עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 33


מאמר בנושא:

 הוראת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה – מגישה מצמצמת לגישה מרחיבה?

[בעקבות ע"א 6539/09 הועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' כמאל מוחמד נסאר שניתן ביום 4.4.12]

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

עיריות


הצעת חוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 128) (עיריות איתנות), התשע"ב-2012, הצח 444, מיום 6.3.12 ע' 444

 מנהל

 הצעת חוק רשות מקרקעי ישראל (תיקון מס' 9), התשע"ב-2012

  עורכי דין – שכ"ט

 

במקרים מסוימים עו"ד יהא רשאי לקבל שכ"ט בדרך של קבלת "זכויות שותף"

[כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) (תיקון)  התשע"ב 2012 ]

 עדכוני פסיקה:

 

הפקעה


ע"א 6534/10 אברהם ששון נ' רשות הפיתוח


אין להחיל את הלכת קרסיק על הפקעה שנעשתה
מכוח חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג -1953

תכנון ובניה – הליכי תכנון


עת"מ 30828-10-11 סביתאני נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים ואח'


תכנון נקודתי בשטח שאין בו תכנון כולל מאושר, אינו ראוי מבחינה תכנונית, אולם ככל שחולף הזמן, יתכנו נסיבות בהן יהיה זה בלתי סביר/מידתי למנוע מבעל מקרקעין לעשות שימוש בנכס ולאשר תכנית נקודתית לגביה, אך מן הטעם, שהרשות אינה עושה שימוש בסמכויותיה והאזור בו הוא נמצא טרם תוכנן על ידה.

זכויות בניה – בתים משותפים


ע"א תא (ת"א) 1033/09 איתי אנגל ואח' נ' גילה הרץ ואח'   

 

מעמדם הקנייני של "זכויות בניה" בבית משותף והזיקה שבין הצמדת גג הבית המשותף לדירה מסויימת לבין הבעלות בזכויות הבנייה שניתן לנצלם

 דייר מוגן


תא (י-ם) 10852/05 הקדש ציפורה והרב מאיר מייזל ואח' נ' איסמעיל עלי ווזווז ז"ל ואח'

עזיבתו של דייר מוגן את הנכס בו הפעיל את עסקו והפעלת העסק באמצעות אחר מהווה עילה לביטול ההגנה המוקנית לו מכוח חוק הגנת הדייר


תביעת פיצויים לפי סע' 197

 

ערר 303-307/08 ראובן דבש ואח' נ'  הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר ואח'


א. אי הגשת תביעת ירידת ערך בגין תמ"א במסגרתה התגבשה הפגיעה, איננה שוללת הגשת תביעת ירידת ערך בגין התת"ל אשר במסגרתה התגבש שיעור הפגיעה.

ב. משהוכחה על ידי העוררים עצם הפגיעה לא תישלל תביעתם על הסף הגם שלא עמדו בנטל הוכחת שיעור הפגיעה.

ג. בקביעת שיעור פגיעה מתכנית יש לקחת בחשבון "עננות תכנוניות" בגין תכניות קודמות שהיה בהן כדי להשפיע על ערך המקרקעין במצב הקודם.

מאמר


הוראת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה – מגישה מצמצמת לגישה מרחיבה?

 

עוה"ד צבי שוב, דקלה מוסרי טל

בית המשפט העליון עשה לאחרונה צעד משמעותי בהכרה בזכויותיהם של בעלי קרקעות שהופקעו, כאשר הרחיב את ההלכה ביחס להגנה המוענקת במסגרת סיפת סעיף 190 (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, בע"א 6539/09 הועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' כמאל מוחמד נסאר (ניתן ביום 4.4.12) (להלן: "עניין לב הגליל").

בהוראת סיפת סעיף 190 (א) נקבע:

"…אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;".

הוראה זו נדונה רבות בפסיקה לאורך השנים. נוסחו של לשון הסעיף הוא רחב וכולל בתוכו מכלול אפשרויות, אם כי על פניה הוראה זו יוצרת הגנה רחבה מאוד לבעלי הזכויות אל מול הרשות המפקיעה. ההגנה הרחבה יצרה קושי מסוים וה"חלל" החקיקתי גרם לכך שבתי המשפט שנדרשו לבחינת הוראה זו,  "השלימו" לתוך הסעיף הוראות, במטרה לצמצם את מה שנתפס בעיניהם, בהגנה מרחיקת לכת לרכוש הפרט על חשבונה של הרשות והציבור כולו. כפועל יוצא, העניקו בתי המשפט להוראה זו פרשנות מצמצמת, תוך שימת דגש על האינטרס הציבורי, ומתוך חשש כי יישום ההגנה כלשונה יגרום למצב בו ועדות מקומיות יחויבו להפקיע קרקעות שאין להן צורך בהן. ברי כי לשם הצדקת גישה זו, נתנו בתי המשפט משקל יחסי נמוך לפגיעה הקשה בקניינו של הפרט שנכסו הופקע בחלקו והיתרה נפגעה כתוצאה מכך (כך למשל, ראה בג"צ 189/83 סלים בילדינגס בע"מ נ' עיריית ירושלים – הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד לז(3) 215 – בו קבע בית המשפט הגדרה מצמצמת ביותר לפגיעה בשווי יתרת המגרש, בגינה ניתן להפעיל את הגנת הסעיף).

על גישה זו נמתחה ביקורת רבה הן על ידי מלומדים הן בבתי המשפט. (ראה פירוט הביקורות ב פרשת "קרן תורה ועבודה" – עע"מ 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה). אלא שביקורת לחוד ופרקטיקה לחוד. וכך, גם בפרשת קרן תורה ועבודה, למרות הביקורות, נקט בית המשפט בגישה מצמצמת, כאשר קבע (לכאורה ללא כל עיגון בלשון הסעיף) כי ההגנה תחול רק במקרים בהם לא ניתן לנצל באופן סביר את יתרת הקרקע ולא ניתן לפצות את בעלי הקרקע על הפגיעה בשוויה של יתרת הקרקע. עמדה זו הובעה עוד קודם בפרשת רובינשטיין (עע"מ 1975/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין). עם זאת, למרות האמור ותוך חריגה מסוימת מהגישה המצמצמת, בעקבות הביקורות, קבע בית המשפט בפרשה זו כי ההגנה על פי סעיף זה מוקנית גם ביחס לפגיעה ביתרת החלקה שמקורה בתכנית, ולאו דווקא לפגיעה שמקורה בהפקעה עצמה, כפי שקבעו בתי המשפט עד אותה עת.

