עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 68

version2_Final-01

 גרסאת-הדפסה-עברית

מאמר

האם ועדת ערר מוסמכת לאשר הסכם פשרה בדבר שיעור היטל ההשבחה לאחר תיקון 84

מאת עו"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מיסוי מקרקעיןהצהרה מקוונת על מכירת דירות מגורים מזכות פטורות.

רשות מקרקעי ישראלתכנית רשות מקרקעי ישראל באור יהודה: "פרדס וחסכון" – תוסיף לעיר כ- 2,445 יח' דיור.

עדכוני פסיקה

היטל השבחה – ברם 6744/14 ג'י ישראל מכרזים מסחריים בע"מ נ' הו"מ לתו"ב ראשל"צ מעמדו של השמאי המכריע- זכות עיון במסמכים וביקור בנכס

הפקעות – תא (חי') 21839-07-10 פאטמה נאיף עיסא נ' רשות הפיתוח/מדינת ישראלסוגיות שונות בתביעת פיצויי הפקעה – עדיפות שיטת ההשוואה תוך התאמה למיקום גיאוגרפי ופוטנציאל תכנוני; עדיפות לעסקאות במועדים ומיקום סמוך; שאלת שיפוי בגין הוצאות נלוות והפרת חובות חקוקות?

נזיקין – תא (ת"א) 2729-06 משה לוי ואח' נ' סולל בונה חברה לבניין בע"מ ואח' טענת מצג שווא בשיווק פרויקט וירידת ערך, האמנם?!

נזיקין – ת"א 23655-02-10 מלמד ואח' נ' אזוריםפיצוי בגין עוגמת נפש עקב בניית שני מגדלי מגורים במקרקעין סמוכים תוך דחיית יתר הנזקים בשל העדר הגשת תביעת ירידת ערך לפי 197

היטל השבחה – ערר 8014/13 הו"מ לתו"ב ראשל"צ נ' ששון דורון ואח'שמאי מכריע מוסמך לבחון שומה מכרעת שערך בשעה שכיהן כשמאי מכריע, גם לאחר פרישתו

תמ"א 38 – ערר (צפון) 191/14 רונן בוכריס נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריהניתן לבצע תמ"א 38 על בניין אחד מתוך שני בניינים הרשומים כבית מורכב

מאמר

האם ועדת ערר מוסמכת לאשר הסכם פשרה בדבר שיעור היטל ההשבחה לאחר תיקון 84

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

חפץ לו מר אביב לממש זכויותיו במקרקעיו – כהגדרת החוק. כלומר, החליט להוציא היתר לבניית בית מגורים חדש או לבקש הקלה או התרת שימוש חורג הכרוכים בחובת תשלום היטל השבחה. יתכן וכל שביקש מר אביב הוא למכור את דירת מגוריו ולהעביר את הזכויות בה בלשכת רישום המקרקעין.

נצא מנקודת הנחה כי מימוש זכויותיו של מר אביב במקרקעין הוא הליך החב בהיטל השבחה. הסיבה לקיומו של היטל השבחה היא כי נכנסה לתוקף תכנית מתאר (מקומית או מפורטת) אשר משביחה את נכסיו של מר אביב, לעומת המצב טרם אישור אותה תכנית. בגין ההפרש בין המצב הקודם לאישור התכנית המשביחה והמצב שלאחריה, יחויב מר אביב בהיטל השבחה המהווה מחצית מסכום ההשבחה כולה. מר אביב היקר אזרח שומר חוק הוא ועל כן פנה אל הועדה המקומית וביקש לשלם את ההיטל על פי הדין.

עם פנייתו של מר אביב, עורכת הועדה המקומית שומה המעריכה את ההשבחה שנוצרה במקרקעין. (נציין כי הועדה רשאית להכין את השומה האמורה כבר לאחר אישור התכנית המשביחה או להמתין עד למימוש זכויות במקרקעין ורק אז להכין את שומת ההשבחה).

עפ"י תיקון 84 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקפו בחודש מאי 2009, המתייחס להיטל השבחה, שונתה פרוצדורת ההליכים להשגה על שומת הועדה המקומית כך שבמקום הליכי שמאות נגדית (לפיה, ניתן להגיע לשומה מוסכמת מול הועדה המקומית ללא נקיטת הליך משפטי/מעין משפטי) ומכרעת כפי שהיה נהוג ערב התיקון, עתה יש בפני מר אביב הברירה לפנות ישירות לועדת הערר (פיצויים והיטל השבחה). לחלופין, מקום בו לא חולק מר אביב על עצם החיוב, אלא על שיעורו, באפשרותו לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע ועל הכרעת השמאי המכריע, לערור לועדת הערר. בתיקון נקבעו אף הליכים פרוצדוראליים הנוגעים לזכויות הערעור על החלטות ועדת הערר האמורה.

נציין כי המגבלה שהטיל תיקון 84 על עריכת פשרות ושומות מוסכמות שהיו נהוגות בין הצדדים עד ערב לתיקון, עורר "רעידת אדמה" בקרב חלק ניכר מהעוסקים בתחום שסבר ששינוי זה הינו קיצוני ומרחיק לכת. כמו כן אף הצעה של הגעה לשומות מוסכמות עד להיטל בגובה של 50,000 ₪ ירדה מהפרק.

מאמרנו זה ייסוב סביב סוגיה בלתי פתורה שנתקלנו בה לאחרונה והיא – האם, לאחר תיקון 84 (במסגרתו בוטל כאמור האפשרות להגיע לשומה מוסכמת עם הועדה המקומית) מוסמכת ועדת ערר לאשר הסכם פשרה בדבר גובה היטל ההשבחה ואם כן, מהם המבחנים שעליה לערוך טרם אישורו.

עיון בהחלטות ועדות הערר במחוזות השונים אשר נדרשו לסוגיה זהו, מעלה כי אין תמימות דעים בעניין.

כך למשל, ועדת הערר מחוז ת"א בראשות כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל בערר (ת"א) 85177/14 זילברמן רוני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, (נבו) שניתנה לאחרונה קבעה בהחלטה מתומצתת כי לא ניתן להגיע להסכמי פשרה לקוניים לאחר תיקון 84, בהתבססה בין היתר על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי (נבו), שקבע כי לאחר תיקון 84 אין הוועדה המקומית יכולה עוד להגיע להסכמים עם הנישום בעניין שיעור היטל ההשבחה, ואין היא יכולה לשנות את שומתה, אלא ברשימת המקרים המצומצמת המנויה בסעיף 14 ו' המתייחס לסוגיית תיקון שומה.

