דייר מוגן בתכניות איחוד וחלוקה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר
במסגרת מאמר זה, נעמוד בקצרה על המשמעויות המשפטיות של דייר מוגן במקרקעין שעברו הליך איחוד וחלוקה, ומיהו בעל הזכות לפעול בהליכים משפטיים לפינויו ממקרקעין שעברו הליך איחוד וחלוקה.
בחוק הגנת הדייר, מוגדרות מספר אפשרויות של שוכר נכס שהינו במעמד "דייר מוגן", ביניהן: מחזיק בנכס ששילם עבורו דמי מפתח, דייר שמתגורר בנכס קודם שנת 1940, דייר ששכר נכס ליותר מ-7 שנים ובחוזה השכירות לא צוין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, וכן שוכר שחתם על הסכם בו נקבע מעמדו כ"דייר מוגן".
על "דייר מוגן" חלות הגנות ביניהן- הגבלת העלאת דמי השכירות, וההגנה המהותית העומדת לו הינה ביטחון מפינוי מהנכס אותו הוא שוכר, הליך שאפשרי רק בהתקיים עילות מיוחדות, שבהעדרם, נהנה הדייר המוגן מהגנה על זכות ההחזקה והשימוש בנכס לאורך שנים.
תכניות איחוד וחלוקה- מוגדרות ומוסדרות בסעיפים 122-128 לחוק התכנון והבניה, כאשר מטרתה של תכנית זו היא לבצע תכנון מחודש של מקרקעין, במסגרתה מבוטלים ייעודי הקרקע הישנים, והבעלויות הישנות, והמקרקעין מחולקים מחדש בהתאם לטבלת הקצאה, תוך כדי קביעת ייעודים חדשים.
כך, בתכנית איחוד וחלוקה מתבטלות הבעלויות והזכויות הקיימות למחזיקים ובעלי המקרקעין ובתמורה מוקצים מגרשי תמורה חדשים, כשעל פי החוק אין כל הכרח כי מגרשי התמורה המוקצים יהיו באותה חלקת קרקע בו היו בעלים קודם אישורה של התכנית, וכן אין הכרח כי שטח המגרש החדש יהיה זהה לחלקה הישנה, כך גם באשר לשווי מגרש התמורה במצב ה"יוצא" שבדרך כלל עולה על שווי המקרקעין אשר "נכנס" לתכנית איחוד וחלוקה, והיקף הזכויות והשווי נקבעים בהתאם לטבלת הקצאה ואיזון שעורך שמאי התכנית.
בהקשר לכך, דייר מוגן איננו נחשב כבעל זכות הזכאי להקצאת מקרקעין במסגרת החלוקה החדשה של המקרקעין, שכן על פי ההגדרה הוא אינו נחשב כ"בעלים במקרקעין" (ובכלל זאת גם זכות חכירה) ועל כן איננו נכלל בטבלאות האיזון וההקצאה של התכנית, כשבעת"מ 2076/04 ג'ומעה, נפסק כי החזקת דייר מוגן בדירה לאורך שנים אינה עולה כדי חכירה לדורות, וממילא הוא אינו בעל זכויות הנכלל במסגרת טבלת האיזון של התכנית.
עם זאת, בתקן 15 נקבע, כי ככל ועסקינן בחלוקה המבוצעת בהסכמה, ניתן להקצות זכויות במצב הנכנס גם לדייר מוגן, וזאת בתנאי שניתנה הסכמת כל בעלי הזכויות, ובתנאי שהקרקע אינה של מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק יסוד מקרקעי ישראל, ואיננה בבעלות הרשות המקומית.
באשר להגדרת זכות הדייר המוגן המחזיק בנכס ואינו בעל זכות בעלות, ניתן היה לראות בה לכאורה כזכות שעבוד, כשסעיף 126 לחוק קובע הוראות בעניין שעבודים, כדלקמן:
- "שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה.
