היטל השבחה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – עמ"נ 36294-03-11 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ ואח` נ` ו"מ לתו"ב פ"ת

כאשר יתרה שמעבר לשווי המקרקעין שנלקחו מהווה השבחה כתוצאה מתכנית איחוד וחלוקה, השבחה זו תחוייב תשלום היטל השבחה, ככל השבחה אחרת"

מאת עוה"ד צבי שוב, יפעת בן אריה

בעקבות עמ"נ (מרכז) 36294-03-11 פ.ש.ח. חברה לבניין בע"מ ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת,
שניתן ע"י בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

בימים אלו ניתן פסק דינו של כב' הש' אסתר שטמר, בביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז, בעמ"נ (מרכז) 36294-03-11 פ.ש.ח. חברה לבניין בע"מ ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת, במסגרתו דחה ביהמ"ש את הערעור שהוגש על החלטת הועדה המחוזית לת"ב מחוז מרכז שבה דחתה ועדת הערר את הערר שהגישו המערערים של שומה מכרעת של היטל השבחה שנתנה ע"י השמאי מר מנחם מלוכנא.
עניינו של הערעור התמקד אפוא בשאלת יישום עע"ם 5839/06 אלפרד בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז, (להלן -"הלכת בראון") על חישוב היטל השבחה על זכויות שנתנו חלף פיצוי בגין "הפקעת יתר" שנעשתה מכוח תכנית איחוד וחלוקה.
במסגרת הערעור הוקצו לבעלי זכויות שייעוד מקרקעיהם היה חקלאי שני מגרשים שייעודם למגורים , כאשר עניינו של הערר מתייחס לשומת היטל השבחה אשר הוצאה לאחד מן המגרשים.
השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מחושבת על חלק עליית השווי של המקרקעין מעבר לשווי של כל החלקה כחקלאית. אילו הופקעה כל החלקה החקלאית, לא הייתה השבחה, והפיצוי היה מחושב על השווי כחלקה חקלאית. ואילו כאשר מדובר בתוספת שווי הנובעת מן התכנית החדשה החלה על המקרקעין – השווי הנוסף חייב בהיטל השבחה, שאם לא כן יהיה בכך משום כפל פיצוי.
לטענת המערערים, חיוב בהיטל השבחה על רכיב הפיצוי שבהקצאת המקרקעין מבטל את הפיצוי או לפחות מפחית אותו, ועומד בסתירה להלכת בראון לעיל, שבה קבע בית המשפט העליון כי נטילת מקרקעין בחלק גדול מ-40%, גם אם לא נעשתה בדרך של הפקעה כי אם בגדר איחוד וחלוקה – מחייבת בתשלום פיצויים כהפקעה. מנגד, סבורה המשיבה שהחישוב שנעשה עולה בקנה אחד עם הקביעה בפס"ד בראון.
ביהמ"ש דן בהלכת בראון וקבע כי פס"ד בראון אינו דן ביחסי הגומלין שבין פיצויי ההפקעה לבין היטל ההשבחה, ולא ברור כי יישומו צריך להביא להפחתת היטל ההשבחה, כטענת העוררים.
כמו כן ולאחר שביהמ"ש סקר את נסיבות העניין לפיהן ערך המקרקעין של המערערים עמד על 6 מיליון ש"ח ואילו הפיצוי שניתן במסגרת התכנית העלה את ערכם ל-16 מיליון ₪, כאשר היתרה שמעבר לשווי המקרקעין שנלקחו מהווה השבחה כתוצאה מן התכנית ומשכך נקבע כי חייבת בתשלום ההיטל ככל השבחה אחרת. מסקנה אחרת תוביל לכך שהמערערים יזכו בכפל פיצוי : פיצוי בגין שווי המקרקעין שנטלו, ועוד הנחה משמעותית בהיטל השבחה שאין לה בסיס בעובדות המקרה.
לאור כל אלו קבע ביהמ"ש כי דין הערעור להידחות וכי החלטה ועדת הערר בעינה עומדת.
נציין כי בית המשפט התייחס לפסק דינו של בית המשפט השלום בע"ר 37/08 זלצמן נינה נ' ו"מ מצפה אפק, על ידי השופט גולדס, שקבע כי יש לבודד את רכיב הפיצוי בגין הפקעת היתר ולהטיל את היטל ההשבחה רק על יתרתה, פסק-דין זה שבוטל בהסכמה במחוזי עמד מול בית המשפט שלא דחה את העיקרון בו אבל סבר כי בנסיבות המקרה דנן לאור ההשבחה הניכרת, אין לכך משמעות.
נציין כי ניתן לטעון שתשובת בית המשפט אינה עונה על כל השאלה, אם לדוגמא הופקעו 80% מהמקרקעין, הרי שבגין הפקעת היתר יש לשלם פיצוי, אם מפיצוי זה כולו ישולם היטל השבחה, הרי שלא הופחת פיצוי זה, הטענה הנטענת היא כי על החלק הספציפי שניתן כפיצוי, על פי שווי מקרקעין לפני שינוי הייעוד, אין לשלם היטל השבחה בגין מרכיב זה.
נראה אם כן כי הלכת בראון והשלכותיה יעסיקו את מערכת בתי המשפט עוד רבות בעתיד.