עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 76

version2_Final-01

 

printver

 .

/

מאמר 

 

מוסד השמאי המכריע בראי הזמן, האם יצר אמות מידה שקרבו בין עמדת הוועדה והנישומים?

מאמר אורח מאת כב' הש' (בדימוס) נחמה מוניץ שופטת, רונית שמחי ו-אנט משה

מבוסס על מחקר שנערך במסגרת קורס (תואר שני) "הערכות כלכליות'" במכללה האקדמית נתניה
בהנחייתו של ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה להעביר את תיקון מס' 3/א לתמ"א 38- להערות הוועדות המחוזיות והשגות הציבור.
  • החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לאשר את תכנית הרבעים 3-4
  • חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ו- 2015- תיקון פקודת העיריות
  • הודעה בדבר הכנת תכנית מס' 553-0333245, הקפאת תכנון לפי סעיפים 77-78 במתחם "אילת" רמת השרון.
  • הוספת סעיף 151א לחוק התכנון והבנייה- הוראת שעה.

 

עדכוני פסיקה

 

  • · תכנון ובניה

רע"א 6665/13 שמעון בוסקילה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב קריית אתא ואח'"יש דרך קצרה שהיא ארוכה, ויש דרך ארוכה שהיא קצרה" – חובת תום הלב של רשות ציבורית.

  • · תמ"א 38

עת"מ (ת"א) 50776-04-15 עופר לזובסקי ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ואח' שמירה על צביון שכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית.

  • · פירוק שיתוף במקרקעין

דב פישלר נ' אלכסנדר וינגרטןתיקונו של רישום בית-משותף לא יוכל לבוא אל העולם תוך שהוא מכשיר חלוקה אסורה בעין של הבית.

  • · תכנון ובניה

ערר 27/15 הועדה המקומית לתו"ב בנימינה-גבעת עדה נ' הוועדה המחוזית לתו"ב חיפה ואח'חלוקת הכנסות מתכנית

  • · שמאות

שמאות מכרעת אייל יצחקי, בנכס באשקלוןהיטל השבחה לפי מאפייני הדירה ולא לפי הסיווג השיווקי

 

עוד על נדל"ן ???

"טור אורח" חותם את העלון

מאמר אורח

מוסד השמאי המכריע בראי הזמן, האם יצר אמות מידה שקרבו בין עמדת הוועדה והנישומים?

מאת כב' הש' (בדימוס) נחמה מוניץ, רונית שמחי ו-אנט משה
מבוסס על מחקר נערך במסגרת קורס (תואר שני) "הערכות כלכליות'" במכללה האקדמית נתניה
בהנחייתו של ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין

בחודש מאי 2009 נכנס לתוקף חוק התכנון והבניה (תיקון 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008, ס"ח 2165, 632 (10.7.2008) (להלן – "תיקון 84"). תיקון זה יצר שינוי משמעותי בהליכי הדיון בחיובי היטל השבחה, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה; בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וכן במעמדו של השמאי המכריע.

עובר לתיקון 84, חייב בהיטל השבחה רשאי היה להגיש השגה, אשר הוכנה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו, לוועדה המקומית. הוועדה המקומית הייתה מעבירה את ההשגה לבחינת שמאי מטעמה. ככל שהצדדים הגיעו להסכמה על גובה ההשבחה, שונה החיוב בהתאם. מקום בו לא הגיעו הצדדים להסכמה, היו הוועדה המקומית והחייב בוחרים שמאי מוסכם, שיכריע במחלוקת והכרעתו, הכרעה סופית. על הכרעת השמאי ניתן היה לערער לבית המשפט בשאלה משפטית בלבד.

תיקון 84, שינה מצב דברים זה. למעט תיקונים טכניים עובדתיים, מקום בו התעוררה בין החייב לוועדה המקומית מחלוקת בדבר שיעור היטל ההשבחה, יכול החייב לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, על מנת שימנה שמאי מכריע לבירור המחלוקת. על החלטת השמאי המכריע רשאים הצדדים לערור לוועדת הערר. במקרה כזה, לא תוכל ועדת הערר למנות שמאי מייעץ נוסף, אלא לבחון את החלטת השמאי המכריע בלבד.

מוסד השמאי המכריע הוא גוף "מעין שיפוטי", שאין לו אח ורע בחקיקה הקיימת. עסקינן בגוף פרטי, אשר איננו ממומן על ידי המדינה. השמאים המכריעים המופיעים ברשימה שקיבלה את אישור משרד המשפטים, מבצעים עבודתם במשרדם הפרטי ומקבלים שכרם ישירות מהצדדים, כאשר גובה שכרם נגזר מגובה דרישת החיוב.

ביקורת רבה נמתחה ונכתבה על תיקון 84 והשלכותיו כבר מראשיתו. עיקר הביקורת הציבורית מופנית כנגד ביטול האפשרות להגיע לפתרון מחלוקת בדרך של הסכמות. ביטול אפשרות זו, מבלי לבחון מראש את ההצדקה להליך זה, יוצר מצב בו לעיתים מתקיים הליך ארוך ויקר, לרוב מיותר לחלוטין וללא כל הצדקה עניינית. עקב כך, נאלצים בעלי המקרקעין להשלים עם סכומים שגויים, רק על מנת להימנע מעלות ההליך ומשכו.

אלה התומכים בביטול האפשרות להגיע לשומה מוסכמת, מצדיקים טענתם בשני טעמים מרכזיים. טענה אחת שהסכמות יהוו פתח לשחיתות ולעסקאות מפוקפקות. לטעמנו, אין ממש בנימוק זה. תחילה נאמר כי יש לטפל בשחיתות בדרכים הקבועות בחוק. בנוסף, ניתן למנוע תופעת "עסקאות שאינן כשרות", על ידי הקמת גוף אשר יבקר הסכמי הפשרה וההסכמות שנעשו בין הנישום לרשות המקומית. טענה נוספת והיא כבדת המשקל, הייתה שבין השמאויות המקוריות לשומות המוסכמות נוצרו פערים ונוצר מעין "משחק ידוע מראש". ואילו השמאויות המכריעות, כך נטען, ייצרו אחידות שמשך השנים תצמצם את הצורך בשומות מכריעות. בטענה זו יידון האמור להלן.

על אף הנימוק המקורי ולפיו הליך השומה המכרעת יצמצם את הפערים ויצמצם את הצורך במינוי שמאים מכריעים, היום, בחלוף למעלה מ- 5 שנים מאז כניסתו לתוקף של תיקון 84, מתרבות הביקורות סביב תיקון זה.

לטענת אחת הביקורות, שמאים מכריעים אינם יוצרים התכנסות לערכים מוסכמים ולפיכך, לא רק ששומות מכריעות אינן גורמות לוודאות בהליך ובכך גם צמצום הצורך בו, אלא שהתוצאה תלויה לא מעט בזהות השמאי שייבחר.

על-מנת לבחון טענה זו באופן מתודי, נאספו קרוב לחמש מאות שומות מכריעות לפי הקריטריונים הבאים:

א. מהשומה האחרונה שפורסמה לעת עריכת הסקר אחורה, כדי שנוכל לבחון את השומות המכריעות האחרונות, מתוך ההנחה כי חלוף הזמן, העניק הזדמנות ליצור קנה מידה אחיד (נקודת מוצא שהפערים בשומות אלו יהיו מצומצמים יותר משומות קודמות בשל פרסום ידע מצטבר).

ב. שומות למגורים בלבד, לנוכח השונות הנמוכה יחסית במקדמים שמאיים לעומת מקדמים לנכסים ספקולטיביים או מסחריים. (מתוך הנחה שהפערים יהיו מצומצמים יותר בשומות למגורים).