- (ב) היה השעבוד זכות מעבר, זכות שאיבת מים או זכות אחרת כיוצא באלה שאינן נתונות להעברה לחלקה שבמקום האחר, תישאר הקרקע כפופה לשעבוד גם אחרי החלוקה; אולם מותר לקבוע בתכנית הוראות בדבר הפקעת זכויות אלה או שינוין, והוראות חוק זה בדבר הפקעת בעלות או פגיעה אחרת בה יחולו על הפקעה או שינוי כאמור, בשינויים המחויבים לפי הענין."
אולם, מעיון בסעיף עולה, כי קיים קושי להגדיר את הדייר המוגן כבעל זכות שהסעיף חל עליו, שכן על פי ההוראה, זכות השעבוד נגררת אחר הבעלים החדשים למגרש התמורה, דבר הנוגד וסותר את מוסד הדייר המוגן, שמטרתו הגנה על הזכות להמשיך להחזיק פיזית בנכס ללא הפרעה, ולא להעבירה למקרקעין אחרים, ועל כן ניטה להגדיר את זכות השעבוד בהתאם לסעיף ב' הקובע הוראות לגבי זכות שעבוד שאינה ניתנת להעברה, כאשר המקרקעין המקוריים נשארים משועבדים, כדוגמת זכות מעבר או שכירות שאינה ניתנת להעברה למקרקעין אחרים.
על הגדרת זכויות הדייר המוגן עומד עו"ד משה רז כהן בספרו איחוד וחלוקה (מהדורה שנייה), התשפ"א-2021, ולדבריו יש לראות בדייר המוגן כבעל זכות שעבוד מסויגת, זאת מהטעם שזכויותיו כאמור אינן עוברות למגרש התמורה שקיבל בעל המקרקעין, והדייר המוגן ממשיך להחזיק באותם מקרקעין בהם החזיק קודם אישורה של התכנית מתוקף זכותו הקודמת, כשהשינוי היחיד שהתבצע מבחינתו הוא רק שינוי זהות בעל הבית, כשנטען אף כי ניתן להגיע לתוצאה דומה ללא שימוש בסעיף 126(ב'), וזאת מכוח הוראות הדין הכללי ובהיקש לקבוע בדיני השכירות והשאילה לגבי שינוי בעלים.
באשר לקביעת שווי הזכויות בעריכת תכנית איחוד וחלוקה, נקבע בתקן 15 כי שווי הזכויות יקבע על פי שווי השוק של המקרקעין בין מוכר מרצון לקונה מרצון, תוך התעלמות מזכויות בלתי רשומות או התחייבות לצדדי ג', ובכלל זאת אין להביא בחשבון בהערכת השווי קיומו של דייר מוגן או בר רשות, כאשר לעמדתו של מ' רז כהן (בספרו לעיל), יש להביא בחשבון את קיומו של הדייר המוגן ב-2 מצבי התכנון, והשפעתו על ערך המקרקעין וזאת לשם שמירה על כלל שימור השוויון היחסי.
תוכנית איחוד וחלוקה מטרתה כאמור עריכת רפורמה כוללת במקרקעין, וזאת מתוך מטרה לפעול לפיתוח המקרקעין, כשלמען השגת מטרה זו לעיתים עלול גם להידרש פינוי הדייר המוגן מהמקרקעין, ונדרש עיון האם חובת נקיטת הליכי הפינוי מוטלת על בעל המקרקעין המקורי, או שמא נקיטת הליכי פינוי מוטלת דווקא על בעל מגרש התמורה החדש? כששאלה זו אף מתחדדת במקום בו החלוקה החדשה טרם נרשמה בטאבו, כך שמחד קיים בעל מקרקעין על פי רישום ומאידך ישנו בעל מקרקעין על פי תכנית, ויש לבחון על מי מוטלת החובה בנקיטת הליכים לפינוי הדייר המוגן מהמקרקעין.