על תכלית הצורך שלא להגיע לשומות מוסכמות, ציין בית המשפט העליון בעניין כי עפ"י דברי ההסבר לתיקון, מטרת הוראה זו היא מניעת "פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע" כאשר "לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין".

ברוח דברים אלה , ציינה ועדת הערר מחוז ת"א, כי "העמדת סכום ההשבחה על אחוז מסוים מגובה ההיטל שהושת על הנישום ע"י הועדה המקומית, המבוססת על "הערכת סיכונים וסיכויים של הצדדים", במסגרת הסכם ביניהם – דבר אין לה עם ההליך לבירור היטל ההשבחה הראוי לתשלום אשר אמור להתנהל בפני ועדת הערר. יתר על כן, הסכמה כזו אינה אלא עריכת הסכם בנוגע להיטל השבחה מהסוג שביקש המחוקק למנוע בתיקון 84. גם אם לעתים תוחמים הצדדים בפנינו את המחלוקות ביניהם בערר או מוותרים על טענה כזו או אחרת, רב המרחק בין פרקטיקה דיונית זו לבין הבאת הסכם לאישורנו כפי שנעשה כאן. החלטות נוספות ברוח זו נתנה ועדת הערר מחוז תל אביב החלטות בתיקים נוספים. ר' למשל ערר 85178/11 נ.ש. בשן בע"מ נ' הו"מ לתו"ב ב"ב, (נבו).

נראה כי קביעת ועדת הערר מחוז ת"א תואמת אפוא את החשש שהוביל לביטול האפשרות להגיע לשומות מוסכמות שכן בעבר נעשו הסכמים מסוג זה, על ידי הוועדה המקומית "במחשכים". תוצאתם של אלה היתה, לעיתים, גביה, שאינה תואמת את הוראות הדין ושלרוב רחוקה היתה מן ההשבחה האמיתית שהתרחשה במקרקעין.

נימוק נוסף שהעלתה ועדת הערר ת"א, בדברים שנאמרו באותה החלטה הינו שאישור הגעה לשומה מוסכמת יכול ויעמוד בסתירה לכאורה להחלטת ועדת הערר במקרה דומה אחר שכבר נתנה בו הכרעה, מה שיוביל לחוסר צדק בין נישומים שהמקרים שלהם בעלי אפיונים זהים וכו'.
אלא מאי? שבשנים האחרונות (אף לאחר תיקון 84) הפרקטיקה הנהוגה היתה ומדובר במקרים לא מעטים שועדות הערר אשרו פשרות במקרים שהובאו בפניהם על ידי הרשות והנישום..

עוד נציין כי ממש לאחרונה נתנה ועדת הערר מחוז חיפה בראשות כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל החלטה שונה מעט, במקרה שהגיעה לפתחה בערר 8045/14 גרונדלנד יוסף חיים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, שגרסה כי בהתקיים תנאים מסוימים יכול וועדת הערר תהא רשאית לאשר הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים.

את קביעתה זו מבססת ועדת הערר חיפה בין היתר בהתאם להוראת סעיף 13 א' לתוספת השלישית, אשר הוראותיה חולשות על נושא היטל ההשבחה, בו נקבע כדלקמן: "13.א. חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין".

אכן, ועדת הערר חיפה סברה כקביעתה של ועדת הערר ת"א כי "אין מחלוקת כי לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 הוועדה המקומית אינה רשאית עוד להגיע לשומות מוסכמות עם הנישום" וזאת מהטעמים שפורטו לעיל; אלא, שלצד זאת ציינה ועדת הערר מחוז חיפה בהתייחסה לעניין דירות יוקרה כי באותו מקרה "דובר על הסכם שבו הוטל על הנשומות חבות בהיטל השבחה, מקום שבו הן כלל לא חבו בהיטל על פי הדין". בהתאם לכך, וועדת הערר חיפה שבה ונדרשה לשאלה האם לאחר תיקון 84 ולאור מטרת סעיף 13 א', וועדת הערר מוסמכת לאשר הסדרים בין הוועדה המקומית והנישום, במסגרת הליך ערר והשיבה על כך בחיוב, שכן לטעמה בהתאם לכללי הפרשנות "הרגילים" בבואנו לבחון הוראות חיקוק ובעניינו הוראות סעיף 13א' לתוספת השלישית, יש תחילה לבחון את לשון הסעיף, שכן ביסוד פרשנות החקיקה עומדת לשון החוק. כלל נוסף הוא שכאשר ניתן לפרש את לשון החוק ביותר מאופן אחד, יש לבחור את הפרשנות שתגשים את תכלית החוק.

לדעת ועדת הערר חיפה, על פי לשון החוק, שיעור היטל ההשבחה ניתן לשינוי על ידי החלטה של וועדת הערר. על כן לדעתה, "אין ספק כי במונח "החלטה" טבועה החובה החלה על וועדת הערר בהפעלת שיקול דעת עצמאי ובבחינת כל השיקולים הצריכים לעניין. בכפוף לכך, הרי שעל פי לשון הסעיף, אין מניעה שוועדת הערר תחליט לאשר הסדר שהונח בפניה, גם לאחר חקיקתו. מובן מאליו גם, כי אין כל כוונה כי ועדת הערר תהווה "חותמת גומי" להסדר בין הצדדים ועליה ליתן החלטתה". דברים אלו מתיישבים, לטעמה, גם עם תכלית החוק. כאמור, תולדתו של הסעיף היא בפרקטיקה נפסדת של וועדות מקומיות רבות, להגיע ל"הסדרים" עם נישומים, אשר לא תאמו את הוראות הדין. אלא שאין זה דומה למצב בו במסגרת הליך ערר, ולאחר שהוגשו טיעוני הצדדים, מונח "הסדר"/הסכם לפתחה של וועדת הערר.

