עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 73

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

.

.

מאמר 

 

קבלן יוכל לעשות שימוש בטכניקת ה"קולב המשפטי"* אולם זאת לצד חובת גילוי מוגברת

מאת עוה"ד צבי שוב ואמיר דרמר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • הצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ה – 2015
  • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת – תא/3360/1 – מתחם הדולפינריום
  • תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנות הכספים 2015- 2016 (תיקוני חקיקה), התשע"ה-2015
  • הקלות לאישור תכניות – במטרה להגדיל היצע הדיור בקרקעות פרטיות
  • פטור מהיתר ומתכנית להעלאת קו חשמל "חוצה גוש דן"

 

עדכוני פסיקה

 

  • · תכנון ובניה – עת"מ (מרכז) 46890-11-12 שלמה פסט ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז ואח' תכנון כולל – לא ניתן לרתום את העגלה לפני הסוס.
  • · תמ"א 38 – עת"מ (חי') 40428-09-14 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז צפון ואח' ניוד זכויות והרחבת קומת גג חלקית במסגרת תמ"א/38; שילוב זכויות מכוח התמ"א והתב"ע.
  • · היטל השבחה – עמ"נ (י-ם) 17069-03-15 דוד זעירא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים –חלקיות מימוש ההשבחה.
  • · תביעות 197 – ה"פ (חי') 36078-12-10 יעקב ורצהייזר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפהסעיף 197 לחוק התו"ב- חוות דעת מומחה מטעם ביהמ"ש.
  • היטל השבחהעררים 450/13, 01/14, 24/15 גברה ציון וליאורה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים הפחתת תשלומי איזון בשומת השבחה.
  • תכנון ובניההחלטת ועדת ההשגות- תיק משיבה 52609319 א' קיבוץ געש נ' רשות מקרקעי ישראל ערכן של זכויות חכירה ייגזר לעולם משווי הבעלות.


מאמר

 

קבלן יוכל לעשות שימוש בטכניקת ה"קולב המשפטי"* אולם זאת לצד חובת גילוי מוגברת

מאת עוה"ד צבי שוב ואמיר דרמר

פסק דין ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ואח' (להלן – "פסק הדין"), שניתן לאחרונה ע"י בית המשפט העליון, מהווה נקודת ציון נוספת, במגמה ההולכת וגוברת בפסיקה, להקשיח את התנאים לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף בעסקאות קבלן. ככלל, קביעותיו של פסק הדין מתיישבות היטב עם התפיסה המקובלת בפסיקה ובחוק, שכאשר הצדדים לעסקה הם קבלן ורוכש דירה, נקודת המוצא הבסיסית הינה, שיחסי הכוחות נוטים באופן טבעי לטובת הקבלן ולכן, לצורך הגנה על רוכש הדירה הפסיקה נוטה לפרש את החוק באופן מחמיר יותר כנגד הקבלן.

פסק הדין בענייננו מהווה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בגדרו נקבע כי חברת פרידמן חכשורי בע"מ (להלן – "חכשורי") לא הוציאה מן הרכוש המשותף את המחסנים והחניות במתחם הבניינים שבנתה, ולכן יש לראות בהם חלק מן הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים.

השאלה העיקרית עליה עמד ביהמ"ש היא מהי רמת הבהירות הנדרשת בחוזה בעת הוצאת חלק מן הרכוש המשותף בבית המיועד להירשם כבית משותף?

נקדים ונציין כי שטחי בית משותף שייכים לאחת משתי קטגוריות: דירות או רכוש משותף. זאת בהתבסס על סעיף 77א לחוק המקרקעין, אשר מגדיר "רכוש משותף": "כל חלקי הבית חוץ מהדירות…".

מבחינה קניינית, אין משמעות להוצאת חלק מרכוש משותף כאשר אינו צמוד לדירה מסוימת, כך שלמעשה נראה כי לא ניתן להיות בעלים של רכוש משותף בבניין ללא בעלות על דירה בבניין, כמשמעותה בחוק המקרקעין.

סעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות) קובע, כי מוכר המבקש להוציא חלק מן הרכוש המשותף "חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין". כביכול, לשון הסעיף ברורה, ועל כן קבלן המעוניין להוציא חלקים מהרכוש המשותף צריך לציין פרטים בדבר הוצאת החלקים, במפרט או לחילופין לצרף לחוזה המכר פרטים בדבר אותה הוצאה.

אלא מאי? שלאורך השנים פורש סעיף 6(א)(1), כנגד הקבלן באופן כזה שלרוב, הוצאת חלק מן הרכוש המשותף צריכה להיות מעוגנת במפרט אך בד בבד גם בהסכם המכר ורק במקרים חריגים ייתכן ותתקבל טענה כי די בעיגון ההוצאה רק באחד מהמסמכים כאמור. בע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון ואח' נ' דורון סטריקובסקי, כונס נכסים ואח', קבע כב' הש' סולברג, כי קבלן צריך לעמוד בשלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין: 1. הוצאת החלקים תעשה במסמך נפרד לחוזה. 2. המסמך הנפרד יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו. 3.הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים.

לכך יש להוסיף את דבריו של כב' הש' רובינשטיין בע"א 374/08, צדוק קטן (איטן) נ' דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) המשקפים היטב את מגמת הפסיקה: "ככלל, על בתי המשפט בבואם לשקול טענות בדבר החרגת חלקים מן הרכוש המשותף להטיל את הנטל על המבקש להחריג להוכיח את ההסכמה בעניין זה, ולהקפיד עמו ביותר. הדברים נאמרים מעבר למקרה זה, ומטרתם כמטרת חוק המכר (דירות), קרי, להגן על רוכשים."

