/
שחזר זכויותינו כקדם?
מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה
שם ומספר הליך: עת"מ 17184-09-13 משה רוט ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בלוד – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב' הש' זהבה בוסתן
תאריך פסק הדין: 2.12.15
פרטי הנכס: חלקות שונות בגוש 6717 בתחום המועצה המקומית גני תקוה
ב"כ העותרים: עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט, עו"ד יעקב כהן, עו"ד אלון עזרן
ב"כ המשיבים: עו"ד ליבנה ורותם אלקלעי, עו"ד טלי ענבר גולן ולינור חן, עו"ד אבי פורטן, עוה"ד מיטל בן בסט, אפרת שרון, ואביגיל פאוסט
העתירות שבנדון כוונו כנגד שתי החלטות של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, במסגרתן הוחלט בשנת 2013 לתת תוקף לתכנית איחוד וחלוקה ממ/5142 (תכנית איחו"ח) ולדחות את ההתנגדויות שהגישו העותרים, כנגד החלטה קודמת של הועדה המחוזית, בה הוחלט לבטל את פיסקת שחזור הזכויות בתכנית לאיחו"ח המופקדת, ולעדכן את טבלת האיחוד וחלוקה באופן שהחלקות שייעודן שונה לדרך בתכנית קודמת (תכנית ממ/5310) (תכנית הדרך) ייכנסו "מתחת לקו", (כלומר יוענק להן בטלת האיזון שווי יחסי "0", ומכאן, שלא תתקבל תמורה בעדן במצב היוצא). במסגרת העתירה התבקש בימ"ש לבטל את שתי ההחלטות שלעיל, באופן שפסקת "שחזור הזכויות" אשר נכללה בטבלת האיזון בתכנית האיחו"ח בעת שהופקדה תוחזר לטבלת האיזון ותיכלל בתכנית האיחו"ח המאושרת.
לטענת העותרים (שלא תבעו פיצוי בגין תכנית הדרך), בין היתר לאור הבטחה שקבלה אישור הועדה המחוזית על בסיס נוהג תכנוני מקובל לפיו, זכויותיהם המקוריות של בעלי הזכויות המופקעות לצורך סלילת הדרך, ישוחזרו עם הכללת שטחי הדרך בתכנית משביחה עתידית לאיח"וח, שהכנתה הייתה ידועה ונחזית כבר בזמן הכנת תכנית הדרך.
אכן בתכנית שהופקדה נכללו החלקות בייעודן המקורי, ללא התחשבות בשטחים שיועדו לדרך, אולם, בעקבות התנגדויות שהוגשו הוחלט לאמץ את העמדת השמאי היועץ תוך שנקבע, כי אין הצדקה להכליל את הדרך בטבלאות האיזון, שכן, הדרך אינה מקיימת "קשר תכנוני ישיר הדוק וספציפי" עם המתחם שבאיחוד וחלוקה. על כן, נתנה הוראה לתקן את טבלאות האיזון התכנית באופן שלחלקות בבעלות פרטית אשר ייעודן על פי תכנית הדרך שונה לדרך יוענק שווי נכנס "0" ובחישוב הזכויות בשווי "מצב יוצא" במסגרת תכנית איחו"ח לא תתקבל בעבורן תמורה כלשהי.
יצוין כי לאור זהות מרבית העובדות והשאלה העומדת לדיון בעתירה זהה לעניין "אגבבה" (ת"א 2323/06), בימ"ש המליץ לצדדים להגיע לתוצאה זהה, אולם, לאחר ישיבה שהתקיימה אצל המשנה ליועמ"ש הודיעה הועדה המחוזית, כי עמדתה העקרונית היא שכלל, למעט חריגים, אין לבצע שחזור זכויות כיוון שתכנית איחו"ח איננה מכשיר לפיצוי קנייני, אלא, תכנית שצריכה להישען על "נימוקים תכנוניים". בכל מקרה צוין, כי העותרים יכולים לקבל סעד כספי שהמועד להגשתו טרם חלף ואם חלף ביכולתם להאריך את המועד להגשת תביעת פיצויים בגין שינוי הייעוד במסגרת תכנית הדרך.
בית המשפט דן בהרחבה בטיעוני הצדדים, ולמעשה קיבל את מרבית טיעוני העותרים ובכלל זאת כי קביעת החריגים המאוחרים שקבעה הועדה המחוזית בשל שינוי מדיניות חדשה לצורך הכרה ב"שחזור זכויות" וקביעת הועדה המחוזית שהעותרים אינם נכללים בהם, חורגת לדעת בימ"ש ממתחם הסבירות. כן נקבע כי בכל הנוגע ל"הבטחה שלטונית" כפי שטענו העותרים, נגועה החלטת הועדה המחוזית בחוסר הגינות עד כדי חריגה ממתחם הסבירות, זאת בעצם העובדה שהועדה המחוזית כלל לא נתנה דעתה לציפיות שפתחו העותרים בהתחשב במודעותה של הועדה המחוזית אודות ציפיותיהם של העותרים לשחזור זכויות, וכי אין ספק שמאז אושרה התכנית שינו העותרים מצבם לרעה. עוד קיבל בימ"ש את טענת העותרים לפיה, משלא התנתה את שחזור הזכויות העתידי בהכללת הוראה מתאימה כבר בתכנית הדרך, מנועה הועדה מחוזית כיום מלטעון ששחזור הזכויות אינו שלם. טענות נוספות של העותרים כגון אפליה וכו' התקבלו.
