השתק שיפוטי, השלכתן של טענות סותרות וכן קריאתו של ביהמ"ש העליון למחוקק :
"מוטב שקביעת הגבולות הראויים של הפטור בהיטל השבחה תובהר בחקיקה"
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה
מספר הליך: ברמ 7785/16 סטנלי ברגלס הווארד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
ערכאה: בית המשפט העליון כב' הש' דפנה ברק ארז
פרטי המקרקעין : מקרקעין ברחוב האר"י 3 בירושלים (חלקה 111 בגוש 30026).
תאריך פסק הדין: 8.11.2016
עסקינן בבקשת רשות ערעור בגלגול השלישי על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בירושלים שדחה את ערעורם של המבקשים, שהוגש בגין החלטת ועדת הערר ירושלים.
סיפור שהיה כך היה. על המקרקעין שבנדון היה בנוי תחילה בניין מגורים, שכלל ארבע קומות והיה רשום כבית משותף, כאשר לימים פורסמה למתן תוקף תכנית שהקנתה זכויות בנייה נוספות במקרקעין, באופן שאפשר להרחיב את היקף הבנייה בקומה הרביעית ולהוסיף שתי קומות נוספות – תכנית זאת היא התכנית המשביחה הנדונה.
להשלמת התמונה יצוין, כי לאחר שהופקדה התכנית המשביחה אך עוד קודם לכניסתה לתוקף – חתמו בעלי הזכויות במקרקעין עם המבקשים על חוזה שבו הקנו לאחרונים זכויות בדירות בבניין. בהמשך לכך, נחתם באותו יום בין הצדדים חוזה נוסף, שהוגדר כהסכם שיתוף וחלוקת דירות. הסכם השיתוף כיוון לכך שלמבקשים יוקנו בסופו של דבר הזכויות בדירות הנוספות שייבנו על-פי המצב התכנוני החדש, אם וכאשר תאושר התכנית המשביחה. משפורסמה התכנית המשביחה למתן תוקף ומכוחו הוצא היתר בניה הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים, הודעה למבקשים בדבר חבות בהיטל השבחה. המבקשים פנו לוועדה המקומית בבקשה כי יוענק להם פטור מותנה מהיטל השבחה בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים" (לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התו"ב). לאחר הגשת הבקשה לפטור ניהלה הוועדה המקומית "דין ודברים" עם המבקשים. במסגרת כך, הוועדה המקומית ביקשה כי יומצא לה מידע ביחס להיקף הזכויות של המבקשים בדירות הקיימות בבניין קודם לאישורה של התכנית המשביחה. במענה לכך ציין בא-כוחם של המבקשים, במכתב תשובה לועדה – כי זכאותם של המבקשים על-פי הסכם השיתוף היא לקבלת דירות "שאינן קיימות במצב הקיים בטרם אישור התב"ע", וכי "על-פי הסכם השיתוף בטרם אושרה התב"ע לא הייתה למבקשים חלק בדירה במצב הקיים (בטרם אישור התב"ע). הוועדה המקומית החליטה לדחות את הבקשה לפטור מהיטל השבחה בנמקה את החלטתה בכך, שהסכמי המכר והשיתוף לא הקנו למבקשים זכות בדירה כלשהי בבניין על פי המצב התכנוני ששרר במועד כריתתם. למסקנה זו הגיעה הוועדה המקומית על בסיס האמור במכתב שנשלח אליה על-ידי בא-כוח המבקשים. בנסיבות אלה, שבהן למבקשים לא היו זכויות בדירות הקיימות בבניין, קבעה הועדה המקומית כי המבקשים כלל אינם חייבים בהיטל השבחה (שחל על מי שהוא בעל מקרקעין או חוכר לדורות), וממילא אינם גם זכאים לפטור ממנו.
על החלטת הועדה המקומית הוגש ערר לועדת הערר במסגרתו טענו המבקשים בין היתר כי לא צמחה להם טובת הנאה כלשהי מהעלאת הטענה במכתב, כי הטענה הועלתה מחוץ להליך משפטי במסגרת דין ודברים עם הוועדה המקומית, וכי מכל מקום החלת הכלל הייתה אמורה להוביל ל"תפיסתם" על עמדתם בדבר רכישת הזכויות בדירות הקיימות, ולא על העמדה שהוצגה במכתב. ועדת הערר החליטה לדחות את הערר בקבעה כי היא מקבלת דווקא את עמדתה של הוועדה המקומית, לפיה הסכם השיתוף שיקף עסקה של מכירת זכויות בנייה עתידיות, להבדיל מעסקה במקרקעין אשר יוצרת שותפות קניינית בהם. החלטתה של ועדת הערר התבססה אף היא, בין היתר, על דבריו של בא-כוח המבקשים במכתב. במסגרת הדיון בערר ביקש בא-כוחם של המבקשים לחזור בו מדבריו אלה, אך טענתו בעניין זה נדחתה. ועדת הערר קבעה כי מדובר בהצהרה עובדתית מחייבת, וכי המבקשים אינם יכולים לחזור ממנה לאחר שהבינו כי היא אינה משרתת עוד את מטרותיהם. ועדת הערר הוסיפה והדגישה כי להצהרתם של המבקשים במכתב יש תימוכין גם בתשתית העובדתית העולה מהסכמי המכר והשיתוף.
