פטור מהיטל השבחה להקדש ציבורי בהוצאת היתר
מאת עו"ד צבי שוב וגב' גל תמיר, מתמחה.
מספר ההליך: בר"ם 2949/20 קהלת עדת הבוכרים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הרכב השופטים, המשנה לנשיאה נ' הנדל, ע' פוגלמן וע' ברון. תאריך מתן ההחלטה: 14.4.2022. ב"כ המשיבה: עו"ד ארז שפירא.
עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים בעמ"נ 225831-06-16.
המבקש הוא הקדש דתי, אשר פועל למטרות "דת וצדקה במובנן הרחב ללא קבלת רווח" ובבעלותו דירות מגורים בירושלים, אותן הוא משכיר בדמי מפתח ובדמי שכירות נמוכים. לטענת ההקדש, ההכנסות מהשכרת הדירות משמשות אותו לבניית דירות מגורים נוספות שיושכרו במחיר מוזל, בין היתר, לשוכרים מעוטי יכולת.
בשנת 2015 אישרה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים את בקשת ההקדש להיתר בניה להוספת מחסנים ויחידות דיור ולהקלות בבנייה בבניין שבבעלותו. לאחר אישור הבקשה להיתר, הוצא להקדש חיוב בהיטל השבחה בסך 577,448 ₪.
ההקדש הגיש בקשה לפטור מתשלום ההיטל לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אשר קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה שהיא:
"השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".
הוועדה המקומית דחתה את בקשת ההקדש לפטור מתשלום ההיטל בטענה כי הקמת דירות מגורים לא מזכה לפטור מכוח הסעיף.
בהליך בפני ועדת הערר, ועדת הערר מצאה ליתן פטור במקרה דנן. לאחר מכן, הוועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים קיבל את הערעור, עמד על פרשנות הוראת הפטור וקבע כי חלופת "התמורה בעדם" שקבועה בהוראה נועדה למתן פטור במימוש זכויות בדרך של מכר – ולא בדרך של קבלת היתר. כלומר, הוראת הפטור לא תחול במקרה של מימוש זכויות בדרך של קבלת היתר בנייה, בנסיבות בהן התמורה מהשימוש במקרקעין משמשת למטרות הציבוריות. פרשנות זו, נקבע, נסמכת הן על תכלית תיקון מס' 53 כפי שעולה מהליך חקיקתו, והן מהעקרונות הכלליים החלים על פטורים מהיטלי השבחה.
על כן, נקבע כי ההקדש אינו זכאי לפטור מתשלום ההיטל, בהינתן שמימוש הזכויות במקרה דנן היה בקבלת היתר, ולא במכירת הנכס (להלן: "פסק הדין").
מכאן, הבקשה לרשות ערעור על פסק הדין.
לטענת המבקש, בקשת הרשות לערער מעלה שאלה עקרונית בדבר פרשנות המילים "התמורה בעדם" שבהוראת הפטור. לשיטת המבקש, יש לקבוע כי הוראת הפטור חלה לא רק במקרה של תמורה בעד מכירת המקרקעין, אלא לכל תמורה שמתקבלת בעד המקרקעין – בין אם מדובר בדמי שכירות, בדמי מפתח ובדמי שכירות מוגנים.
מנגד, טענה הועדה המקומית כי המונח "התמורה בעדם" מתייחס למימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.
בית המשפט קבע כי בקשת הרשות לערער אכן מעוררת שאלה שחורגת מעניינם של הצדדים והיא אם המילים "התמורה בעדם" בהוראת הפטור מוגבלת למימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.
במסגרת ההליך בפני בית המשפט העליון, התבקש היועץ המשפטי לממשלה לחוות דעתו בסוגיה זה. היועמ"ש קבע כי מטרת התיקון הייתה להעניק פטור מהיטל השבחה בנסיבות של מכר מקרקעין.
לעמדת היועץ המשפטי לממשלה, פרשנות אפשרית להוראת הפטור היא שתנאי לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה הוא כי המקרקעין מושא החיוב משמשים לאחת המטרות המנויות בהוראת הפטור, גם בנסיבות שבהן התמורה בעדם משמשת או נועדה לשמש למטרות הציבוריות. דהיינו, כי אף ב"מימוש זכויות" במקרקעין בדרך של מכר, יש לבחון אם המקרקעין עצמם משמשים למטרות שמעניקות פטור, ואין די בבחינת מטרות ההקדש.
בהתחשב בכל האמור, בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור, תוך שהוא קובע כי מקובלת עליו במלואה החלטתו של בית המשפט לעניינים מנהליים, כי הפטור אינו חל במקרה זה.
בית המשפט העליון הוסיף שבהתחשב בכך שהמימוש היה בדרך של קבלת היתר בניה, הרי שעמדת היועמ"ש, בהתייחס לתנאים נוספים לקבלת פטור במימוש בדרך של מכר, תוכרע במקרה אחר.
על כן, הבקשה למתן רשות ערעור נדחתה, ללא צו להוצאות.
הערת מערכת:
כפי שפסק בית המשפט לעניינים מנהליים, נראה כי אין מחלוקת שכוונת המחוקק הייתה לפטור את מכר המקרקעין ולא את השכרתו, על אף שלשון הסעיף יתכן ויכלה לקבל את שתי המשמעויות.
בנוסף, עמדת היועץ המשפטי לממשלה, שאמנם בית המשפט לא נדרש לה, מהווה הקשחה נוספת של התנאים למתן פטור, אף מעבר להכרעה שניתנה בפסק דין זה.
התוצאה של עמדות אלו, על אף שהינה תוצאה אשר ניתן להגיע אליה מלשון הסעיף, מביאה לצמצום ואז צמצום נוסף של הפטור, תוך ניתוב הקדשים לכך שעל מנת לזכות בפטור יידרשו למכור נכסיהם, יתכן שבניגוד למטרות ההקדש, תוצאה שבוודאי מעוררת אי נוחות.
על כן אנו סבורים כי יפה יעשה המחוקק באם יתקן את נוסח סעיף הפטור, כך שיחסה תחתיו גם במקרים של מימוש באמצעות הוצאת היתר.
