עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 79

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

————

ששש

מאמר –  

ישלמו עבור הטרמפ?

האם בעלי חלקות שלא השתתפו בהליכי תכנון חייבים בהשתתפות בהוצאות היזם?

מאת עוה"ד צבי שוב ועופר פרץ

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • ·       הצעת פינוי בינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי) התשע"ו- 2016

 

  • ·       הצעת חוק פינוי בינוי (פיצויים) (תיקון 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר) התשע"ו – 2016

 

  • ·       החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1447 – רכישת זכויות מגורים ע"י אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ מתחדש

 

  • ·       אישור הוועדה המחוזית מחוז מרכז את ביטולו של כפר הנופש פלמחים וקביעתו כגן לאומי.

 

  • ·       הודעה בדבר העברת תת"ל/70/א רכבת קלה במטרופולין ת"א – "הקו הסגול-קטע מערבי"
    להערות הועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור

 

  • ·       הודעה מתוקנת בדבר הכנת תכנית רובעים 5 ו-6, ת"א.

  

  • ·       הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 553-0175711, פינוי בינוי מתחם אילת, רמת השרון.

————————————————————–

עדכוני פסיקה

 

  • ·     חוזים: רע"א 6605/15 אילנה שמש ואח' נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ – תוקפה של הוראה חד צדדית של קבלן בדבר איחור במקרה שבו רוכש דירה                 ביקש לבצע בה שינויים. חבות הקבלן בתשלום פיצוים עפ"י הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973.

 

  • ·    איחוד וחלוקה: עת"מ 41499-03-15 לודמילה בגדדי שבילי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ת"א ואח' – איחוד וחלוקה מחדש רק בגין צורך        תכנוני

 

  • ·     פיצויים לפי סעיף 197: עמ"נ (ת"א) 3338-04-14 חנה אשר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון ואח' ביחס למצב המשפטי                                               שקדם לתיקון 84 לחוק התו"ב, מן הראוי שועדת הערר תדון בסוגיות המתעוררות לאחר קבלת חוו"ד השמאי המכריע, שלא                                         מצויות בתחום סמכותו.

 

 

  • ·     היטל השבחה: עררים (ירושלים) 376-377/14 סריגים ליאון ריל אסטייט LLC נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מטה יהודה ואח' מימוש                                      אופציה כ"מימוש" לצורך היטל השבחה

                                         עררים (דרום) 094,441-448/15 אלחנן כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושליםפטור מניפולטיבי

  • ·     הפקעה: השגות מס' 31/2015, 30/2015 מיכאל סמואל נ' נתיבי ישראלבחינת שוויו של מ"ר קרקע בייעוד 'יער'

————————————————————–

מאמר

ישלמו עבר הטרמפ?

האם בעלי חלקות שלא השתתפו בהליכי תכנון חייבים בהשתתפות בהוצאות היזם?

מאת עוה"ד צבי שוב ועופר פרץ*

ראובן, שמעון ולוי הם בעלים של חלקות קרקע סמוכות, שייעודן חקלאי, המהוות מתחם תכנוני אחד. ראובן קידם, מיוזמתו, הליכי תכנון לשינוי הייעוד החקלאי במתחם לייעוד למגורים. הליכי התכנון הצליחו כמתוכנן וייעוד המקרקעין שונה לייעוד לבנייה למגורים, דבר שהעלה את ערכם עשרות מונים, לרבות החלקות של שמעון ולוי. בהינתן שקידום הליכי תכנון דורש משאבים רבים – העסקת יועצים, שמאים, אדריכלים, עו"ד ועוד- שראובן נשא בהם, שלא להזכיר את עבודתו וזמנו של ראובן עצמו, עולה מיד השאלה – הזכאי ראובן להשבת הוצאותיו ולתשלום עבור עמלו משמעון ולוי, שלית מאן דפליג כי הם נהנו מתוצאות פעולותיו והשקעותיו?

האם ראוי שה"נוסע החופשי" (שמעון ולוי) ייהנה מ"פרי עמלו" של היזם (ראובן) מבלי לשלם תמורה?

שמעון ולוי יטענו מינה וביה כי לא ביקשו כלל מראובן להשביח את המקרקעין, וממילא לא התקשרו עמו בהתקשרות חוזית מחייבת, כך שאינם חייבים לו מאום.

נבחן כעת בקצרה את הדין הנוהג ואת הפסיקה בעקבותיו.

הדין הכללי בעניין זה הוא חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979, הקובע חובת השבה, מקום שאדם התעשר שלא כדין על חשבון רעהו. ס' 1 לחוק, מציב שלושה תנאים הצריכים להתקיים על מנת שתבוצע השבה: הראשון– קבלת נכס, שירות או טובת הנאה, רוצה לומר: התעשרות; השני– קשר סיבתי בין ההתעשרות לבין פועלו של המזכה; השלישי– ההתעשרות נעשתה "שלא על פי זכות שבדין" (יסוד נורמטיבי).

בתרחיש המתואר נראה על פניו כי שני התנאים הראשונים מתקיימים: השבחת המקרקעין היא "התעשרות" ונניח כי היא פרי פועלו של ראובן. נותר לבחון את התקיימות התנאי השלישי: האם ההתעשרות נעשתה "שלא על פי זכות שבדין"? בפסיקה נקבע כי "התעשרות שלא כדין" היא התעשרות בלתי ־ צודקת (רע"א 371/89 "עניין ליבוביץ'") וכך גם התעשרות "הנוגדת את תחושת המצפון והיושר" (רע"א 5678/94 "עניין א.ש.י.ר"). הלכה למעשה קבעו בתי המשפט, כי לצורך בחינת יסוד ה"התעשרות שלא על פי זכות שבדין" יש לנקוט במבחן גמיש, שתחת כנפיו יחסו מצבים שונים של התעשרות על חשבון הזולת. גמישות זו נובעת מתחושת הגינות ויושר המונחת בבסיסו של חוק עשיית עושר ולא במשפט. גמישות זו מאפשרת לבתי המשפט לקבוע כי התעשרות שאין תמורה בצידה אינה צודקת, ולחייב לפיכך בהשבה.

ניתן לטעון לכאורה, כי התעשרותם של שמעון ולוי אינה צודקת, שכן לא שילמו מאום עבור השבחת זכויותיהם במקרקעין. הסוגיה מתחדדת ביתר שאת מקום שראובן הודיע פוזיטיבית לשמעון ולוי שהוא מקדם הליכי תכנון- כאשר כי לא ניתן לקדם הליך תכנוני רק על מגרשו של ראובן – אך אלו האחרונים לא ביקשו לעצור אותו ואף היו מודעים להליכי התכנון המקודמים על ידו (במאמר מוסגר יוער, כי דיני התכנון והבנייה מחייבים פרסום הודעות ואף מסירתן לעיתים, עת מקודמים הליכי תכנון, כך שניתן להניח בנידון דידן ידיעה קונסטרוקטיבית של שמעון ולוי).

