עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 25


מאמר בנושא:

על החלטות ועדות הערר לתכנון ובניה להיות אכיפות בלשכת ההוצאה לפועל

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

החלטת מיסוי מס' 4574/11 בנושא : יום המכירה לצורך קבלת הנחה לפי סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א 2011  בהסכם אופציה

החלטה מיסוי מס' 2553/11 בנושא:  תשלום מס שבח מופחת בהתאם לסעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א-2011 במכירת זכויות במספר מגרשים שאינם גובלים שנוצרו בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה וכאשר לחלק מהמוכרים יש יום רכישה היסטורי.

הודעה על מינויה של ועדת הערר מחוז מרכז לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין

עדכוני פסיקה:

ליקויי בניה

רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח'

א. חוק המכר (דירות), התשל"ג -1973 אינו שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכותם של
רוכשי דירות מכוח כל דין.
ב. אין מניעה כי ליקוי בנייה כגון "אי התאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקי הכללי.

תכנון ובניה – הליכי תכנון

עת"מ 25469-09-10 שי זלצר נ' המועצה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

הפרת חובת ההגינות והתמשכות הליכי באופן לא סביר עשויה להביא לתוצאה כי יש להמשיך הליכי תכנון בהתעלם מתכנית ארצית שאושרה בזמן השתהות הרשות.

הפקעות

עא (י-ם) 2223-08 חנה פולקה נ' חברת כביש חוצה ישראל בע"מ

א. כאשר שתי תכניות המשך נשענות על אותה תכנית מתאר ארצית וקיימת בינן חפיפה בשטחי מקרקעין, הרי שיש לראותן כמכלול תכנוני אחד וזאת על בסיס עקרון "הרצף התכנוני".
ב. אין הצדקה להטיל על רשות פיצוי בגין רכישה שביצעה בעבר רשות אחרת.

היטל השבחה

ערר  אש – 86062/11 מרכז מסחר (אזו –ריט) בע"מ נ' הו"מ לתו"ב אשדוד

מועד המימוש לצורך היטל השבחה והפחתת תשלומי ריבית פיגורים,
בנסיבות בהן חוזה מכר מכיל תנאי מתלה

ערר (י-ם) 428/10 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בי-ם נ' הו"מ לתו"ב י-ם

העברת מקרקעין במסגרת תכנית איחוד וחלוקה הינה העברה על פי דין ואינה מהווה מימוש לצורך היטל השבחה

מאמר

על החלטות ועדות הערר לתכנון ובניה להיות אכיפות בלשכת ההוצאה לפועל/ עו"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

