מאמר בנושא:
סוגיות בדיני פירוק שיתוף במקרקעין בצל פסיקת בתי המשפט
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
תכנון ובניה
שר הפנים הסמיך ועדות תכנון נוספות לאישור תוספת בנייה עפ"י הרפורמה
מיסוי מקרקעין
תוספת מס' 1 להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 6/2011 הארכת תקופת הוראת השעה לעניין קביעת שיעורמס מופחת במכירת קרקעות שנרכשו לפני 1.11.2001
גבייה מנהלית – מיסים
הנחיות היועמ"ש – הפעלת הליכי גביה מנהליים לפי פקודת המיסים (גביה)
מנהל מקרקעי ישראל
מועצת מקרקעי ישראל החליטה על צעדים להנעת שוק הדיור, יצירת פתרונות מגורים,
הגדלת היצע יחידות הדיור והפחתת מחירן
עדכוני פסיקה:
הפקעה
ע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הו"מ לתו"ב ת"א
"מועד הרכישה" לצורך חישובי הצמדה וריבית על קרן פיצויי הפקעה הינו מועד פרסום ההודעה ברשומות,
ולא מועד מתן ההודעה על ההפקעה
היטל השבחה
ע"א 2851-11-10 הו"מ לתו"ב גבעתיים נ' אליק רון בע"מ
יש לגבות היטל השבחה בגין זכויות מותנות במימוש הראשון, אף אם טרם ניתן היתר בגינן
סמכות ועדה מקומית, הליכי תכנון
עת"מ (ב"ש) 17605-12/11 קיבוץ אור הנר נ' הו"מ לתו"ב שמעונים ואח'
אימוץ פרשנות רחבה לשאלת סמכות הועדה המקומית לאשר תכנית שעיקרה איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים וחלוקת זכויות בקרקע של המנהל
היטל השבחה
עש"א (רשאל"צ) 33614-07-10 שלום ירושלים דיבון ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת
שני מחזיקים במקרקעין, אשר בנו עליהם כל אחד את דירתו ומקיימים שניהם את הוראות הפטור
הקבועות בסע' 19 (ג)(1) לחוק התו"ב, זכאים שניהם לפטור האמור כל אחד בגין דירתו
תכניות
ערר (ת"א) 5398/11 רוזנר תומר נ הו"מ לתו"ב ת"א ואח'
תוספת זכויות בניה למרפסת הינה על פי תכנית מ'
מאמר
סוגיות בדיני פירוק שיתוף במקרקעין בצל פסיקת בתי המשפט
בעולמנו המודרני, פירוק שיתוף במקרקעין, הופך נפוץ יותר ויותר, לאחר שהחברה בה אנו חיים עברה כברת דרך ארוכה מהזמנים בהם הייתה נחלה משפחתית אשר עברה בשלמותה מאב לבנו (הבכור). כיום צורת החיים מזמנת סיטואציות רבות בהם מוצאים אנו עצמנו במצב של שותפות בזכויות במקרקעין עם בעלים נוספים ויתר על כן לעיתים המדובר בשותפים רבים ובלתי מוכרים שאף נכפו עלינו.
נזכיר כדוגמא תכנית של "איחוד וחלוקה" המקצה מגרשים "ומשדכת" להם בעלים שונים, שהם לאו דווקא בעלי זיקה משותפת. בין הבעלים עשויה להיות שונות חברתית, תרבותית, וסוציואקונומית ולכל אחד מהשותפים השקפה שונה ואף מנוגדת באשר לדרך מימוש המקרקעין. פירוק השיתוף במקרקעין הוא לפעמים הדרך היחידה לפתור הסכסוכים ולהוציא את המקרקעין מקיפאון, ולפיכך חשוב לבצע את פירוק השיתוף בצורה נכונה ולהתאים את סוג ואופי הפירוק לכל מקרה ומקרה, וכבר כתבו חז"ל כי "קדירה דבי שותפיה לא קרירא ולא חמימא" (קדירה של שותפים לא חמימה ולא קרירה, דהיינו "פרווה").
הוראות פירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בסעיפים 37- 45 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"). נזכיר בקצרה מספר הוראות מרכזיות ונסקור חידושי פסיקה שניתנו בעניינם.
נקבע בחוק כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים ובאין הסכם יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט. במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ובמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או אם החלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. עקרונית זכויות במקרקעין שאינן רשומות דינם כמטלטלין ופירוק השיתוף בהם יעשה בהתאם לחוק המיטלטלין. סעיף 10 לחוק המיטלטלין תשל"א – 1971 קובע הוראות דומות לאלו שבחוק המקרקעין.
סוגיה מעניינת שהגיע לפתחו של בית המשפט העליון הייתה האם יכול צד לדרוש כי פירוק השיתוף יהיה באופן של מכירת חלקו של הצד השני בלבד (בעיקר כשמדובר בצד שמחזיק את מרבית הזכויות והוא "נסחט" על ידי המיעוט). בפסק דין בית המשפט העליון מיום 25.7.10 (רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן – פורסם בנבו, להלן: הלכת ויסמן) נקבע כי פירוק שיתוף בדרך של מכירה יעשה באופן שהנכס כולו יימכר אף אם נפל פגם בהתנהגותו של המיעוט. בית המשפט הוסיף כי על המבקש לפרק השיתוף לידע כי יש לדבר "תג מחיר", הצורך למכור את הנכס כולו, ובכך ישמר האיזון ומחד ניתן לפרק שיתוף אך ללא דריסת זכויות הצד שכנגד.
עוד קבע בית המשפט העליון בהלכת ויסמן כי אומנם ברירת המחדל שבחוק הינה מכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצל"פ, היינו מכירה פומבית, אך כבר השתרשה ההלכה כי בית המשפט רשאי להורות על התמחרות פנימית בין השותפים, כאשר יתרונו של מסלול זה שמי מהצדדים שיש לו אחזקה גדולה יותר וזיקה גבוהה יותר לנכס ורצון להמשיך להחזיקו ולפתחו יוכל להמשיך ולעשות זאת . יצוין כי בפסק דין שניתן לאחרונה (ה"פ (ת"א) 175238/09 הילה ר.ג.יעוץ ניהול והשקעות בע"מ נ' נווה מורן בנין והשקעות בע"מ), יושמה הלכת ויסמן כאשר בית המשפט הורה על התמחרות פנימית בין היתר מהסיבה כי הצדדים האחרים מחזיקים בזכויות נוספות בנכס וצודק ליתן להם עדיפות לרכוש זכויות אחרות באותו נכס.
השוואת המשפט הישראלי למשפט העברי בנקודה זו מעלה כי במשפט העברי קיימת נטייה חזקה יותר לשמור על זכות הקניין. הרמב"ם בהלכות שכנים א', ב' קובע כי "אחד מן השותפין שאמר לחבירו במקום שאין בו דין חלוקה .. מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני כשער הזה, הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו" דין זה, המחייב שותף לרכוש את חלקו של שותפו או למכור לו את חלקו דומה לנוסחה הידועה BMBY. דין זה אינו מאפשר לשותף לדרוש מחברו למכור את חלקו תוך שהוא עצמו שומר על קניינו ואינו מוכן לשלם "מחיר" זהה בעבור הפירוק. יוער כי במשפט העברי נעשו ניסיונות נוספים על מנת להקטין עד למינימום את הפגיעה ויש שהציעו כי על המחיר להיות לפחות בשווי שוק (שו"ע חו"מ קע"א ו) כן נפסק כי כדי למנוע עיוות ורמיסת זכויות מי שאין לו, "שיכול העני לומר איגוד ואמכרנו לאחרים… דאם לא כן, ידחוק העשיר את העני" (נתיבות המשפט שם, סעיף קטן ח).
