עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 23

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מנהל מקרקעי ישראל

תמריצים לבניית יחידות דיור קטנות לזוגות צעירים באזורי עדיפות ובמרכז הארץ
הוחלט על "מועד קובע" לקביעת ערך קרקע לביצוע עסקאות במינהל
אושר הסדר זמני להשכרת יחידות דיור בקיבוצים

מיסוי מקרקעין

החלטת מיסוי 4253/11 הגדרת איגוד מקרקעין – החלטת מיסוי בהסכם

עדכון להוראת ביצוע מס הכנסה מס` 02/2010

עדכוני פסיקה:

הפקעה

עע"מ 4927/08 הממונה על המחוז – משרד הפנים נ` פייזולה אפרמיאן ואח`

קרקע שנטלה מבעליה בכפייה במסגרת מכר ללא תמורה והייעוד הציבורי לשמה נטלה נזנח,
תושב לבעליה ללא צורך באישור שר הפנים וללא תשלום הבעלים על השבת הקרקע,
למעט חיובם לשאת בתשלום היטל השבחה, ככל וישנו

מנהל מקרקעי ישראל

תא (ת"א) 1427/09 נורדמן פיליפ ואח` נ` מנהל מקרקעי ישראל

האם רשאי מנהל מקרקעי ישראל בעת חידוש חוזה חכירה של קרקע חקלאית
להוסיף להסכם החכירה תנית שינוי ייעוד

תכנון ובניה – שימוש חורג

ערר 336/10 בן אריה יחיעם ואח` נ` הו"מ לתו"ב חבל מודיעין

הצורך בקבלת אישור הולקחש"פ והועדה המחוזית לשימוש חורג במקרקעין המוכרזים כקרקע חקלאית והמשמשים בפועל לתעשייה

תכנון ובניה – בקשה להיתר מתקן סולארי, מוסדות תכנון

ערר 6052/11 סולאר ביי יורסלף בע"מ נ` הו"מ לתו"ב חבל אילות

א. במקרים מסוימים, ניתן לאשר בקשה להיתר למתקן סולארי מכוח תמ"א 10/ד/10
ב. פרשנות סעיף 47 לחוק התו"ב בדבר טובת הנאה הצומחת לחבר במוסד תכנון העומד לדיון

