מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עוה"ד צבי שוב ודניאל גלעדי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

• צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 – תיקון הגדרת "צרכי ציבור".
• תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים.
• ייעול הבירוקרטיה – יישום חדש המאפשר דיווח מקוון מקביל לרשות המיסים ולממונה.
• שר האוצר אישר בצו כי ועדות מקומיות יוכלו לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים מוזלים, מעונות סטודנטים ודיור מוגן על שטחים ציבוריים.
• ביטול עסקה עם חוכר המחזיק קרקע למגורים מבלי לבנות עליה.
• אושרה הצעת החלטה לשיווק מתחמי בנייה הכוללים לפחות 1,000 יחידות דיור בשיטת "תכנן ובנה".
• אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל- 3,200 יח"ד.
• החלטת מועצה 1478 – רפורמה בניהול מקרקעי ישראל.
• הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 502-0201483. שם התכנית: פינוי ובינוי מתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531.
• הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 507-0214213. שם התכנית: תא/3866 – תפרי נווה צדק צפון מזרח.
• הודעה מכוח סעיף 24 לתמ"א/38 בדבר הכנת תכנית בפתח- תקווה, לפי סעיף 77 וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה לפי סע' 78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.

 
 

עדכוני פסיקה

• הפקעות

ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' אחמד מסרי ואח' – עקרונות לקבלת טענת שיהוי בתביעות הפקעה והרחבת מותב לצורך דיון בתחולת סעיף 190(א) -הפקעת מקרקעין עד 40% ללא תשלום פיצויים.

• התחדשות עירונית

ת"א 2855-10-14 רובע 1 בע"מ ואח' נ' אליעזר משיח אהרן ואח' – דייר סרבן בפינוי בינוי.
 

• תכנון ובנייה

עת"מ 62290-11-14 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל – אימתי העברת שטחים לידי רשות תחשב כהעברה כפויה – תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
 
עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ואח' – טענות בדבר זכויות קנייניות מול בקשה לקבלת היתר.
 
ערר 6040/16/61 נחמה חסון אזולאי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תמר ואח' – ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בתכנית בינוי או בתשריט חלוקה ראשון.
 
ערר 414/15+015/16 כפר הים ניהול בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח' – ועדת הערר ביטלה היתר משום שקבעה כי ניתן תוך סטייה מתכנית.
 

• היטל השבחה

ערר 8046/14 כהן פיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח' – מי חייב בתשלום היטל השבחה ומה המועד הקובע לפיו מתווספת ריבית להיטל ההשבחה- תכנית או היתר בניה.
 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

האם יש מקום להתחשב בפעולות או שימושים בלתי חוקיים שבוצעו במקרקעין, לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה המוטל על בעל נכס, או לחלופין לעניין קביעת שיעור פיצויים שייפסק לטובתו של בעל נכס במקרה של הפקעה או אישור תכנית פוגעת? מהי מגמת הפסיקה בעניין זה? ומהו המנגנון הראוי לבחינת שאלה זו? בסוגיות אלה עוסק המאמר שלפנינו.

לאחרונה, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 6707/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' נהור בע"מ ואח' ("עניין נהור"), אשר עסק בין היתר בשאלת נפקותו של שימוש בלתי חוקי במקרקעין לקביעת שיעור היטל השבחה.

במסגרתו פסק דינו (הקצר), אימץ בית המשפט העליון את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, וקבע כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה. יחד עם זאת, סייג מעט בית המשפט את קביעתו העקרונית וציין כי אין הוא מביע דעה על אפשרות שאותה הוא הגדיר כ- "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר" של מתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין זה.

שאלה דומה של התחשבות בשימושים ובפעולות בלתי חוקיות עולה גם בפסיקת בתי המשפט בנוגע לקביעת שיעור פיצויים, בגין הפקעה או בגין אישורה של תכנית פוגעת לפי חוק התכנון והבניה:

ס' 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע כי ככלל "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה"; הסיפא לסעיף מסייגת את הכלל האמור וקובעת גם כי: "… רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה לנכון כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים".

בפסק הדין בעניין ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (פורסם בנבו), קבע בית המשפט העליון, על דרך ההיקש מסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, כי יש לפרש גם את סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, באופן אשר אינו מאפשר פיצוי בגין שימוש בלתי-חוקי שעשה בעל המקרקעין בקרקע עובר להפקעתה. בית המשפט ציין בפסק הדין, כי פרשנות זו מתאפשרת על-פי לשונו של הסעיף ועולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד הפיצוי עקב הפקעה, דהיינו דואגת להשבת מצבו של הנפגע מההפקעה לקדמותו, וכן – מקדמת את התכלית הכללית של עקרון שלטון החוק.

לצד זאת, נקבע באותו עניין כי בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים, בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע, וצוין כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת.

בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח' (פורסם בנבו), נקבע בין היתר כי באופן עקרוני, כפי שהדין בהפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943, הוא כי אין לשלם פיצויים בעבור בנייה שבוצעה בניגוד לחוק, כך הוא הדין גם לגבי תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, זאת מן הנימוק לפיו "מעוולה לא תצמח עילה". בית המשפט ציין באותו מקרה כי מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות, וקבע  כי כאשר קובע ס' 197 לחוק כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, הכוונה היא לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין.

ואולם, גם בעניין ברעלי, התחשב בסופו של דבר בית המשפט בנסיבות הייחודיות שהתקיימו באותו מקרה, ועשה שימוש בשיקולי "צדק", בחזקת החוקיות ובעובדה כי ניתן בעבר אישור לשימוש חורג (על אף שברור היה כי נפל באישור זה פגם), על מנת להכיר בזכותו של ברעלי לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך בעקבות אישורה של תכנית פוגעת.

ניתן לומר אם כן כי העיקרון העומד בבסיס פסק הדין בעניין נהור לפיו – ככלל, אין מקום להתחשב בשימושים בלתי חוקיים, אינו "מפתיע", שכן הוא ממשיך למעשה קו די עקבי שבו נוקטים לאורך השנים בתי המשפט בעניין פיצויי הפקעה ופיצויי ירידת ערך, שלפיו אין מקום ככלל להתחשב בבעל זכויות במקרקעין, בשל פעולות שבוצעו בהן, בניגוד לחוק.

אלא שכידוע וכדרכה של מציאות, פעמים רבות התמונה העובדתית והמשפטית ביחס לחוקיות הפעולות מורכבת הרבה יותר (ר' למשל פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בעניין עת"מ 1086/06 ועדה מקומית לתו"ב קרית שמונה נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו) ולעומתו – פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור – עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"נ נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו)), ועשויה להצדיק בכל זאת התחשבות לשם הגעה לתוצאה הוגנת יותר כלפי בעלי הזכויות המפוצים או הנישומים.

כך לשם הדוגמא, ניתן לסבור כי יש מקום להבחין בין התחשבות בנסיבות בהן בוצעה במקרקעין פעולה משוללת-חוקיות "לכתחילה", כגון – מצב של בניה או שימוש במקרקעין שנעשו ללא היתר כלל, שניתן להציגה כאי-חוקיות במדרג "חמור" יחסית, לבין התחשבות במקרה "קל" יותר, כגון במצבים בהם אנו נתקלים לא אחת, שבהם בעל זכות הסתמך במשך שנים ובתום לב על היתר בניה שהוציאה לו הועדה

המקומית, ורק עקב שינוי פרשנות מאוחר ובדיעבד להוראות הדין, נקבע כי ההיתר ניתן על ידי הועדה המקומית שלא כדין.