סוגיה נוספת הנפוצה יותר ויותר בתכנון המודרני בו מקדמות תב"עות גדולות הכוללות שטחים נרחבים היא האם זכויות שנוצרו כתוצאה מאישורה של תוכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה, הינן זכויות במקרקעין. בעניין זה קבע בזמנו (4.7.93) הש' גורן (ה"פ (מחוזי ת"א) 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישרונטל-ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ (1993) (פורסם בנבו) כי זכויות המוקנות לבעלים מכח סעיפי חוק התו"ב, אינם מקנים כל זכות אובליגטורית, אלא זכות כי לא יעשה דבר בניגוד לאמור באותם סעיפים ולפיכך לא ניתן לפרק השיתוף בהן. אך בית משפט השלום במספר פסקי דין ולאחרונה (16.1.12) ת"א (ת"א) 35532-04-11 רפאל זוארס נ' יחיאל זאב אורנבוך קבעו כי לאור פסיקות בית המשפט העליון, יש לאמץ את הקביעה כי המדובר בזכויות שבמקרקעין שכן קשה לקבל מצב בו זכותו המהותית של בעל המגרש תהא פונקציה של יעילות הרשויות.
נציין כי השאלה האמורה מעלה בין היתר את הפועל היוצא שהינו האם הפירוק יהא לפי דיני המטלטלין, שכן מגראש אינו בגדר קניין אלא "זכויות בלבד" או שיחול חוק המקרקעין, וקיימים הבדלים בין החוקים, כולל בעניין עדיפות הפיתרון של "חלוקה בעין".
סוגיה נוספת רלוונטית הינה מה גורלה של חכירה במקרקעין שהבעלות בהן פורקה. בימים אלה (28.02.12) ניתן פסק דין בעניין של בית המשפט העליון ברע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוחה עוזיאל לוי ז"ל , (פורסם בנבו), (להלן: "פרשת חזקיהו"). המדובר היה בשותפים, אשר חתמו ביניהם על הסכם חכירה צולבת, לפיו כל אחד מהשותפים חכר את זכויותיו של השני במחצית בה הוא החזיק ונשאלה השאלה מי נושא בסיכוני הפקעה שבוצעה בשטח החכור על ידי אחד מהצדדים. ביהמ"ש העליון קבע כי אמנם, הצדדים חיו שנים בתודעה של בעלות בלעדית על אותה מחצית שבה החזיקו. אך שימת דגש על תודעה זו תהווה מחיקה דה-פקטו של עליונות המרשם ושל הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין לפיו אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסוים במקרקעין. בית המשפט קבע כי לאחר שחלק מהחלקה הופקע ועבר לבעלותה של הרשות, הצדדים נותרו בעליה במשותף של שארית החלקה וכל אחד מהם מחזיק עדיין ב-50% מהבעלות בה. דהיינו מפסיקת בית המשפט עולה כי פירוק השיתוף מביא את תקופת החכירה אל קיצה. נציין כי בית המשפט העליון ביקש לחזק את זכות הקניין אל מול זכויות "נחותות" כגון שכירות וחכירה. אך התעלם מן העובדה שמטרת הצדדים בהסכם החכירה היתה לחלק ביניהם דה – פקטו את החלקה, דהיינו להביא לנתק קנייני מלא. מעשים שבכל יום, בהם מחולקות חלקות על מנת לאפשר לכל שותף לעשות שימוש מיטבי בחלקו. כולל אף בנייה בה, פועל יוצא של פסיקת בית המשפט הוא איון הסכמים אלה וריקונם מתוכן שכן ברי שלא ניתן להסתמך על ההסכמים, כשבכל עת חשופים לפירוק השיתוף וביטול החכירה כתוצאה מכך, והדבר עלול להשפיע אף על מימון בנקים ועוד.
בשולי הדברים יצוין כי לאחרונה ניתן פסק דין בת"א (שלום חד') 5496-04 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד עטא קעדן במסגרתו קבע בית המשפט כי יש לבצע "חלוקה בעין" באופן שכל אחד מהצדדים סופג את ההפקעה ככל שזו נופלת בשטחו. מעניין היה לדעת האם פסיקה זו הייתה משתנה לו ניתנה לאחר פסק הדין בפרשת חזקיהו.
הנה כי כן ראינו על קצה המזלג את הבעיות הקשיים והדילמות הניצבות בפני בעלים במשותף ודרכי פירוק השיתוף האפשריות. טוב יעשה כל אחד, וישתדל לכלכל צעדיו מראש ולא להגיע, במידת האפשר, למצב של שיתוף במקרקעין או לכל הפחות יבצע הערכה אמיתית של "ריחיים" אלו ומשמעותם הכלכלית, בבוחנו כניסה להשקעה במקרקעין עם שותפים.
מאת עוה"ד צבי שוב, מתי ארנרייך
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
תכנון ובניה
שר הפנים הסמיך ועדות תכנון נוספות לאישור תוספת בנייה עפ"י הרפורמה
במסגרת ההערכות ליישום הרפורמה לתכנון ובניה, הסמיך שר הפנים ארבע ועדות מקומיות לתכנון ובניה נוספות לאשר תכניות מפורטות, התואמות תכנית מתאר מפורטת בתחומן, על פי חוק התו"ב, ואלה הן : תל אביב יפו, חולון, הרצלייה ושוהם.
הועדות הנ"ל מצטרפות לוועדות המקומיות לתו"ב של חיפה, קצרין ונתניה, שלהן כבר הוענקה הסמכה כאמור בעבר.
ועדות אלה מוסמכות לאשר תכניות לשטחים המיועדים לבנייה, כגון: קביעת גודל מגרשים המיועדים לבנייה, אישור תוספת קומות למבנים מאושרים, הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין מגורים מאושר, ושינוי חלוקת שטחי בניה מאושרים.
כמו כן וככל והרפורמה המוצעת לחוק התו"ב תכנס לתוקפה במתכונתה זאת, תוקנינה לוועדות המקומיות לתו"ב שהוסמכו לכך כאמור, סמכויות נוספות על אלה המותרות כיום, ובראשן – הסמכות לאשר תכניות המוסיפות שטחי בניה לשטחים המיועדים לבנייה למגוון שימושים, כגון מגורים, תעשייה ומסחר, וזאת מעבר לקבוע בתכניות המאושרות.
בנוסף, בהתאם למוצע ברפורמה במידה ותהיה תכנית כוללנית לישוב, סמכויות אלה יגדלו בצורה משמעותית והועדה תוכל לאשר כל תכנית התואמת את התכנית הכוללנית, כאשר עבודת הועדות המקומיות לתו"ב שתוסמכנה כאמור תתבצע תחת פיקוח ובקרה מירביים.
מיסוי מקרקעין
תוספת מס' 1 להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 6/2011 הארכת תקופת הוראת השעה לעניין קביעת שיעור מס מופחת במכירת קרקעות שנרכשו לפני 1.11.2001
כפי שכבר פרסמנו בניוזלטרים קודמים, ביום 26.12.2011 אישר שר האוצר להאריך בשנה נוספת ועד ליום 31.12.2012, את תוקפו של סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים –הוראת השעה) תשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), שעניינו בהחלת שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניית דירות מגורים.
בהתאם לכך, ביום 28.2.2012 פורסמה על ידי רשות המיסים תוספת להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2011 מיום 14.1.1.2011, ובה ניתנו ההבהרות כדלקמן: תחולתה של הוראת השעה הינה על מכירות שיתבצעו עד ליום 31.12.2012.ובנוסף, כי שיעור המס המיטיב בהוראת שעה זו הינו בשיעור של 25% וזאת נוכח הקביעה שניתנה לאחרונה בחוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב 2011 , לתיקון סעיף 48א (ב) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963, לגבי שיעור מס השבח על יחיד החל מ- 1.1.2012.