כידוע, מערכת ההוצאה לפועל הוקמה מכוח חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק ההוצל"פ") והיא מהווה מכשיר חוקי שתפקידו לאפשר לכל בעל דין, לממש את הזכויות שהוקנו לו בין היתר על פי פסקי דין של בית המשפט.
תכלית ההוראות בחוק ההוצל"פ הינה, לסייע ל"זוכה" בהליך על פי דין, לגבות את חובו במהירות וביעילות, כאשר חובת הצד שכנגד הינה למלא את חיוביו לפי פסק הדין כאמור.
סע' 1 לחוק ההוצאה לפועל מגדיר מהו "פסק דין" הניתן לאכיפה במסגרת לשכת הוצאה לפועל כאשר מלשון הסעיף עולה כי פסקי דין משמע החלטות ופסקי דין אזרחיים של בית משפט לרבות בית דין דתי.
נמצא אם כן, כי גופים "מעין שיפוטיים" כדוגמת ועדות ערר לתכנון ובניה הדנות ברישוי /תב"ע וכו' וכן ועדות הערר לפיצויים והיטלי השבחה אינם נמנים בין הערכאות אשר החלטותיהם מכובדות בתחום לשכת ההוצאה לפועל.
לשון אחר, החלטות היוצאות תחת ידן של ועדות הערר אינן ניתנות לאכיפה ישירות בלשכת ההוצאה לפועל ועל מנת  לממשן דה פקטו, נדרשים בעלי הדין הזוכים לפתוח בהליך שיפוטי כזה או אחר, בבית המשפט וזאת בכדי לקבל פסק דין שרק באמצעותו יוכלו הם לפתוח תיק בהוצאה לפועל.
יש לציין כי הדבר מעורר פחות קושי בעת שעל החלטות ועדות הערר השונות מוגש ערעור שכן, תהא ההחלטה בערעור אשר תהא, מאחר וזאת יוצאת מבית המשפט הרי שהיא תהא ברת אכיפה ומכובדת בהוצל"פ. בנוסף אין הבעיה קיימת מקום שאושרה בקשה לעיכוב ביצוע, כי אז יש על פניו מעין עיגון "מוצדק" לעיכוב בביצוע ההחלטה, בכל מקרה עד לסיום ההליכים בפועל קיימת בעיה לאכוף את ההחלטה  שנקבעה וכידוע הליכים אלו אורכים לרוב תקופות נכבדות.
הדבר מהווה בעיה בעיקר מקום בו מחד, לא מוגש ערעור ו/או לא ניתן עיכוב ביצוע וההחלטה למשל של ועדות הערר לפיצויים והיטלי השבחה המורה על תשלום פיצוי הופכת לחלוטה ומאידך, הצד שכנגד, (לרוב המדובר ברשויות ציבוריות כגון ועדות מקומיות וכיוצ"ב) חומקות מתשלום פיצוי, והזוכה בדין נדרש לנהל הליך משפטי בכדי לממש את ההחלטה שברשותו.
כך גם למשל במקרה בו קובעת ועדת הערר הדנה בנושא רישוי על מתן סעד הצהרתי כגון: כי תעוכב הוצאת היתר בניה לפרק זמן, והדבר לא נעשה, הכיצד יכול הצד הזוכה לאכוף זאת???
במאמר זה בחרנו להתמקד אפוא ולהמחיש הדברים ביחס להחלטות ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, אם כי הדבר אמור ורלוונטי אף לגבי החלטות היוצאות מועדות הערר הדנות בנושא רישוי/תב"ע וכו' שהחלטותיהן אינן מכובדות ע"י הצד שכנגד.
האבסורד הינו לפיכך, במקרים בהם מנוהלים הליכים של שנים רבות לקבלת החלטות בדבר פיצוי וגם אחר סיום ההליכים, ומשהגיע התובע אל הבאר, אין הוא יכול לשתות הימנה בהעדר יכולת לגבות הפסיקה ונאלץ להחל הליכים אזרחיים לגביית אשר נפסק.
יובהר כי לצורך פתרון הבעיה האמורה נעשו בעבר ניסיונות מספר במטרה ל"קצר תהליכים" ולחסוך ניהול הליך שיפוטי נוסף, למשל הוגשו פסיקתות לועדות הערר שאף נחתמו על ידן, אלא שהדבר לא הווה פתרון הלכה למעשה, שכן הנ"ל לא כובדו בלשכות ההוצאה לפועל השונות.