הדין הספציפי בעניין מצוי בסעיף 69 (12) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, המתיר לקבוע בתכנית מפורטת הוראות בדבר הוצאות התכנית, לרבות הוצאות עריכתה וביצועה. מדובר במקור הסמכה חוקי לגביית הוצאות תכנית מהנהנים ממנה. נראה אפוא, כי המחוקק מעוניין לתמרץ יזמים לקדם תכנון באמצעות היכולת להשבת הוצאות שנבעו מקידום התכנון או לאפשר לרשות לגבות הוצאותיה. על מנת להיבנות מסעיף זה, על ראובן לדאוג שבהוראות התכנית שתונפק הודות לפועלו, יהיו הוראות מתאימות בדבר החזר ההוצאות, ורצוי מפורטות ככל הניתן. אם כך אכן נעשה, על פניו זכאי ראובן לשיפוי משמעון ולוי. נזכיר בהקשר זה, כי הרשות גובה הוצאות אף באמצעות היטל השבחה, זאת בהתאם להוראת ס' 196 א והתוספת השלישית, לחוק התכנון והבנייה ב- 1981 (וראו – עת"מ 1001/03 בעניין מרגליות).

אחד מפסקי הדין המרכזיים העוסקים בסוגיה זו הינו ת.א. 884/92 (מחוזי, ת"א) אורן נ' עזבון האדמו"ר בונם אלתר ז"ל. באותה פרשה דובר על תובעת שהייתה בעלים של מגרש בארסוף, אשר פעלה במשך כ- 14 שנים לקידום תכנית מתאר שתשנה את ייעוד הקרקעות במתחם, כך שתתאפשר בנייה למגורים ומסחר. במשך כל השנים פעלה התובעת להשגת התוצאה עבור בעלי המגרשים, תוך שהיא נעזרת בשירותיהם של אנשי מקצוע רבים. לא הייתה מחלוקת כי פועלה השביח מאוד את המקרקעין, לרבות מגרשה שלה. התובעת דרשה מבעלי המגרשים השתתפות בהוצאותיה ובשכרה בסך השווה ל- 8% מערך המגרשים לאחר השבחתם. לנוכח סירובם של בעלי המגרשים לשלם לתובעת, הגיע התיק לפתחו של בית המשפט המחוזי. נקבע כי ידיעתם של הנתבעים על פעולות התובעת לא הייתה הומוגנית, דהיינו לא כולם היו מודעים לעבודתה או לדרישת שכרה, וכי התובעת המשיכה לפעול אף לאחר שחלק מבעלי המגרשים הודיעוה כי אינם מתכוונים לשלם. ואולם חרף אי ־ ידיעת כולם פסק בית המשפט כי כל בעלי המגרשים (למעט בודדים שנטלו חלק פעיל בהליכי התכנון) חייבים בתשלום לתובעת, מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, אם כי העמיד את הגמול על שיעור של 4% מערך המגרשים. נראה כי הרציונל שעמד בפני בית המשפט שם היה מניעת תופעת ה"טרמפיסטיות"- אדם המעוניין בתוצאות הפעולה המשביחה, אך על מנת להימנע מתשלום מעדיף להחריש או אף לומר שאין לו עניין בהשבחה, ביידעו כי לא ניתן לבודד את מגרשו כך שלא תחול עליו ההשבחה. עם זאת, יש המבקרים את פסה"ד הנ"ל וטוענים כי מדובר בכפיית התקשרות בין התובעת לנתבעים, על אף שהתובעת פעלה מיוזמתה לקידום אינטרס אישי שלה ועל אף שחלק מבעלי המגרשים כלל לא ידעו על פועלה וממילא לא הסכימו לו.

סבורים אנו כי יש לבחון כל מקרה לגופו ונסיבותיו. בסוגיה זו נניח כי אין דינו של בעל מקרקעין שהודיע מפורשות על התנגדותו לתשלום הוצאות מתחילת הדרך וביקש להחריגו מהתכנית המקודמת (נותיר תרחיש זה בצריך עיון), כדינו של בעל מקרקעין שידע על הפעולות להשבחה אך בחר לנקוט בגישת ה"שב ואל תעשה".

כדי לצמצם חלק מהמחלוקות בעניין, נמליץ לראובן, לקבל את הסכמת שמעון ולוי הנהנים העתידיים מתוצאות פעולותיו או למצער להודיעם על פעולותיו המתוכננות להשבחת המקרקעין, ומכל מקום לנסות להטמיע בתכנית המפורטת הוראה מפורטת המחייבת את בעלי הזכויות במתחם להשתתף בהוצאות התכנית, בהתאם לס' 69 (12) לחוק התכנון והבנייה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הצעת פינוי בינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי) התשע"ו- 2016

 

ביום 23.02.2016 פורסמה הצעת חוק, אשר נועדה להתמודד עם תופעה רווחת בקידום עסקאות פינוי בינוי, במסגרתה מנסים מארגנים, לגייס את הסכמת הדיירים של הבניין לבצע עסקה. המארגן מציע לדיירים להתקשר עימו בחוזה, לפיו, הם יחתמו בעתיד על עסקת פינוי בינוי עם יזם שיבחר ע"י המארגן, ובתמורה יפעל המארגן כדי לגייס את הסכמות שאר בעלי הזכויות בבניין.

מקובל לקבוע בהסכם, כי בתקופה מסוימת הדיירים החותמים לא יוכלו להתקשר עם יזם אחר או לבצע עסקה אחרת הנוגעת להתחדשות עירונית בקשר עם המקרקעין שלו.

בפועל, מרבית המארגנים לא מצליחים לקדם את ההתקשרות עם הדיירים האחרים ולהתקדם בעסקה באופן כללי, והדיירים נותרים כבולים למארגן לתקופות ארוכות.

מטרת החוק כאמור, הינה לתחם את תקופת הכבילה של הדיירים, כך שבחלוף התקופות המנויות בחוק תפקע ההתחייבות שהדיירים נתנו למארגן. החוק מציע ארבע חלופות לתקופת "הכבילה" של הדיירים, התקופות יתחילו להימנות החל מממועד החתימה על ההסכם מול הדייר הראשון ועד לתקופה בת כשנתיים, תלוי בהתקדמות  ההחתמות של הדיירים הנוספים בבניין.

כמו כן, בהצעת החוק מנסים אף למנוע מצב בו הדיירים חותמים באופן "חפוז" על ההסכם עם המארגן, ומבלי שיש להם את כל המידע והפרטים לגבי הפרויקט והזכויות שיתקבלו בידיהם, ולכן נקבע בהצעה, כי המארגן יחוייב לזמן את כל הדיירים לפגישה מקדימה, בטרם החתמתם על מסמך כלשהו, בה יציג בפניהם הדברים באופן מפורט ויסודי ויציג להם את ההסכם ועקרונותיו.