מאמר

אישור טבלאות הקצאה = אישור תכנית או אישור פסק בורר / עו"ד צבי שוב, דקלה מוסרי טל

ברצוננו לשתף את קוראינו בסוגיה שנתקלנו בה לאחרונה. הנושא – הוראות סותרות בחקיקה, ביחס לאישור פסק בורר שניתן מכוח סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, שגורמות לתוצאה בלתי רצויה של ערכאות "מתחרות". ולהלן נפרט.
סימן ז` בפרק ג` לחוק התו"ב קובע הוראות ביחס לאיחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין.
תכנית זו, ככל תכנית, נתונה לאישור מוסד התכנון המוסמך (בתלוי באופי התכנית ובמהותה) ואותה הועדה היא הגוף המוסמך להכריע בכל עניין בקשר עם התכנית, כאמור, ולבסוף גם לאשר אותה. נציין כי גם הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכניות איחוד וחלוקה (ר` סעיף 62א(1) לחוק התו"ב וסעיף 121 לחוק התו"ב) וכיום רוב תכניות האיחוד והחלוקה מבוצעות בשני שלבים – השלב הראשון – תכנית "כתמים" בסמכות הועדה המחוזית לתו"ב שקובעת זכויות וייעודים במתחם האיחוד והחלוקה ולאחר מכן תכנית בסמכות הועדה המקומית – אשר מחלקת את הזכויות בין בעלי המקרקעין בתחום התכנית.
השוני העיקרי בין תכנית איחוד וחלוקה ובין תכנית מתאר "רגילה", הרלוונטי לענייננו, הוא העובדה שבתכנית איחוד וחלוקה, אחת מהמטלות של הגוף המתכנן (כאמור – לרוב הועדה המקומית) היא לבחון ולהכריע לא רק בענייני תכנון אלא גם בנושאי קניין – ביחס לזכויות הבעלים במצב נכנס (עובר לאישור התכנית) ולאחר אישורה – חלוקת הזכויות והמגרשים החדשים שנקבעו בתכנית, בין הבעלים (טבלאות איזון והקצאה). כאשר התכנית הנה ביוזמת הבעלים, אזי נושא זה לרוב מגובש ומוסכם בין הבעלים. אלא, שתכנית איחוד וחלוקה ניתן ליזום גם ללא הסכמת הבעלים, כולם או חלקם ואז הנטל להכריע בעניין זה הינו על כתפי הועדה.
סעיף 122 לחוק התו"ב מתייחס לסיטואציה פרטית זו של איחוד וחלוקה – איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים – ונקבעו בו הוראות הרלוונטיות למצב ייחודי זה. מאחר וכאמור, אחד הנושאים שעל הועדה המוסמכת לבחון הנו שאלת זכויות הבעלים במצב נכנס ובמצב יוצא – שהינה שאלה שמאית בעיקרה, הוסמכו הועדות בסעיף 122 (4) להעביר את ההחלטה בדבר חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים לבורר חיצוני – שהינו – דרך קבע יש לומר ולא בכדי – שמאי מקרקעין מוסמך. וכלשון הסעיף:
"122. חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה:
(4) מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית יחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המגרש החדש שהוקצה, או על קרבת מקומו למגרש הקודם, אולם רשאי מוסד התכנון לקבוע כי החלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית שהוכנה לפי סימן זה, תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המגרש והועדה המקומית; לא הסכימו בעלי המגרש והועדה המקומית על בורר מוסכם, ימנה אותו יושב ראש ועדת הערר בהתייעצות עם יושב ראש הועדה המחוזית; הבורר שמונה, בין בהסכמה ובין שלא בהסכמה, יקבע את שכרו ואת החייבים בתשלומו; הוא ינמק את החלטתו לגבי הזכאות כאמור אם דרש זאת מוסד התכנון או אחד הצדדים; על הבוררות יחולו הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח–1968, בכפוף להוראות סעיף זה;…"
וכאן אנו מגיעים לנושא הדיון דהיום – באותה סיטואציה בה נדרשנו לנושא, הועדה המקומית הפקידה תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכותה ולאחר שהוגשו לה התנגדויות לתכנית, מינתה שמאי בורר, על פי סעיף 122(4) לחוק, להחליט בדבר אופן חלוקת הזכויות בין הבעלים. השמאי ערך שינויים בתכנית, כולל בשטחי וייעוד המגרשים, לאחר שהועדה קיבלה לידיה את הכרעת השמאי , קיבלה היא את השינויים והתיקונים שהכניס השמאי ואישרה את התכנית.
בעקבות זאת, פנו חלק מבעלי הקרקע, בערר לועדת ערר לתו"ב על החלטת הועדה המקומית לאשר את החלטת שמאי המקרקעין וזאת בהתאם להוראות חוק התו"ב. זמן מה לאחר מכן, כפי שנתברר בדיעבד, פנו חלק אחר של הבעלים בבקשה לבית המשפט המחוזי, לאשר את "פסק הבורר" של שמאי המקרקעין, מכוח חוק הבוררות, כאשר כמשיבים להליך צורפו מוסדות התכנון (הלא נכונים – יש לציין) בלבד ולא צורפו יתר בעלי המקרקעין בתכנית. בית המשפט המחוזי שקיבל לידיו את הבקשה ומאחר ולא קיבל כל בקשה נוגדת לביטול פסק בורר – בהתאם לחוק הבוררות – אישר את פסק הבורר ונתן לו תוקף של פסק דין. וכך נוצרה סיטואציה שחלק מהבעלים שפעלו על פי הוראות חוק התכנון והבניה ועררו על החלטת הועדה המקומית שניתנה בתכנית, וסברו כי בכך שומרים הם על זכויותיהם – מצאו עצמם מתמודדים עם פסק דין של בית המשפט המחוזי, שכלל לא היו צד להליך, לא היו מודעים לו וממילא לא יכלו להתנגד לו – שאיין את הליכי הערר בהם נקטו ולכאורה רוקן אותם מתוכן. באותה סיטואציה הנושא נפתר (ולו בינתיים) שכן פסק הדין בוטל בהסכמה, לאחר שהוגשה בקשה לבית המשפט בעניין ולאור העובדה שלא כל המשיבים הרלוונטיים צורפו לבקשה לאישור פסק בורר. עם זאת, ברי כי בית המשפט יידרש ואולי אף מחוייב להידרש לבקשה לאישור פסק בורר שתוגש לו, וזאת בהתאם להוראות הסעיף. אלא, שכפי שראינו, בנסיבות אלה, בהן עסקינן בפסק בוררות, שניתן עפ"י סעיף 122(4) לחוק התו"ב ושעניינו בסוגיות תכנוניות מובהקות, וברור כי בעלי המקרקעין לא ויתרו על זכויותיהם המשפטיות בכל הנוגע לפסק הבוררות ובחרו לממשן באמצעות מוסדות התכנון, נראה כי קיימת בעייתיות רבה בסמכות "מקבילה" לאשר את פסק הבוררות באמצעות בית המשפט ובהליך "טכני" מעיקרו.
נציין כי הסוגיות המתעוררות כתוצאה מכך אינן פשוטות כלל ועיקר – מהן ההשלכות/נפקות שיש לאישור בית המשפט בכל הנוגע ליתר ההליכים הננקטים בפני מוסדות התכנון עפ"י חוק התו"ב; האם נפגעת הזכות להגיש ערר, בגין דחיית התנגדות לתכנית לאחוד ולחלוקה, שבמסגרת הדיון בה מונה שמאי בורר; ומה בנוגע לסמכות הועדה לתכנון לאשר פסק בורר ונפקות האישור; והאם סמכות ביהמ"ש הנכבד לאשר פסק בוררות, לאחר שהוגש עוד קודם לכן ערר בגין אותו פסק בוררות ובעל הדין לא ויתר על זכויותיו בעניין – האם אינה פוגמת בריבונות ועדת הערר בנושאים המובאים בפניה; לנושאים אלו אין תשובה בחקיקה וברי כי המחוקק לא נדרש לשאלות אלה.
אנו סבורים כי גישה לפיה ביהמ"ש מוסמך לאשר פסק בוררות, באופן שלא ניתן יהא להגיש הליכים נוספים בגין פסק הבוררות, עפ"י חוק התו"ב, ובהתאם לכך אף לא ניתן יהא למעשה להתערב עוד בהחלטות של שמאים בוררים – הינה בלתי הגיונית ובלתי רצויה, הגם שעשויה היא לגרור אחריה החלטות סותרות של ערכאות שונות ביחס לאותו פסק בורר, ובמיוחד לאור העובדה שבהליכים לפי חוק התו"ב נבחן פסק הבורר לגופו ואילו הליך לאישור פסק בורר – הנו הליך כמעט טכני, אשר בוחן פגמים בהתנהלות הבורר בלבד ואינו נדרש לתוכנו של פסק הבורר.
בעניין זה יש לציין כי הבעיה קיימת ביתר שאת כשהשמאי הבורר אף מורה על שינויים בתכנית, ובכך למעשה לפי הגישה שבית המשפט מאשר את הכרעתו כסופית וללא התערבות מקצועית, מאויין מעמד רשויות התכנון בתכנית.
לכך יש להוסיף, כי אף בפרקטיקה הנוהגת, ועדות הערר נדרשות חדשות לבקרים לדון בעררים שהוגשו לפתחן בגין אישורן של תכניות, שבמסגרת ניהול הליכי ההתנגדות בגינן ניתנו הכרעות של שמאים בוררים עפ"י סעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה.
אנו סבורים כי על המחוקק להידרש לעניין בהקדם ולמצוא פתרון ראוי ומיידי לאנומליה שנוצרה.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מנהל מקרקעי ישראל

תמריצים לבניית יחידות דיור קטנות לזוגות צעירים באזורי עדיפות ובמרכז הארץ

במטרה לעודד ראשי רשויות לאשר תכניות ליחידות דיור קטנות לזוגות צעירים ולקדם בנייה חדשה בתחומן המממשת את תקנת שבס, אישרה המועצה מתן תמריצים כספיים לרשויות המעודדות הקמת דירות קטנות. התמריצים יינתנו לדירות שגודלן לא עולה על 85 מ"ר (במרכז הארץ) ו- 100 מ"ר (באזורי עדיפות).
התמריצים יינתנו במסגרת סיוע בשדרוג התשתיות הקיימות בשכונות ותיקות ברשויות מקומיות שהוחל בהקמתן עד יום 31.12.80 על ידי העמסת עלויות הפיתוח הנוספות על הוצאות הפיתוח של השכונות החדשות במסגרת מכרזים לשיווק קרקעות. התקציב לתוכנית "ישן מול חדש" ידוע מראש ומבטיח סכום כולל של עד 12,000 שקלים ליח"ד חדשה ממקורות משתנים.