הננו בכלל דעה, שלעניין דרכי אכיפת החלטות אין עובדת הערכאות השונות מעלה או מורידה לעניין זה. משמע, לא אמור להיות כל שוני בין הערכאות השונות. ההבדל הטמון שבין פניית האזרח לועדות הערר לבין פנייה לבתי המשפט אינה בשל העדפה ו/או יתרון כלשהו שיש לבית המשפט על ועדת הערר או ההפך, אלא, בשל הוראות הדין השונות המבצעות חלוקת סמכויות בנושאים השונים, כך שבשונה משאר הנושאים, סוגיות תכנוניות המשתייכות לחוק התכנון והבניה נתונות בעיקרן לפתחן של ועדות הערר, אולם, עובדה זו לכשעצמה אינה צריכה להביא לפגיעה בבעל דין שזכה במסגרת הליך בועדת הערר.
במילים אחרות, וודאי שאין כל הצדקה לפגוע בבעל דין שזכה בהליך בועדת הערר ובידיו החלטה המורה על תשלום פיצוי לבין פסק דין כספי אזרחי רגיל הניתן כדרך שבשגרה בבית משפט. בשני המקרים מן הראוי והנכון שברגע שהצד "הנפסד" שכנגד, מתנער מלקיים חיובו, יוכל בעל דין הזוכה (בין אם מדובר במסגרת ניהול הליך ועדת הערר ובין אם במסגרת הליך שהתנהל בבית המשפט)  לפנות ללשכת ההוצאה לפועל על מנת לאכוף את ההחלטה שבידו.
הדבר מקבל חיזוק ביתר שאת לנוכח פסק הדין בע"ש 5020/97  שלייק לייב נ' ו"מ לתו"ב חדרה, שם נקבע כי ועדת הערר בשבתה בערר לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך (סעיף 198 לחוק התו"ב) משמשת בתפקיד בכובע שיפוטי להבדיל  מועדת הערר "התכנונית". אף טעם זה לכשעצמו מעיד על כך שאין כל טעם ענייני, אמיתי, המצדיק התייחסות שונה לצורך אכיפת ההחלטות היוצאות מידיה של ועדת הערר היושבת בכובעה השיפוטי.
נזכיר אף כי בעבר, טרם העברת בירור התביעות לועדת הערר, התבררו תביעות אלו בבית המשפט המחוזי ואין סיבה  שהעברת הסמכות לועדת הערר תפגע באפשרות הגביה של הכספים שנפסקו.
חוסר האפשרות לאכוף החלטות ועדות הערר המהוות גוף מעין שיפוטי בלשכת ההוצאה לפועל, מהטעם שקיימת לקונה בחוק לא רק שאינו צודק ומביא לפגיעה רבתי בבעל הדין שזכה, אלא, אינו סביר כלל ועיקר ומן הראוי הוא שיינתן פתרון מיידי.
כלומר לטעמנו, אין כל מקום להבחנה ביישום אכיפת החלטות היוצאות מבתי המשפט ובתי הדין לבין החלטות היוצאות מגופים מעין שיפוטיים כדוגמת ועדת הערר, אשר בכדי שההחלטה תהא ברת אכיפה נדרש הזוכה בדין לעבור משוכה נוספת במסגרת הליך שיפוטי כדי שהחלטתו תהא ישימה, זהו אבסורד שאין כדוגמתו, ובכל הכבוד, בעל דין אינו צריך להיות ניזוק עקב העובדה שהדבר לא קיבל ביטוי בחקיקה.
אף בפרקטיקה הנוהגת, בתי המשפט נדרשים חדשות לבקרים לדון בתביעות מעין אלה שבבסיסן סעד של קבלת סכומי הפיצוי שהרשות אינה טורחת להעביר לידי האזרח, ולרוב אף מדובר בסכומים לא מבוטלים. כך למשל בעניין תא 77484/00 דבורה סוריה נ' הו"מ לתו"ב רחובות (להלן:"סוריה") עמד בית המשפט השלום בת"א על הבעייתיות שבדבר בציינו: "למרות החלטת ועדת הערר – מסרבת הנתבעת לשלם לתובעת את סכום הפיצוי שנפסק לה, לאור הוראות חוק ההוצל"פ לא ניתן לבצע באופן ישיר החלטה שנתנה על ידי ועדת ערר במסגרת בקשה לביצוע פסק דין ואשר על כן נאלצת התובעת להגיש את התובענה הנוכחית כאשר היא מסתמכת על פסק דין שניתן לה ע"י ועדת הערר".
יוער בקשר לכך כי במקרה הטוב ההליך השיפוטי מסתיים יחסית מהר, אך לא פעם מתעוררות שאלות מקדמיות שמטרתן למנוע בירור ענייני של התובענה, כפי שארע בעניין "סוריה" המוזכר לעיל, והאזרח נדרש להיסחב/להיגרר להליכים נוספים שלרוב סיומם למרבה הצער לא נראה באופק, שכן לדוגמא על פי ההלכה הפסוקה הרי שגבייה בהליך מקוצר לא תצלח ככל שתועלה אף ראשית הגנה.