ולענייננו, קבע כב' הש' רובינשטיין, בבוחנו את מכלול הנסיבות, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים אכן מאפשר לחכשורי להוציא חלק מהמחסנים והחניות מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות, אם כי ניתן היה לנסח באופן מובהק וספציפי יותר. עוד קבע בית המשפט כי ניסוחים כגון: "לפי קביעת החברה" או "שייקבע על-ידי החברה" אינם תקניים, כלומר, אין מקום להותיר לחב' שיקול דעת מעבר להוצאת חלקים ספציפיים וניסוחים עמומים וכלליים מעין אלה אינם יכולים להיכלל במפרט.

מחלוקת נוספת שנידונה בפסק הדין אך רלוונטית אף היא לקביעות ביהמ"ש בעניין החמרת התנאים לפי סעיף 6(א)(1) לחוק, מתבטאת בשאלה האם קבלן יכול להוציא חלקים מהרכוש המשותף מבלי להצמידם לדירה כלשהי בבית המשותף.

הגדרתה של "דירה" הרלוונטית לענייננו, מצויה בסעיף 52 לחוק המקרקעין: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". כפי שכבר ציינו, לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף אלא רק ל"דירה" כהגדרתה דלעיל והצמדה אינה יכולה לעמוד בפני עצמה ללא "דירה".

על רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת *"הקולב המשפטי". טכניקה זו, הוכרה בפסיקה כלגיטימית והיא נפוצה בעסקאות קבלן לפיה, משאיר הקבלן בבעלותו חדר או תא קטן הנחשבים ל"דירה" לפי חוק המקרקעין, ו"תולה" עליה הצמדות שונות מהרכוש המשותף.

במאמר מוסגר נציין, כי קיימות בחוק מגבלות הקובעות כי יש רכוש משותף אותו לא ניתן להצמיד לדירה, לדוגמא סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון… שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". כמו גם סעיף 158א1(ב) לחוק התכנון והבניה, האוסר על הצמדת יותר משני מקומות חניה לדירה אחת למעט בחריגים מסוימים. נזכיר בהקשר זה כי אף בפסק דין ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון ואח' המוכר באותו מקרה נכשל ביצירת "קולב משפטי", שכן, היחידה שנרשמה כ"דירה" הייתה למעשה חלל ריק מתחת למדרגות הבניין, ונקבע כי היא איננה יחידה עצמאית ונפרדת, לא מבחינה חזותית ולא מבחינת היעוד שלה.

בפסק הדין קבע כב' הש' עמית כי מבחינה עקרונית, אין מניעה שהקבלן יעשה שימוש בטכניקת "הקולב המשפטי", אלא שבהתאם לסעיף 6(א)(1) לחוק האמור כאשר הקבלן עושה שימוש בטכניקה זו, חל עליו נטל של חובת גילוי מוגברת, מעבר לנטל הרגיל הקבוע בסעיף.

הרציונל העומד בבסיס הקביעה כאמור, היא שקבלן שמכר את כל הדירות בבניין, אך "נשאר בתמונה" באמצעות ה"מחסן" או "תא", אחר ששייר לעצמו, המהווה "קולב משפטי" הוא כמו צד ג' שאין לו דירה בבניין. בנסיבות אלו, קם הצורך להפנות את תשומת ליבם של רוכשי הדירות כי בדעת המוכר להישאר בתמונה כמעין "שותף רדום". מכיוון שכך, קובע ביהמ"ש כי חובת הגילוי שחלה על המוכר במועד עריכת החוזה היא לא רק לעצם הוצאת החלקים מהרכוש המשותף, אלא, גם לאפשרות שהחלקים שיוצאו יירשמו כ"דירה" שתישאר בבעלותו.

במילים אחרות, בית המשפט הדגיש בקביעתו כי לא די לכתוב במפרט כי הקבלן שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף. על המפרט הטכני או המסמך הנספח להסכם, להיות בהירים דיו ולהורות כי המוכר שומר גם את הזכות להותיר בידו את החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ולרשום אותם כיחידה בבעלותו. עוד מוסיף ומבהיר ביהמ"ש את שיקוליו לקביעה זו ומציין, ש"מאחר וחוזי מכר דירות הם על פי רוב חוזים אחידים, ארוכים ומנוסחים בלשון משפטית, שימוש בלשון כללית וגורפת עלול לעמעם את המשמעות המעשית של הכוח שהמוכר מבקש לשייר בידיו ו'להרדים את חושיו' של הקונה" לכן, נדרש המוכר להבהיר לרוכש בלשון ברורה ובהירה כי המחסן או התא ששייר לעצמו, יכול לשמש גם בייעוד של "דירה", להבדיל מייעוד של מחסן הצמוד לדירה.

לסיום קבע בית המשפט, כי לעתיד לבוא הדרישות מקבלנים העורכים חוזי מכר יהיו קשוחות יותר, כך שאם היום סעיף 6(א) לחוק על פי פירושו הפשוט, מסתפק בכך שהמוכר יאזכר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, מבלי לדרוש ממנו לפרש כי החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף יכול וישמשו אותו כ"דירה" נפרדת, מכאן ולהבא, יידרש הקבלן לבצע הבחנה מפורשת ולציין בחוזה המכר ובמפרט האם הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף הינה לצורך "קולב משפטי" שישמש אותו, או שמא, ההוצאה מן הרכוש המשותף הינה לצורך הצמדה לדירה זו או אחרת בבניין.

