של כל אחת מהתוכניות המשביחות ("שיטת המדרגות"), אלא, שבשינוי המוצע ברפורמה דרך החישוב משתנה באופן שמועד המימוש ייקבע כמועד הקובע ולא מועד אישור התכניות.

זאת ועוד, אנו סבורים כי עצם העובדה שההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה אלא למועד המימוש- הינה דבר בעייתי שכן, המועד הקובע לא ישקף את רמת המחירים האמיתית, שהרי במקרים רבים קורה כי תוכנית מתאשרת שנים רבות קודם לכן (לעיתים טרם אינפלציה, ירידת מחירי השוק וכדו'). במצב דברים זה נראה כי הקשר בין תכליתו של היטל ההשבחה לבין התוצאה אבד.

שינוי נוסף שמוצע ברפורמה מתייחס לסוגיית הריבית. כידוע, כיום לפי החוק, לנישום אשר מאחר בתשלום ההיטל ממועד המימוש כאמור לעיל, מצטברת ריבית פיגורים גבוהה בשיעור של 9% לשנה בנוסף למדד. לדידנו ואף לפי קביעות בתי משפט השונים ריבית זו הינה ריבית עונשית מובהקת, אשר מטרתה ברגיל למנוע מנישומים לחמוק מתשלום בזמן. אלא, שהרפורמה מציעה לאמץ לכאורה את אשר נקבע ע"י כב' הש' מנהיים בע"א (ראשל"צ) 154/06 ד"ר גרינשטיין ראובן נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נתניה, ובשורה של פס"ד נוספים את הקביעה לפיה מירוץ ריבית פיגורים על היטל ההשבחה יחל ממועד דרישת התשלום הסופי והמחייב בסיום ההליכים, זאת בניגוד למצב הקיים לפיו, החל ממועד המימוש מתווספת ריבית פיגורים. כמו כן, הריבית תהא מעתה, כמקובל, ריבית חשב כללי לאורך התקופה, ורק בעת איחור- ריבית חשב כללי פיגורים.

לדידנו יש לברך על שינוי זה המוצע ברפורמה שכן הותרת החוק ללא שינוי זה תמשיך לגרום לעוול רב בקרב נישומים הפועלים על פי דין.

כן נתנה התייחסות במסגרת הרפורמה לנושא העקרונות אותן יש להביא בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה. כידוע, שומת ההשבחה משווה בין שני מצבים זה שלפני התכנית המשביחה (אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג) וזה שלאחריו, כאשר הכלל החל כיום הינו, כי יש לחשב את שווי המקרקעין במצב החדש וממנו לנכות את השווי במצב הקודם, כמו כן, בהתאם להלכת ביהמ"ש עליון בעניין ע"א 4487/01 הו"מ לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק, הרי שבעת עריכת השומה יש להביא בחשבון במצב הקודם מרכיבים תכנונים שונים כמו גם ציפיות השוק ועלייה כללית של ערך המקרקעין הנובעת ממיקום המקרקעין וקרבתם לשטחים בנויים.

אולם לפי המוצע ברפורמה, החישוב ייערך ע"י השוואת שווי המקרקעין במועד הקובע אילולא חלה עליהם התכנית המשביחה לבין שווים עפ"י המצב התכנוני הנוכחי. בנוסף, ינוטרל נושא הפוטנציאל מחישוב השווי ערב התכנית, נתון נוסף שלטעמנו גם עשוי להשפיע על גובה תשלום היטל ההשבחה.

במאמר זה עמדנו על עיקרי השינויים המוצעים ברפורמה בנושא היטל ההשבחה, שעל חלקם יש לברך, בייחוד בשינויים של חקיקה ותיקה שאינם תואמים למצב הנדרש כיום כגון: הנושא של ריבית הפיגורים וכויוצ"ב. עם זאת, נראה כי מלאכת המחוקק לא תמה ונדרשים תיקונים ושינויים נוספים לנוסח המוצע כיום, באשר הותרת המצב על כנו, כגון נושא של הפיכת מועד המימוש למועד הקובע, עשויה לטעמנו להגדיל את עלות היטל ההשבחה לאין שיעור בלא הצדקה, וכפועל יוצא להביא לפגיעה בקניינו של הפרט.

לנו נראה כי לאור חשיבות הנושא והשלכותיו המרובות ישנו צורך לקיים דיון מעמיק ומחודש ולוודא כי אין מדובר בשינוי רטרואקטיבי שגורם לפגיעה המוגנת בחוקי היסוד דבר שיש בו להשפיע על כל אזרח במדינה המחליט לממש את זכויות הבניה בעצמו ו/או למכור מקרקעיו לאחר.