עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 99

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

 

חובת תשלום היטל השבחה – פטור למוסד ציבורי

מאת עו"ד צבי שוב ומר עדיאל אולשטיין, מתמחה

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • תקנות וכללי מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון) התשע"ח-2017.
  • תזכיר חוק המקרקעין לרישום מקרקעין תלת מימדי.
  • אשקלון – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור – תמ"ל 1048.
  • תל אביב – הודעה בדבר הכנת תכנית – רכבת השלום.
  • רעננה – הודעות בדבר הפקדת תכניות מפורטות לאזור תעסוקה ולשכונת מגורים במערב העיר.
  • דימונה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת בצפון מזרח העיר.

 

עדכוני פסיקה

 

  • הפקעות

עע"מ 5158/14 חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ נ' עיריית חולון ואח'ביטול הפקעה – אימתי?

  • שימוש חורג

עת"מ 38590-02-16 הילת השרון השקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'– הסוף של "הפאוור סנטר ירקונים"?

  • פירוק שיתוף

ת"א 25438-07-15 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' רשות הפיתוח ואח' יחידות השיתוף הרלוונטית – על היחס שבין דיני פירוק השיתוף ותכניות איחוד וחלוקה.

  • מיסוי מקרקעין

ו"ע 44028-01-16 מירה אריאל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעיןהאם הפטור שניתן בעת מכירת דירה מזכה, עד לתקרת השווי הקבוע בחוק, הינו בזיקה לנכס או לזהות המוכר?

  • רשות מקרקעי ישראל

ת"א 54930-08-17 יחיעם איל נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' –   פרשנות המונח "קרקע להשבה" – חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור.

  • דיירות מוגנת

ת"א 39963-12-14 אתי דניאלי ואח' נ' רחמים רצם ואח' – שאלת קיומה של עילת פינוי כנגד דייר מוגן בשל הפרת תנאי הסכם שכירות.

  • תכנון ובניה – תקן חניה

ערר 122/17 נגה תורג'מן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' – תשלום בגין קרן חניה- רק אם מתוכנן או קיים חניון.

  • היטל השבחה

ערר 8050/14 מאיו יוסף ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציוןהקמת מתקן פוטו-וולטאי – שימוש נלווה לשימוש תעשייתי שאינו מחויב בהיטל השבחה?

  • תמ"א 38

ערר 369/17 נ.ל תמ"א 38 ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' שאלת תחולת תמ"א 38 במקרה של תוספת בניה אחר כניסת תקן 413 לתוקף.

 

מאמר

חובת תשלום היטל השבחה – פטור למוסד ציבורי

מאת עו"ד צבי שוב ומר עדיאל אולשטיין, מתמחה

היטל השבחה כידוע, הינו תשלום חובה אשר נדרש על ידי הוועדה המקומית בהתקיים השבחה במקרקעין, עליית שווים של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. להיטל ההשבחה נקבעו בחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") שורה של תנאים בהם יינתן פטור מתשלומו, לעיתים מדובר בפטור נדחה ולעיתים פטור מוחלט.

במאמר זה נדון באחד הפטורים, פטור למוסד ציבורי, אשר מעוגן בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, אשר קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה שהיא:

"השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות"

מדובר בסעיף המעניק פטור מוחלט למוסד העומד ב-4 תנאים מצטברים הקבועים בו, והם:

תנאי ראשון – המקרקעין הם של "מוסד".

תנאי שני – שמטרותיו, אחת (או יותר) מהמנויות בסעיף הינן : חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות, ספורט, או מקרקעין של הקדש ציבורי.

תנאי שלישי – שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים.

תנאי רביעי – המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המסדירה את נושא היטל ההשבחה, עוסקת בסוגיות חשובות אך כוללת מעט סעיפים ומנוסחת באופן מצומצם, כך שנדרשת פרשנות רבה של בתי המשפט וועדות הערר לכל סעיף. בענייננו לדוגמא, המחוקק קבע בהגדרתו "מוסד" אך לא הגדיר את המבחנים למוסד, כלומר לא ניתן להסיק לאיזה סוג התאגדות כוון המחוקק, האם לחברה/ עמותה/ אגודה שיתופית וכדומה וכן מהם המבחנים לבחינת המוסד המתאים מתוך אותם אורגנים.

בסוגיה זו עסקה ועדת הערר מחוז המרכז (ע"י יו"ר הועדה עו"ד רונית אלפר) בערר 321/15 אגודת ישיבת השרון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק, שם נקבע, כי "מוסד" המאוגד כעמותה רשומה שמטרותיה, על פי תקנונה, תואמות את המטרות הציבוריות המנויות בסעיף הפטור, המציג ראיות להתנהלות תקינה לכך שהוצאותיו השוטפות משמשות למטרות המוכרות בסעיף הפטור ואף מביא תצהיר מטעם הגורמים המורשים בעמותה לתמיכה בעמידתו בתנאי הפטור, יהא מוחזק כמי שיעשה בכספי התמורה שימוש למטרותיו וזאת כל זמן שלא מוכח אחרת. לפיכך, כאשר "המוסד" מאוגד כעמותה רשומה אשר מעצם טיבה וטבעה מהווה מוסד הפועל ללא מטרות רווח והינה גוף מפוקח, הדבר יהווה ראייה אובייקטיבית לכך שמדובר ב"מוסד" הפועל ללא כוונת רווח לעניין הפטור (על פסק הדין הוגש ערעור אשר "נמשך" על ידי המגיש בבית המשפט המחוזי).

בעניין אחר, יצוין כי החוק תוקן במהלך השנים, ובשנת 2006 הוחלט על תיקון נוסח הסעיף באופן שנוספה אפשרות לקבל את הפטור גם במקרה בו התמורה בעד המקרקעין משמשת את המוסד למטרות המנויות בסעיף ולאו דווקא הקרקע עצמה. התנאי הוא שהתמורה שתתקבל בעד מכירת המקרקעין משמשת או מיועדת לשמש את המטרות המנויות בסעיף, מכאן שבעת הגשת הבקשה לפטור אין הכרח להוכיח כי נעשה כבר בפועל שימוש בכספי התמורה ודי בכך שהתמורה מיועדת לשמש בעתיד למטרות האמורות בסעיף.

לאור התיקון, עלתה השאלה כיצד ניתן לקבוע שהתמורה אכן תשמש למטרות המנויות בסעיף, הרי לא ניתן לעקוב אחר הכסף, כמו כן, לא ברור כיצד ניתן להוכיח בעת בקשת הפטור מה יעשה בכספי התמורה בעתיד, וגם אם יתברר כי לא נשמר הדבר, הרי "הסוסים כבר לא מצויים באורווה".

המחוקק לא הגדיר נוהל או פרוצדורה ברורה בעניין, ועל כן בפועל ועדת התכנון/הערר אמורה לבחון כל גוף בפני עצמו. האינדיקציה המרכזית על פיה פועלות הועדות, הינה עמדת רשויות המס ויחס המדינה כלפי אותו מוסד. לדוגמה, עמותה רשומה שעברה את הסינון והבדיקות של רשם העמותות במשרד המשפטים ומאושרת על ידי המדינה חזקה עליה שכספה מיועד לשמש למטרות העמותה אשר נקבעו בתקנון, וכך גם כספי התמורה בעד מכירת המקרקעין חזקה כי מיועדים לשמש למטרות האמורות. יש לציין, כי דרכי ומידת ההוכחה עשויים להשתנות ממוסד למוסד בשים לב לצורת התאגדותו, אופיו ומהות פעילותו הציבורית.