 

הצעת חוק  פינוי בינוי (פיצויים) (תיקון 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר) התשע"ו – 2016

ביום 22.02.2016 פורסמה הצעת חוק אשר נועדה להקל על ביצוע עסקאות פינוי בינוי, במטרה להביא ניצול יעיל יותר של משאבי קרקע. החוק נועד להתמודד עם תופעת אי התממשותן של העסקאות, חרף העובדה שמרבית בעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי בינוי מעוניינים בעסקה וזאת בשל התנגדות בלתי סבירה של דייר אחד או יותר מבעלי הדירות (להלן – "הדייר הסרבן").

הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות בפרויקט כאמור, מקנה לבעל דירה אחת עמדת מיקוח בעייתית מאחר והוא עלול לעשות שימוש ברעה בעמדתו, על מנת לנסות ולשפר תנאיו, גם במחיר הכשלת העסקה.

אמנם לשאר בעלי הדירות קמה זכות לתבוע מהדייר הסרבן פיצויים בגין הנזקים שנגרמים להם, אולם הניסיון שהצטבר מראה, כי תביעה זו אינה מונעת את תופעת הסרבנות, הנובעת מטעמים בלתי סבירים.

בהצעה מוצע כי לצד הסמכות של בית המשפט לקבוע פיצוים נזיקיים כנגד הדייר הסרבן, תינתן  לבית המשפט סמכות להורות על פינויו של הדייר הסרבן, במקום בו יש רוב מיוחס לפרויקט מבין דיירי הבניין המיועד לפרויקט ובית המשפט סבור כי סירובו של אותו הדייר הסרבן, מונע את יציאת הפרויקט אל הפועל מטעמים בלתי סבירים. כן תהיה לבית המשפט הסמכות למנות בשמו של הדייר הסרבן אדם אחר שיתקשר בשמו בעסקה לפינוי בינוי.

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1447
רכישת זכויות מגורים ע"י אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ מתחדש

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1447 מיום 13.01.2016, מאפשרת רכישת זכויות מגורים ע"י אגודה (זאת בנוסף למסלולי שיוך שנקבעו בהחלטות מועצה 692, 751 ו- 1411).

נקבע בהחלטה, כי האגודה רשאית לרכוש את זכויות המגורים במשבצת לצורך מגורי חבריה בלבד, עם סיום חברותו בקיבוץ של החבר מכל סיבה שהיא, יבוא לסיומו חוזה חכירת המשנה.

רכישת זכויות המגורים תתבצע בהינף אחד או עד שלשה שלבים, כשהמטרה הינה רכישת יחידות דיור המתוכננות להבנות והכוללות את הפוטנציאל התכנוני בכל מגרש (היקף בינוי, מבלי להוסיף יחידות דיור). הפחתה בגין רכישה בהינף אחד תעמוד על 12% (כפי שנקבע בהחלטת מועצה 1380).

החלטת האגודה לרכישת זכויות המגורים תתקבל ברוב שלא יפחת מ- 66% מחברי האגודה.

כן נקבע, כי אגודה אשר תרכוש את זכויות המגורים בהתאם להחלטה זו, לא תידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום נוסף עבור מימוש זכויות המגורים שנרכשו ו/או בגין כל הסכם שייחתם בין האגודה לבין חבריה ביחס לזכויות אלו ולא תידרש הסכמת הרשות ו/או כל התקשרות נוספת בין הרשות לבין חברי האגודה, בכל הקשור למימושן של זכויות המגורים שנרכשו.

אגודה אשר תבקש לרכוש את זכויות המגורים בשלבים, תעביר לרשות תשריט, ביחס למגרשים הכלולים בשלב הנרכש, תוך ציון מספר יחידות הדיור המותרות לבניה ביחס לאותו שלב שנרכש. הרשות תמסור לאגודה, ביחס לתשריט זה, הודעה על אי התנגדות למתן היתר ביחס לאותו השלב. ערך הקרקע יקבע ע"י השמאי הממשלתי, בהתייחס לשווי זכות הבעלות לכל סוג של מגרש.

נקבע בהחלטה, כי לא ניתן לאחד מגרשי מגורים לצורך בניה רוויה, בכמות יחידות הדיור העולה על מספר יחידות הדיור הנרכשות בהתאם להחלטה זו.

הסכום שתיגבה האגודה מהחבר בגין זכות חכירת המשנה, לא יעלה על הסכום למגרש ששולם על ידי האגודה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

בישובים בקו עימות ו/או באזור עדיפות לאומית א', הרשות תתיר לאגודה לרכוש עד 12 מגרשי מגורים, לצורך בניית יחידות דיור ע"י האגודה למטרת השכרה למשפחות/יחידים המבקשים לבחון את אופציית המגורים בישוב לפני קליטתם לחברות באגודה. במידה וחלק מהמגרשים ישויכו למבקשים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, תאפשר הרשות לאגודה להשלים רכישת מגרשים עד ל- 12 מגרשים (כולל בתי אגודה בשטח ההרחבה). האגודה תשלם עבור המגרש דמי חכירה מהוונים מלאים בכפוף להנחות אזור.

החלטה זו מבטלת את החלטת מועצה מספר 1380.

 

אישור הוועדה המחוזית מחוז מרכז את ביטולו של כפר הנופש פלמחים וקביעתו כגן לאומי

 

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, אישרה ביום 14.02.2016 את קביעתו של כפר הנופש פלמחים כגן לאומי, וזאת על מנת להבטיח את שמירתו של הגן, כשטח פתוח לשימוש הציבור.

ההחלטה התקבלה בעקבות יוזמה משותפת של שר האוצר, מר משה כחלון והשר להגנת הסביבה, מר אבי גבאי.

הועדה המחוזית ציינה בהחלטתה כי הצורך בשימור החוף והנגשתו לציבור הרחב הינו אינטרס ראוי להגנה והדרך לעשות כן, הינה באמצעות התכנית המוצעת לגן לאומי.

יצוין כי שינויי הייעוד בא בעקבות לחץ ציבורי של שימור החוף וצפויים הליכים לתביעת פיצוי בגין האמור.

 

הודעה בדבר העברת תת"ל/70/א רכבת קלה במטרופולין ת"א – "הקו הסגול-קטע מערבי"
להערות הועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור

הרינו לעדכן, כי הועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות החליטה על העברת תכנית לתשתיות לאומיות מס' 70/א רכבת קלה במטרופולין ת"א – "הקו הסגול-קטע מערבי" להערות הועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור.