עוד מצא בית המשפט באותה פרשה כי יהא זה נכון לאפשר העלאת טענת ההגנה מכוח סעיף 190(א) לא רק במועד הגשת ההתנגדות לתכנית (כפי שהיה נהוג לקבוע עד אז) והותיר פתח לדון בטענת ההגנה גם בשלב ההפקעה (שבאה כמובן לאחר מכן) ובמועד הגשת תביעת פיצויי הפקעה, בכפוף לעקרונות כלליים של שיהוי, תום לב והסתמכות וגם בכך הרחיב מעט את תפישת בתי המשפט את ההגנה הקבועה בסעיף.

כאמור, לאחרונה בית המשפט העליון עשה צעד נוסף ואולי שונה מעט, בפריצת הגישה המצמצמת, במסגרת פסק הדין בעניין "לב הגליל". בית המשפט באותו עניין אמנם "נצמד" לגישה המצמצמת ביחס לקביעה מהי הפחתת שווי המגרש (כפי שנקבעה בהלכת "סלים בלידינגס") אולם מנגד קבע כי ניתן להעלות טענת הגנה מכוח סעיף זה גם במסגרת הליך לפיצויי הפקעה, כלומר, טענה זו אינה מוגבלת לשלב ההתנגדות לתכנית (בכפוף למגבלות שנזכרו בפרשת רובינשטיין – שיהוי, תום לב והסתמכות) "וזאת נוכח חשיבותה של זכות הקניין ונוכח חולשתה היחסית של זכות ההתנגדות לתכנית מופקדת במציאות החקיקתית הקיימת" (שם, עמ' 11). עוד קבע בית המשפט, כי במקרה בו מתקבלת טענת הגנת יתרת המגרש בשלב ההפקעה, והרשות בוחרת בהפקעת המגרש כולו, הרי שאין עוד מקום להליך הדו שלבי ולאבחנה בין תביעת פיצויים בגין פגיעת התכנית (מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) ובין תביעת פיצויי ההפקעה, ועל הרשות לפצות את בעל המקרקעין לא רק בגין הפקעת יתרת המגרש, אלא גם בגין פגיעת התכנית, וזאת אף אם יש בכך משום עקיפה של תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

כב' השופט הנדל הבהיר כי יש לראות את התביעה לפיצויים בגין יתרת החלקה והתביעה לפיצויים בגין החלק שהופקע מלכתחילה, כתביעה אחת וכי לפיכך, יש להחיל על שתיהן את הקביעה ביחס למועד העלאת הטענה — כלומר ניתן לתבוע פיצויים בגין פגיעת התכנית גם בשלב ההפקעה וזאת עבור כל המגרש, הן החלק שהופקע כתוצאה מ"הגנת יתרת המגרש" הן החלק שהופקע מלכתחילה. הרציונל בבסיס קביעה זו הוא "להקל עם בעל המקרקעין אשר המדינה בחרה להפקיע את נחלתו".

לדעתנו יש לברך על החלטה זו, ששמה בראש שיקוליה, את טובתו של האזרח שנכסו הופקע והכירה בכך שיש להקל על התנהלותו מול הרשויות לצורך קבלת הפיצוי, עמדה שלצערנו ומניסיוננו איננה טריוויאלית כלל ועיקר.

עם זאת, אנו מבקשים להצביע על האבסורד הנובע מכך שבתי המשפט, נאלצו מלכתחילה, ולא לראשונה, להתערב בעבודת החקיקה ויצרו למעשה דבר חקיקה חדש, אשר אינו תואם בהכרח את החוק הכתוב ובסימן שאלה אם תואם את כוונת המחוקק. כל זאת בשל חלל שהותיר המחוקק ושאותו נאלצו בתי המשפט למלא. אכן, פרשנות בתי המשפט את החקיקה, הנה חלק בלתי נפרד משיטת המשפט בישראל, והיא שהופכת את אותיות החוק, לדין בר קיימא. עם זאת, במקרי קיצון, כאשר ברי כי נדרשת התערבות נוספת של המחוקק בדבר חקיקה (אולי על דרך התקנת תקנות מתאימות), כפי הדבר בענייננו, ייתכן שהיה מקום שבתי המשפט יפנו למחוקק בטרם ישלימו הוראות, שברי כי נדרשת ביחס אליהן עבודת חקיקה נוספת.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

עיריות


הצעת חוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 128) (עיריות איתנות), התשע"ב-2012, הצח 444, מיום 6.3.12 ע' 444

בהצעת החוק לתיקון פקודת העיריות שפורסמה ברשומות ביום 06 למרס 2012 מוצע לערוך הבחנה בין עיריות איתנות, דהיינו עיריות המקיימות ניהול תקין, ובין עיריות שדרך ניהול זו אינה מאפיינת אותן.

על פי הצעת החוק עיריות אשר יעמדו בתנאים הקבועים בסע' 232א(ב) להצעת החוק, שר הפנים יכריז עליהן כעיריות איתנות, כאשר עיריות אשר יוכרזו כאמור יזכו, על פי המוצע, להקלות מסוימות באופן התנהלותן בכל הנוגע לתלותן בשלטון המרכזי.

כך מוצע כי לעניין מכירה, החלפה או משכונם של מקרקעין, וכן לעניין חוזה למתן זיכיון או מונופולין בתחומה המוניציפאלי של רשות מקומית אשר תוכרז כאיתנה, יתאפשר לרשות המקומית הנ"ל לפעול באופן עצמאי ללא צורך באישור מוקדם של שר הפנים, אלא, שפעולות אלו יובאו לידיעתו בתוך תקופה של 30 יום ממועד אישור הפעולה ע"י מועצת הרשות המקומית.