יתכן גם כי בעת בחינת התחשבות בחוקיות הפעולות שבוצעו במקרקעין, נכון גם להבחין בין פעולות אשר ערכאה תכנונית או שיפוטית קבעה בהליך של תקיפה ישירה כי הן אינן חוקיות (ר' למשל בר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית נתניה (פורסם בנבו)), לבין פעולות במקרקעין, אשר קביעה מעין זו נעשתה רק בתקיפה עקיפה, ואגב ניהול ההליכים הנוגעים לשיעור הפיצויים או היטל ההשבחה, פעמים רבות – שנים ארוכות לאחר ביצוע אותן פעולות, וכאשר האפשרות להתחקות אחר יסודן ואחר מקורן הינה בעייתית ביותר.

לא אחת, אכן נתקלים אנו במקרים בהן מתעוררת, לעתים לאחר שנים, שאלה משפטית אמיתית וכבדת משקל ביחס לחוקיות פעולות שננקטו שנים ארוכות קודם לכן מכח תכנית מסוימת, באישורה המפורש של ועדה מקומית כזו או אחרת, וביחס לחוקיות הפרשנות אותה העניקה אותה ועדה מקומית להוראות אותה תכנית, זאת גם לאחר שבעלי זכויות הסתמכו במשך שנים על אותה פרשנות (שנהנית, נזכיר, מחזקת חוקיות המינהל – ר' בעניין זה פסק הדין בעניין ברעלי דלעיל), ואף שינו מצבם לרעה על בסיסה.

האם אמנם נכון הוא מבחינה משפטית, והאם "צודק" הוא מבחינה ערכית, שלא להעניק כל משקל, או לתת משקל מינורי בלבד, לסיטואציות מורכבות מעין אלה, בעת קביעת שיעור היטל ההשבחה? האם נכון להתעלם כליל מחזקת חוקיות המינהל וממדיניותה של הועדה המקומית בפרשנות הוראות התכנית בעת קביעת ה"מצב קודם", וכפועל יוצא – מהסתמכות הפרט על אותה מדיניות פרשנית, או למזער אותה בדיעבד באופן שזו לא תהווה פקטור של ממש בקביעת שיעור ההיטל?

כאמור, לשמם של מצבים מעין אלו מצא לנכון המחוקק להותיר בסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, פתח המאפשר להתחשב בצורה מסוימת בנסיבותיו העובדתיות של כל מקרה ומקרה לעניין מתן פיצויים, וברוח זו פסקו גם בתי המשפט לאורך השנים גם בסוגיית ירידת ערך.

במובן זה, ניתן לראות את ה"חידוש" בפסק הדין בעניין נהור דווקא בסייג הצר-עד-מאוד שמתווה כעת בית המשפט העליון, בו קובע הוא כי ההיתכנות (אשר גם קיומה הוטל בספק) למתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין קביעת שיעור היטל השבחה, חרף שימוש בלתי חוקי (מבלי להגדיר מהם הקריטריונים לקביעת חוקיותו של השימוש לעניין זה), הינה, ככל שבכלל קיימת, "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר".

לטעמנו, מדובר כאמור בפתח צר מאוד, אולי צר מדי, שעלול להפוך את האפשרות להתחשבות במצבים בהם בעלי זכויות פועלים בתום לב גם במשך שנים ארוכות, גם על בסיס היתר בניה שתוקפו לא נתקף מעולם באופן ישיר, למשימה כמעט בלתי אפשרית, ויסכל דה פקטו כל אפשרות אמיתית העומדת בפני מוסדות התכנון והערכאות השיפוטיות להתגמש ולו במעט לטובת בעלי הזכויות, גם בהתקיימן של נסיבות ייחודיות מעין אלה שצוינו לעיל או אחרות.

יתכן, כי נכון הוא לקבוע "מדרג" בין מצב בו בוצעה ביודעין פעולה במקרקעין שמלכתחילה הינה בלתי חוקית באופן מובהק וחד משמעי, בין מצב בו נקבע בדיעבד וטרם ההליך העוסק בקביעת שיעור ההיטל, כי אותה פעולה במקרקעין הייתה בלתי חוקית, ובין מצב בו בשעת ניהול ההליך העוסק בשיעור ההיטל, עדיין לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית כי אותה פעולה במקרקעין הינה פעולה בלתי חוקית, ולשקול הענקת משקל שונה לכל מקרה ומקרה על פי מדרג זה, או מדרג דומה.

נדמה כי גם בהתחשב בעובדה לפיה בית המשפט העליון נמנע בסופו של יום בעניין נהור מלחוות דעתו על סוג הנסיבות העשויות להצדיק התחשבות בשימוש בלתי חוקי לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה, יתכן כי נכון היה להימנע מנקיטת לשון כה מגבילה ביחס לאפשרות ההתחשבות בנסיבות כל מקרה ומקרה, ולא להותיר אפשרות זו (שעצם קיומה הוטל בספק) אך ורק למקרים "נדירים ביותר" כלשון פסק הדין.

מכל מקום, נוכח העובדה שבית המשפט העליון נמנע מלקבוע מסמרות וקריטריונים ברורים וחד משמעיים ליישומו של החריג לכלל (ואף נמנע מלהכריע ביחס לעצם קיומו), הרי שסביר להניח כי לא ירחק היום שסוגיה זו תתגלגל שוב לפתחו של בית המשפט העליון.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 – תיקון הגדרת "צרכי ציבור"

במסגרת צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 (להלן: "הצו") תוקנה הגדרת "צרכי ציבור נוספים" במסגרת סעיף 62א(א)(3) לחוק התכנון והבניה, באופן שהיא כוללת בתי אבות,

מעונות למגורי אנשים עם מוגבלויות, בתי משפט, ומשרדים ראשיים של רשויות מקומיות, כנושאים שהסדרתם היא בתכנית בסמכות הועדה המקומית.

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים

ביום 6.9.16 אישרה וועדת שרים לענייני חקיקה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שעניינו קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים.

על פי התיקון יקוצר מ90 יום ל60 יום, הזמן שעל מנהלי משרדי מיסוי מקרקעין להמציא אישורים לקונה, זאת בתנאי שהקונה שילם מקדמה.

בנוסף אושר במסגרת התיקון, כהוראת שעה ל-3 שנים, כי חברה (ללא בעיות התנהלות מול רשות המיסים) הרוכשת נכס מגישה שומה עצמית ומשלמת מקדמה, תוכל לקבל אישור מסים באופן מיידי.

נקבעה גם הקלה במתן אישורי מיסים במכירת דירות מגורים שבגינן מתבקש פטור ממס שבח, כך שבמקום תקופה של 8 חודשים זו תקוצר בהדרגה (עד ל 2020) ל- 10 ימים (כיום ההליך מתבצע בתוך 25 ימים).

תוקף התיקון הינו כשלושה חודשים לאחר שיפורסמו תקנות מיסוי מקרקעין בנוגע להגשת דוחות באופן מקוון.