הוחלט על "מועד קובע" לקביעת ערך קרקע לביצוע עסקאות במינהל

המועצה קצבה לוחות זמנים לקבלת שומה עבור ביצוע עסקה, והחליטה כי במקרים של הקצאת מגרש בפטור ממכרז תינתן שומה תוך פרק זמן של עד חצי שנה ממועד הגשת בקשה למינהל. כמו כן קבעה המועצה כי הנהלת המינהל תהיה רשאית לקבוע סוגי עסקאות שלגביהן המועד הקובע לקביעת ערך הקרקע בעסקה עולה על חצי שנה. במקרים בהם עוכבה הזמנת השומה מעבר לחצי שנה, או לפרק הזמן שנקבע להזמנתה, בשל הימשכות הליכים במינהל, או ברשויות אחרות, תיערך השומה לאותו מועד שנקבע (בתוספת הצמדה וריבית).

אושר הסדר זמני להשכרת יחידות דיור בקיבוצים

מועצת מקרקעי ישראל אישרה הסדר זמני לתופעה אשר התרחבה בשנים האחרונות בקיבוצים, אשר חורגת מהשימושים המותרים במקרקעי המשבצת ומהווה הפרה של הוראות חוזה המשבצת.
ההסדר הזמני שאושר נועד להתיר השכרת יחידות הדיור בקיבוצים, במגבלות שנקבעו ובכפוף לתשלום, על מנת לאפשר לחברי הקיבוצים את המשך הבניה בקיבוץ.
במסגרת ההסדר שנקבע ישלם הקיבוץ דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% מהסכום אותו הוא גובה בגין השכרת יחידות הדיור עבור השכרת כל יחידות הדיור בקיבוץ. על תשלום זה יחולו הנחות אזור עדיפות לאומית על פי החלטות המועצה התקפות.
כמו כן נקבעה מגבלה על מספר יחידות הדיור אותן רשאי יהיה הקיבוץ להשכיר, למעט באזורי קו עימות, בהם אין מגבלה כזו חלה: באזורי עדיפות לאומית א` ו-ב`- עד 50% ממספר יחידות הדיור; במרכז הארץ – עד 25% ממספר יחידות הדיור.

מיסוי מקרקעין

החלטת מיסוי 4253/11 הגדרת איגוד מקרקעין – החלטת מיסוי בהסכם

ההחלטה נסבה סביב בקשת חברה לסווגה כ"איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
הגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק– הינה: "איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית".
החב` הנדונה הינה חברה בעלת סיווג קבלני ועוסקת, בין היתר, בביצוע עבודות בנייה ושיפוצים, במתן שירותי יעוץ בתחום החשמל והנדל"ן ושירותי ניהול, ניהול פרויקטים וכיוצ"ב. כמו-כן, החברה מפיקה הכנסות מהשכרת מקרקעין בפארק לתעשייה, כאשר מקרקעין אלו מוצגים במאזן החב` כנדל"ן להשקעה.
בקשת החב` הייתה שלא להיות מסווגת כ"איגוד מקרקעין" מאחר ולחב` פעילות עסקית שאינה קשורה לנדל"ן המניב שבבעלותה ששוויה עולה על 10% מכלל נכסי החב`.
לאחר ניתוח ובדיקת הנתונים שהציגה החב`, החליטה רשות המסים שלא לסווג את החב` הנ"ל כ"איגוד מקרקעין, זאת מאחר ומצאה כי שווי הפעילות העסקית של החב` בניהול פרויקטים ביחס לשווי כלל הנכסים של החב` עולה על 10% ועומד על כ-17%, ומשכך נתמלא התנאי בדבר "טפל למטרה העיקרית" ועל כן נקבע כי החב` אינה איגוד מקרקעין.