אנו שבים על המלצתנו כפי שפורסמה עם הארכת תוקפה של הוראת השעה כאמור, לאלו העומדים בתנאיה, לשקול להקדים ולמכור מקרקעיהם עד סוף שנת 2012. יצוין כי ניתן ליהנות מההטבה האמורה גם בעסקה למכירת אופציה כאשר העסקה תבוצע עד סוף 2012 ומועד השלמת הבניה (36 חודשים כאמור) ימנה ממועד מימושה של האופציה.
גבייה מנהלית – מיסים
הנחיות היועמ"ש – הפעלת הליכי גביה מנהליים לפי פקודת המיסים (גביה)
בחודש פברואר 2012 פרסם היועמ"ש הנחיה (7.1002) המתייחסת להפעלת הליכי גבייה מנהליים לפי פק' המיסים גבייה (להלן: "הפקודה") ומטרתה הינה להנחות את הרשויות כיצד להפעיל שיקול דעתן בהשתמשן בסמכויות המוענקות מכח הפקודה ובפרט בכל הנוגע להימנעות משיהוי בפעולות הגביה.
המונח "מס" בפקודת המסים (גביה) כולל מס רכוש עירוני, וכן כל תשלום שגבייתו הוכרזה על ידי שר האוצר ככפופה לפקודה. תשלומים כאמור כוללים מס הכנסה, מס ערך מוסף, מס שבח מקרקעין וכיוצ"ב וכן תשלומים שהפקודה הוחלה עליהם במפורש בחקיקה כגון החזר תשלום ששולם ביתר, גביית היטלים ותשלומים שונים נוספים.
כאמור, עיריות רשאיות לגבות ארנונה ותשלומי חובה אחרים הן מכח פקודת המסים (גביה) והן מכח פקודת העיריות, ההלכה לעניין גביית חובות כאמור הינה כי רשות מקומית רשאית לבחור בין שני ההליכים, אולם משפתחה בהליך גביה מכח אחד החיקוקים, עליה למצותו לגבי אותו החוב.
בפני הרשות עומדות מספר חלופות להליכי גבייה מנהליים, בין אם באמצעות הגשת תובענה אזרחית לבימ"ש, הליכי הוצל"פ, קיזוז סכומים מכח הוראת דין מפורשת או גביה פסיבית, אשר מתרחשת כאשר הרשות אינה פועלת לגביית חובות האזרח אלא ממתינה עד שהאזרח יהא זכאי לתגמול ממנה ותקזז חובו מהסכום הנ"ל.
כאמור לעיל העיקרון הבסיסי שהנחה את היועמ"ש לשם הוצאת ההנחיה הינה כי רשות מנהלית אינה רשאית להשתהות בגביית החובות.
פקודת המסים אינה מנחה את הרשות בשאלה תוך כמה זמן עליה לנקוט בהליכי הגביה, או כיצד לנהוג מרגע שפתחה בהליכים, בשל העלויות הגבוהות החלות בהליכי גביה, נוצר מצב לא תקין על פיו הרשות נמנעת מגביית החובות או משתהה במשך שנים רבות בהפעלת הליכי הגביה.
על אף שתקופת ההתיישנות בהליכים אזרחיים הינה 7 שנים, אין זה סביר שרשות מינהלית תנקוט הליכי גביה מינהליים לראשונה לאחר חלוף שנים, תוך שהיא מעמידה את האזרח , בשל הזמן הרב שחלף במצב בו יקשה עליו להתמודד עם טענת החוב. תימוכין לכך התקבל בשורה של פסקי דין, לפיהם נקבע כי חסימת דרכה של הרשות בשל חלוף הזמן ,נועדה לאזן את זכותה של הרשות להפעיל את סמכויותיה עם הפגיעה בחייב , אשר אין ציפייה ולא ראוי שתהיה כי ישמור על ראיותיו שנים רבות.
בשל שיהוי הרשויות בגביית חובות הוצאו ההנחיות הנ"ל במסגרתן מפורט הסדר מקיף וכלל לעניין כלל ההיבטים של הליכי הגבייה המנהליים מבחינת הזמן לאמור: מהו המועד שממנו ואילך רשאית הרשות לנקוט הליכי גבייה מנהליים, כמה זמן עומד לרשותה לשם כך , האם יש נסיבות שבנן מוצדק להאריך או לקצר את התקופה וכו' .
המועד ממנו תחל ספירת תקופת השיהוי הוא המועד שבו רשאית הרשות לפתוח בהליכי גביה, בין אם מדובר במועד בו לחייב פיגור בתשלום החוב, כלומר המועד לתשלום חלף מבלי שנפרע החוב, וכאשר מדובר בחוב מס, הכוונה למועד בו מוצו הליכי ההשגה או הערעור הקבועים בחיקוק ספציפי.
תקופת השיהוי ע"פ ההנחיות הינה עד לטווח של 3 שנים מן המועד בו יכלה הרשות לראשונה לגבות את החוב, בנסיבות חריגות תתאפשר בחינה פרטנית של הנסיבות מעבר לתקופה של 3 שנים. מקום בו תשתהה הרשות מעל 3 שנים בהליכי הגבייה ולא התקיימו נסיבות חריגות המצדיקות שיהוי זה, לא תוכל הרשות, ככלל, לגבות מכח הפקודה, אולם כל עוד לא חלפה תקופת ההתיישנות רשאית הרשות לפנות לבית המשפט בתביעה אזרחית לגביית חוב.
יחד עם זאת קיימות עילות השעיית הגביה בהן תהא הרשות רשאית לפתוח בהליכי גביה גם לאחר פרק זמן של 3 שנים, לדוגמא ככל שעומדת לרשות השעיה מכח דיני התיישנות, והיא נקטה באמצעים סבירים לאתר החייב אולם לא הצליחה לאתרו, (כגון: חייב השוהה בחו"ל כך שהנסיבות אינן מאפשרות פתיחת הליכי גביה נגדו), מקום בו קיימת מניעה משפטית לעשות כן או בין שהחייב הגיע להסדר או מתנהלים הליכי גישור ופשרה וכו' (קיימים מקרים נוספים הרשימה הינה רשימה סגורה).
אולם גם במקרים של עילת השעיה נקבע תקרה לפיה הרשות לא תוכל לנקוט בהליכי גביה אם חלפו 25 שנה מהמועד בו הייתה רשאית לפעול.
יצוין כי בהתאם להנחיה גם לאחר פתיחת ההליך מחויבת הרשות לפעול בשקידה ראויה, ובהנחיות נקבעו פרקי זמן מרביים בין הליכי הגביה השונים, ואין הרשות יכולה להשתהות בין הליכי הגביה השונים.
חרף האמור תהא הרשות זכאית להקפיא הליכי הגביה לאחר פתיחתם במקרים המצדיקים זאת, ככל שהדבר ניתן בהסכמתו וידיעתו של החייב. אלה שגם מקום הוחלט על הקפאת החוב, על הרשות לבחון בתדירות של אחת לשנתיים האם מתקיימת עילת הקפאת החוב.
על פי הפסיקה, למרות שחלים דיני התיישנות על זכותה של רשות לנקוט הליכי גביה לפי הפקודה, אין בכך למנוע ממנה לגבות גבייה פסיבית. אולם גם לעניין זה הכלל הוא ע"פ ההנחיות כי רשות שנמנעה, ללא הצדקה, ושלא לפי הנחייה זו, מנקיטת הליכי גביה לפי פקודת המסים (גביה), תוך המתנה למועד שתוכל לגבות גביה פסיבית, לא תוכל בבוא העת לעשות כן.
ההנחיה מפרטת אף את דרכי ההתנהלות ומשלוח מכתבי התראה, כמו גם הנחיות לגבי הליכי גבי על פי הפקודה ובחינתם במבחן המידתיות והוראות שונות לעניין הליכי עיקול.