תכליתו של היטל ההשבחה הינו חלוקת העושר עם הציבור, שימת הלב שכאשר מדובר במוסד ציבורי שמטרותיו הוכרו ממילא מתקיימת חלוקת העושר והמחוקק מעוניין להקל על גוף זה ליזום ולא להידרש לתקציבי המדינה ועל כן ניתן הפטור, עם זאת נראה כי נכון היה שהמחוקק יקבע מבחנים בחוק כפי שקבע לדוגמא לעניין פטור מס שבח למוסד ציבור, כקבוע בסעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, שכן לכאורה מספיק פיקוח והכרת המדינה במוסד להוכחה שהכסף מיועד למטרות המוסד.

סוגיה זו מקבילה לסוגיות נוספות בעניין הגדרת הזהות בין מיסוי מקרקעין לבין היטל השבחה, בעיקר לעניין הפטורים, אך גם לקביעת שווי וכד', ומן הראוי היה לקבוע הגדרות ברורות וקווים דומים על מנת למנוע בלבול וסתירות בין הרשויות השונות ולמנוע מצב בו לדוגמא לצורך מע"מ יוכר כפטור, וכן לצורך מס שבח, אך לא לעניין היטל השבחה, כך גם תקבל רשות מיסוי מקרקעין את שווי העסקה, אך לעניין היטל ההשבחה לא יתקבל שווי זה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות וכללי מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון) התשע"ח-2017

ביום 2.10.2017 פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח-2017 (להלן: "התקנות")  וביום 15.10.2017 פורסמו כללי מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח- 2017 (להלן: "הכללים").

ע"פ התקנות החל מיום 1/12/2017 יוגשו הצהרות ומסמכים אך ורק באופן מקוון, כאשר עורכי הדין יגישו זאת באמצעות "מערכת מייצגים" באתר רשות המיסים ונישומים בלתי מיוצגים יגישו זאת באמצעות עמדות מחשב ציבוריות שיוצבו במשרדים האזוריים.

בתקנות נקבע כי באם לא ישלח באופן מקוון טופס החתימות המקוצר בסמוך לאחר הגשת ההצהרה יראו את ההצהרה כאילו לא הוגשה. כמובן יש לדאוג לצרף שומה עצמית לפי הצורך (שומה עצמית למס רכישה ניתן לבצע כחלק מהליך ההצהרה בעוד למס שבח ניתן לבצע חישוב ביישום האינטרנטי שבאתר הרשות –  "שומה עצמית למס שבח" ולציין בהצהרה את מספר החישוב (בשלב זה ניתן לצרף חישוב אחד בלבד בהמשך ניתן יהיה לצרף יותר). ניתן גם לערוך חישוב ביישומים אחרים, לסרוק ולשלוח כקובץ מסמך נלווה להצהרה.

התקנות קובעות מספר מקרים בהם לא קיימת החובה להגשה מקוונת ובכלל זאת, כאשר לא הייתה אפשרות להגיש בדרך מקוונת במועד בו נדרש הדיווח, כאשר עוה"ד המייצג היה בן 66 ומעלה במועד הגשת הדיווח, במקרים בהם המנהל או מי שמהסמיך לכך אישר הגשה שאיננה מקוונת.

במסגרת הכללים נקבעו הוראות בדבר אופן הגשת מסמכים מקוונים, קליטת הדיווחים המקוונים, הטפסים הנדרשים וכיוצ"ב ובאתר רשות המיסים, תחת נושא מיסוי מקרקעין בסרגל הראשי, קיימת מצגת מפורטת בדבר הגשת הצהרה מקוונת ע"י עורכי הדין.

תזכיר חוק המקרקעין לרישום מקרקעין תלת מימדי

מטרת החוק המוצע היא לאפשר הפרדת הבעלות בקרקע ליחידות מרחביות (חלקות תלת מימדיות) שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות, לאפשר רישום עסקאות רצוניות ואף הפקעות ביחידות המתבססות על תכניות מאושרות, ברבדים שונים של הקרקע – תת הקרקע ומרחב הרום, זאת במטרה לאפשר ניצול יעיל ומיטבי של הקרקע, רב שכבתי, בהתאם לתכנון הדינמי הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות ולהקל על צרכי הפיתוח, בפרט במקומות שבהם שימושי הקרקע מעורבים.

התיקון נועד לתקן את המצב המשפטי הקיים, בו אין אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות, זאת נוכח הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובעת כי הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכן בחלל הרום שמעליו; וכן נוכח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובעת את עקרון אחידות הקרקע שלפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.

בנוסף לכך, גם בפן הרישומי, בהיות מרשם המקרקעין דו-ממדי, הוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.

מגבלות הדין הקיים מובילות לקשיים משפטיים ומעשיים שונים, אשר הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות על רקע ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים המתפרשים על פני שכבות קרקע שונות (כדוגמת מנהרות תת קרקעיות לתחבורה או לתשתיות וגשרים עיליים), ובפרט בהינתן העובדה שבפן התכנוני המגבלה איננה מוכרת כלל שכן תכניות שלפי חוק התכנון והבניה כוללות, כדבר שבשגרה, ייעודי קרקע שונים ברבדים השונים של הקרקע.

חשוב לציין כי באמצעות התיקון הרי שגם במצבים בהם נדרשת הפקעת קרקע, ניתן יהיה להפקיע רק את החלק ההכרחי להפקעה ורק חלקה תלת מימדית מסוימת, כאשר הבעלות ביתרת הקרקע תיוותר של הבעלים המקורי של הקרקע.

 

אשקלון – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור – תמ"ל 1048

הרינו לעדכן כי ביום 2.10.17 פורסמה לאישור ברשומות התכנית שבנדון, שהינה תכנית מועדפת לדיור החלה על השטח המצוי בצמוד לכביש הכניסה לעיר אשקלון דרך מנחם בגין, ויצרה מסגרת תכנונית להקמת אזור מגורים, שיכלול בין היתר, מוסדות ציבור, מסחר, תעסוקה, שצ"פ ובית עלמין המשולבים במערכת כבישים מתואמת.

 

תל אביב – הודעה בדבר הכנת תכנית – רכבת השלום

הרינו לעדכן כי פורסמה הודעה לפי סעיפים 77 ו78 בדבר הכנת תכנית מס'  507-0347740  – מרכז תחנת רכבת השלום, (להלן: "התכנית") ובדבר הגבלת היתרי בניה.

השינויים המוצעים: לקבוע את התשתית הסטטוטורית אשר תאפשר הקמת הקירוי מעל מרחב נתיבי איילון, וזאת על ידי קביעת ייעודי קרקע מתאימים, היקף שטחי בניה ("זכויות אוויר") הוראות בינוי, שלביות, ותנאים למימוש הקמת הקירוי, לרבות תאום עם המתחמים הגובלים ממזרח וממערב לקירוי. התוכנית תשקף את עיקרי תכנית האב לקירוי איילון.

התכנית תערך במתכונת של תכנית מתארית עם הוראות של תכנית מפורטת ותאפשר הוצאת היתרי בניה.

התכנית קובעת תנאים נוספים ומציינת את תוקף התנאים.

 

רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת באזור תעסוקה במערב העיר

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה נמסרה הודעה על הפקדת תכנית מפורטת רע/מק/2021 מס'  416-0376467 (להלן: "התכנית").

מטרת התכנית הינה הקמת אזור תעסוקה סמוך לתחנת רכבת רעננה מערב, בהתאם לתכנית מתאר רעננה רע/3000.

עיקרי התכנית הינם, שינוי ייעוד הקרקע מחקלאי לתעסוקה ומסחר, קביעת שימושים ותכליות לכל יעוד, קביעת זכויות והוראות בניה לכל ייעוד, התווית דרכים חדשות, קביעת הוראות לפיתוח שטח והנחיות סביבתיות ועוד.

רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת לשכונת מגורים במערב העיר

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה נמסרה הודעה על הפקדת תכנית מפורטת רע/מק/2020 מס' 416-0452573 (להלן: "התכנית").

מטרת התכנית הינה שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים לשם הקמת שכונת מגורים במערב העיר, בהתאם לתכנית מתאר רעננה רע/3000.

עיקרי התכנית הינם, שינוי ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים עם חזית מסחרית, מוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרכים, קביעת 1975 יח"ד, הגדרת השימושים לכל יעוד, קביעת זכויות והוראות בניה, איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים.

דימונה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת בצפון מזרח העיר

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 607-0359828. מטרת התכנית הקמת שכונה חדשה בצפון מזרח העיר דימונה הכוללת אזורי מגורים א' ב' ו-ג'. אזורים למוסדות ציבור לחינוך ודת, מסחר ושצ"פ.

בין עיקרי הוראות התכנית: קביעת הנחיות לבניית שכונת מגורים הכוללת 2,725 יח"ד: מתוכם 70 יחידות צמודות קרקע, 58 קוטג'ים ו-2,597 יח"ד בבנייה רוויה מתוכם 650 יח"ד המוגדרות "דירות קטנות" בשטח עד 80 מ"ר שטח עיקרי לרבות ממ"ד.


עדכוני פסיקה

ביטול הפקעה – אימתי?

שם ומספר הליך: עע"מ 5158/17 חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ נ' עיריית חולון ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים בפני הרכב כב' השופטים: המשנה לנשיאה בדימוס ס' ג'ובראן, ח' מלצר, מ' מזוז. תאריך מתן פסק הדין: 29.10.2017 פרטי הנכס: מקרקעין בחולון הכוללים בין היתר מגרש כדורגל, אצטדיון כדורסל, בריכה ועוד. ב"כ המשיבות: עוה"ד יגאל יוסף, איל מאמו.

עסקינן בערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים שדחה עתירה לביטול הפקעה. מדובר במקרקעין בשטח של כ-22 דונם בחולון, בבעלות מדינת ישראל, אשר הוחכרו לקק"ל בשנת 1947, וזו החכירה אותם למערערת לתקופה של 49 שנה עם אופציה ל-49 שנים נוספות. המערערת בתורה החכירה בחכירת משנה את המקרקעין לעיריית חולון.

תכנית המתאר לחולון ח/1 שאושרה בשנת 1958, ייעדה את המקרקעין לצרכי ציבור, וכללה בין היתר הוראת הפקעה. במהלך השנים, הוקמו במקרקעין שהוחזקו ע"י העירייה מתוקף הסכם חכירת המשנה, מבנים שונים לצרכי ציבור, כגון אצטדיון ובריכת שחיה. בשנת 2002 ולאחר מכן בשנת 2005 אושרו שתי תכניות מפורטות אשר ייעדו את מלוא שטח המקרקעין לצרכי ציבור שונים, אולם לא כללו הוראות הפקעה מפורשות. בעקבות אישור התכניות המפורטות, פורסמו הודעות הפקעה ובשנת 2009 נרשמה מלוא הקרקע ע"ש עיריית חולון בלשכת רישום המקרקעין.

בעקבות כך, הגישה המערערת המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, בה עתרה לביטול ההפקעה ולחלופין – לקביעת פיצויי הפקעה. לאחר שסעד הביטול נמחק מאותו הליך, בשנת 2013 הגישה המערערת עתירה מנהלית לביטול ההפקעה, ולחלופין – לביטול הפקעת זכות ההחזקה והשימוש במקרקעין. העתירה נדחתה, ומכאן הערעור.

המערערת טענה, בין היתר, כי הועדה המקומית לא הייתה מוסמכת להפקיע מקרקעין אשר בבעלות מדינת ישראל, כי בשל העובדה ששתי התכניות המפורטות לא כללו הוראות הפקעה מפורשות, לא ניתן היה להפקיע את המקרקעין ללא קבלת אישור הועדה המחוזית, וכי יש לבטל את ההפקעה בין היתר בשל השיהוי הרב שהיה מעת ייעוד הקרקע לצרכי ציבור לבין ביצוע ההפקעה. עוד נטען, כי אין מקום לבצע אקט פוגעני של הפקעה, מקום בו ניתן להשיג את המטרה הציבורית באמצעות המשך חכירת המשנה מהמערערת.

לעניין הטענה על העדר סמכות להפקיע מקרקעי ישראל, נקבע כי הלכה שכבר נפסקה היא שוועדות מקומיות מוסמכות להפקיע מקרקעין בבעלות המדינה. לעניין הסמכות להפקיע קרקע ללא קבלת אישור הועדה המחוזית, פסק בית המשפט כי לאור העובדה כי תכנית המתאר ח/1 קבעה הוראות הפקעה לשטחי ציבור, והיות והתכניות המפורטות קשורות לתכנית המתאר על פי הוראותיהן, הרי שניתן היה להסתפק בהוראת ההפקעה שבתכנית המתאר, לשם הפקעת המקרקעין ללא צורך באישור הועדה המחוזית. בית המשפט אף ציין כי על פי ההלכה הפסוקה אין מניעה להפקיע מקרקעין המיועדים למטרה ציבורית א', לשם מטרה ציבורית ב', ויותר מכך – כי גם מקרקעין שכבר הופקעו לטובת מטרה אחת, יכולים לשמש למטרה ציבורית אחרת ללא צורך בנקיטת הליך נוסף.

לעניין טענת השיהוי בביצוע ההפקעה, ציין ביהמ"ש כי רק במקרים חריגים יינתן סעד של ביטול הפקעה עקב שיהוי בביצועה, הגם שהדבר אפשרי תאורטית במצב בו קיים שיהוי בלתי סביר. בנסיבות ענייננו, קובע ביהמ"ש כי התנהלות הרשויות בהיבט זה לאורך השנים אמנם לא הייתה משביעת רצון, אולם לא די בכך כדי להורות על ביטול ההפקעה, וזאת בין היתר בשל מאזן הנזק, הצורך החיוני בהוספת מוסדות חינוך בעיר חולון שלשמם בוצעה ההפקעה, והמשמעויות הכספיות של ביטול ההפקעה על הקופה הציבורית.

לאור האמור ומטעמים נוספים – נדחה הערעור.

הערת מערכת:

בית המשפט הזכיר כי לעניין השיהוי נקבעו סעיפים מפורשים בתיקון הפקודות בשנים האחרונות בעניין הפקעות אולם, אלו לא הוחלו על חוק התכנון והבנייה שמכוחו בוצעו ההפקעות נשוא פסק-הדין, החלת מנגנונים שונים על הפקעות שונות אינה סבירה ובית המשפט קרא שוב לבצע תיקון חקיקה בעניין זה ולהחיל התיקונים אף על הפקעות שמתבצעות מכח חוק התו"ב.

הסוף של "הפאוור סנטר ירקונים"?

שם ומספר הליך: עת"מ 38590-02-16 הילת השרון השקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' השופט סגן הנשיא, יעקב שינמן.

תאריך מתן פסק הדין: 1.10.2017 פרטי הנכס: מתחם הפאוור סנטר בגוש 6350 חלקות 13, 14 ו-37, ירקונים פתח תקוה ב"כ המשיבים: עוה"ד נורית טביב ומיכל אגסי.

בעתירה זו נתקפה החלטת הוועדה המחוזית, אשר דחתה את בקשה העותרים לשימוש חורג מחקלאות למסחר למשך 5 שנים, להמשך פעילותו של מבנה ה"פאוור סנטר", שהוקם על המקרקעין לפני כ-15 שנים, בהיקף של 12,120 מ"ר.

בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי הבקשות שהוגשו על ידי העותרות להכשרת המבנה או הפעילות במתחם הפאוור סנטר, או לדחיית צווי הפסקת השימוש השיפוטיים, שהוצאו נגד העותרות והמתחם, נדחו על ידי בתי המשפט ורשויות התכנון ובכללן הועדה המחוזית. ההחלטות התקבלו בין היתר בהתחשב בהיקף המבנה המסחרי הבנוי בשטח רגיש של נחל הירקון וסביבתו, במקרקעין שהולקחש"פ סירבה בעבר ועובר לפסק הדין לבטל את הכרזתם כשטח חקלאי, בכך שהמבנה פועל 15 שנים על קרקע חקלאית מוכרזת ללא היתר ובגין כך הוגשו כתבי אישום והעותרים הורשעו ונגזר דינם בקנס של 15 מיליון ₪ והוצאו צווי הריסה והפסקת שימוש, ובכך שמטרותיה של תמ"מ 10/3 החלה על המתחם היא להביא לפיתוח השטחים הירוקים והמסמך התכנוני שהוכן בהתאם לה, הקובע שלביות שתבטיח פיתוחם של שטחים מסחריים בד בבד עם פיתוח השטחים הפתוחים והתכליות הירוקות, אינו סטטוטורי והוראותיו כלליות, כך שעד להכנת תכנית מפורטת לא ניתן למצוא אופק תכנוני המצדיק שימוש חורג.

בית המשפט קבע, כי כל אחד מהשיקולים שצוינו לעיל, הינו שיקול ראוי ולגיטימי בעיניו, בעת בחינת בקשה לשימוש חורג, ועל כן, קבע כי לעת הזו, החלטת הוועדה המחוזית היא נכונה וסבירה ומשכך נדחתה העתירה.

 

הערת מערכת:

למרות ההחלטה הנ"ל, בית המשפט הבהיר בפסק דינו, שברור שאם בעתיד ישתנה אחד הנימוקים שהוביל לדחיית העתירה, כמו למשל שתבוטל ההכרזה על הקרקע כחקלאית (על ידי המועצה הארצית והלקחש"פ) או שתקודם התוכנית המפורטת ותהיה בשלבים מתקדמים של אישור לאחר ביטול ההכרזה, יהיה מקום לשקול שוב, בקשה לשימוש חורג שתוגש, ככל שתוגש על ידי העותרים.

נציין, כי מצבו התכנוני של מתחם ירקונים שממתין לתכנון מפורט מזה כ-18 שנה הינו אחד הגורמים העיקריים לבוקה ומבולקה המתרחשים בכל הנוגע למתחם זה וראוי היה לסיים את הליכי התכנון אחת ולתמיד.

יחידת השיתוף הרלוונטית

על היחס שבין דיני פירוק השיתוף ותכניות איחוד וחלוקה

שם ומספר הליך: ת"א 25438-07-15 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' רשות הפיתוח

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז לוד, בפני כב' השופטת חנה קיציס.

תאריך מתן פסק הדין: 14.9.2017  פרטי הנכס: נכס הידוע כגוש 4342 חלקה 3 שכונת גן חק"ל, רמלה.

ב"כ התובעת: עוה"ד עופר שפירא ויעל חסיד.

עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף בזכויות במגרשים 104/2 ו-104/3 המהווים חלק מן המקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 4342 המצויים בשכונת גן חק"ל ברמלה. תכנית מתאר לה/21/1000/א מיום 3.5.98 הורתה על איחוד וחלוקה של חלק מחלקה 3 ללא הסכמת בעלים, ושינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי למרכז עסקים. התכנית יצרה בתחומה חלוקה לארבעה מגרשים חדשים (101-104).

ביום 28.10.10 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת לה/מק/21/100/ד, אשר הוגשה על ידי התובעת, ולפיה התובעת ורשות הפיתוח צוינו כבעלות זכויות במגרש 104. כמו כן, תכנית זו חלקה את מגרש 104 לשלושה מגרשי משנה והזכויות במגרשים יוחדו כך שנקבע כי מגרש 104/1 יהיה בבעלות משותפת, מגרש 104/2 בבעלות רשות הפיתוח ומגרש 104/3 בבעלות התובעת.

התובעת בנתה מגרש מסחרי במגרשים 101 ו-102 וכן בנתה תוספת למרכז המסחרי על בסיס התכנית המפורטת במגרש 104/3. הנתבעים 5-2 אינם רשומים בין בעלי הזכויות המנויים בנסח הטאבו, אך יש להם טענה כי קמה להם הזכות להירשם כבעלי זכויות בחלק בלתי מסוים מתוך חלקה של רשות הפיתוח במקרקעין.

פסק דין זה מעורר מספר סוגיות מעניינות ביחס שבין דיני פירוק השיתוף ותכניות איחוד וחלוקה וביניהן הסוגיות הבאות:

יחידת השיתוף הרלוונטית:

התובעת טענה כי יחידת השיתוף הרלוונטית לתביעה היא מגרשים 104/2 ו-104/3 אשר בסופו של יום על פי התכנית הכללית והמפורטת ירשמו כיחידות נפרדות.
הנתבעים לעומת זאת טענו כי חלקה 3 בכללותה היא היחידה הרישומית הרלוונטית לפי מרשם המקרקעין והיה על התובעת להגיש תביעתה ביחס לכל החלקה ועל כן היה על התביעה להתייחס גם למגרשים 101-103 וגם לבעלי הזכויות הרשומים במרשם המקרקעין.
בית המשפט קיבל את טענת התובעת וקבעה כי משהכירה התכנית המפורטת במספר יחידות המשנה הרי כל יחידה שכזו עומדת לעצמה ואין מניעה לדון בשאלת פירוק השיתוף באחת או יותר מן היחידות שנוצרו על פי התכנית. אין מניעה לאפשר את פירוק השיתוף באחד המגרשים ולאחר מכן להשלים את רישום היחידה הנפרדת.

 

האפשרות לפירוק שיתוף במגרשים 104/2 ו-104/3:

הנתבעים טוענים כי אין תוחלת לתביעה מאחר וטרם הושלם הרישום על שם התובעת מכוח התכנית הכללית. בית המשפט דחה טענה זו וקבע: "הקביעה כי זכויות מכוח תכנית הינן בגדר זכות תכנונית אשר אינה זכות במיטלטלין ואינה זכות במקרקעין מוקשית בעיני ואף מובילה לתוצאות קשות". לפיכך, נקבע כי אין לקבל את הטענה לפיה התובעת מנועה מלתבוע את פירוק השיתוף בבית המשפט.

בסופו של יום, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף במגרשים 104/2 ו-104/3 על פי הצעת התובעת כך שמגרש 104/3 ייוחד לתובעת ומגרש 104/2 יחולק בין רשות הפיתוח לנתבעים 2-5, זאת בדרך של אישור תכנית מפורטת המעגנת מתווה זה. והורה כי במידה וההליך התכנוני לא יצלח, תתבצע התמחרות בין הצדדים.

הערת מערכת:

מעניין לעמוד על ההבדל שבין הוראת חוק המיטלטלין לבין הוראת חוק המקרקעין לעניין שיקול הדעת של בתי המשפט בבואו לפרק את השיתוף במקרקעין. במקרה הנדון, קבע בית המשפט שבהתאם להוראת סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין לבית המשפט שיקול דעת נרחב בשאלת אופן פירוק השיתוף ועליו למצוא את הדרך היעילה והצודקת בנסיבות העניין. ובהתאם קבע, כי "להבנתי אין מנוס מהכנת תכנית איחוד וחלוקה חדשה כך שלכל אחד מהשותפים תעמוד בסופו של יום יחידה רישומית נפרדת…". ובהמשך "בנסיבות בהן אין הסכמה בין השותפים אך טבעי הוא כי פירוק השיתוף יעשה על פי הוראות חוק התכנון והבניה, אך תחת כנפיו של בית המשפט, אשר יכריע בכל המחלוקות בין הצדדים וילווה את הכנת התכנית לצורך פירוק השיתוף בדרך מהירה וצודקת".