עדכון להוראת ביצוע מס הכנסה מס` 02/2010

ביום 11.05.2011 פרסמה רשות המסים עדכון להוראת ביצוע מס הכנסה מס` 02/2010 * שעניינה מתן הנחיות לקבלת אישור לצורך סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. (להלן בהתאמה:"העדכון", "הוראת ביצוע").
העדכון האמור מתייחס להקפאת חוב מס שבח בנוגע לסוגי מוכרים כפי שיפורט להלן וכן לסוגי אישורים לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין וערובות במתן טופס 50.
ככלל, סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח לנישום, שפקיד שומה אישר לו כי הריווח ממכירת זכות במקרקעין נתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה. אלא, שבהתאם להוראות ביצוע עד לקבלת האישור מפקיד השומה, ניתן לקבל הקפאה של חוב מס השבח למיסוי מקרקעין.
פקיד השומה רשאי להעניק 3 סוגי אישורים שמהותם אישור לפטור ממס שבח ואלו הם: אישור כללי, אישור לפרויקט ואישור פרטני, כאשר הוא רשאי להתנות את מתן כל אחד מאישורים אלו במתן ערובה שתבטיח את תשלום המס. כמו כן, בהתאם להוראת הביצוע דנא קבעה קריטריונים לקבלת אחד מהאישורים הנ"ל. בנוסף, נקבעה מדיניות להקפאת החוב במיסוי מקרקעין עד קבלת האישור לפטור ולגבי הצורך במתן ערובה.
נציין כי בהתאם לעדכון כאמור, מוכר אשר אינו רשום כקבלן ברשם הקבלנים, יכול לקבל אישור לפרויקט בתנאי שדיווח על המכירות לפקיד השומה בהתאם לפקודת מס הכנסה על גבי טופס 7017 וצירף רישיון בר תוקף מרשם הקבלנים ממשרד השיכון של הקבלן הראשי בפרויקט, כהגדרתו בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה) תשמ"ח-1998 וכן עמד ביתר התנאים של הוראת הביצוע.
עוד נקבע במסגרת העדכון כי יחיד, לרבות חברה משפחתית או חברה שקופה יכול לקבל אישור לפרויקט בתנאי שעמד בכל התנאים של הוראת הביצוע. גובה הערובה שיקבע במקרים אלה כאמור יעמוד על 6% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ, אלא אם שוכנע פקיד השומה שחבות מס הכנסה הצפויה לפרויקט נמוכה מגובה הערובה הנ"ל, אזי יקבע גובה הערובה בהתאם לחבות מס הכנסה הצפויה מהפרויקט. הוראות אלו "ליחיד" יחולו גם במידה ויתבקש אישור פרטני (למכירה בודדת).
נציין עוד, כי העדכון לא שינה את הוראת הביצוע בנושאים שונים שנותרו על כנם, כגון הוראה לפיה, אישור כללי או אישור לפרויקט המוגבל לשנת מס אחת לא יותנה במתן ערובה למעט מקרים חריגים. כמו גם אישור לפרויקט מעבר לשנת מס אחת יינתן בכפוף למתן ערובה של עד 3% ממחזור מכירות לפני מע"מ משוער. בנוסף, ככל שצפויה חבות מס נמוכה מהערובה לעיל, ניתן לבקש ערובה נמוכה יותר. כמו כן, כאשר ההכנסה בגין הפרויקט טרם דווחה אולם תהיה חייבת במס בשנה בה נדרש האישור, יש לשלם מקדמה בגין חבות המס הצפויה מהמכירות שבוצעו עד יום מתן האישור ותיקבע מקדמה שוטפת עבור שאר המכירות.
עוד נזכיר כי בהתאם להוראת הביצוע הרי שבגין אישור פרטני בו ההכנסה דווחה ושולם המס בגינה לא תידרש ערובה לשם קבלת האישור. במקרה אחר, תידרש ערובה של 3% ממחיר המכירה של היחידה לפני מע"מ. ככל שצפויה חבות מס נמוכה מהערובה לעיל, ניתן לבקש ערובה נמוכה יותר.
* לעיון בדבר הוראת הביצוע הנ"ל ניתן לפנות בעלון 21.

עדכוני פסיקה


עע"מ 4927/08 הממונה על המחוז – משרד הפנים נ` פייזולה אפרמיאן ואח`
ביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים
בפני הרכב כב` הש` (בדימ`) א` פורקצ`יה, י` דנציגר, י` עמית

באי כוח המערער: עו"ד תדמור עציון

באי כוח המשיבים 1-2: עוה"ד דוד בסון ויהושע יצחקי

באי כוח המשיבות : עו"ד עירית גל

קרקע שנטלה מבעליה בכפייה במסגרת מכר ללא תמורה והייעוד הציבורי לשמה נטלה נזנח,
תושב לבעליה ללא צורך באישור שר הפנים וללא תשלום הבעלים על השבת הקרקע,
למעט חיובם לשאת בתשלום היטל השבחה, ככל וישנו.