ועדת הערר נמקה החלטתה בין היתר בכך "שוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, הנה גוף מעין שיפוטי, מקצועי ואובייקטיבי, אשר אין ולא ניתן לחשוד בו כי הוא מוטה כלפי אינטרס של צד זה או אחר, והיא בוחנת כל עניין המונח בפניה לאור הוראות הדין. לפיכך, אין מניעה שוועדת הערר תבחן הסדרים המונחים לפניה, ובכפוף לכך שתונח דעתה כי ההסדר תואם את הוראות הדין וכי לא מדובר ב"פשרה" שנוצרה עקב הערכת סיכויי ההליך על ידי מי מהצדדים, כי אם בתיקונים בשומה אשר נובעים מן המחלוקות העולות בתיק הערר, הנותנים מענה העולה בקנה אחד עם הוראות הדין ועם נסיבות המקרה הספציפי – אין מניעה עקרונית, גם לאחר תיקון 84, כי וועדת הערר תאשר את ההסדר. אישור הסדר פשרה על פי אמות המידה ובמסגרת ההליך שפורט לעיל הינן "החלטה של ועדת הערר", הנזכרת בסעיף 13א לתוספת השלישית לחוק.

דומה גם, כי קריאה מדוקדקת של הדברים שנזכרו בעניין דירות יוקרה בעניין "איסור עריכת הסכמים בעניין היטלי השבחה", תלמדנו כי, ככל הנראה, לא התייחסו אלה אל עריכתם של הסכמים בין הוועדה המקומית לנישום בכלל, אלא רק אל אותם הסכמים שלא באים לבחינה תחת "עין השמש" בכלל, ועיניהם הקפדניות והמקצועיות של ועדות הערר ובתי המשפט, בפרט".

לדעת ועדת הערר לפרשנותה האמורה יתרון רב, שכן, "בעוד שפרשנות מצמצמת, המונעת מוועדת הערר ככלל, לאשר הסכמים בין הצדדים, תגרום לריבוי דיונים והתייקרות והתארכות הליכים, גם במקרים בהם אין עניין וצורך אמיתי לנהל אותם, הרי שפרשנותנו נותנת מענה למקרי קצה מסוג זה – אותם ניתן לפתור באמצעי פשוט, זמין ובאופן יחסי – מיידי. איננו רואים לנכון למנוע אפשרות זו מן הציבור, ובכך להטיל עליו עלויות גבוהות של ניהול הליכים – ואיננו סבורים גם, כי המחוקק ביקש למנוע את אותה האפשרות. המטרה של הוראת הסעיף מושגת, אפוא, גם על פי פרשנותנו".

ועדת הערר שבה והדגישה כי אין הכוונה שוועדת הערר חייבת לאשר כל הסדר המונח בפניה. איפכא מסתברא, על וועדת הערר להפעיל שיקול דעת עצמאי בכל מקרה, ולבחון את ההסדר לנוכח טענות הצדדים בתיק, נסיבות העניין והוראות החוק. מקום שבו וועדת הערר לא תשתכנע כי ההסדר מתיישב עם הדין, מצווה היא לדחותו ולהחזירו לפסי דיון "רגילים".

ועדת הערר חיפה התייחסה להחלטת ועדת הערר מחוז ת"א לעיל וציינה כי מודעת לה ואכן אכן ככלל נוהגות ועדת הערר במחוזות השונים בכבוד הדדי המתבטא לעיתים בהסתמכות על החלטות ממחוזות אחרים, תוך איזכורן במסגרת ההחלטות. עם זאת, כל ועדת ערר עצמאית ומוסמכת לפסוק לפי ראות עיניה ומיטב הבנתה המקצועית, לרבות במקרים בהם מובעת דעה שונה על ידי ועדת ערר במחוז אחר.

בדיקת עורכי המאמר בקרב העוסקים בתחום העלה, שיש הגורסים כי אישור הסכמי פשרה במסגרת ועדת הערר אינו זהה להגעה להסכמות בין הועדה המקומית לנישום שלא במסגרת הליך משפטי/מעין משפטי מפוקח ויש הגורסים אחרת, שאפשרות זאת אינה קיימת בהוראות החוק ומכאן שועדת הערר נעדרת סמכות לעשות כן. יחד עם זאת, נראה כי לצורך מניעת ריבוי התדיינויות, חסכון בעלויות והטרחת המערכת שלא לצורך, יש למצוא את האיזון הנכון והראוי במקרים השונים ולבחון אפשרות לאשר הסכמי פשרה במסגרת הליך המנוהל בפני גוף אובייקטיבי כמו ועדות הערר שבוודאי לא יעשו כן כ"לאחר יד". בדרך זו, ניתן להשיג את התכליות שעמדו בבסיס הצורך להגיע שומות מסוכמות וזאת מבלי לפגוע בתכליות שהובילו לביטולו.

יצוין אף, כי המצדדים בגישה לפיה יש לועדת הערר סמכות לאשר הסכמים נובעת מהטעם הנוסף, כי ככלל גם בתי משפט מוסמכים לאשר הסכמי פשרה, אזי ועדת הערר בשבתה בתיקי היטל השבחה, הינה בכובע שיפוטי (להבדיל מועדת ערר "התכנונית" ור' לעניין זה ע"ש 5020/97 שלייק לייב נ' ו"מ לתו"ב חדרה, (נבו)) ועל כן לדידם אף היא תהא מוסמכת לעשות כן.

בנוסף, לא מעטים מקרים בהם נישומים שצודקים בטענותיהם נמנעים מלנהל הליך ולא בשל כך שאין פגמים בשומת המקומית, אלא, מהטעם הפשוט שנקיטת הליכים כרוכה בהוצאות לא מבוטלות עד כדי לא משתלמות ובתוך כך בפועל, נאלצים נישומים שונים לוותר על "זכותם" החוקית, שעה שלו היה נותר מנגנון זה של שומות מוסכמות, היו יכולים להעלות את השגותיהם ולנסות להגיע להבנות ובכך לסיים את ה"מחלוקת". ויובהר, אין המשמעות היא שיש להחזיר את האפשרות להגיע לשומות מוסכמות בלא כל כללים ברורים, אלא, שכן יש מקום לאפשר במקרים שונים, לגופים כאלה ואח' כולל שיפוטיים ומעין שיפוטיים לאשר הסכמים כאמור מקום שעומדים בתנאים השונים לכך ולא כ"חותמת גומי".

מכל מקום, נראה כי גם אם לועדת הערר הסמכות לאשר הסכמי פשרה, מומלץ להגיש הסדרי פשרה מנומקים ומפורטים מקצועית ושמאית המבהירים כדבעי בפני הועדה, מדוע יש לעשות כן.