לעומת זאת, בחוק המקרקעין סמכותו ושיקול דעתו של בית המשפט מצטמצמים כך שככל ולא ניתן להורות על חלוקה בעין בהתאם לתכניות המאושרות, הרי שחלופת החלוקה בעין תדחה בפני חלופת המכירה, דבר שיחייב את בעלי הזכויות (חלקם או כולם) להיפרד מהמקרקעין.

שיקול דעת רחב זה הנתון לבית המשפט לפי חוק המיטלטלין למעשה מאפשר במקרים מסוימים לשמור על הקשר של הבעלים עם מקרקעיו.

שאלה מעניינת היא האם ישנה הצדקה עניינית להבחנה זו בין חוק המקרקעין לחוק המיטלטלין בכל הקשור לשיקול דעתו של בית המשפט או שמא הגיע העת לאפשר לבית המשפט גם בתביעות לפי חוק המקרקעין לשמר ערך חשוב זה של הותרת המקרקעין בידי הבעלים באמצעות הרחבת שיקול דעתו וסמכותו.

 

האם הפטור שניתן בעת מכירת דירה מזכה, עד לתקרת השווי הקבוע בחוק,

הינו בזיקה לנכס או לזהות המוכר?

שם ומספר הליך: ו"ע 44028-01-16 מירה אריאל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בפני כב' השופט ה' קירש ואח'.

תאריך מתן החלטה: 27.9.2017  פרטי הנכס: נכס הידוע כגוש 6111 חלקה 838 תת חלקה 114 ברחוב אורי 10 בתל אביב. ב"כ העוררים: עו"ד יוני כהן.

מדובר בענייננו על שני עוררים, מתוך 3 יורשים, אשר קיבלו דירת מגורים בירושה מהוריהם, אשר שוויה בעת המכירה נקבע על כ-12,250,000 ₪.

בבוא העוררים לדווח על העסקה, ביקש כל אחד מהם פטור מלא ממס השבח, בהתאם לפטור שניתן במכירת דירת מגורים מזכה אשר הועברה בירושה, שכן שווי חלקם של כל אחד מהעוררים בנכס עמד על פחות מתקרת השווי לפטור, העומד על כ-4,500,000 ₪ (כקבוע בחוק). מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי הפטור יינתן לכל אחד מהעוררים באופן יחסי, שכן הפטור ניתן לתקרת שווי הנכס במלואו ולא לפי זכויות כל אחד מהמוכרים.

במסגרת הערר טענו העוררים, כי ככל שוועדת הערר תקבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, הרי שלכל הפחות זכאי כל אחד מהם לעשות שימוש במס ליניארי על יתרת השווי שאינה פטורה, וזאת אף על פי שכל אחד מהם בנפרד מכר 2 דירות בעבר תוך שימוש במס ליניארי, ובכך למעשה ניצל את המכסה המותרת לניצול המס הליניארי עד לסוף שנת 2017.

וועדת הערר הנכבדה קבעה, כי על פי תכלית החוק ולשונו, במכירת דירת מגורים מזכה הפטור שניתן עד לתקרת השווי הינו בזיקה לזהות המוכר וזכויותיו ולא בזיקה לנכס. הרעיון העומד מאחורי הכרעה זו הינו שוויון על פי החוק. כך קבעה הוועדה, כי אין זה ראוי כי שני אנשים אשר בחרו לקנות נכס אחד אשר שוויו עולה על תקרת השווי לא יהיו זכאים לפטור עד תקרת השווי במלואה בעת מכירת חלקיהם, בעוד שני אנשים אחרים שבחרו לקנות כל אחד נכס בנפרד כן יהיו זכאי לפטור זה.

יחד עם זאת, קובעת הוועדה כי ביחס לדירת מגורים שהועברה בירושה המצב שונה, שכן בחינת הזכאות לפטור במקרה זה נבחנת על פי זכות המוריש לקבל את הפטור במידה והיה מוכר את הדירה במועד מכירתה. במקרה זה קובעת הוועדה, כי מכיוון שהמוריש היה בעלי הדירה בשלמותה, והיה זכאי לפטור רק עד לתקרת השווי ולאחר מכן היה זכאי לעשות שימוש במס ליניארי, הרי שאין מקום להעניק ליורשיו יותר ממה שהיה המוריש זכאי בעצמו.

מצב אחר, קובעת הוועדה היה מוביל למצב אבסורדי בו שאלת הפטור תלויה בכמות היורשים, היינו, לו היו למוריש רק 2 יורשים היו משלמים הם מס, אך מכיוון שיש למוריש 3 יורשים, הם פטורים- סיטואציה כזו אינה סבירה.

בהתאם לקביעה האמורה כי במכירת דירה שהועברה בירושה הפטור נקבע בהתאם לזכויות המוריש, הוסיפה הוועדה וקבעה כי יש להעניק לעוררים את הזכות לעשות שימוש נוסף בפטור ליניארי לגבי יתרת שווי הנכס שאינה פטורה ממס, וזאת לנוכח העובדה כי המוריש היה זכאי לעשות שימוש במס ליניארי מוטב לו היה מוכר את הנכס וזאת על אף שכל אחד מהעוררים כבר עשה את השימוש המקסימלי שיכול היה במס ליניארי מוטב.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין משמעותי ביותר שכן יש בו לא רק כדי להוביל לוודאות ואחידות במערכת המס ביחס לסוגיית תקרת הפטור, אלא יש בו כדי ליצור וודאות ואחידות בשאלה רחבה יותר והיא כיצד ביקש המחוקק לראות את היחסים בין המוריש והיורש בהורשת מקרקעין ואף לשילוב של סוגיית השימוש ב"ליניארי המוטב" במסגרת הורשה.

אנו סבורים כי פסק הדין של וועדת הערר מבטא נכונה את הרציונל אשר עמד בבסיס החוק לפיו המוריש נכנס בנעלי היורש ולכן זכאי להיקף הזכויות אשר היה המוריש זכאי להן לו היה בחיים בעת המכירה.

פרשנות המונח "קרקע להשבה" – חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור

שם ומספר הליך: ת"א 54930-08-17 יחיעם איל נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בראשון לציון, בפני כב' השופטת כרמית בן אליעזר.

תאריך מתן פסק הדין: 4.10.2017   ב"כ המשיבה: עוה"ד אלקלעי וגרוס פרטי הנכס: לא צוין.

עסקינן בהחלטה לדחות בקשה למתן צו זמני לעיכוב ביצוע צווי השבה ופינוי שהוצאו לפי חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד – 2014 (להלן: "החוק").

רשות מקרקעי ישראל חתמה בשנת 2011 הסכם חכירה עם הוריו המנוחים של המבקש, במסגרתו הוחכרה להם קרקע בראשון לציון, לתקופה של 49 שנים למטרת מטעים ו/או גידולים אחרים, וזאת מספר חודשים לאחר כניסתה לתוקף של תכנית המשנה את ייעוד הקרקע מחקלאי לייעוד מגורים וייעודים נוספים. בשנת 2014, הודיעה רמ"י לחוכר על סיום החכירה בהתאם להוראות ההסכם, עקב שינוי ייעוד הקרקע שארע לטענתה לאחר חתימת ההסכם, אולם הצדדים לא הגיעו להסכמות לאופי וגובה הפיצוי שיינתן למבקש תמורת השבת הקרקע. בעקבות תיקון מס' 3 לחוק שנכנס לתוקפו בשנת 2016, הודיעה רמ"י למבקש כי על פי הסכם החכירה עליו לפנות את הקרקע. לאחר שגם עתה הצדדים לא הגיעו להבנות ביחס לגובה הפיצוי שיינתן למבקש, הוציאה הרשות כנגד המבקש צו השבה וצו פינוי לפי תיקון 3 לחוק. בבקשה שהגיש המבקש לבית המשפט, עתר הוא למתן צו זמני כנגד הצווים שהוצאו לטענתו שלא כחוק.