ייעול הבירוקרטיה – יישום חדש המאפשר דיווח מקוון מקביל לרשות המיסים ולממונה

רשות המיסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון על מכירת דירות, במקביל, הן לרשות המיסים והן לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הממונה").

עובר להשקת היישום היה על קבלן לדווח בתוך 40 יום ממועד מכירת הדירה, הן לרשות המיסים והן לממונה, על דבר המכירה, בדיווחים נפרדים, כאשר פרטים רבים מתוך הדיווחים היו זהים. הוחלט לייעל התהליך באופן שבסיום הדיווח המקוון לרשות המיסים, הקבלן יכול לאשר להעביר את הנתונים המשותפים לשתי ההצהרות, לממונה, ובמקביל יפתח באופן אוטומטי עמוד מקוון מתוך אתר משרד השיכון, בו ישלים המדווח פרטים נוספים הדרושים לממונה.

 

שר האוצר אישר בצו כי ועדות מקומיות יוכלו לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים מוזלים,

מעונות סטודנטים ודיור מוגן על שטחים ציבוריים

שר האוצר חתם על צו המאפשר לוועדות מקומיות עצמאיות לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים שיפחתו בלפחות 20% ממחיר השוק, להקמת מעונות סטודנטים ודיור מוגן, זאת כאשר התוכניות הינה על קרקע ציבורית.

כיום הסמכות לאישור תכנית מסוג זה הינה של הוועדה המחוזית, ומשכך התהליך הינו ארוך ומסורבל. בעקבות הענקת הסמכות לוועדות המקומיות העצמאיות, אמור התהליך להיות מואץ תוך קיצור משמעותי של ההליכים הבירוקרטיים.

בנוסף, מעניקה ההחלטה סמכות לכלל הוועדות המקומיות להגדיל שטחים המאושרים למטרות אלו מעבר למה שהוגדר בתכנית.
 

ביטול עסקה עם חוכר המחזיק קרקע למגורים מבלי לבנות עליה

מועצת מקרקעי ישראל אישרה את יוזמת שר האוצר כחלון לביטול עסקה עם חוכר המחזיק בקרקע עליה ניתן לבנות 100 יח"ד ויותר, אשר לא עמד בלוח הזמנים שנקבע, זאת בכפוף לשימוע.

התיקון מסדיר את מדיניות הרשות לפיה יש לעמוד במועד השלמת הבניה אשר נקבע בהסכם הפיתוח או בהסכם החכירה, וקובע כללים דומים לביטול הסכמי חכירה והסכמי פיתוח. בנוסף, בוטלה האבחנה בין מקרקעין אשר הוקצו בפטור ממכרז ולבין מקרקעין שהוקצו במכרז.

במסגרת ההחלטה, נקבע כי הנהלת הרשות, תהא רשאית, במקרים חריגים, לאשר ליזם ארכה, בכפוף לאמור בתנאי ההחלטה. בדרך זו מבוצע איזון בין הקושי האובייקטיבי בהקמת מתחמים רחבי היקף להם תינתן בכפוף לעמידה בתנאים, ארכה המוגבלת בזמן, ולבין מקרים בהם הקרקע איננה מנוצלת לצרכים שלשמה הוקצתה.

 

אושרה הצעת החלטה לשיווק מתחמי בנייה הכוללים לפחות 1,000 יחידות דיור בשיטת "תכנן ובנה"

ביום 6.9.16 אושרה הצעת החלטת מועצת מקרקעי ישראל – לשיווק מתחמי בניה הכוללים לפחות 1,000 יח"ד בשיטת "תכנן ובנה".
יישומה של שיטת תכנן ובנה עתידה לקצר את זמני הבניה, תוך הקמת שכונות מגורים על כלל התשתיות ומבני הציבור הדרושים להן, על יזם יחיד, באופן שיאפשר אכלוס שכונה שלמה ומוכנה.
בניית יחידות הדיור במכרזים אלו תעשה תוך שימוש בשיטות בניה מתועשות, על ידי תאגידים שהן שותפויות בין חברה זרה בעלת ניסיון בשיטות בניה מתועשות ובין חברה ישראלית.
בתוך כך, משרד הבינוי והשיכון פרסם קול קורא לחברות בנייה זרות אליו הגישו מועמדות כ50 חברות. בשלב הבא משרד הבינוי והשיכון יבחר שש חברות זוכות שתכללנה במאגר ותהיינה רשאיות לבנות בישראל בנייני מגורים ולנהל פרויקטים של בניה למגורים כגורם האחראי על כל ההיבטים ההנדסיים והביצועיים של הפרויקט.
המתחם הראשון שישווק בשיטה זו הינו בשכונת "אור המזרח" בעיר חריש ויכלול כ-1,200 יח"ד.
 

אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל- 3,200 יח"ד

אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל3200 יח"ד (תכנית תמל/ 1019), המשתרעת על פני שטח של 398 דונם בחלק משטח מחנה צריפין המיועד לפינוי.
תכנית זו הינה למתחם תכנון אחד מבין 8 מתחמי התכנון המתוכננים במרחב צריפין.
 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 502-0201483

שם התכנית: פינוי ובינוי מתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531

הרינו  לעדכן על הפקדת התכנית שבנדון, אשר מטרתה התחדשות עירונית (פינוי בינוי) במתחם רחוב סוקולוב 12א, 14 ורחוב ירושלים 3 בבת ים, הגדלת מלאי הדיור באזור הים ויצירת חזית עירונית לרחובות הנ"ל. התכנית מציעה שתי חלופות בינוי במספר בניינים שונה, ומקצה בין היתר שטחים לצורכי ציבור ולדיור להשכרה.
ניתן להגיש התנגדויות לתכנית תוך חודשיים מפרסום ההודעה בדבר ההפקדה בעיתונות.
 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 507-0214213

שם התכנית: תא/3866 – תפרי נווה צדק צפון מזרח

הרינו לעדכן כי ביום 19.10.16 פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, על הפקדת התכנית שבנדון.

מטרת התכנית, היא לקבוע מסגרת בניה כוללת לאזור, שתאפשר את שיקומו והחייאתו, תוך שמירה על אופי הבנייה ועל המרקם הקיים, בין השאר באמצעות שמירה על הפרצלציה הקיימת, ייעוד מבנים לשימור וקביעת הוראות לשיקומם.

עוד קובעת התכנית, שטחי ציבור בנויים ופתוחים לרווחת תושבי האזור.

כמו כן, התכנית כוללות הוראות לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם, התכנית מהווה שינוי בתחומה של תכנית מפורטת מס' 1200, תכנית מפורטת מס' 2277 ותמ"א 38 על שינוייה.