מנהל מקרקעי ישראל
מועצת מקרקעי ישראל החליטה על צעדים להנעת שוק הדיור, יצירת פתרונות מגורים,
הגדלת היצע יחידות הדיור והפחתת מחירן
לאחרונה קיבלה מועצת מקרקעי ישראל מספר החלטות הנוגעות לשוק הדיור בישראל, לפתרונות מגורים ולהוזלת מחירי הדירות. ההחלטות תיכנסנה לתוקף רק לאחר חתימת יו"ר המועצה, שר הבינוי והשיכון, ושר האוצר במקרים הדורשים זאת. להלן נפרט את עיקרי ההחלטות:
- פטור מדמי היתר בעת ביצוע תוספת בניה של יחידה אחת או יותר עד לשטח של 240 מ"ר:
על פי החלטה זו, אשר תוקפה לשנתיים, לחוכרים בבתים צמודי קרקע תהיה אפשרות להוסיף שטח בנוי לביתם או להוסיף יחידות נוספות במגרש וזאת כמובן ללא תשלום דמי היתר למנהל והכל בתנאי שהשטח הבנוי הכולל של כל היחידות לא יעלה על 240 מ"ר. תוספות אלו יהיו כפופות לאישור מוסדות התכנון.
מעבר לתוספת בניה של 240 מ"ר ישלם החוכר למנהל 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות.
כמו כן, בעת ביצוע שינוי ניצול ישלם החוכר למנהל 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של הזכויות לפי חוזה בר תוקף או של זכויות בניה בהיקף 240 מ"ר (הגבוה מבניהם), לבין ערכה המלא של הקרקע לאחר שינוי ניצול.
הסדר זה יחול בכל אזורי הארץ למעט באזורי עדיפות לאומית א' וקו העימות בהם לא יגבה המינהל כלל דמי היתר עבור תוספת של יחידה אחת או יותר.
עבור שינוי יעוד ממגורים ליעוד אחר יגבה המנהל 31% מההפרש בין הערך המעודכן של הזכויות לפי חוזה בר תוקף או של זכויות בניה בהיקף של 240 מ"ר (הגבוה מבניהם) לבין ערכה המלא של הקרע לאחר שינוי הניצול.
נציין כי אין הגבלה לגודל מגרש למעט מי ששילם בעת ההקצאה לפי בניה בפועל אשר עליו יחולו כללים מיוחדים.
מטרת החלטה זו היא להביא לניצול מיטיבי של קרקעות, לעודד חוכרים לבצע שינויים בקרקעותיהם ולהגדיל את היצע יח"ד במשק.
- מחיר למשתכן:
כידוע לאור המחאה החברתית בקיץ האחרון מנסה הממשלה לעשות מאמצים להקל על משפחות, זוגות צעירים ויחידים המתקשים ברכישת דירה. במסגרת זו הוחלט כי מנהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ישווקו קרקעות ליזמים בכדי שיזמים אלו יבנו דירות מוזלות אשר ימכרו לזכאים בשטח שלא יעלה על 100 מ"ר לדירה (120 מ"ר באזורי עדיפות לאומית).
בשלב ראשון קבעה המועצה כי מחיר הקרקע ליזמים יהיה 50% משומת השמאי אשר תכלול גם זכויות עתידיות ובלבד שערך הקרקע לא יעלה על 400,000 ₪ לדירה, ושגובה ההנחה ליזם לא יעלה על 150,000 ₪. מטרת ההטבה בשלב הראשון היא לעודד את הקבלנים לתת הנחות מרביות לזכאים.
חלוקת הדירות במחיר למשתכן תהיה כדלקמן:
20% מכלל הדירות ישווקו ליחידים מעל גיל 35 ולזוגות ללא ילדים, 35% מכלל הדירות ישווקו לזוגות עם ילד אחד עד שני ילדים, ו- 45% מכלל הדירות ישווקו לזוגות עם שלושה ילדים ומעלה.
בקריטריונים לקביעת זכאות תינתן עדיפות למשפחות בהן אחד מבני המשפחה הינו נכה המרותק לכיסא גלגלים. כמו כן יילקחו בחשבון שנות נישואין, עליה או משך זכאות במשב"ש, בגין קריטריונים אלו יינתנו עד 70 נקודות במצטבר (7 נק' לשנה ולא יותר מ- 10 שנים שאינן חופפות).
למחצית מכלל הדירות המשווקות לזכאים במכרזים יתווסף הניקוד הבא: שירות לאומי / צבאי של שנה שלמה אחת או יותר – 15 נק', על שירות מילואים פעיל של אחד מבני הזוג תינתנה 5 נק' נוספות, 10 נק' תינתנה על שירות צבאי / לאומי / אזרחי של בן הזוג השני.
- דיור להשכרה
במטרה להגדיל את מלאי פתרונות הדיור התגייסו מנהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון בכדי לאפשר השכרת דירות במחירים ברי השגה.
בהתאם לכך למנהל יהיו 2 אפשרויות שיווק, לשם השגת המטרה האמורה:
האחת, שיווק קרקע במחיר קבוע (30% משומת שמאי) כאשר המציעים יתחרו על מחירי השכירות הנמוכים ביותר. 40% מכלל הדירות שיבנו יושכרו במחיר מפוקח, 20% יושכרו בשכירות חופשית ו- 40% ימכרו בשוק החופשי. שטח הדירות לשכירות במחיר המפוקח לא יעלה על 100 מ"ר.
השנייה, המציעים יתחרו על מחיר הקרקע ולא יקבע מחיר מינימום לזכייה. באפשרות זו המנהל יקבע את המחיר לשכירות מפוקחת, הזוכה במכרז ישכיר 25% מהדירות במחיר מפוקח ו- 75% מהדירות ללא פיקוח.
גם באפשרות זו שטח הדירות לשכירות במחיר מפוקח לא יעלה על 100 מ"ר לדירה (120 מ"ר באזורי עדיפות לאומית).
בשתי האפשרויות היזם הזוכה יידרש לתת מענה לאוכלוסיות עם מוגבלות פיזית בדירות המפוקחות להשכרה ובנוסף יתחייב היזם להשכירן ל- 10 שנים לפחות ובמתחמים בהם יבנו למעלה מ- 100 יח"ד תקופת ההשכרה לא תפחת מ- 20 שנה.
אופן חלוקת הדירות בדיור להשכרה וקביעת סדרי העדיפות, תהא לפי סוג הזכאות בהתאם לקביעת הזכאות במחיר למשתכן בדירות למכירה כמפורט לעיל, ובהתאם לדרך הניקוד המפורטת שם.
- מיזמים סולאריים
המועצה אישרה הצעה שמטרתה לעדכן הסדרים בדבר מיזמים סולאריים בתחום המשבצות של ישובים חקלאיים. בהתאם להסדרים, השטחים למיזמים סולאריים ביישובים חקלאיים יוגבלו, לא תותר חכירת משנה כמו כן לא תינתן הנחת אזור בגין הקמתם בתחומי המשבצת.
מאחר וישנם מספר מיזמים בשלבי תכנון קבעה המועצה הוראות מעבר וזאת בכדי לאפשר לאותם מיזמים לצאת אל הפועל. תנאי הסף לזכאות להוראת מעבר הינו יזם אשר הועדה המחוזית החליטה על הפקדת תכניתו או החליטה על הפקדה בתנאים עד ליום קבלת ההחלטה והסכם עם יישוב חקלאי.
עיקרי ההחלטה שהתקבלה הינם:
השתתפות הישוב במיזם: על פי ההנחיה – לא תתאפשר השכרת משנה, אך ניתן להקים תאגיד שהישוב יהיה שותף בו לפחות ב 26% כך שהמיזם יהווה מקור תעסוקה עבור חברי הישוב, על פי הוראת המעבר – תותר חכירת משנה של הישוב ליזם.
תשלום עבור הקרקע: על פי ההנחיה – תשלום מהוון בשיעור 91%- לפי שומה פרטנית, על פי הוראת המעבר- התשלום בגין הקרקע יהיה מהוון בשיעור של 91%, עפ"י טבלה שתוכן על ידי השמאי הממשלתי.