כידוע, כיום מקודמת רפורמה בחוק התכנון והבניה בחלק העוסק בפרקים הכלכליים ובכללם סוגית היטל השבחה ויתכן לאור התפתחות ההליכים מאז שנת 2009 והנסיבות שיכול והתאיינו לאור המתואר לעיל, ובכדי להסדיר את האנומליה שנוצרה, נדרש לעגן באופן ברור ומפורש בחקיקה מסודרת נושא זה.

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הצהרה מקוונת על מכירת דירות מגורים מזכות פטורות

ביום 16.3.15 הודיעה רשות המיסים, כי תורחב האפשרות להגיש הצהרה מקוונת במערכת המייצגים לדווח על מכירת דירות מגורים מזכות פטורות עד תקרת הפטור (טופס 7000), שנמצאות בתחום הטיפול של משרדי מיסוי מקרקעין רחובות, חדרה ונתניה (וזאת בנוסף למשרדי מרכז ות"א שם ניתן היה להגיש זאת באופן מקוון החל מ-12/2014).

בהקשר זה ניתנו מספר דגשים לדיווח ההצהרה המקוונת וביניהם:
• בסיום הליך מילוי ההצהרה ושליחתה באופן מקוון מייצרת המערכת מספר שומה.
• במשרד האזורי תבחן ההצהרה וככול שתעמוד בתנאי הצהרה ע"פ סעיף 73 (כולל עריכת שומה עצמית וצירוף הצהרה מקוצרת חתומה) תאושרר השומה שנפתחה והודעה על כך תשלח באמצעות מערכת המייצגים.
• חובה לערוך הצהרה מקוצרת עליה יחתמו המצהירים בפני עורך דין. את ההצהרה המקוצרת החתומה יש לסרוק ולשלוח באופן מקוון.
• יש לסרוק ולשלוח באופן מקוון את כל המסמכים הנלווים להצהרה: הסכם מכר, נסח טאבו, חשבון ארנונה ועוד.

 

תכנית רשות מקרקעי ישראל באור יהודה: "פרדס וחסכון" – תוסיף לעיר כ- 2,445 יח' דיור

ביום 17.2.15, אושרה להפקדה תכנית "פרדס בחיסכון" שהיא תכנית מפורטת להקמת רובע מגורים איכותי חדש באור יהודה בהיקף של 2,445 יח"ד, המשתרעת על שטח של כ- 339 דונם, מצפון לכביש 461 וממזרח ודרום למחנות תל השומר, בתחומי השיפוט של אור יהודה.

המתחם כולל יחידות דיור בבנייה רוויה בגובה של 9-14 קומות. 20% מתוכן הן יחידות דיור קטנות. בשכונה יכללו גם שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור לרווחת התושבים. לאורך דרך מס' 461, מתוכננת בניה הכוללת תעסוקה ומסחר ויוצרת חזית מסחרית. התכנית אף מציעה דרכים לייצר חיבורים וקשר רגלי בין שני חלקי אור יהודה, משני צידי דרך 461 ונותנת מענה תחבורתי באמצעות מערכת עתירת נוסעים (מתע"ן) בסביבה.

עדכוני פסיקה

 

מעמדו של השמאי המכריע- זכות עיון במסמכים וביקור בנכס

שם ומספר הליך: בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מכרזים מסחריים בע"מ נ' הו"מ לתו"ב ראשון לציון
ערכאה: בית משפט העליון, בפני כב' השופטים ע' פוגלמן, דפנה ברק-ארז ו-מני מ' מזוז
תאריך החלטה: 5.3.15 פרטי הנכס: מקרקעין ברח' רוטשילד בראשון לציון ב"כ המשיבה: עוה"ד מישאל שרעבי ודניאל זרימאני

עסקינן בבקשת רשות ערעור במסגרתה התבקש בית המשפט העליון לבחון שתי שאלות העוסקות בדרישות החלות על קיומו של הליך ראוי בפני שמאי מכריע המתמנה לצורך קביעת שיעורו של חיוב בהיטל השבחה:
האחת, האם שמאי מכריע מחויב לערוך ביקור בנכס בעצמו לצורך עריכת השומה?

השנייה, האם נכון לסווג "אומדן" שהוכן על-ידי עובד של השמאי המכריע כ"חוות דעת" כמשמעה בתקנה 16 לתקנות שמאי מכריע?

מניעות וויתור– בית המשפט העליון דחה את בקשת הערעור בקבעו, כי התנהלותה של המבקשת בזמן אמת מצביעה על כך שהיא עצמה לא ראתה חשיבות או צורך בעיון בנתונים שבעניינם היא מבקשת לטעון בבקשה רשות הערעור. משלא עשתה כן, יש לראות במבקשת כמי שוויתרה על זכות העיון והטיעון ביחס לנתונים אלה. ואולם, בית המשפט ראה לנכון להתייחס בכל זאת לסוגיות העקרוניות העולות לדיון.

עיון במסמכים שבפני השמאי המכריע– במישור העקרוני, נקבע, כי מאפייני פעולתו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, מצדיקים הכרה בכך שלצדדים בהליך לפניו מוקנית זכות טיעון רחבה. הענקתה של זכות טיעון כוללת, במקרה הרגיל, גם זכות עיון במסמכים שנמצאים בידיו של הגורם המחליט.

עם זאת, בכל הנוגע לטענה העקרונית שהעלתה המבקשת בדבר זכותה לעיין באומדן שבו נעזר השמאי המכריע ואשר לא הוכן על ידו וזאת נוכח תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט-2008 (להלן- "תקנות שמאי מכריע"), ביהמ"ש קובע כי בעוד שמינוי של מומחה, בהתאם לתקנה 16, הוא בעל השפעה משמעותית על תוצאותיה של השומה המכרעת, ולכן עומדת לצדדים זכות לטעון, קודם כול, כנגד המינוי, ולאחר מכן, כנגד האמור בחוות הדעת עצמה. שונים הם המצבים שבהם השמאי המכריע מבקש להיעזר באנשי צוותו לצורך איסוף מידע והכנת נתונים בנושאים שאינם חורגים ממומחיותו השמאית. במקרים אלה מלכתחילה השמאי המכריע אינו נדרש להליך של הודעה מראש לצדדים על היעזרות כאמור.

כלומר, אמת המידה הקובעת לתחולתה של תקנה 16 אינה נסבה על אופן ההעסקה של בעל המקצוע שבו נעזר השמאי המכריע – האם הוא עובד של השמאי המכריע אם לאו – אלא על השאלה המהותית של טיב המומחיות וההבחנה הדיסציפלינרית בין השמאי המכריע לבין בעל המקצוע האחר.

