עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 62

Header__new_550px6

גרסאת-הדפסה-עברית

 

מאמרים בנושא

 

אישור מוסדות התכנון לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

חוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה) (מס' 2) , התשע"ד-2014

רשות מקרקעי ישראל

עיקרי ההחלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.8.14

 

עדכוני פסיקה

 

היטל השבחה

דנ"א 5255/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון בע"מ ואח'

נדחתה עתירה לדיון נוסף בגין הלכת אליק רון

חוזים – כדאיות עסקה

ת"א 42418-09-11 סימן טוב לוי ואח' נ' מעוז גולדשטין

האם שינויים שבעקבותיהם חל גידול משמעותי בסכום דמי היתר ההופך עסקת מכר לעסקת הפסד,
מהווה טעות בכדאיות העסקה והאם בנסיבות העניין הופכת אכיפת החוזה בלתי צודקת?

חוזים – כפיה ועושק

ת"א 593/04  רמת נילי חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב ואח'

שיקולים כלכליים וכדאיות עסקה אינם עומדים בבסיס עילת כפיה ועושק

הפקעות

ת"א 53469-06-12  עדי זילברברג ואח' נ' עיריית פתח תקוה

לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה

תכנון ובניה

עררים 33/14, 48/14 מועצה אזורית מעלה יוסף ואח' נ' הועדה להשלמת תכניות לתכנית 13342/ג ואח'

אל מול הצורך בפיתוח העיר, קיימת חובה לבחון את ההשלכות הסביבתיות-

תכנית המתאר הכוללת של העיר מעלות- תרשיחא- תכנית ג/13342

ערר מס' 95+99+100+159/14, דפני מרים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל

עקרונות משפטיים ושמאיים במסגרת עריכת טבלת איזון בתכנית איחוד וחלוקה

ערר037/14 תמר ויעקב שטיל נ' ו"מ לתו"ב חיפה ואח'

התנאים להחלת סעיף 11 לתמ"א 38בהתאם לתכנית החלה או בהתאם למבנה הקיים?

 

מאמרים

                    

אישור מוסדות התכנון לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר

מקרקעין בבעלות משותפת של מספר בעלים, הינם מקור למחלוקות מרובות בין השותפים והשאיפה התמידית והנכונה של בעלי הזכויות הנה לקיים הפרדה מלאה בדרך המיטבית, כך שהליך הפירוק יבוצע, באופן שבו לא תהא פגיעה בזכויות הבעלים.

הוראות באשר לפירוק שיתוף במקרקעין נקבעו בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 סימן ב' (להלן -"חוק המקרקעין"). סעיף 37 לחוק המקרקעין שכותרתו "הזכות לתבוע פירוק השיתוף" – קובע: "(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף". נוסח הסעיף מבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין, אינו מצב רצוי, וכי המחוקק מעודד את סיומו. בהמשך, קובע החוק את הדרכים לפירוק השיתוף במקרקעין, חלוקה, מכירה, ורישום בית משותף.

סעיף 39 לחוק המקרקעין שכותרתו: "פירוק דרך חלוקה" קובע: "(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". חלוקה בעין הנה הדרך העדיפה על המחוקק לפירוק השיתוף. ככלל, בית המשפט יורה על חלוקה בעין, אלא אם שוכנע, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שהחלוקה תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם.

השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של המקרקעין, תיגזר מהוראות דיני התכנון והבניה.

חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן -"חוק התכנון והבניה") בסעיף 143 שכותרתו "הגבלה על חלוקת קרקע" קובע: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין, אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים, אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה".

מן האמור עולה, כי חוק התכנון והבניה, קובע הוראות ברורות לרישום חלוקת מקרקעין, על פי פסק דין לפירוק שיתוף, אולם חוק המקרקעין עצמו, אינו קובע הנחיות חד משמעיות בעניין לבית משפט, ולכאורה נראה כי לעניין זה קיימת לקונה, בחוק המקרקעין.

לצורך ההשוואה – חלוקה בדרך של רישום צו בית משותף, תבוצע בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק שכותרתו: "פירוק דרך הפיכה לבית משותף", הקובע בזו הלשון: "(א)  היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם". כהשלמה להוראות סעיף זה, נקבעו הוראות סעיף 42 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב-2011: "המפקח ייתן חוות דעת כאמור בסעיף 42(א) לחוק, לאחר שהומצאו לו להנחת דעתו, מסמכים אלה: (1) החלטת בית המשפט שנתבקשה בה חוות הדעת; (2) תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו; (3) כל מסמך אחר הנחוץ לו למתן חוות הדעת".

מן האמור עולה, כי קיימות בחוק ובתקנות המשלימות לו, הנחיות ברורות לבית המשפט ולצדדים להליך הפירוק, מהם המהלכים והמסמכים הנדרשים על מנת לבצע פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף.

כך בהתאם, ההוראות האמורות בסיפא לסעיף 143 האמורות לעיל, אמורות היו להוות השלמה להוראה בחוק המקרקעין, המורה לבית המשפט לקבל חוות דעת ואישור מראש מאת רשויות התכנון על התכנות הפעולה, בטרם יצווה על פירוק שיתוף, בדרך של חלוקה תכנונית בעין. הוראה כזו אינה קיימת בחוק המקרקעין בנוסחו דהיום.

כאמור חלוקה בעין שמטרתה יצירת יחידות עצמאיות קנייניות, צריכה להיות תואמת את חוקי התכנון והבניה.  בפסק דין ת"א 3947-03 קבלאוי ואח' נ' דכוור ואח' בבית משפט השלום בקריות, קובעת כב' הש' פנינה לוקיץ': "…על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך, תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הנו אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965… אם כי הפרקטיקה הנוהגת הינה כי לעיתים בתי המשפט מסתפקים בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר עפ"י סעיף 143 הנ"ל, ולא ממתינים לקבלת האישור בפועל".

לעניין זה מצאנו כי בדיון בפני ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז בראשות היו"רעו"ד מיכל גלקין גולן  – ערר מס' 326/13 עמיר חיים קפלן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד, דנה הועדה במחלוקת באשר למקרקעין בהם מחזיקים 2 שותפים, ביניהם לכאורה קיים הסכם שיתוף, כאשר החלקה מחולקת בפועל מכוח אותו הסכם שיתוף שאינו רשום, ועפ"י תשריט חלוקה מוסכם ביניהם בלבד. לאחר דיון בעובדות העניין קבעה הועדה כדלקמן:

"…לחלוקה קיים פן תכנוני ופן קנייני, האחד לא יכול לאיין את האחר. עפ"י פרק ד' לחוק, לא כל שכן אם מדובר בחלוקה עפ"י סימן ז' לפרק ג' (שלא בהסכמה), מדובר בפעולה הטעונה אישור מוסדות התכנון. מוסדות התכנון בוחנים את השלכותיה של אותה חלוקה, ובין השאר מוודאים קיומה של עצמאות תכנונית לכל אחד מהחלקים המוצעים. ספק אם החלוקה עליה הסכימו הצדדים הייתה עוברת בשבט ביקורתה של הועדה המקומית… כך או אחרת אותו הסדר אינו יכול לכפות על מוסדות התכנון, הר כגיגית פתרון שאינו בטיחותי, דוגמת זו שהוצע בענייננו…לפיכך, כל עוד החלקה אינה מחולקת בהליך עפ"י החוק, הליך אשר אם יינקט חזקה שייתן פתרון תכנוני לעצמאות כל אחד מהחלקים, ניתן להתייחס אל החלקה כמקשה אחת…".

נמצאנו למדים, כי כל החלטה שבית המשפט יקבל בדבר חלוקה בעין, עליו לבחון בראש ובראשונה את היתכנות החלוקה, בהתאם לתכניות החלות, ואפשרויות ניצול ובניה על המקרקעין, מובן כי לצורך כך עליו לקבל את אישור מוסדות התכנון, בדיוק כפי שלצורך רישום בית משותף על בית המשפט לקבל את חוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין האמון על רישום בתים משותפים, בפועל נראה כי הפתרון לעת עתה הינו בדרך של מינוי מומחה שיבחן את ההתכנות והסיכוי לכך.

נושא זה כאמור אינו מוסדר בחוק המקרקעין, ונכון כי המחוקק ישלים ההוראות הנדרשות, ולא ישאיר עניין עקרוני ביסודו לשיקול דעת בית המשפט.