ג. נבחנו אך ורק מקדמים "פשוטים" הכוונה מקדמים שחוזרים על עצמם במרבית הנכסים כמו מקדם מחסן, מרתף, חניה, חצר, מרפסת וכד' ולא מורכבים (כמו למשל מקדם שימוש למגורים בקומת מרתף, הגבהת חניה וכד').

להלן תוצאות הסקר[1]:

מקדם שווי קרקע למרפסת: ממוצע 0.37 , סטיית תקן 0.24 , נמדד לפי 96 ערכים.

מקדם שווי קרקע לחצר משווי מר"ב: ממוצע 0.28 , סטיית תקן 0.10 , נמדד לפי 124 ערכים.

מקדם שוליות בדירת מגורים משווי מ"ר בדירת מגורים: ממוצע 0.77 , סטיית תקן 0.21 , נמדד לפי 69 ערכים.

מקדם שווי קרקע למחסן משווי מר"ב: ממוצע 0.45 , סטיית תקן 0.18 , נמדד לפי 41 ערכים.

מקדם שווי קרקע למרתף משווי מר"ב: ממוצע 0.43 , סטיית תקן 0.10, נמדד לפי 138 ערכים.

מקדם שווי קרקע לחניה משווי מר"ב: ממוצע 0.35 , סטיית תקן 0.33 , נמדד לפי 44 ערכים.

ממוצע ההפחתות של השמאי המכריע לעומת שמאי הוועדה – 30%.

ממצאי הסקר העלו את המסקנות הבאות[2]:

א. סטיית התקן הנה גבוהה מאוד ומשמעותה כי ערכי הממוצע חסרי משמעות סטטיסטית.

ב. לא נוצר קונצנזוס בין השמאים המכריעים לגבי המקדמים השונים ולפיכך מוסד השמאות המכרעת לא תרם לאחידות הממצאים.

ג. בכל הקטגוריות שנבחנו נמצא פער של מאות אחוזים[3] בין השמאים השונים[4].

ד. ממוצע ההפחתות לעומת שומת שמאי הוועדה 30%. לפני תיקון 84 עמד ממוצע ההפחתות על 25%. מכאן שהליך השומה המכרעת לא צמצם את הפערים בין הצדדים, ולא תרם להפחתה בשומות הוועדה לכוון הקונצנזוס.

אחת הטענות השגורות אצל המצדיקים את הפערים היא: "כל מקרה נבחן לגופו". נימוק זה אין לו מקום. תחילה, משום שנימוק זה מאיין כל אפשרות מעשית לבקר באופן מתודי את החלטות השמאים המכריעים. מעבר לכך, הנימוק מאיין כל מחקר המושתת על גילום מרכיבי סביבה בערך דירות מגורים (בעיקר מחקרים אקדמיים מתחום הכלכלה העירונית וגיאוגרפיה אורבאנית). נוסף על כך, העקרונות לבחירת השומות המכריעות שעמדו בבסיס הסקר כפי שפורט לעיל, נועדו לצמצם שונות זו. אולם גם אם היה בטיעון זה טעם כלשהו, הרי שבעצמו היה מאיין את כל הרציונל בתיקון 84, אשר בין מטרותיו המרכזיות הייתה התכנסות לקונצנזוס, אשר ייצור אמות מידה דומות ויאפשר צמצום הצורך העתידי במוסד השמאות המכרעת.

האמור בסקירה זו אינו מתמקד במסקנות. להערכתנו, מסקנות סקירה זו שלעיל, אינן ביטול מוסד השמאי המכריע. מסקנה אפשרית לדוגמא, יכולה להיות הותרת האפשרות לוועדה ולנישום להגיע להסכמות, תוך הקמת גוף מבקר, וחיוב בדווח על כל הסכמה. כך יצומצמו המקרים שיועברו לשמאי המכריע. אולם עניין זה הינו לדיון אחר.

מקורות:

  1. התוצאות שלהלן מקורן בהשוואת שומות מכריעות שדנו באותו מקדם בין שמאים שונים. בצענו חתך בדיקה גם ביחס להשוואת תוצאות בשומות שונות אצל אותו השמאי. גם כאן מצאנו פערים אולם נמוכים יותר. בימים אלו אנו שוקדים על מאמר מקיף.
  2. לדוגמא, מקדם ממוצע למרפסת בדירה בבית משותף אצל שמאי מכריע (המסומן אצלנו 4) הוא 0.25. מקדם ממוצע לאותו המרכיב אצל שמאי מכריע אחר (המסומן אצלנו 1) הוא 0.50. הפער בין השמאים 100%. אילו המחלוקת היחידה בין שמאי הוועדה לשמאי הנישום היה מקדם המרפסת, סטטיסטית הפער בין השומות היה 100% בקירוב היות ומדובר במקדם אחד.
  3. פער בין מקדם 20% למקדם 80% הוא 60%. בפועל מדובר בפער בשומה של פי ארבע, כלומר פערים של 400%.
  4. בחרנו שלא לציין במסגרת הסקירה שכאן את זהות השמאים המכריעים ששומותיהם נבחנו.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה להעביר את תיקון מס' 3 א לתמ"א 38
להערות הוועדות המחוזיות והשגות הציבור

הרינו לעדכן, כי המועצה הארצית לתכנון ובניה, החליטה בישיבתה ביום 3.11.15, על העברת תיקון מס' 3 א' לתמ"א 38, שעניינו חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש להליך החקיקה.

השינוי בתמ"א נעשה על רקע החלטת בית המשפט המחוזי בת"א – יפו שלא להכריע בין שתי הפרשנויות לתמ"א. (נזכיר כי בהתאם לפרשנות המרחיבה בה נקטה ועדת ערר בהרכבה הקודם בראשות עו"ד מיכה גדרון הינה חישוב זכויות הבנייה בתמ"א 38 – מסלול הריסה ובנייה – עפ"י התוכניות החלות על המגרש. אלא, שלאחרונה המדינה קבעה כי יש לנקוט דווקא בפרשנות מצמצמת, לפיה הבסיס לחישוב זכויות הבנייה ליזם הוא שטח הבניין שעומד בפועל על הקרקע, גם אם בעת בנייתו לא ניצלו את מלוא זכויות הבנייה הקיימות בתוכניות).

מטרת התיקון היא להבטיח יישום מיטבי של מטרות התמ"א, לצד וודאות והמשכיות לשוק.

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה, כי חישוב זכויות הבניה בתמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש לפיו, , יבוסס על התכנית החלה במקום.

עיקרי ההחלטה הינן כדלקמן:

סה"כ תוספת הקומות במסלול הריסה ובניה מחדש יהיה 2.5 קומות+ 0.6 (במקרה בו התכנית קובעת קומה מפולשת) חישוב שטח הקומה יהיה לפי התכנית החלה במקום, בתוספת שטח ההרחבה הניתן לכל יח"ד שהינו בהיקף של 12 מ"ר לממ"ד+ 13 מ"ר.

מספר יח"ד (לפיו תחושב התוספת הניתנת להרחבת כל יח"ד), יהיא לפי התכנית החלה במקום. במקרה בו התכנית לא קבעה מספר יח"ד, זה יחושב לפי שטח של 70 ליח"ד.

המועצה הארצית הנחתה את מוסדות התכנון בדיונים בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 לשקול את מדיניות המועצה, העולה מהחלטה זו. בנוסף, המועצה הארצית הנחתה את מינהל התכנון לערוך תיקון לחוק התכנון והבניה שיאפשר גביית היטל השבחה על השטח של 13 מ"ר אותו ניתן להוסיף מכוח התמ"א לדירות שניתן לבנות במגרש לפי התכניות החלקות במקום, אך רק ביחס לאלה שטרם נבנו.

כמו כן, המועצה קוראת לוועדות המקומיות לקדם תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א.


החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לאשר את תכנית הרובעים 3-4

אחר חודשים ארוכים של התנגדויות והמתנה ממושכת, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה בראשות עו"ד משה גולן, דחתה את מרבית העררים שהוגשו כנגד תכנית הרובעים שיזמה עיריית תל אביב ביחס לרובעים 3, ו-4, ושהופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ואשרה את התוכניות לבסוף. מדובר בתוכניות החלות על מבני מגורים במרכז העיר שלא הוגדרו כמבנים לשימור.

רובע 3 ממוקם בין הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בם ציון ומרמורק בדרום, ואבן גבירול במזרח. רובע 4 ממוקם בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב, שאול המלך, הרב גורן, דרך נמיר ונתיבי איילון במזרח.

מטרות תכנית הרובעים 3 ו-4 לשמור על צביון הרחובות הקיים ועל השטחים הירוקים, קרי עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תך שמירה על המרקם הקיים על ידי קביעת מסגרת זכויות בנייה מקסימלית לבנייני המגורים. מטרה נוספת, היא הטמעת עקרונות בנייה של תכנית הכרזת אונסקו ברובעים אלה, וגם עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות תמ"א 38 תוך התאמתם למרקם האורבני של הרובעים. בנוסף, התוכנית מבקשת ליצור פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות קודמות.

לתכנית שהופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לפני כשנה, הוגשו התנגדויות רבות ומונתה חוקרת מטעם הוועדה המחוזית על מנת לבחון את ההתנגדויות הרבות ולהכריע בהן. הוועדה החליטה לאמץ את מרבית המלצותיה של החוקרת, ועל ההחלטה הוגשו עררים למועצה הארצית לתכנון ובנייה, שנדחו.

חלק מהעררים התייחסו לעצם קיום הכרזת אונסקו וטענו, כי בתוכנית יש העדפה לשיקולים אדריכליים שבאים על חשבון הצורך בציפוף בהתחדשות עירונית ובמיגון תוך פגיעה בקניין. המועצה הארצית דחתה את הטענה בנימוק כי ההכרזה אמנם משרתת אינטרסים דיפלומטיים, אך נובעת גם משיקולים אדריכליים של רשויות התכנון ושיקולים של רווחת הציבור ואיכות חייו, והאיזון בין שיקולים אלה לבין צורך במיגון והתחדשות עירונית. לגבי הטענה לפגיעה בקניין ציינה המועצה הארצית את הזכות של הנפגעים להגיש תביעת פיצויים בגין תכנית פוגעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יחד עם זאת המועצה קיבלה את הטענה כי על מגבלות אונסקו לחול רק על אזור ההכרזה ולא לחרוג ממנו.

טענה מרכזית נוספת כנגד תכנית הרובעים הייתה, כי התוכנית גורעת מהזכויות שנותנת תמ"א 38. המועצה הארצית לא קיבלה את הטענה, והדגישה כי אישור פרויקט תמ"א 38 עדיין נתון לשיקולה של וועדה מקומית. עוד ציינה המועצה הארצית כי בתוכנית קיימת כדאיות כלכלית למימוש תמ"א 38, לרבות במסלול הריסה ובנייה מחדש, ובמיוחד בעיר תל אביב שבה ערכי הקרקע גבוהים. יחד עם זאת ציינה המועצה הארצית כי במקרים בהם הזכויות העודפות אינן מספיקות למימון מלא של פרויקט תמ"א 38, לא מן הנמנע שמקום בו הנכס מושבח, ישתתפו בעליו במימון הפרויקט בתוספת תשלום מכיסם.

במסגרת ההחלטה נקבע בנוסף כי בתחום העיר הלבנה לפי הכרזת אונסק"ו, לא ניתן יהיה להוסיף הקלות בנייה. עם זאת, באזורים שאינם בתחום ההכרזה נקבע שיהיה בסמכות הוועדה המקומית לאשר תוספות שכאלה.

בעררים נטען עוד כי יש לאפשר הקמת ממ"ד בחריגה מקווי בנין לאור חשיבות המיגון, והמועצה הארצית החליטה שיש לקיים דיאלוג בין פיקוד העורף לגורמי התכנון כדי למצוא את האיזון בין שיקולי ביטחון לצרכים תכנוניים.

חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016),

התשע"ו- 2015- תיקון פקודת העיריות

חוק זה בא לתקן חוקים שונים במטרה לחזק את הצמיחה במשק ולהוזיל את יוקר המחיה בישראל.

במסגרת חוק זה תוקנה פקודת העיריות ובין היתר, הוסף סעיף 198א אשר דן בפטור ממכרז לעבודות פיתוח, לפיו, עירייה רשאית להתקשר ללא מכרז עם יזם בהסכם פיתוח לפי החלטת מועצה ובלבד שעבודות הפיתוח ייעשו לשם יישומה של התכנית לפיתוח, שהן מיועדות לשרת במישרין בעיקר את המגרשים בתחום התכנית, לשם בנייה ואכלוס של יחידות הדיור החדשות ובכפוף לתנאים נוספים המפורטים בסעיף.

כמו כן, העירייה רשאית לשלם את התמורה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח הכלולות בהסכם הפיתוח בתשלום בכסף או בתשלום בדרך של קיזוז כנגד אגרות, היטלים או דמי השתתפות וכן כנגד היטל השבחה שהיזם חב לעירייה בשל מימוש זכויות, כמשמעותו בתוספת השלישית לחוק האמור, ובתנאי שתמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל פיתוח תשמש לביצוע עבודות פיתוח מן הסוג שלשם מימונן הוטל אותו פיתוח. כמו כן, על התמורה לשמש למטרות המפורטות בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התו"ב. על הסכם פיתוח זה, להיות מפורסם באתר האינטרנט של העירייה, לא יאוחר משבעה ימים מיום כריתתו.

הודעה בדבר הכנת תכנית מס' 553-0333245,
הקפאת תכנון לפי סעיפים 77-78 במתחם "אילת" רמת השרון

הרינו לעדכן על הכנת תכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה ביישוב רמת השרון, גבול צפוני של מתחם רח' שבטי ישראל, גבול דרומי רח' אילת, גב' מזרחי ומערבי צמודי קרקע ליד הרחובות בית גוברין ותמנע.

השינויים המוצעים:

א. פינוי שכונת מגורים קיימת והקמת שכונת מגורים במתחם הממוקם בשכונת "מורשה"- כ-720 יח"ד.

ב. בחלק הצפון מערבי מייעדת התוכנית שטח של כ- 8 דונם למבנים ומוסדות ציבור בגובה של עד 5 קומות.

עד הכנת התוכנית לא יונפקו היתרי בנייה למגורים ומסחר, למעט עבודות תשתית, חיזוקים (ללא תוספות) ועבודות בטיחות והנגשה.

הוספת סעיף 151א לחוק התכנון והבנייה- הוראת שעה

כחלק מהניסיונות הנעשים לאחרונה במגמה למצוא פתרונות למצוקת הדיור, אושרה, במסגרת חוק ההסדרים, הוספת ס' 151א לחוק התו"ב כהוראת שעה עד ליום 31.12.2020, העוסק בשימוש חורג ביחידות דיור, ולפיו במרחב תכנון שחלות עליו הוראות סעיף זה, לא יינתן ולא יחודש היתר לשימוש חורג ביחידות דיור לשימוש שאינו למגורים.

"שימוש שאינו למגורים"- מוגדר ככל שימוש שאינו למגורים, אינו לגן ילדים, לרבות פעוטון או מעון יום, או אינו לשירות רפואי.

"מרחב תכנון"- הכוונה למרחבי התכנון המקומיים במחוז תל אביב, במחוז מרכז ובמחוז חיפה. כמו כן, שר האוצר רשאי להוסיף או לגרוע מרחבי תכנון מקומיים שהוראות סעיף זה יחולו עליהם.