המשיבים 1-2, בעלי זכויות בקרקע בעיר רעננה שנרכשה בשנות ה-70 של המאה הקודמת (להלן בהתאמה: "אפרימאן", "החלקה").
בשנות ה-80` של המאה הקודמת הודיע מהנדס הועדה המקומית כי במסגרת תכנית מפורטת, יופקע חלק מהחלקה, המהווה 40% משטח הקרקע, המותרים עפ"י החוק, ללא צורך בתשלום פיצויים בגין הנטילה.
בשלהי המאה הקודמת עתרו אפרימאן לביהמ"ש המחוזי בת"א בבקשה כי הלה יורה על ביטול ההפקעה והשבת הקרקע לידיהם. ביהמ"ש קבע כי אין לבטל את ההפקעה, אלא אם כן תחלופנה שנים נוספות והרשויות לא תנקוטנה צעדים להגשמת התכנית, או אז יהיה אפשר לשקול האם יש בכך כדי להראות כי נזנחה הכוונה לממש את התכנית (להלן: "פסה"ד הראשון").
לאחר פסה"ד הראשון, ומשחלפו שנים רבות נוספות ולא נתממשה מטרת ההפקעה כאמור, פנו אפרימאן לביהמ"ש המחוזי בבקשה כי יחדש את הדיון בעתירה וייתן פס"ד מתוקן. ואכן בשנת 2004 הורה ביהמ"ש בפס"ד משלים כי על העירייה להחזיר את רישום הזכויות בחלקה ע"ש אפרימאן (להלן:"פסה"ד המשלים").
כמו כן ומאחר ובהתאם להנחיות משרד הפנים השבת קרקע טעונה אישור שר הפנים, פנתה העירייה לקבל אישור כאמור, אלא, שהיועמ"ש של שר הפנים הודיע לעיריית רעננה כי העברת הקרקע מתבססת על סעיף 195 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") לפיו יכולים אפרימאן לרכוש את הקרקע.
לאור מכתב זה פנו בעלי הקרקע פעם נוספת לביהמ"ש המחוזי אשר קבע כי הוראת סעיף 195 לחוק התו"ב אינה חלה על נסיבות העניין ויש להידרש לסעיף 196 לחוק שעניינו "הפקעה ללא פיצוי מוסדר". פסה"ד המשלים נותר על כנו. על החלטה זו הגיש המערער ערעור מנהלי לביהמ"ש העליון.
השאלה המרכזית אשר עמדה לדיון בפני ביהמ"ש העליון היא מהם התנאים המוקדמים להחזרת קרקע אשר נלקחה ע"י הרשות בכפייה מבעליה במסגרת חוק התו"ב בדרך של מכר ללא תמורה, כאשר המטרה הציבורית הכרוכה בנטילה נזנחה.
חוק התו"ב אינו קובע הסדר סטטוטורי מפורש המתאים לנסיבות המקרה הנדון, בו, נלקחה קרקע בכפייה בידי רשות בדרך של "מכר ללא תמורה", כאשר הייעוד הציבורי של הלקיחה נזנח והוסב לייעוד שאינו ציבורי.
ביהמ"ש קבע כי בהעדר הסדר סטטוטורי מתאים יש לדלות את הדין מהעקרונות הכללים של השיטה, כלומר סעיף 195-196 לחוק התו"ב, אף שאינם חלים על המקרה הנדון, ישמשו על דרך ההיקש, מקורות חשובים לאיתור הדין שיוחל בנסיבות המקרה הנדון.
ביהמ"ש ציין כי לא אחת נקבע בפסיקה כי טובת הכלל מחייבת לעיתים נטילה כפויה של רכוש הפרט לצורכי הציבור. יחד עם זאת נוכח מעמדה החשוב של זכות הקניין ונוכח דרישת הדין כי הפגיעה בזכות זו תהא מידתית, נקבע כי אין להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור בלא מתן פיצוי הוגן לבעלים בין בעין ובין בכסף.
ביהמ"ש הזכיר כי לפני למעלה משנה נתקבל דבר החקיקה המרכזי המסמיך רשות ציבורית ליטול את מקרקעי הפרט לצרכי ציבור- החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס` 3), התש"ע -2010 (להלן:"תיקון מס` 3 לפקודת הקרקעות"). התיקון משקף איפוא את עקרון היסוד לפיו קרקע מופקעת צמודה לייעודה הציבורי. עם תום הצורך הציבורי, יש לאפשר לבעלים לקבל את המקרקעין או את שווים בחזרה לידיו. עקרון זה מקרין גם למצבים של נטילה שבוצעה שלא עפ"י פקודת הקרקעות בהיותו עקרון המבוסס על יסודות השיטה.
סעיפים 195 ו-196 לחוק התו"ב עוסקים במצבים בהם תם הייעוד הציבורי שלשמו נלקחו המקרקעין מהפרט וייעודם שונה. השוני הבסיסי בין הסעיפים מתמקד בעיקרו בנסיבות הלקיחה של המקרקעין בידי הרשות-בתמורה ושלא בתמורה. לקיחה ששולמה עליה תמורה מחייבת רכישה מחדש ע"י הבעלים, בעוד שלקיחה שלא שולמה עליה תמורה מחייבת עם שינוי הייעוד, החזרה לבעלים המקורי, בלא חיוב בתשלום תמורה.
כאמור במקרה הנדון, דובר על מכר ללא תמורה בכפייה שנעשה במסגרת חוק התו"ב והייעוד הציבורי לשמו נעשה נכשל. מדרך ההיקש להשלמת החסר בחוק, עולה כי על הרשות החובה להשיב הקרקע לבעליה. כמו כן, החזר הקרקע לבעלים אינו יכול להיות מלווה בדרישת תשלום מהבעלים, שכן הלקיחה נעשתה ללא תמורה. יחד עם זאת קבע ביהמ"ש כי על הבעלים תחול חובה לשלם היטל השבחה על עליית שווים של המקרקעין עקב תכנית שהצמיחה לו טובת הנאה. כמו כן, השבת הקרקע לבעליה בנסיבות האמורות אינה מותנית באישור שר הפנים.

הערת מערכת: אין ספק כי פסק הדין משקף נכונה את האיזון שצריך להיות ובו על הרשויות לעקוב אחר ההפקעות ולממשן ולא ליצור מאגר לצרכים עתידיים, כפי שקורה לרוב, רשות צריכה לבצע את ההפקעה בעת שהיא נדרשת ולפצות בזמן אמת ולא ליצור עיוותים.
עם זאת, קיים כיום עיוות וחוסר אחידות בפסיקה המאבחנת, בין היתר לאור שינויי חקיקה, בין סוגי הפקעות שונים ואנו קוראים שוב להחיל את חוק ההפקעות בצורה מסודרת על כל סוגי ההפקעות, כולל הפקעות חוק התכנון והבניה.
כן יש לציין כי לעמדתנו, גם אם יש מקום לשלם היטל השבחה כתנאי להשבת הקרקע, הרי שכנגדו יש לקזז דמי שימוש בגין התקופה בה החזיקה הרשות בקרקע ומנעה מהבעלים שימוש בה לריק.

תא (ת"א) 1427/09 נורדמן פיליפ ואח` נ` מנהל מקרקעי ישראל
ביהמ"ש המחוזי מחוז ת"א בפני כב` הש` אליהו בכר

ב"כ התובעים: עו"ד אריאל פרץ

ב"כ הנתבע: עו"ד סילביה רביד, סגן בכיר א` וממונה לפרקליטות מחוז ת"א אזרחי

האם רשאי מנהל מקרקעי ישראל בעת חידוש חוזה חכירה של קרקע חקלאית
להוסיף להסכם החכירה תנית שינוי ייעוד