רוצה לומר, כי ברגע שנפתח הליך שיפוטי אך כדי להפוך את החלטת ועדת הערר לאכיפה הרי, שאותו בעל דין חשוף לטענות הרשות במסגרת הליך התביעה, הרשות עשויה לטעון טענות מקדמיות שונות שקיימות בנושאים אזרחיים כדוגמת טענת "קיזוז" וכיוצ"ב, דבר העלול להוביל לניהול הליך שלם שלא היה נדרש אילו הייתה לבעל הדין אפשרות גישה ישירות להוצאה לפועל.
במקרה אחר שהגיע לפתחו של בית המשפט, ביקר בית המשפט את התנהלות הרשות וחייבה בנוסף בתשלום שכ"ט והוצאות עקב העובדה שבעל הדין נאלץ לנהל הליך משפטי לשם קבלת סכום שנפסק לו בעניין ע"י ועדת הערר. בעניין תא"ק 13456-12-08 עזאם ואח' נ' הו"מ לתו"ב אלונים ביהמ"ש ראה לנכון לפרט את השתלשלות העניינים וההליכים שנאלצו אותם מבקשים לעבור לשם קבלת הפיצוי לציין בציינו: "לא לשווא פירטתי באריכות את השתלשלות העניינים בהליכים שונים בהם נאלצו המבקשים לנקוט לצורך קבלת פיצוי המגיע להם… חרף החלטה ועדת הערר.. בחרה המשיבה שלא לשלם לידי המבקשים את הסכומים שנפסקו להם…. המבקשים נגררו להליך דנן הגישו תביעה נאלצו להגיש תגובות לבקשות שהוגשו על ידי המשיבה ולפיכך הם זכאים להחזר הוצאותיהם ולשכ"ט עו"ד".
יצוין כי ועדות הערר הוקמו בשנת 1995 בעקבות תיקון 43 לחוק בתו"ב, ולמעשה נוצר גוף שיפוטי חדש, אשר החלטותיו הינן נדבך נוסף בהלכות הנקבעות בתחום התכנון והבניה בארץ. בטרם נוצרו ועדות הערר הסמכות בנושאים הנ"ל היו נתונות לידי הועדות המחוזיות בעוד שבתי המשפט המחוזיים היוו את ה"ערכאה השיפוטית" למחלוקת שנתגלו בעניין, כדוגמת תביעות פיצויים בגין ירידת ערך, ולפיכך על פניו לא התעורר קושי עם אכיפת החלטות שנתנו ע"י ביהמ"ש אשר מאז ומתמיד כובדו בהוצאה לפועל.
דא עקא, בעוד שיצרו את ועדות הערר שהינן דבר מבורך לכשעצמו, לא השכיל המחוקק בד בבד ליצור מנגנון אכיפה דומה לזה הקיים בלשכת ההוצל"פ ו/או להורות על תיקון חוק ההוצל"פ באופן שיותאם לשינוי שהתחולל, ובכך למעשה נוצר חלל פתוח בלא שניתן לו מענה חוקי.
מן הראוי לציין כי לפני זמן לא רב עלתה הצעה במסגרת תזכיר חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 90), התשס"ט – 2008 לתקן חוק ההוצאה לפועל במטרה להקל על גביית פיצויים שנפסקו ע"י ועדות הערר. בהתאם הוצע לתקן את חוק ההוצל"פ באופן שהגדרת "פסק דין" תכלול אף החלטה של ועדת הערר. כך יוכל מי שנפסקו לו פיצויים לפנות ישירות ללשכת ההוצל"פ מבלי שיאלץ לפנות לביהמ"ש לקבלת פס"ד על בסיס החלטת ועדת הערר. אלא, שהצעת חוק זו לא קרמה בסופו של יום עור וגידים.
הננו גורסים, כי התיקון נדרש אפוא בעיקר בכדי לאכוף על ועדות סרבניות את תשלום החוב ללא הצורך לפתוח בהליכים משפטיים אזרחיים ארוכי טווח. ויוזכר כי גם הליכים המתנהלים במסגרת הוצל"פ אורכים זמן עד שבעל הדין הזוכה נפגש עם הכסף, ונראה כי אין זה מן הצדק להטיל על האזרח לעבור משוכות נוספות, קצרות ככל שיהיו, (וגם זאת במקרה הטוב), על מנת לקבל את המגיע לו בדין.
לפיכך, ולנוכח כל האמור אנו סבורים כי במציאות הנוכחית המתדפקת על דלתנו, אין מנוס ונראה כי מן הראוי עד כדי הכרח כי המחוקק יידרש לסוגיה זו, יעלה אותה לסדר היום וידאג לתקן את הוראות החוק באופן שתהא התאמה למצב השורר כיום, ובכך ייתן מענה לאנומליה שנוצרה, ויפה שעה אחת קודם.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מיסוי מקרקעין