 

הודעה מכוח סעיף 24 לתמ"א/38 בפתח תקווה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 וקביעת תנאים להוצאת

היתרי בנייה לפי סע' 78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965

הרינו לעדכן כי הועדה המקומית פתח תקווה פרסמה בעיתונות הודעה מכח ס' 24 לתמ"א 38 בדבר הכנת תכנית לפי ס' 77 וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה לפי ס' 78 לחוק התו"ב בין התאריכים 4.7.14-26.7.14. מליאת הועדה שמעה את ההתנגדויות שהוגשו לה להודעה הנ"ל בשלושה ימי דיונים בפברואר ומרץ 2015, וביום 29.3.18 החליטה בין היתר, כי תנאי להוצאת היתר בניה בתחום פתח תקווה לבניה למגורים ע"פ הוראות תמ"א 38 על תיקוניה, בתקופה בה תהיינה הוראות אלה בתוקף, יהיה עמידה במספר הוראות במצטבר, ובין היתר:

מיקום- בניה על פי הוראות תמ"א 38 תחול רק באזורי מגורים ב, ב-1, ג ומסחר ע"פ תכנית מאושרת; תעדוף- הוראות תמ"א 38 תחולנה רק באם בנוי בפועל בנין בן לפחות 2 קומות, ולפחות 4 יח"ד על פי היתר; מבנים לשימור- הוראות ס' 19 בתמ"א 38 תחולנה גם על רשימת השימור העירונית, אולם תותרנה גם תוספות בניה עפ"י התמ"א (ולא הריסה ובניה) ככל שיוכח להנחת דעתה של מה"ע שהתוספת לא תפגע בערך השימור.

עדכוני פסיקה

עקרונות לקבלת טענת שיהוי בתביעות הפקעה והרחבת מותב לצורך דיון בתחולת סעיף 190(א) -הפקעת

מקרקעין עד 40% ללא תשלום פיצויים

שם ומספר הליך: ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' אחמד מסרי ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, ע' ברון.
תאריך מתן פסק הדין החלקי וההחלטה: 29.8.16.
ב"כ המשיבים: עוה"ד ח'אלד דגש ואחמד מטר.
פרטי הנכס: אזור תעשייה כרמיאל, גוש 19148 חלקות 26 ו- 19

מדובר בעניינו בערעור וערעור שכנגד על פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר הכריע בתביעה לפיצוי כספי בגין הפקעת מקרקעין. במוקד הערעור עומדות שתי שאלות מרכזיות: הראשונה, תחולת "הגנת היתרה", הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, והקובעת מקרים מסוימים בהם תחויב

הרשות המפקיעה לשלם פיצויי הפקעה גם בגין יתרת הקרקע שלא הופקעה. השאלה השנייה, היא תחולת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, המתיר במקרים מסוימים, להפקיע עד 40% משטח מקרקעין ללא תשלום פיצויים.

בית המשפט פתח ודן בטענות מקדמיות אותן העלו המערערות: לעניין טענת היעדר יריבות, קובע בית המשפט כי בעסקת מכר ללא תמורה, כאשר פלוני מעביר לאלמוני ללא תמורה נכס מקרקעין שברשותו, ולפלוני זכות בעלת שווי כספי הקשורה במקרקעין, בענייננו, הזכות לקבלת פיצויי הפקעה או לטעון טענת "הגנת היתרה", תהא הדעת נוטה לקבוע, בהיעדר ראיה לסתור, כי זכות התביעה וזכות העלאת הטענה כאמור, הועברו למקבל המתנה.

לעניין טענת השיהוי קובע בית המשפט, תוך הסתמכות על הקווים המנחים שנקבעו ב"הלכת ארידור", כי רק במקרים חריגים בהם שינתה הרשות את מצבה לרעה תוך התנהגות בלתי ראויה של התובע, או אז יכול ותתקבל טענת שיהוי. תנאים שאינם מתקיימים בעניינו, ועל כן דוחה בית המשפט את הטענה ומבטל את קביעת בית המשפט המחוזי בעניין זה, שקבע "אשם תורם" שבעתיו יש להפחית 20% מן הפיצוי אותו פסק לטובת המשיבים.

לבסוף, קובע בית המשפט כי השאלות שנותרו להכרעה הן: שאלת תחולת הגנת היתרה בנסיבות המקרה ותחולת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבנה, המתיר במקרים מסוימים להפקיע עד 40% משטח המקרקעין ללא תשלום פיצויים. בית המשפט קבע כי דיון בשאלה זו דורש הרחבתו של המותב שידון בעניין וכך הורה.

בית המשפט ביקש לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה דנן ובשלב זה לא קבע צו להוצאות.

הערת מערכת:
בעקבות "הלכת ארידור", השימוש בטענת השיהוי הולך ונעשה נפוץ יותר, כשאנו רואים שאף הרשויות מעלות טענה זו לעיתים תכופות על מנת להתחמק ממתן פיצוי ראוי לנפקעים. מדובר במגמה בעייתית, וראוי שבתי המשפט יקבלו טענה זו רק במקרים חריגים.
 

דייר סרבן בפינוי בינוי

שם ומספר הליך: ת"א 2855-10-14 רובע 1 בע"מ ואח' נ' אליעזר משיח אהרן ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' השופט כרמי מוסק.
תאריך מתן פסק הדין: 26.9.16.
ב"כ התובעים: עוה"ד יואב הירש והדס פורת-רואש.
פרטי הנכס: גוש 30153 חלקה 47, שכונת קרית משה בירושלים.

התובעים, וביניהם חברת נאות המקשר בע"מ (אשר הינה הן בעלת זכויות בנכסים המהווים חלק מהפרויקט והן יזמית הפרויקט), הגישו תביעה כספית על סך של 5,000,000 ₪ מכוח הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 כנגד סירובם של בעליי דירה בפרויקט להתקשר בעסקת פינוי בינוי עם יזמית הפרויקט, בשכונת קרית משה, בירושלים.

אין מדובר בתביעה הראשונה שהוגשה נגד אותם נתבעים, שכן קודם לכן, בשנת 2012 הוגשה לבית המשפט המחוזי תביעה כספית על סך של 3,100,000 ₪ כנגד סירובם של הנתבעים, שם נפסק, כי על אף הכדאיות הכלכלית שבהצעה שקיבלו הנתבעים מהיזמית ועל אף שסירוב הנתבעים מהווה נימוק בלתי סביר, יש לדחות התביעה מאחר שלא התקיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ כהגדרתו בחוק ומשלא הוכח כנדרש קיומו של נזק ושל קשר סיבתי בין הסירוב לבין הנזק.

בפסק הדין דנן נקבע, כי התובעים הצליחו להוכיח קיומו של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, התנאי של "כדאיות העסקה" התקיים וכי קיים קשר סיבתי בין סרבנות הנתבעים ובין הנזק שנגרם לתובעים. ועל כן התביעה התקבלה בחלקה.

לגבי הנזק שנגרם לתובעים, נקבע כי יש לפסוק פיצוי נמוך באופן ניכר מהפיצוי הנתבע על ידם (500,000 ₪), בהתבסס על סעיף 3 לחוק פינוי בינוי וכן לאור הקביעה, כי התובעים לא הוכיחו את נזקם אלא הסתמכו על חוות דעת שמאית ופסק הדין שניתן בהליך הקודם. כן נקבע, כי ראוי לעכב את התשלום לפרק זמן של כחודשיים וחצי על מנת לאפשר לנתבעים לבחון פעם נוספת את ההסכם ולשקול את עמדותיהם.

הערת מערכת:

יוזכר כי בקנה עומדת הצעת חוק לפיה, יוכל בית המשפט אף להורות ולחייב דיירים שיוגדרו דיירים סרבנים לחתום על ההסכמים, ואולם נכון להיום קיימת אך הסנקציה הכספית בחיוב נזיקי, על מנת להוות לחץ לחתימה כאמור, ברי הוא כי ההצעה מתבקשת ואף תואמת את המתווה לפיו, יכול הרוב המתאים לפנות למפקח על המקרקעין בסוגיה המקבילה של דייר סרבן הממאן לחתום על הסכם לחיזוק בניין על פי תמ"א 38.