על פני הדברים, נראה כי חובת נקיטת הליכי פינוי דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין החדש, שכן מעת אישורה של התכנית החדשה פקעה זכות בעלותו של בעל המקרקעין הישן במקרקעין, ובהעדר זכות בעלות ממילא אף לא קיימת כל זכות תביעה.
עמדה זו, לפיה טבלת הקצאה מפקיעה ומנתקת זכויות (וחובות) קודמות במקרקעין, באה לידי ביטוי בפסק הדין בעניין "ברימן" (ת"א 12530-06-17) שם נקבע מפי השופט ט. חבקין:
"… "טבלת ההקצאה היא אפוא מעשה קנייני (ולמצער מעין-קנייני) חלוט אשר ניתק כמעט לחלוטין את הזיקה הקניינית בין חלקות המקור לבעליהן הקודמים, וכן "הזיקה לחלקות המקור נותקה כמעט כליל עם הפיכת התכנית לחלוטה. נותרה אומנם זיקה פורמלית ברישום… משמעות הרישום היא טכנית בעיקרה, כשלב מעבר עד להשלמת הרישום החדש כקבוע בסעיף 125 לחוק התכנון והבניה..", עולה אם כן כי חלוקת המקרקעין שנוצרה במסגרת החלוקה המחודשת ניתקה את זיקת הבעלים הישנים, והליכי הפינוי מוטלים על הבעלים החדשים.
נזכיר, כי אמנם סעיף 125 לחוק קובע את סד המועדים לרישום החלוקה החדשה על פי התכנית, אולם בהמשך הסעיף נקבע, כי אי שמירת מועדי הרישום אין בה כדי לפגוע בתוקפה של החלוקה החדשה, כך שאף בהיעדר רישום בפועל, התכנית תקפה ומחייבת, וזאת בהתאם להוראת סעיף 124 בה נקבע כי "תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה", כך שלמעשה מאת אישורה של התכנית נקבעו זכויות הבעלות (בהתאם למגרשי התמורה), והבעלים על פי התכנית הוא זה שרשאי לפעול בהליכים לפינוי הדייר המוגן.
כמו כן, בעניין אבלסון וקוריצקי (ת"א 55363-03-11, ע"א 37837-08-14) נקבע, כי זכותו של הדייר המוגן קשורה בקשר בל יינתק למקרקעין בהן הוא (נשאר) מחזיק, ועל כן עולה כי החובה והיכולת לפעול בהליך פינוי נגד דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין בפועל, היינו הבעלים החדש בהתאם לתכנית.
באשר להגשת תביעת הפינוי נפנה לסעיף 16 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי זכות הגשת תביעת פינוי מסורה ל"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם …", ובהתאם לכך, מעת שאושרה תכנית האיחוד וחלוקה נותקה הזיקה החוזית והקניינית של בעל המקרקעין המקורי וזאת עברה לבעל המקרקעין החדש.
לסיכום, עולה כי נראה שנקיטת הליכי הפינוי יהיו מוטלים על בעל המקרקעין החדש זאת כאמור לנוכח ניתוק הזיקה הקניינית והחוזית בין הצדדים. עם זאת, נדרש לעיין מה דינה של תכנית בה נקבעו הוראות ספציפיות בדבר פינוי המקרקעין המוטלים על בעליהן המקורי, והאם הוראות התכנית (שמעמדה כחקיקת משנה) יגברו, וחובת הפינוי תוטל על בעליה המקורי, וזאת על אף ניתוק זיקתו למקרקעין.
ראינו כי שאלת סיווג זכויות וחובות דייר מוגן, וזיקתם לדיני הקניין ודיני התכנון והבניה מעוררות שאלות מורכבות וכבדות משקל, במאמר זה עמדנו בתמצית הכרחית על היבטים כלליים בדבר מעמד דייר מוגן בתכנית איחוד וחלוקה, כשייאמר כי בכל שאלה שהיא יש לבחנה בהתאם לנסיבות המקרה הספציפיות.