מטרת התכנית להתוות ולהסדיר סלילה והקמה של מסילה לרכבת קלה ומתקנים נוספים המהווים חלק מהמתע"ן במטרופולין תל אביב בתחומי הערים ת"א-יפו, גבעתיים, רמת גן, קריית אונו וגבעת שמואל, כחלק מרשת קווי מתע"ן על פי תוואי "הקו הסגול" בתמ"א/23/א/א4.

קו הרק"ל בתוואי זה מתחיל במסוף 2000 בת"א בסמוך לתחנת סבידור, ממשיך לאורך רח' ארלוזורוב, ברח' בן יהודה פונה דרומה ועובר לאורך רח' אלנבי והעלייה, פונה מזרחה ברח' לוינסקי וההגנה וממשיך על דרך השלום ואלוף שדה ברמת גן. שם ממשיך לדרך שיבא, מתפצל לכיוון ביה"ח שיבא וצפונה, ועד אוניברסיטת בר אילן.

 

הודעה מתוקנת בדבר הכנת תכנית רובעים 5 ו-6, ת"א

 

לאחרונה, פורסמה הודעה מתוקנת בדבר הכנת תכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התו"ב.

נוסח ההודעה הנ"ל מהווה שילוב של התנאים שפורסמו בתאריך 20.8.15 י.פ. 7099, בתאריך 19.10.15 י.פ. 7126 ובתאריך 2.11.15 י.פ. 7137 וכולל תיקון טעות סופר בגבול הצפוני של מרחב הכובשים רח' אהרונסון במקום רחוב אידלסון. בנוסף, יקבע, כי במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר יהיה בתחום ההכרזה ברח' הירקון, מס' הקומות יהיה 6.65 קומות.

בין היתר, השינויים המוצעים הם כדלקמן:

הודעה בדבר הכנת תכנית לפי ס' 77 שעיקריה הם: עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר, תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מקסימלית לבנייני מגורים בתחום רבעים 5 ו-6 בת"א; הטמעת עקרונות בנייה עפ"י הכרזת אונסקו בתחום רבעים 5 ו-6 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים באזור זה; חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות בתמ"א 38 על שינוייה, תוך התאמתם למרקם האורבני של רבעים 5 ו-6 בת"א, עפ"י ס' 23 לתמ"א 38; פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות כגון תכנית מ' (זכויות בנייה למגורים, מרפסות וכו'), ס' (תוספת דירת גג), ג' (חדרי יציאה לגג) וכד'.

קביעת תנאים לפי ס' 78, לפיהם יינתנו היתרי בנייה ו/או היתרים לשימוש בקרקע, לתקופה של 3 שנים או עד הפקדת התוכנית לפי המוקדם ביניהם לעניין גובה הבניה, קווי בניין, צפיפות בנייה וכד'.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0175711, פינוי בינוי מתחם אילת, רמת השרון

 

במשרדי הוועדה המחוזית בת"א ובמשרדי הוועדה המקומית רמת השרון, הופקדה תכנית מתאר מקומית, פינוי בינוי מתחם אילת, רמת השרון.

מטרות התכנית, שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות, הן התחדשות עירונית באמצעות תכנית לפינוי בינוי במתחם אילת ברמת השרון; תכנון מחדש של המתחם; בניית מגורים חדשים במגוון שטחי דירות, בצפיפות גבוהה יותר, בבד בבד עם שיפור מערך התנועה; יצירת שדרה ירוקה רציפה בייעוד שצ"פ כחלק מרשת השטחים הירוקים בעיר.

התכנית קובעת ייעודים למגורים, תכליות ושימושים מותרים; קביעת דרכים חדשות, הוראות עיצוב ופיתוח לשצפי"ם וקביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

 

עדכוני פסיקה

תוקפה של הוראה חד צדדית של קבלן בדבר איחור במקרה שבו רוכש דירה ביקש לבצע בה שינויים וחבות הקבלן בתשלום פיצוים על פי הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973

שם ומספר הליך: רע"א 6605/15 אילנה שמש ואח' נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטת ד' ברק – ארז.

תאריך פסק הדין: 21.02.2016

פרטי הנכס: דירה בפרויקט "נחלת בנימין" בקריית אתא

ב"כ המבקשים: עו"ד עירד באומל, עו"ד מורן רוטנברג

המדובר על בקשת רשות ערעור "בגלגול שלישי" שמקורה בתביעה שהוגשה בביהמ"ש לתביעות קטנות שניתנה מתוקף סמכותה לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי. רשות הערעור נסבה בדבר הפרשנות הנכונה של סע' 5 א' לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 שעניינו, פיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה במקרה שבו רוכש דירה ביקש לבצע בה שינויים.

יצוין, כי רשות ערעור "בגלגול שלישי" ניתנת בהתאם לפסיקה כאשר מדובר בסוגיה בעלת חשיבות ציבורית או קיים חשש שמא ייגרם עיוות דין חמור ללא התערבותו של בית. לדברי כב'  הש' ברק-ארז, "הבקשה עומדת באמות מידה אלה".

בפתח פסק דינו, ראה בית המשפט לנכון לציין כי רכישתה של דירת מגורים בישראל הינה העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת, ולכן מועד המסירה של הדירה כשהיא כשרה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה ואילו איחור במסירה יכול לגרום לו לנזקים כלכליים ומשכך, מועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו.

הוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות, שנוסף במסגרת תיקון, מעניק לרוכשי דירות הגנה מפני איחורים במסירת דירה הקובעות בין היתר, כי במקרה בו לא העמיד המוכר (קבלן) את הדירה לרשות הקונה במועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לקבלת פיצויים בלא הוכחת נזק, וזאת החל מהתקופה של מעבר לאיחור של 60 הימים, מהמועד החוזי שנקבע למסירה ועד למועד העמדת הדירה לרשותו, וזאת בהתאם לסכומים המפורטים בהוראות הסעיף, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מבניהם. הוראות סעיף זה מחייבות ולא ניתן להתנות עליהן, אלא, לטובת הקונה.

ברקע פסק הדין, עמדה דרישת המבקשים לקבלת פיצויים, וזאת בגין איחור במסירה של דירה בשלבי בנייה שרכשו המבקשים מהמשיבה בפרויקט "נחלת בנימין" בקריית אתא, שנמסרה להם כ- שבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב בהסכם המכר.

בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשני היבטים, האחת באשר לגובה הפיצוי המגיע בגין האיחור והשנייה אורכה של תקופת האיחור.

השאלה עליה נסב פסק הדין הינה החבות בפיצויים על פי הוראות סעיף 5א בעקבות שינויים שמבקש רוכש לבצע בדירה לאור זאת שהצדדים יכולים מחד לקבוע "מועד נדחה" להבדיל "מפטור בגין איחור".