בנוסף לכך, מוצע כי תקציביהן של רשויות מקומיות איתנות לא יהיו טעונות אישור מקדים של השר, אלא שתקציביהן יובאו לידיעתו תוך 30 יום מיום אישור התקציב ע"י מועצת הרשות המקומית.

כמו כן, במצב כיום ע"פ סעיף 206(ה) לפקודת העיריות, עירייה שהשר לא אישר את הצעת התקציב שלה, רשאית להוציא בכל חודש סכום השווה לחלק השנים עשר מהתקציב השנתי של השנה החולפת, בתוספת סכום שאושר על ידי השר, אלא שמוצע בחוק לקבוע כי עירייה איתנה שהצעת תקציבה לא אושרה בתחילת שנת הכספים תהא רשאית להוציא סכומים כאמור ללא צורך באישור השר.

כמו כן, אף לצורך מחיקת חובות של סכומים המגיעים לעירייה, על פי הצעת החוק, עירייה איתנה תהא רשאית לוותר על הסכום באישור המועצה ללא צורך באישור הממונה על המחוז.

הקריטריונים לקביעת עירייה כעירייה איתנה מתייחסים רובם ככולם לאיתנותה הפיננסית של העירייה, לדוחותיה הכספיים, גירעונות בתקציבה יתרות אשראי שיעורי הגבייה ועוד.

לשר הפנים שיקול דעת שלא להכריז על עירייה כעירייה איתנה אף אם עמדה בכל התנאים, מקום בו על פי חוו"ד מקצועית נמצא כי על אף שעמדה בכל התנאים הקבועים בהצעת החוק, ענייניה הכספיים אינם מתנהלים כראוי או שמא, חרגה מתקן כוח האדם שאושר לה.

שר הפנים רשאי לבטל ההכרזה בהתקיים התנאים הקבועים 232ב(ב) להצעת החוק, אם נוכח שצפויה היא לסיים השנה בגירעון או שמא ענייניה מתנהלים באורח לא תקין.

מנהל

 

הצעת חוק רשות מקרקעי ישראל (תיקון מס' 9), התשע"ב-2012

 

חוק רשות מקרקעי ישראל התש"ך- 1960 מסדיר את היבטי פעילותה של רשות מקרקעי ישראל ובכלל זה את פעילותה של מועצת הרשות, האחראית לקביעת מדיניות הקרקעית לפיה תפעל הרשות.

בהצעת החוק לתיקון חוק רשות מקרקעי ישראל מוצע למען שקיפות ונגישות ציבורית מלאה להחלטות אלה, כי כל החלטה של המועצה או של ועדה מוועדותיה תפורסם ברשומות ולא יפורסמו אך ורק הצעות אשר יש לציבור עניין בהן.

כמו כן, מוצע כי פרסום ההחלטות כאמור יתבצע בנוסף על הפרסום ברשומות אף באתר האינטרנט של הרשות.

יחד עם זאת, מוצע בהצעת החוק לסייג את חובת הפרסום של החלטות הנהלת הרשות באופן בו לא יפורסמו החלטות ההנהלה הכוללת מידע אשר מסירתו עשוי לפגוע בצד שלישי וכן החלטות אשר הוראות סעיף 9(א) לחוק חופש המידע התשנ"ח – 1998 (להלן: "חוק חופש המידע") חלות לגביהן – מאחר ובפרסום המידע בהחלטות יש כדי לפגוע בביטחון המדינה, בביטחון הציבור או בשלומו של אדם או בפרטיותו, כן מידע אשר גילויו נאסר בצו שהוציא שר הביטחון מטעמים של שמירה על בטחון המדינה או נאסר על פי כל דין .

בנוסף הרשות רשאית שלא לפרסם החלטות הנהלה הכוללות מידע אשר הוראות סעיף 9(ב) חוק חופש המידע חלות עליו וביניהן הוראות לגבי מידע אשר גילוי עשוי לשבש את התפקוד התקין של הרשות, פרטים לגבי משא ומתן המתנהל עם גוף אשר מחוץ לרשות, מידע בדבר דיונים פנימיים אשר אינם קבועים בדין, מידע לגבי ניהול פנימי של הרשות אשר אין לו נגיעה או חשיבות לציבור, מידע שהוא סוד מסחרי או מקצועי אשר הינו בעל ערך כלכלי ופרסומו עשוי לפגוע פגיעה ממשית בערכו, או בענייניו המסחריים של אדם וכד'.

על המידע האמור אשר רשות אינה חייבת להציגו מוצע בהצעת החוק להחיל את הוראות סעיף 11 לחוק חופש המידע, הקובע כי ככל שרשות תוכל למסור המידע אף אם בחלקים או תוך השמטת פרטים היא תעשה כן.

עוד מוצע בהצעת החוק להבהיר כי ההסדר המוצע אין בו כדי לצמצם את זכות המבקש למידע לפי חוק חופש המידע.

עורכי דין – שכ"ט

 

במקרים מסוימים עו"ד יהא רשאי לקבל שכ"ט בדרך של קבלת "זכויות שותף"

[כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) (תיקון)  התשע"ב 2012 ]

 

בעקבות בג"ץ 10427/09 חיים שטנגר נ' לשכת עוה"ד, (נבו) במסגרתו דרש העותר את ביטולו של סע' 9(א) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) הקובע כי עורך דין לא יקבל שכר טרחה, אלא, בכסף, כשעיקר טענת העותר נסובה על חוסר חוקיות הסעיף עקב הפגיעה בחוק יסוד חופש העיסוק ולאחר דחיות חוזרות ונשנות, פנתה לאחרונה המועצה הארצית של לשכת עורכי הדין אל שר המשפטים וביקשה ממנו לאשר תיקון שאכן נתקבל במועצה לסעיף 9.

עיקרי התיקון קובעים כי למרות ש"על דרך הכלל" שכ"ט ייגבה רק בכסף הרי שעורך דין המטפל בעבור לקוח בעניין ממוני יהיה רשאי לקבל את שכר טרחתו, כולו או חלקו, על ידי קבלת זכויות שותף וזאת בכפוף לכך שהדבר סוכם בכתב בינו לבין הלקוח.