ביקור בנכס על-ידי השמאי המכריע- לדעת ביהמ"ש, מעמדו של השמאי המכריע כגוף מקצועי בעל מאפיינים מעין-שיפוטיים, כמו גם הצורך בהליך ראוי והוגן שעמד מאחורי תיקון 84 לחוק, תומכים בכלל לפיו על השמאי המכריע להתרשם מהנכס שבמחלוקת בעצמו באופן בלתי אמצעי ולאפשר לצדדים להשמיע את טענותיהם ביחס לממצאי הביקור בפניו, וזאת למרות שלא נקבע כך במפורש בתקנות. הטעם העיקרי הוא מעמדם ותפקידם של השמאים המכריעים. טעמים נוספים שמצדיקים זאת הם חיזוק אמון הצדדים בשמאי המכריע ומניעת העלאת טענות מאוחרות לקיפוח.

זאת בכפוף לכך, שעשויים להיות מקרים שנסיבותיהם יצדיקו שהשמאי המכריע לא יחויב בביקור בנכס בעצמו. מבלי לקבוע מסמרות, בית המשפט מנה רשימה לא ממצה של נסיבות שעשויות להצדיק זאת. כך למשל, כשמדובר במגרש ריק ושטוח. מכל מקום, הטעמים לכך שהשמאי המכריע לא ביקר בעצמו, צריכים לקבל ביטוי בפרוטוקול הדיון או בשומה המכרעת.

עוד נקבע, כי על אף שהתקנות לא מחייבות זאת, יש הגיון בכך שברגיל הביקור של השמאי בנכס ייעשה בנוכחות הצדדים, באופן שיאפשר להם להעלות את טענותיהם באופן המיטבי תוך התייחסות לנכס עצמו. להשלמת התמונה, העיר בית המשפט, כי במקרים אחרים התייחס בית משפט זה לצורך, בתיעודו של הביקור בנכס בפרוטוקול באותן נסיבות שבהן הוא נעשה שלא בנוכחות הצדדים.

הערת מערכת:
המערכת סבורה כי אכן ראוי ונכון שיערך ביקור של השמאי המכריע בנכס טרם מתן החלטתו על מנת שלא תהיינה מחלוקות על היכרותו עם הנכס וייחודו, יתירה מזו, נראה כי קיימת עדיפות שביקור זה בנכס יערך על השמאי המכריע עוד טרם קיום דיון בנוכחות הצדדים, כפי שחלק מהשמאים נוהגים, וזאת מאחר ובדרך כלל לא מתקיים יותר מדיון אחד בפני השמאי המכריע וראוי יותר כי תהיה שליטה מלאה של כל הצדדים בעת דיון בתמונת המצב הקיימת בשטח.

באשר לביקור במקום, פעמים רבות ביקור בשטח בנוכחות הצדדים עלול לגרום ללא מעט מחלוקות, ביקור זה לדעת המערכת ראוי שייעשה על ידי השמאי ללא שניתן יהא להעלות טיעונים בפניו, והטיעון יתקיים בצורה מסודרת תוך רישום פרוטוקול כקבוע בתקנות.

 

סוגיות שונות בתביעת פיצויי הפקעה: עדיפות שיטת ההשוואה תוך התאמה למיקום גיאוגרפי ופוטנציאל תכנוני;

עדיפות לעסקאות במועדים ומיקום סמוך; שאלת שיפוי בגין הוצאות נלוות והפרת חובות חקוקות?

שם ומספר הליך: תא (חי') 21839-07-10 פאטמה נאיף עיסא נ' רשות הפיתוח/מדינת ישראל
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בפני כב' הש' שושנה שטמר
תאריך פסה"ד: 23.2.15 פרטי הנכס: גוש 19151 חלקה 9, בכפר נח'ף ב"כ התובעים: עו"ד סלים וקים

התובעים הינם יורשי הבעלים של מקרקעין שהופקעו ע"י רשות הפיתוח בשנת 1962 לצורך הקמת העיר כרמיאל (להלן – "המקרקעין"). ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מספר RP/50/42, המסווגת אותם כשטח חקלאי, אשר ניתן היה לבנות בו בניין אחד בתנאים מסוימים, לפי שיקול דעת הועדה המחוזית.

בדונו בתביעת פיצויי ההפקעה, קבע בית המשפט, כי מאחר ולשמאי שני הצדדים היו עסקאות השוואה רלוונטיות, יש להחיל את ההלכות שנקבעו בע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח נ' מדינת ישראל ובע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל, וליתן עדיפות לחישוב ערך הקרקע על פי שיטת ההשוואה, המסתמכת על מחיר המקרקעין בשוק החופשי, בה נלקח בחשבון גם פוטנציאל הבניה הגלום בהם.

עוד נקבע, כי אין מחלוקת שהתובעים זכאים לפיצויי דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (שלימים בוטל), בו היה קבוע מנגנון פיצוי שהתבטא בתוספת לסכום ההערכה הנומינאלי למועד הקובע של דמי חכירה רעיוניים מקבלת החזקה בקרקע המופקעת ועד לתשלום הפיצויים. נקבע כי לאחר ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, אין לחשב הפיצויים לפי אובדן דמי חכירה בפועל, לפי דמי החכירה שגבה מינהל מקרקעי ישראל באדמות חקלאיות, אלא כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים, ובמקרה זה – 5% משווי הקרקע בייעוד חקלאי.

בית המשפט דחה תביעת תוספת של 25% מהפיצוי עבור "הוצאות נלוות" הדרושות לרכישת קרקע חליפית, שכן על הפיצוי להעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שווי הנכס החליפי.

באשר להפרת חובה חקוקה, נפסק כי חובת היידוע על ההפקעה התיישנה ולעומת זאת, עילת הפרת החובה החקוקה לשלם את הפיצויים שאינם במחלוקת תוך 90 יום מתפישת החזקה לא התיישנה. נפסק שיש להוסיף לדמי החכירה האבודים ריבית בשיעור מחציתה של הריבית לפי חוק פסיקת ריבית, וכשהיא איננה צמודה, כך שלכל שיעור של דמי חכירה יש להוסיף 2% עד לתחילת שנת 2010 (על התובעים לשאת באשם תורם של 50% בגין מחדלם לדרוש פיצויים מוקדם יותר). כתב התביעה הוגש בפברואר 2010, כך שממועד זה זכאים התובעים להפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית.