יחד עם זאת, ראוי לזכור כי אישורו של תשריט כאמור על ידי רשויות התכנון, אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני, וכי לכל היותר הנו יכול להוות אינדיקציה לגבי אומד דעת הצדדים בעת עריכת התשריט (ראה לעניין זה ת"א 4666-08-09מרעי ואח' נ' מרעי ואח'בבית משפט השלום בנצרת, כב' הש' עירית הוד).

במסגרת הליך פירוק השיתוף על בית המשפט להביא בחשבון את מלוא השיקולים התכנוניים והקניינים, כך שידורו אלה עם אלה, לשם כך, נכון כאמור, כי הפרקטיקה תקבל ביטוי בהוראות החוק, כך שבית המשפט יהא מחויב, לקבל חוות דעת ואישור מוסדות התכנון מראש וכתנאי למתן פסק דין לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה) (מס' 2) , התשע"ד-2014

ביום 7.8.2014 התקבל במסגרת החוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה) (מס' 2), התשע"ד-2014, תיקון עקיף לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תיקון מס' 80 (להלן – "התיקון לחוק").

בתיקון לחוק נקבע, כי בגביית חוב מס לפי חוק זה (חוק מיסוי מקרקעין), אשר החלו ההליכים לגבייתו לפי פקודת המיסים גביה, יהיו לרשם לענייני המרכז (כהגדרתו בחוק המרכז לגביית קנסות אגרות והוצאות, התשנ"ה 1995), אותן הסמכויות המפורטות בסעיף 194ב לפקודת מס הכנסה, בשינויים המחויבים.

רשות מקרקעי ישראל

עיקרי ההחלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.8.14

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל (להלן – "המועצה") אשר התקיימה ביום 3.8.14, התקבלו מספר החלטות אשר תכנסנה לתוקף רק לאחר חתימתן כדין על ידי שר הבינוי והשיכון ושר האוצר, במקרים הדורשים זאת.

הסדרת הקניית זכויות למגורים לאגודות הקיבוצים:

המועצה אשרה פה אחד את המלצות ועדת ליברמן להסדרת הקניית זכויות למגורים לאגודות הקיבוצים, כאלטרנטיבה לשיוך דירות.

הועדה, בראשותו של בנצי ליברמן מנהל רשות מקרקעי ישראל, אשר מונתה על ידי  שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל, אורי אריאל,  הגישה המלצותיה לגבי הסדר נוסף ושונה מול הקיבוצים, מעבר להסדרי השיוך (הפרטני) הקיימים, בנושא הקניית זכויות קניין במגורים, המאפשר לאגודת הקיבוץ לשמר את זכויות המגורים ולא לחלקן בין חברי הקיבוץ, וזאת במטרה לשמר את הקהילה הקיבוצית.

בהתאם להמלצות שאושרו תהיה רשאית האגודה השיתופית של הקיבוץ לרכוש במרוכז את זכויות המגורים בקיבוץ המוקנות על פי תמ"א 35, אם על פי תכנית תקפה  ו/או תכנית אשר תאושר עתיד. זאת, בתנאי שלפחות 66% מחברי הקיבוץ מאשרים את המתווה.

רכישה מרוכזת זו פוטרת את הקיבוץ מהחובה לשלם לרמ"י או לקבל את חתימתו בגין הקמת יחידות דיור בקיבוץ או בגין כל הסדר בין הקיבוץ לבין חבריו בנוגע ליחידות דיור אלו.

שיעורי התשלום עבור הקרקע יהיו בהתאם להסדרים הנהוגים כיום בהתאם להחלטות מועצה העוסקות בשיוך דירות  בקיבוצים (1366 ו 751)  בהתאמות הנדרשות למתווה החדש.

בהחלטת המועצה קיימת האפשרות לאגודה לרכוש את הזכויות בשני שלבים.

על מועצת מקרקעי ישראל לקבוע את העקרונות למערכת היחסים הקניינית בין האגודה לחבריה.

מתחם קבר יתרו – מקאם נבי שועייב אתר מורשת לעדה הדרוזית:

המועצה אישרה כי רשות מקרקעי ישראל תקצה לעמותת מקאם נבי שועייב בחכירה ל-49 שנים את מתחם הקבר למטרת אתר מורשת לעדה הדרוזית בשטח של כ-168 דונם בהתאם לתכנית בתוקף, כאשר השימושים הציבוריים והנלווים יוחכרו לעמותה בדמי חכירה סמליים. עוד נקבע כי האתר ישמש אך ורק למטרות מורשת ולא יותר שינוי יעוד.

כפר שלם:

המועצה החליטה להסמיך את יו"ר המועצה לקבוע 2-3 מחברי המועצה אשר ישמעו את הגורמים שפנו למועצה בעניין הקריטריונים שהוצעו בפני חברי המועצה מעבר להתייחסותם עד כה.

על חברי המועצה שימונו לכך לסיים את עבודתם תוך 75 יום ולהציג ליו"ר המועצה את המלצתם.

על המועצה לדון בקריטריונים לפיצוי תושבי כפר שלם תוך 90 יום ממועד קבלת ההחלטה הנדונה.

הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים  ותעסוקה:

המועצה אישרה לאפשר להנהלת הרשות לאשר בקשות להשבת שטחים חקלאיים הדרושים לצורך ביצוע תשתיות ציבוריות ושאינם נכללים במסגרת התכנית וזאת לשם ביצוע התשתיות או לשם הוזלתם. כמו כן הוחלט לאשר בקשות להשבת יתרות שטחים חקלאיים שאין התכנות כלכלית לעיבודן על אף שאינן נכללות בתחום התכנית.

 

עדכוני פסיקה

 

היטל השבחה

                                     דנ"א 5255/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון בע"מ ואח'                                                 
בית המשפט העליון, בפני כב' נשיא בית המשפט הש' א' גרוניס

נדחתה עתירה לדיון נוסף בגין הלכת אליק רון

ב"כ המשיב: עו"ד צדוק צדיק

עסקינן בעתירה לדיון נוסף בגין החלטת בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 (להלן: "פסה"ד"), אשר ניתן ביום 15.7.2014 מפי השופט י' עמית, בהסכמת השופטים א' רובינשטיין וע' פוגלמן.

בפסק הדין, אשר תוקצר על ידנו בניוזלטר שעניינו "מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך חיוב בהיטל השבחה" (ר' קישור https://od-nadlan.co.il/?p=3009), נדונה בין היתר השאלה מה דינן של זכויות מותנות במקרקעין אשר נכללו בתוכנית מתאר מקומית ואושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רק לאחר מכר המקרקעין לבעלים חדשים לצורך היטל השבחה.

בפסק הדין נקבע במישור העקרוני, כי אירוע המס שיצר את ההשבחה הוא אירוע מס אחד, שמועדו הוא רגע אישור התוכנית, ואילו אישור הזכויות המותנות אינו מהווה אירוע מס נוסף. כב' השופט עמית הסביר בפסה"ד כי אף שמדובר בהשבחה אחת, המורכבת מהזכויות שנכללו בתוכנית ומאישורן בפועל בהמשך, הרי שהיא התממשה בשני שלבים, בעת מכירת המקרקעין ובעת מתן היתר הבנייה. עוד נקבע כי את היטל ההשבחה יש לגבות בשני מועדי המימוש, לפי מידת ניצול הזכויות המותנות על ידי בעל המקרקעין בכל אחד מהמועדים, וזאת ניתן להעריך בדרך שמאית. בהקשר זה, הזכיר כב' השופט עמית כי סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק מאפשר תשלום של היטל השבחה בהתאם למידת ניצולן בפועל של הזכויות הנובעות מפעולת התכנון. על כך הוגשה העתירה דנא.

העותרת טענה בין היתר, כי בפסק הדין נפסקה הלכה חדשה בעניין השבחה הנובעת מזכויות מותנות; כי מדובר בהלכה חשובה, שלה השלכות רוחב קשות משום שיישומה יוביל לאי-גביית מס אמת, וזאת בניגוד לתכליתו של החוק ולכוונתו של בית המשפט וכי רק החלטתה (היא הועדה המקומית) לאשר את הזכויות המותנות הביאה להתגבשותן ולהפיכת התכנית לתכנית משביחה. במילים אחרות, לגישתה של העותרת, אישור הזכויות המותנות הוא בבחינת השבחה עקב אישור תכנית

עוד טענה העותרת, כי פסה"ד נושא העתירה, יוביל לחיוב היטל השבחה בחֶסֶר אף במקרים של התעשרות היזם ולהפך, במקרים אחרים עלול הבעלים להיות מחויב ביתר היטל השבחה, אף שבדיעבד יתברר כי כלל לא הייתה השבחה. לבסוף מוסיפה העותרת, בין היתר, כי תוצאת פסה"ד תוביל לגירעון בסכום של 20 מיליון ₪ לשנה בקופתה.