 

אימתי העברת שטחים לידי רשות תחשב כהעברה כפויה-
תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

שם ומספר הליך:  עת"מ 62290-11-14 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל
ערכאה:  בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אליהו בכר.
תאריך מתן פסק הדין: 30.8.16. ב"כ העותרים:  עו"ד משה י' קמר.
 פרטי הנכס: חלקה 189 גוש 6605, חלקה 200 בגוש 6606 וחלקה 99 בגוש 6608, בהרצליה.

מדובר בחלקות הממוקמות, נכון להיום, בשטחה של עיריית הרצליה, אשר נרכשו בשנת 1938 על ידי הורי העותרים.

על חלקות אלו חלו תב"עות R/6 ו-R/77 אשר הוכנו על ידי שלטון המנדט במהלך שנות הארבעים של המאה הקודמת, וקבעו כי יעודן של כלל החלקות בתוכנית יהיה למגורים במשולב עם שטחי ציבור, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים (להלן: "תב"עות R/6 ו-R/77"), כן קבעו תב"עות R/6 ו-R/77 בהתאם לפקודת בניין ערים, 1936, הקצאות קרקע לצרכי ציבור מכל המינים לרבות כבישים, מגרשים פתוחים וכיוצא באלו.

כמו כן, על חלקות אלו חלו חוקי העזר של הרצליה שחוקקו בשנת 1941 על ידי ועדת בניין ובניין ערים מחוז לוד, אשר לפי סעיף 7 להם השטח הכולל של מקומות פתוחים יחד עם הדרכים, בתוכנית פרצלציה על פי תב"עות R/6 ו-R/77, לא יפחת מ-25% מהקרקע המאושרת עפ"י סעיף 27 לפקודת בנין ערים, 1936.

על בסיס תב"עות R/6 ו-R/77 והוראות הדין המפורטות לעיל, הגישו בעלי הזכויות בחלקות בקשה לאישור תב"ע R/99, אשר לפיה 25% משטח החלקות שנכללו בתוכנית (והיו בבעלותם) יועדו לדרכים- שטחים הדרכים הינם החלקות דנא.

הואיל ודרכים אינם קרקע פרטית, נתבקשו בעלי הזכויות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה להפריש את שטחי הדרכים, היינו את החלקות, ולרושמם, בהתאם לדין באותה העת, על שם הנציב העליון – כך עשו בעלי הזכויות ולאחר אישור תב"ע R/99 רשמו את החלקות על שם הנציב העליון.

במהלך השנים לא פותחו החלקות ולא נעשה בהם כל שימוש, בוודאי שלא לפי ייעודם, וכך בשנת 1955 הותוו החלקות בצו גבולות כשטח תכנון העיר הרצליה, ובשנת 1961 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר של

הרצליה שמספרה הר/253א במסגרתה בוטלה שכונת המגורים שתוכננה ואושרה בתב"ע 99/R.

כמו כן בוטל הייעוד הציבורי של שלוש החלקות והן יועדו באופן בו חלקה 6606/200 יועדה לתכנון בעתיד לרה פרצלציה וחלקות 6605/189 ו- 6608/99 יועדו לאזור חקלאי לרה פרצלציה.

לנוכח שינוי הייעוד ביקשו העותרים כי ביהמ"ש יאפשר להם לרכוש חזרה מהמדינה את החלקות, עפ"י זכותם כעולה מסעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לחלופין התבקש ביהמ"ש לאפשר לעותרים זכות קדימה ברכישת מלוא הזכויות שיוקצו למדינה בתכנית בניין עיר מס' הר/2200א אשר עתידה להיות מאושרת או אחרת שתבוא במקומה, בגין אותן חלקות אף זאת מכוח סעיף 195(2) לחוק.

בית המשפט נדרש ראשית לשאלה האם סעיף 195(2) לחוק חל בענייננו.

סעיף 195(2) לחוק קובע כך:

"195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה: …

  (2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור."

תחילה מציג בית המשפט את המבחנים המנחים לקביעת קיומה של העברה כפויה או העברה מרצון: (1) ביוזמתו של מי הוגשה התכנית?; (2) האם בעלי הזכויות קיבלו תמורה בשל העברה?; (3) כיצד התנהל יוזם ההסכם במשא ומתן; (4) מהו מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; (5) מהו הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם.

מן הכלל אל הפרט קובע בית המשפט, כי במקרה נשוא פסק הדין, תב"ע R/99 אכן הוגשה על ידי הבעלים, דבר אשר על פי רוב מעיד על העברה מרצון של שטחים ציבוריים, אך במקרה נשוא פסק הדין תב"ע R/99 הוגשה לאחר שחלו על החלקות תב"עות R/6 ו-R/77 והוראות דין, אשר הוגשו על ידי שלטון המנדט, ואשר חייבו קיומם של שטחים ציבוריים בתב"ע R/99 ואת העברת שטחים ציבוריים אלו לידי הנציב העליון. עובדה זו, קבע בית המשפט, פועלת דווקא לחובת המדינה.

מאידך, קובע בית המשפט, כי העובדה שתוכנית הפרצלציה R/99 הפיקה לבעלי הזכויות רווחים נאים, עת מכרו הם את מרבית החלקות שהיו בבעלותם, לנוכח תכנית הפרצלציה R/99, מעידה כי העברת החלקות לידי הנציב העליון, נעשתה מרצון, לכך מוצא הוא תמיכה נוספת אף בעובדה שעד לשנת 2012 לא נשמעה מצד בעלי הזכויות או חליפיהם כל טרוניה בדבר בעלות המדינה בחלקות.

יחד עם זאת מוסיף בית המשפט, כי העובדה שתב"עות R/6 ו-R/77, אושרו לאחר רכישת החלקות על ידי בעלי הזכויות מעידה אף היא כי מדובר בהעברה שבוצעה בכפיה.

לאור האמור מסכם בית המשפט כי משקל החיצים המצביעים דווקא על ביצוע העברה בכפיה עולה על משקל החיצים המצביעים על העברה בהסכמה שאינה כפויה.

לאחר מכן נדרש בית המשפט לשאלת השיהוי וההתיישנות, בעניין זה קובע בית המשפט שתי קביעות: (1) בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה, אין תחולה של הוראת סעיף 14ד(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, לפיה בתום 25 שנים לאחר הודעה על הפקעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), יכול שר האוצר לעשות בקרקע ככל העולה על רוחו; (2) אין מקום לטענות שיהוי או התיישנות

בדבר הגשת עתירה לרכישת קרקעות שהופקעו, בנסיבות בהן לא נמסרה הודעה לבעלי הזכויות ו/או חליפיהם, לפיה זכאים הם לרכוש את הקרקעות מן המדינה, כנדרש בסעיף 195(2) לחוק.

לבסוף קיבל בית המשפט את העתירה באופן בו הקנה לעותרים, כיורשי בעלי הזכויות, את הזכות לרכוש מהמדינה את החלקות על יסוד סעיף 195(2) לחוק, בתנאים המפורטים בסעיף זה תוך שהוא מטיל על המדינה את הוצאות העותרים בסך 10,000 ₪.