לדברי בית המשפט, האפשרות לקביעת מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, ואיחור במסירה יימנה על פי החוק מהיום שהוסכם עליו ואפשרי גם שהסכם יכלול גם פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים. זאת להבדיל מ"תניית פטור" שהינה "הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה".

במקרה דנן, מסקנתו של  בית המשפט הינה כי הוראות   אחד מסעיפי חוזה המכר שנכרת בין הצדדים המתייחס לנושא עריכת שינויים בדירה, ואשר כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם בדירה יביאו לדחייה של מועד המסירה החוזי של "לכל הפחות חודשיים", בנוסחו זה, אינו קובע מועד מסירה חדש קונקרטי המוסכם על ידי הצדדים, אלא מעידות, כי נושא מסירת הדירה נתון בידי המשיבה, אשר אינה כפופה לכל הגבלה, וכי הרוכש אינו יכול להסיק מן האמור מתי תימסר הדירה לחזקתו. הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות מועד מסירה מבלי לקבוע מועד ברור מהווה תניית פטור מובהקת אשר נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו ומנוגדת להוראות החוק

מסקנת בית המשפט הינה,  כי הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן ההתניה האמורה הינה תניית פטור  המנוגדת להוראות המחייבות של סעיף 5א לחוק ולפיכך לצורך קביעת הפיצוי יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בהסכם המכר, שהינו שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל. המנוגדת

על יסוד האמור, בית המשפט קיבל את הערעור וקבע, כי המשיבה תשלם למבקשים סך של  12,000 שמהווים את יתרת תביעתם, בצירוף ריבית והצמדה כדין, וכן בהוצאות המשפט ושכ"ט עוה"ד.

הערת מערכת: פס"ד מדגיש את חשיבות הגדרתם של מועדי מסירה חדשים קבועים ומוגדרים בגין כל בקשת שינוי שמבקש רוכש לבצע שיצוינו בהסכם המכר ואשר יהיו בהתאם להיקף השינוי המבוקש.

 

איחוד וחלוקה מחדש רק בגין צורך תכנוני

שם ומספר הליך: עת"מ 41499-03-15 לודמילה בגדדי שבילי נ' הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת גיליה רביד.

תאריך פס' הדין: 14.1.2016

פרטי הנכס: קרקע בדרום העיר תל אביב, בסמוך לחוף הים, אשר תחומה בין הרחובות כרמלית מדרום, הירקון ממזרח, דניאל מצפון והרברט סמואל ממערב.

ב"כ המשיבים: עוה"ד אילת גופמן, לירון שחר, ברוך י.מנוח, מאיר פורגס.

העתירה מכוונת כנגד החלטת אישור תכנית "מתחם הכרמלית", החלה על חטיבת קרקע של כ-7.6 דונם בסמוך לחוף הים בת"א, בין הרחובות כרמלית, הירקון, דניאל והרברט סמואל. התכנית מחלקת את המקרקעין לשני מתחמים, בהם ניתן להקים 2 מגדלים, ללא תלות האחד בשני. יזם התכנית הינו בעלים פרטיים במתחם הצפוני, אשר חויבו לתכנן גם את מתחם העירייה הדרומי.

העותרת מחזיקה ומשתמשת בחלק ממתחם העירייה, בהתאם לפסק דין לפיו, העירייה תירשם כבעלת החלקות, משפחת העותרת (המחזיקה במקרקעין טרם קום המדינה) תמשיך להשתמש בנכס ללא תשלום, ובמקרה של פינוי תחשב כ"דייר מוגן" הזכאי לפיצוי.

לטענת העותרת, חלוקת הזכויות בתכנית, בוצעה באופן "מפלה" לטובת היזמים הפרטיים וטענה לפגמים שונים בתכנית.

ביהמ"ש קבע, כי המשיבות לא פעלו בחוסר תום לב בכך שהמשיכו בהליכי פרסום התכנית למתן תוקף חרף העתירה. צוין, כי לא אחת ביהמ"ש ראו לנכון לדחות עתירות כנגד תכנית, רק מהטעם שהתכנית פורסמה למתן תוקף בנימוק של "מעשה עשוי".

עוד נקבע, כי ההחלטה אם נכון לבצע "איחוד וחלוקה" מחדש הינה החלטה תכנונית המסורה לשיקו"ד רשויות התכנון כפועל יוצא של צורך תכנוני. במקרה זה, להבדיל מהמתחם הצפוני שבו נדרש היה לבצע הליך פנימי של איחוד וחלוקה מאחר שהחלקות השונות היו בבעלויות שונות, הרי שהחלקות במתחם הדרומי מצויות כולן בבעלות העירייה. שנית, חטיבת השטח תוכננה כך שיישמרו שני מתחמים נפרדים שאינם קשורים זה בזה. מנגד, העותרת לא הצביעה על טעם תכנוני ממשי (להבדיל מכלכלי) שבגללו נדרש לבצע הליך של איחוד וחלוקה לגבי כל החלקות. רצונה של העותרת להגדיל את זכויות הבנייה הכלכליות-סחירות של המתחם הדרומי אינו יכול כשלעצמו, במנותק מהצורך התכנוני, להוות נימוק לביצוע מהלך כפוי של "איחוד וחלוקה" ללא הסכמת הבעלים.

נפסק גם, כי רק בעלים או חוכר לדורות רשומים, רשאים ליטול חלק בטבלאות הקצאה ואיזון. די לרשויות התכנון בעובדה שעל שם העותרת לא רשומות זכויות בעלות או חכירה, ואין עליהן לחקור בנסתר.

בנוסף, החליט ביהמ"ש שלא להתערב בקביעת המשיבות באשר לתכנית החלה על המקרקעין במצב "נכנס", בין היתר מהטעם שלצדדים אין השגה לגבי מבנה התכנית להבדיל משווי הזכויות וחלוקתן, וכי התכנית הפכה למעשה עשוי.

סוף דבר, העתירה נדחתה, העותרת תשלם למשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.

 

הערת מערכת:

ברי הוא כי שיקול הדעת להכללת קרקע בהליך של איחוד וחלוקה אמור ליהיות שיקול תכנוני, עם זאת קביעה כי חלקה אחת תופקע ולכל היותר תקבל פיצוי, או שרק יוטלו עליה מגבלות, ואילו הסמוכה והצמודה תהנה מכל ההנאות של תכנית משביחה, גם בכך יש תחושה רעה ועלולה ליצור העדפות.

נציין כי על פי חוות דעת של המשנה ליוע"מ שניתנה לאחרונה קיימת העדפה ברורה להפרדה בין פיצוי לתכנון, סביר כי טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא שילווה אותנו משך שנים רבות.

 

ביחס למצב המשפטי שקדם לתיקון 84 לחוק התו"ב, מן הראוי שועדת הערר תדון בסוגיות המתעוררות
לאחר קבלת חוו"ד השמאי המכריע, שלא מצויות בתחום סמכותו

 

שם ומספר הליך: עמ"נ (ת"א) 3338-04-14 חנה אשר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בת"א – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כ' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן.