בנוסף, העירה העותרת כי בסמוך לאחר מתן פסק הדין בעתירה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 1560/13 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (22.7.2014). לדבריה, מדובר בפסק דין בעל חשיבות לענייננו, כיוון שנקבע שם שפגיעה המקימה זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק תתגבש רק עם הוצאת היתר בנייה להקמת מתקן שידור מכוח תמ"א 36א, ולא עם פרסומה של תכנית המתאר האמורה. העותרת ציינה כי בעניין מגן נעשתה הבחנה בין שני המקרים וביקשה כי הדיון הנוסף יעסוק בהבחנה זו.

בית המשפט דחה את העתירה, בקבעו, בין היתר, כי לא מדובר בהלכה מיוחדת וחריגה שיש בה כדי לשנות באורח מהותי נורמות ששררו עובר להלכות שנדונו והוכרעו בפסק הדין וכי הקשיים שהעלתה העותרת בעתירה דנא זכו להתייחסות ולדיון נרחב בפסק הדין.

הערת מערכת:

  אין ספק כי הלכה זו הינה אחת ההלכות החשובות שניתנו לאחרונה מלפני בית המשפט העליון בהתייחס לסוגיית היטל ההשבחה, עם זאת הלכה זו אינה חפה מקשיים ושאלת תחולתה עוד תעלה רבות, בין היתר שאלת ההתייחסות למקרים בהם כבר ניתנו אישורי עירייה בדבר העדר חובות אחר אישור תכנית שכללה זכויות מותנות, בהם יידרש הנישום לשלם היטל השבחה ומן הסתם יטען כי הסתמך על האישור, ועוד כהנה וכהנה.

חוזים – כדאיות עסקה

ת"א 42418-09-11 סימן טוב לוי ואח' נ' מעוז גולדשטין
בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, בפני כב' הש' ריקי שמולביץ


ב"כ התובעים:
עו"ד גיל הירשמן

האם שינויים שבעקבותיהם חל גידול משמעותי בסכום דמי היתר ההופך עסקת מכר לעסקת הפסד,
מהווה טעות בכדאיות העסקה והאם בנסיבות העניין הופכת אכיפת החוזה בלתי צודקת?

ענייניה של התביעה דנן, אכיפת חוזה מכר אשר הפך לעסקת הפסד, בנסיבות כדלקמן:

הנתבע בתובענה הינו בעל זכויות בקרקע בראשון לציון אשר הוגדרה בעבר כמשק עזר (להלן: "החלקה") ואשר בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות").

תוקפו של חוזה החכירה באשר לחלקה הסתיים בשנת 1980 וטרם חודש לתקופה נוספת.

עם זאת, ביום 18.12.2005 הודיעה הרשות לנתבע כי לפנים משורת הדין ולמרות שאיננה מחויבת, היא תטפל בחידוש תקופת החכירה, היוון הזכויות והעברת הזכויות על שמו בכפוף לתשלום דמי היוון, בהתאם לנהלי הרשות ובהעדר מניעה אחרת.

בהמשך לכך הנפיקה הרשות שובר תשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים וחוב דמי חכירה בסך של כ-100,000 ₪ לתשלום עד ליום 17.1.2006. עם זאת הנתבע לא שילם השובר במועד האמור.

ביום 5.2.2006 הודיעה הרשות כי הוקפאה זמנית האפשרות לבצע שינוי יעוד והיוון תשלומי דמי חכירה במשקי עזר.

למרות ההקפאה כאמור, לאחר שפנה הנתבע לנציגים שונים ברשות ומבלי לידע אותם על ניסיונותיו החוזרים, ביום 26.7.2006 הנפיקה הרשות שובר חדש לתשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים וחוב דמי חכירה בסך של 106,233 ₪ לתשלום עד ליום 15.8.2006.

ביום 15.8.2006 התקשרו התובעים בחוזה (להלן "חוזה המכר") לרכישת החלקה תמורת סך של 970,000$.

ביום חתימת חוזה המכר, שילמו התובעים סך של 121,500 ₪, סכום זה שימש בין היתר לתשלום השובר שהונפק ע"י הרשות כאמור, לטענת התובעים באותו מועד אמר הנתבע כי אם ישלם השובר במלואו ובמועדו, הוא יהא זכאי לתשלום דמי היוון בשיעור 31% בלבד ולא בשיעור גבוה יותר.

ביום 24.8.2006 שלחה הרשות לב"כ הנתבע מכתב בו נאמר, כי עוד בחודש מרץ 2006 פנה הנתבע לקבל שובר לתשלום היוון חדש והיא הודיעה לו כי לא ניתן לעשות כן לאור הקפאת החלטת הנהלת הרשות המאפשרת היוון משקי עזר. הרשות ביטלה את השובר והשיבה הכספים אשר שולמו.

בהתאם לסעיף 20 לחוזה המכר, למוכר זכות לבטל החוזה תוך 40 ימים, ללא צורך במתן הסבר כלשהו, ובלבד שיחזיר התשלום הראשון לתובעים.

ביום 21.9.2006 שלח הנתבע לתובעים נוסח כתב הארכה של תקופת הביטול. במסמך נכתב כי במהלך תקופת הארכה ינסה המוכר לקבל הסכמת הרשות לחידוש חוזה החכירה. בהמשך מסר הנתבע כי בינתיים יקוים החוזה ככתבו וכלשונו.

בהתאם לכך, בין השנים 20062007 נעשו ניסיונות מטעם הנתבע להגיע להסדר עם הרשות בדבר תשלום דמי ההיוון (ניסיונות אשר נדחו) וכן שולמו בהדרגה לנתבע כספים רבים עבור החלקה בהתאם לחוזה המכר.

 ביום 5.1.2009 הסתיימה ההקפאה וזאת בהחלטת הרשות אשר במסגרתה נקבע בין היתר כי:

"בעל משק עזר רשאי יהיה לממש שינוי יעוד בקרקע כולל השטח עליו קיים הבית המקורי בתמורה ל 91% משווי הקרקע".

בהתאם לזאת, על מנת לקיים את חוזה המכר היה על הנתבע לשלם מעל מיליון וחצי ₪ מעבר לכספי התמורה ומשכך עסקינן בחוזה הפסד.

ביום 11.5.2011 שלח ב"כ הנתבע לתובעים מכתב אשר במסגרתו טען בין היתר כי בנסיבות העניין יש לבטל חוזה המכר בשל "שינוי הנסיבות הקיצוני".

לטענת הנתבע, בנסיבות המקרה מדובר בטעות אשר בגינה ניתן לבטל חוזה וכי אכיפת החוזה תהווה חוסר צדק.

אם כן, נדרש בית המשפט לשאלה – האם התקשרות בחוזה כאמור, מהווה טעות המאפשרת למוכר לבטל העסקה או שמא מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מאפשרת ביטול החוזה בהתאם להוראות סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

בית המשפט דן בסוגיות המשפטיות שעמדו בפניו ופסק כדלקמן:

טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי, היא טעות בכדאיות העסקה אשר כלולה בסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים לחוזה ולא ניתן לבטל חוזה בעטיה.

בנסיבות העניין, הפיכת העסקה לעסקת הפסד עבור הנתבע, בעקבות העלאת שיעור דמי ההיתר ובשל חלוף הזמן (עליית ערך המקרקעין), מהווה סיכון שהמוכר נטל על עצמו משהחליט לא לממש זכותו לבטל החוזה תוך זמן סביר ועמד על קיומו.

הנתבע ידע כי השובר לתשלום עבור דמי ההיוון לא כובד וקיימת סבירות כי גם לא יכובד, והייתה בידו האפשרות לבטל את החוזה. משבחר הוא לקחת הסיכון ולקיים החוזה ככתבו וכלשונו בתקווה שיעלה בידו לשנות החלטת הרשות, הוא אינו רשאי עוד להסתמך על טעות זו לביטול חוזה המכר.

מניעת אכיפת החוזה עלולה להביא להתעשרות הנתבע במיליוני שקלים בעקבות עליית ערך החלקה לאחר מכירתה, מבלי שקמה עילה לביטול החוזה ואין הצדקה להעדיף התעשרותו של הנתבע על פני רווח התובעים ומשכך אין הדבר מהווה העדר צדק באכיפת החוזה.

סוף דבר פסק בית המשפט – כי משהתובעים לא הפרו את חוזה המכר, אין הצדקה להימנע מלהורות על אכיפתו. כמו כן נפסקו הוצאות לזכות התובעים.

