"היטל השבחה – אליק רון בעליון – מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן , לצורך חיוב בהיטל השבחה?".

מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן,
לצורך החיוב בהיטל השבחה?*

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

בעקבות רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' א' רובינשטיין, ע' פוגלמן ו-י' עמית

הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בסוף השבוע האחרון (15.7.14) על ידי בית המשפט העליון בעניין רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, הנסב בשאלה, מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה?

כאמור בפסק הדין, הוראות בתכנית מתאר מקומית מתנות הענקה של זכויות, כגון: ניוד שטחי בניה בין קומות, הוספת שטחי בניה עיקריים בגין תוספת קומות וכיוצ"ב, באישור נוסף של הוועדה המקומית (להלן: "הזכויות המותנות"). הזכויות המותנות משולבות בתכנית עם יתר הזכויות שבתכנית. המקרקעין שעליהם חלה התכנית נמכרים. לאחר זמן מה מבקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית מאשרת את הזכויות המותנות, ומוציאה לקונה היתר בניה מתאים. כעת, מבקשת הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה מהקונה בטענה כי אישור הזכויות המותנות מהווה השבחה. הקונה מצידו טוען כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין. אי לכך נדרש בית המשפט לשאלה, האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן?

ובמילים אחרות – מה מעמדן של זכויות בתכנית מתאר מקומית או מפורטת שאישורן תלוי בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית, לצורך החיוב בהיטל השבחה? האם כטענת המערערת (להלן: "הוועדה המקומית"), יש לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות אלו רק עם מועד אישור אותן הזכויות בפועל, אישור אשר לטענתה הוא שמסיים את ההליך התכנוני לגביהן? או שמא, כטענת המשיבה (להלן: "היזם"), ההשבחה נוצרה במועד אישור התכנית אשר כללה בתוכה את אותן הזכויות, כך שמלוא ההשבחה שולמה כבר על ידי המוכר בעת המכירה? זו השאלה שהגיעה לפתחו של בית המשפט העליון בבקשת רשות הערעור דנא, המוגשת על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' הש' י' שנלר, ד"ר קובי ורדי ו-ר' לבהר-שרון) שתוקצר בניוזלטר מס' 32 (רצ"ב קישור: https://od-nadlan.co.il/?p=80) , אשר ניתן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופט ש' פרידלנדר), שניתן בערעור על החלטת שמאי מכריע.

באותו עניין לא היתה מחלוקת כי במועד בו רכש היזם את הזכויות במקרקעין מושא ההליך, היו תקפות תוכניות אשר איפשרו תוספת אחוזי בנייה ועוד, בכפוף לאישורה של הוועדה המקומית (זכויות מותנות). שנה לאחר מכן היזם קיבל היתר בניה בו אושרו בין השאר, הזכויות המותנות. הועדה המקומית דרשה היטל השבחה בגין ההיתר. היזם ערר על דרישה זו, בטענה כי היה על הועדה המקומית לגבות את ההיטל כבר במועד בו נרכשו המקרקעין על ידו, שכן זהו מועד המימוש. לטענת הועדה המקומית, לא ניתן היה לגבות היטל השבחה, שכן הזכויות שהוקנו בתכניות היו מותנות באישור הועדה המקומית ונתונות לשיקול דעתה ולפיכך, מועד המימוש הוא רק במועד הוצאת היתר בו ממשים את הזכויות המותנות.

השמאי המכריע, שדן בשומה, קבע שאישור היתר הבנייה שניתן על ידי הוועדה המקומית הוציא את פוטנציאל הבניה שנקבע בתוכניות התקפות מהכוח אל הפועל – ובכך לעליית שווי המקרקעין ב"דרך אחרת" שאינה הרחבה של זכויות הניצול.

בית משפט השלום קבע, כי יש לראות בזכויות מותנות כזכויות משביחות וההשבחה גלומה כבר בתוכנית הקודמת. הועדה המקומית ערערה על החלטה זו.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בנקודה זו, וקבע כי עצם הוספת זכויות מותנות לתוכנית, זכויות שלא נכללו בה טרם לכן, היא לכשעצמה, משביחה את המקרקעין. אישורה של תכנית שכזאת יש בה הרחבתן של זכויות הניצול ועל כן הינה בגדר השבחה ישירה וללא צורך בחלופה של עליית ערך "בדרך אחרת". עם אישורה של תוכנית הכוללת זכויות מותנות, יש לבחון אם אותן זכויות מותנות אכן השפיעו על שווים של המקרקעין עליהם היא חלה, לרבות בחינת אודות שיעור ההשפעה בהתחשב במהות אותן זכויות מחד גיסא וזמינות אפשרות התקיימות התנאים מאידך גיסא. ערכים אלו ייקבעו בדרך שמאית.