למרות זאת, נקבע, כי הועדה המקומית רשאית לחדש היתר לשימוש חורג ביחידת דיור לשימוש שאינו למגורים, שתוקפו פקע בין ה-1.3.15 לבין 31.8.16, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שנה מיום 1.12.15, זאת לאחר ששקלה, בין היתר, את הפגיעה במספר יחידות הדיור הזמינות למגורים במרחב התכנון מקומי.

יתר על כן, ועדה מקומית שהוראות סעיף זה חלות על מרחב התכנון שלה, תדווח לשר האוצר, לפי דרישתו, על יישומו של סעיף זה, ובכלל זה על פעולות אכיפה שנקטה בתקופה שקדמה למועד הדיווח כנגד שימוש שלא כדין ביחידות דיור למגורים בתחומה וכו'.

עדכוני פסיקה

 

"יש דרך קצרה שהיא ארוכה, ויש דרך ארוכה שהיא קצרה"- חובת תום הלב של רשות ציבורית

(תלמוד בבלי, עירובין נ"ג, ע"ב)

שם ומספר הליך: רע"א 6665/13 שמעון בוסקילה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב קריית אתא ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כבוד השופטים נ' הנדל, נ' סולברג, מ' מזוז.

תאריך ההחלטה: 13.10.2015 פרטי הנכס: גוש 11022 חלקה 64, ברחוב העצמאות בקריית אתא.

ב"כ המבקשים: עו"ד עמית לוי

המבקשים רכשו בשנת 1981 את זכויותיהם בנכס מקרקעין ברחוב העצמאות בקריית אתא.

במועד רכישת הזכויות על ידי המבקשים נכנסה לתוקף תכנית מתאר מחוזית כ/150, אשר ייעדה את הנכס או חלקו להפקעה לצורך סלילת או הרחבת הדרך.

בשנת 2000 קיבלו המבקשים הודעה מלשכת התכנון בוועדה המחוזית, לפיה, על פי התוכנית עתידה להיסלל בדרך העצמאות דרך ברוחב של 30 מטר, וכי נדרשת תכנית מפורטת כתנאי להוצאת היתר בניה למקטע זה. הודעת תפיסה נשלחה למבקשים, ואחריה אף התקיימה באותה שנה פגישה עם ראש עיריית קריית אתא. במהלך הפגישה נדונה האפשרות כי הנכס יופקע מהמבקשים, ובתמורה ישולמו להם פיצויים.

לאחר תקופה הוחלט, כי ביתם של המבקשים לא יופקע וכי הכביש ייסלל עם מובלעות בסמוך לביתם של המבקשים.

בשנת 2007, הגישו המבקשים תביעה לבית משפט השלום בחיפה, ובה תבעו את המשיבות על הנזקים שנגרמו להם בעילות של רשלנות, הפרת חובה חקוקה, הפרת הבטחה שלטונית, הפרת חוזה, עשיית עושר שלא במשפט, בניה ללא היתר וכניסה למקרקעין שלא כחוק. המבקשים העמידו את תביעתם על סך של כ-1,400,000 ₪

בית משפט השלום קיבל את תביעתם של המבקשים במלואה תוך שנקבע, כי העירייה עוולה כלפי המבקשים במספר עילות נזיקיות – הפרת חובה חקוקה, התרשלות, ויצירת מטרד ליחיד. כמו כן נפסק, כי דבריו של ראש העירייה למבקשים לפיהם ביתם יופקע כנגד תשלום פיצויים – מהווים הבטחה שלטונית, וזו הופרה במקרה דנן. כן נקבע, כי חלה חובה על העירייה להפקיע את הנכס, מה שלא נעשה כאן.

ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי על ידי המשיבות התקבל באופן חלקי ונקבע, כי אמנם, המשיבות בנו את הכביש ללא היתר כנדרש, ובכך יצרו עילות נזיקיות כלפי המבקשים – הפרת חובה חקוקה ומטרד. אולם, בית המשפט המחוזי קבע, בניגוד לקביעתו של בית המשפט השלום, שלא הוכח, כי המשיבות הפרו הבטחה שלטונית כלפי המבקשים, וכי לא חלה חובה על העירייה להפקיע את הקרקע. יתר על כן, בדעת רוב נקבע, כי ניתן לחייב את המשיבות בפיצוי בסכום של 200,000 ₪, על דרך האומדן.

בית המשפט העליון בכל הנוגע להפרת חובה חקוקה ומטרד- עסקינן ברשות מקומית שבנתה את הכביש שלא בהתאם לתוכניות המתאר שבתוקף, ללא תכנית מפורטת כפי הדרוש, ובעצם – ללא היתר בניה כדין. בעשותה כן, ובהתנהלותה שלא בהתאם לכללי המנהל התקין – פגעה הרשות במבקשים שלא כהוגן. בשל רצונה של העירייה בקיצור הליכים ובוויתור על כללים הנדרשים בבניית כביש מסוג זה, בחרה היא בדרך קצרה שהיא ארוכה, וכך גררה את הצדדים לסכסוך משפטי ארוך שנים זה.

כמו כן בכל הנוגע לחובת הפקעה- בנסיבות העניין, לא חלה חובה על העירייה להפקיע את הנכס. מדובר בסמכות שברשות, ופרשנות לשון החוק כסמכות חובה, בנסיבות דנן, אינה עולה בקנה אחד עם לשונו הברורה.

יתרה מכך, בכל הנוגע להפרת הבטחה שלטונית, נקבע כי לא הוכח על ידי המבקשים כי המגעים וחילופי הדברים עם ראש העירייה הבשילו לכדי הבטחה שלטונית מחייבת וברורה.

כמו כן , בסוגיית שאלת גובה הנזק קבע בית המשפט, כי יש מקום להתערב בסכום שנפסק על ידי בית המשפט המחוזי. שני צדדים למטבע קביעת שיעור הנזק. האחד – התנהגות המשיבות, והשני – גודל עוגמת הנפש והסבל שנגרם למבקשים. מדובר במקרה שאינו מקרה רגיל. הוא בעל מאפיינים חריגים וקשים. אף בית משפט זה צריך לתת ביטוי לחשיבות התוצאה מבחינה ציבורית, כדי שמקרים כאלו לא ישנו, או למצער – יתוקנו.

בית המשפט העליון הוסיף וקבע, כי בפסק דינו של בית משפט קמא, קיים חסר והוא העדר התייחסות השופטים לחובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית כרשות ציבורית, בציינו כי רשות מקומית אינה כגוף פרטי, וחובת תום הלב שמוטלת עליה מוגברת היא. דווקא בשל העובדה כי רשות מקומית צריכה לעמוד בנורמת התנהגות מוגברת, יחד עם חומרת המעשים שנעשו במקרה שלפנינו, דורשות מתן דגש והבהרת מחיר אי החוקיות המלא לרשות. סיבות אלו מבהירות את הטעם להגדלת סכום הפיצוי, למרות העובדה, כי מדובר בגלגול שלישי.

הערעור התקבל, באופן זה שסכום הפיצוי הועמד על סך של 350,000 ₪.

הערת מערכת: המערכת מברכת על פסק דין חשוב זה אשר מדגיש את חשיבות חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית כרשות ציבורית. חובה אשר לעיתים נדמה כי נשכחה. בנושא אחר נאמר, כי הדגש על חובת ההגינות נכונה במיוחד בעידן בו רשויות מקומיות מחליטות לפצות מחזיקים בקרקעות בסכומים ראויים כנגד פינויים, ובאותה נשימה, במרחק מטרים ספורים בלבד, מחליטה לפנות מחזיקים אחרים בעלי אותה רמת זכויות ללא כל פיצוי שהוא.

שמירה על צביון שכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית

שם ומספר הליך: עת"מ (ת"א) 50776-04-15 עופר לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתו"ב מחוז תל אביב

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן.

תאריך פסק הדין: 21.10.2015 פרטי הנכס: רחוב רומנלי 25, שיכון דן בתל אביב.