הערת מערכת:

העובדה שתיקון דיני ההפקעות יצר פערים ושוני בחוק בין הפקעות על פי הפקודות לבין הפקעות לפי חוק התו"ב, יוצרת עיוות בלתי סביר ונכון לטעמנו היה להשוות בין הדינים ולאחד חקיקת הפקעות מסודרת, שכן, לא ייתכן שחוק אחד יורה על השבת הקרקע ואילו משנהו, לא יאפשר השבה כאמור עקב התיישנות לדוגמא.

 

טענות בדבר זכויות קנייניות מול בקשה לקבלת היתר

שם ומספר הליך: עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בפני כב' השופט רון סוקול.
תאריך מתן פסק הדין: 22.8.16.  ב"כ המשיבים: עוה"ד ע' ענבר, ד' קורן.
פרטי הנכס: בית ברחוב דרך הים 157 חיפה, תת חלקה 4, חלקה 12 בגוש 12324.

במוקד העתירה עמדה השאלה, האם על ועדה לתכנון ולבנייה להכריע במחלוקות שבין בעלים בבית המשותף בדבר זכויותיהם הקנייניות בטרם תבחן בקשה שהגיש אחד מהם לקבלת היתר או שמא על הטוענים לזכויות קניין לפנות לערכאה משפטית.

העותרים הם בעלי הזכויות בדירה בבית משותף בחיפה, לה צמודה מרפסת פתוחה. משיבים 3-4, שהינם בעלי זכויות בדירה אחרת בבניין, הגישו בקשה להיתר בניה, לבניית תוספת של מרפסת לדירתם, מעל מרפסת העותרים. לתיק הבניין הוגשו חתימות אישור של כל בעלי הדירות האחרים בבניין למעט של העותרים, אשר התנגדו לתוספת הבניה. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר וטענו כי זכויותיהם במרפסת משתרעות עד לחלל הרום, כאמור בסעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובנייה של מרפסת על ידי המשיבים מהווה פגיעה בזכויות הקניין שלהם. עוד טענו העותרים, כי מאחר ומדובר בבנייה ברכוש משותף, היה על המשיבים להציג פרוטוקול אסיפה כללית של דיירי הבניין, המאפשר להם להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירתם. העותרים סברו כי המשיבים היו צריכים ראשית לפנות בתביעה לערכאה המתאימה לקבלת פסק דין המצהיר על זכותם לבנות את המרפסת בטרם הגשת הבקשה להיתר בניה ורק לאחר מכן לפנות לוועדת התכנון שתבחן האם הבקשה תואמת את תכניות המתאר ואת הוראות דיני התכנון והבניה. הערר נמחק על ידי ועדת הערר מחוז חיפה (בראשות כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל), אשר לעמדת הועדה לעוררים אין זכות להגשת ערר, מאחר ומדובר בבקשה להיתר התואמת את הוראות התכניות החלות, היא אינה כרוכה בהקלה או בשימוש חורג ובהיעדר טענות תכנוניות רלבנטיות בדבר סטייה מהוראות התכנית החלה, לא קמה לעוררים זכות ערר. ועדת הערר הוסיפה כי ככל שלעוררים טענות במישור הקנייני, עליהם לפנות לערכאות האזרחיות המתאימות.

על החלטות ועדת הערר והועדה המקומית הוגשה העתירה הנוכחית. בית המשפט קבע כי דין העתירה להידחות וכי יש להותיר את החלטת הוועדה המקומית על כנה. לדעת בית המשפט העותרים אינם טוענים כי הבקשה להיתר חורגת מתכניות המתאר התקפות או כי על הוועדה להכריע במחלוקת בעניין הזכויות. לב טענתם היא כי לאור המחלוקת העולה מהבקשה להיתר ומהתנגדותם לבקשה, היה על הוועדה להימנע מלדון בבקשה עד שהמשיבים יציגו בפניה החלטה שיפוטית של ערכאה מוסמכת בדבר זכויות קנייניות

המאפשרות בנייה כמבוקש על ידם. טענות אלו נדחות על ידי בית המשפט, הסבור כי לאור קיומה של זיקה קניינית מספקת של המשיבים לבנייה המבוקשת, רשאית הייתה הוועדה לדון בבקשה להיתר.

בהתאם להלכה כפי שגובשה במספר פסקי דין, קבע בית המשפט כי די שהוועדה שוכנעה כי בידי המבקש "תימוכין קניינים" על מנת שתהא מוסמכת לדון בהיבטים התכנוניים של הבקשה. כאשר הוועדה סבורה כי אין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה עליה לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. בעניין דנא, למשיבים זכות לכאורה לבניית המרפסת מאחר והם עמדו בתנאי ההסכמה, שכן הצביעו על הסכמתם של 8 מתוך 9 בעלי הדירות, אשר הינם גם בעלי יותר משני שליש מהרכוש המשותף, ובתנאי העדר פגיעה בזכויות הבנייה. טענתם של העותרים לזכות קניינית בכל חלל הרום שמעל המרפסת הצמודה לדירתם אינה מספקת לכרסם בתימוכין הקניינים שהציגו המשיבים.

הערת מערכת:

בית המשפט קבע כי בשונה ממגרש וקרקע פנויה, הרי שחיים ומגורים בבית משותף מחייבים התחשבות ואי הצמדות למבחנים הנוקשים של החוק כדוגמת הזכות לשמור על האוויר מעל המרפסת עד לב השמיים, שאינו תואם חיים משותפים כאמור.

ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בתכנית בינוי או בתשריט חלוקה ראשון

שם ומספר הליך: ערר 6040/16/61 נחמה חסון אזולאי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תמר ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 7.9.16. ב"כ המשיבים: עוה"ד אושרה פרוכטמן, אילת שמואל ושגיא מרום.

פרטי הנכס: ישוב הר עמשא.

ענייננו בערר המבקש לתקוף את החלטת הועדה המקומית לאשר תשריט חלוקה ראשון בהתאם לסעיף 137 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") וכן שינוי ל"תכנית בינוי" של היישוב הר עמשא (להלן: "היישוב").

במקרה זה, התכנית המסדירה את הקמת היישוב קבעה כי אזור המגורים מהווה מעין מגרש אחד, מבלי לקבוע זכויות בניה, חלוקה למגרשים וכו', אשר ייקבעו בתכנית בינוי שתאושר בוועדה המקומית. ועד האגודה הגיש תכנית בינוי חדשה ותשריט חלוקה, אשר אושרו ע"י הועדה המקומית. על כך הוגש ערר.

ועדת הערר קבעה כי היא אינה מוסמכת לדון בערר כנגד אישור תכנית בינוי, אשר אינה תכנית סטטוטורית ואינה כפופה להוראות הקבועות בחוק לגבי אישור תכנית או בקשות להיתרי בניה.

כך גם לגבי אישור תשריט חלוקה. סעיפים 140,142 מקנים לוועדת הערר סמכות לדון בהחלטה לסרב לאשר תשריט חלוקה או לשנות תשריט חלוקה שכבר אושר, אך החוק אינו מקנה לוועדת הערר סמכות לדון בהחלטה לאשר לראשונה תשריט חלוקה.