ביהמ"ש בהחלטתו, סקר את המסכת העובדתית, בחן את הוראות הסכם החכירה ואת הוראות תיקון מס' 3 לחוק, וציין כי אכן בפי המבקש טענות של ממש ביחס לחוקיות הצווים שהוצאו בעניינו, זאת בין היתר נוכח העובדה כי התכנית ששינתה את ייעוד הקרקע, נכנסה לתוקף למעלה מ-4 שנים בטרם תיקון 3 לחוק, ולכן קבע כי סיכויי תביעתו בהקשר זה אינם קלושים:

"[…] גם טענות המבקש כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק להוצאת הצווים הינן טענות שעל פני הדברים יש בהן ממש.[…] עפ"י פשוטם של דברים, תומכת הפרשנות הלשונית של הגדרת "קרקע להשבה" עפ"י החוק בטענות המבקש, מאחר ואין ניתן לומר שייעודה של הקרקע שונה על פי "תכנית רחבת היקף לדיור בתוקף" שכן התכנית הראשונה, שהיא, כזכור זו ששינתה את הייעוד למגורים – פורסמה למתן תוקף במרץ 2011, כלומר, למעלה מארבע שנים לפני יום תחילת התיקון ב – 6.6.16."

יחד עם זאת, החליט בית המשפט לדחות את הבקשה לצו זמני, בעיקר בשל טעמים של מאזן הנוחות, תוך שהוא מתבסס בין היתר על דבר הסתמכותן של הזוכות במכרז על ההסכמים בינן לבין המדינה, על השקעות העתק שכבר הוצאו בפעולות התכנון והוצאת ההסכמים אל הפועל, על האינטרס הציבורי במימושו של פרויקט בניית דירות מחיר למשתכן על המקרקעין שכבר הוצא היתר להקמתו, ולעומת זאת – היקף זכויותיו המועט יחסית של המבקש בקרקע, והעובדה כי בסופו של יום גם אם תתקבלנה טענותיו במלואן, ניתן יהיה לפצותו בכסף.

לאור האמור ומטעמים נוספים – נדחתה הבקשה.

הערת מערכת:

לאחר שנים רבות מעת ביטול החלטות רמ"י 727 ואח' בעקבות בג"ץ הקשת המזרחית, בהן לא עלה בידי המדינה ליטול חזרה קרקעות חקלאיות שהוחכרו למטרות חקלאיות על אף שינוי ייעודן לבנייה ועל אף שלרוב התייחסו חוזי החכירה לחובת השבה במקרים כאלו, נראה כי עושה דבר החקיקה האמור את השינוי המיוחל ומשיב למדינה קרקעות רבות, החקיקה אמנם עושה את מה שההחלטות לא הצליחו לעשות, אולם בית המשפט מדגיש כי לא כל תכנית מתאימה לנטילה על פי חוק זה.

שאלת קיומה של עילת פינוי כנגד דייר מוגן בשל הפרת תנאי הסכם שכירות

שם ומספר הליך: ת"א 39963-12-14 אתי דניאלי ואח' נ' רחמים רצם ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בראשון לציון בפני כב' השופטת כרמית בן אליעזר. תאריך מתן פסק הדין: 7.9.2017

ב"כ התובעות: עו"ד רחף. פרטי הנכס: חנות ברחוב בנימין 2 ברחובות.

התובעות הינן בעלות נכס מקרקעין המהווה חנות. הנתבעים שכרו את הנכס בשכירות מוגנת למטרת הפעלת בית מאפה. בהסכם שנחתם בין הצדדים נקבע, בין היתר, כי הנתבעים ישלמו את תשלומי הארנונה כסדרם וכן שלא ימסרו את השימוש במושכר או חלק ממנו, ולא יאפשרו שימוש במושכר או בחלק ממנו, לגורם נוסף כלשהו שלא בהסכמת התובעות.

במהלך השנים הנתבעים צברו חוב גדול כלפי העירייה בשל אי תשלום דמי הארנונה, וכן העבירו את ניהול בית המאפה לשתי חברות אחרות אשר לא היו בבעלותם, כלומר בניגוד למוסכם ולמפורט בהרחבה בהסכם השכירות המוגנת. משגילו זאת התובעות סרבו לקבל שיקים בגין דמי השכירות.

התובעות טענו כי התנהגות הנתבעים מקימה להן עילה לפינוי מכוח דיני הגנת הדייר, בשל הפרת תנאים בהסכמים בין הצדדים (מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) ובשל אי תשלום דמי שכירות.
עוד טענו התובעות כי התנהגות הנתבעים מהווה עשיית עושר ולא במשפט על חשבונן, ולכן יש לחייב את הנתבעים ואת החברות שעשו שימוש במושכר בניגוד לתנאי השכירות המוסכמים עם הדיירים המוגנים, בדמי שכירות בשווי ההפרש שבין שווי דמי השימוש בשוק החופשי בניכוי דמי השכירות המוגנים ששולמו בפועל.

במהלך ההליך המשפטי מכרו התובעות את זכויותיהן במקרקעין, אך העברת הזכויות טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעים טענו כי המכירה מאיינת את זכותן של התובעות לתבוע אותם מכוח הסכם השכירות המוגנת, ויש לדחות את התביעה כלפיהם מטעם זה.

בית המשפט קבע, כי כל עוד התובעות הינן בעלים רשומים במקרקעין, הן זכאיות לתבוע את פינוי הנתבעים וכל סעד כספי אחר הנגזר מהיחסים החוזיים בין הצדדים. כמו כן, הגדרת "בעל בית" בחוק הגנת הדייר אינה חופפת את הגדרת בעל הזכות במקרקעין, ועילות התביעה על פי החוק נתונות לבעל הבית כהגדרתו בחוק.

עוד קבע בית המשפט, כי מסירת ניהול בית המאפה לידי חברה בניגוד לתנאי הסכם השכירות המוגנת שנחתם בין הצדדים מהווה הפרה של הסכם השכירות המקימה לתובעות זכות לתבוע את פינוי המושכר. כמו כן, אי תשלום דמי הארנונה בניגוד לקבוע בהסכם השכירות המוגנת שנחתם בין הצדדים, מהווה הפרה של הסכם השכירות, המקימה לתובעות זכות לתבוע את פינוי המושכר.

בנוגע לטענה בדבר אי תשלום דמי השכירות, נקבע כי מאחר והנתבעים מסרו שיקים לידי התובעות, והן אלו אשר סרבו לקבלם, אזי לא ניתן לטעון לקיומה של הפרת הסכם שכירות בשל כך.

התובעות לא עמדו בנטל הוכחת עילת הנטישה וזאת מאחר ולנטישה ישנם שני יסודות, יסוד עובדתי, אשר בית המשפט קובע כי התקיים במקרה זה כאשר הנתבעים מסרו את ניהול המושכר לחברות שלא היו בשליטתם, ויסוד נפשי כלומר שאין לשוכר כוונה לחזור למושכר. במקרה שלפנינו בית המשפט קבע שהיסוד הנפשי לא התקיים מאחר וכוונת הנתבעים להשיב את ניהול העסק לידי חברה שתהיה אך ורק בבעלותם הייתה ידועה וברורה ואף התקיימו דיונים והוחלפו טיוטות בין הצדדים בנוגע לאפשרות זאת בטרם הגשת התביעה על ידי התובעות.