כאשר "זכויות שותף" הוגדרו בסעיף כ"כל שיתוף בזכויות המוכר בדין, לרבות שיתוף באמצעות מניה, כתב אופציה או ניר ערך אחר המקנה לבעליו זכויות ביחס לתאגיד"

וכן "עניין ממוני" הוגדר כ"כל עניין אזרחי הקשור למסחר ולעסקים, כגון פעילותו העסקית של אדם, הקניית זכות קניין, הקניית זכות חוזית או זכות ביחס לתאגיד, לרבות הגנה משפטית על זכויות כאמור והבטחת קיומן ומימושן".

עדכוני פסיקה


ע"א 6534/10 אברהם ששון נ' רשות הפיתוח בפני הרכב כב' הש' המשנה לנשיאה א' ריבלין,
א' חיות, י' עמית, בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ב"כ המשיבה: עו"ד מלי אומיד, עו"ד מירה משרקי


הלכת קרסיק על הפקעה שנעשתה
מכוח חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג -1953

המערער הינו יורשו של המנוח אשר נפטר באמצע שנות ה-60' של המאה הקודמת ושהיה בעל זכויות במושע בקרקע המצויה בסמוך לצומת הכפר הירוק (בין תל אביב לרמת השרון).

בשנת 1954 פורסמה הודעת הפקעה על פי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג -1953 (להלן: "חוק הרכישה") , בדבר הפקעה של כ-90% מהחלקה ל"צרכי פיתוח חיוניים", שהם כלל החלקים שהיו שייכים באותה העת לבעלים הפרטיים, ובכללם חלקו של המנוח. בשנות ה-70' של המאה הקודמת נוהלו מספר מו"מ לגבי פיצוי בקרקע  חליפית או בכסף, תחילה למול המנוח ובהמשך למול המערער. המו"מ לא צלח. הקשר בין המשיבה למערער נותק באמצע שנות ה-70' וחודש רק בשנת 1995.

בשנת 2000 הגיש המערער תביעה לביהמ"ש המחוזי לקבלת פיצוי בקרקע חליפית או בכסף, חלף ההפקעה, וזאת לאחר שהמערער סירב לקבל את הפיצוי הכספי שהוצע לו על ידי המשיבה, שכן עמד על דרישתו לקבל קרקע חלופית.

המערער העלה שלל טענות כנגד חוקיות ההפקעה אולם עיקר טענתו של המערער נסובה על כך שהחלקה הופקעה לצרכי דרך, אך זמן קצר לאחר ההפקעה שונה ייעוד חלק מן החלקה (כ-13%) למגורים ומסחר, והקרקע שווקה לאנשים פרטיים והוקמה עליה שכונת וילות.

בית המשפט קמא דחה את טענת המערער ועל כן הגיש המערער ערעור זה, בעודו סומך ידו על הלכת קרסיק (בג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל (להלן: "הלכת קרסיק")), שהרי הלכה זו קבעה בין היתר כי קיימת זיקה בין הקרקע לבין בעליה .

ביהמ"ש העליון קבע כי אין להחיל את הלכת קרסיק על הפקעה לפי חוק הרכישה כאמור, שכן מטרתו החקיקתית שונה. לדברי ביהמ"ש המדובר בחוק חד פעמי, מוגבל לשנה אחת וצופה פני עבר בלבד. חוק הרכישה בא ליתן בדיעבד תוקף חוקי להפקעה של שטחים שכבר נתפסו בפועל על ידי המדינה, אשר תפיסתם נעשתה לצרכי ביטחון, פיתוח והתיישבות תוך קביעת מנגנוני פיצוי.

ביהמ"ש בפסק דינו ציטט פסיקה ענפה, ממנה עולה כי הנטייה הברורה היא להימנע מלהחיל את הלכת קרסיק על הפקעה לפי חוק הרכישה, זאת נוכח ייחודיותו של חוק הרכישה והזיקה המוחלשת שנותרה לבעל המקרקעין שהופקעו מכוח חוק הרכישה לעומת מקרקעין שהופקעו על פי פקודת הרכישה. ההלכה הפסוקה קבעה כי ערכה ההוכחתי של התעודה שהוציא שר האוצר מכוח סמכותו לפי חוק הרכישה הוא מוחלט ולא ניתן לתקוף את האמור בה.

ביהמ"ש העליון מתייחס בפסק דינו לכך שבעקבות פסק דין קרסיק נעשה תיקון רבתי בדיני ההפקעות. ביהמ"ש מציין כי התיקון הינו מכאן ולהבא, כלומר אינו חל על הפקעות שנעשו על פי חוק הרכישה, שהוא כאמור, חוק חד פעמי הצופה פני עבר ולא ניתן להפקיע על פיו בעתיד.

עוד מציין ביהמ"ש העליון כי גם אם היה מחיל את תיקון 3 לפקודה, למרות שאין להחילו במקרה הנדון, הרי שמכל מקום התיקון לא יכול לחול, שכן סעיף 14ד (ב) לפקודה לאחר התיקון קבע כי בחלוף 25 שנים לא תעמוד לבעלים זכות כלשהי לגבי הקרקע, ובמקרה הנדון חלפו כמעט 50 שנה ממועד ההפקעה ועד להגשת התביעה דנן.

אי לכך קבע בית המשפט כי טענת המערער לתחולת הלכת קרסיק בעניינו דינה להידחות, שכן לדבריו לא נטען, וממילא לא הוכח, כי החלקה שימשה את המנוח לחקלאות כמקור פרנסה עיקרי. מכאן, שהמנוח היה זכאי לפיצוי על פי שווי המקרקעין כקרקע חקלאית, בהתעלם מכל פיתוח, שינוי ייעוד והשבחה שהתרחשו לאחר מועד ההפקעה, כפי שנפסק על ידי בית משפט קמא.

על יסוד האמור דחה ביהמ"ש את הערעור שהוגש.

 

הערת המערכת:

כעשור לאחר הכותרות והרוח החדשה שהביא עימו פסק הדין בעניין קרסיק, ניתן לומר כי הקריאה שקרא בית המשפט העליון בהרכב מורחב של 7 שופטים, נותרה "על הנייר".