משנמצא על-ידי ועדת הערר כי עניינה של העסקה בהקניית זכויות עתידיות בלבד, היא קבעה כי לא ניתן לראות במבקשים בעלים במקרקעין לצורך החיוב בהיטל השבחה. ערעור שהגישו המבקשים לביהמ"ש המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים נדחה אף הוא בפסק הדין, שם קבע בית המשפט המחוזי כי אכן היה מקום לייחס משקל מכריע לדברים שנכתבו על-ידי בא-כוח המבקשים במכתב, לפיהם הסכם השיתוף הקנה למבקשים זכות לקבל דירות שלא היו קיימות במצב ששרר לפני כניסתה של התוכנית המשביחה לתוקף. בית המשפט המחוזי עמד על כך שהתייחסותו של המכתב להיעדרן של זכויות בדירות הקיימות בבניין נועדה למקסם את היקף הפטור של המבקשים מהיטל השבחה, אשר ניתן בגין ההפרש בין שטח הדירה המקורית לשטח הדירה החדשה. בית המשפט המחוזי סבר שניסיונם של המבקשים להתנער מטענה זו אינו ראוי (בלשון המעטה). על כן, כך נקבע, דינו של הניסיון להיחסם על-ידי כלל ההשתק השיפוטי, הינו להידחות, ומכאן בקשת רשות הערעור.
ביהמ"ש העליון הגיע למסקנה כי דין הבקשה להידחות וזאת אף מבלי שנתבקשה תגובת הועדה המקומית, בקבעו כי המדובר בקשה ב"גלגול שלישי" שאמות המידה החלות עליה הן מצומצמות. בנסיבות העניין, ביהמ"ש לא השתכנע כי הבקשה מעוררת שאלות עקרוניות או בעלות חשיבות ציבורית המצדיקות מתן רשות ערעור. לדברי בית המשפט, הבקשה נסבה למעשה על יישומו של עקרון "ההשתק השיפוטי" בנסיבותיהם הפרטניות של המבקשים. כמו כן ובהתייחס לטענת המבקשים כי בימ"ש קמא שגה בהפעילו את עקרון זה, קבע בית המשפט כי אין בכך כדי להצדיק בחינה ערעורית נוספת. יתרה מכך, ציין ביהמ"ש כי אף אם הייתי מתרשם שהחלתו של "ההשתק השיפוטי" בעניין זה מעוררת שאלות בעלות היבטים עקרוניים (והוא אף אינו קובע כך) ספק רב אם היה בכך כדי לסייע למבקשים. זאת, לנוכח העובדה שוועדת הערר ובימ"ש קמא בחנו את שאלת זכויותיהם של המבקשים במקרקעין לצורך חיוב בהיטל השבחה גם בנפרד מהדיון בתחולתו של השתק שיפוטי, והגיעו למסקנה לפיה, לאמור במכתבו של בא כוחם של המבקשים יש תמיכה בתשתית העובדתית העולה מההסכמים, בציינו כי כידוע, "ככלל לא תינתן רשות ערעור מקום בו אין בשאלה המשפטית העקרונית כדי להשפיע על תוצאות ההליך".
בשולי הדברים ציין ביהמ"ש, כי ללא קשר למחלוקת באשר להתאמתו ולהחלתו של כלל "ההשתק השיפוטי" במקרה הנדון, שומה על בעלי דין להביא בחשבון כי העלאת טענות סותרות, או למצער בלתי עקביות, עלולה לגבות מהם מחיר, בין השאר משום שעשויה להיות לה השלכה על האמינות המיוחסת לגרסתם. לבסוף ציין בית המשפט, כי זהו מקרה נוסף המדגים את השאלות הרבות שמעוררת הפעלתו של סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התו"ב, וכי התכלית החברתית העומדת ביסודו של סעיף זה היא ברורה, אך לא כן היקף הנסיבות המתאימות לתחולתו. בית משפט ניצל הזדמנות זאת לקרוא למחוקק בכדי להבהיר בחקיקה מפורשת את הגבולות הראויים של הפטור בהיטל השבחה כפי שכבר ניסה ביהמ"ש העליון לעשות זאת בעבר בפרשות אחרות כגון פרשת "רביד" וכן פרשת "דיבון" שמצויה כעת בדיון נוסף.
הערת מערכת: אמנם ביהמ"ש העליון דחה את בקשת רשות הערעור, בין היתר לאור המקרים המצומצמים בהם ייעתר לבקשות מסוג זה, אולם יש לברך על קריאתו של ביהמ"ש למחוקק (לאור המקרים הרבים והשונים המגיעים לפתחו של ביהמ"ש העליון) לקבוע אחת ולתמיד גבולות ברורים ומפורשים בהתייחס לשאלת הפטור בהיטל השבחה על הסוגיות השונות, שכן, בעוד התכלית של הפטור בהיטל השבחה היא סוציאלית לא אחת נראה כי הפטור נשלל מבלי שיש לכך עיגון בדין. נראה כי אכן הגיע העת שהמחוקק יעשה "סדר" ויבהיר את הדרוש הבהרה, ויפה שעה אחת קודם.
כמו כן יש להביא בחשבון כי טענות העולות אף במסגרת דין ודברים עם הועדה המקומית (והדברים נאמרים לאו דווקא בהקשר של היטל השבחה), אף אם נעשים הם מחוץ לכותלי ביהמ"ש עשויים להשפיע ואף לעיתים באופן משמעותי על תוצאות ההליך המשפטי , ועל כן יש לעשות כן בצורה מושכלת, בזהירות יתרה ובשום שכל .