הערת מערכת:

פסק-הדין צועד על פי הכללים הרשומים בחוק ואוכף חוזה לא כלכלי, שכן מדובר בשאלת כדאיות העסקה שאינה מהווה עילת ביטול, לאור האמור עולה ביתר שאת החשיבות של ביצוע בדיקות מקדימות לפני התקשרות וקבלת מידע מקדים, על ידי הרשות או לכל הפחות על ידי שמאי מקרקעין שייתן הערכת מקדמית של המס/היטל הצפוי, בדיקות אלו, או לחליפין, התניית עסקה בתנאים המתייחסים לאפשרות ביטול במקרה כגון זה של מס/היטל מוגזם ההופך עסקה ללא כלכלית, יפחיתו את הסיכון.

חוזים – כפיה ועושק

                                   ת"א 593-04,רמת נילי חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב ואח'                                                

בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' הש' ר. למלשטריך – לטר

ב"כ הנתבעים:עוה"ד איתן דוד ורביב רוזנברג

שיקולים כלכליים וכדאיות עסקה אינם עומדים בבסיס עילת כפיה ועושק

במרכז המחלוקת הסכם אשר גובש בין התובעת, חברת רמת נילי חברה לבניין בע"מ (להלן -  "החברה" או "התובעת" עפ"י העניין) לבין המועצה המקומית זיכרון יעקב, אשר נועד לשם הסדרת ביצוע עבודות פיתוח ביחס למתחם המצוי במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 11309, על מנת לאפשר לחברה הקמת שכונת מגורים בת 55 קוטג'ים צמודים (רובם בני שתי יחידות דיור) (להלן – "שכונת רמת נילי") על פי תכנית, שהתובעת בקשה לשנות.

החברה טענה כי אולצה להסכים לדרישות הכספיות של המועצה, אשר חורגות, לטענתה, ממסגרת התשלומים הקבועים בחוקי העזר, וזאת כדי לאפשר לה ליזום את הקמת השכונה. בבסיס טענת החברה כנגד המועצה עומדת למעשה טענה ל"כפייה כלכלית", להסכים לתנאים שנדרשו הימנה על מנת להשתחרר מלחץ עסקי מסחרי, בלתי חוקי, שהופעל כלפיה, וכן טענה לעושק.

בית המשפט דחה את התביעה לאחר שבדק את עילות הכפייה והעושק (המעוגנות בסעיף 17 ו- 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973) וקבע בנוגע לעילת הכפייה, כי הינה מושתתת על יסוד של לחץ משמעותי, בלתי מוצדק שהצד השני אחראי לו. בבחינת העילה יש לבדוק שני מבחנים, ורק כששניהם מתקיימים תוכר כפייה כבת פועל משפטי: מבחן אחד הוא עוצמת הכפייה והמבחן השני איכות הלחץ, אשר צריך להיות כזה החותר תחת הרצון החוזי החופשי של המתקשר. על מנת להראות כי עוצמת הכפייה הייתה גבוהה יש להראות, כי היא שללה או גרעה מרצונו החופשי של המתקשר ושללה ממנו את חופש הפעולה, כשאפשרות סבירה של פניה לבית משפט או קבלת יעוץ משפטי עצמאי שוללת את טענת הכפייה.

לגבי איכות הלחץ נקבע, כי לא כל לחץ בתחום הכלכלי יוכר ככפייה, והוא צריך להיות כזה הכרוך בפסול מוסרי, חברתי או כלכלי, כאשר למתקשר אין חלופה עסקית סבירה אלא להיכנע. יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי בתחום המסחר קיימים אינטרסים כלכליים שונים לגיטימיים, אשר לעיתים מקנים לצד אחד יתרון ויש לבדוק עד כמה נפל פסול מוסרי, חברתי וכלכלי בלחץ שהופעל. בעניין דנא קבע בית המשפט, כי התובעת לא הוכיחה כי הייתה במצב של חדלות פירעון או חוותה קשיים כלכליים, נהפוך הוא, בפני התובעת עמדה האפשרות לנקוט בהליכים משפטיים, והיא אף עשתה כן במהלך השנים, באשר הגישה ערר על החלטות ועדה אשר פגעו בזכויותיה, הליכים אשר נבעו מתוך חשיבה אסטרטגית, עסקית ומתוך רצון למקסם רווחיה ולהגדיל זכויותיה, במהלכם אף לוותה ביעוץ משפטי צמוד, לאור האמור בית המשפט דחה את טענת הכפייה.

בנוגע לטענת העושק, קבע בית המשפט כי עילת העושק מושתתת על שני יסודות רצון פגום מחמת מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון וכן ניצול המצוקה לשם כריתת חוזה שתנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. חולשת העשוק צריכה להיות חמורה וקיצונית כדי לקיים את עילת העושק. המצוקה, צריכה להיות במצב של צרה ודוחק עד כדי הסטת שיקול דעתו של העשוק סטייה של ממש מנתיבו הנכון.

בעניין דנא התובעת איננה טוענת לחולשה שכלית או גופנית או לחוסר ניסיון. התובעת הוקמה לצורך פרויקט הקמת השכונה. אחד מבעלי המניות בחברה היה מצוי בתחום הבניה ונהל פרויקטים רבים. התובעת הייתה מוקפת בצוות יועצים שונים ומומחים מתחומים שונים, לרבות ייצוג משפטי צמוד במהלך המשא ומתן עם המועצה, על שלביו השונים. כאן, קבע בית המשפט, "המצוקה" הנטענת כביכול עלתה בעצם כנגד היתרונות המסחריים והכלכליים של עיתוי הבניה, אולם מאחר ושיקולי רווחיות אינם עונים להגדרת "מצוקה" כנדרש על פי עילת העושק, אף דין טענת העושק להידחות.

עוד הוסיף בית המשפט כי  אחד מתנאי עילת העושק הינו כי תנאי החוזה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, אולם וכפי שעולה מחומר הראיות התנאים בחוזה שיקפו את דרך ההתנהלות של המועצה המקומית, ותנאים אלו היו מקובלים במועצות מקומיות אחרות ולכן לא ניתן לקבוע כי התנאים היו גרועים במידה בתי סבירה מהמקובל.

יתרה על כן, בית המשפט קבע כי מאחר והתובעת העלתה טענותיה לכפיה ועושק רק לאחר 7 שנים, הרי שהיא מנועה מלהעלות טענותיה לכפיה ועושק. עילות הכפייה והעושק מאפשרות לנפגע לבטל את ההסכם בתוך זמן סביר (ראה סעיף 20 לחוק החוזים), בעניין דנא "הזמן הסביר" עבר חלף לו זמן רב טרם הוגשה התביעה ולכן קבע בית המשפט כי התנהלות זו של התובעת גובלת בחוסר תום לב ויוצרת השתק לגבי תביעתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי דיון בשאלת התיישנות בעניין דנא הופך לשאלה שולית, מאחר ובית המשפט כבר הגיע למסקנה כי לא התקיימה עילת כפיה ועושק, וגם אם הייתה כזו, התובעת מושתקת מטעמי שיהוי, ומטעמים של פניה לביטול ההסכם בחוסר תום לב, שלא במסגרת הזמן הסביר.

בנוסף קבע בית המשפט בעניין טענת התובעת כי לא התקיימה בחוזה דרישת הצורה, לפי סעיף 193 לצו המועצות המקומיות (א) תשי"א 1950, שם נקבע כי בחוזה בו לא קיימת התחייבות כספית ראש המועצה והמזכיר צריכים לחתום על החוזה, בעוד שבעניין דנא החתימות בוצעו מאוחר יותר,  כי במקרה דנא חתימה פורמלית מאוחרת לא מהווה מכשלה מלקבוע כי ההסכם נקשר עוד קודם לכן, בעת השגת הסכמה בפועל מול המועצה והחתימה אך אשררה את התחייבויות הצדדים ולכן אף טענה זו נדחתה.

בית המשפט ציין כי פס"ד זה הינו פס"ד משלים לפס"ד מיום 19.12.2012 ויש לקראם יחדיו.

הערת מערכת:

נראה כי בית המשפט לא אהד בלשון המעטה את ניסיון החברה לקבל את יתרונות ההסדר ואת ניסיונה, כפי שראה זאת, לקבל השבה לאחר שנהנתה מיתרונות ההליך, ולכן בחר בית המשפט להתייחס פחות להיבט החוקי של דרישת הועדה לגבות בדרך אחרת הוצאות המוטלות עליה על פי חוק מעבר לאלו הקיימות בחוקי העזר, סוגיה עולה חדשות לבקרים תוך בחינת השפעתו של פסק-הדין בעניין דירות יוקרה והמותר והאסור עוד יתבררו מן הסתם גם הלאה.