הערת מערכת:
בית המשפט העליון בפסיקה שהתייחסה בעבר לנושא מי החכירה ראה עצמו כפוף לנוסח החוק ומנע הוספת ריבית לתשלומים אלו, על כן בעת קביעת ובחירת דרך חישוב פיצויי הפקעה בעת תביעה יש לערוך היטב ולבחון את האפשרויות השונות, בכל מקרה במקרה דנן סייעה לצדדים הפרת החובה של הרשות לצורך הוספת ריבית, כך נעשה בלית ברירה שימוש בדיני הנזיקין כדי לתקן מעט לקונה בחוק שאינה ברורה ולא חוקתית.

 

טענת מצג שווא בשיווק פרויקט וירידת ערך, האמנם?!

שם ומספר הליך: ת"א 2729-06 לוי ואח' סולל בונה ואח'
ערכאה: בית משפט מחוזי בתל אביב-יפו בפני כב' הש' חיים טובי
תאריך פסה"ד: 08.03.15 פרטי הנכס: קרקע בקריית "קהל חסידים", המצויה בעיר אלעד
ב"כ הנתבעות: עו"ד ר. אלזרי, י. קלונמן ו- א. בן מאיר

ענייננו בתביעה לפיצוי כספי בגין ירידת ערך, עקב הקמת מרכז מסחרי בסמוך לבתים ששווקו במתחם למגורים. לטענת התובעים, הבתים בפרויקט שווקו בחוסר תום לב, תוך יצירת מצג שווא, לפיו, מדובר מתחם מגורים איכותי מבודד ופסטוראלי, כאשר בשטחים הגובלים לו, עתידים להיבנות מבני ציבור לרווחת התושבים. הקמת המרכז המסחרי, הפועל ברוב שעות היממה, גורם למפגעי רעש, תברואה, ריחות רעים וחסימת הנוף, האור והאוויר.

מנגד, נטען, כי פרוספקט הפרויקט שהוצג לתובעים מהווה אמצעי עזר בלבד להדמיה חזותית, וכי הקמתו של המרכז המסחרי בסמוך לבתי התובעים הודע לתובעים במהלך השיווק, וכי בהסכמי המכר צוין מפורשות, כי המוכרת לא תהא קשורה בכל הבטחה או מצג שקדמו לחתימה על הסכמי המכר. כן נטען כי התובעים לא הוכיחו, נזק כספי בפועל והיקפו.

בית המשפט דחה התביעה, ופסק כי מראיות הצדדים עולה, כי לא הוצגו מצגי שווא, ולא ניתנו הבטחות באשר לייעוד המגרש. במהלך שיווק הבתים הוצג לתובעים תשריט בו צוין במפורש, כי השטח המצוי מערבית לפרויקט ייעודו למסחר, ובכל מקרה המגרש הסמוך לא היה, ואינו שייך לנתבעת, וברי, כי לא היה ביכולתה לקבוע מה יבנה בו, ובטח שלא יכולה הייתה להבטיח הבטחות בדבר ייעודו, והבניה המתוכננת בו.

בהמשך לכך השאיר בית המשפט את שאלה פתוחה, האם בייעוד המסחרי יש משום מטרד לכאורה יותר מאשר בייעוד הציבורי?! בכל מקרה פרוספקט הפרויקט מהווה כמעין הצעה לניהול מו"מ, והסכם המכר מהווה הסדר סופי של הסכמות הצדדים, ובו נרשם סעיף השולל כל הסכמה או מצג, אם היו כאלה, קודם לכריתת ההסכם. עוד נפסק, כי הסכם המכר מפנה לתוכנית מפורטת שבתוקף לפיה נבנה הפרויקט, ובאחריות התובעים היה לעיין בתוכנית לקבל המידע בדבר ייעודו של המגרש הסמוך.

הערת מערכת:
המערכת מניחה כי התביעה הוגשה כתביעה חוזית/נזיקית כנגד המוכרת לאור העדר אפשרות להגיש תביעת פיצויים על פי סע' 197 לחוק, יש להניח כי המצב התכנוני כבר היה קבוע בעת הרכישה, ההנחה הינה כי בדיקה תכנונית טובה וראויה של הנכס וסביבתו טרם ביצוע רכישות, בסיוע אנשי מקצוע, הייתה מונעת "הפתעות בנושא" והליכים משפטיים כפי שננקטו.

 

פיצוי בגין עוגמת נפש עקב בניית שני מגדלי מגורים במקרקעין סמוכים

תוך דחיית יתר הנזקים בשל העדר הגשת תביעת ירידת ערך לפי 197

שם ומספר הליך: ת"א 23655-02-10 מלמד ואח' נ' אזורים
ערכאה: בית משפט השלום בחיפה בפני כב' הש' בדימוס ח' לפין הראל
תאריך פסה"ד: 24.02.15 ב"כ התובעים: עו"ד עידן יוחאי אדרי
פרטי הנכס: גוש 11231 חלקה 615 רח' הוותיקים 17 בנשר

ענייננו בתביעה נזיקית בגין נזקי מטרד, חסימת אוויר, אור, ועוגמת נפש שנגרמו לתובעים המתגוררים בבניין הסמוך ל-2 מגדלי מגורים שנבנו ע"י הנתבעת.

התובעים טענו, כי נהנו בדירותיהם, מאז ומתמיד, מאור שמש ומזרימת אוויר, לעומת המצב החדש בו המגדלים מטילים צל כבד על הדירות, שהפכו מדירות חמימות ושטופות שמש דרומית לדירות קרות, חנוקות וחשוכות במיוחד. הנתבעת, טענה מנגד, כי לא היא, אלא רמ"י, היא שיזמה את התכנית לשינוי ייעוד הקרקע משטח ציבורי פתוח לשטח המיועד למגורים.

בית המשפט קבע, כי הקמת שני המגדלים אכן גרמה לחסימת אור השמש, באופן שהתובעים אינם נהנים כיום מכמות סבירה של אור. התובעים לא נקטו בכל פעולה שהיא החל מהמועד בו יכולים היו להתנגד לשינוי הייעוד, ולאחר מכן בעת קבלת היתר הבנייה ולאורך כל תקופת הבניה. התובעים "ישנו" על זכויותיהם וביקשו רק לאחר שהבניינים נבנו ואוכלסו, פיצוי בגין ירידת ערך ונזק ממוני, כאשר לו הייתה הנתבעת מודעת להתנגדות זו, מלכתחילה, יכולה הייתה להיערך בהתאם, הן כלכלית והן תכנונית.