תאריך ההחלטה: 8.2.2016

פרטי הנכס: מקרקעין המצויים בחלק הצפוני מערבי של העיר רמת השרון, בסמוך לגבול עם העיר הרצליה.

ב"כ המערערים: עוה"ד גיל צבע ומשה אשכנזי.

 

בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דן בערעורים בקשר עם תביעת פיצויים לירידת ערך, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית רש/במ/10(605) ברמת השרון (להלן – "התכנית").

בתביעת הפיצויים שהגישו, טענו המערערים כי התכנית פגעה בצורה מהותית בנכסיהם וזאת בשים לב לעובדה שערב התכנית היה מצוי בצמידות לנכסיהם שטח פתוח, שייעודו רב השנים לתעשייה נמוכה לא מומש, ואילו לאחר אישור התכנית מוקמים בסמיכות של מטרים בודדים מנכסיהם מגדלים רבי קומות בהיקף עצום של כ-22 אלף מ"ר, המשלבים מגורים ומסחר.

במסגרת ההליכים המשפטיים הארוכים בתיק, מונה שמאי מכריע אשר נתן שומתו אך ועדת הערר נמנעה מלתת תוקף של החלטה לשומתו גם לאחר שהשמאי נימק ותיקן את שומתו כנדרש על ידה.

ביהמ"ש מציין, כי להוציא הוראת סעיף 198(ה)(4) לחוק, המתייחסת לערר על השומה, אין בחוק התכנון והבניה, בנוסחו טרם תיקון 84, הוראות ברורות לעניין מסגרת הדיון האמור להתקיים בפני ועדת הערר לאחר קבלת חוות הדעת של שמאי מכריע.

לאור האמור, מנתח בית המשפט באריכות את סעיף 198 לחוק בנוסחו לפני תיקון 84 ולאחריו ומציין שהסעיף לאחר התיקון קובע, מפורשות, כי ועדת הערר אינה "קמה מכיסאה" עם מינוי השמאי המייעץ וכי עליה ליתן לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לעניין חוות הדעת טרם הינתן החלטתה הסופית. הסעיף בנוסחו טרם התיקון קובע כי מינויו של שמאי מכריע על ידי ועדת הערר נועד לקבל מידיו הכרעה בשאלות שמאיות מובהקות, והיקף התערבותה של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בכל הנוגע לסוגיות השמאיות הוא מצומצם. מנגד, ועדות הערר הן טריבונל מנהלי בעלטת ניסיון ומומחיות בתחום התכנון והבניה, ובתור שכאלה הן אינן הדיוטות בכל שאמור בשיטות שמאיות מקובלות המשמשות להערכת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין מתכנית. אשר על כן, חברי ועדת הערר כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר וככלל התערבותם תוגבל למקרים שבהם נפלה בשומה טעות מהותית או דופי חמור כגון, שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, שהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה, או כאשר נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המנהלי.

עוד קובע ביהמ"ש כי נדרש דיון בוועדת הערר לאחר קבלת השומה המכרעת, גם בהיעדר ערר עליה. במקרים רבים של תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק מתעוררות לצד השאלות השמאיות גם שאלות משפטיות-פרשניות, הנוגעות להוראות שבדין, סוגיות הנוגעות לפטור מתשלום פיצוי מכוח סעיף 200 לחוק התכנון והבניה וסוגיות נלוות נוספות. שאלות אלה אינן מצויות בתחום סמכותו המקצועית של השמאי המכריע ועל כן עליהן להתברר בפני ועדת הערר.

עוד מציין ביהמ"ש כי דרך המלך להשיג על חוות דעתו של השמאי המכריע היא בהגשת ערר על פי סעיף 198(ה)(4) לחוק, אך מאידך, מן הראוי להותיר במקרים מסוימים בידי ועדת הערר את האפשרות לקיים דיון בשאלת ביטול חוות דעתו של שמאי מכריע גם אם לא הוגש עליה ערר. כמו כן, לשמאי המכריע אין סמכות להורות על תשלום הפיצוי שאותו קבע בשומה וכדי לסיים את ההליך נדרשת הוראה אופרטיבית לתשלום הפיצוי שנקבע בשומה המכרעת, וזאת גם אם לא הוגש ערר.

לאור בחינת המסגרת הנורמטיבית קובע ביהמ"ש כי החלטות ועדת הערר נשוא ענייננו יסודן בטעות, וכי היה על ועדת הערר לדון ולהכריע בטענות לעניין תחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה בנסיבות העניין, וליתן תוקף של החלטה לשומת השמאי המכריע, ככל שתמצא כי אין מקום למתן פטור לפי סעיף 200 לחוק.

ביהמ"ש דן לבסוף בעצמו בשאלה המשפטית, בשים לב להתארכות ההליך שחרג מכל פרופורציה, ומאחר שמדובר בשאלה משפטית מובהקת שבה אין לוועדת הערר כל יתרון על פני בית המשפט, וקובע כי אין מקום לפטור את המשיבה מתשלום הפיצויים מכוח סעיף 200 לחוק התכנון והבניה ונותן תוקף של החלטה לשומת השמאי המכריע.

לאור האמור קובע ביהמ"ש כי המשיבה 2 תישא בהוצאות המערערים ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ והמשיבה 1 תישא בהוצאותיה בגין ההליך.

הערת מערכת:

לא מן הנמנע שחלק נכבד משיקולי בית המשפט במקרה זה להורות על הפיצוי נבעו מרצון לסיים סאגה כה ארוכה של בירור הליכים משך עשרות שנים, ברי הוא כי במקרה בו על נפגעים מתכניות לנהל הליכים תוך השקעה כספית רבה משך עשרות שנים אינה סבירה ולא מתקבלת על הדעת.

במקרה זה עוד דנים על פי נוסח חוק שכבר שונה ובהליכים שנס ליחם, וזאת על אף המחוקק קבע מועדים לבירורה, גם הטלת ריבית אינה מפצה על עיכוב כה גדול.

מימוש אופציה כמימוש לצורך היטל השבחה

שם ומספר הליך: עררים (ירושלים) 376-377/14 סריגים ליאון ריל אסטייט LLC נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ואח'

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך ההחלטה: 05.01.2016.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 34331 חלקה 7, בכניסה ליישוב שריגים, עליהם היה ממוקם בעבר מפעל תעשיה בשם שריגים.

ב"כ הצדדים: עוה"ד עומר גדיש, עדו עינת, אייל תיאודור שרון, ציפי בורנשטיין – פאר.