הפקעות

ת"א 53469-06-12, עדי זילברברג ואח' נ' עיריית פתח תקוה

בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, בפני כב' הש' ריקי שמולביץ

ב"כ הנתבעת: עו"ד מיכל אגסי

לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה

ענייננו בתביעה לחיוב עיריית פתח – תקווה לשלם לתובעים פיצויים בגין שטח של 4,194 מ"ר שניטל מהם לצורכי ציבור, המהווה 21.7% וחלק מחלקה 55 בגוש 6365 (להלן: "השטח שבמחלוקת"). התובעים טוענים, כי הם זכאים לפיצוי בגין 1,160 מ"ר מתוך השטח שבמחלוקת, אותם הפקיעה עיריית פתח תקווה כשטח ציבורי פתוח (להלן – "שצ"פ"), אשר נמכר ב-1974 לצדדים שלישיים מבלי שהושבה לבעליה ומבלי ששולמו להם פיצויים בגינה. בנוסף, לטענתם, על עיריית פתח תקווה להשיב להם שטח של 3,034 מ"ר, אשר הופקעו, לטענתה, כשטח לבנייני ציבור (להלן – "שב"צ") ולחילופין, לשלם להם פיצוי בגין הפקעתו וכן דמי שימוש.

בשנת 1950, נרשם המנוח, הוא מי שהוריש לתובעים את זכויותיהם במקרקעין, כבעלים של השטח שבמחלוקת. כעבור שנתיים, מסר המנוח לעיריית פתח תקווה את השטח שבמחלוקת. כעבור שנה ובידיעת המנוח, תפסה העירייה חזקה בשטח ובנתה מחסנים עירוניים בשטח לבנייני ציבור. בסמוך לכך, מכר המנוח אל צד ג' חלק מהמקרקעין אשר שטחו 5190 מ"ר ואת יתרת המקרקעין ירשו התובעים. בשנת 1958, מכרו יורשיו של המנוח זכויותיהם בחלקה לצד ד'.

בשנת 1974 מכרה עיריית פתח תקווה את השטח שבמחלוקת לצד ד', לאחר שקיבלה את אישור יורשי המנוח. היורשים לא התנגדו למכירה בתמורה להעברת 20% מהתמורה שתקבל.

לטענת התובעים, ביחס לשטח שיועד כשצ"פ, עיריית פתח תקווה הפקיעה בפועל, מבלי שפורסמו הודעות בהתאם לסעיפים 5,7 ו-19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. שטח זה נמכר לצדדים שלישיים במקום להשיבו לתובעים ולחילופין לשלם להם פיצוי. ביחס לשטח שיועד כשב"צ, תחילה השתמשה בו למחסנים וכיום הוא עומד ריק. לכן, גם שטח זה יש להשיב לתובעים, לטענתם.

לטענת עיריית פ"ת, אשר תמכה טענותיה בחוות דעת השמאי רמי ליבנה , התובעים מכרו את מלוא זכויותיהם בחלקה. כמו כן, השטח שבמחלוקת נמסר לה במסגרת הפרשה לצורכי ציבור, כחלק מקידום תכנית בנין עיר על החלקה המשנה את יעוד החלקה מחקלאי לתעשייה וכי ניתנה תמורה בדרך של שינוי ייעוד ואם יש לראות את השטח המועבר כהפקעה, הרי שמלוא הפיצוי שולם כדין בשל השבחת החלקה בעקבות שינוי היעוד.

השאלה שבמחלוקתהינה האם לאחר שמכרו התובעים זכויותיהם לצדדים שלישיים נותרו בעלי הזכויות בחלקה בכלל ובשטח המועבר בפרט. אם לא, הרי שאין לתובעים כל מעמד בתביעה ודינה להידחות. אם כן, נשאלת השאלה האם לא העבירו לעיריית פתח תקווה את הבעלות בשטח שבמחלוקת וקיבלו את מלוא התמורה, או שמא ההסכם לא קוים ולכן הוא בטל או שמא יש לראות בהעברה זו "הפקעה" המותירה להם זכות תביעה לאחר שחלפו 60 שנים מאז.

בית המשפט קבע, כי דין התביעה להידחות. בין המנוח לבין הנתבעת נכרת הסכם להעברת השטח שבמחלוקת לבעלות ולחזקת עיריית פתח תקווה. המנוח ויורשיו קיבלו את מלוא התמורה שהוסכמה בגין העברה זו. העברה זו בוצעה בסמיכות בו שונה ייעוד החלקה משטח חקלאי לשטח המיועד לתעשייה והלכה למעשה, הפריש המנוח 21.7% מהחלקה לטובת עיריית פתח תקווה, שטח שהתובעים טוענים כיום שיש לראותו כשטח שהופקע במהלך השנים. יתרת השטח בחלקה נמכר לצדדים שלישיים ולתובעים לא נותרו זכויות בחלקה. בית המשפט מפנה בפסיקתו אל חוות דעתו של השמאי רמי ליבנה.

המנוח והעירייה הגיעו להסכמה, כי העירייה תגרום לשינויי הייעוד והמנוח בתמורה יעביר לעירייה את השטח שבמחלוקת אשר יירשם על שמה. החלקה אכן הופשרה וייעודה שונה. השטח שבמחלוקת הועבר לנתבעת וההסכם מבחינת המנוח הושלם. בית המשפט חוזר על הלכת בית המשפט העליון הקובעת, כי במצב שבו תכנית איחוד וחלוקה מביאה לעליה בשווי המקרקעין שנותרו בבעלות פרטית- בין בדרך של שינוי יעוד ובין באמצעות הגדלת אחוזי הבניה- יש לראות בהשבחת המקרקעין פיצוי הולם בגין ההפקעה.

אף אם הוכיחו התובעים כי הינם בעלי זכויות בשטח שבמחלוקת, לא הוכיחו כי השטחים שנלקחו הם בשיעור של 40% משטח החלקה ובכל מקרה לא הוכיחו כי יתרת החלקה נפגעה ולהפך, מהראיות עולה, כי יתרת החלקה הושבחה. על כך בית המשפט מוסיף, כי לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה. כך למשל, אם העברת הקרקע נעשתה מתוך אינטרס של הבעלים והצמיחה לבעלים תמורה עקיפה או טובת הנאה, כמו השבחת הקרקע שנותרה ברשותו.

הערת מערכת:

נראה כי במקרה זה החיל בית המשפט רטרואקטיבית את רוח ועקרונות הלכת בראון בבית המשפט העליון שקבעה כי דיני ההפקעה חלים אמנם גם על הפקעות במסגרת איחוד וחלוקה, אולם שאלת הפיצוי תבחן במכלול הכללי של הפגיעה בעקבות התכנית ופיצוי יכול להינתן גם כזכויות בנייה ולא רק בשטח קרקע.

עם זאת נציין כי הלכות אלו מאיינות לעיתים את הפיקוח על הרשות להמשיך ולנהוג בקרקעות שקיבלו לצרכי ציבור, למטרה האמיתית לשמה ניטלו מהבעלים ועלול לגרום לכך שרשות תשנה ייעוד למטרה שלשמה לא ניתן להפקיע, תתעשר מקרקע שנטילה לצרכי ציבור ולא לשם התעשרות.

תכנון ובניה

עררים 33/14, 48/14, מועצה אזורית מעלה יוסף ואח' נ' הועדה להשלמת תכניות לתכנית 13342/ג ואח' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, ועדת המשנה לעררים, בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל ברדנשטיין


ב"כ העוררים:
עו"ד גלזנר

אל מול הצורך בפיתוח העיר, קיימת חובה לבחון את ההשלכות הסביבתיות-
תכנית המתאר הכוללת של העיר מעלות- תרשיחא- תכנית ג/13342

ענייננו בהחלטה העוסקת בשני עררים שהוגשו על החלטת הועדה להשלמת תכניות לתכנית ג/13342, מיום 25.11.13, לאשר את תכנית ג/13342, תכנית המתאר הכוללנית של העיר מעלות- תרשיחא, המצויה בחלקו המערבי של הגליל העליון (להלן: "התכנית").

התכנית חלה על רוב שטחה של העיר ומתווה את המשך התפתחותה לכדי יישוב שימנה, לפי הצפי שעמד ביסודה, 35,000 תושבים בעתיד הקרוב. התכנית, בנוסחה המופקד, מציעה תוספת של 4,180 יחידות דיור.

