האם גילוי ייעודו של נכס למחרת חתימתו של הסכם מכר בין צדדים, תחשב טעות או הטעיה והאם תהווה עילה לביטול ההסכם?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ליאת ספירשטיין
שם ומספר הליך: ע"א 7920/13 עמיקם כרמל נגד אודליה טלמון ואיריס הירשמן
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים , בפני כבוד השופטת א' חיות , כבוד השופט ע' פולגמן , כבוד השופט מ' מזוז.
פרטי נכס: רח' שלמה (סלמה) 89 בתל אביב, גוש 7084 חלקה 159.
תאריך החלטה: 29.2.2016 ב"כ המשיבות: עו"ד גדעון ויסמן.
הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במסגרתו נתקבלה תביעתן של המשיבות לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת בינן לבין המערער, ונדחתה תביעתו לביטול ההסכם.
בגדרו של פסק הדין נדונה סוגיה שהוכרעה ברוב דעות (מפי השופטת א' חיות בהסכמת השופט ע' פוגלמן, כנגד דעתו החולקת של השופט מ' מזוז), האם כאשר מתברר למוכר כי ייעודו של הנכס אותו מכר אינו כפי שחשב ובשל כך התמורה עליה סיכם נמוכה בהרבה משווין של הזכויות הנגזרות ממנו שנמכרו מהווה טעות על פי חוק החוזים הפוגמת בכריתתו של הסכם שנכרת בין הצדדים ומקימה עילה לביטולו של ההסכם?
נפתח ונציין כי טעות בכל הנוגע לייעוד נכס ולשווי הזכויות בו, יכולה להיחשב במקרים מסוימים כטעות או הטעיה הפוגמות בכריתת הסכם על פי על פי אחת החלופות שבסעיף 14 (א) ו-(ב) ובסעיף 15 לחוק החוזים. אולם, יש לבדוק האם מתקיימים התנאים המנויים בהוראות סעיפים אלו, או שמא מדובר בטעות שעניינה בכדאיות העסקה, שאז במקרה זה לא תקום למערער עילה לבקש את ביטולו של ההסכם.
בהתאם לספרות המשפטית ולפסיקה אומץ "מבחן הסיכון", על פיו, טעות בכדאיות העסקה הינה טעות אותה לוקח על עצמו צד לחוזה בין במפורש ובין מכללא, והוא מתייחס גם להתרחשויות ושינויים שיחולו גם בעתיד ולאחר כריתתו של ההסכם, ובמקרה זה אין הוא יכול להסתמך על עילת טעות ולדרוש ביטולו של ההסכם. דיני הטעות אינם חלים במקרה שמדובר ב"טעות" שנמצאת בגדר סיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, נטילת הסיכון מונעת מן הצד נוטל הסיכון להתנער ממנו בהמשך.
על מנת לסווג טעות כטעות שפוגמת בכריתתו של הסכם לעומת טעות בכדאיות, יש לבדוק ולבחון את תנאי ההסכם ונסיבות כריתתו לרבות את הסיכון שנטל על עצמו מי מהצדדים בין במפורש ובין מכללא.
פסק דין זה, דן בבקשת ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' הש' ע' ברון) בו התקבלה תביעתן של המשיבות לאכיפת הסכם מכר המקרקעין שנכרת בינו לבין המערער ונדחתה תביעה שכנגד שהגיש המערער לביטול ההסכם.
ברקע פסק הדין, עמדה דרישת המערער לביטולו של הסכם המכר בטענה כי לא השתכלל ולחלופין כי הצדדים טעו טעות משותפת באשר לייעוד הנכס ושוויו. לטענת המערער למחרת החתימה על ההסכם המכר עם המשיבות התברר לו כי ייעוד הנכס הינו ייעוד מעורב למגורים ומסחר ובשל כך התמורה עליה סוכם נמוכה בהרבה משווין של הזכויות שנמכרו.
לעמדת הש' חיות ופוגלמן המערער לא עמד בנטל שהוטל עליו להראות כי במועד כריתת ההסכם היה ייעודו של הנכס מושא המחלוקת גם למגורים וכי בשל כך עלה שווי הזכויות שמכר במידה ניכרת על התמורה המוסכמת. לעמדת שופטי הרוב, מבחינת התנהלותו של המערער העובדה שהנכס נמכר "As Is" , וכן העובדה שבחר שלא לבדוק את ייעודו של הנכס טרם החתימה על ההסכם מראים כי נטל על עצמו סיכון באשר למצבו התכנוני של המכס והזכויות הנמכרות ולכן מדובר בטעות בכדאיות העסקה ולא טעות הפוגמת בכריתת ההסכם המקימה למערער זכות לביטול ההסכם.
כבוד הש' מ' מזוז בדעת מיעוט סבר כי הונחה תשתית ראייתית מספקת לכך שהשווי האמיתי של הזכויות עלה באופן משמעותי מאוד על השווי שנקבע בהסכם, וכי הפער נבע מטעות משותפת מהותית בנוגע למצבו התכנוני ולכן אין לראות בטעות זו טעות בכדאיות העסקה.
על יסוד האמור הערעור נדחה, לא ניתן צו להוצאות.
הערת מערכת: פס"ד מדגיש את חשיבותה של בדיקת נכס בטרם חתימת עסקת מכר, גם מצידו של המוכר כפועל יוצא, נראה כי קיימת חשיבות להוספת הצהרות בהתייחס לממכר גם מצד המוכר על כל היבטיו לרבות הפן התכנוני.