לית מאן דפליג, כי המגמה המסתמנת מפסיקותיו של בית המשפט, מחייבת את העוסקים בענף הנדל"ן ובכלל זאת יזמים, חב' קבלניות וכן עורכי הדין המלווים להיערך בהתאם. כדי להימנע מחילוקי דעות ומאפשרות לפרשנות מחמירה של ביהמ"ש, עליהם לפרט "ברחל בתך הקטנה" את כלל סעיפי החוזה ובייחוד את הסעיפים המתייחסים להוצאת רכוש משותף לטובת הקבלן, כל זאת ככל שניתן בנסיבות כל מקרה ומקרה ובהתאם לשלב בו מצוי הפרויקט. עוד נוסיף ונציין כי, כאשר קבלן חפץ להשתמש בטכנית "הקולב המשפטי" עליו לכלכל את צעדיו מראש, באופן שיותיר בידיו מלכתחילה "תא" או "חדר" שעומדים בכל דרישות החוק והפסיקה ולא ימתין לסיום המכירות כדי להחליט איזה מהחלקים של הרכוש המשותף ייוחדו ל"דירה". בנוסף, על הקבלן לקחת בחשבון כי ככל שתתעורר מחלוקת בעניין שתגיע לכותלי בית המשפט מעשיו יבחנו על ידי בית המשפט בקפידה ולחומרה והנטל להוכחת טענותיו יהיה כבד יותר ועל כן הערכות מראש וכדבעי תוכל לצמצם בעיות אלה.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ה – 2015

ביום 7.7.15 פורסמה ברשומות הצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ה – 2015 (להלן: "הצעת החוק"). מטרת החוק המוצע לקדם פעילות להתחדשות עירונית ולעודדה, להגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני, תוך שימור שטחים פתוחים, ייעול השימוש בקרקע, שיפור פני העיר ואיכות החיים של התושבים, והכל באמצעות הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שתפעל בהתאם להוראות החוק.

כדי שהרשות להתחדשות עירונית תוכל לעמוד במטרות החוק, מוצע לקבוע במסגרת תפקידיה, קידום הליכי מימושם של מיזמים, איתור אזורים עירוניים בהם ניתן לקדם תכנון שיחדש את פניהם. בנוסף, עליה לזהות חסמים המתעוררים בדרך למימוש ולקדם פתרונות להסרתם או צמצומם. בנוסף, מוצע לייחד לרשות העירונית תפקיד של ניהול הקרן להתחדשות עירונית.

בין השאר, רשאית הרשות להתחדשות עירונית להמליץ לרשות קרקעי ישראל להקצות קרקע נוספת של מקרקעי ישראל כהגדרתם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לטובת מיזם להתחדשות עירונית.

מוצע כי הרשות להתחדשות עירונית תקבע אמות מידה שוויוניות שלפיהן יוכלו ועדות מקומיות לתכנון ולבניה לקבל ההקצאה של משאבים שונים וכוח אדם מאת הרשות להתחדשות עירונית לטובת קידום תכניות במסגרת מיזמים להתחדשות עירונית.

מוצע כי הרשות להתחדשות עירונית תפעל לגיבוש הסכמות הדיירים לביצוע מיזמים כאמור.

תהיה רשאית להפנות דיירים לרשימה של נותני שירותים בתחום ההתחדשות העירונית. אשר מתוכם יוכלו הדיירים לבחור את הגורמים שאיתם יתקשרו לשם קידום המיזם הנוגע להם. רשימת נותני השירותים תגובש בהתאם לכל דין וייכללו בה נותני שירותים שיעמדו בתנאי סף שתקבע הרשות להתחדשות עירונית.

עוד מוצע להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית למנות יועצים חברתיים לליווי דירים במהלך ביצוע מיזמים להתחדשות עירונית.

מוצע להבהיר כי התפקידים והסמכויות של הרשות להתחדשות עירונית, כמוצע בחוק, אינן פוגעות בסמכויות שניתנו לגורם אחר לפי כל דין.

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת – תא/3360/1 – מתחם הדולפינריום

הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה בדבר אישורה של תכנית מקומית ברמה מפורטת בעניין מתחם הדולפינריום אשר ניתן מכוחה להוציא היתרים או הרשאות. התוכנית קובעת הוראות לעריכת איחוד וחלוקה בתכנית עתידית הנגזרת מתוכנית זו. מטרת התכנית הינה יצירת רצף לטיילת חוף הים על ידי פינוי "מתחם הדולפינריום", הריסת המבנים הקיימים והקמת שטח ציבורי פתוח ייחודי הכולל מסעדה ומרכז לספורט ימי, הקמת מבנה מלונאי הכולל מרכז כנסים ושירותים נלווים, הקמת מבנה מגורים, התווית חזיתות מסחריות והתווית דרכים המשכיות לדרכים הקיימות.

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנות הכספים 2015- 2016 (תיקוני חקיקה), התשע"ה-2015

בתזכיר לחוק ההסדרים שפורסם לאחרונה (להלן: "חוק ההסדרים") מוצעים מספר תיקונים, שמטרתם להגדיל את היצע יחידות הדיור והפחתת מחירי הדיור. נפרט להלן את עיקרי התיקונים המוצעים בתחום המיסוי ובתחום הדיור:

התיקונים המצעים לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק") הינם כמפורט להלן:

– מוצע לקצר את פרק הזמן הקבוע בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק אשר במסגרתו יכול מי שהינו בעלים של דירה אחת יחידה ורוכש דירה חליפית, להיחשב כבעלים של דירה יחידה לצורך ההטבה במס הרכישה בעת רכישת הדירה החליפית. בהתאם למצב החוקי החל היום ניתן היה ליהנות מן ההטבה במס הרכישה מקום בו נמכרה הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החליפית. בהתאם לתזכיר, מוצע לקצר תקופה זו ל-12 חודשים. תחולת התיקון מוצעת רק על דירות שנרכשו החל מיום תחילתו של חוק ההסדרים.

– מוצע לתקן את סעיף 48א(ג) לחוק כך שייקבע, כי במכירת דירת מגורים מזכה שחישוב המס לגבּיה נעשה לפי שיטת החישוב הליניארי יהיה פטוּר ממס גם הסכום האינפלציוני החייב בגין חֵלק השבח הריאלי הפטוּר ממס (דהיינו, השבח הריאלי שעד ליום 31.12.2013), וזאת רטרואקטיבית מיום 1.1.2014.