על רקע המצב הכלכלי ששרר בשנותיה הראשונות של המדינה, והצורך בפיתוח הכלכלה על ידי עידוד השקעות הון של אזרחי חוץ פנה שר האוצר דאז, אליעזר קפלן, במכתב לחברת מהדרין במסגרתו הבטיח למהדרין תנאים ייחודיים בהחכרת קרקע חקלאית לתקופה של 49 שנה ואפשרות הארכה של 49 שנים נוספות. כן הובטח כי מהדרין תהיה רשאית להחכיר את הקרקע לחוכרי משנה כאשר למעט התנאים המיוחדים שבמכתב, תנאי החכירה יהיו כנהוג בחכירות של הקרן הקיימת לישראל. בהתאם להתחייבות הנ"ל נחתם בשנת 1955 חוזה החכירה בין רשות הפיתוח לבין מהדרין כאשר לחוזה מהדרין צורף מכתב קפלן במלואו. בשנת 1972 העבירה מהדרין זכויות במקרקעין למר נורדמן רוברט ז"ל אשר חתם על הסכם חכירה ישירות אל מול המינהל. במסגרת הסכם החכירה של נורדמן נקבע כי בתום תקופת החכירה הראשונה (שנת 2002) תהיה לנורדמן הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קרן קיימת לישראל. לאחר סיום תקופת החכירה המקורית, ביקשו התובעים, יורשי נורדמן, לחדש את החכירה, אלא שהמינהל ביקש להוסיף להסכם תניית שינוי ייעוד לפיה במקרה שישונה ייעוד המוחכר, יהיה המינהל רשאי להביא לסיום החכירה ולפצות את החוכר לפי שווי קרקע חקלאית בלבד. התובעים עתרו למתן פס"ד הצהרתי לפיו אין לכלול בחוזה תנאי זה. המינהל טען כי החוזה המקורי של נורדמן מתיר לו לתקן את נוסח החוזה בהתאם לתנאי החכירה שיהיו נהוגים במועד הארכה ובין היתר תניית שינוי הייעוד.
בית המשפט פסק כי חוזה נורדמן המקורי שואב את זכויותיו מחוזה מהדרין הכולל את הזכויות לפי מכתב קפלן המציין מפורשות כי הארכת תקופת החכירה בתנאי החוזה המקורי. משחוזה מהדרין כמו גם חוזה נורדמן המקורי אינם כוללים תנית שינוי ייעוד, המינהל אינו רשאי להוסיף תנאי זה. כן ציין בית המשפט כי החלטת מועצת מקרקעי ישראל אשר חייבה הוספת תנית שינוי ייעוד לחוזי חכירה (החלטה מס` 1) התקבלה בשנת 1965 קודם לחתימת חוזה נורדמן המקורי. לפיכך אם רצה המינהל להחילה, היה עליו לעגנה במפורש בהסכם המקורי. בית המשפט תמך פסיקתו גם בנוסח מכתב קפלן המדבר על הארכת התקופה ולא על חידוש ההסכם דהיינו, הארכה בתנאים זהים ולא בחתימה על חוזה חדש. בית המשפט סיכם ואמר כי פרשנות זו אין בה כדי לפגוע בעקרון חלוקת משאבי הציבור באופן שוויוני שכן נקבע כבר ע"י ביהמ"ש העליון, כי יתכנו חוזי חכירת קרקע חקלאית מסוג מיוחד שנערכו עת המדינה הייתה זקוקה למזומנים והייתה מוכנה לעשות יותר למען הרוכשים תוך מתן זכויות קניין חזקות יותר הקרובות יותר לזכות הבעלות.

הערת המערכת: כידוע בכל חידוש חוזה חכירה דורש המינהל באופן גורף הכנסת תניית שינוי הייעוד. כמו כן בכל מקרה של שינוי ייעוד מבקש המינהל לפטור את החוכר בפיצוי בערך חקלאי בלבד. בפסק דין זה וכן במקרים נוספים התברר כי החוכרים זכאים לזכויות ו/או לפיצוי הגבוהים יותר משווי כקרקע חקלאית. לפיכך טוב יעשה כל חוכר באם יפנה לקבלת ייעוץ משפטי קודם לחתימה על חידוש חוזה חכירה או במקרה שינוי ייעוד. ויצוין כי במקרים רבים נוסח החוזה אינו ברור ובמצב זה הכף נוטה כנגד המינהל שניסח את ההסכם.

ערר 336/10 בן אריה יחיעם ואח` נ` הו"מ לתו"ב חבל מודיעין

ועדת הערר מחוז מרכז בפני כב` יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן

ב"כ העוררים: עו"ד בורסי

בשם המשיבים: ע"י מהנדס הועדה אלאני

הצורך בקבלת אישור הולקחש"פ והועדה המחוזית לשימוש חורג במקרקעין המוכרזים כקרקע חקלאית והמשמשים בפועל לתעשייה