הפגיעה בגין חסימת אור, אויר ונוף נכללת בתחומו של סעיף 197 לחוק. בגינו לא הוגשה תביעה בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית, ועל כן תביעה זו התיישנה. בית המשפט סבר, כי בנסיבות העניין, העובדה שהתובעים איבדו לכאורה את זכותם לפיצוי, הנה תוצאה בלתי צודקת בעליל.

לדעת בית המשפט, הנתבעת אינה יכולה להסיר מעצמה כל אחריות בטענה, כי פעלה ע"פ היתר בניה כדין, ולנהוג בהיתממות תוך "עצימת עיניים". לגישת בית המשפט מצופה מחברת בנייה, לבצע את הבנייה באופן שימזער את ההפרעה לשימוש ולהנאה של הדיירים המתגוררים בסמוך. היתר הבניה אשר ניתן לנתבעת אינו בבחינת דין כופה המחייב אותה להקים מגדלי מגורים בגובה שנבנו, אלא דין מרשה, המאפשר לה לעשות כן, וזו אינה יכולה לטעון כי חויבה לעשות כן מכוח חיקוק. אף שהתובעת לא יזמה את התכנית, ובנתה הבניינים בהיתר כדין, בפועל, מי שגרם למטרדים היא הנתבעת, ועליה לשלם לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש.

הערת המערכת:
אמנם על פי סע' 48 לפקודת הנזיקין הרי ש" אדם עושה עוולה אם הוא מונע, על ידי חסימה או בדרך אחרת, מבעל מקרקעין או מן התופש אותם ליהנות מכמות סבירה של אור שמש, בהתחשב עם מקומם וטיבם של המקרקעין, לאחר שהבעל או התופש או מי שקדמו להם בזכויות אלו נהנו ברציפות מאור זה — שלא לפי תנאי חוזה או הסכם — לפחות חמש עשרה שנים שקדמו בתכוף לחסימה או למניעה".
ואולם, על פניו, דיני הנזיקין לא נועדו למקום בו פועל בעל זכות על מנת לממש את זכויותיו שאושרו לו על פי דין מאת הרשות, אישור תכנית מקנה לעיתים זכויות לתביעה על פי סע' 197 לחוק, אולם בדרך כלל לא ייעשה שימוש בדיני הנזיקין, במקרה זה ככל הנראה בית המשפט סבר שניתן היה ליישם את הוראות התכנית בצורה שונה ופוגעת פחות, סביר כי פס-דין זה עוד יתברר בערכאות נוספות ותצא הלכה בעניין.

בכל מקרה ברי הוא כי לעומת סע' 197 הדן בפגיעה במקרקעין, הרי שדיני הנזיקין דנים בפגיעה באדם.

שמאי מכריע מוסמך לבחון שומה מכרעת שערך בשעה שכיהן כשמאי מכריע, גם לאחר פרישתו

שם ומספר הליך: ערר 8014/13 הו"מ לתו"ב ראשל"צ נ' ששון דורון ואח'
ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון
תאריך פסה"ד: 11.03.15 פרטי הנכס: לא פורט ב"כ המשיבה: עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

עסקינן בערר אשר בסופו הגישו וקיבלו הצדדים את אישור ועדת הערר להסכם פשרה שהוגש לה ללא דיון לגופו באשר לסמכותה לעשות כן אם לאו, [ובעניין זה ר' לעיל מאמר מערכת בעניין באשר לשאלת סמכות ועדת הערר לאשר הסכמי פשרה]. (להלן – "הסכם הפשרה").
בטרם הוגש ואושר הסכם הפשרה, החליטה ועדת הערר להשיב את השומה המכרעת מושא הערר לשמאי המכריע בנקודות מסוימות כדי שיבחן האם יש בהחלטתה כדי לשנות את שומתו. אלא, שהשמאי המכריע בעניין הנדון, סיים את כהונתו כשמאי מכריע לפי תיקון 84 ומייצג עתה בעלים פרטיים. משכך, טענה העוררת כי יש לפסול אותו ולמנות שמאי מכריע חליפי.
כאמור לעיל, הסכם הפשרה שאושר ייתר את הצורך להכריע בשאלה הנ"ל. יחד עם זאת, ועדת הערר מצאה לנכון להתייחס לסוגיה בקבעה כי העובדה ששמאי מכריע איננו מכהן עוד כשמאי מכריע לפי תיקון 84, איננה פוסלת אותו מלבחון את שהתבקש לבחון על פי שומה מכרעת שערך בכהנו כשמאי מכריע, כאשר אין בכך ניגוד עניינים.

נביא את עיקר נימוקי וועדת הערר, כדלקמן:
1. טרם תיקון 84 לחוק, הסמכות למינוי שמאי מכריע מסורה הייתה בידי ועדת הערר. השמאים המכריעים שמונו על ידי הועדה, מטבע הדברים ייצגו גם הם אז בשוק הפרטי, וגם אז נדרשו הם לבחון ולוודא היטב כי אין כל ניגוד עניינים בין עיסוקיהם לבין התיק הקונקרטי בו מונו.
2. ככל שהעוררת גרסה כי מדובר בפסלות מהותית, הרי שהיה עליה להעלות טענה זו בהזדמנות הראשונה ולא כך נעשה על ידה. זאת בפרט כאשר החלטות דומות כבר התקבלו אצל העוררת במקרים דומים וכאשר האפשרות כי תינתן החלטה לפיה יתבקש השמאי המכריע לבחון את השומה המכרעת או ליתן הבהרות, ידועה הייתה ומופיעה בדין.
3. בכל הנוגע לטענה כי השמאי המכריע מנוע מלטפל בעניין משום שכבר חיווה דעתו על התכניות הרלוונטיות ציינה ועדת הערר את החלטותיה בעררים 8022/13 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' טל הללה ואח' והפסיקה שצוינה שם והחליטה כי אין כל בסיס לפסילת חברת הוועדה מלשבת בדיון בשל עמדות שהביעה בעבר.
• גילוי נאות – משרדנו ייצג את המשיבים בערר זה.
הערת מערכת:
ועדת הערר הביעה מורת רוחה בין היתר לעיתוי בה הועלתה הבקשה, הועדה ביכרה לישב ולהמתין לתוצאות עררה בפני ועדת הערר ורק אז בחרה להגיש הבקשה, ועדת הערר אף השוותה בין שמאי מכריע לשופט שפסקה כהונתו, נציין כי חלופה אחרת להחלטה כאמור, הייתה מובילה מן הסתם להסגת ההליך שנים אחור ולמעשה תחילתו מחדש, שכן שמאי מכריע חליפי היה נאלץ לבחון בצורה מלאה את התמונה, וזאת תוך גרימת עוול לנישום, שלא חטא, ולהעמסת המערכת.