– מוצע לקבוע הוראת-שעה לתקופה של 3 שנים (מיום 1.1.16-31.12.18) לגבי מכירת קרקעות בידי יחידים, לפיה במכירת קרקעות שנרכשו בתקופה 1.4.1961–5.11.2011 (דהיינו, שהשבח בגינהּ חייב במס לפי שיטת החישוב הליניארי) ושלגביהן קיימת תכנית המתירה בנייה למגורים של 10 דירות לפחות יחול מס שבח מופחת בשיעור בהתאם לקבוע בסעיף 48א(ב)(1) העומד היום על 25%, וזאת בתנאים המנויים בהוראה;

מוצע להוסיף את הנושאים המפורטים להלן לפרק הדיור בתזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנים 2015-2016:

– מוצע לקבוע כהוראת שעה לתקופה שעד יום 31.12.2020, איסור על מתן היתרים חדשים לשימושים חורגים בדירות מגורים למטרת עסקים, וזאת במחוזות חיפה, תל אביב והמרכז.

– מוצע לקבוע תקופת מעבר שבה ניתן יהיה לחדש היתר לשימוש חורג שפקע, לתקופה של שנה.

– מוצע כי שר האוצר יהיה רשאי להרחיב או לצמצם את תחולת האיסור וכן היה רשאי לקבוע חריגים.

חוק ההסדרים 2015-2016

הקלות לאישור תכניות – במטרה להגדיל היצע הדיור בקרקעות פרטיות

לצד יוזמות הממשלה לגבי קרקעות המדינה, החליט משרד האוצר לקדם שורה של החלטות באמצעות חוק ההסדרים לשנים 2015-2016, המבקשות לנסות ולפתור את החסמים הקשים הבולמים פיתוח בקרקע פרטית.

אחד החסמים הקשים ביותר הבולמים היום קידום של מתחמי בנייה בני אלפי יחידות דיור, הוא ריבוי הבעלים המחזיקים בקרקע, המגיע לעיתים לאלפי בעלים בתחומה של תכנית אחת. לפיכך, הצעד הראשון שנעשה נועד לעודד, באמצעות הטבת מס, מכירת קרקעות מצד בעלי קרקע "קטנים" לידיהן של חברות נדל"ן או בעלי מתחמים נרחבים.

לפיכך, קובע חוק ההסדרים, בין היתר, הוראת שעה שתהיה תקפה במשך שלוש שנים, ולפיה מי שימכור את זכויותיו לידי גורם המחזיק כבר ב"מלאי עסקי" של קרקעות, במתחמים שבהם תכניות ל-1,000 או יותר יחידות דיור, ייגבה ממנו מס שבח של 25% בלבד עבור כל תקופת ההחזקה בקרקע, ובלבד שלפחות 80% מהדירות שבזכויות בהן החזיק, מומשו בתוך פרק זמן מסוים.

החלטה נוספת בחוק, נוגעת לתכניות הכוללות בשטחן מעל ל-100 בעלים ולכל הפחות 1,000 יח"ד. בנוגע לתכניות מעין אלה, קובע החוק כי יופסק המסלול הכפול של אישור התכנון העקרוני והפיזי בוועדה המחוזית לתכנון ובניה והקצאת הזכויות בתכנית איחוד וחלוקה בוועדה המקומית. במקום זאת, הוועדה המחוזית תחויב להחליט גם בענייני הקצאת הזכויות כחלק מאישור התכנית.

בנוסף, על מנת לייעל את הליכי האיחוד והחלוקה, הוחלט לבטל את האמור בסעיף 122(1) לחוק התכנון והבניה, הקובע כי לבעלים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, יוקצה מגרש, קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של אותו בעלים.

פטור מהיתר ומתכנית להעלאת קו חשמל "חוצה גוש דן"

לאור החשיבות והדחיפות הלאומית, פורסם ביום 16.8.15 צו התכנון והבניה (פטור מהיתר ומתכנית לצורך העלאת מתח קו "חוצה גוש דן" מ-161 קילווולט ל-400 קילווולט) (הוראת שעה), התשע"ה-2015 (להלן – "הצו").

תוקפו של הצו ל-4 שנים ולפיו ניתן פטור מהיתר ומתכנית להעלאת קו חשמל "חוצה גוש דן" שעובר לאורך כביש מס' 4, בקטע שבין תחנת מיתוג עתידים (ירקון) ועד תחנת מיתוג איילון (מחלף גנות), וזאת בין היתר בתנאי שתוגשנה לאישור תכנית מתאר ארצית או תכנית לתשתית לאומית, המסדירה את מעמדו של הקו במסגרת מנהרת תשתית, או המעגנת באופן זמני את התוואי הקיים עד להטמנתו במנהרה, וכי תכניות אלו הועברו להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור בתוך 3 שנים מכניסתו לתוקף של הצו.

 

עדכוני פסיקה

 

תכנון כולל – לא ניתן לרתום את העגלה לפני הסוס

 

שם ומספר הליך: עת"מ (מרכז) 46890-11-12 שלמה פסט ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, בפני כבוד השופט יעקב שינמן.

תאריך ההחלטה: 29.07.2015

ב"כ המשיבים: עוה"ד מיכל פליגלר, משרד עו"ד פריש, שפרבר ריינהרץ ואח'

פרטי הנכס: גוש 6359, חלקות 39,33,1, פתח תקוה

במקרה זה דובר על עותרים, בעלי קרקעות חקלאיות פרטיות בפאתי העיר פתח תקווה, שתכנית המתאר המחוזית 21/3 ייעדה אותם ל"אזור נחל וסביבתו" ול"איזור תעסוקה מטרופוליני משני".

אותם בעלי קרקע יזמו את הצעת תכנית פת/64/2003 לשינוי יעוד מייעוד של נחל וסביבתו לייעוד מגורים ותעסוקה (להלן: "תכנית 64") וזאת כאשר ברקע הדברים קודמה תמ"מ 59/3 הכוללת גם את מקרקעי העותרים וביקשה לשנות את ייעודם לאזור תעסוקה ואף הופקדה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה בתנאים שעל רשות מקרקעי ישראל למלא.

הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז המרכז סירבה להפקיד את תכנית 64 מהטעם שהשימושים המבוקשים בה אינם תואמים את תמ"מ 21/3 ומהטעם שגם אם תכנית 59/3 תאושר, היא מחייבת תכנון כולל של אזור התעסוקה.

אחת הטענות המרכזיות שהעלו העותרים היא שהועדה המחוזית, מצד אחד, פועלת בחוסר סמכות ומחוץ למתחם הסבירות, כשאינה מקיימת את החלטות המועצה הארצית, שהינו מוסד תכנון שהיא כפופה לו על פי דין, ואינה פועלת על מנת לתת תוקף לתכנית 59/3 כמתחייב מהחלטות המועצה הארצית; ומצד שני – דוחה את יוזמת העותרים לשנות את הייעוד על פי תכנית 64 בטענה שתמ"מ 59/3 אינה בתוקף.

בית המשפט דחה את העתירה וקבע, שתכנית 64 אינה יכולה להיות מופקדת או מאושרת כל עוד תמ"מ 59/3 אינה בתוקף ולא ניתן "לרתום את העגלה לפני הסוס". כמו כן, נקבע כי ראוי ששינוי היעוד שכזה יעשה בתכנון ובראיה כוללת של האזור, תוך התייחסות להיבטי איכות הסביבה, צפיפות, תחבורה, שטחי ציבור וכו', ולא במבט צר של אינטרס ורצונות העותרים, יהיו לגיטימיים אשר יהיו.

בית המשפט אזכר את פסק דינו של בית המשפט העליון ב"עניין הרמלין" [עע"מ 8909/13] והסביר שההליך של תכנון כולל, הנדרש ממילא על פי כל תכנית המתאר המחוזיות החלות על המקרקעין – תמ"מ 21/3, תמ"מ 59/3 ותמ"מ 10/3, עדיף על פני אישור תכנית נקודתית החלה רק על חלק מהמתחם. מוסדות התכנון הם הגופים האמונים על המועד, הזמן והתנאים הנכונים לאישור תכניות, וכידוע, ככלל, בית המשפט אינו נוטה להתערב בהחלטות מעין אלו, כל עוד הן חוקיות וסבירות.

עם זאת, בית המשפט ציין, שהעותרים מצויים במבוך בירוקרטי ותכנוני, כאשר החלטות המועצה הארצית למתן תוקף של תכנית 59/3 אינן מקוימות בגלל מנהל מקרקעי ישראל, ומשכך סבר שמדובר במצב לא ראוי ולא נכון וכי על המדינה לנקוט עמדה ברורה ולהחליט מה יעלה בגורל תמ"מ 59/3.

ביחס לסעדים שביקשו העותרים ואשר נוגעים למחדלה של הועדה המחוזית בקידום תכנית המתאר המחוזית בעצמה, בית המשפט קבע כי הוא נעדר סמכות לדון בהם [הסמכות לדון בכך שייכת לבג"צ] ובלאו הכי, לא יוכל ליתן הוראות או צווים בקשר למחדלים שכאלה.

הערת מערכת:

כפי שציינו, בית המשפט אזכר את פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין הרמלין (עע"מ 8909/13) ובו נקבע, שככלל יש להעדיף תכנון כולל על פני תכנון נקודתי על כל ההשלכות שבדבר; ואולם, ראינו לנכון להביא לפניכם אמירה נוספת שנאמרה באותו פס"ד ולא אוזכרה ע"י בית המשפט המחוזי ולפיה "גרירת רגליים" בקידום תכנון כולל על-ידי מוסדות התכנון האמונים עליו, לא תוכל לעלות בקנה אחד עם המשך התנגדותם לאישור תכניות נקודתיות על סמך העדרוֹ. על מנת לדחות תכנון נקודתי, על בית המשפט להיעתר לעתירות שמטרתן קידום התכנון הכולל, לא ניתן מחד לדחות רצון לתכנן ומאידך, להמתין עד אין סוף שיטרחו רשויות התכנון לעמוד בחובותיהן הקבועות בחוק.

 

ניוד זכויות והרחבת קומת גג חלקית במסגרת תמ"א/38; שילוב זכויות מכוח התמ"א והתב"ע

 

שם ומספר הליך: עת"מ (חי') 40428-09-14 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז צפון ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כבוד השופטת ר. למלשטריך – לטר

תאריך החלטה: 23.07.2015

פרטי הנכס: רחוב ויצמן 89 בנהריה, גוש 18174 חלקה 52.

ב"כ המשיבים: עוה"ד שושני קפלן, א. גולדהמר, דונג.

העותרת הגישה בקשה להיתר במסגרת תמ"א/3/38 לחיזוק בניין קיים, במסגרתה ביקשה לנייד זכויות בניה מקומת עמודים מפולשת להרחבת הדירות הקיימות, כולל הרחבת הקומה החלקית על הגג לקומה מלאה. הועדה המקומית דחתה את הבקשה, וערר על ההחלטה נדחה.

ביהמ"ש דחה את אפשרות ניוד הזכויות וקבע כי נוסח סעיף 11.1.1 לתמ"א מסדיר אפשרויות ניצול הבניה בקומת העמודים המפולשת מבלי להזכיר ניוד זכויות, ולא דן באפשרות כזו. בנוסף, ככל שהעותרת מבקשת לנייד את הזכויות לקומה שעל הגג לבנית קומה מלאה, יש בכך סתירה בוטה להוראת ס' 11.1.13א הקובע כי "הקומה החלקית הנוספת תהיה בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה". ניוד סותר גם את סעיף 11.1.4ה' הדן בהרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות דיור הקיימות בבנין וקובע: "בהרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים תותר תוספת של שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים". אינדיקציה נוספת לכך שהוראות התוכנית מתכוונות ליתן התוויה ספציפית לגבי השימוש בזכויות הבניה עולה מס' 11.2 לתמ"א. עוד נקבע, כי הדבר עולה מתכליתה של התמ"א לחזק מבנים, מאחר וקומה מפולשת היא בעלת סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידות אדמה.