התכנית מורכבת מארבעה מתחמים עיקריים: M1, M2, M3, ו-M4. מתחם M1, הוא מרכז העיר. התכנית קובעת הוראות לעיבוי עירוני ופיתוחו של מתחם זה כמרכז העיר. מתחמים M2 ו-M3 הינם מתחמים חדשים לפיתוח עירוני ממערב למרכז העיר. מתחם M4,סביבו נסב הערר, הינו מתחם חדש לפיתוח עירוני המצוי ממזרח למרכז העיר, במסגרתו מוצעות 1,670 יחידות דיור. מתחם M4 המיועד לשמש שכונת מגורים, מצוי ברובו בשטח חקלאי/ נוף כפרי פתוח ובחלקו בשמורת טבע.

התכנית הוגשה ללשכת התכנון המחוזית ובדיון הראשון שנערך על ידה, הוחלט כי יש לפנות אל המשרד לאיכות הסביבה לשם קבלת הנחיות לעריכת תסקיר השפעה על הסביבה, שכן ההרחבה המוצעת בתכנית הייתה בשטח שסומן "משאבי טבע" בתכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עלייה תמ"א 31 (להלן: "תמ"א 31"). התסקיר אשר התקבל המליץ, להותיר את מתחםM4 במצבו הקיים בשל רגישותו הנופית סביבתית הגבוהה של השטח.

ואולם, בסופו של דבר לנוכח ביטול תמ"א 31 וכניסתה לתקוף של תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור תמ"א 35 (להלן: "תמ"א 35") ותמ"מ 9/2, התבטל הצורך בהכנת תסקיר שכזה. תמ"א 35 מחייבת הכנת "נספח נופי סביבתי" באזורים בעלי רגישות נופית סביבתית גבוהה. נספח נופי שכזה הוכן עבור מתחם M4 וגם בו, כבתסקיר, הומלץ להותיר את מתחם M4 בייעודו הקיים בשל רגישות השטח.

אולם, בהמשך, נתבקשו והוכנו השלמות לנספח הנופי, אשר מסקנתן הייתה, בשונה מהאמור בתסקיר ובנספח הנופי, כי יש לאפשר בניה בכל המתחמים בהתחשב  באילוצים ובמגבלות הסביבתיים והנופיים. ועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית (להלן: "הוולנת"ע") קבעה, בשים לב למכלול המסמכים האמורים, כי שטח מתחם המגורים החדש יצומצם ושטח שמורת הטבע יורחב, בהתאם להמלצת מסמך ההשלמות.

לתכנית הוגשו 1715 התנגדויות על ידי מתנגדים פרטיים, רשויות ותאגידים. לאחר שחלפו יותר משלושה חודשים מתום תקופת ההפקדה של התכנית, והוועדה המחוזית טרם קיבלה החלטה, הוחלט על מינוי ועדה להשלמת תכניות. הועדה דנה בהתנגדויות והחליטה לדחות את ההתנגדויותברובן לעניין ביטול מתחם M4 ולאשר את התכנית בתנאים שפורטו בהחלטתה, נשוא הערר.

טענותיהם המרכזיות של העוררים הן שאישור התכנית במתכונת שבה אושרה, אינו עולה בקנה אחד עם תמ"א 35 ועם תמ"מ 9/2 ונובע משיקול דעת שגוי. לטענתם, איזון נכון וראוי בין האינטרסים צריך להביא להותרת מתחם M4 כ"שטח פתוח".

התוצאה היא שהעררים התקבלו, וההוראות בתכנית שעניינן בפיתוח מתחם M4 בוטלו, באופן שהמתחם יישאר בייעודו הקיים היום. נעמוד על שלוש סוגיות מרכזיות שנדונו בהחלטה.

סוגיה ראשונה אשר נדונה היא שאלת קיום זכות ערר. הוועדה המחוזית טענה, כי לא קיימת אפשרות לערור בזכות או ברשות נגד החלטה של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות או לאשר תכנית, שכן החוק לא מתיר אפשרות לערור על החלטה של ועדה להשלמת תכניות. העוררים טענו, כי סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה, המסדיר את הגשת הערר בפני המועצה הארצית, חל אף על החלטות הוועדה להשלמת תכניות, שכן יש לפרש את המונח "וועדה מחוזית" ככולל בתוכו גם את הוועדה להשלמת תכניות. הוחלט פה אחד לדחות את טענת הוועדה המחוזית. היות והוועדה להשלמת תכניות נכנסת בנעליה של הוועדה המחוזית לכל דבר ועניין באשר לאותן תכניות, אין כל הצדקה משפטית לפרש את כוונת המחוקק, כבאה למנוע בחינה נוספת של אותה תכנית בפני ועדת המשנה לעררים, רק בשל העובדה שהוועדה המחוזית לא עמדה במועדים הקבועים בחוק לקידום ההליכים בתכנית.

סוגיה שניה, הינה שאלת התקיימות ניגוד עניינים פסול בהרכב הוועדה להשלמת תכניות.העוררים טענו, כי אחד משלושת חברי הוועדה להשלמת תכניות הוא מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות-תרשיחא, אשר היא בעלת העניין הראשי באישור התכנית. הוועדה המחוזית טענה מנגד, כי מגישת התכנית הינה ועדת היגוי בין משרדית ולא העיר מעלות- תרשיחא או הועדה המקומית. הוחלט פה אחד לדחות את טענת ניגוד העניינים בקבעה, כי מגישת התכנית היא ועדת היגוי בין משרדית. מאחר ותכנית זו היא תכנית בעלת מאפיינים מיוחדים, המתווה מדיניות תכנון כולל לפיתוח ישוב נתון לשנת יעד, ההיבטים המוטמעים בה אינם בתחום התמחותו של משרד מסוים. מעבר לכך, סעיף 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הרכב הוועדה להשלמת תכניות יכלול בין היתר "נציג שתמנה הוועדה המקומית, מקרב עובדיה או שלא מקרב עובדיה".

הסוגיה השלישית היא שאלת סבירות ומידתיות ההחלטה לפתח את שטחי מתחם M4. העוררים טענו, כי החלטת הוועדה להשלמת תכניות היא בלתי סבירה ובלתי מידתית לגופה, וזאת, הן בשל אי מתן משקל מספיק להיבטים הסביבתיים של הפיתוח המוצע במתחם M4; הן בשל העדר צורך ממשי בתוספת יחידות דיור במעלות- תרשיחא, ודאי מעבר לתוספות במתחמים האחרים של התכנית; והן בשל הפגיעה הקשה הכרוכה בפיתוח מתחם M4 בחקלאים במושב צוריאל. מנגד טענה הוועדה המחוזית, כי הוועדה להשלמת תכניות ראתה לנגד עיניה את ההיבטים הסביבתיים ואת הפגיעה הכרוכה באישור התכנית בחקלאים, אלא שהיא איזנה אותה אל מול הצורך בתוספת יחידות דיור לעיר.

הוחלט בדעת רוב, כי לעת הזו לא הוכח צורך בפיתוח מתחם M4, והצורך בפיתוח העיר עשוי לבוא על סיפוקו בפיתוח שאר המתחמים בתכנית. המשמעות של הפיתוח במתחם זה היא פגיעה קשה בחקלאים במושב צוריאל, אשר פיצוי כספי אשר צפויים החקלאים לקבל מרמ"י עקב פיתוח השטח לא יספיק לרכך את הפגיעה. לעומת זאת, דעת המיעוטסברה, כי הכרעה בסוגיה זו מחייבת הסתכלות רחבה, ברמה הלאומית והארצית, בשים לב למחסור החמור בקיום יחידות דיור בארץ כולה מצד אחד, ולמדיניות התכנונית לחזק את הפריפריה, מצד אחר. הכללת מתחם M4 כשטח לפיתוח הוא פרי אילוצים סביבתיים ואיזונים בין הצורך בשטחים נוספים לפיתוח עירוני ובין הצורך במניעת פיתוח ופגיעה בשטחים בלתי מופרים בעלי ערכיות נופית ומשאבי טבע הראויים לשימור. ניתן לאזן את הפגיעה על ידי קביעה, כי תחילה יפותח החלק הבלתי מעובד והן בקביעת הוראה בדבר הגדלת הצפיפות בתכנית ללא הגדלת מספר יחידות הדיור המרבי.

כאמור, הוחלט, כי יש לבטל את החלטת הוועדה להשלמת תכניות בכל הנוגע לאישור מתחם זה ודין העררים להתקבל.

הערת מערכת:

ראשית נציין כי החלטה זו עולה בקנה אחד עם רוח החלטות המועצה הארצית שניתנו בימים אלו ונתפרסמו שאלת הרחבת בנייה על חשבון שטחים פתוחים בתיקון תמ"א 35, בהן נקבע לשמר את הסביבה פתוחה.