גודל המקסימאלי מתוך משבצת הישוב: על פי ההנחיה – לא יותר מ 250 דונם ליישוב בודד, כאשר גודל השטח שיאושר לפרויקט יהיה בהתאמה לאחוז האכלוס. על פי הוראות המעבר – יותרו לכל ישוב להקצות עד 250 דונם למיזם.
הנחת אזור: על פי ההנחיה – לא תינתן הנחת אזור, על פי הוראות המעבר- יזמים שהגישו בקשה מלאה למינהל ולהם תכנית מאושרת, יהיו זכאים להנחות אזור.
זקיפה לתעסוקה: על פי ההנחיה – 10% משטח הפרויקט יחושבו במסגרת שטחי התעסוקה המוקצים לישוב, על פי הוראות המעבר- 10% מהמיזם או מהשטח המותר לתעסוקה, לפי הנמוך ביניהם, יחושבו כשטחי תעסוקה במסגרת השטחים שמוקצים לישוב.
עדכוני פסיקה
ע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הו"מ לתו"ב ת"א בפני הרכב כב' הש' המשנה לנשיאה א' ריבלין,
א' גרוניס, י' דנציגר, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ב"כ המערער: עו"ד א' לירז
ב"כ המשיבה: עו"ד נ' ליובין
"מועד הרכישה" לצורך חישובי הצמדה וריבית על קרן פיצויי הפקעה הינו מועד פרסום ההודעה ברשומות,
ולא מועד מתן ההודעה על ההפקעה
עניינו של הערעור בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, במסגרתו נפסקו למערער פיצויי הפקעה בגין הפקעת זכויותיו לדיירות מוגנת, בנכס המוחזק על ידו ומשמשו כעסק לעבודות אינסטלציה.
הנכס הופקע ע"י המשיבה בחודש ינואר 1996, אך הודעה בדבר ההפקעה נמסרה למערער רק במחצית שנת 2004. אי לכך, נחלקו דעות הצדדים באשר לקביעת "מועד הרכישה", ממנו ואילך יחל חישוב הפיצויים.
המערער טען, כי "מועד הרכישה" הינו היום בו התפרסמה ההודעה ברשומות בדבר ההפקעה, קרי
ה-11.1.1996, ולא מועד מתן ההודעה על ההפקעה, קרי- ה-13.6.2004, כפי שטענה המשיבה וקבע גם ביהמ"ש קמא. לכן, לטענתו, בפסיקת הפרשי ההצמדה והריבית על קרן הפיצויים, היה על ביהמ"ש קמא לקבוע כי יש לחשבם החל ממועד הרכישה, דהיינו מיום 1.11.1996, ולא מיום 13.6.2004, בו הודע לו על ההפקעה.
עוד נטען, כי אין לקיים כלשונה את הוראת סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, הקובעת הפרשי הצמדה וריבית בשיעור של 1.5% לשנה, וכי לסכום הפיצויים יש להוסיף הפרשי ריבית והצמדה, בשיעורים הנפסקים על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה. כנימוק לטענתו ציין המערער, כי המשיבה הפרה את חובתה החוקית משהודיעה לו על ההפקעה רק בחלוף שבע שנים מיום שהוכרז עליה, עובדה המצדיקה פסיקת הפרשי הצמדה וריבית מלאים.
באשר לגובה קרן הפיצויים טען המערער, כי יש להעמיד לזכותו סכום כסף בו יוכל לרכוש בעלות בנכס דומה, וזאת עפ"י השווי שנקבע לבעלות בנכס ולא עפ"י שווי דמי המפתח שלו בלבד.
כן טען המערער, כי הוא זכאי לגילום תשלומי מס רווחי הון ומס ערך מוסף בסכום הפיצויים, על מנת שיעמוד לרשותו מלוא הסכום לו הוא זקוק לרכישת הנכס החלופי.
לענין שיעור הריבית טענה המשיבה, כי אין הצדקה להחיל את חוק הריבית לו טוען המערער על פיצויי הפקעה, בעיקר מן הטעם שההסדר הספציפי שבחוק לתיקון דיני הרכישה לעניין הריבית על פיצויי הפקעה, גובר על ההסדר שבחוק הכללי.
כנגד טענת המערער בדבר זכאותו לסכום שווי הבעלות בנכס, נטען כי עפ"י ההלכה יש לשלם סכום השווה לשווי הבעלות לשם רכישת נכס חלופי, רק מקום בו הרשות מפקיעה דירת מגורים, ואותה בלבד, בעוד שעל הפקעת בית עסק כבמקרה דנא, לא נפסקים פיצויים בגין דיור חלוף.
בהתאם לכך נטען, כי אין המשיבה צריכה לשאת בהוצאות הרכישה הנלוות שהמערער טוען להן, דהיינו בדמי התיווך, שכר טרחת עורך דין ומס רכישה, שאין לגלמם בסכום פיצויי ההפקעה. וכן נטען, כי המשיבה אינה מחויבת בתשלום מע"מ, שכן עסקינן בדיירות מוגנת עסקית עליה חל פטור ממס.
במהלך הדיון בערעור הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה מועד הרכישה, ממנו ואילך ישולמו הפרשי הצמדה וריבית על קרן הפיצויים, הינו היום בו התפרסמה ההפקעה ברשומות (קרי
ה-11.1.1996). אעפ"י כן ביהמ"ש הוסיף וקבע לעניין זה, כי סעיף 190 לחוק התו"ב מחיל את פק' הקרקעות על הפקעות של הועדה המקומית, וכי סעיף 3(1) לחוק לתיקון דיני הרכישה קובע את "מועד הרכישה" בהתאם להוראות החוק מכוחו מבוצעת ההפקעה. מאחר ובענייננו בוצעה הרכישה מכוח סעיפים 5 ו-7 לפק' הקרקעות, הרי שמועד הרכישה הוא יום פרסום ההודעה ברשומות.
כן נקבע, כי בסעיף קטן (4) לסעיף 190(א) לחוק התו"ב, נקבע כי מועד הרכישה יהא היום השישים לאחר מועד פרסום ההודעה ברשומות, ולפיכך, יש להוסיף לקרן הפיצויים לה זכאי המערער הפרשי הצמדה וריבית על פי החוק לתיקון דיני הרכישה, מיום 12.3.1996, היינו שישים ימים לאחר שהפקעת הנכס נרשמה (ולא מיום 13.6.2004), וערכה השקלי של קרן הפיצויים יחושב אף הוא בהתאם לשער הדולר באותו התאריך.
לעניין זה התקבל הערעור, בעוד שטענותיו האחרות של המערער נדחו, תוך קבלת עמדת המשיבה.
ביהמ"ש קבע, כי עפ"י הפסיקה, עקרון השבת המצב לקדמותו המדריך את ביהמ"ש בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי. כלומר, לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו. זהו "מבחן השוק החופשי" כפי שנקבע בסעיפים 12(א) ו-(ב) לפק' הקרקעות, מכוחה נעשתה הפקעת הנכס הנדון.
על-כן, נקבע, כי על השומה שנקבעה להביא בחשבון את עובדת נדירותם של נכסים בדמי מפתח, כפי שזו הייתה מוצאת ביטוייה בעסקה חופשית בין המערער לקונה, אך לא לפצות את המערער פיצוי העולה על שווי זכויותיו בנכס, המעמידו במצב טוב יותר. לכך חריג אחד, שאינו חל על המערער, והוא מקום בו הנכס המופקע שימש את הנפקע למגורים. במקרה זה אומדן הפיצויים שייעשה יתחשב ביכולת הנפקע לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, ויבטיח את זכותו לנכס חלופי סביר.
בהתאם לכך נקבע, כי המערער אף איננו זכאי לגילום תשלומים/הוצאות נוספות, בסכום הפיצויים.