 

ניתן לבצע תמ"א 38 על בניין אחד מתוך שני בניינים הרשומים כבית מורכב

שם ומספר הליך: ערר (צפון) 191/14 רונן בוכריס נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה
ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז צפון, כב' יו"ר הועדה עו"ד חגית דרורי גרנות
תאריך פסה"ד: 08.02.2015 ב"כ הצדדים: לא פורטו
פרטי הנכס: בית ברח' הרצל 22 בנהריה גוש 18166 חלקה 66.

הבניין נשוא הערר רשום כבית משותף יחד עם בניין נוסף הבנוי על אותה החלקה. חברת ס. הזימה מוצרי תעשיה בע"מ (להלן: "החברה"), אשר בבעלותה אחד מתוך שני הבניינים, הגישה בקשה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים 38 (להלן: "התמ"א") להריסת אחד המבנים הקיים על גבי החלקה והקמתו מחדש. הבקשה כוללת תוספת זכויות עבור קומה נוספת מכוח התמ"א וכן הקלות, אשר פורסמו, לעניין מרחק בין בניינים וחריגות מקווי בניין. העורר, אשר הינו הבעלים של הבניין השני בחלקה, הגיש התנגדותו, אולם הועדה המקומית אישרה הבקשה להיתר. על החלטה זו הגיש העורר הערר דנא.

הערר התקבל בחלקו. אחת השאלות המרכזיות שעלו בהחלטה הינה שאלת החלתה של התמ"א על מבנה אחד מבין שניים הקיימים בחלקה, כבניין מורכב, מבלי לחזק את המבנה השני. ועדת הערר קבעה כי התמ"א מתייחסת בהוראותיה ובפרט בסעיף 14א, למבנה ולא לכל המבנים הקיימים בחלקה, לכן יש לאפשר החלת התמ"א על מבנה אחד בלבד, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק החיזוק לעניין בניין מורכב. קרי: שאין בביצוע העבודה במבנה כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה האחר ושניתן לבצע את חיזוק המבנה מבלי לחזק את המבנה האחר.

העורר העלה טענות נוספות בקשר עם היקף הזכויות שניתנו לחברה בבניין השני, תוך פגיעה ביתרת הזכויות בחלקה, וכן לגבי אפשרויות התכנון העתידיות בחלק החלקה השייך למשפחתו. ועדת הערר קבעה כי התנאי הראשון שבסעיף 11 לחוק החיזוק, אשר עניינו העדר פגיעה בבעל זכויות במבנה אחר, כולל כל סוג של פגיעה הנובעת ממימוש זכויות במבנה אחד, לרבות ניצול זכויות בניה מעבר לחלק היחסי של בעלי הזכויות בו או פגיעה באפשרויות התכנון הסבירות למימוש פרויקט חיזוק מכוח תמ"א במבנה האחר. לפיכך, קבעה ועדת הערר יש לקחת בחשבון את אחוזי הבניה המותרים על פי תכנית המתאר ואת הגריעה של הזכויות, בגין הפקעות שהיו בחלקה, יש לבדוק את שיוך הזכויות וגריעתן על פי תשריט הבית המשותף ולהוסיף את הזכויות המגיעות מהתמ"א.

עוד דנה ועדת הערר בטענת העורר, כי בהעדר הסכמת בעלי הקרקע לא ניתן להוציא את היתר הבניה וקבעה כי עפ"י הוראות חוק החיזוק נדרשת הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף לביצוען של עבודות מכוח תכנית חיזוק. הוראות אלה קובעות הסדרים קנייניים לביצועה של עבודה שהותרה בהיתר בניה, שהוצא כדין מכוח דיני התכנון והבניה, הסדרים אלה מקומם בשלב המימוש ולא בשלב הרישוי. מטעם זה כללים אלה נקבעו במסגרת חוק המקרקעין ולא במסגרת חוק התכנון והבניה, שההכרעה בהן אינה בסמכותו של מוסד תכנון. לא מוטל אפוא על מוסדות התכנון לדרוש את ההסכמות הנדרשות לביצוע העבודות, ופועלן של הוראות חוק החיזוק הוא בשלב בו הסתיים הרישוי וניתן היתר לביצוען של העבודות.

הערת מערכת:
כיום מגמת בתי המשפט וועדות הערר הינה בהחלט לתמוך בשימוש בהוראות תמ"א 38 על מנת ליצור חיזוק בתים כנגד רעידות אדמה, נוכח החשיבות הטמונה בכך, זאת כמובן תוך ניסיון למנוע פגיעה ממי שעלול להיפגע מקבלת הבקשה להיתר לחיזוק המבנה. ובמקרה זה- מתן החלטה שמחד תאפשר את המהלך ומאידך לא תגרע זכויותיהם של בעלי זכויות אחרים בבניין השני שהתנגד לבקשה להיתר. ברי כי שעה שמדובר בבית מורכב בו קיימים שני בניינים הדעת נותנת כי החיזוק יעשה לגבי שניהם, אלא, שלמרות שהבקשה התייחסה לבניין אחד מתוך השניים ועל אף התנגדות בעלי הזכויות בבניין האחר, מצאה ועדת הערר את ה"מילה המתאימה" בהוראות התמ"א שיש בה כדי ליתן פתרון למחלוקת שהובאה לפתחה. החלטת ועדת הערר הינה מבורכת ותואמת את המגמה האמורה, שכן ברי כי מוטב בניין אחד מחוזק, מאשר שניים לא.

המערכת מברכת את נמעניה וכל בית ישראל בברכת חג אביב שמח!

 

בנוסף, המערכת מתכבדת לעדכן על יום עיון מקצועי שנערך בשיתוף המכללה האקדמית נתניה בנושא "מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח היזם מול או עם הרשות"

לפרטים והרשמה, אנא לחצו על ההזמנה

12328_mail_inv_005sm