עניינו של הערר בצורך הקיים בקבלת אישור הועדה המחוזית וולקחש"פ לאישור שימוש חורג מתעשייה למסחר, במקרקעין הממוקמים באזור תעשייה שילת, עליהם חלה תמ"מ 3 / 21 – שאושרה על ידי הועדה המחוזית וולקחש"פ והמייעדת אותם לאזור תעסוקה מטרופוליני משני המתיר תעשייה ומסחר (להלן: "המקרקעין").
העוררים טענו, כי תיקון 76 לחוק התו"ב, שתכליתו לצמצם המקרים בהם נדרש אישור ולקחש"פ וועדה מחוזית, מייתר הצורך בפניה לוולקחש"פ ולועדה המחוזית במקרה דנן, בו מדובר בחלק ממתחם שלם המשמש לתעשייה ומסחר, ובפועל בנויים בו מבנים רבים בהיקף של אלפי מ"ר. כן נטען על ידם, כי במקרה דנן המטרה בתמ"מ אינה חקלאית וכי בבקשה לשימוש חורג מתקיימים תנאי סעיף 6 (א) לתוספת הראשונה, ולכן אף מטעמים אלו מתייתר הצורך בקבלת אישורן במקרה דנן.
הועדה המקומית טענה, כי למרות שמזה שנים רבות כבר לא מדובר בשטח חקלאי – ההכרזה עדיין לא בוטלה והקרקע עליה נמצא אזור התעשייה שילת הינה עדיין בגדר קרקע חקלאית מוכרזת. לכן, לטענתה, עליה לפעול בהתאם לתוספת הראשונה לחוק. דהיינו- כל שימוש חורג הניתן באזור תעשיה שילת טעון אישור הועדה המחוזית והולקחש"פ.
ועדת הערר קבעה, כי נוכח לשונה של התוספת אין אפשרות לקבל את טענות העוררים. התוספת קובעת עדיין כלל הקבוע בסעיף 7 לפיו מקום בו מבקשים להשתמש בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית, הרי שהשימוש צריך להיות תואם תוכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או לחילופין אם הסכימה לכך הועדה, כאשר מלשון סעיף 6 עולה כי עניינו בתוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, ולא בתוכנית מתאר מחוזית.
כן צוין כי תיקון 76 אשר הותיר את הצורך באישורה של הולקחש"פ כאשר מבוקש היתר לשימוש חורג בקרקע המוכרזת כקרקע חקלאית אינו עוסק בדרישה שהיא טכנית גרידא, אלא שקיים טעם מהותי לצורך בקבלת אישור הולקחש"פ לשימוש חורג בנסיבות מעין אלו. ההכרעה של הולקחש"פ לאשר תכנית ליעודים שאינם חקלאיים בקרקע חקלאית מתקבלת לאחר עריכת איזון בין אינטרסים מתנגשים. מחד הצורך לשמור על הקרקע כקרקע חקלאית או כשטח פתוח אך מאידך הצורך ביעוד המבוקש בתכנית. איזון זה נעשה בין היעוד החקלאי לזה המבוקש בתכנית, ולא יכול להיעשות, מטבע הדברים, בין היעוד החקלאי ליעוד אחר כלשהו אשר יתבקש אולי בעתיד במסגרת בקשה לשימוש חורג. במסגרת דיון בבקשה לשימוש חורג יזקקו הולקחש"פ והועדה המחוזית לערוך מחדש את אותו איזון, בו ידרשו לבחון האם ראוי לוותר על הקרקע כחקלאית אל מול השימוש החדש המבוקש. תוצאת איזון האינטרסים במקרה כזה עשויה להיות שונה לחלוטין מתוצאת האיזון שנעשה בעבר, בין השימוש המותר בתכנית ובין השימוש החקלאי.
הרציונל שבבסיס ההכרזה על קרקע חקלאית, הינו הרצון לשמור על קיומם של שטחים פתוחים במדינת ישראל. כאשר מוסד תכנון המוסמך לכך, נותן את אישורו לוותר על שטח פתוח לצורך פיתוח, הוא עושה זאת למטרה מסוימת אשר למיטב שיקול דעתו, מצדיקה זאת. קביעת ההגבלה לפי התוספת הראשונה, שכל עוד קרקע היא מוכרזת, תכנונה טעון אישור הולקחש"פ- נועדה, בין השאר, להבטיח שבמסגרת התכנון של קרקע כאמור (גם כזו שיש עליה כבר תכניות מאושרות לפיתוח) תוטמע עמדת הולקחש"פ בדבר שמירת השטחים הירוקים.
כל עוד לא בוטלה ההכרזה, המשמעות היא, שיש עדיין חשיבות לעמדת הולקחש"פ בתכנון השטח, באופן שתובטח שמירתו של המשאב המוגבל והמתכלה. שכן גם אם בעבר החליטו מוסדות התכנון מהיבטי תכנון כולל ששיקולים מסוימים עדיפים על השיקול של שמירת עתודות קרקע פתוחות ירוקות במחוז, אין המשמעות שעל גב שיקולים מסוימים אלו ניתן לאשר בשטח כל יעוד קרקע בעתיד.
מטעם זה חשוב ששימושים חורגים בקרקע המוכרזת כקרקע חקלאית, לא יאושרו בלי אישורה של הולקחש"פ.
לאור האמור הערר נדחה.

הערת המערכת: מעמדה של הולקחש"פ במקומות בהן קיימת הכרזה, יוצרת לדעתנו אנומליה ועיכוב שלא נדרש לעיתים, גם אם קיימת חשיבות לעמדתה במקום בו מדובר בקרקעות חקלאיות, הרי שהכרזות רחבות במקום בו כבר מזמן מדובר בשטח עירוני מובילות לבירוקרטיה ואישור מיותר שלא נדרש, רשויות מוצאות את עצמן מגישות בקשות המתייחסות לאיזורים שכבר מזמן אין בינם לבין מטרות הועדה דבר, וחבל, בזמן בו המטרה הינה זירוז הליכים והוצאת דירות לשוק.

ערר 6052/11 סולאר ביי יורסלף בע"מ נ` הו"מ לתו"ב חבל אילות
בפני ועדת הערר מחוז דרום, בפני כב` יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

ב"כ העוררת: עוה"ד יובל גלאון , רון צין , נילי ידגר
ב"כ המשיבה 1: עו"ד אורית נווה
ב"כ המשיבה 2: עוה"ד ליאת שנער ואברהם פורטן
ב"כ המשיבה 3: עו"ד אורן גולדברג

א. במקרים מסוימים, ניתן לאשר בקשה להיתר למתקן סולארי מכוח תמ"א 10/ד/10
ב. פרשנות סעיף 47 לחוק התו"ב בדבר טובת הנאה הצומחת לחבר במוסד תכנון העומד לדיון