בהערת אגב, ביהמ"ש הוסיף כי בנסיבות המקרה, וכאשר המערער לא טען בפניו, ומן הסתם אף לא הביא ראיות לטענה, כי מקור פרנסתו יתקפח בשל ההפקעה המפוצה, לא מצא הוא לסטות מן ההלכה המפורשת שנקבעה בעניין.
הערת המערכת:
ראשית נציין כי לעניין הריבית, הרי שבשנת 2010 תוקן החוק והחיל את חוק פסיקת ריבית והצמדה אף על הפקעת מקרקעין, בכך הושוותה הריבית לריבית החלה בתביעות פיצויים על פי סע' 197, אלא שמשום מה נבחר שלא להחילה רטרואקטיבית, אנו סבורים כי מן הדין היה להחיל גם לאחור שכן אין כל סיבה להותיר לקונה שהתבררה ולהפלות בין נפקע אחד למשנהו.
נזכיר כי בתיקון נקבעה אף רטרואקטיביות בהתיישנות הפקעות שקדמו ל-1985 והעברת קרקעות למדינה, גם אם שונה ייעודם למטרה שלא ניתן להפקיע בשלה, דין דומה צריך לחול גם לטובת האזרח.
גם לגבי ההוצאות אנו סבורים כי הרציונל של העמדת הנפקע/נפגע במקום בו היה אלמלא ההפקעה מחייבת נשיאה בכל העלויות והנזק, הפסיקה השוותה את הפיצוי לפיצוי שהינו משולב בין נזיקי וקנייני, ועיקרון השבת הנזק לקדמותו הינו עיקרון יסוד לפיכך.
ע"א 2851-11-10 הו"מ לתו"ב גבעתיים נ' אליק רון בע"מ בפני כב' הש' שנלר אב"ד, דר' ורדי
ולבהר שרון , בית המשפט המחוזי מחוז תל אביב בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ב"כ המשיבה: עו"ד צדוק צדיק
יש לגבות היטל השבחה בגין זכויות מותנות במימוש הראשון, אף אם טרם ניתן היתר בגינן
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו אשר קבע כי יש לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות מותנות אשר נכללו בתכנית, אף אם טרם הוצא היתר בנייה בגינן.
השאלה העיקרית שהיתה במחלוקת הינה, האם אכן עם אישור התכניות הכוללות זכויות מותנות התלויות בשיקול דעת הוועדה המקומית, עלה ערכם של המקרקעין עקב אישורה של אותה תוכנית ומה המועד לחיוב בהיטל השבחה.
באותו עניין לא היתה מחלוקת כי במועד בו רכשה המשיבה את הזכויות במקרקעין נשוא ההליך, היו תקפות תוכניות אשר איפשרו תוספת אחוזי בנייה ועוד, בכפוף לאישורה של הוועדה המקומית (זכויות מותנות).
שנה לאחר מכן המשיבה קיבלה היתר בניה בו אושרו בין השאר, הזכויות המותנות. הועדה המקומית דרשה היטל השבחה בגין ההיתר. המשיבה עררה על דרישה זו, בטענה כי היה על הועדה המקומית לגבות את ההיטל כבר במועד בו נרכשו המקרקעין על ידה, שכן זהו מועד המימוש. לטענת הועדה המקומית לא ניתן היה לגבות היטל השבחה, שכן הזכויות שהוקנו בתכניות היו מותנות באישור הועדה המקומית ונתונות לשיקול דעתה ולפיכך מועד המימוש הוא רק במועד הוצאת היתר בו ממשים את הזכויות המותנות.
השמאי המכריע, שדן בשומה, קבע שאישור היתר הבנייה שניתן על ידי הוועדה המקומית הוציא את פוטנציאל הבניה שנקבע בתוכניות התקפות מהכוח אל הפועל – ובכך הביא לעליית שווי המקרקעין ב"דרך אחרת" שאינה הרחבה של זכויות הניצול.
בית משפט השלום (ערכאה קודמת) קבע כי יש לראות בזכויות מותנות כזכויות משביחות וההשבחה גלומה כבר בתוכנית הקודמת. על כן הועדה המקומית ערערה על החלטה זו.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בנקודה זו בקובעו כי עצם הוספת זכויות מותנות לתוכנית, זכויות שלא נכללו בה טרם לכן, היא לכשעצמה, משביחה את המקרקעין. אישורה של תכנית כזאת משמע, הרחבתן של זכויות הניצול ועל כן הינה בגדר השבחה ישירה וללא צורך בחלופה של עליית ערך "בדרך אחרת".עם אישורה של תוכנית הכוללת זכויות מותנות, יש לבחון אם אותן זכויות מותנות אכן השפיעו על שווים של המקרקעין עליהם היא חלה, לרבות בחינת אודות שיעור ההשפעה בהתחשב במהות אותן זכויות מחד גיסא, וזמינות אפשרות התקיימות התנאים מאידך גיסא. ערכים אלו ייקבעו בדרך שמאית.
משכך, מעת שבוצעה מכירה של הזכויות במקרקעין לאחר אישורה של תכנית שכזאת, על הוועדה המקומית לגבות את היטל ההשבחה בהתאם, ושוב לא תוכל לגבות היטל השבחה בגין אותן זכויות מותנות עם מימושן בפועל על ידי רוכש הזכויות.
הערת מערכת:
פסיקתו של בית המשפט תואמת את ההיגיון לפיו כל תכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג יבחנו לגופו, בהתאם להלכת פמיני בה נקבע כי יש ליצור למעשה מעין שומה ובחינה נפרדת לכל תכנית ותכנית, נוסח החוק הינו כי התכנית הינו יציר בר חיוב בהיטל השבחה ועל כן וככל שקיימת השבחה בפועל בעקבות אישורה של התכנית, הרי שיש לחייב ולשלם היטל השבחה בגין מימוש זה, ברי הוא כי הצורך בהסכמה עתידית של הועדה המקומית משפיע על השווי, אבל לא על עצם הגביה.
עת"מ (ב"ש) 17605-12-11 קיבוץ אור הנר נ' הו"מ לתו"ב שמעונים ואח'
בפני כב' הש' רות אבידע, בית המשפט לעניינים מנהליים באר שבע
ב"כ העותר: עו"ד א' שפירא
אימוץ פרשנות רחבה לשאלת סמכות הועדה המקומית לאשר תכנית שעיקרה איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים וחלוקת זכויות בקרקע של המנהל
עתירה שהגיש קיבוץ אור הנר (להלן: "הקיבוץ"), על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה שמעונים (להלן: "הועדה המקומית") שלא לאשר תכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים ולחלוקת זכויות בניה בשטחי הקיבוץ, בשל חוסר סמכות הועדה המקומית לדון בתכנית.
בעתירה התבקש בימ"ש להורות לועדה המקומית לאשר את התכנית בהעדר התנגדויות ולחילופין להורות לועדה לקדם את התכנית ולהעיר לה הערות.
הקיבוץ הוקם בשנת 1957 בצפון מערב הנגב ונכלל בין ישובי "עוטף עזה". הקיבוץ חוכר קרקע ממנהל מקרקעי ישראל מזה שנים. בתוך הקיבוץ קיים שטח מגורים בנוי, המכונה "מחנה", אשר קיימת לגביו תכנית מפורטת תקיפה (להלן: "המחנה"). חברי הקיבוץ מבקשים לשייך את הבתים בהם הם מתגוררים בתוך המחנה לחברים, כך שבבוא היום יוכלו להוריש לילדיהם וכן כדי להבטיח את מגוריהם באותם בתים. המנהל מוכן להעביר הבתים לרשות חברי הקיבוץ המתגוררים בהם ללא תשלום דמי היוון.
