לא לאפליית מחיר למשתכן
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר
מספר ההליך: עע"מ 3973/21 רשות מקרקעי ישראל נ' קחם חברה להשקעות בע"מ ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים, בפני כב' הרכב השופטים ע' פוגלמן, ע' גרוסקופף וא' שטיין. פרטי המקרקעין: מגרשים מספר 304, 413-407, 509, 515 ו-603 בתוכנית 353-026244 באור עקיבא. תאריך מתן פסק הדין: 20.11.2021 ב"כ המערערים: עו"ד ענת גולדשטיין.
בפסק דין זה בית המשפט העליון נדרש לשאלת מעמדן של דירות בתוכנית "מחיר למשתכן" לעומת הדירות הנמכרות בשוק החופשי, וזאת ביחס לחלוקת החניות 'העודפות' בפרויקט.
המשיבה בהליך הינה זוכה במכרז להקמת פרויקט בניה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". בינה לבין משרד השיכון נתגלעה מחלוקת בנוגע לפרשנות מפרט המכרז. המחלוקת עסקה בשאלה האם ניתן לחלק את מכסת החניות העודפות לדירות הנמכרות בשוק החופשי, כך שאלו יקבלו יותר חניות מאשר הדירות הנמכרות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן".
החברה היזמית, טענה כי ניתן לעשות זאת, ויש להצדיק זאת בין היתר מהטעם שיש לתמרץ את הדירות המיועדות לשיווק בשוק החופשי, וזאת על מנת לעודד יזמים להשתתף במכרזי "מחיר למשתכן", וזאת על ידי מתן תנאים אטרקטיביים על ידי הרשויות, וכן מהטעם שמבחינה פרשנית, עמדתה תואמת לתקן החנייה התקף, כך שדירות קטנות (שכולן דירות "מחיר למשתכן") ממילא אינן זכאיות ליותר מחניה אחת לדירה, ובהתאם לכך לא קיימת הצדקה לחלוקת 'עודף' החניות גם לדירות אלו.
לאחר שהצדדים לא הגיעו לידי הסכמה, הוגשה פנייה אל ועדת המכרזים אשר קבעה כי תקן החנייה הינו תקן תכנוני ולא קנייני, ועל כן אין רלוונטיות להוראות תקן החניה ביחס לחלוקת החניות, ובהתאם דחתה את עמדת המשיבה להקצאת יתרת החניות לדירות המיועדות לשיווק בשוק החופשי.
כנגד החלטת ועדת המכרזים הגישה החברה היזמית עתירה מנהלית (עת"מ 8445-03-21) אותה קיבל בית המשפט לעניינים מנהליים, תוך שזה קובע כי יש לאמץ את תקן החנייה שנקבע בתוכנית גם ביחס לעניין הקנייני.
בית המשפט המחוזי קבע, כי יש לחלק את החניות במתחמי הדיור בהתאם להוראת התכנית, כך שלדירה קטנה (עד 80 מ"ר ברוטו) – לא תוצמד יותר מחנייה אחת, ואילו החניות העודפות שיוותרו לאחר הצמדת מקום חנייה אחד לכל יחידת דיור, יחולקו בין הדירות הגדולות (מעל ל-80 מ"ר ברוטו) בלבד, בחלוקה יחסית בין הדירות (הגדולות) המשווקות לזכאים לדירות "מחיר למשתכן" לבין הדירות המשווקות בשוק החופשי.
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור זה.
בית המשפט העליון קבע, כי קבלת פרשנות החברה היזמית על ידי בית המשפט המחוזי, משמעותה תמרוץ יזמים פרטיים להשתתף במכרזי "מחיר למשתכן", באמצעות מתן תנאים אטרקטיביים על ידי הרשויות על חשבון דירות "מחיר למשתכן".
עם זאת, בית המשפט העליון קבע כי אין כל הצדקה לאפליית דירות מחיר למשתכן, קל וחומר כאשר נוסחו של מפרט המכרז מגלה דווקא העדפה ברורה כלפי דירות "מחיר למשתכן" על פני דירות המיועדות לשוק חופשי, תוך שנקבע כי במקרה של מחסור בחניות, יש לתת עדיפות לדירות "מחיר למשתכן"; ואילו במקרה של עודף חניות – יחולקו הדירות באופן יחסי.
לאור האמור התקבל הערעור, ונהפך פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ונקבע כי יש לחלק בצורה שווה את החניות בין הדירות ב"מחיר למשתכן" לדירות המיועדות לשוק החופשי.
הערת המערכת:
אנו סבורים כי מדובר בפסיקה תקדימית, החורגת מדלת אמות המקרה הקונקרטי, שכן עסקינן באמירה חד משמעית של בית המשפט העליון כי אין לראות בדירות "מחיר למשתכן" כדירות "סוג ב' " אשר ניתן להפלות בינן לבין הדירות הנמכרות בשוק החופשי.
על כן, יש להניח כי קביעה עקרונית זו, תחלחל גם להליכים אחרים לעניין דירות "מחיר למשתכן", בשאלות דומות.
בשולי הדברים, יש לשים לב שעוד בטרם ניתן פסק דין זה, וכתוצאה מהמחלוקת שעלתה בעניין, שונה נוסח המכרז של דירות מחיר למשתכן באופן שמייתר במקרים אחרים את מחלוקת זו, באופן המבהיר את השוויון בין סוגי הדירות באופן ברור יותר.