השאלה המרכזית שעלתה במסגרת עררים אלו, היא מהו מועד המימוש, לעניין היטל השבחה, במקרה שבו נחתם הסכם אופציה אליו צורף הסכם מכר, המקנים לרוכש אפשרות לרכוש את הזכויות במקרקעין, אף בהעדר הסכמת רמ"י וכאשר קיימת אי וודאות לגבי מספר המגרשים הספציפי שיתקבלו – מועד מימוש הסכם האופציה או מועד החלטת רמ"י?

בנסיבות העניין (עיקרן), על המקרקעין אושרה תכנית משביחה (מי/310/י) בשנת 2009 המתנה הוצאת היתרי בניה באישור תכנית חלוקה בסמכות הועדה המקומית.  ביום 14.1.10 נחתם הסכם אופציה בין החברה לצד ג', במסגרתו נקבעו התמורה בגין האופציה וכן התמורה הכוללת בגין המקרקע עם מימוש האופציה, אשר תחושב כמכפלת המגרשים שיוקצו לאחר הסכמת רמ"י בסכום שנקבע כשווי מגרש על ידה. להסכם האופציה צורף הסכם מכר מפורט ובו מלוא התנאים הכרוכים בעסקת המכר.

בהסכם האופציה נקבעו שתי אפשרויות, האחת – האפשרות לביטולו לאחר 14 חודשים ככל שלא התקבלה הסכמת רמ"י; השנייה – אפשרות הקונה להמשיך ברכישת זכויות המכר, אף בהעדר הסכמת רמ"י לגבי מס' המגרשים ובמקרה זה החוזה יתבצע לפי ההנחה שמס' המגרשים יהיה 64.

בהמשך תוקן הסכם האופציה ובתיקון נקבע כי האופציה תמומש ככל שלא תוגש הודעה בכתב ע"י הקונה עד המועד הקובע (וודאות המגרשים) או עד ליום 15.12.10 (לאחר תוספת תמורה).

ביום 3.12.10 מומשה האופציה והחברה מכרה את זכויותיה לצד ג'. ביום 2.9.12 החליטה רמ"י כי חלקו של צד ג' במקרקעין הוא 44 מגרשים בלבד (על כך מתנהלת השגה שטרם התבררה). בהתאם, נחתם ביום 29.10.12 הסכם חכירה חדש בין החברה לרמ"י שלפיו, הוקצו לחברה זכויות בשטח של 14 דונם שעליהם ניתן לבנות בהתאם לתכנית המשביחה 44 יח"ד.

ביום 8.5.13 נחתם הסכם מכר בין צד ג' לרוכשי 44 המגרשים וביום 24.11.13 שלחה הועדה המקומית לחברה הודעת חיוב בהיטל השבחה, הכוללת בין היתר ריבית פיגורים החל מיום 3.12.10 (מימוש האופציה).

יוזכר, כי בהתאם להלכה הפסוקה, מועד המימוש במכר, יהא מועד חתימת ההסכם לרכישת הזכויות ולא מועד העברת הזכות הקניינית בטאבו (ע"א 1321/02 "נוה בנין").

לאחר שבחנה את מהות ההסכמים, לרבות התכלית הכלכלית, קבעה ועדת הערר, כי אמנם מדובר בהסכם הכולל תנאים עסקיים אך אין באלה כדי לדחות את מועד תחילתו. לא מדובר בהסכם עם תנאי מתלה, שכן, לקונה האפשרות להפעיל את האופציה אף בהעדר קביעת מס' המגרשים בהסכמת רמ"י.

אפשרות זו, אף יושמה בפועל על ידי הקונה ביום 3.12.10 והחל ממועד זה גמר הקונה בדעתו, גם מן הבחינה הכלכלית, ליישם את האופציה שניתנה לו, אף בהתקיים חוסר ודאות לגבי מס' המגרשים.

ועדת הערר הבהירה, כי גם אם הייתה מוצאת שמדובר בהסכם ובו תנאי מתלה, הרי שככלל, יש לראות בהסכם מכר ובו תנאי מתלה כמימוש זכות במקרקעין לעניין היטל השבחה. בעניין מועד המימוש בהסכם עם תנאי מתלה, נפנה את הקוראים לניוזלטר שערכנו בנושא –  https://od-nadlan.co.il/?p=4420.

לאור כל האמור ועדת הערר קבעה כי מועד המימוש בענייננו הוא יום מימוש האופציה וכניסת הסכם המכר לתוקף (3.12.10).

הערת מערכת:

הסיבה כמובן למחלוקת בעניין המימוש נובעת מהרצון להטיל ריבית על הדרישה, ריבית שמצטברת מעת המימוש, המערכת סבורה כי לאור העובדה שמדובר בריבית משמעותית, הרי שנכון היה לקבוע כי בחוזים התלויים בתנאי מתלה, בהם לא התקבלה בשלב זה תמורה על חשבון המכר, היה נכון לקבוע כי המימוש הינו בעת קבלתה, בדומה לפיצויים ותשלומים נוספים, שכן אז נפגש המוכר לראשונה עם כסף, ונכון להכריחו לשלם.

 

פטור מניפולטיבי

שם ומספר הליך: עררים (דרום) 094,441-448/15 אלחנן כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך ההחלטה: 10.01.2016.

פרטי הנכס: מגרש בשכונת גבעת שאול בירושלים.

ב"כ העוררים: עו"ד יואב מרכוס.

ערר זה דן בשאלת תחולת הפטורים מהיטל השבחה הקבועים בסע' 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בנסיבות בהן נערכו הסכם מכר והסכם שיתוף, צופי פני אישור תכנית משביחה (תכנית 12518), חמישה ימים לפני שפורסמה למתן תוקף ובמסגרתם נרכשו 7 דירות.

בעניין זה נזכיר, כי הוראת דחיית התשלום בסעיף 19(ג)(1) ולאחריה הוראת הפטור המשלימה הקבועה בסעיף 19(ג)(2), מבקשות לאפשר למי שמבקש לבנות או להרחיב דירת מגורים בפטור מהיטל השבחה, שטעמו סוציאלי ומטרתו לאפשר לבעלי המקרקעין המחזיק בהם הרחבת דירה, או בניית דירה חדשה, בשטח כולל של 140 מ"ר. בהתאם להוראת סעיף 19(ג)(2) תנאי לקבלת הפטור הוא מגורי המחזיק, או קרובו, בדירה לתקופה של ארבע שנים.

לאחר שעמדה על התכלית הסוציאלית של מתן הפטורים הנ"ל, הזכירה ועדת הערר את "הלכת דיבון" (רע"א 8907/13) אשר נקבעה לאחרונה ע"י בית המשפט העליון ולפיה, ניתן להקנות מספר פטורים לשותפים במקרקעין וזאת גם במקרה בו עסקת המכר שיצרה את השותפות נערכה בזמן בו צפו הצדדים את אישור התכנית המשביחה.