לאחר שבית המשפט קבע שהתובעות הוכיחו הפרת תנאי הסכם שכירות המקימים להם זכות לתבוע פינוי, מסייג בית המשפט וקובע כי על פי חוק הגנת הדייר רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי על אף קיומה של עילת פינוי, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת (סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר).

סיכומו של דבר, קבע בית המשפט לתת לנתבעים סעד מן הצדק ולא לקבוע כי עליהם לפנות את המושכר, וזאת מהטעם שביקשו לחזור בהם מההפרה ושלנתבעות לא נגרם כל נזק בשל ההפרה, מה גם שתוצאה של פינוי תגרום לנתבעים פגיעה אנושה שאינה עומדת ביחס ישר לחומרת ההפרה. מתן הסעד מן הצדק הותנה בכך שהנתבעים ישלמו לתובעות כל תשלום דמי שכירות שלא שולם (גם אם לא שולם בשל סירוב התובעות לקבלו) יסלקו את חוב הארנונה שהצטבר בספרי העיריה וישלמו לתובעות 40,000 ₪ כפיצוי ביחס לסעד מן הצדק שניתן להם.

בנוגע לטענות הכספיות, נקבע כי הדיירים המוגנים חוסים תחת הגנת חוק הגנת הדייר מרגע שבית המשפט החליט שלא יינתן פסק דין של פינוי כנגדם, ולכן הם משלמים אך ורק את דמי השכירות המוגנים חרף טענת התובעות כי עשו עושר ולא במשפט. ואולם, החברות שלא היו בשליטת הנתבעים, ושלא ענו על הגדרת החברה בהסכם השכירות בין הצדדים, עשו עושר ולא במשפט כאשר ניהלו את בית המאפה במושכר, ולכן נקבע כי חברות אלו ישלמו את ההפרש בין דמי השכירות בשוק החופשי לדמי השכירות המוגנת ששולמו על ידי הנתבעים לכל אורך התקופה בה עשו שימוש במושכר.

הערת מערכת:

יש לזכור כי מגמת בתי המשפט הינה לצמצם את הגנות חוק הגנת הדייר בכלל ובפרט בעת שדנים בבתי עסק, עם זאת בית המשפט קבע אין דינה של כל הפרה זהה לרעותה, העברת הזכות לחברה אמנם הינה הפרת ההסכם, אולם סילוק הדייר בשל כך אינו מידתי, בכל מקרה יומלץ כי בעת ביצוע שינויים יש לבחון טוב שלא מפרים הוראת ההסכם.

תשלום בגין קרן חניה- רק אם קיים או מתוכנן חניון

שם ומספר הליך: ערר 122/17 נגה תורג'מן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה בפני כב' היו"ר, עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 28.9.2017 ב"כ המשיב 2 ו-3: עו"ד ברעם פרטי הנכס: לא צוין.

עסקינן בבקשה לתוספת יחידות דיור בבניין משותף, תוך ניצול הקלה. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית"), דחתה את הבקשה בנימוק שלא הוצע עבור יחידות הדיור מקום חניה בתחום המגרש, בייחוד לאור מצוקת החנייה באזור.

ע"פ תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) תשמ"ג – 1983, (להלן: "התקנות") כאשר מונפק היתר בניה יש להתקין מקומות חנייה בתחום המגרש. ואולם, הועדה המקומית יכולה לפטור מחובה זו, ולחייב את מבקש ההיתר בהשתתפות בתשלום בהתקנת חניון ציבורי, ובלבד שהמרחק בין הנכס לבין החניון לא יעלה על 350 מ"ר.

המשיבה טענה כי אין במרחק הנ"ל מן הנכס מגרש המהווה כיום חניון, וגם בעתיד לא צפוי להיות כזה, ועל כן לא ניתן לגבות מהעוררת תשלום בגין חניון עתידי, ולאור המחסור במקומות חנייה באזור לא ניתן לאשר את הבקשה.

ועדת הערר ציינה כי אם הועדה המקומית לא יכולה להצביע על מקום קונקרטי בו היא תקים חניון, או לכל הפחות להראות שיש בכוונתה בכדי ליזום הקמת החניון, אזי הרי שאין לה סמכות להמיר בניית חניה בתשלום לקרן החנייה.

בתיקון שנעשה בתקנות לאחרונה, בוטלה תקנה 4 שאפשרה בעבר לוועדה המקומית, באישור הועדה המחוזית לאשר לגבי אתר בניה מסוים סטייה מהוראות התקן אם תנאים מסוימים מחייבים זאת. במסגרת תקנה 4, ועדות מקומיות היו נוהגות לפטור מהקמת מקומות חנייה, כאשר הדבר היה מוצדק. כיום, שינוי תקן החנייה, יעשה בתכנית בלבד.

לאור העובדה כי לא ניתן להתקין מקומות חנייה באזור, לא בהווה ולא בעתיד, לא ניתן להחליף את תקן החנייה בתשלום לקרן חנייה, שכן אין בסמכות הוועדה המקומית לפטור מהתקנת מקומות החנייה, הערר נדחה.

הערת מערכת:

בתי המשפט כבר ביקרו את נוהג הרשויות לגבות כספים בגין קרן חניה אולם לא לעשות שימוש בכספים אלו למטרה לשמה נועדו, לתת פתרונות חניה בדרכים אחרות, ועדת הערר בחנה את החוק והגיעה למסקנה כי כספים שישולמו כאן לא יתנו פתרון חניה לסביבה ועל כן אין מנוס מלדחות את הבקשה לתוספת.

הקמת מתקן פוטו-וולטאי שימוש נלווה לשימוש תעשייתי שאינו מחויב בהיטל השבחה?

שם ומספר הליך: ערר 8050/14 מאיו יוסף ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 11.9.2017 ב"כ העוררים: עו"ד דוד שמעונוב. פרטי הנכס: בניין ברחוב אליהו איתן 24 בראשון לציון, גוש 6097 חלקה 92.

הערר שלפנינו הוגש בגין דרישת הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (להלן: "המשיבה"), לתשלום היטל השבחה בגין היתר בנייה להתקנת חמישה מתקנים פוטו-וולטאים על גג בניין בייעוד לתעשייה, בראשון לציון.

המחלוקת בין הצדדים לערר הינה, האם מדובר בשימוש נלווה לשימוש התעשייתי שאושר כחלק מהמצב הקודם או שמא המדובר בשימוש עצמאי שאושר מכוח התכנית החלה (תמ"א 10/ד/10) ולכן מחויב בהיטל השבחה?

ועדת הערר ציינה כי על פי הלכת בית המשפט העליון יש לבחון את מטרת השימוש המבוקש אשר לגביו נטען שהינו שימוש נלווה. הודגש כי אין רלוונטיות לשאלה מיהו הגורם המבצע את השימוש העיקרי, ומיהו הגורם המבצע את השימוש הנלווה, ואין דרישה כי מבצע השימוש העיקרי הוא זה שיבצע את השימוש הנלווה. כל זאת, בניגוד לטענת המשיבה אשר טענה בענייננו כי זהות המבצע צריכה להיות זהה בשני השימושים, וככל שזהות השניים לא תואמת אזי שהשימוש הינו עיקרי.

כמו כן, ועדת הערר ניתחה את תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) תשנ"ב-1992, (להלן: "התקנות") וקבעה כי התקנת מתקנים טכניים, לרבות לאספקת חשמל, שנועדו למתן שירותים לבניין, יראו כשטחי שירות המשרתים את השימוש העיקרי באותו הבניין. כמו כן, גם התקנות אינן מתייחסות לעניין זהות מבצע השימוש הנלווה. ההסדר הקבוע בתקנות מתיישב עם התפיסה שמתקן טכני לאספקת חשמל שנועד לשמש את השימוש התעשייתי המתקיים באותו הבניין, יראה כשימוש נלווה לשימוש התעשייתי שהוא השימוש העיקרי בבניין.