ב"כ המשיבים: ב"כ משיבה 1 – עו"ד תמר עיני ורדון, ב"כ משיבה 2 – עו"ד לירון שחר, ב"כ משיב 5 ו- 7 – עוה"ד ענת בירן וגליה בן שוהם

בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דן בעתירת דיירי שיכון דן בתל-אביב, כנגד החלטת ועדות התכנון והבניה להתיר מימוש זכויות בנייה בנכס בשכונה מכוח תמ"א 38.

השאלה המרכזית בעתירה הייתה, האם לתושבי השכונה עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה, שנבנתה בשנות ה-50, אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתכנית המתאר הארצית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38.

העותרים תקפו את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, במסגרתה אישרה את החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב, להתיר מימוש זכויות בנייה מכוחה של תמ"א 38 בנכס נשוא העתירה.

טענתם המרכזית של העותרים היא, שהבניין שאושר חורג משמעותית מהבנייה המאפיינת את שיכון דן, בה מצוי הבניין. כן טענו העותרים, לעומס יתר על התשתיות ולהתנהלות ועדת הערר בעניינם שלטענתם איננה סבירה, ומונעת משיקולים בלתי ענייניים ומשוא פנים.

בית המשפט פסק, כי יש ליתן את הדעת לשאלות העולות הן מבחינת ההשפעה על זכויות הקניין, והן מבחינת ההשפעות על התשתיות והמרקם החברתי בשכונה. בהתאם לכך קבע בית המשפט, כי יש לאזן בין זכויות המתנגדים לפרויקטים ולבין אלה של המעוניינים בהם, וכן בינן לבין אינטרסים אחרים ומטרות ציבוריות, כאשר המגמה היא להכיר בפגיעה בזכות הקניין למען מטרות כמו התחדשות עירונית המיטיבות עם הקניין של הכלל. כמו כן מבחינת התשתיות נקבע, כי יש לתת את הדעת לסוגית ההקמה והמימון של התשתיות העירוניות ומבני הציבור הנדרשים, בשל הציפוף הנובע מהפרויקטים, וכן לשאלות המרקם החברתי הקיים, וזה שייווצר כתוצאה ממימוש הפרויקטים השונים.

בעניין התשתיות, קבע ביהמ"ש כי אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות, ובאשר לשאלת המרקם החברתי נקבע, כי יש למנוע מצב בו אוכלוסיות חזקות יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בשכונות המוחלשות.

עוד פסק בית המשפט כי בניגוד לטענות העותרים, וועדת הערר הפעילה כראוי את שיקול דעתה בהתבססה על מדיניות קיימת לגבי העיר כולה לגבי יישום תמ"א 38, שבגיבושה נלקחו בחשבון כל השיקולים שהיה מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין – מגמות של ציפוף והתחדשות עירונית לצד התחשבות בעקרונות שימור, קיימות וסביבה; הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לצד זכויות התושבים ואיכות חייהם. בנוסף נקבע, כי צדקה וועדת הערר משלא התחשבה במדיניות החדשה שאומצה לגבי שיכון דן בלבד, לאחר מתן ההיתר, בה הוגבלה האפשרויות למתן זכויות מכוח תמ"א 38. שכן, ההחלטה על שינוי המדיניות ביחס לשיכון דן בלבד, שנעשתה לאור פניית תושבי השכונה, אינה סבירה ואין כל נימוק מדוע יש להחריג את שיכון דן מהמדינות שנקבעה לגבי שכונות מסוגו. שנית, אין להחיל מדיניות חדשה באופן רטרואקטיבי.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחתה. העותרים חויבו בהוצאות המשיבות 1 ו-2 בסכום כולל של 30,000 שקלים ובהוצאות המשיבים 4 ו-6 בסכום של 70,000 שקלים.

הערת מערכת: נראה כי החלטות הערכאות המשפטיות מצויות במגמה ברורה של עידוד בנייה וניצול תמ"א 38 לאור מטרותיה, ומתן עדיפות לזכות זו, שכפופה אמנם לשיקול דעת הרשות, אך זהו שיקול דעת מצומצם, וזאת למול איכות חייו של השכן הסמוך. שאלה אחרת היא שאלת הגשת תביעת פיצויים על ידי שכן זה, וסיכויה, בין היתר בשאלה מהו המועד בו יש להגיש תביעה זו.

תיקונו של רישום בית-משותף לא יוכל לבוא אל העולם תוך שהוא מכשיר חלוקה בעין אסורה של הבית

שם ומספר הליך: תא (ת"א) 9872-11-12, עו"ד דב פישלר ואח' נ' אלכסנדר וינגרטן ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב יפו, בפני כבוד השופט גיא הימן.

תאריך פסה"ד: 02.11.2015 פרטי הנכס: פינת הרחובות אחד העם ונחמני, בגוש מס' 7453, חלקה 14 בתל אביב-יפו.

ב"כ התובעים: עו"ד גור עמרם

הצדדים הם בעליהם-במשותף של שתיים מבין 14 תת-החלקות שבבניין הממוקם בפינת הרחובות אחד העם ונחמני, בגוש מס' 7453, חלקה 14 בתל אביב-יפו. הוא רשום משנת 1963 כבית משותף.

במקרה זה, בעלי הדין חולקים בּעֲלוּת ביחידה בקומה השנייה. מוצמד לה חלק מגג-הבניין ועליו הוקמה – כפי הנראה שלא לפי היתר-בנייה – יחידה אשר מושכרת למגורים. בנוסף, הצדדים הם בעליה-במשותף של דירת-מגורים בקומה הרביעית. גם זו, ספֵק אם הוקמה בהֵיתר.

התובעים עתרו לפירוק-השיתוף בשתי היחידות, בדרך של מכירתן יחד, בהתמחרות בין הצדדים לבין עצמם. לשיטתם, אין הנכסים הללו ניתנים לחלוקה-בעין. לעומת זאת, לשיטת הנתבעים, כל אחת מן היחידות, כמו הגג המוצמד, ניתנים לחלוקה בין הצדדים. אם ייקבע בכל זאת, כי השיתוף יפורק במכירה, הרי שזאת יש להיעשות בדרך של התמחרות פתוחה למציעים מן החוץ ובה יזכה המרבה במחיר.

בית המשפט ציין תחילה כי המפקחת על הרישום, בחוות-דעתה קבעה, כי על התשריט לזכּוֹת באישורו של הגורם התכנוני, הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. יסוד לדברים מצוי בהוראתו של הפרק הרביעי לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. בפרט, קובע סעיף 143 לחוק התו"ב את האיסור לרשום במרשם חלוקה של נכס מקרקעין, שלא זכתה לאישורם של גורמי-התכנון.

הוראתו הברורה של הדין לא מצאה את דרכה ללשונן המפורשת של התקנות, לאורן רושמים מפקחים על רישום-מקרקעין בתים משותפים בפנקס. תקנה 54(ב)(1) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 – קובעת, כי "לבקשה [לרישום ראשון של בית משותף] יצורפו – תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו".

לעומת זאת, תקנה 58(1), העוסקת בבקשה לתיקונו של רישום קיים, מחייבת לצרף לה "תשריט הבית, כולו או חלקו, כפי שיורה מפקח, מאושר על ידי מוסד תכנון; מפקח רשאי, מטעמים מיוחדים, להתיר צירוף של תשריט אחר, הנותן להנחת דעתו תמונה נאמנה של הבית המשותף על דירותיו או חלקו, לפי העניין"

בית המשפט קבע, כי אין בכוחן של התקנות לסתור את האמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, ואף לא את תכליתו של הדין וכי על מתקין התקנות ליתן דעתו לדבר. ועד אז בין שיהיו "טעמים מיוחדים" לקבלתו של "תשריט אחר" ובין שלא, לא יוכל תיקונו של רישום בית-משותף לבוא אל העולם תוך שהוא מכשיר חלוקה אסורה בעין של הבית או של חלק מחלקיו. התיקון יהא תקף אך אם הניח את דעתן של רשויות התכנון – קרי: של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או של דרגות-הערעור שמעליה – כי עולה הוא בקנה אחד עם מה שמתיר המצב התכנוני.