החלטת מיסוי מס' 4574/11 בנושא : יום המכירה לצורך קבלת הנחה לפי סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א 2011  בהסכם אופציה

המדובר בבעלי קרקע באזור המרכז, אשר ביחס אליה אושרה תב"ע לשינויי יעוד שבעקבותיה אושרה תכנית לאיחוד וחלוקה, מכוחה הוקצו לבעלים בגין זכויותיהם במקרקעין, בין היתר, מלוא הזכויות במגרש המאפשר בנייה של עשרות יחידות דיור (להלן: "המגרש").
נוכח הוראת סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א 2011 (להלן: "הוראת השעה") המפחית את שיעורי מס השבח במכירה העומדת בתנאי הסעיף, החליטו בעלי המגרש כי תמריץ זה מהווה סיבה מספקת כדי להתקשר בהסכם למימוש זכויותיהם במגרש.
לפיכך, בעלי המגרש חפצו להתקשר ב"עסקת תמורות" למול חברה קבלנית, כאשר בשלב הראשון תינתן לחברה אופציה לרכישת זכויות הבעלים במגרש לתקופה של חצי שנה, במהלכה תינתן הזכות לחברה לקדם את הליכי התכנון לצורך הוצאת היתר בניה, כאשר הצדדים התחייבו כי תמורת האופציה, לרבות עלויות הכנת התוכניות לא תעלה על 5% משווי המכירה של העסקה.
רשות המסים, התבקשה לקבוע כי יום מתן האופציה לא ייחשב כיום המכירה, כך שתקופת מניין 36 החודשים אשר בסעיף 5(4) להוראת השעה לתחל ביום מימוש האופציה.
יצוין כי סעיף 5 להוראת השעה כאמור, קובע כי שיעור מס השבח הריאלי לקרקע למגורים יופחת בשיעור של עד 20% בכפוף למספר תנאים, ביניהם, כי יום המכירה חל בתקופה שבין 15/11/2010 – 31/12/2011 (לשר האוצר ניתנה סמכות להאריך התקופה עד ל-31/12/2012), כי על המקרקעין חלה תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות כי בתום 36 חודשים מיום המכירה, וכי הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה.
לאחר בחינת טיוטת הסכם האופציה והמימוש, הוחלט כי אין בהסכם האופציה כדי למנוע את תחולת שיעור המס המופחת מכח סעיף 5 להוראת השעה, וזאת בכפוף לכך שהמימוש של האופציה יהיה בתקופת הוראת השעה וסיום הבניה יהא תוך 36 חודשים מיום המימוש.
אנו סבורים כי הנחיה מבורכת זו תוביל לסיכוי של שימוש במנגנון זה, לאחר שהמועדים הנקובים בו הינם ממילא קצרים מאד, אולם עם מנגנון האופציה, הדבר קרוב יותר לביצוע.