משכך, מעת שבוצעה מכירה של הזכויות במקרקעין לאחר אישורה של תכנית שכזאת, על הוועדה המקומית לגבות את היטל ההשבחה בהתאם, ושוב לא תוכל לגבות היטל השבחה בגין אותן זכויות מותנות עם מימושן בפועל על ידי רוכש הזכויות. על פסק דין זה הגישה הועדה המקומית בקשת רשות לערור.

אם נסכם בתמצות את שלושת המודלים אליהם נדרש בית המשפט העליון להתייחס ולהכריע הרי הם:
א. מודל הוועדה המקומית שנתמך בעמדת היועמ"ש ולפיו, אישור הזכויות בפועל מהווה אירוע מס נפרד שניתן לגבות היטל נוסף בגינו;
ב. מודל בית המשפט המחוזי ולפיו, ניתן לגבות היטל השבחה רק פעם אחת, במועד המכירה;
ג. מודל בית משפט השלום והשמאי המכריע ולפיו, ניתן לגבות היטל השבחה כתוצאה מאישור הזכויות אך בניכוי ההשבחה הקודמת הנובעת מעצם הכללת הזכויות המותנות בתכנית.

בפסק דינו, בית המשפט העליון מפי כב' הש' י' עמית דן וניתח את הסוגיה שבאה לפתחו בהרחבה ובאופן מעמיק, לרבות הסקירה של עקרונות היסוד בחיוב בהיטל השבחה הכולל אף שרטוטים לעקרונות הנ"ל, ודן בשאלות שונות כדי להגיע להכרעתו וביניהן למשל האם דין הזכויות המותנות כדין הקלה ולכך הגיע בית המשפט למסקנה, כי הזכויות שהוטמעו בתכנית אינן בגדר "הקלה" ויש לראותן כזכויות מעין-מוקנות. לכן לדעת בית המשפט , מועד ההשבחה, מועד אירוע המס, הוא עם אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל.

כלומר, בית המשפט גרס, כי אירוע ההשבחה , אירוע המס הוא אחר (אישור התכנית) אך מימוש הזכויות הוא דו שלבי (בעת מכירה ובעת הוצאת היתר הבניה) והמועד הקובע לצורך הערכת השומה הוא מועד התחלת התכנית.

אלא, שמסקנה זאת אליה הגיע בית המשפט ולפיה הזכויות המותנות אינן בגדר פעולה תכנונית של "הקלה" כנטען על ידי הוועדה המקומית והיועמ"ש, אינה סותמת לדעתו את הגולל על האפשרות לחייב בהיטל השבחה "משלים" בגין אישור הזכויות בפועל.

בית המשפט הגיע למסקנה כאשר המקרקעין נמכרים לאחר אישור התכנית הרי שעל אף שמדובר בהשבחה אחת הכוללת את הזכויות המותנות, ניתן לומר כי ההשבחה התממשה בשני שלבים. בשלב הראשון, עם הכללתן של הזכויות המותנות בתכנית, ובשלב השני עם אישורן בפועל. שני השלבים התממשו כתוצאה מאישורה של תכנית אחת, במובן הרחב של השבחה עקב תכנית. בכל אחד מהשלבים היה אחד מהנישומים הבעלים של המקרקעין, כך שבית המשפט העליון, אינו רואה בעיה לחייב את שניהם בהתאם למידת הניצול שניצל כל אחד מהם את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.

בית המשפט גם התייחס בפסק דינו לתמ"א 38 וקבע, כי מאחר שתכנית זאת היא כללית וחלה על כל הארץ, מלכתחילה לדעתו לא ניתן היה לגבות היטל השבחה בגינה במועד מכירת המקרקעין. לכן לדידו, אין מקום להקיש מההוראות הנוגעות לתמ"א 38 לגבי הזכויות המותנות, ולהיפך, אין גם להסיק לדעת בית המשפט ממסקנתו בנוגע לזכויות המותנות לגביה.