לפיכך, נקבע כי הדרך היחידה לתקוף החלטות אלו היא באמצעות הגשת עתירה מנהלית.

עם זאת, ציינה ועדת הערר בהערת אגב, כי מבחינה מהותית נכון לאפשר זכות ערר על החלטות מהותיות בנושאים תכנוניים שמקבלת ועדה מקומית לרבות קביעת קווי בניין, מס' קומות וכו'. פתרון אפשרי הוא בצמצום סמכות ועדה מקומית להנפיק היתרים במקום בו הוראות התכנית אינן מפורטות דיין ומותירות את ההסדרים המהותיים לתכנית בינוי. טענת היעדר סמכות זו ניתן להעלות בפני ועדת הערר.

הערת מערכת:

נראה כי מדובר בלקונה אשר יש לתקנה, ועדת הערר הינה הערכאה הישירה והמתאימה ביותר לבירור הליכים מעין אלו כערכאת ביקורת על ועדת התכנון, וכך גם קבע בית המשפט העליון בשורת פסק דין, בעוד

בתי המשפט אמורים לברר יותר את הפן הקנייני או המנהלי כביקורת.

 

ועדת הערר ביטלה היתר משום שקבעה כי ניתן תוך סטייה מתכנית

שם ומספר הליך: ערר 414/15+015/16 כפר הים ניהול בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח'
ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד דקלה מוסרי טל.
תאריך מתן ההחלטה: 31.8.16. ב"כ העוררים: עוה"ד טלי סלטון ישועה ויונתן ליבצ'יק.
פרטי הנכס: פרויקט כפר הים בצפון מערב לגבעת אולגה, חדרה.

פרויקט כפר הים, ממוקם לחוף ימה של חדרה, מצפון מערב לגבעת אולגה. הפרויקט הכולל בית מלון, בתי דירות ומתקני נופש, החל דרכו בסוף שנות ה- 90 של המאה הקודמת אז יצא היתר בניה ראשון אשר כלל את כל המתחם. בשל נסיבות שונות, בניית דירות המגורים הושלמה אולם בניית המלון נעצרה בשלב השלד, ונותרה כך משך כמעט 20 שנה.

בשנים האחרונות, הוחל לפעול לחידוש הבניה במקום והוגשו מספר בקשות להיתרי בניה, אשר ארבע מהן אושרו ובגין שתיים מהן ניתנו היתרי בניה – היתר אחד בשנת 2013 והיתר נוסף, אשר הוכתר כ"היתר שינויים" בשנת 2015.

הערר הוגש בגין ההיתר משנת 2015 ולא הוגש בגין ההיתרים הקודמים שהוצאו למבנה, ולא נתבקש כל סעד לגבי אותם היתרים. היתר הבניה נשוא הערר שבנדון, נתבקש ל"שינויים במסגרת תקופת ההיתר לרבות תוספת שטחים, שינוי במניין החדרים ל-164. הוספת בית קפה בקומת הקרקע, הוספת אזור ספא בגלריה 1, שינויים במרפסת חדר אוכל בקומה 3 – ללא פרגולה", ונדון כבקשה תואמת תכנית, בהסתמך על המצב התכנוני התקף. לפיכך, לא התקיים הליך של קבלת ושמיעת התנגדויות על ידי הועדה המקומית, וההחלטה ניתנה על ידי רשות הרישוי.

בין יתר הטענות שהועלו, הן כנגד ההיתר נשוא הערר והן כנגד ההיתרים הקודמים, נטען לסטייה מהוראות התכנית ביחס לשטחי השירות, הן בשל ניוד שטחים הן בשל שטחי שירות שאינם מוגדרים בתכנית; סטייה מהוראות התכנית ביחס לחניה; סטייה מהשימושים המותרים; סטייה ממספר הקומות המותר.

נזכיר בקצרה, כי ביחס לטענות שהועלו בנוגע לחוקיות ההיתרים הקודמים, ועדת הערר קבעה כי הינה מוסמכת עקרונית לדון בטענות הנוגעות להיתרים מוקדמים שיצאו ואף אם הבניה מכוחם הייתה מסתיימת (אין זה המצב במקרה דנן). עם זאת, ועדת הערר קבעה כי בסמכות לא די, ועליה לבחון, לנוכח חלוף תקופת זמן משמעותית ממועד הוצאת ההיתר, האם בנסיבות העניין יש מקום להתיר "פתיחתו" ודיון מחודש בו. בעניין זה, נקבע כי נפל בטענות העוררים שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי.

למרות זאת, ועדת הערר ביקשה לבחון האם הותרת ההיתרים כולם תוביל לפגיעה בשלטון החוק ואם יימצא כי מתקיימת פגיעה כאמור, יש לאזן בין האינטרס הציבורי בשמירה על ערכי שלטון החוק ובין אינטרס המשיבה והפגיעה בה. נעמוד על עיקר הטענות שנבחנו.

לאחר שבחנה ועדת הערר את טענות העוררים, מצאה אמנם כי בהיתר משנת 2015 נקבע מספר הקומות על 21 קומות, באופן קוהרנטי להיתרים הקודמים. עם זאת, ועדת הערר קבעה כי לצורך סגירת הגלריה כלפי הקומה התחתונה, והפיכתה לקומה בפני עצמה כהגדרה הקבועה בתקנה 5  לתקנות חישוב שטחים, הן בהיתר משנת 2013 הן בהיתר משנת 2015, נדרש הליך של הקלה במספר הקומות. פרסום הקלה כאמור לא נעשה.

ביחס לטענות בדבר שינוי מיקום המטבחים, שינוי מיקום חדר האוכל, שינוי מיקום המתקנים הטכניים ועוד, מהווה שינויים העולים כדי "שימוש חורג מהיתר" עוד טענו כי הוספת שימוש למבנה ל"אולם אירועים" מהווה אף היא שימוש חורג מהיתר – ועדת הערר קבעה, כי יש להבחין בין טענות העוררים-

באשר לפונקציות שהנן חלק אינהרנטי מ"בית מלון", ואשר היו קיימות בהיקף כזה או אחר בהיתר הקודם, ובהיתר 2015 הותר לשנות מיקומן או שטחן או אף כאשר מתבקשת הוספת פונקציות אשר אינהרנטיות לשימוש שהותר למבנה כ"בית מלון" – אין השינוי מהווה לטעמנו "שימוש חורג מהיתר". לעומת זאת, אם מתבקשת הוספת שימוש, אשר לא היה קיים בהיתר המקורי ואינו מהווה שימוש אינהרנטי לבית מלון, יש לראות בכך "שימוש חורג מהיתר".

לפיכך, ועדת הערר קבעה, כי שינוי מיקום מטבחים או חדר האוכל וכיוב', הנו שינוי פנימי בלבד אשר אינו מקים חובת פרסום במסגרת של "שימוש חורג מהיתר". כך גם הוספת פונקציה, כגון  "מרכז כנסים", אשר אף לשיטת העוררים מהווה חלק בלתי נפרד ממלונאות, אינה עולה כדי "שימוש חורג מהיתר". שכן, כאמור, מבוקש להוסיף שימוש המהווה חלק אינהרנטי מהייעוד ל"בית מלון". במילים אחרות, במסגרת היתר 2015 לא נתבקש כל שימוש נוסף אשר אינו מהווה שימוש אינהרנטי ל"בית מלון".

