זכות הגשה

זכות הגשה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר

מספר ההליך: עת"מ 38819-05-21 אברהם פרי ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת יעל בלכר. פרטי המקרקעין: גוש 6621 חלקה 10, תל אביב (מתחם חוף הצוק).
תאריך מתן פסק הדין: 10.4.2022 ב"כ המשיבות: עו"ד גיל בילבסקי, עו"ד אביב הולנדר, עו"ד רעות כהן עמיר, עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד רמי מנוח.

בפסק הדין דחה בית המשפט את העתירה שהוגשה כנגד אישורה של תכנית 507-0209650- תא/4018 מתחם חוף הצוק ("התכנית") להקמת דירות ומלון בחוף הצוק בתל אביב. בין היתר נדרש בית המשפט לשאלת זכות הגשת תכנית על ידי "בעל קרקע" או "בעל עניין בקרקע" ופרשנות הוראות סעיף 61 א' לחוק התכנון והבניה- התשכ"ה-1965.

העותרים – בעלי זכויות בדירות נופש בבניין בחלקו הדרום מזרחי של המקרקעין, כשרישום הזכויות נעשה באופן של הערת אזהרה, והמקרקעין רשומים על שם היזמים. היזמים- חב' ריאלטי קרן השקעות וחב' אשדר, הגישו תכנית לשינוי יעוד החלק הצפון מזרחי של המקרקעין שם הותר מכח תכנית קודמת הקמת בניין דירות בן 13 קומות נוסף ו-33 קוטג'ים, כשבמסגרת התכנית הוצעה הקמת בית מלון במקום הקוטג'ים, וכן הקמת בניין מגורים בן 116 יחידות דיור ותוספת שטחי מסחר.

העותרים (וגורמים נוספים), הגישו התנגדויות לתכנית, כשבין יתר הטענות טענו העותרים כי יזמי התכנית אינם עומדים בהוראות סעיף 61 א' לחוק לעניין זכות הגשת תכנית.

הוועדה המחוזית דחתה את מלוא טענות העותרים כנגד התכנית, בין היתר על בסיס חוות דעת היועמ"ש של הועדה המחוזית לפיה היזמים מוגדרים כ"בעלי עניין במקרקעין" הרשאים להגיש תכנית בהתאם להוראות סעיף 61א'(ב1) לחוק, כשבקשת העותרים למתן זכות ערר למועצה הארצית נדחתה, והתכנית פורסמה למתן תוקף ביום 20.7.21.

על החלטתה של הוועדה המחוזית לאישור התכנית ודחיית הבקשה למתן זכות ערר, הוגשה העתירה, כשבין היתר נטען כי התכנית אושרה בחוסר סמכות שכן היזמים מלכתחילה היו מנועים מהגשתה מהטעם שעל המקרקעין בנוי בפועל בית משותף, כשנטען כי הוראת סעיף 61א'(ב) המאפשרת ל"בעל קרקע" להגיש תכנית חלה רק בהגשת תכנית על קרקע פנויה וריקה בלבד.

בנוסף, נטען כי היזמים אף אינם בעלי הרוב הדרוש לשם הגשת תכנית כ"בעלי עניין בקרקע" וכבעלי זכויות בבית משותף בהתאם להוראות סעיף 61א(ב1)(2) שכן אין להם את רוב הזכויות ביחידות הנופש שנבנו בפועל בבית המשותף, כשעוד נטען כי אף לא חל התנאי המתיר הגשת תכנית רק בהעדר "פגיעה" בעותרים, והיועמ"ש שגה לכאורה בכך שקבע כי היזמים עומדים בהוראות הסעיף.

בית המשפט דחה את העתירה מהטעם שלא נפל פגם בהחלטה לאישור התכנית (אשר פורסמה למתן תוקף), וכן קבע כי לא נפל פגם באי מתן זכות ערר לעותרים, כשעצם העובדה שהתכנית חלה על חוף הים על החשיבות הקיימת לשמירתו אינה מצדיקה מתן זכות ערר, אלא נדרש שהעניין המועלה לדיון בפני המועצה הארצית יהיה בעל חשיבות, כשעוד נקבע כי השינויים שחלו בתכנית המופקדת אינם מצדיקים ומצריכים דיון חוזר על ידי הוולחו"ף.