לצורך ביצוע האמור יש צורך בחלוקת שטח המחנה ליחידות קרקע נפרדות, באמצעות תכנית שתאושר ע"י רשות תכנון. לכן, הגיש הקיבוץ לקראת סוף שנת 2010 תכנית מפורטת שמספרה 7/ מק/ 2145 לאישור הועדה המקומית (לעיל ולהלן: "התוכנית"). מטרת התכנית איחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים בכל תחום התוכנית ופירוט חלוקת זכויות הבניה הקיימות באזור המיועד למגורים בקיבוץ ע"פ סעיף 62א לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (לעיל ולהלן: "החוק").
הועדה המקומית החליטה להפקיד את התוכנית, אך בחלוף עשרה חודשי הפקדה החליטה הועדה המקומית כי התכנית אינה בסמכותה וזאת בשל שתי סיבות: חלוקת השטח מתייחסת לשטח שהוא בבעלות בעלים אחד, הוא המינהל, ולא בעלים רבים על פי ההגדרה בחוק ומאחר וקיים צורך לציין בתוכנית דרכי גישה סטטוטוריות לתאי שטח, עניין אשר אינו בסמכות הוועדה המקומית. בשל החלטת הועדה המקומית כאמור הגיש הקיבוץ העתירה דנא.
המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב שלושה עניינים, אשר עניינם סמכויות הועדה המקומית על פי סעיף 62א לחוק, אולם נתמקד אפוא בטענה העיקרית לה נדרש ביהמ"ש בהתייחס לעובדת אישור תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, כאשר הבעלים של כלל המגרשים אחד הוא- המנהל.
תחילה בימ"ש בפסה"ד התייחס לתיקון 43 לחוק אשר חוקק בשנת 1995 (להלן: "התיקון"), וקבע כי התיקון אשר נועד לתקן ולייעל את הליכי התכנון ואת העומס הרב שנוצר בועדות המחוזיות, בשל העובדה כי רק הוועדות המחוזיות הוסמכו לאשר תכניות ואילו הוועדות המקומיות היו בגדר ממליצות בלבד, והקנה לועדות המקומיות סמכויות אוטונומיות לאשר תכניות בנושאים נקודתיים, בלא להידרש להסכמה או לאישור של הוועדות המחוזיות. לדידו, מטרת התיקון הינה אך לשם קיצור הליכים, חסכון בזמן המתנה לאישור התכנית, קיצור הליכים וכפועל יוצא חסכון בעלויות בניה והפחתת מחירי דיור.
בימ"ש סבר כי הערפל אשר ליווה את תחילת המהפכה שהתיקון גרם, לא התפוגג אף 17 שנים לאחר חיקוק התיקון. אולם על אף האמור, קבע בימ"ש כי יש לפרש את החוק באופן המתיישב עם המטרה לשמה חוקק ולכן קבע כי מקום בו עסקינן בתכנית נקודתית, הנעדרת השפעה על שטחים גדולים, התכנית אכן בסמכות הועדה המקומית ועליה לידון בכך.
בסופו של דבר, בימ"ש קיבל את העתירה וקבע כי לועדה המקומית סמכות לדון בתכנית על כל הוראותיה לרבות הסמכות לקבוע אופן קידום התכנית והבאתה לאישור.
הערת מערכת:
יש לברך על פסק דינו של בית המשפט, משך השנים אכן נוצרו שתי גישות לעניין סמכות הועדות המקומיות באישור תכניות, בתחילה שררה גישה זו המרחיבה את הסמכויות, אולם אחר התרבו ההחלטות שקיצצו את כנפי הועדות המקומית מאד, אנו סבורים כי אמנם לא בכל מקרה, אבל תכנית מהסוג האמור הינה בהחלט מתבקשת לביצוע במסגרת הועדה המקומית, אין כל סיבה, מסיבות טכניות, להעמיס תכניות על הועדות המחוזיות העמוסות בלאו הכי, נציין כי גם חוזר מנכ"ל משרד הפנים שהוצא בעת תיקון החוק ויצירת ס"ק 62 א' היה מצמצם מאד ובעקבות צמצומים אלו עלול התיקון לאבד את שיניו.
עש"א (ראשל"צ) 33614-07-10 שלום ירושלים דיבון ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת
בפני כב' הש' יחזקאל קינר סגן הנשיאה, בית המשפט השלום בראשון לציון
ב"כ המערערים: עו"ד שמואל שוב
שני מחזיקים במקרקעין, אשר בנו עליהם כל אחד את דירתו ומקיימים שניהם את הוראות הפטור
הקבועות בסע' 19 (ג)(1) לחוק התו"ב, זכאים שניהם לפטור האמור כל אחד בגין דירתו
המדובר בערעור בעניין היטל השבחה במסגרתו עלתה שאלה מרכזית והיא שאלת תחולתן של הוראות סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן:"התוספת השלישית"). הוראות אלה קובעות פטור מתשלום היטל השבחה למחזיק במקרקעין הבונה עליהם דירה בגודל של עד 140 מ"ר, בכפוף לכך שיתגורר במקום לפחות 4 שנים מגמר בנית הדירה. במקרה הנדון נתבקש ביהמ"ש לבחון את השאלה האם במקום בו שני מחזיקים במקרקעין, אשר בנו עליהם כל אחד את דירתו ומקיימים שניהם את הוראות הסעיפים הנ"ל, זכאים שניהם לפטור האמור כל אחד בגין דירתו או שמא מוגבל פטור זה לדירה אחת בלבד.
המערערים הינם חלק מבעלי זכויות במגרש בפ"ת. בשנת 2002 הגישו המערערים, יחד עם יתר בעלי הזכויות במגרש, בקשה לקבלת היתר בנייה לבניית בניין בן 10 יח"ד. המערערים הינם 2 זוגות אשר כל זוג הינו בעל זכויות לדירה אחת. המערערים טענו כי בנסיבות העניין עומדים הם בתנאי הפטור הקבוע בסעיף 19 (ג) (1) מנגד טענה הוועדה המקומית כי המערערים אינם זכאים לפטור החל בסעיף 19 (ג)(1), בין היתר בשל העובדה כי הפטור צריך להינתן לדירה אחת יחידה בגין כל חלקת המקור, דהיינו אם נוצרו מספר חלקות מחלקת המקור, יחולק סך של 140 מ"ר בגינם יינתן הפטור, בין כל השותפים לחלקת המקור.
ביהמ"ש ציין בפסה"ד כי היטל השבחה נועד להגשים תכלית של צדק חלוקתי, לפיו כאשר פלוני נהנה מהשבחת נכסו, הוא נדרש לשתף את הציבור בהתעשרותו, וזאת באמצעות תשלום היטל השבחה. יחד עם זאת סעיף 19 לתוספת השלישית מונה מספר מקרים בהם מאפשר המחוקק לפטור מתשלום היטל השבחה. ביהמ"ש ציין כי חלק מרציונאל זה נובע ממדיניות הקלה על נישומים מטעמים סוציאלים ומניעים נוספים אחרים כגון הפטור שניתן במקרה של השבחה במקרקעין של מוסד לחנוך וכיוצ"ב.
כבר נקבע בהלכת צרי (רע"א 7417/01) כי מטרת הפטור הקבוע בסעף 19(ג)(1) הינה לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירת מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. הגבלת שטח הדירה המורחבת וכן התנאי כי הדירה מיועדת לשימוש למגורי הנישום או קרובו, נובעות אך מהסיבה שהמחוקק היה מעוניין להגביל את מתן הפטור לדירות לשימוש עצמי ולא לדיור לצרכי השקעה וכיוצ"ב. ביהמ"ש השלום במקרה הנדון חזר על הלכת חמיאסי (רע"א 3626/06) וקבע כי תכלית סוציאלית של הסעיף הנ"ל תיתכן גם לגבי בנייה של דירה על מגרש ריק.