ועדת ערר הוסיפה, כי שימוש בגג הבניין להפקת אנרגיה חשמלית לא יחשב שימוש נלווה אם מתקיימת מכירה של החשמל המופק לצדדים שלישיים שמחוץ לבניין בו מותקנת המערכת, שכן במצב כזה יש צורך בתכנית שתתיר במפורש את השימוש. אולם, ועדת הערר קבעה בענייננו כי מטרתם של המתקנים הינה לספק את כל התצרוכת הנדרשת בפועל בבניין ועל כן נראה כי ישנה תלות בין השימוש הנלווה המבוצע לבין השימוש התעשייתי המותר, ונקבע שניתן היה להתירה טרם אישור התכנית החלה.

הערר התקבל לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

אחת מהשאלות העולות באופן תדיר בעת שבאים לפרש דברי חקיקה, כגון חקיקת משנה של תכנית בניין עיר, היא האם יש לבחון את כוונת המחוקק בעת אישור התכנית או שיש לפרש את התכנית תוך התחשבות בשינוי העיתים והקדמה. בעת שתכנית מאשרת מתקנים טכניים, האם כוונתה לאשר מראש בעת היתר עתידי מתקנים שונים שעדיין לא קיימים בעת אישורה של התכנית או רק את אלו שכבר מצויים באותה עת? דרך ההתייחסות מובילה לשאלה האם יהא צורך לעדכן תכניות בהתאם לקידמה או להסתפק בפרשנות הרשות שתפרש את התכנית הקודמת בהתאם לקידמה ולרעיון הכללי, נראה כי האפשרות השנייה סבירה יותר, עם זאת יש לשמור על קשר ברור למטרה והמגמה הכללית של אותה תכנית.

שאלת תחולת תמ"א 38 במקרה של תוספת בניה אחר כניסת תקן 413 לתוקף

שם ומספר הליך: ערר 369/17 נ.ל תמ"א 38 ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 11.9.2017 ב"כ המשיבה 1: עו"ד הדס יצחקי. פרטי הנכס: מבנה מגורים ברחוב מבוא לבנה 3 בירושלים.

ערר זה ענייננו במחלוקת בדבר תחולת תמ"א 38 ותכנית 10038 על מבנה מגורים קיים.

בהתאם להוראת סעיף 4.2 לתמ"א, ניתן להחילה גם במקרה בו נעשו תוספות בנייה לאחר כניסת תקן 413 לתוקף, ואולם זאת רק אם "ההיתר לתוספת הבניה ניתן עד יום 18.05.2005" (להלן: "המועד הקובע").

לשיטת הועדה המקומית, הוראת סעיף 4.2 לתמ"א 38 מחריגה את הבניין מגדר תחולת התמ"א, עקב תוספת בנייה בהיקף 90 מ"ר שהתבצעה בהתאם להיתרים שהונפקו בשנים 2008 ו-2012.

הסוגיה העקרונית שהתעוררה בענייננו נדונה בהרחבה על-ידי וועדת הערר בהחלטתה בערר 148/16 י.ד ברזאני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, (נבו) (להלן: "פרשת בראזני"), שם הוחלט כי ועדת הערר אינה סבורה שיש לאמץ את הפרשנות המרחיבה שלפיה, כל תוספת בנייה שאינה עולה על 25 אחוז מהבינוי הקיים, אינה עולה כדי "תוספת בנייה" לעניין סעיף 4.2 סיפא. לפיכך לשיטת ועדת הערר יש מקום לבחון, נוכח מכלול נסיבות המקרה, האם מדובר בתוספת משמעותית וזאת בשים לב למספר תבחינים רלוונטיים.

בהחלטה בפרשת בראזני ובהחלטה מאוחרת יותר מנתה ועדת הערר את הפרמטרים שיש לשקול ובהם, בין היתר, היקף הבניה החדשה שאושרה לאחר שנת 2005, ההיקף הכולל של הבינוי ומיקום הבינוי. בהתאם לכך, נקבע בפרשת בראזני כי תוספת ממ"ד בודד למבנה גדול, ובו 18 יח"ד לא מהווה תוספת בניה משמעותית לעניין תחולת סעיף 4.2 לתמ"א.

בהתאם לפרשנות האמורה, קבעה ועדת הערר כי יש לבחון במקרה דנן האם תוספת הבניה שבוצעה בהתאם להיתרים משנת 2008 ו-2012, מהווה "תוספת בניה משמעותית".

יוער, כי מבחינת הצורך בחיזוק המבנה, הגישה העוררת חוות דעת המצביעה על כך כי המבנה במצבו הקיים דורש חיזוק. עם זאת, כאמור לעיל, והגם שמדובר בתנאי נדרש, קבעה ועדת הערר כי אין מדובר בתנאי שקיומו מספיק וזאת נוכח הוראת סעיף 4.2 לתמ"א. עוד קבעה הוועדה, כי בעניין גודל התוספת לגביה ניתן לקבוע שמדובר בתוספת שאינה משמעותית,  קובעת ועדת הערר שקיים קושי לראות בתוספת בניה בהיקף קרוב ל-100 מ"ר כתוספת שולית.

באשר למיקום הבניה החדשה, ציינה ועדת ערר כי זה אחד הפרמטרים שנשקלים בשאלה האם מדובר בתוספת משמעותית, נוכח תכליות התמ"א. כך למשל, אין דינה של תוספת בניה שבוצעה על גג המבנה כתוספת בצדי המבנה, בעניין הנדון, מדובר בתוספת שהצריכה חפירה מתחת למבנה. לפיכך, נקבע על ידי ועדת ערר כי הגם שאין מדובר בתוספת בגג המבנה, נראה שמדובר בתמיכה ב"משמעותיות" התוספת בהתייחס לתכליות התמ"א, שהרי לחפירה מתחת למבנה עלולה להיות משמעות ליסודות המבנה ומיקומה יכול להקשות על חיזוק המבנה.

בנוסף, ציינה ועדת הערר כי יש חשיבות להיבט חישוב הזכויות המרבי ויש למנוע מצב בו, בעקבות תוספות בנייה לאחר המועד הקובע, ייווצר ב"דלת האחורית" מצב של "כפל זכויות". בעניין הנדון, ככל שתתקבל טענת העוררים, הרי אלה יוכלו לקבל את מלוא הזכויות לפי התמ"א ללא הפחתת שטח תוספת הבניה שבוצעה לאחר שנת 2005 ותוצאה זו אינה רצויה כאשר מדובר בתוספת בניה בהיקף משמעותי.

לאור האמור, נקבע בענייננו כי מדובר בתוספת בניה משמעותית לעניין תחולת סעיף 4.2 לתמ"א, התמ"א אינה חלה ולפיכך לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר והערר נדחה.

ועדת הערר ציינה לבסוף כי "לא נכחד כי תוצאה זו קשה בעינינו ודומה שזו גם עמדתה של הועדה המקומית שדחתה את הבקשה ובמקביל מציגה בפני המועצה הארצית עמדה שלפיה נכון לתקן את תמ"א 38 על מנת למצוא מזור למקרים מעין אלה".

הערת מערכת:

בכל חוק קביעת כללים נוקשים ללא אפשרות חריגה מהם ואי הותרת שיקול דעת לרשות עלולים לגרום עיוות. לדוגמא הבניין במקרה זה, שעל פניו אמור היה לקבל את אפשרויות החיזוק, לא יקבלם בשל נוסח נוקשה מדי של החוק, יש צורך במתן שיקול דעת לאישור בתנאים מסוימים גם של מקרים חורגים על פי מבחן המהות ולא על פי נוסח יבש.

Save The Date – 20.2.2018

יום עיון מקצועי ניוזלטר עו"ד על נדל"ן

פרטים בקרוב!