לסיכום בית המשפט הגיע לתוצאה ולפיה:

ההשבחה נובעת מאישור התכנית הכוללת את הזכויות המותנות וזהו אירוע המס; המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית; על פי סעיף 7 (ב) לתוספת ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב ב"השלמת היטל" בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבניה, בבחינת מימוש השלב השני של אירוע המס. ההיטל ייקבע בניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התוכנית.

ניתן לראות, כי המודל שנקבע על ידי בית המשפט קרוב למודל של בית המשפט השלום והשמאי בהבדל הנוגע לחישוב מועד ההשבחה. ההשבחה בגין הכללת הזכויות המותנות בתכנית היא השבחה אחת כוללת המהווה את אירוע המס אך מימושה הוא דו-שלבי. את ההשבחה בכללותה יש לחשב נכון למועד תחילת התכנית שבמסגרתה נכללו הזכויות המותנות.

ככל שיבקש הנישום לממש את ההשבחה בגין הזכויות המותנות, ישלם היטל בהתאם למידה שבה מנוצלת ההשבחה בפועל. אם מכר הנישום את המקרקעין טרם אושרו הזכויות המותנות בפועל, ישלם היטל חלקי בהתאם לעליית השווי שנגרמה עקב הכללת הזכויות בתכנית. ככל שיבקש הקונה לממש את "יתרת ההשבחה" כתוצאה מאישורן של הזכויות המותנות הלכה למעשה, יהא עליו לשלם היטל חלקי המשלים לשיעור ההשבחה הכוללת.

ומן הכלל אל הפרט – בית המשפט ציין כי בנסיבות דנן, חישוב ההשבחה בגין אישור הזכויות המותנות לשיטה זו, היה מביא מן הסתם להפחתה בגובה ההיטל שהושת על היזם. זאת, מאחר שהשמאי קבע את גובה ההיטל בהסתמך על יום אישור הזכויות המותנות שהינן כ -5 שנים לאחר מועד אישור תכנית, ומן המפורסמות כי מחירי המקרקעין בשוק החופשי עלו עם השנים. אולם, מאחר שהיזם לא ערער על גובה ההיטל, התשלום שקבע השמאי כך קבע בית המשפט העליון יוותר בעינו.

בסופו של דבר במישור ההלכתי-העקרוני הערעור התקבל חלקית, במובן זה שנדחה המודל שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. מנגד, במישור האופרטיבי, הערעור דכאן נדחה תוך שנקבע כי אין לחייב את היזם בתשלום נוסף מעבר למה שנקבע על ידי השמאי.

הערת מערכת:
בית המשפט העליון נדרש להכריע בסוגיה עקרונית, וכפי שציין כב' הש' א' רובינשטיין המדובר ב"משחק מוחות שלא היה מבייש חכמי ישיבות המעמיקים בלימודם" ויש לברך על מלאכה מורכבת זאת. אלא, שבעוד שלעמדת כב' הש' ע' פוגלמן הפתרון שהוצע על ידי כב' הש' עמית עונה על התכלית של תשלום מס אמת ומצוי בגדר הסייגים הקבועים בדין סבר כב' הש' א' רובינשטיין כי על אף שהצטרף לדברי כב' הש' עמית, עדיין התוצאה אליה הגיעה, אינה משביעת רצון ויתכן שראוי כי במסגרת רפורמת התכנון והבניה אכן יתוקן הדבר כראוי, ואנו מצטרפים לאמור, שכן פסק הדין מעורר בעיה לא פשוטה הואיל ומכר אחר תכנית הינו מימוש של כל הזכויות, היינו גם כאלה שטרם הוצא להם היתר ולא ברור האם החלוקה ל"הליך דו שלבי" אכן תביא לתוצאה צודקת של גביית מס אמת.

* את המבקשת ייצגה עו"ד תמר לרנר , את המשיב ייצג עו"ד חיים קורן וכן בשם היועמ"ש התייצב עו"ד משה גולן.

המערכת מרכינה ראש על החיילים שנהרגו במבצע "צוק איתן"
וכולנו נושאים תפילה לשלומם של החיילים שיצאו להגן על מדינתנו בחירוף נפש ומאחלים שיחזרו מהר ובשלום!