בית המשפט העליון קבע בשעתו, כי הזיקה של הנפקע לקרקע קיימת גם שנים לאחר ההפקעה ומגבילה את אפשרויות השימוש של המדינה בקרקע למטרות ציבוריות, אולם פסק הדין לא הוחל בפועל לגבי הפקעות שקדמו לו והיווה למעשה אך ורק "קריאה למחוקק".

פסק-דין זה הינו כרסום נוסף בהלכה, פסק הדין למעשה קובע כי כי בהפקעה האמורה יכולה למעשה המדינה לעשות בקרקע ככל שתחפוץ, ואילו הבעלים יקבל פיצוי שנשחק במהלך השנים ואינו מאפשר רכישה של קרקע חליפית לאור עליית מחירי המקרקעין, נראה כי תרופתו של הנפקע הינה בחינת עילות נזקיות בהפרות חובה שבוצעו בעניינו, על מנת לקבל ולו חלקית, פיצוי ראוי.


עת"מ 30828-10-11 סביתאני נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים ואח' בפני כב' הש'
נאוה בן אור, בית המשפט המחוזי מחוז ירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים


ב"כ המשיבים: עו"ד יעקב פונקלשטיין, עו"ד אירנה טויב


תכנון נקודתי בשטח שאין בו תכנון כולל מאושר, אינו ראוי מבחינה תכנונית, אולם ככל שחולף הזמן, יתכנו נסיבות בהן יהיה זה בלתי סביר/מידתי למנוע מבעל מקרקעין לעשות שימוש בנכס ולאשר תכנית נקודתית לגביה, אך מן הטעם, שהרשות אינה עושה שימוש בסמכויותיה והאזור בו הוא נמצא טרם תוכנן על ידה


עניינה של העתירה, בהחלטת הועדה המחוזית לתו"ב ירושלים, אשר דחתה את בקשת העותר לאישור תב"ע נקודתית שהוגשה על ידו, ושבמסגרתה התבקשו בין היתר שינוי יעוד המקרקעין שבבעלותו, מאזור ללא תכנון לאזור מגורים א' 2, קביעת הוראות להריסת מבנה הקיים בשטח, קביעת קווי בניין מרביים במגרש המיועד לבנייה, הסדרת דרך גישה, וקביעת זכויות בנייה ל- 650 מ"ר.

הוועדה המחוזית, שאימצה את החלטת הועדה המקומית, טענה כי תכנון נקודתי בשטח שאין בו תכנון מפורט מאושר, אינו ראוי מבחינה תכנונית, וכי בטרם אישור תכניות נקודתיות ביחס למתחם, יהיה צורך בבדיקה פרוגרמאתית של שטחים פתוחים וצרכי ציבור, וכן בקביעת דרכי גישה, תוך התייחסות למערכת הדרכים הקיימת והמתוכננת, כולל דרך 45 הקיימת, אשר הינה דרך מהירה.

כן נטען על ידה, כי קביעת המתחם כאזור מגורים עירוני אין בה כדי לייתר את הצורך בתכנונו הכולל, וכי הצורך בתכנון כולל של המתחם, בטרם אישור תכניות נקודתיות, גובר גם בשל קרבת המתחם לשדה התעופה עטרות.

עוד טענה הועדה המחוזית, כי אין לעותר כל זכות מוקנית לשינוי יעוד שטח התכנית למגורים, כפי שאין לו זכות מוקנית לקבלת זכויות בנייה כאלה ואחרות.

הועדה המקומית הוסיפה וטענה, כי אין לאדם זכות קנויה שמקרקעין שבידיו יושבחו עקב תכנית.

מאידך, בכל הנוגע לקושי הנובע מהיעדר תכנון מפורט באזור, טען העותר כי על האזור אמורה לחול תכנית מתאר חדשה- תכנית מתאר 2000, המייעדת את המקרקעין ל"אזור מגורים עירוני עד 6 קומות", ולמרות זאת הוא לא מבקש לנצל את האפשרות המתוכננת לבנות בניין בן 6 קומות, אלא, כל בקשתו היא לבנות על המקרקעין בית מגורים בן שתי קומות בלבד, במקום הבית הבנוי עליהם – בנייה שעולה בקנה אחד עם תכנית המתאר המתוכננת.

כן טען העותר, כי ייתכן ואישור תכנית מפורטת לאזור כולו יימשך עוד שנים רבות, אם לא עשרות שנים, וכי אין כל סבירות בהחלטה המונעת ממנו לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותו כל אותן שנים, אך בשל היעדר תכנון מפורט באזור.

כמו-כן טען העותר, כי משאישרה הועדה המחוזית בעבר שתי תכניות נקודתיות בשתי חלקות סמוכות, דחיית תוכניתו מן הטעם של היעדר תכנון מפורט של האזור אינה יכולה לעמוד.

ביהמ"ש קבע, כי אכן אין לאדם הרוכש קרקע שאינה מיועדת לבנייה על פי התכנית החלה עליה, זכות מוקנית לכך שהקרקע תושבח עקב תכנית. אלא, שבמקרה זה העותר הוא בעלים של קרקע באזור המיועד, על דרך העיקרון, למגורים, כעולה מתכנית מתאר 2000, שהגם שטרם הופקדה, יכולה להוות שיקול תכנוני. על כן, יש לעותר זכות לכך שהאזור בו מצויים המקרקעין שבבעלותו יתוכנן, על מנת שיוכל לממש את זכויותיו הקנייניות בהתאם לתכנית ועל פי מגבלותיה.

כמו-כן נקבע, כי החלטת הועדה המחוזית חותרת תחת הרציונל העומד בבסיס תיקון 43 לחוק, שהוא להיטיב עם בעל הקרקע ולשפר את שליטתו על ההליך התכנוני, כשבניגוד לתכלית זו, מאפשרת היא למוסדות התכנון לחמוק מחובתם שלא להותיר שטח בלתי מתוכנן, דבר שלא התאפשר טרם התיקון. במקרה זה, המשמעות של העדר תכנון הינה פגיעה בזכות הקניין של הפרט, שכן פעולות רשות תכנונית צריכות להיעשות בזמן ראוי בנסיבות העניין, ולכן עיכובים בלתי סבירים בהליכי התכנון והבניה עשויים להטיל אחריות בנזיקין על גורמי התכנון הגורמים בכך נזק כלכלי לבעלי מקרקעין.