בסופו של דבר נקבע כי סעיף 19(ג)(1) הינו חריג לכלל לפיו יש לשלם היטל השבחה, ועל כן יש לפרש את הסעיף בצימצום. בעוד שהקביעה עד כמה יש לצמצם את תחולת הפטור תעשה עפ"י פרשנות החוק.
ביהמ"ש במקרה דידן קבע כי הפטור מוענק למחזיק במקרקעין הבונה דירה על אותם מקרקעין וכי אין הסעיף מטיל מגבלה על מספר הדירות הנבנות על המקרקעין וזכאיות לפטור, וכי ההגבלות שנקבעו בסעיף מתייחסות לשימוש המקרקעין למגורי המחזיק במקרקעין או קרובו, וכן באשר לשטח הדירה הנבנת בגינו ניתן הפטור. על כן טענת הוועדה המקומית במקרה דנן, כי הפטור ניתן בגין דירה אחת, אינה מתיישבת אפוא עם לשון הסעיף.
ביהמ"ש קבע כי הפרשנות שיש ליתן לסעיף הינה כי כל בעל זכויות בחלקת רישום אחת יהא זכאי לפטור לגבי דירת מגורים אחת בשטח של עד 140 מ"ר באותה החלקה. כמו כן, קבע ביהמ"ש כי יש לבחון האם חלקיו של בעל הזכויות בחלקה קטנים מהזכויות שמשקפת הדירה לעומת כלל הזכויות, שאם כך הדבר, אין מקום למתן פטור מלא. התוצאה האופרטיבית הינה כי ביהמ"ש קיבל את הערעור תוך שקבע כי כל אחד מזוגות המערערים זכאי לפטור מהיטל ההשבחה בגין דירתו.
הערת מערכת:
אין ספק כי הוראות הסעיף הנ"ל מעסיקות את בתי המשפט לאור אי הבהירות והחיסכון במילים והבהרות, אולם ברי הוא כי טיעוני הועדה המקומית בעניין זה היו מובילות לתוצאה קשה ובעייתית, תוצאה זו עלולה להביא למחלוקת בין בעלי הזכויות בחלקת המקור שלעיתים אין ביניהם כל קשר שהוא מלבד השותפות בנכס, עם זאת יש צורך בתיקון ובהבהרת החוק שכן ברי הוא כי לא בית המשפט הוא שאמור לקבוע מי זכאי לפי מצב משפחתי.
ערר (ת"א) 5398/11 רוזנר תומר נ הו"מ לתו"ב ת"א ואח'
בפני כב' יו"ר ועדת ערר עו"ד מיכה גדרון, ועדת הערר מחוז תל אביב
ב"כ המשיבים: עו"ד הראלה אוזן, עו"ד שלמה וקנין
תוספת זכויות בניה למרפסת הינה על פי תכנית מ'
המדובר בערר בפני ועדת ערר, שהשאלה שעמדה בפניה הייתה האם יש להעניק זכויות בניה נוספות למרפסת לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ותוכניות בניה בתוכניות ובהיתרים) (תיקון) התשס"ח – 2008 (להלן: "תקנות המרפסות") מקום בו תכנית מ' חלה על הנכס.
טענת העורר הופנתה להיתר הבניה שניתן לבניין השכן לבניית גזוזטראות אשר אושר על ידי הועדה המקומית בהתאם לתקנות המרפסות.
לגישתו, מכיוון שבסעיף 13 לתקנון תכנית מ' (שהינה תכנית משנת 1982 החלה על נכסים רבים בתל אביב ובכלל זאת על הנכס הנידון) נקבע כי "לא תותר כל תוספת לאחוזי בניה עבור מרפסות" ובטבלת הזכויות של התכנית נאמר במפורש כי אחוזי הבניה כוללים מרפסות, הרי שאלו "מהווים הוראה מיוחדת בעניין חישוב שטחה של גזוזטרה". לפיכך, לגישתו, על פי תקנה 2(ג) לתקנות המרפסות, מקום בו חלה הוראה מיוחדת בעניין בתכנית, יחולו הוראות התכנית ולא ניתן להעניק זכויות בניה מכוח התקנות.
טענת הועדה המקומית והיזם הינה כי אחת המטרות של תכנית מ' הייתה, להסדיר נוהג שהיה קיים ערב אישורה, שהינו לאפשר בניית מרפסות וגזוזטראות מקורות כשטח נוסף מעבר לשטחים שהותרו בתוכנית החלות, ולעיתים אך לסגור אותם. לפיכך, תכנית מ' שאבה מהתכניות החלות את האחוזים שנקבעו בהן והוסיפה את שיעורי הבניה שהיו מקובלים עבור המרפסות (5% או 7%). ואולם, לגישתם התכנית לא חייבה בניית מרפסות, כך שניתן לנצל את כל אחוזי הבניה שנקבעו באותה התכנית לשם בניית דירות ללא מרפסות. אשר על כן לא ניתן לגישתם, לאשר אחוזי בניה נוספים למרפסות או גזוזטראות מעבר לתכנית, אלא אם יש לאלה מקור חוקי.
ועדת הערר דחתה את הערר בקבעה כי מקום בו הבניה מתבצעת על פי זכויות מכוח תכנית מ', אין הדבר שולל את האפשרות לבנות מרפסת מכח תקנות המרפסות.
לגישתה בבחינת הפרשנות המילולית של סעיף 13 לתכנית מ' עולה כי הוא אינו מהווה "הוראה מיוחדת בענין חישוב שטחה של גזוזטרה", שכן הוא אינו קובע כיצד מחשבים את אחוזי הבניה עבור המרפסת. בנוסף, קובעת ועדת הערר כי גם מן ההיבט התכליתי, יש לקבל את עמדת הועדה המקומית לפיה עם כניסתה של תכנית מ' לתוקף יש להפסיק את הנוהג להוסיף אחוזי בניה מעבר לאחוזים שנקבעו בתכנית מ'. ואולם, ועדת הערר הביעה עמדתה כי תכנית מ' לא התכוונה לשלול אפשרות לתוספת זכויות לבניית גזוזטראות על פי מקור חיצוני לתכנית מ' כגון על פי תכנית אחרת או על פי תקנות. לפיכך נקבע בשורה התחתונה כי סעיף 13 לתכנית מ' אינו שולל מתן זכויות בניה לבניית גזוזטראות מכח תקנות המרפסות.
הערת מערכת:
נציין כי רבים המקרים בהם עולה לדיון סתירה בין הוראות תכניות בניין עיר לבין תקנות, מרפסות הינן אחת הדוגמאות בהן הורחבו זכויות על פי התקנות והדבר יצר בלבול וסתירות למול תכניות בניין עיר שונות, שלעיתים אשררו זכויות דומות, הרלוונטיות של עניינים אלו יכולה ליהיות בעניין רישוי, אבל גם לעיתים בשאלת גביית היטל ההשבחה בעקבות אישור התכניות, תוך התלבטות אם ההקניה הינה מהתכנית או מהתקנות.
דוגמא נוספת בה החוק והתקנות עקפו תכניות בניין עיר הינה למשל חוק החופים ששינה דה-פקטו את תמ"א 13, פעולה שיצרה כמובן פגיעה שאינה ברת פיצוי שכן מקורה בחוק, כל נושא זה צריך לדעתנו בחינה והבהרות בעתיד מאחר ועסקינן בפגיעה קניינית.
המערכת מתכבדת לעדכן את קוראיה על השקת אתר חדש "עו"ד על נדל"ן" שכתובתו :
האתר מכיל אופציות חיפוש מתקדמות ומאגד בתוכו את כל הניוזלטרים לרבות עדכוני חקיקה ופסיקה ומאמרים שונים בתחום המקרקעין התכנון והבניה והמיסוי המתפרסמים מעת לעת.
נעדכן כי כתובת הדוא"ל שלכם עודכנה אוטומטית במערכת החדשה.
המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת אביב שמח