ועדת הערר הביעה את החשש שלפיו, הדין הקיים מאפשר לבצע מניפולציות ותכנוני מס (לגיטימיים) אשר במקרים מסוימים יאיינו את החובה לשלם היטל השבחה – ועדת ערר ציינה, כי הטעם העיקרי לכך הוא היכולת לסחור במקרקעין בתקופה שלאחר הפקדת התכנית (ואף לאחר דחיית התנגדויות) וטרם אישורה של התכנית למתן תוקף.

עם זאת, ועדת הערר ציינה כי את הדין הקיים יש לקיים, ומכאן שגם עסקת מכר שבוצעה במועד זה, אינה שוללת את הזכאות לפטור, ובלבד שמדובר בעסקה שיוצרת שותפות במקרקעין במצב הקודם, להבדיל מעסקה המקדימה ומחלקת את הזכויות במצב החדש טרם אישור תכנית משביחה.

לפיכך, ועדת הערר קיבלה את העררים שעסקו בנקודה זו.

הערת מערכת:

שוק המוכרים ממתין לבית המשפט העליון אשר טרם החליט אם לקיים דיון נוסף בפסק-הדין בעניין דיבון, לעת זו עדיין נמנעות רשויות רבות מלקבל את הכרעת בית המשפט ובהירות בשאלת מתן פטור מהיטל בגין דירת מגורים, טרם קיימת.

בחינת שוויו של מ"ר קרקע בייעוד 'יער'

שם ומספר הליך: השגות מס' 31/2015, 30/2015 מיכאל סמואל נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ 

ערכאה: הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, כב' יו"ר ועדת ההשגות עו"ד יאיר חסדיאל.

תאריך ההחלטה : 25.01.2016.

פרטי הנכס: חלקה 113 בגוש 30161, אזור נחל רבידה ושכונת יפה נוף, ירושלים.

ב"כ המשיגים: משרד עוה"ד יוסף סמואל ושות' ו-עו"ד עופר דה-קלו.

ב"כ המשיבה: עו"ד מאיר דהן

 

בחינת שוויו של מ"ר קרקע בייעוד 'יער'

שר התחבורה פרסם הודעה לפי' ס' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, בדבר רכישת קרקעות לצרכי ציבור, במסגרתה הודיע על כוונתו לרכוש זכויות במקרקעין המפורטים בהודעה לצורך תשתית ציבורית לדרך. המשיגים הגישו השגה ביחס למקרקעיהם שנכללו בהודעת ההפקעה, אשר להם זכויות בהם.

המחלוקת בין הצדדים מצויה בשאלת שוויו של מ"ר קרקע בחלקה. בעוד ששמאית המשיבה שווי זה על סך 50 ₪ למ"ר, שמאי המשיגים, סבר כי השווי הראוי הינו 360 ₪ למ"ר.

נקבע, כי אכן וכפי שנטען ע"י המשיבה, ייעוד קרקע ליער מהווה, במדרג הייעודים, ייעוד מוגן ברמה הגבוהה ביותר (מבחינת האפשרות לשינוי יעוד) ולא ניתן להשוותו כלל לקרקע בייעוד שצ"פ או בייעוד נוף פתוח, וזאת במיוחד לאחר אישורה של תמ"א 22 ואישור תכנית מפורטת מכוחה המגדירה באופן מובהק את תחום היער.

עוד נקבע, כי אף לא אחת מהעסקאות שהוצגו ע"י המשיגים נמצאת בייעוד יער והועדה מצאה לנכון לא לקבלן. יחד עם זאת, נקבע כי גם הנמקתה של המשיבה לפיה נקטה בשומותיה בערך של 50 ₪ למ"ר קרקע בהתבסס על ערכי השווי לפיצוי שנקבעו על ידה לקרקעות יער אחרות לאורך תוואי כביש מס' 1, ומטעמים של הגינות שלטונית גרידא, אינה מתקבלת על הדעת שכן בשומות פיצויים אחרות של המשיבה עצמה נקבע ערך לצורך פיצוי בגין הפקעת קרקע ביעוד יער בסך של 100 ₪ למ"ר לאורך תוואי כביש מס' 1.

אף בקביעותיה בהחלטות קודמות שניתנו ע"י הועדה, נדרשה הועדה לקביעת שווי קרקע ביעוד יער. בבסיס הקביעה עמדה מחד גיסא התפיסה, כי פוטנציאל שינוי היעוד של קרקע המסווגת בייעוד יער נמוך באופן משמעותי מזה של קרקע חקלאית ושל קרקע בייעוד נוף פתוח, ומאידך גיסא, ההבנה כי קרקעות בייעוד יער נותרות בבעלות פרטית ואינן מיועדות להפקעה ומשכך קיים בהן פוטנציאל להקמת מיזם לאטרקציות נופש/ פנאי/ ספורט/ תיירות. וכן, בהחלטות קודמות הועמד שווי קרקעות בייעוד יער הממוקמות במרחב התכנון של מטה יהודה על סך של 100 ₪ למ"ר לתאריך 1.2.11.

בסופו של יום נקבע, כי יש להעמיד את שווי הקרקע נשואת ההשגה על סך של 100 ₪ למ"ר (לא כולל מחוברים). 

הערת מערכת:

אחת הקביעות החשובות הינה משקלן המחייב של שומות הרשות במקרים דומים ונקודת המניעות מלהעלות טענות וערכים שונים בתיקים שונים.

בפועל, עת מפקיעה הרשות תוואי מסוים, היא נמנעת משך ניהול התביעות מלתקן ערכיה לכלל החלקות גם אחר הליכים שיפוטיים, ונצמדת לשומותיה המקוריות, לדעת המערכת קביעות שיפוטיות לאחד אמורות בהתאמה לגרום לרשות לבחון שומותיה המקוריות מחדש ולתקנן, ולא לנהל מחדש הליכים כנגד כל נפקע ונפקע שאינו מודע להכרעות שניתנו.

 

המערכת מברכת את עוה"ד עופר פרץ וליאת ספירשטיין על הצטרפותם למשרד הח"מ.

עו"ד עפר פרץ, שמגיע ממשרד עורכי הדין שחר-לנדאו, שם ניהל את מחלקת הבנקאות של המשרד, יצטרף למחלקת התכנון והבניה והליטיגציה של משרד הח"מ. עו"ד פרץ מתמחה בתחום האזרחי-מסחרי ובכלל זה בדיני בנקאות, דיני חברות, ירושות וצוואות, ליטיגציה אזרחית-מסחרית.

המצטרפת הנוספת, היא עו"ד ליאת ספירשטיין, אשר עבדה עד לאחרונה במחלקת נדל"ן ותקשורת במשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות'.

עו"ד ספירשטיין, המתמחה בייצוג וליווי משפטי של עסקאות נדל"ן מורכבות על סוגיהן, מצטרפת למחלקה המסחרית במשרד צבי שוב.