לגופו של עניין נקבע, כי אכן הליכי תכנון כולל הם הליכים עתירי זמן, ואישור תכנית נקודתית, בהיעדרו של תכנון כולל, טומנת בחובה פגיעה אפשרית באיכות החיים של אחרים, כאשר יצירת עובדות בשטח שלא מתוך ראייה כוללת תביא לידי כך שבעתיד לא ניתן יהיה עוד לייעד שטחים לצרכי ציבור, לייעד שטחים פתוחים, לסלול דרכים בצורה היעילה ביותר, וכדומה. משכך, גם אם בעבר אושרו שתי תכניות נקודתיות במתחם בו מדובר, אין בכך משום אפליה פסולה לרעת העותר, אם החליטו מוסדות התכנון לשנות את מדיניותם ולהקפיד על מתן אישורים לתכניות נקודתיות בכפוף לקיומו של תכנון כולל.

יחד עם זאת, כפי שזכותו של העותר לסיום הליכי התכנון, על מנת שיוכל לממש את זכות הקניין שבידו על פי התכנית ומכוחה, טעונה איזון עם זכות הציבור לאיכות חיים סבירה בשטח המתוכנן, כך גם זכות הציבור טעונה איזון עם זכות הקניין של העותר. כלומר, שיקולים של טובת הציבור אינם עומדים לעולם ועד, וככל שחולף הזמן, יתכנו נסיבות בהן יהיה זה בלתי סביר ובלתי מידתי למנוע מבעל מקרקעין לעשות שימוש בנכס, אך מן הטעם, שהרשות אינה עושה שימוש בסמכויותיה והאזור בו הוא נמצא טרם תוכנן כלל על ידה. במצב דברים זה, עשויה לגבור זכותו הקניינית של בעל הנכס.

לפיכך, ביהמ"ש קבע, כי בשים לב לעובדה שהאזור בו מדובר מיועד, על דרך העיקרון, לאזור מגורים עירוני עד 6 קומות על פי תכנית מתאר 2000, הרי שבחלוף פרק זמן של שלוש שנים מיום מתן פסק הדין, יהיה על הועדה המחוזית לקבל החלטה לגופה של התכנית שהגיש העותר, ובמסגרת אותה החלטה לא תוכל לדחות את התכנית בנימוק של העדר תכנון כולל של המתחם.

בכפוף לאמור לעיל, העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

פסק דין זה עניינו בגישות השונות לגבי, מחד זכותו של הפרט ליהנות מקניינו ומנגד, הצורך בתכנון כולל שרואה את התמונה דרך ראייה כוללת ולא דרך משקפי הפרט.

בשנים האחרונות גוברת גישת הועדות המחוזיות לפיה יש צורך בראייה כוללת ותכנון רחב, לפני שתנתן האפשרות לתכנון פרטני, הדבר בא לידי ביטוי בין היתר בהוראות תכנית המתאר של מחוז המרכז ואחרות.

ואולם, על אף ההיגיון העולה מגישה זו, עקב קצב העבודה האיטי, לעיתים עד ייאוש, של קידום תכניות אלו הרי שבעלי זכויות, ובעיקר נכסים שכבר נבנו בשימוש חורג או דרך אחרת, נפגעים ומוצאים עצמם בין הפטיש לסדן.

קביעת סנקציות ומשמעות לזלזול במועדים שקבע המחוקק, ואולי אף תיקון החוק וקביעה כי אי עמידה במועדים תהווה הוכחה מספקת לפיצויי נזיקי, יאזנו אולי במעט וישנו את התמונה האמורה.

 

ע"א תא (ת"א) 1033/09 איתי אנגל ואח' נ' גילה הרץ ואח'
בפני כב' הש' ד"ר עמרם בנימיני, בבית המשפט המחוזי בתל אביב


ב"כ הנתבעים: עו"ד א' ברימר

מעמדם הקנייני של "זכויות בניה" בבית משותף והזיקה שבין הצמדת גג הבית המשותף לדירה מסויימת לבין הבעלות בזכויות הבנייה שניתן לנצלם


המדובר בתביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכויות הבניה בבניין ברחוב מאז"ה 23 בתל אביב שייכות לכל בעלי הדירות בבניין, ולא רק לנתבעים שהינם בעלי הזכויות בדירת הגג.

בנסיבות המקרה, רכשו הנתבעים את גג הבניין ואת זכויות הבנייה שעל הגג (באותה העת ניתן היה לבנות על הגג דירה אחת נוספת). הנתבעים בנו את הדירה הנוספת והמחלוקת בין הצדדים נוגעת לבעלות על הגג שנוצר לאחר בניית הדירה הנוספת ועל זכויות נוספות ככל שיינתנו בעתיד.

בית המשפט חזר על ההלכה שנתקבעה בפסיקת בית המשפט העליון כי אחוזי בניה הם נכס הנמצא "בבעלות משותפת" של כל דיירי הבית המשותף (אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום או בחוזה) כאשר אין מדובר ב"רכוש משותף", כמשמעותו בחוק המקרקעין, אלא בזכות או נכס הנמצאים בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף. בית המשפט העליון לא הכריע בשאלה האם ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה מסוימת, אך אין מחלוקת שאחוזי בניה עשויים להיות מושא להסכמות חוזיות, וכי בעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה.

ההלכה היא כי הצמדת הגג המשותף לדירה מסוימת, איננה מהווה גם הסכמה לבנייה על הגג או לניצול אחוזי הבניה שניתנים לניצול על גג זה. אך קיימת מחלוקת בין שופטי בית המשפט העליון, האם נדרשת הסכמה מפורשת של כל הדיירים בבניין לניצול אחוזי הבניה, או שמא די בהסכמה מכללא המשתמעת מן הנסיבות ומן התקנון כאשר המגמה השלטת בפסיקה הינה כי הענקת אחוזי בנייה לדירה מסוימת בבניין צריכה להיות מפורשת ומוסכמת על כל הדיירים.

