האילן ושוויו?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
שם ומספר הליך: השגות מס' 3902/31,3202/31 מסילת ציון מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
ערכאה: הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, כב יו"ר יאיר חסדיאל
תאריך החלטה: 22.3.15
פרטי הנכס: חלקות רבות שהופקעו לצורך הרחבת כביש מס' 1, לפי תת"ל 16 ודרך מס' 38.
ב"כ המשיבות: עו"ד צבי שוורץ
הרינו לעדכן על החלטה עקרונית שניתנה על ידי הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן בהתאמה: "הועדה" ו-"הפקודה") במסגרתה נדונה השאלה באילו כלים יימדד שוויו של אילן לצורך תשלום פיצוי בגין הפקעתו לצרכי ציבור ומה הם הערכים והתכונות שיש להביאם בחשבון לצורך כך.
הדרך לחישוב הפיצוי: הועדה קבעה כי על מנת לקיים את עיקרון השבת המצב לקדמותו, מחיר השוק של עצים שהיו נטועים על קרקע מופקעת יכול להיקבע במבחן מחיר רכישתם על ידי קונה מרצון ממוכר מרצון לפי מצבם הפיזי במועד פרסום הודעת ההפקעה, ואם הוכח כי הנפקע מתכוון לנטוע אותם בקרקע חלופית, ילוו לערך השוק גם ההוצאות הנוספות המיועדות לכך; או כאשר המדובר בעצים מניבים, גם בדרך של היוון ההכנסות העתידיות מהם. במקביל, הועדה הבהירה כי אין לחשב את הפיצוי לפי טבלאות הערכים לחישוב שווי עץ אשר פורסמו על ידי פקיד היערות במשרד החקלאות ופיתוח הכפר, משום שאינן מבטאות את מחיר השוק של העץ ואין תכליתן פיצוי בגין הפגיעה בפרט. כמו כן, נקבע כי אין לחשב את שווי העץ לפי עלויות של עץ חדש מאותו זן, שכן גישה זו אינה מגלמת את ערך השוק של העץ המופקע והיא אף נדחתה בפסק דין עקרוני של בית המשפט העליון בע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א-יפו.
היקף העצים שיש לפצות בגינם: הועדה קבעה, בין היתר, כי בכל הנוגע לעצים המצויים במקרקעין המופקעים ושלגביהם קיבלה נתיבי ישראל דרישת לפיצוי מקק"ל, הרי שהכרעה בעניין קנייני זה אינה בסמכותה ויש ליישבו בהתאם להוראות הפקודה בבית המשפט. יחד עם זאת, הבהירה הועדה כי תשלום פיצויי ההפקעה לנפקע ותשלום פיצוי אובדן האילן לפקיד היערות, הינם שני תשלומים שונים בתכלית ואין הם משולמים זה מול זה. באשר לעצים שלא נדרש בגינם פיצויי השבה לקק"ל ולא קיימת כל תביעה סותרת בעניינם, הועדה קיבלה את טענת המשיג וזאת בין היתר מהסיבה שעצם העובדה שביחס לעצים אלה לא נשלחה אל המשיבה דרישת פיצויי השבה בגין גריעת היער, מטה למסקנה כי אין המדובר בעצי יער ואין חשש לכפל פיצוי. בנוסף, קבעה הועדה כי גם "עצי נוי" נכללים במשבצת אשר הוחכרה למשיג משום שהחכרה זו לצורך הקמת יישוב חקלאי כוללת בתוכה מס' תכליות ובהעדר הוראה מפורשת גם עצי נוי מהווים חלק בלתי נפרד ממרקם התיישבותי זה. בקבעה כך, דחתה הועדה את טענת הרשות לפיה מכיוון שהופקעה זכות חכירה בלבד ולא בעלות, הרי שזכויותיו של המשיג אינן כוללות את המחובר על המקרקעין. הועדה הסבירה כי אף אם יש היגיון בטענה הנ"ל, הרי שלשון חוזה המשבצת שונה והיא מורה כי הוא חל "על שטחי יער טבעיים או נטועים מאיזה סוג שהוא" ומכאן שלא עצי יער מוחרגים, אלא שטחי יער.
קביעה נוספת שראינו לנכון להתייחס אליה [על אף שנדחתה לגופו של עניין] הינה החלטת הועדה לפיה מרגע שהציע שר האוצר פיצוי לבעל קרקע וכפועל חוקי נפתחו דלתות הועדה, יש לפרש את המונח "סכסוך בעניין סכום הפיצויים" על פי תכלית הנורמה, ובכך לאפשר למשיג להעלות טענות גם בדבר סכום הפיצוי המתייחסות לכך שבהצעת הפיצוי שנשלחה אליו לא נכללו כל השטחים שהופקעו ממנו. כל פרשנות אחרת, תוביל למצב בלתי נסבל של כפל הליכים/השגות וההשלכות הברורות.
הערת מערכת:
בתיקי הפקעות רבים עולה במקביל לשאלת הפיצוי בגין מרכיב הקרקע גם סוגיית הפיצוי בגין ה"מחוברים", לרבות עצים וצומח המצויים במקום, אנו מברכים על עמדת הועדה שבחנה את הסוגיה בהתייחס למטרת העל והינה העמדת הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, נציין כי הועדה אף דנה בכך שהעצים הינם חלק בלתי נפרד מהמקרקעין, נציין בעניין זה כי לעיתים זכות הפיצוי נחלקת בין בעל הקרקע לבין השוכר הימנו שהינו המעבד, במקרים אלו דרך כלל הרשות תפצה ישירות את המחזיק, בנפרד מבעל הזכויות בקרקע.