החלטה מיסוי מס' 2553/11 בנושא : תשלום מס שבח מופחת בהתאם לסעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א-2011 במכירת זכויות במספר מגרשים שאינם גובלים שנוצרו בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה וכאשר לחלק מהמוכרים יש יום רכישה היסטורי.

עסקינן בבעלים של חלקת מקרקעין שהינם 4 בני משפחה, כאשר אצל אחד מהם יום הרכישה הינו בשנת 1969 (עקב ירושה ממוריש שנפטר בשנה זו) (להלן: "היורש"), ואילו אצל היתר יום הרכישה קדם ליום 1.4.1961. (ייקראו להלן יחד: "הבעלים").
תכנית שאושרה ע"י הועדה המחוזית בשנת 2006, שנתה את ייעוד הקרקע למגורים (להלן: "התכנית", "התב"ע"). בעטייה של תכנית זו, הוכנה טבלת איזון שהקצתה זכויות לבניית מס' יח"ד בשני מגרשים שאינם גובלים או רצופים.
בכוונת הבעלים היה להתקשר בהסכם קומבינציה עם קבלן אחד ביחס לשני המגרשים, במסגרתו ימכרו הבעלים לקבלן זכויות לבניית 8 יח"ד ותמורת התחייבותו זו, יבנה בעבור הבעלים את יתרת יח"ד (להלן: "המכירה המתוכננת"). כאשר עפ"י ההסכם המתגבש, יחה"ד, הן של הקבלן והן של הבעלים, יתחלקו בין שני המגרשים באופן שבכל אחד מהמגרשים יימכרו לקבלן זכויות לבניית פחות מ – 8 יח"ד ובסה"כ מעל 8 יח"ד.
במסגרת בקשה שהוגשה לרשות המיסים נתבקשה זו האחרונה, לאשר כי על מכירת חלקו של היורש במסגרת המכירה המתכוננת יחולו הוראת סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה") וזאת, למרות שיום הרכישה של יתר הבעלים הינו לפני 1.04.61 ולמרות שמדובר במגרשים נפרדים, שאינם גובלים או רצופים כאמור.
כאמור לעיל , סעיף 5 להוראת השעה, מפחית את שיעור מס השבח הריאלי לקרקע למגורים בשיעור של עד 20%, בכפוף לכך שיום המכירה חל בתקופה שבין 15/11/2010 – 31/12/2011 (לשר האוצר ניתנה סמכות להאריך התקופה עד ל-31/12/2012), כי על המקרקעין חלה תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות, כי בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה, וכי יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה מיום 1.04.61 עד 6.11.11.
רשות המיסים החליטה, כי היות וביום הרכישה היוו המקרקעין בידי הבעלים חטיבת קרקע אחת ופוצלו ע"י התב"ע רק לאחר מכן, יש לראות במכירת המגרשים החדשים כולם ע"י אותם הבעלים לאותו רוכש כמכירה של חטיבת קרקע אחת, לצורך תשלום מס שבח מופחת עפ"י הוראת השעה.
בנוסף, הוחלט כי בנסיבות העניין דנא, לפיו חטיבת הקרקע הנמכרת היא קרקע המיועדת עפ"י תב"ע בתוקף לבניית לפחות 8 יחידות דיור, תינתן הקלה במס שבח בהתאם לסעיף 5 להוראת השעה לאותו יורש, גם אם ימי הרכישה של חטיבת הקרקע הינם בחלקם ימי רכישה היסטוריים (דהיינו, לפני 1.04.61).
החלטה זו של רשות המיסים נתנה לנוכח תכליתה של הוראת השעה, ולאור כך שאין לטעמה כדי לראות את התנאי הקבוע בסעיף 5 (א) (1) להוראת השעה בדבר היות הקרקעות כאלה שיום רכישתן החל מ-1.4.1961 כתנאי מחמיר.

הודעה על מינויה של ועדת הערר מחוז מרכז לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין

מתוקף סמכות שר המשפטים בהתאם לסעיף 89 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") פורסמה בילקוט פרסומים מס' 6288 מיום 31.8.11 הודעת השר, בדבר מינויה של ועדת-ערר במחוז מרכז לעניין סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מותב ועדה זו ייקבע ע"י נשיאת ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז הנשיאה הילה גרסטל ויכלול שופט אחד ושני נציגי ציבור.
המינוי ייכנס לתוקף החל מיום 1.9.2011, ואולם הועדה תהא מוסמכת לדון גם בתיקים שהוגשו החל ביום 1.6.11 לועדת-הערר במחוז תל-אביב, ובלבד שהם מצויים בסמכות המקומית של מחוז המרכז.
מענה של ועדת הערר בבית המשפט המחוזי מחוז מרכז.
נציין כי לדעת המערכת מדובר בהרחבה מבורכת, ובהקלה על המתדיינים, וודאי נכון הדבר בעת שמדובר בבית המשפט במחוז המרכז לו כבר יצא שם נרדף ליעילות ומהירות.