באשר לשילוב זכויות בניה מכוח התמ"א ומכוח התב"ע החלה במקרקעין, נקבע כי נוסח סעיף 13 לתמ"א מלמדנו כי זכויות הבניה מכח תכנית מפורטת נבלעות בתוך זכויות הבניה מכח תמ"א 38, והאחרונות יהוו את הרף העליון של זכויות הבניה לבניין (דהיינו, ניתן להשלים זכויות בניה מכח תמ"א 38 אם אלו עודפות על התוכנית המפורטת).

הערת מערכת:
תמ"א 38 מקנה זכויות נרחבות, אולם מאידך, יש בה דרישות ומגבלות שיכול ולעיתים ישפיעו ויגבילו על שימוש בזכויותיה, חלק ממגבלות אלו לא קיימות בעת שנעשה שימוש בתיקון 2 שמשמעותו הריסה של המבנה, במקרה זה ניתן לצרף את הזכויות על פי התב"ע לזכויות על פי התמ"א, הדבר נובע בין היתר מהמסקנה, כי הוספת בנייה על קיים הינה מומלצת פחות לאור מצבו של המבנה וההבנה לפיה, קיימת עדיפות להריסה ובנייה מחדש.

חלקיות מימוש ההשבחה

 

שם ומספר הליך: עמ"נ (י-ם) 17069-03-15 דוד זעירא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כבוד השופטת נאוה בן אור.

תאריך פסה"ד: 06.07.2015.

פרטי הנכס: גוש 30208 חלקה 35, בשוליה המזרחיים של שכונת ארמון הנציב בירושלים.

ב"כ המערער: עוה"ד גיא זוהר, דוד דרור

ב"כ המשיבה: עוה"ד ארז שפירא.

עניינו העיקרי של הערעור הוא בשאלה כיצד יחושב היטל השבחה, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין הוא חלקי.

המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה לשם בניית שלושה בנייני מגורים מדורגים מעל שתי קומות חניה ומחסנים תת קרקעיים. הבקשה הוגשה לאחר שב- 10.11.2011 פורסמה למתן תוקף תכנית מק/12879 (להלן: התכנית המשביחה). הסוגיה שבמחלוקת היא מהי המתודה לחישוב ההשבחה במימוש חלקי, כאמור.

בית המשפט קיבל את הערעור וקבע, בראשית, כי על מנת לשום את ההשבחה יש להביא את השטחים השונים שבתכניות הרלוונטיות למכנה משותף, בדרך של "תרגום" כל אחד מן הסוגים למ"ר אקוויוולנטי (מר"א).

כמו כן, קבע, כי חלקיות המימוש, הוא היחס בין ההשבחה החלקית (היינו, ההפרש בין היתר הבנייה לבין המצב התכנוני הקודם) לבין ההשבחה המלאה (היינו, ההפרש בין התכנית המשביחה לבין המצב התכנוני הקודם).

יחסיות זו אינה מצריכה יצירת כלל וחריגים לו, שכן בין אם המדובר ב"מוצר תכנוני חדש", המחייב יצירת מכנה משותף בין השטחים השונים וטיבם על ידי הכפלתם במקדמים המתאימים, ובין אם מדובר בהוספת זכויות טכנית, הניתנת לביטוי פשוט בתוספת המ"ר שאושרה, חלקיות המימוש היא לעולם אותה חלקיות. חלקיות המימוש היא אותו חלק יחסי מ"מידת המימוש החייבת בהיטל". קרי, חלקיות מימוש ההשבחה. זו לשון החוק, זו גם תכליתו.

בכך למעשה, בית המשפט דחה את שיטת ועדת הערר לפיה, חישוב חלקיות המימוש הוא היחס בין היתר הבנייה לבין התכנית המשביחה במכפלת ההשבחה המלאה, שכן שהתשלום המשולם היום על פי שיטה זו, כולל תשלום גם עבור מימוש עתידי, בניגוד מפורש להוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית. ולכן בסופו של יום, שיעור היטל ההשבחה שישלם יעלה על מחצית ההשבחה.

בנושא רכיב המע"מ, דחה בית המשפט את טענת הוועדה המקומית, לפיה על בית המשפט לתקן את שהשמיטה ועדת הערר ולהורות לשמאית המכריעה לתקן את שומתה ולכלול בה את רכיב המע"מ, שכן הוועדה המקומית לא עררה על השומה בהיבט זה. עם זאת, למעלה מן הצורך הוסיף, כי על דרך העיקרון צודקת ועדת הערר במסקנתה לפיה אין להפחית את רכיב המע"מ אלא בחריג של שוק של עוסקים בלבד.

הערת מערכת:

עניין המע"מ נדון לאחרונה אף בהחלטות שונות של ועדת הערר, לדוגמא- ההחלטה בערר (י-ם) 6018/15 חברת רמ"ר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון, בה נקבע כי אכן בשוק של עוסקים, או בקרקע שעל פי טיבה רוכשיה יהיו עוסקים, יש מקום לקזז את המע"מ, המערכת סבורה, כי פסיקות אלו מנטרלות היטל המחושב על מס אחר, מרכיב שממילא קיים ספק האם תואם את עקרונות תשלום היטל ההשבחה המוטל בגין מרכיב ההתעשרות בלבד.

 

סעיף 197 לחוק התו"ב- חוות דעת מומחה מטעם בימ"ש

 

שם ומספר הליך: ה"פ (חי') 36078-12-10 יעקב ורצהייזר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה.

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כבוד השופטת יעל וילנר.

תאריך פסה"ד: 20.07.15

פרטי הנכס: קרקעות במתחם הר שוקף.

ב"כ המשיבה: עוה"ד א' פיילס-שרון

בבסיס התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, עומדת אישורה של תכנית מתאר מקומית מס' ג/1209 גן לאומי ויער קיים – הר שוקף, אשר משנה את ייעוד המקרקעין בשטחה מייעוד חקלאי לייעוד של גן לאומי ויער.