הערר דנן , נסב בגין החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל איילות לאשר בקשה להיתר להקמת מתקן סולארי בקיבוץ קטורה, תוך התייחסות לסעיף 47 לחוק התכנון והבניה (להלן:"החוק") שעניינו "חבר או עובד של מוסד המעוניינים בתכנית".
קטורה סאן שותפות מוגבלת, בבעלות קיבוץ קטורה (להלן:"קטורה") מחזיקה בשטח של 80 דונם עליו חלה תכנית 188/02/11 משנת 1988 (להלן:"התכנית"). המקרקעין נכללים באזור המכונה בתקנון התכנית "אזור תעשייה זעירה, מלאכה ואחסנה".
קטורה ביקשה להקים על המקרקעין מתקן סולארי לייצור אנרגיה חשמלית, ולשם כך פנתה לוועדה המקומית לתו"ב איילות לקבלת היתר (להלן:"הועדה"). הועדה סברה כי אין מניעה לאשר בקשה להיתר כזה באזור בייעוד כאמור לעיל, ועל כן אישרה.
במקביל לכך לאור הרצון להסדרת הנושא התכנוני הוכנה ואושרה תמ"א 10/ד/10 (להלן:"התמ"א") אשר מסדירה את סוגיית התכנון של מתקנים סולאריים.
לאור פניות בנושא חוקיות היתרים שניתנו למתקנים סולאריים הוצאו הנחיות היועמ"ש לפיהן על בעל היתר לבחור בין שני מסלולים, הראשון, פניה ליועץ המשפטי של הועדה המחוזית לצורך אישור כי ההיתר שניתן הינו היתר חוקי, והשני הוצאת היתר בניה מכח התמ"א.
קטורה בחרו במסלול השני וביום 23.05.11 ניתן ההיתר, ביום 26.05.11 הוגש הערר דנן, במסגרתו התבקשה הועדה להתלות את ההיתר שניתן בהתאם להוראות סע` 152 לחוק.
מבין שלל טענות העוררת נטען, כי ההחלטה נתקבלה תוך ניגוד עניינים והפרת החובה בסעיף 47 לחוק, אשר דן במגבלות החלות על חבר מוסד תכנוני שיש לו כל חלק או טובת הנאה בעניין העומד לדיון. בין מגבלות אלה מוטלת על אותו חבר החובה להודיע על כך ליושב ראש בכתב או בע"פ מיד לאחד שנודע לו כי העניין האמור עומד לדיון, כמו כן חבר כזה לא יהיה נוכח בדיוני הועדה באותו עניין ולא יצביע בקשר אליה וכיוצ"ב.
הטענה אותה העלתה העוררת הינה כי חברת האם של קטורה, חברת גלובאל סאן מקימה שותפויות להקמת מתקנים סולאריים לא רק עם קטורה, אלא גם עם קיבוצים אחרים אשר נציגיהם חברים בוועדה ועל כן מצויים בניגוד עניינים ולכן לא היו רשאים להשתתף בדיון במסגרתו אושרה הבקשה להיתר, זאת בכפוף לסע` 47 לחוק.
המשיבות טענו מנגד, כי אף אם לחברת גלובאל סאן יכולה לצמוח טובת הנאה מההחלטה, הרי שלקיבוצים אחרים השותפים עם החברה במתקנים סולאריים, לא רק שלא יכולה לצמוח טובת הנאה אלה יתרה מכך, הם אף ניזוקים בשל התחרות הקמה להם.
ועדת הערר קבעה, כי אכן צודקת העוררת כי במרבית המקרים כאשר צומחת טובת הנאה לשותף של חבר מוסד תכנון החזקה הינה שממילא צומחת טובת הנאה גם לשותף של חבר מוסד. אלא, שאין מדובר בחזקה חלוטה וייתכנו מקרים, כבמקרה דנא בהם טובת ההנאה תצמח לשותף בלבד ומשכך דחתה את טענת העוררת בעניין.
עוד הוסיפה הועדה וקבעה כי דווקא טענתן של המשיבות לפיה, הקיבוצים האחרים ניזוקו מההחלטה מעלה קושי, שכן פועל יוצא מכך כי תצמח להם טובת הנאה מקום בו לא תאושר הבקשה להיתר של קטורה.
בשולי הדברים קבעה ועדת הערר כי מוטב היה כי נציגי הקיבוצים המתחרים לא היו משתתפים בדיון, אולם אין בהשתתפות נציגים אלו בדיון ובהצבעה כדי לפסול את ההחלטה.
כן הוסיפה הועדה בהקשר לכך, כי גם אם נפל פגם לאור ניגוד העניינים הנטען, קיימים שני טעמים לפיהם אין לבטל את ההחלטה, הטעם הראשון נעוץ בדוקטרינת הבטלות היחסית, על פיה גם אם נפלו פגמים אין המשמעות בטלות מיידית, אלא בטלות יחסית. הטעם השני הינו כי אף אם נפל פגם של אי חוקיות בפעולת הועדה עדיין רשאית ועדת הערר להיכנס לנעלי הועדה, לקבל החלטה במקומה ולרפא את הפגם.
סוגיה נוספת שהועלה במסגרת הערר דנא מתייחסת לבקשה להיתר הקמת מתקן סולארי מכח הוראות תמ"א 10/ד/10. במסגרת תמ"א זו נקבעו שני מסלולים בדרך להוצאת היתר בניה, הראשון, מסלול הגשת תכנית מפורטת והשני, מסלול של היתרים על פיו ניתן להוציא היתר בניה למתקן סולארי גם אם התכנית החלה על המקרקעין אינה מאפשרת ייעוד או שימוש של מתקן סולארי.
סוגיה נוספת אשר נדונה במסגרת הערר הינה האם הבקשה להיתר תואמת את התמ"א הנ"ל. סעיף 9.3 לתמ"א קובע כי ניתן להקים מתקן סולארי בשטח בייעוד לאחסנה, מנגד בשטח בייעוד לתעשייה שטח המתקן לא יעלה על 30% מהשטח המיועד לתעשייה.
במקרה דנן, הואיל ולא היה כל חולק כי שטח המתקן עולה על 30% מהשטח הרלוונטי, הרי רק בייעוד אחסנה ניתן לאשר את הבקשה להיתר.כאמור, במקרה דנא מיועד השטח ל – "תעשיה זעירה, מלאכה ואחסנה".
בנסיבות אלו טוענת העוררת, כי סעיף 9.3 לתמ"א המאפשר הקמת מתקן סולארי בייעוד לאחסנה חל אך ורק על מקרים בהם יש ייעוד בודד של "אחסנה", אך אינו חל על מקרים בהם יש ייעוד משולב או מספר ייעודים לקרקע. לפיכך, לטעמה, היות ובמקרה דנן מדובר על מספר ייעודים למקרקעין לא ניתן להסתמך על סעיף 9.3 לתמ"א.
ועדת הערר דחתה טענו זו של העוררת בקובעה כי, ניתן להחיל את הוראת סעיף 9.3 לתמ"א גם במקרים בהם התכנית המפורטת תכלול באזור מסוים ייעודים נוספים מלבד ייעוד לאחסנה, ובלבד שאין הוראה בתכנית המפורטת המונעת מלייעד את כלל המקרקעין לייעוד האחסנה מכלל הייעודים המותרים.

הערת מערכת: מדובר בהחלטה חלוצה של תכנית חדשה שהולכת וצוברת תאוצה, ועדת הערר ניתחה בצורה מפורטת את מטרות התכנית הארצית ואת מגבלותיה, ויש להניח כי הנושא ידון אף בערכאות נוספות בהמשך.
שאלת ניגוד העניינים בעקיפין הינה סוגייה משמעותית העולה בתחומים שונים וקיימת לה רגישות יתירה בשנים האחרונות, וודאי במקום בו מועברות סמכויות ועולה אפשרות של אישור תכנית בועדה אחת.