במאמץ לשלֵב, באורח מניח את הדעת, בין משאלותיהם של השותפים לבין יסודותיו האחרים של המקרה הנדון, לרבות הוראותיו של הדין והאינטרס הציבורי הנוגע בדבר, קבע בית המשפט, כי הפירוק יהא במכירה, בדרך של מכירה פומבית ובה יורשו להשתתף גם מציעים מן החוץ. המרבה במחיר – יזכה. ברם, לכל אחד מן השותפים דהיום, תוקנה הזכות להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר. ככל שהשוואה כאמור תעלה הצעות זהות, תיערך התמחרות נוספת, בין השותפים מגישי-ההצעות השוות לבין עצמם בלבד. ההצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות זו תזכה במקרקעין.

דרך זו מאפשרת לדעת בית המשפט, לקרֵב את הנכסים אל מחיר-השוק שלהם וכך למקסם את התמורה שיניבו. בכך יתרונה על פני שומתו של מומחה, מדויקת ככל שתהא, לעניינם של תשלומי-איזון ובכלל. דרך זו של פירוק תאפשר, עוד, לשותף, שהקשר הרגשי אל הנכס חשוב לו, לבטא אינטרס זה בהצעה שיגיש. יתרונו של פירוק במכירה הוא בכך, שאין הוא מחייב שינוי מצו הבית המשותף. לבסוף, פירוק שכזה לא יחייב הקנייתה של זיקת-הנאה למעבר של אחד ברכושו של אחר, וגם בזאת יש להעדיף מכירה.

הערת מערכת: המערכת סבורה כי על מנת להקל ולקצר את הליכי פירוק השיתוף יש לתקן לשם כך תקנות רלוונטיות שבהן תנאי להגשת תביעה לפירוק השיתוף תהא קבלה מוקדמת של גוף שימונה לשם כך ובה יצוין האם ניתן לחלק בעין, למגרשים או לרישום כבית משותף, או שמא ניתן רק למכור את הנכס.

חלוקת הכנסות מתכנית

שם ומספר הליך: ערר 27/15 הועדה המקומית לתכנון ולבניה בנימינה-גבעת עדה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח'

ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובניה – ועדת המשנה לעררים, הרכב הועדה בראשות עו"ד מיכל ברדנשטיין.

תאריך ההחלטה: 5.11.15 פרטי הנכס: תחנת תדלוק בצומת בנימינה

ב"כ המשיבות: עו"ד ניר שטרן, ב"כ המשיבה 1 ו-עוה"ד גד שטילמן, ב"כ המשיבות 2-3.

בהליך שבנדון, נדרשה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, להכריע בשאלה, האם במסגרת הליכי תכנון יש לקבוע הוראות בתכנית, המתייחסות לחלוקת הכנסות בין הרשויות (ארנונה והיטל השבחה), כאשר שטח התכנית הועבר מרשות אחת לאחרת.

בנסיבות המקרה, התגלגלה תכנית במשך כ-20 שנה במתכונות שונות בפני מוסדות התכנון, שהציע להסדיר תחנת תדלוק קיימת בצומת בנימינה, המאושרת ברמה מתארית בתכנית המתאר של בנימינה, ש/23, ושטרם נערכה לגביה תכנית מפורטת, ולייעד את השטח לייעוד שיכלול בין היתר, תחנת דלק, מסחר, וגם הסדרת דרך גישה ופתרון חניה.

המקרקעין נשוא התכנית, הועברו בשעתם לתחום השיפוט של עיריית אור עקיבא מתחום השיפוט של המועצה בנימינה גבעת עדה, כחלק משטח של כ-1,000 דונם שהועברו.

בסופו של דבר, התכנית הופקדה ביום 22.5.13 והוגשה לה התנגדויות שונות, וביניהן התנגדות העוררת, אשר טענה כי יש להתייחס במסגרת הוראות התכנית לסוגיית חלוקת ההכנסות בינה לבין אור עקיבא, וכי על מוסד התכנון להתנות מתן היתר בקיום הסדר שכזה.

ועדת המשנה להתנגדויות דחתה את הטענה, בקבעה, כי על חלוקת ההכנסות להיות מוסדרת בתחום המוניציפאלי ולא במסגרת הוראות תכנית. בעקבות ההחלטה הנ"ל, הוגש הערר שבנדון.

בפתח דבריה, סקרה הועדה את הרקע ההיסטורי להסדר העקרוני בדבר חלוקת הכנסות בין רשויות מקומיות, כאמצעי לתיקון אי השוויון שנוצר לעיתים, בין רשויות מקומיות.

בהמשך ההחלטה, עמדה הוועדה על כך, שעל פי פקודת העיריות, שר הפנים הוא בעל הסמכות לתת הוראות בדבר הסדר חלוקת הכנסות.

הועדה ציינה, כי הדרישה הקבועה בתמ"א 35 ותמ"מ 6 להפעלת שיקול דעת בנוגע להשפעת התכנית על חלוקת ההכנסות והשפעתה על חידוש וחיזוק היישובים הסמוכים לה, לא חלה על התכנית דנן, משום שמדובר בתכנית מתאר מקומית, בהיקף מצומצם יחסית וכאשר זו באה, בעיקרה, להסדיר מצב קיים.

הועדה הבהירה, כי ממילא אין מדובר בהוראה המחייבת להטמיע בתכנית הוראות בדבר חלוקת ההכנסות, שכן, כאמור, סמכות זו מוקנית לשר. עם זאת, הפרשנות להוראות הנ"ל, צריכה לבוא לידי ביטוי, בכך שמוסד התכנון, יפעיל שיקול דעת בנוגע להשפעת התכנית על חידוש וחיזוק היישובים הסמוכים. השפעה כזו, שבה נוכח מוסד התכנון, ודאי לאחר שווידא קיומו של הסדר, יכולה להוות שיקול התומך בהפקדה – ולהיפך.

הערת מערכת: החלטה זו מזכירה אף את השאלה העומדת תדיר בדבר קביעת הוראות בתכניות המתייחסות גם לגביית הוצאות התכנית מאת בעלי הזכויות השונים בתחום תכנית, סוגיה זו מעניינת כל יזם ומשפיעה במישרין על אפשרויות התכנון, מן הראוי שנושא זה יזכה להתייחסות ברורה באשר הנושא והמנגנון לגביית הוצאות תכנית פרוץ ואינו ממצה.

היטל השבחה לפי מאפייני הדירה ולא לפי הסיווג השיווקי

חישוב פרטני של מרכיבי הדירות השונות לפי מקדמים אקוויוולנטיים עשוי להפחית משמעותית את

תחשיב ההשבחה שנקבע באופן סכמטי על פי הסיווג השיווקי של הדירות

מאת אסא זוהר עו"ד שמאי מקרקעין ואדריכל

ערכאה: שמאות מכרעת בפני כב' השמאי אייל יצחק

פרטי הנכס: גוש 274 חלקות 47,48 באשקלון – פרויקט מגורים של י.ח דמרי בן 168 דירות

ב"כ הנישומה: עו"ד, אדריכל ושמאי המקרקעין אסא זוהר

בשומה מכרעת של השמאי המכריע אייל יצחקי שניתנה לאחרונה, הופחת היטל ההשבחה שנדרש מחברת י.ח דמרי באשקלון ב- 75% והועמד על 25% משומת הועדה .