בית המשפט דן במספר סוגיות, אשר יפורטו להלן:
1. התערבות בית משפט בחוות דעת של מומחה מטעמו- בית המשפט חזר על ההלכה הידועה, לפיה לרוב לא יסטה בית המשפט מחוות דעת המומחה, אלא במקרים בהם הוכח בפניו כי קיימות סיבות כבדות משקל לעשות כן, כגון מקרה בו נפל פגם מהותי בחוות הדעת, חוסר תום לב, חריגה מסמכות וכדומה. זאת ועוד, נוכח מעמדו הייחודי של שמאי מומחה מטעם בית המשפט, אשר חוות דעתו מהווה שקלול של עובדות ונתונים רבים, לא ניתן להסתפק בהצגתה של שיטת חישוב שמאית חילופית, או לערער על אחד מרכיבי חוות דעתו בלבד, על מנת להצדיק את פסילתה של חוות הדעת בכללותה.
2. המועד הקובע לצורך חישוב ערך המקרקעין- המועד הקובע לצורך קביעת זכות הפיצוי בתביעה על פי סעיף 197 לחוק הוא מועד פרסום התוכנית ברשומות. על דרך העיקרון, ראוי להתחשב בציפיות הציבור להתממשות התוכנית בעת הערכת ירידת ערך המקרקעין. ואולם, הנטל להוכיח כי אכן הייתה ציפייה כזו במועד שקדם להפקדת התוכנית, צפייה אשר השפיע על ירידת ערך המקרקעין, מוטל כאמור על התובעים. בנדון, התובעים לא הצליחו להרים את הנטל המוטל עליהם להוכיח טענתם זו.
3. 'עסקאות בקרה' אל מול 'עסקאות השוואה'- מלאכת השומה משמעותה השוואת עסקאות בנכס או במקרקעין הנידונים לעסקאות של נכסים אחרים, במאפיינים דומים. אופן השוואה זו הוא עניין שבמומחיות, ומהווה דרך סבירה, הגיונית ומקובלת.
בית המשפט דחה את התביעה וקבע, כי יש לקבל את חוות דעתו של השמאי במלואה ולקבוע שהתובעים לא הוכיחו כי תכנית ג/1209 גרמה פגיעה למקרקעין במתחם הר שוקף.

הערת מערכת:

במסגרת החלטתו הנ"ל קבע בית המשפט, כי התובע לא הצליח להוכיח את טענתו שעסקאות ההשוואה הושפעו כבר מהתכנית הפוגעת, שהייתה בתקופת תכנון, על אף שקיבל את העיקרון כי אם הייתה מוכחת השפעה כזו, הרי שיש לקח זאת בחשבון ולנטרלה. כ"כ נטרל השמאי המומחה עסקאות שקבע כי הינן חריגות לטעמו, על אף שהעידו על פגיעה. נראה לנו, כי עיקר דחיית התביעה הייתה על בסיס כישלון ראייתי ולאו דווקא, משפטי.

 

הפחתת תשלומי איזון בשומת השבחה

 

שם ומספר הליך: עררים 450/13, 01/14, 24/15 גברה ציון וליאורה ואח' נ' הו"מ לתו"ב י-ם

ערכאה: ועדת ערר להיטל השבחה ופיצויים מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך ההחלטה: 30.07.2015

ב"כ העוררים: עוה"ד דוד אסרף, יצחק כץ, יעקב ביר, אלירן באדי.

פרטי הנכס: לא פורט.

ב-3 עררים התעוררה שאלה משותפת, האם יש מקום בשומת היטל השבחה שהוצאה במסגרת מימוש בדרך של מכר דירת גג, להפחית תשלומי איזון, כאשר אושרה תכנית המעניקה זכויות אותן ניתן לממש רק בדירות הגג, אולם הגג אינו צמוד קניינית לדירות אלו.

בהחלטות קודמות קבעה הוועדה, כי ככלל היטל השבחה יחול, רק על בעלי הדירה הנהנית מההשבחה עקב כניסת תכנית לתוקף המבקש לנצל את החלק בזכויות המיועד לדירתו יישא בהיטל ההשבחה. במקרה זה דירת הגג, אולם, יש להפחית שיקולים המשפיעים לרבות מקדמי דחייה עקב הקושי במישור הקנייני.

שמאי מייעץ התבקש לחוות את דעתו באשר למכלול השיקולים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין, לרבות מקדמי דחייה עקב הקושי במישור הקנייני, כאשר גג הבניין אינו מוצמד לדירות הגג, והאפשרות כי ידרשו תשלומי איזון, לרבות בשאלה, האם בכלל נהוג לשלם דמי איזון באזור בו ממוקמים המקרקעין, וכיצד תשלום דמי איזון משפיע על שווי השוק של המקרקעין. הלכה למעשה, קבע השמאי, כי ההפחתה משווי ההשבחה תתבצע בהתאם לתשלומי איזון שיחושבו לפי חוק המקרקעין, ובכך פעל השמאי המייעץ בניגוד להנחיותיה של ועדת ערר בעניין, בהחלטות קודמות. הועדה ראתה לנכון לציין, כי כאשר מדובר במימוש בדרך של היתר, על מבקש ההיתר הטוען להשבחה מופחתת עקב העלויות הנגזרות מהיחסים הקנייניים בבניין, מוטל נטל ההוכחה לקיומן ולתשלומן בפועל. כן יש לקחת בחשבון כי במקרים מסוימים, האיזון מתבצע בדרך של קבלת מטלות לטובת כלל דיירי הבניין, ולאו דווקא בתשלומי איזון ישירות, או אז יש להפחית מההשבחה סכום מסוים במסגרת צפי העלויות, ולא שווי תשלומי איזון.