כמו כן עולות סוגיות מעניינות לגבי היקף סמכויותיה ומעמדה של הועדה להשלמת תכניות והיותה חלק מועדה מחוזית, כמו כן עולה הסוגיה שנדונה גם בפסק-הדין העליון בעניין דן אבי יצחק והינה הסתירה כביכול בין אחד החברים שהינו נציג הועדה המקומית, לבין טענה כי הינו מנוגד עניינים לדון בתכניות בתחום ועדה זו.

תכנון ובניה

ערר מס' 95+99+100+159/14, דפני מרים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז, בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין – גולן

ב"כ המשיבה: עוה"ד רון צין ותומר גור

עקרונות משפטיים ושמאיים במסגרת עריכת טבלת איזון בתכנית איחוד וחלוקה

עסקינן בערר אשר הוגש בגין החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר את תכנית גש/מק/3154 (להלן: "התכנית"), שהינה תכנית איחוד וחלוקה הכוללת 1,800 יחידות דיור, בהמשך לתכנית ממ/3154, (להלן: "תכנית המתאר") בשטח של כ 280 דונם במשולש קרקע הנמצא מצפון לכביש 471 (כביש מכבית), ובפרט כנגד טבלאות האיזון וההקצאה שנערכו במסגרת התכנית.

העוררים אשר הגישו התנגדויותיהם לתכנית ונדחו על ידי הועדה המקומית, העלו בפני ועדת הערר טענות שונות בנוגע לחריגה מעקרונות משפטיים ושמאיים במסגרת עריכת טבלאות האיזון וההקצאה בתכנית, ובחרנו להתמקד בשתי טענות מרכזיות וחשובות שהועלו.

זכויות ב"מושע" עם/בלי הסכם לשיתוף פעולה וביטוין בטבלת האיזון וההקצאהמחד, טענו העוררים כי טבלאות האיזון וההקצאה לא לקחו בחשבון את האחזקות הייחודיות שלהם במקרקעין כעדיפות על זכויות במושע; חלק אחר של העוררים טען כי קיים ביניהם הסכם שיתוף למימוש זכויותיהם במקרקעין ולפיכך אין להפחית מקדם מושע מזכויות אלה; חלק נוסף של העוררים טען כי לאור העובדה שמדובר באם וילדיה ובכל מקרה הילדים העבירו לאם את זכויותיהם ללא תמורה כך שהיא הבעלים היחיד במגרש, אין להפחית להם מקדם מושע. מאידך, טענה המשיבה בין היתר כי לא נרשמו הסכמי שיתוף כלשהם בלשכת רישום המקרקעין ומצב הזכויות במקרקעין נקבע על פי נסח הרישום, כך גם בעניין האם וילדיה. על כן, שווים של מקרקעין המצויים בבעלות משותפת נמוך משווי המצוי בבעלות ייחודית, וזאת גם אם קיימת הסכמה בין השותפים ביחס לחזקה במקרקעין.

מעמדו של תקן 15 ותרומת המבנים לטבלת האיזון וההקצאהמחד, טענו העוררים, כי תקן 15 אשר הנחה את עריכת הטבלאות הנ"ל מנוגד לחוק וללא מעמד סטטוטורי ובכל מקרה התקן מאפשר במקרים מיוחדים כגון דא כאשר מדובר בבתי מגורים פעילים הבנויים במקרקעין דורות רבים – לסטות מן הכלל המאפשר תמורה יחסית עבור הקרקע בצירוף זכויות השוות לתרומת המבנים, כך שניתן יהיה במקרים מיוחדים, להביא בחשבון את שווי המבנים במצב הנכנס; מאידך, טענה המשיבה בין היתר, כי לאף אחד מהמבנים האמורים אין היתר בניה, ובהתאם לסעיף 8.7 לתקן 15 אשר גובש על ידי הועדה לתקינה שמאית ומחייבת את כל מוסדות התכנון, אין להביא בעת עריכת טבלאות הקצאה בניה ושימוש שנעשו ללא היתר.

ועדת הערר בחנה את טענות הצדדים בנוגע לעקרונות המשפטיים/שמאיים דלעיל והחליטה, כי ביחס להסכם שיתוף הפעולה,הרי שמדובר בשיתוף פעולה למימוש זכויות הבנייה ולא בהסכמי שיתוף המקנים חזקה ו/או שימוש ייחודי לחלק מהמקרקעין.לפיכך, הצדיקה ועדת הערר את שמאי הועדה המקומית בכך שקבע כי אין בהסכמים אלה כדי לבטל את אלמנט המושע במצב נכנס.להבדיל, ועדת הערר התירה להגיש לשמאי התכנית הסכמי שיתוף הכוללים תשריט חלוקהוככל שקיימים כאלה הורתה לשנות את החלוקה בטבלאות בהיבט זה, שכן, הסכמים כאלה ככל שקיימים משנים באופן מהותי את אופי הזכויות של שותפים במקרקעין, בייחדם חלק ספציפי לשימוש וחזקת כל אחד מהשותפים. אשר לאם וילדיה, ציינה ועדת הערר כי העובדה שמדובר באם וילדיה אינה מעלה ומורידה בעניין,שכן העובדה כי מדובר במשפחה אינה מפחיתה את הסיכון לחילוקי דעות, חוסר שיתוף פעולה ויתר מרעין בישין הכרוכים בשיתוף במקרקעין, אלא, שבמקרה זה זכויות הילדים עברו לאם עובר להפקדת התכנית ובמצב דברים זה יש הצדקה להפחתת מקדם מושע לחלקם.

ביחס לתחולתו של תקן 15ותרומת המבנים לטבלת האיזון וההקצאה, ציינה ועדת הערר את סעיף 122 לחוק התכנון והבניה לפיו, מקום בו מבוצעת חלוקה חדשה שלא בהסכמת בעלים הרי שיש לחלץ את השווי היחסי של כל אחד מחלקי הבעלים במצב הנכנס ולהעתיקו למצב היוצא. כפועל יוצא מכך, מקום בו בנויים חלק מהמקרקעין, התוצאה השמאית חייבה הקצאה כפולה ומכופלת לבעלי החלקות הבנויות על חשבון יתר בעלי החלקות במקרקעין.

על מנת להקטין את פערי אותן מכפלות נבחרה בתקן 15, אשר נועד ליצור אחידות שמאית תוך אימוץ עקרונות מקובלים, בין היתר בעניין שוויים של מחוברים בתכניות איחוד וחלוקה, שיטת ביניים: היחס הקובע נקבע במצב הנכנס ללא המחוברים, ואילו במצב היוצא מוסף ערכם על התוצאה. עוד קובע התקן כי: לא תובא בחשבון בשווים של החלקות והמגרשים בטבלאות ההקצאה והאיזון בנייה או שימוש שלא כדין. יחד עם זאת, ביארה ועדת הערר כי אין להפעיל את אותה סנקציה הכוללת ביטול מוחלט של השווי הבנוי בכל המקרים: כך, למשל קיימת התייחסות ענפה בפסיקה למצב בו לא נמצא היתר בתיק הועדה, אולם מאחר ומדובר בבניה ותיקה לה היו הרשויות הרלבנטיות מודעות לאורך כל השנים, לא ניתן להתעלם ממנה. במקביל, ברי כי מקום בו מדובר בעבריינות בניה מוכחת, העיקרון לפיו אין ליתן פרס לעבריין הינו עיקרון היסוד.

במקרה דנא, המבנים לא הוכשרו מעולם ואף לא היו יכולים להיות מוכשרים במצב הקודם, שכן תכנית המתאר, ממ/950 לא אפשרה בניית בתי מגורים בשטח החקלאי ואף בטלה את הוראות התכניות הקודמות שהיו תקפות במקרקעין עד אז. על כן, לא היה צורך להביא במקרה זה את שווי המבנים בחשבון בטבלאות האיזון וההקצאה.

לסיכום, ועדת הערר דחתה את העררים, למעט את הערר שהוגש בגין ביטול מקדם המושע של האם וילדיה וכן קיבלה את הטענה בדבר מקדמי המושע מקום בו יוכח קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין הכולל תשריט חלוקה.

הערת מערכת:

ועדת הערר ניצלה את הידע שלה ואת מקצועיות חבריה ובחנה עד דק את העבודה השמאית שנעשתה לאור רוח תקן 15 של שמאי המקרקעין, נראה לנו כי קיימת חשיבות לעגן את מעמד תקני השמאים, האם יש או אין מקום להתייחס אליהם ולפעול על פיהם, שכן מדובר בהנחיות מקצועיות של ארגון, אולם אינם מהווים חקיקה.