בשומתו כב' השמאי המכריע מגולמות 3 קביעות עקרוניות:

  1. בבדיקת השווי לפני ואחרי הקלות שמהותן שינויים בבינוי – כגון תוספת קומה, דירוג הקומות העליונות והגדלת מרכיב המרפסות. אין לנתח את השווי ע"פ הסיווג השיווקי או טיפוס היחידה (דירה סטנדרטית, פנטהאוז, מיני פנטהאוז), כפי שנקט שמאי הועדה כי אם יש לבחון לגופו איזה דירות התאפשרו במצב קודם על פי התוכנית בטרם ההקלות מבחינת שטח עיקרי, שרות, מרפסות, גובה קומה וכו'. וכך גם לגבי הדירות שנתקבלו על פי התכנון שאושר לאחר ההקלות.
  2. בחישוב ההשבחה ככל שקיימת בגין תוספת קומות, יש לקזז ממנה את תוספת העלויות הכרוכה בבניית אותן קומות כגון לובים קומתיים, חדרי מדרגות תחנות נוספות למעליות וכו'.
  3. לגבי המחלוקת, האם התוכנית מאפשרת כבר כשלעצמה 18 קומות ללא צורך בהקלה, קבע כב' השמאי המכריע כי הועדה המקומית היא הגורם המוסמך לפרש את הוראות התוכנית, וממילא עמדתה בדיון התכנוני, עליה חזר השמאי מטעמה בדיון השמאי, היא פרשנותה לתכנית והיא הגוברת (לפחות במקרה זה) על כל פרשנות נוגדת.

מדובר בפרויקט של חברת י.ח דמרי בשכונת ברנע בצפון אשקלון. החברה אשר רכשה שני מגרשים, איחדה אותם למגרש אחד והגישה בקשה להיתר לבניית 168 דירות ב- 3 בניינים מעל 2 קומות חניה אשר מגלם בתוכו מספר הקלות, כאשר הבולטת ביניהן הינה תוספת של קומות ופריסה שונה של שטחי המגורים והמרפסות בקומות השונות. (דירוג הקומות העליונות).

ועדת התכנון של אשקלון אישרה את הבקשה להיתר, ואולם בד בבד עם אישור זה הגישה לחברת דמרי את החשבון וקבעה כי ההקלות משביחות את הקרקע בסך כולל של 4,090,000 ₪ ועליה לשלם היטל השבחה בשיעור 50%, קרי, 2,045,00 ₪.

שמאי הועדה חילק את הבינוי לפני ואחרי ההקלות ל- 3 טיפוסי דירות וייחס שווי אחיד לכל אחד מהטיפוסים מבלי לבחון באופן פרטני את מרכיבי הדירות ואת שטחן.

החברה פנתה לשמאי מקרקעין, אסא זהר, שהינו גם אדריכל בהשכלתו אשר ערך עבורה שומה אחרת.

בשומתו טען שמאי החב' כי "שומת הועדה נוקטת בתחשיב גס וסכמתי ע"פ שווי אחיד לטיפוסי הדירות השונים, להבדיל מהתייחסות פרטנית למ"ר הבנוי" דהיינו, יש לבדוק באופן פרטני את המרכיבים השונים בכל אחת מטיפוסי הדירות, הן במצב הקודם לפני ההקלות והן במצב החדש אחרי ההקלות. על פי גישה זו מיוחס ערך יחסי (אקוויוולנטי) לכל אחד מסוגי השטחים כגון, שטח עיקרי של הדירה יחושב כ- 100%, מרפסות יחושבו כ- 40%, שטחי שירות יחושבו כ40% וכו'. באופן זה, כך טען השמאי זהר, יתקבל השווי האמיתי של הבינוי האפשרי על פי התוכנית, טרם מתן ההקלות מחד, ומאידך יחושב באותה שיטה שוויי הבינוי המבוקש ע"פ ההיתר לאחר מתן הקלות. ההפרש בין השווי לפני ואחרי מייצג את ההשבחה האמיתית.

כאן המקום להרחיב עבור מי שאינו מצוי בשמאות מקרקעין לגבי שיטת המקדמים והתחשיב האקוויוולנטי. השימוש במקדמים וערכי שווי אקוויוולנטיים על מנת לבטא את שווים היחסי והמוחלט של חלקים בנכס שהינם שונים במהותם נובע מן הצורך להציב נכסים בעלי מרכיבים שונים במהותם ובשטחם על במה אחת, קרי: מכנה משותף אחד שיאפשר השוואה.

בשיטה זו ניתן לשטח הבינוי העיקרי של הדירה שווי מלא 100 או אקוויוולנט של 1, ולשטחים האחרים שוויט יחסי. לדוגמא, ל-1 מ"ר מרפסת מיוחס שווי יחסי של 40% ולפיכך השטח האקוויוולנטי של 1 מ"ר מרפסת יהיה 0.4, ולכן דירה בשטח 100 מ"ר עם 20 מ"ר מרפסת הינה בעלת שטח אקוויוולנטי כולל של 105 אקוו' = 100 + 5 (0.4 * 20 מ"ר).

השמאי זהר יישם את שיטת האקוויוולנטיים הן במצב הישן והן במצב החדש והראה בתחשיבו כי לא קיימת כמעט השבחה.

עוד טען שמאי החברה, כי אם מחשבים השבחה בגין תוספת קומות, יש לקזז ממנה את תוספת העלויות הכרוכות בבניית אותן קומות נוספות כגון שטחי שירות, לובים קומתיים, חדרי מדרגות ותחנות נוספות למעליות הבניין. ע"פ גישתו זו עולה כי אין בהקלות שאושרו משום השבחה משמעותית.

המחלוקת הועברה להכרעתו של השמאי המכריע אייל יצחקי, אשר כיהן עד לשנת 2012 כשמאי הממשלתי הראשי לישראל. לאחר דיון שנערך עם הצדדים נתן השמאי המכריע אייל יצחקי את שומתו המכריעה וקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על 514,000 ₪ במקום 2,090,000 ₪ ע"פ שומת הועדה. היינו, הפחתה של 75% משומת הועדה.

בשומתו מקבל השמאי המכריע את גישתו העקרונית של שמאי החב' ובוחן באופן פרטני את סוגי הדירות, שיטחן ומרכיביהן הניתנות למימוש על ידי התוכנית, לעומת הדירות השונות, שיטחן ומרכיביהן השונים על פי ההיתר אשר אושר, ובחן הן את המרכיבים שהשתנו עקב ההקלות והן את המאפיינים ואת חלקי הדירות במצב החדש ומנתח את מהות שטחי המרפסות שנתקבלו עקב השינוי ותרומתן לשווי. וכך כותב השמאי המכריע בשומתו:

"לנוכח השינוי במרכיבי התועלת נשאלת השאלה מה השיטה התחשיבית העדיפה לשומת ההשבחה בנכס" …." עיון בתשריט הבקשה להיתר מלמד, ששטחן המוגדל (של הדירות) נוצר כתוצאה מניוד שטחים דירתיים מן הקומות התחתונות ששווין הוקטן במידת מה כתוצאה מכך. לקיטון זה אין ביטוי תחשיבי (בשומת הועדה) ולכן היא מביאה להטיה של שומת הועדה כלפי מעלה. לפיכך אני סבור שלנוכח הקושי בכימות מרכיבי הקרקע לדירות בשלמותן ולנוכח השינויים הרבים בחלוקת השטחים בין הקומות, הגגות והגבהים, יש לבצע תחשיב אקוויוולנטי שבו יובאו בחשבון השינויים בתועלת ליזם בין שני מצבי התכנון.