ההשגות התקבלו, והדיון ב-2 מהעררים הועבר בחזרה לשמאי המייעץ, על מנת שיערוך שומה משלימה, ובערר הנוסף, מונה שמאי מייעץ שגם הוא אמור לגבש חוות דעתו בהתאם להנחיות ועדת ערר כאמור.

הערת מערכת:

ניתן להשוות החלטה זו גם להחלטות ועדת הערר בתל-אביב בסוגיות דומות בתיקים ערר 85046/10 עפר שגב, וערר 85127/12 יעקב קלו, בהם החליטה ועדת הערר בעניין זה כי אין לקזז מתשלום היטל השבחה תשלום לקרן חניה. כן רלוונטי פס"ד בעניין (רע"א 147/14) אברמוביץ בנוגע לאבחנת הוצאות שכן יוכרו כניתנות לקיזוז (הוצאות פנימיות) לבין הוצאות שאינן (הוצאות חיצוניות).

ערכן של זכויות חכירה ייגזר לעולם משווי הבעלות

 

שם ומספר הליך: תיק משיבה 52609319 א' קיבוץ געש נ' רשות מקרקעי ישראל

ערכאה: ועדת השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל.

תאריך החלטה: 14.07.2015

פרטי הנכס: מגרש 2113 בתכנית חש/8/14, חלקות 42-43 בגוש 7711 הידוע גם כ"חמי געש".

ב"כ הצדדים: לא צוין.

מטרת ההחלטה שבנדון היא לאמוד את השווי בהתאם לבקשות להיתר, לתוספת בניה של 168 מ"ר למסעדה ו-95 מ"ר לממ"ד (להלן – "חלופה א"), וכן לתוספת בניה של 1,070.8 מ"ר אולם בריכה ו-596.73 מ"ר שטח שרות למתקנים ומערכות טכניות (להלן: "חלופה ב").

המשיג העלה טענות שונות כנגד הכרעת השמאית המחוזית ובין היתר, כנגד ההחלטה שלא להביא בחשבון את שווי הזכויות הקיימות לפחות כ"שווי חצר"; לא הובאה בחשבון מגבלת אי הסחירות לפי החלטה מס' 1226; טענות בעניין שווי קרקע למ"ר מבונה במסעדה ובנוגע למקדמי שווי ועלויות עודפות וכן טענות בנוגע לעסקאות ההשוואה.

בפתח דבריה ציינה הועדה, בין היתר, את פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "עוגן נדל"ן מניב בע"מ" [ע"א 3089] אשר התווה את המסגרת הנורמטיבית לאומדן השווי במקרקעי ישראל וקבע כי ערכן של זכויות חכירה, ייגזר לעולם משווי הבעלות.

בהתאם לכך, הועדה קבעה כי לצורך קביעת דמי חכירה או דמי היתר, אין להביא בחשבון הפחתה בגין מגבלות הנובעות מתנאים אשר הוטלו על זכויות החוכר בהתאם לחוזה החכירה או בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ואשר אינן משפיעות על שווי זכויות הבעלות.

הועדה ציינה, כי מדובר על מגבלות שהוטלו על ידי המדינה באמצעות רמ"י והחלות על חוכר הנכס מכוח חוזה חכירה, ולא במגבלות חיצוניות המוטלות על יכולת הבעלים להעניק זכויות בנכס ולפיכך הן אינן משפיעות על הערך המלא של הנכס.

עם זאת, הועדה הבהירה כי היא אינה קובעת שאומדן שווי זכויות הבעלות נערך במנותק לחלוטין מחוזה החכירה, שכן ערך הבעלות של הנכס נקבע בהתאמה להיקף הניצול והייעוד הנקוב בחוזה החכירה.

עוד קבעה הועדה, כי יש להתחשב בערכן הכלכלי של הזכויות הקיימות למשיג זה מכבר ביחס לאותה קרקע. הועדה הסבירה כי תכלית השומה אינה – אומדן שוויין של זכויות המוקצות למשיג במסגרת שינוי יעוד של קרקע במשבצת חקלאית המוחכרת בדמי חכירה סמליים, שהרי יעוד של המגרש שונה לפני שנים רבות ועל בסיס יעוד זה כבר הוחרג מהמשבצת והוחכר למשיג תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים ריאליים – אלא אומדן שוויה של תוספת זכויות בנייה לאותו ייעוד.

הועדה ביקרה את הרשות שהשתמטה מהדרישה להמציא לה העתק משומת המקרקעין שעל בסיסה הוקצתה הקרקע במקור למשיג לייעוד שטח וספורט ובכך הפעילה את החזקה הדיונית שמסמך זה תומך דווקא במשיג וקבעה כי דמי החכירה המהוונים ששולמו על ידי המשיג תמורת זכויות החכירה בייעוד "שטח ספורט ונופש" גילמו, לגבי הקרקע עליה מבוקשות עתה תוספות בניה, שווי שלא פחת מ"שווי חצר" לייעוד של "שטח ספורט ונופש".

לאחר שדנה הועדה ביתר הטענות [שבעיקרן שמאיות] שהועלו בפניה החליטה לקבל את ההשגה באופן חלקי.

הערת מערכת:
נראה כי ועדת ההשגות הרגישה נח במקרה זה שלא להכיר בטענה בדבר מושע שנטענה, לאור העובדה שהמושע המדוברת הינה בין הקיבוץ ליזם החתום עמו, והיא נדחתה גם למקרה הפרטני, עם זאת ועדת ההשגות ניצלה את ההזדמנות על מנת לקבוע כלל לפיו הנגזרת אינה ממאפיינים קניינים והסכמיים בין החוכר לבין הרשות, אולם נתמה האם אין מקום לבחון ההתעשרות האמיתית של אותו נישום בכל מקרה והאם אין סתירה מובנית בעמדה של התעלמות מחד ואמירה לפיה יש להתחשב בחוזה החכירה הספציפי, מאידך.

המערכת מברכת את עו"ד אמיר דרמר על הצטרפותו כעו"ד

במחלקה המסחרית במשרדנו

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת שנה טובה

ומתוקה