.
השגה על שומת מקרקעין
עיגונה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1304 בחקיקה ראשית
מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש
לאחר שנים של אי בהירות נורמטיבית ופרוצדורלית, פורסמה לאחרונה הצעת חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומת מקרקעין), התשע"ו- 2015, אשר מטרתה להסדיר בחקיקה ראשית את הליך ההשגה על אומדן שוויין של זכויות במקרקעין אשר נערך בידי שמאי מקרקעין לצורך עסקה בהן עם רשות מקרקעי ישראל, הקבוע בהחלטת מינהל מס' 1304 (מיום 6.11.13), המחליפה החלטות קודמות (798 ו-1181).
"עסקה", כהגדרתה בהצעת החוק, הינה העברה בתמורה מהרשות, בפטור ממכרז, של זכויות במקרקעי ישראל או לגביהם, לרבות הארכת תוקף של התקשרות כאמור, חידושה או שינוי תנאיה, ולמעט העברה בפטור ממכרז שבשלה שולמה תמורה סמלית.
הליך ההשגה האמור נועד לאפשר טיפול יעיל והוגן במחלוקות שבין החוכר/ "המתקשר" ("אדם המבקש לבצע את העסקה שבשלה נערכה השומה"- עפ"י ס' 1 להצעת החוק) לבין רשות מקרקעי ישראל, לגבי שווי המקרקעין, אשר מתגלעות בעיקר מקרים שבהם נערכת שומה של נכסים המוחזקים בידי החוכר בחוזה חכירה, כאשר הוא מבקש לנצל זכויות בנייה נוספות בנכסים אלה, לשנות את ייעודם וכו'.
בדרך זו נראה, כי יהא להסדיר את האנומליה שנוצרה בהתייחס להליכי ההשגה של שומה שהתקבלה מרשות מקרקעי ישראל ופעילותה של וועדת ההשגות, אשר הוקמה מכוח החלטות המינהל.
להלן נעמוד על עיקרי הצעת החוק:
תיקון טעות בשומה
הצעת החוק מציעה להבחין בין טעות הנוגעת לנתונים טכניים או עובדתיים (כדוגמת תחשיב אריתמטי של השומה, טיב הזכויות הקנייניות במקרקעין, פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין והמצב התכנוני החל על המקרקעין), לבין טעות מהותית.
בכל הנוגע לטעות הנוגעת לנתונים טכניים או עובדתיים, על המתקשר לפנות לרשות בבקשה בכתב לתיקון טעות שנפלה בשומה בתוך 21 ימים מהיום שהשומה הומצאה לידיו. הרשות רשאית לתקן את השומה, ככל ומצאה טעות או לדחותה, ככל והשינוי מהווה שינוי מהותי של השומה (תוך ציון נימוק הדחייה) (להלן: "בקשה לתיקון טעות שנפלה בשומה").
השגה ראשונה
לעומת זאת, ככל והמתקשר מבקש להשיג על גובה השומה (להבדיל מעצם קיומה), עליו להגיש שומת השגה (אשר נערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו) ללשכה המחוזית, בתוך 60 ימים מן היום שהומצאה לידיו השומה או תשובת הרשות הדוחה את בקשתו לתיקון טעות בשומה, לפי המאוחר. ההשגה תידון בפני מנהל הלשכה המחוזי או לפני שמאי מחוזי שימונה מטעמו (בכפוף לכך, שהאחרון לא היה מעורב בהכנת השומה) (להלן: "ההשגה הראשונה").
ס' 6 להצעת החוק קובע את סדרי הדיון בהשגה הראשונה. כך למשל, מנהל הלשכה המחוזית/ השמאי המחוזי רשאי להכריע על בסיס המסמכים והראיות שהוגשו בפניו וכן רשאי להחליט לקיים דיון בע"פ. כמו כן, החלטה בהשגה הראשונה תינתן תוך 45 ימים מהמועד בו הומצאו כל הראיות הדרושות להכרעה או מהמועד שניתן לצדדים להשלים טיעונים בכתב או מסיום הדיון. על ההחלטה להיות מנומקת ובכתב. מנהל הלשכה המחוזית/ השמאי המחוזי רשאי לקבל את ההשגה או לדחותה (כולה/ מקצתה), להורות על עריכת שומה חדשה וכן רשאי הוא להגדיל או להקטין את שווי הזכויות שנקבע בשומה. אל אפשרות הגדלת שווי הזכויות שנקבע בשומה, נחזור בהמשך.
על ההחלטה בהשגה הראשונה רשאי המתקשר להגיש למנהל הלשכה המחוזית בקשה לתיקון טעות שנפלה בהשגה הראשונה, על פי הכללים הקבועים בהצעת החוק לצורך הגשת בקשה לתיקון טעות שנפלה בשומה (ויחולו הוראות ס' 3 להצעת החוק, בשינויים המחויבים).
השגה שנייה
הרשות או המתקשר רשאים להשיג על החלטה שהתקבלה בהשגה הראשונה בתוך 60 ימים מהיום שהומצאה למשיג ההחלטה בהשגה הראשונה או בתיקון הטעות, בפני ועדת ההשגות (להלן: "השגה לפני ועדת השגות"/ "השגה שנייה").