למעשה, בימ"ש קבע כי אף שלגופו של עניין היה מקום לקבל את העתירות, הרי שהוא דוחה את אותן בשל טענת סף מסוג "מעשה עשוי", שכן התכנית נכנסה לתוקף כבר בנובמבר 2013 והמשיבה 4 (היזמת) התקשרה עם מספר בעלי זכויות הזכאים לכ-400 יח"ד בבניינים שייבנו והיא כבר פעלה להוצאת היתרים לשלושה בניינים, בימ"ש ציין בהקשר זה שמאחר והעותרים נמנעו מלעכב את הליכי אישור התכנית במסגרת בקשה לצו ביניים והמשיבים שינו מצבם לרעה, דין העתירות להידחות.
הערת מערכת: יש הטוענים כי על אף שהעתירות נדחו, יש בפסק הדין אמירות/קביעות חשובות בכל הנוגע למנגנון "שחזור זכויות", שנדמה כי זוכה שוב להכרה בזירה התכנונית ומן הסתם ישמש תנא דמסייע במקרים אחרים.
כאמור יתרונה של שיטת "שחזור הזכויות" כפי שציין בית המשפט בפסק הדין, היא בין השאר קיצור הזמן שנדרש להליך התכנוני של המטרה הציבורית, על ידי מניעת הגשת התנגדויות של בעלי הקרקע הנפקעים וחסכון כספי לרשות המפקיעה, שאינה נדרשת לפצות את בעלי הזכויות במקרקעין מקופת הציבור, תוך הבטחת פיצוי בדרך של זכויות בתכנית המשביחה לאיחוד וחלוקה.
מלומדים שונים טוענים כי ייתכן והנכון הוא לעגן ולהסדיר במסגרת החוק ולא במסגרת מדיניות כזאת או אחרת את התנאים לשימוש במנגנון של שחזור הזכויות ובכל מקרה, מלומדים אלה סבורים כי מדיניות חדשה אינה צריכה לחול רטרואקטיבית ולפגוע באינטרס ההסתמכות של בעלי קרקע בדבר הכללת מקרקעיהם בייעודם ערב תכנית הדרך, ולדעתם, גם לו יוארך המועד להגשת תביעת 197, הרי שהיא לא תעמיד את הנפקעים בפיצוי המלא , כפי שהיו עשויים לקבל במסגרת שחזור הזכויות.
בכל מקרה, יש הגורסים כי ההחלטה האם לעשות שימוש במנגנון "שחזור הזכויות" צריכה לנבוע בין השאר משאלת הקצאת הזכויות בתכנית במקור, שכן לדידם, אין הגדלת העוגה (הוספת זכויות) דומה למצב בו לא הוספו זכויות והעוגה צריכה להתחלק בין יותר אנשים וברי לדעת הנ"ל, כי במקרה האחרון ישנה פגיעה בבעלי הזכויות שיקבלו נתח קטן יותר.
כמו כן יש מי שטוען שגם טענת הסף בדבר ה"מעשה העשוי" אינה ברורה דיו ונראה כי בעייתית משהו. מחד, יש בעלי זכויות המרוצים מהקצאת הזכויות וחפצים במימוש התכנית בהקדם, ומנגד יש את בעלי הזכויות הניזוקים כתוצאה מאישורה ונדרשים להגיש עתירה מנהלית (שהיא למעשה ערכאה ראשונה על מוסדות התכנון) ויש קושי לצפות כמה זמן תתברר העתירה, תוך הצורך בהעמדת ערבויות בסכומי עתק שעה שמדובר בניסיון לעכב תכנית למאות יח"ד.
לכן יש מי שמציע כ"פתרון ביניים" המבטיח מחד כיסוי הוצאות ונזקים אך לא דורש סעד נגדי שאינו מתאפשר בפועל.
לפי הדין, בעררים המוגשים על תכנית בסמכות ועדה מקומית לועדת הערר מחוזית קובע סעיף החוק, שכל זמן שהערר מתברר לא יוצאו היתרים ויש מי שמציע לאמץ מנגנון זה גם ביחס להליכי עתירה מנהלית, תוך קביעה כי עיכוב מימוש התכנית יוגבל לתקופה ובכפוף להבטחת ערבויות סבירות כמובן.
יתרה מכך, יש הסוברים כי דחיית עתירה וזאת אך מטעם של "מעשה עשוי" ומבלי לאפשר סעדים נגדיים סבירים, תוביל לכך שלא רק שהזכויות לא תשוחזרנה אלא הן תרדנה ל-"0" (תרתי משמע).
בהזדמנות זאת המערכת מבקשת לברך את נמעניה וכל בית ישראל בברכת חג אורים שמח!