בעניין הגג החדש שנוצר לאחר הבניה,  נפסק כי כאשר הוצמד גג קיים לדירה מסוימת, וניתנו לבעל הדירה זכויות בניה על גג זה – אין פירוש הדבר כי הגג החדש שייווצר לאחר הבניה הנוספת יוצמד אף הוא לאותה דירה.

בנסיבות התביעה קבע בית המשפט, כי הפירוש הנכון של הסכם הרכישה והתקנון הינו, שכל זכויות הבניה על גג הבניין, ככל שישנן או תהיינה כאלו, נתונות לנתבעים, בעוד זכויות בניה במקומות אחרים בבניין, ככל שיהיו, יתחלקו בין כל הדיירים בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

הערת מערכת:

לאור המגמה הברורה של פסיקת בית המשפט לפיה הענקת אחוזי בנייה לדירה מסוימת בבניין צריכה להיות מפורשת ומוסכמת על כל הדיירים, שומה על כל מי שרוכש זכויות בניה קיימות או עתידיות לוודא בעת רכישת דירה מקבלן כי הדברים נכתבים במפורש בחוזה "ברחל בתך הקטנה" או ברכישת דירה מיד שניה כי אכן הזכויות הנ"ל הוקנו למוכר בצורה מפורשת, כאשר יש ליתן את הדעת ולהתייחס מפורשות גם לגג החדש שייווצר. ולהיפך, על בעלי דירות בבית משותף בו מבקש בעל דירת הגג לבנות על הגג, לעמוד על זכויותיהם ולוודא כי אכן הזכויות הוקנו מפורשות על ידי כל הדיירים, לבעל דירת הגג.

על הציבור לידע כי המשמעות של "הצמדת הגג לדירה". הנתפשת בדרך כלל גם כהצמדה של הזכויות העתידיות בו, ממש אינה ברורה ויש צורך בסעיפים נרחבים ומפורשים, כולל התחייבות לאפשר בנייה כאמור ולחתום על כל מסמך נדרש בעת יישום סעיף זה.

 

 

תא (י-ם) 10852/05 הקדש ציפורה והרב מאיר מייזל ואח' נ' איסמעיל עלי ווזווז ז"ל ואח'

בפני כב' הש' אריה רומנוב בית המשפט השלום בירושלים


ב"כ התובעים: עו"ד דניאל רובינס

 עזיבתו של דייר מוגן את הנכס בו הפעיל את עסקו והפעלת העסק באמצעות אחר מהווה עילה לביטול ההגנה המוקנית לו מכוח חוק הגנת הדייר

 עניינה של התביעה דנא מתמקדת בשאלה האם טענת התובע לפיה, המנוח נטש את החנויות אשר הפעיל כמכולת במשך שנים עקב מצב בריאותו הרעוע ונטישתן על ידו, מקימה כנגדו "עילת פינוי". כן עלתה השאלה האם הזכות לדיירות מוגנת מוסבת ליורשיו כזכות "דייר נגזר".

המדובר בתביעה לפינוי שתי חנויות המצויות בעיר העתיקה בירושלים (להלן : "החנויות"), אשר הגישו בעלי הזכויות בחנויות שהינם הקדש ציפורה והרב מייזל ומנהל ההקדש הרב גבריאל יוסף זילברמן אשר מונה בשנת 2004 ע"י בית הדין הרבני האזורי בירושלים (ייקראו להלן: "התובע")  כנגד מר איסמעיל עלי ווזווז ז"ל (להלן: "המנוח"), אשר החזיק בחנויות במעמד של "דייר מוגן" ואשר נפטר במהלך ניהול תביעה זו וילדיו צורפו לתביעה במקומו.

המנוח החזיק בחנויות עוד מהימים שלפני מלחמת ששת הימים וניהל בה עסק של מכולת. מאחר והמנוח החזיק בחנויות עובר ליום ה- 20.8.68, הוא המועד הקובע לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" ו/או "החוק") הרי שהמנוח היה דייר מוגן על פי החוק ולפיכך "נהנה" מההגנות המוקנות לו בחוק. אלא, שעקב החמרה במצבו הבריאותי של המנוח עמדו החנויות סגורות במשך כ- 10 שנים, למעט שני ניסיונות קצרים שעשה בנו של המנוח להפעיל את החנויות, אשר ארכו מספר חודשים מועט.

לאור האמור, טען התובע כי המנוח נטש את החנויות ועל כן קמה לו עילת פינוי כנגדו, בשלה הוגשה התובענה דנא.

בימ"ש קבע כי עילת "הנטישה" הינה עילת פינוי יציר הפסיקה, אשר אינה מופיעה בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, הקובע את עילות הפינוי, כשהרציונל העומד מאחורי החוק הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב מאידך, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו, מהטעם שמי שנטש ועבר להתגורר במקום אחר, ברי כי יש לו קורת גג או מצא מקור פרנסה אחר ולכן אינו זקוק עוד להגנה המוקנית בחוק הגנת הדייר.

על אף האמור, קבע בימ"ש כי ככל שדייר מוגן בבית עסק חדל מלהפעיל את העסק בעצמו, מטעמי בריאות, אך המשיך להפעיל את העסק באמצעות גורם אחר מטעמו הדבר לא ייחשב כ"נטישה" שכן בבסיס שיקולי המדיניות העומדים ביסוד החוק, לא יהיה זה ראוי לפנות את דייר מוגן מעסקו וכפועל יוצא להביא לפגיעה בפרנסתו, רק משום שהוא לקה בבריאותו.

אלא שלצד זאת קבע ביהמ"ש, כי אותם טעמי מדיניות צריכים להביא לקביעה נוספת לפיה, מקום שדייר מוגן חדל מלהפעיל את עסקו ואף בחר שלא להפעילו באמצעות מי מטעמו, תוך הותרת בית עסקו כ"אבן שאין לה הופכין", לא יהא זה מוצדק להמשיך ולהעניק לו את הגנת החוק ובנסיבות כאלה יש מקום להורות לדייר להשיב את החנויות לבעליהן.