ועדת הערר הבהירה, כי שונים הדברים אילו היה מבוקש לשנות את מרכז הכנסים לאולם אירועים, כי אז למרות שאולמות אירועים הנם שימוש תואם תכנית, יהא צורך לנקוט הליך של שימוש חורג מהיתר.

טענה נוספת ומשמעותית שנבחנה, היא הטענה לפיה העברת חדר האוכל היחיד במלון למרפסת פתוחה, הנה פיקטיבית. בעניין זה, ועדת הערר קבעה, כי קיומו של חדר אוכל של בית מלון במרפסת פתוחה, תחייב קירוי, כזה או אחר משך כל השנה (בחורף נגד משקעים ובקיץ לצורך הצללה וקירור). לפיכך, ברי כי הכוונה לעשות ב"מרפסת" שימוש עיקרי בקירוי משך כל השנה וזאת לא ניתן להתיר, שכן שטח המרפסת אינו מחושב כשטח עיקרי והעברת חדר האוכל למרפסת, מהווה פיקציה שלא ניתן להתעלם ממנה.

נזכיר לבסוף, כי ועדת הערר מצאה פגם נוסף בהיתר, כתוצאה מחריגה מתקן החניה המחייב במועד הוצאת ההיתר, תוך הגדרה שגויה של המלון כמלון עירוני.

לנוכח הפגמים הנ"ל, ועדת הערר קבעה שלא ניתן במקרה זה להפעיל את דוקטרינת הבטלות היחסית ולאשר את ההיתרים בכפוף לשינויים, ועל כן קיבלה את הערר והורתה על ביטולם של החלטת הועדה המקומית מושא הערר ושל היתר הבניה שהונפק מכוחה.

הערת מערכת:

יש להזכיר כי הליך של שימוש חורג מהיתר הוכר על ידי ההחלטות כהליך שונה מהותית משימוש חורג מתכנית, המבחנים לאישורו הינם יותר מבחנים של התאמה ושיקול הדעת הינו צר יותר, אף נזכיר כי המחוקק חפץ לפני זמן לא רב לבטל את הצורך בפרסומים לשם תיקון היתר שתואם את התכנית, בנוסף נקבע על ידי ועדות הערר לאחרונה כי הליך זה לא יגרור חיוב בתשלום היטל השבחה.

 

מי חייב בתשלום היטל השבחה ומה המועד הקובע לפיו מתווספת ריבית להיטל ההשבחה –

תכנית או היתר בניה

שם ומספר הליך: ערר 8046/14 כהן פיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית  לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד רונית אלפר.
תאריך מתן ההחלטה: 22.6.16. ב"כ המשיבה 1: עו"ד דני גלס, ב"כ המשיבה 2: עו"ד גבי לוריא.
פרטי הנכס: לא צוין.

העוררים רכשו את המקרקעין בשנת 2008 מהמשיבה 2, אשר בנתה את ביתם, כאשר החזקה בנכס הועברה לידי העוררים בשנת 2008.

בשנת 2009 אושרה תכנית שהגישו העוררים אשר עניינה היה להכשיר חריגת בניה, באופן בו קו הבניין יהיה במרחק 3.8 מ"ר מחזית המגרש ולא 5 מ"ר, כפי שאושר בתוכנית המקורית ובהיתר הבניה המקורי.

בשנת 2014 הגישו העוררים בקשה להיתר בניה לשם בניית בריכת שחיה בחצר הנכס ובתוך שכך ביקשו הקלות בניה באופן התואם את התוכנית. בגין הקלת בניה זו הוציאה המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, היטל השבחה בצירוף הצמדה וריבית מיום אישור התכנית.

ראשית טענו העוררים כי היטל ההשבחה כלל לא אמור לחול עליהם אלא על חברת הבניה, המשיבה 2 ובכל מקרה אין מקום להוסיף תשלומי ריבית להיטל ההשבחה מיום אישור התוכנית אלא רק מיום מתן היתר הבניה.

עוד הוסיפו כי הם שומרים לעצמם את הזכות להגיש שומת השבחה נגדית ככל שהערר ידחה.

ועדת הערר קבעה כך:

היטל ההשבחה מוטל על בעל המקרקעין ביום בו אושרה התכנית המשביחה, כאשר המועד הקובע לעניין זה הינו מועד חתימת הסכם המכר ולא מועד העברת החזקה בנכס. משכך קבעה ועדת הערר היטל ההשבחה מוטל על העוררים ולא על המשיבה 2 אשר בכל מקרה לא החזיקה בנכס במועד אישור התוכנית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי יש לראות במועד קבלת היתר הבניה את המועד ממנו תצורף ריבית להיטל ההשבחה ולא מועד אישור התוכנית, זאת קבעה הוועדה לנוכח מספר טענות:

ראשית, פרשנות לפיה תשלומי ריבית יחלו מיום אישור התכנית ולא מיום מתן היתר הבניה תביא לכך שבמקרה של הכשרת חריגת עבירת בניה במסגרת תכנית המחייבת הוצאת היתר בניה לאחריה, יהיו שני מועדי מימוש- הראשון, מיד עם אישור התכנית המכשירה בהתאם לחלופת המימוש שבסעיף 1(א)(2) והשני, עם הוצאת היתר בניה בהתאם לחלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1)- כפילות זו אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק.

שנית, ובניגוד לעת מלומדים רבים, אין תפקידה של ריבית הפיגורים המצטרפת לקרן היטל ההשבחה החל ממועד המימוש, לשמש תמריץ להוצאת היתר בניה, אלא כל מטרתה היא לתמרץ את הנישום לשלם את היטל ההשבחה במועד, הא ותו לא, כאשר תפקיד ה"תמריץ" להוצאת היתר בניה שמור לסיכון שבגין הפעולה הבלתי חוקית יוגש כתב אישום.

שלישית, קבלת פרשנות לפיה תשלומי ריבית יחלו מיום אישור התכנית, תוביל למצבים אבסורדיים בהם אדם פלוני שתכנית כללית אפשרה את הכשרת בנייתו, יחויב בריבית החל מיום אישור התוכנית בעוד אלמוני שביצע עבירות בנייה חמורות יותר מבלי שתכנית כללית אפשרה את הכשרתן, לא יחויב בתשלומי ריבית פיגורים גבוהה.

לסיכום קבעה וועדת הערר כי היטל ההשבחה יחול על העוררים, בצירוף הצמדה החל מיום אישור התוכנית ואילו תשלומי ריבית יצטרפו לקרן החל מיום מתן היתר הבניה.

כמו כן, אפשרה וועדה הערר המחוזית לעוררים להגיש שומה נגדית בתוך 30 ימים.

כל זאת קבעה וועדת הערר ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:

בפסה"ד העליון בעניין ע"א 7210/01-ב' עיריית נתניה נ' עזבון גלמבוצקי קבע בית המשפט העליון כי היטל השבחה אין לגבות בגין פעולות בלתי חוקיות, יש להבדיל בין הסנקציות שקבע המחוקק בדין לשם מאבק בבנייה כאמור לבין היטל השבחה שנועדו לפעולות הנעשות מכח תכנית וכדין, על אף שתחושת הצדק מובילה לכיוון החיוב גם בהיטל, עניין זה למחוקק מסור.