ועדת ההשגות תפעל בהרכב הבא: (1) יו"ר ועדת ההשגות- עובד המדינה הכשיר להיות שופט של בימ"ש שלום, שימנה שר המשפטים (2) השמאי הממשלתי או סגנו; (3) שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים, שימנה ראש מועצת שמאי המקרקעין. החלטה תתקבל ברוב דעות ואם אין רוב עפ"י דעת יושב ראש הוועדה. וועדת ההשגות לא תהיה קשורה בסדרי הדין ובדיני הראיות הנהוגים בבית המשפט ותפעל בדרך הנראית לה מועילה ביותר לקבלת החלטה צודקת ומהירה. כמו כן, ועדת ההשגות תהיה רשאית לאשר את ההחלטה שהתקבלה בהשגה הראשונה, כולה או חלקה, לבטלה או לשנותה, וכן רשאית היא להגדיל או להקטין את שווי הזכויות שנקבע בהחלטה בהשגה הראשונה או להורות על עריכת שומה חדשה.
כאמור, המתקשר רשאי לעשות שימוש בהליכי ההשגה הקבועים בחוק ככל ומדובר בהשגה על גובה השומה בלבד, להבדיל משאלת עצם החיוב. כמו כן, ככל והשמאי הדן בהשגה הראשונה או וועדת ההשגות מוצאים, כי ההשגה מעוררת מחלוקת משפטית שההכרעה בה אינה בסמכותם, יעכבו הם את הדיון עד להכרעה במחלוקת המשפטית בערכאה המוסמכת.
כמו כן, נקבע, כי הגשת השגה ראשונה או שנייה לא תעכב את ביצוע העסקה נשוא השומה, ובלבד שהמתקשר שילם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מסכום העסקה לפי השומה, לפי הגבוה מיניהם, והפקיד ערבות בנקאית אוטונומית, להנחת דעתה של הרשות, להבטחת תשלום יתרת סכום העסקה לפי השומה. לסכומים אלה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום דרישת התשלום עד ליום התשלום.
זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים
כאמור, החלטת מינהל מס' 1304, עוסקת בהליך ההשגה על שומה. אף החלטה זו קובעת סדר פעולות דומה, הכולל פנייה ללשכה המחוזית בהליך השגה ראשון בנושאים מהותיים ופנייה אל וועדת השגות כהליך השגה שני. קיימים הבדלים מינוריים בין החלטת המינהל לבין הצעת החוק. ואולם, נראה כי ההבדל העיקרי ולמעשה החידוש של הצעת החוק הוא מתן זכות ערעור על החלטת ועדת ההשגות בפני בית המשפט לעניינים מנהליים (ס' 11 להצעת החוק), זכות אשר לא הייתה קיימת במסגרת החלטות המינהל.
הערת מערכת: ראשית, המערכת מברכת על ההחלטה לעגן את החלטת המינהל בחקיקה ראשית, צעד מבורך אשר יש בו לייעל את הטיפול במחלוקות בין המתקשר לבין רמ"י בהליכי ההשגה וכן את פעילות ועדת ההשגות. עם זאת, הצעת חוק זו מעוררת מספר תהיות אשר מן הראוי כי ישקלו בטרם תתקבל ההחלטה.
כך למשל, כעולה מהצעת החוק, נראה כי לא עוגן חיוב בייצוג על ידי עורך דין. הדבר רלוונטי לאור היות ועדת ההשגות גוף מעין שיפוטי, אשר בפניה מוגשים מסמכים, וטוענים טענות, ואשר הרכבה מונה בין היתר, בין חבריו עובד מדינה הכשיר להיות שופט בימ"ש שלום– הוא יו"ר הוועדה.
כמו כן, כאמור, על פי ההצעה, על החלטת ועדת ההשגות קיימת זכות להגשת ערעור מנהלי, אשר הינו הליך שיפוטי, בו ככלל מסתמכים על ניהול ההליך בערכאה הקודמת ולא קיימת אפשרות להעלות טענות חדשות במסגרתו.
סוגיה נוספת הינה, בהתאם לסעיפים 4 ו-5 להצעת החוק, הליך ההשגה הראשון מתנהל בפני מנהל הלשכה המחוזית במחוז בו מצויים המקרקעין או בפי שמאי מחוזי שימונה מטעמו, ואולם אם היה השמאי המחוזי מעורב בהכנת השומה או בעניינה, לא תידון ההשגה בפניו. מבלי חלילה להטיל דופי במאן דהוא, נראה כי יש ליתן את הדעת לעובדה שהגורם המחליט בהליך ההשגה הראשונה, הוא למעשה "זרועם הארוכה" של עורכי השומה ברמ"י.
אלטרנטיבה אשר ניתן לחשוב עליה הינה אימוץ מנגנון ההשגה המקובל בסוגית היטל ההשבחה, מכוח תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תוך זניחת הליך 'ההשגה הראשון' ואימוץ מסלולים מקבילים, כאשר הגוף המכריע הוא גוף חיצוני ובלתי תלוי. וכך ככל שהמתקשר חולק על שאלת שיעור החיוב בלבד יהיה הוא רשאי לבחור לערור בפני שמאי מכריע או ועדת ההשגות. וככל שיהיה המתקשר מעוניין לחלוק על עצם החיוב, יהיה הוא רשאי לערור בפני ועדת ההשגות בלבד.
תשומת הלב לכך שהרכבה של ועדת ההשגות מונה נציגים מהמערכת הציבורית בלבד, ומן הראוי שבמסגרת הרכב זה יהיו גם חברים מהמגזר הפרטי, כפי שנעשה בוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה שבראשה משפטן, אשר אין הוא עובד מדינה.
בשולי הדברים, אך לא בחשיבותם, נזכיר כי בשנת 2013 פורסם תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשע"ד-2013, אשר במהותו דומה להצעת החוק שפורסמה עתה. בסופו של יום תזכיר זה נזנח ובמקומו אושרה החלטת מינהל מס' 1304. המערכת תקווה כי הצעת החוק, בין אם בנוסחה הנוכחי ובין לאחר שתעבור תיקונים נוספים, תקרום אור וגידים.