גם שאלת ההתייחסות וההתחשבות במבנים הינה סוגיה במחלוקת רבת שנים בין השמאים, אשר לא קיימת בעניינה פסיקה רחבה, אולם החלטת הועדה פתרה חלק מההתייחסות לאור פסיקות שניתנו דווקא בצורך להתעלם מבנייה לא חוקית על מנת שלא יצא חוטא נשכר.

ערר037/14 תמר ויעקב שטיל נ' ו"מ לתו"ב חיפה ואח'
ועדת ערר מחוז חיפה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מוסרי טל דקלה

התנאים להחלת סעיף 11 לתמ"א 38בהתאם לתכנית החלה או בהתאם למבנה הקיים?

ערר זה הינו תולדה של החלטת הוועדה המקומית לתו"ב חיפה לדחות את בקשת העוררים לתוספת בניה לבניין קיים מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית קבעה כי תמ"א 38/3 איננה חלה על המגרש והבניין אינו עומד בתנאי הסף הקבועים בתמ"א 38/3 לעניין תוספת הזכויות המתבקשת מכוח התכנית. כמו כן חוו"ד היועמ"ש של הוועדה אינה מתירה תוספות של קומות ויח"ד במידה והתכנית החלה על החלקה אינה מאפשרת זאת מבחינת השטח המותר ומספר הקומות המותר.

העוררים טענו כי הבקשה לחיזוק הבניין והתוספות מכוח התמ"א נדונו כבר בשנת 2009 והומלץ לאשרה בתנאים. וועדת המשנה להתנגדויות החליטה לאשר את הבקשה ולאחר מכן הוגשה הסתייגות מטעם אחד מחברי הוועדה, באיחור. בשל הסתייגות זאת הובאה הבקשה לדיון נוסף במליאה וניתנה חוו"ד היועמ"ש כאמור לעיל ובשל כך הומלץ שלא לאשר את הבקשה. לפיכך טענו העוררים כי אין לוועדה המקומית סמכות לשוב ולדון בבקשה לאחר שזאת נדונה ואושרה על ידה.

טענה נוספת שנטענה על ידי העוררים היא, כי נפלה שגגה בחוות הדעת של יועמ"ש הוועדה המקומית ולפיה, קומת העמודים המפולשת הקיימת הינה קומת "מסד". לטענת העוררים, הבניין מושא הבקשה כולל 4 קומות ולכן הוראות סעיף 12 לתמ"א אינן חלות על מבנה זה.

ועדת הערר דנה ראשית בטענת חוסר הסמכות אשר נטענה על ידי העוררים, כידוע כלל הוא, כי עקרון סופיות הדיון אינו חל ביחס להחלטות של רשויות מנהליות וועדות התכנון ביניהן. (בג״צ 795/79 המועצה האזורית גזר נ׳ הועדה הארצית לתכנון ובנייה, פ״ד לו (1) 561). ברי, כי גם אם קיימת הסמכות הרי יש להשתמש בה במשורה. שכן, יש בקיומו של דיון חוזר משום פגיעה בזכויותיו של האזרח להבאת ענינו לידי סיום ופגיעה בהסתמכותו על החלטותיה של הרשות.

בענייננו, כאמור, התקיים דיון חוזר על פי בקשת חבר הועדה המקומית, לפי סעיף 18 (ז) לחוק התכנון והבנייה התשכ״ה- 1965 (להלן – ״החוק״). הבקשה הובאה בפני מליאת הוועדה, שמצאה כי יש לקיים בדיקות נוספות. לאורן של אותן בדיקות, שתוצאתן הובאה בחוות דעתה של היועצת המשפטית של הוועדה המקומית, הובאה הבקשה לדיון חוזר בפני וועדת המשנה של הוועדה המקומית. לפיכך, קבעה ועדת הערר כי ספק אם נפל בענייננו פגם בהעברת הדיון לוועדת המשנה, הגם, שלאור חוות הדעת של היועצת המשפטית, אשר העלתה סוגיה עקרונית של פרשנות התמ״א, שלא הייתה בפני וועדת המשנה ערב מתן ההחלטה הראשונה בבקשה, נראה כי ממילא בכך די על מנת להצדיק דיון חוזר בפני וועדת המשנה.

כאמור, נימוק הוועדה המקומית לדחיית הבקשה להיתר, כמפורט בחוות דעת היועצת המשפטית, הינו כי הוראות סעיף 11 אינן חלות על המבנה דכאן, אלא, הוראות סעיף 12 לתמ״א בהן נקבע כי לא יחולו הוראות סעיף 11 על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ״ר (להלן – ״תנאי הסף״). כלומר, לשונו הפשוטה והברורה של סעיף 12 מלמדת שהיקף הזכויות אותו ניתן להעניק למגרש מכוח תמ״א 38, נבחן על פי הוראות התכנית החלה על המגרש.השאלה הנשאלת היא, האם במקרה כזה יש להתחשב במבנה הקיים, או שמא תוכרע הכף על פי הוראות התכנית החלה.

ועדת הערר קבעה כי יש לקרוא את הוראתו של סעיף 12, לאור תכליתה של תמ״א 38 ובמיוחד לאור תכליתו של תיקון 3 לתמ״א, אשר כמפורט בדברי ההסבר לתיקון ״שינוי מס׳ 3 לתמ״א נועד להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים …״. כלומר, תיקון 3 לתמ״א נועד להרחיב את תחולת התמ״א ולהעצים את הזכויות אותן ניתן להקנות מכוחה, ולא לצמצמה.

והשאלה, כאמור, היא מה הדין שיש להחיל מקום בו קיים על המגרש מבנה אשר עולה בשטחו או בגובהו על תנאי הסף, אולם התכנית החלה קובעת כי על המגרש ייבנה מבנה ״נמוך״.

במצב דברים זה יש לדעת ועדת הערר להבחין בין שני מקרים האחד, המבנה הבנוי על השטח נבנה מכוח היתר כדין, והשני, המבנה נבנה כולו או חלקו בחריגה מהיתר ובמצב דברים זה עלול חוטא לצאת נשכר.

במצב הדברים בעניינו, לא נטען על ידי הו"מ כי המבנה נבנה ללא היתר ושטח המבנה הקיים אינו עולה על 400 מ״ר, ויש לבחון האם יש לראות במבנה הבנוי, על פי ההיתר, כמבנה שגובהו עולה על שתי קומות.

בבחינה שערכה ועדת הערר לרבות ביקור בשטח הסתבר כי קומת המסד/מפולשת נבנתה בניגוד להיתר. כאמור, במצב בו תוספת הבניה מכוח תמ״א 38 נסמכת על תמריצים, הנובעים מבניה בלתי חוקית החורגת מהיתר, אזי לא ניתן לאשרה.

כמו כן מהביקור שערכה ועדת הערר במקום, עולה כי הגלריה הבנויה במבנה, אף היא אינה יכולה להיחשב כקומה, לצורך תמ״א 38. מדובר בגלריה שהוספה בשלב כלשהו למבנה, תוך ניצול חלל קיים, וממילא לא גרמה לשינוי כלשהו בגובה הבניין, אשר מצדיק הגדרתה כקומה, לצורך תמ״א 38 ולהענקת תמריצים בגינה.

לאור כל האמור, הרי שהבניין שבפנינו נתון למשטר תכנוני שמתיר בניית מבנה ״נמוך״ בלבד, וגם על פי ההיתר ניתן היה לבנות מבנה בן שתי קומות מעל קומת ״מרתף״ נמוכה. לפיכך, המבנה אינו זכאי לתמריצים מכוח סעיף 11 לתמ״א. משכך הערר נדחה והעוררים יוכלו לפנות בבקשה לחיזוק המבנה וקבלת התמריצים המוגבלים, הקבועים בסעיף 12 לתמ״א 38.

הערת מערכת:

ועדת הערר בהחלטות רבות, כולל לאור מבצע צוק איתן שהעיר והאיר על הצורך בבנייה חדשה וחיזוק מבנים, מעלה על נס את הצורך בקידום ועידוד חיזוק מבנים ואישור היתרים על פי התמ"א.

גם בעניין זה בחנה ועדת הערר את שאלת חוקיות המבנים הקיימים, וכן רוח הפסיקה כיום ממעטת להעניק פיצוי על בנייה עבריינית, עם זאת יש לבחון לענ"ד כל מקרה לגופו, כולל את השאלה אם ניתנה רשות לבנייה, היתרים ועוד.

בעריכת העלון השתתפו עו"ד קורל בלאיש, ואסף בוסקילה מתמחה

 

 

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת שנה טובה ומתוקה

 

שנת שגשוג פריחה והצלחה

לברכת שנה טובה ממשרד עורכי דין צבי שוב לחץ כאן