אשר על כן ועל יסוד האמור קיבל בית המשפט את התביעה, תוך שקבע כי לאור העובדה שהמנוח נטש את החנויות עוד בעודו בחיים ולא הפעיל עסקו באמצעות גורם אחר מטעמו, הרי שבכך "איבד" את הגנת החוק וחדל מלהיות "דייר מוגן" ואף הורה על השבתן לבעלות התובע. כמו כן  ומטעם זה, ביהמ"ש לא נדרש לשאלה מצד יורשי המנוח והיא, האם יש להכיר בבנו של המנוח כ"דייר נגזר".


הערת מערכת
:

סוגיות אלו של דיירות מוגנת הינן במאבק מתמיד בין זכויות הבעלות לבין זכויות הדייר המוגן, אין ספק כי יצור כלאיים זה של שכירות/בעלות הינו אחת הבעיות בהתפתחות עירונית עקב כך ששני הצדדים אינם מעוניינים להשקיע בנכסים התפושים מחד, ומנגד מדובר בשנים רבות במצב זה.

נראה גם כעולה מהפסיקה שבעוד שנשמרות יותר זכויות הדיירות המוגנת במגורים, הרי שזכויות הדייר המוגן בעסק, קל וחומר זה שלא שילם דמי מפתח, הולכות ומאבדות הגנה עם השנים.

 

ערר 303-307/08 ראובן דבש ואח' נ'  הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר ואח'

ועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

 

ב"כ העוררים: עו"ד רון טורקלטאוב , עו"ד גילי שטרן

ב"כ המשיבות: עו"ד שהם קרן, עו"ד ענבל קנקה

א. אי הגשת תביעת ירידת ערך בגין תמ"א במסגרתה התגבשה הפגיעה, איננה שוללת הגשת תביעת ירידת ערך בגין התת"ל אשר במסגרתה התגבש שיעור הפגיעה.

ב. משהוכחה על ידי העוררים עצם הפגיעה לא תישלל תביעתם על הסף הגם שלא עמדו בנטל הוכחת שיעור הפגיעה.

ג. בקביעת שיעור פגיעה מתכנית יש לקחת בחשבון "עננות תכנוניות" בגין תכניות קודמות שהיה בהן כדי להשפיע על ערך המקרקעין במצב הקודם.

העוררים הינם חברי מושב יציץ ובעלי זכויות במשקים במושב וכן המושב עצמו שהינו בר רשות, מחזיק ע"פ חוזה משבצת תלת שנתי עם מנהל מקרקעי ישראל.

הערר הוגש בעקבות דחיית תביעת העוררים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן:"חוק התו"ב") בגין ירידת ערך חלקותיהם כתוצאה מתוכנית תת"ל 3,4/ 9א' (להלן: "התת"ל").

במסגרת הטענות שהועלו על ידי העוררים נבחנה בין היתר השאלה האם ניתן היה לגבש את הפגיעה הנטענת במקרקעין עם אישורה של תכנית המתאר הארצית תמ"א 23 שינוי מס' 10 משנת 1999 והאם הייתה מסוימות דיה.

ועדת הערר קבעה כי אמנם תמ"א 23 שינוי 10 מהווה "עננה תכנונית כבדה" ממנה ניתן היה ללמוד כי הכפלת המסילה הינה לכיוון המושב, ואולם, אי הגשת תביעת ה 197 עם אישורה של התמ"א כאמור, אינה חוסמת לחלוטין את זכות התביעה בגין התת"ל, שכן הפגיעה אכן נקבעה בתוכניות קודמות אולם שיעור הפגיעה התגבש רק עם אישור התת"ל.

בבחינת טענת אובדן הפוטנציאל התכנוני לשינוי יעוד נקבע, כי לא נטענו ולא פורטו תכניות כלשהן בשלבי הכנה או אישור, ובוודאי לא ברמת הוודאות הנדרשת בפסיקה המהווים ציפייה ממשית לאישורן.

בבחינת טענת המשיבות לפגם בשומות בהתייחס להערכת ירידת הערך. טענת המשיבות הייתה כי אין פירוט בדבר דרך החישוב וכי בשומה צוין "מספר" בלבד. מנגד טענו העוררים, כי הסיבה לכך הינה כי לא בוצעו עסקאות במושב. ועדת הערר קבעה כי אף אם אין עסקאות על השמאי לתמוך חוות דעתו והערכים בנתונים אחרים, כמומחה על בסיס עובדות, הערכות, חישובים או בכל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.

כך גם נמצא כי נפל בחוות הדעת של שמאי העוררים פגם נוסף בכך שנעדרה ממנה התייחסות לאלמנט שנטען על ידי המשיבות כי הוא משביח בתכנית- הסרת איסור הבניה והקלת מגבלות הבניה. בהקשר זה קבעה ועדת הערר כי היעדר התייחסות לאלמנטים משביחים גם הוא פגם מהותי בשומה באשר בבחינת התכנית י להביא בחשבון הן את האלמנטים "הפוגעניים" והן את האלמנטים ה"משביחים" ככל ויש כאלה.

עם זאת, ועדת הערר קבעה כי אין לדחות על הסף את תביעת העוררים מחמת אי עמידה בנטל ההוכחה זאת הגם שלא הוכח על ידם שעור הפגיעה הנטען ולא נלקחו בחשבון רכיבי התכנית שיש בהם לכאורה משום השבחה, אולם עצם הפגיעה הוכחה.

משהוגש הערר דנא עובר לכניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התו"ב, החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע על מנת שיבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעי העוררים, ואם כן מה שיעורה, הכל בכפוף להנחיותיה והחלטותיה של ועדת הערר לעיל.

 

הערת מערכת:

בכל הכבוד, אנו חלוקים על חלק מההחלטה המתייחס לתכניות קודמות, לדעתנו "עננה תכנונית", כזו שלא הייתה ברמת מסויימות שלא ניתן היה להגיש תביעות בגינה, ואכן במקרים רבים גם לא הוגשו כאלו, אינה צריכה להפחית מהפיצוי וזאת בהתאם לעיקרון שנקבע בפסיקה שלפיה היא מהווה חלק מהפגיעה עצמה, וכשם שנפסק כי הכרזה אינה מפחיתה מפיצוי, כך גם במקרה דנן, אחרת התוצאה הינה הפחתת פיצוי ללא שניתן יהא לעשות דבר, ויוביל תכנון פוגע מסוג זה על מנת להפחית הפיצוי.