חיזוק להעדפה תחשיבית זו הוא עצם העובדה שטרם נמכרו דירות בקומות העליונות (שמוגדרות על

ידי היזם " דירות פנטהאוז") באופן שמקשה על קביעת שווי מרכיב הקרקע בהן בגישת החילוץ, כפי שעשה שמאי הועדה. כעת משהוכרע כי יש לשום את ההשבחה בתחשיב אקוויוולנטיים, ייבחרו המקדמים השונים …"

השמאי המכריע גם הפחית בגין עלויות בניה יתרות הנובעת מתוספת הקומות. וכך כתב:

"מחד, הדעת נותנת שההשפעה של הגובה על רכיב הקרקע גבוהה יותר מההשפעה על השווי הבנוי (מאחר שרכיב הקרקע הוא רכיב שאריתי), אך מנגד, אני מקבל את טיעון שמאי הבעלים, שתוספת גובה לבניין מגדילה את עלות הקמתו (עלויות ביסוס, תוספת חדרי מדרגות, תחנות מעלית ושטחים משותפים אחרים). לאור גורמים מנוגדים אלה אני קובע תוספת שווי ממוצעת למרכיב הקרקע בשיעור של 3% לקומה. "

באשר לשאלה האם ניתן היה לבנות 18 קומות ממילא מכח התוכנית התקפה, מקבל השמאי המכריע את עמדת הועדה וקובע:

"הועדה המקומית לתכנון ולבניה היא המוסד הרשמי המוסמך לפרשנות של תכנית, כל זמן שפרשנותה של הועדה המקומית אינה בלתי סבירה, ומיושמת בפועל אין זה ראוי כי במסגרת שומה מכרעת תיקבע פרשנות תכנונית, אשר נוגדת את פרשנותה הלגיטימית של הועדה המקומית".

בהמשך לעדכון מעלון קודם בדבר הקמת ועדות ערר חדשות, המערכת מתכבדת לעדכן על מינויים של יושבי ראש ועדות הערר החדשים לועדות שהוקמו, מ"מ יו"ר ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ת"א ומחוז הדרום – בני זלמנוביץ ,מ"מ יו"ר ועדת ערר לרישוי מחוז תל אביב – עו"ד תמר עיני ורדון, יו"ר ועדת ערר לתכנון לפיצויים השבחה ורישוי שהוקמה במחוז מרכז – עו"ד יריב אבן חיים, ומאחלת להם בהצלחה רבה בתפקידם.

עוד על נדל"ן ?!?.

 

אהרון אומר שהכל זה מלמעלה. איני יודע אם כך הדבר אבל אין ספק שבחיים צריך מזל. יש אנשים שמשלמים להם כדי ללכת לקולנוע בכל שבוע, לראות סרט ולכתוב עליו ביקורת. יש את ברי המזל שמשלמים להם כדי לרבוץ כל היום על הכורסה, לצפות בטלוויזיה ולכתוב על כך ביקורת.

עלי הפילו לכתוב ביקורת לעלון מקצועי חינמי בנושא דיני מקרקעין.

קראתי את גיליונות 74 ו-75, היה ארוך ומתיש. התחלתי לקרוא, עברתי לטלוויזיה, חזרתי לקרוא, עברתי לקאנדי קראש, חזרתי לקרוא, בהיתי בקירות ואחר כך גם קצת בתקרה, חזרתי לקרוא, הלכתי למכון לאבחון הפרעות קשב וריכוז רק כדי לוודא שהבעיה אינה אצלי. יצאתי תקין. כעבור שלושה ימים סיימתי לקרוא. את תוכן העניינים.

ניצחתם. כולכם. אם אתם עוסקים בתחום ומקוראי הניוזלטר, ניצחתם. בעבר חשבתי שאין מקצועות משעממים מביטוח, סריקת מסמכים לארכיונים והעבודה הפקידותית שלי אבל מסתבר ששיאים נועדו להישבר. יש מלך חדש בשכונה וקוראים לו דיני מקרקעין.

לכל העוסקים בתחום, אני חלילה לא בא לדכא או משהו אבל רק שתדאו שבחוץ יש ממש חיים.

כיוון שלא הביאו אותי כאן לחינם, זאת אומרת כן אבל לא, עזבו מסובך, אפשיל שרוולים ואנסה לטובת כולנו לתת מעט ביקורת בונה.

ראשית נדמה לי שהבעיה המרכזית הינה העובדה שהעלון אותו אתם קוראים פשוט מורכב מהמון המון המון מילים אקראיות, וגרוע מכך, נדמה שהכותבים והעורכים הלכו במכוון לאזור הכי מדברי וצחיח בשפה העברית ובחרו במילים הכי אפורות ומשעממות כמו סעיף, גוש, חלקה וכו'.

מה רע במילים קצת יותר צבעוניות כמו שלולית, גשם וחורף למשל, ובכלל, לא ברורה האובססיה של הכותבים בעלון לעסוק בניסוחים משפטיים ובעדכוני חקיקה ופסקי דין.

אפילו כשכבר באו בכוונה טובה כמו בעדכון פסיקה עע"מ 6944/11 עם הסיפור היפה על מגדל העיזים טוב הלב שהתגורר בנחת עם משפחתו בחוות הבודדים ועסק לפרנסתו בייצור גבינות עד שבאו האנשים הרעים שרצו לקחת לו חלק מהחווה אבל מהר מאד כל העסק התפקשש או שהעורכים פשוט לא עמדו בפיתוי וחזרו לשימוש בשורשים כמו פ.ס.ק פ.ק.ע ע.ר.ר וסיכמו בניסוחים משפטיים יבשים.

כמה יבשים? בערך כמו לאכול חול.

אגב בלי שום קשר, אם לקחו מספר בודדים והושיבו אותם יחד בחווה, המילה בודדים לא התייתרה? עזבו, לא משנה.

עוד דוגמא. קחו את המונח "פקודת הדרכים ומסילות הברזל" שאסוציאטיבית זרק אותי לאחת התחנות במונופול אבל לא נתנו לי דקה של חסד ושוב קשרו את המונח הנוסטלגי למילים כמו הפקעה, קרקע, פיצויים ולמשפטים כה לא נהירים וברורים שבניסיון הקריאה הרביעי התחלתי לקבל פלאשבקים מהפסיכומטרי.

לא חסרות דוגמאות אבל את פרס חוסר הרגישות קוטפת הבחירה בציטוט מהשיר ״על השחיטה״ של ביאליק לסיכום המאמר, המצוין אגב, פיצויים מן החסד בתקופה שלאחר הלכת רוטמן, גיליון 74.

נדמה לי שבימים בהם הטרור הרצחני משתולל ברחובות אף אחד כאן לא זקוק למחוללי לחץ נוספים. מתעקשים על ביאליק? מה רע ב״קן לציפור״ למשל?

למרות שאת כל המלצותיי הגשתי לעורכיי מבעוד מועד, מפאת אילוצי דד ליין אני מניח שאף אחת מהן לא נכנסה לגיליון אותו אתם מסיימים לקרוא ברגע זה ממש אבל כולי תקווה שעד גיליון 77 נתחיל לראות כאן ניצני שיפור.

זהו, יש מצב שממש עוד רגע זורקים אותי אז לסיום אתם מוזמנים לנסות ולפתור חידה מתוך גיליון 75. אנא קראו את המשפט הבא:

״התקנות החדשות קובעות היקף חניה מקסימלי מותר בקרבה למערכת הסעת המונים, הקטן משמעותית מההיקף הקבוע בתקנות שבתוקף, שכאמור הוא היקף מינימום.״

להשתתפות סמסו לנו את המילה ״הבנתי״ ואולי תזכו בחבילת דפי A4 להדפסת חוזים או משהו.

קוראים כותבים – מכתבים למערכת

חנוכה שמח

בתגובה ל"עדכוני פסיקה עע"מ 6944/11" גיליון 74.

עו״ד צבי שוב, נהניתי כמו תמיד לקרוא את העלון והסכמתי עם כל מילה. רציתי לדעת האם יש ברשותכם את מספר הטלפון של הגבן מחוות הבודדים? הזמנו את הצד של אשתי לנר שני של חנוכה וחשבנו להגיש חלבי.

מנחם פינקלשטיין

גבעתיים