באשר לטענת העותרים לעניין זכות היזמים להגיש תכנית בהתאם להוראות סעיף 61א' לחוק, קבע בית המשפט כי סוגיית הבעלות בקרקע לצורך הגשת תכנית לפי סעיף 61 א' לחוק, נבחנת על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, תוך שהוא דוחה את פרשנות העותרים שטענו כי "בעל קרקע" רשאי להגיש תכנית רק במקרקעין ריקים ופנויים, וקובע שלפרשנותם אין כל אחיזה או עיגון בלשון החוק, ועל כן מכיוון שהיזמים הינם בעלי הקרקע הרשומים, הם היו רשאים להגישה על פי דין בהיותם "בעל קרקע" ללא שנדרש מהם לעמוד בתנאים נוספים.

בנוסף, דחה בית המשפט את טענת העותרים כי זכותם (מכח הערת אזהרה) ביחידות הנופש כוללת גם זכויות בכל שטח המקרקעין, כשנקבע כי זכותם ביחידת נופש אין בה כדי למנוע מהיזמים את הזכות להגיש תכנית על כל המקרקעין, וככל ויש בין הצדדים מחלוקת קניינית עליהם לבררה בהליך נפרד ולא בסיכול התכנית.

עוד קבע בית המשפט כי לא נפל פגם בחוות הדעת של היועמ"ש של הוועדה המחוזית שבחנה את מעמד היזמים בהיותם "בעלי עניין בקרקע" (בהתאם לסעיף 61א(ב1)) והצורך בעמידתם בתנאים נוספים של זכות מעל 75% והעדר פגיעה של התכנית, תוך שבית המשפט קובע כי אין צורך שחוות הדעת המשפטית תקבע את זכות הגשת התכנית ע"פ חוק מעבר לכל ספק, אלא היא נדרשת רק לצורך בחינה ראשונית כמסננת לתכניות, כשבנוסף בדיקת הרוב צריכה להיות בהתאם למצב התכנוני התקף ולא בהתאם למצב בפועל בעת הגשת התכנית (שהיא מצב מקרי), ועל כן יש לקחת בחשבון את מלוא הזכויות להקמת יחידות דיור שמקנות רוב ליזמים, ועל כן מוברר כי צדק היועמ"ש בחוות דעתו לפיה היזמים נחשבים כ"בעלי עניין במקרקעין", ואין עילה להתערב בחוות הדעת.

עוד קבע בית המשפט כי העותרים לא הוכיחו כל "פגיעה", כשעל פי החוק התקף נדרש צורך להוכיח "פגיעה" ממשית ולא מספיק להוכיח "פגיעה על פני הדברים".

מטעם זה ומטעמים נוספים דחה בית המשפט את העתירה, תוך חיוב העותרים בהוצאות בסך 105,000 ₪.

הערת המערכת:
אנו סבורים כי מדובר בפסק דין חשוב ושתוצאתו אף מתבקשת. ראשית, נציין כי כעולה מפסק הדין במהלך הליך בירור העתירה פורסמה התכנית למתן תוקף (לא התבקש סעד זמני שלא לאשר את התכנית ועל כן היא אושרה כדין), כך שסביר להניח כי אף אם בית המשפט היה מגיע לתוצאה כי יזמי התכנית אינם "בעלי המקרקעין" כהגדרתם בחוק, אזי היתה מוחלת דוקטרינת הבטלות היחסית, למניעת מצב של ביטול רטרואקטיבי של התכנית לאחר שחלו שינויים שונים לרבות עסקאות במקרקעין על בסיס אישורה של התכנית.
לגופה של הכרעה, בית המשפט שרטט ושפך אור על הוראות סעיף 61א' לחוק, וסוגיית הזכות של יזמים ובעלים פרטיים הרשאים להגיש תכניות על פי חוק, כשבדין קבע כי מתן חוות הדעת על ידי היועץ המשפטי לשם בחינת "בעל עניין" נדרשת רק לשם סינון ראשוני של זכות ההגשה, ואין צורך להוכיח זכות מעבר לכל ספק, כשאנו תקווה כי הוועדות והיועצים המשפטיים ייטו לקביעה זו ולא יעכבו הגשת תכניות המוגשות על ידי "בעלי עניין" אשר לעיתים נתקלים בקשיים רבים בעת הגשתם.