עדכוני פסיקה

רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח' ביהמ"ש העליון , בפני כב' הש' י.דנציגר

באי כוח המבקשת: עו"ד ר' גרוס

א. חוק המכר (דירות), התשל"ג -1973 אינו שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכותם
של רוכשי דירות מכוח כל דין.
ב. אין מניעה כי ליקוי בנייה כגון "אי התאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקי הכללי.

המדובר בבקשת רשות ערעור שהוגשה על ידי חברת שיכון עובדים בע"מ (להלן: "שיכון עובדים") על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בחיפה, במסגרתו נדחה ערעורה של חב' שיכון עובדים על פסק דינו של ביהמ"ש השלום בחיפה שקבע כי חב' שיכון עובדים תפצה את המשיבים, שהינם רוכשי דירות בפרויקט של חברת שיכון עובדים בגין ליקויי בנייה שנתגלו בדירותיהם וברכוש המשותף.
המשיבים הינם רוכשי דירות אשר רכשו דירות בפרויקט שנבנה ע"י שיכון עובדים. בחלק מהדירות אשר נמכרו למשיבים על ידי שיכון עובדים וכן ברכוש המשותף נתגלו ליקויי בנייה. לאור כך פנו רוכשי הדירות  לחברת שיכון עובדים בבקשה כי זו האחרונה תתקן את הליקויים, כאשר לפנייתם זו צירפו חלק מרוכשי הדירות חוות דעת.
בעקבות פניית רוכשי הדירות, ביצעה חב' שיכון עובדים מספר תיקונים, אולם, רוכשי הדירות סברו כי המדובר בתיקונים חלקיים ועל כן הגישו תביעה לביהמ"ש השלום בחיפה במסגרתה דרשו פיצויים.
כהגנה לתביעה שהוגשה, טענה שיכון עובדים כי לנוכח הזמן הרב שחלף מהמועד בו קבלו הרוכשים את הדירה ועד שהוגשה התביעה על ידם, עבר פרק זמן רב והתביעה התיישנה.
ביהמ"ש השלום דחה את טענת חברת שיכון עובדים לפיה התביעה התיישנה, תוך שקבע כי  מרבית הליקויים הינם ליקויים דינאמיים אשר רוכש סביר לא אמור לגלות את מלוא היקפם במועד קבלת הדירה.
על פסק דינו של ביהמ"ש השלום הגישה חב' שיכון עובדים ערעור לביהמ"ש המחוזי בחיפה.
ביהמ"ש המחוזי דחה את הערעור וקבע בין השאר כי טענת שיכון עובדים לפיה העילה היחידה העומדת לרשות רוכשי הדירות היא העילה עפ"י חוק המכר דירות התשל"ג -1973 (להלן: "חוק המכר דירות") אינה נכונה כלל וכלל. על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי הגישה חברת שיכון עובדים בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון.
תחילה קבע ביהמ"ש כי בקשת רשות הערעור אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, ועל כן אינה מצדיקה מתן רשות ערעור.
למעלה מן הצורך ציין ביהמ"ש, כי סעיף 7 לחוק המכר דירות מבהיר מפורשות כי החוק אינו שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין.
כן קבע ביהמ"ש, כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון "אי התאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא עפ"י חוק המכר דירות.
באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופת הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר דירות ציין ביהמ"ש כבר בעבר כי המדובר בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה.
בשולי הדברים ציין ביהמ"ש, כי המגבלות השונות החלות על רוכש דירה עפ"י חוק המכר דירות (כגון הגבלת תקופת הבדק והאחריות למספר שנים) נובעות מהעובדה כי לרוכש הדירה יש הקלות שלא קיימות בדין הכללי, למשל בתקופת הבדק והאחריות, בהן רוכש הדירה אינו צריך להוכיח שהליקויים לא היו קיימים בעת מסירת הדירה, בניגוד לדין הכללי לפיו עליו להוכיח קיומה של אי התאמה כבר במועד מסירת המכר.

הערת מערכת:
פסק-דין זה מצטרף למגמה הקיימת שאושרה לאחרונה אף בתיקון לחוק המכר (דירות), התשל"ג -1973, של הגברת החיוב של הקבלנים ומוכרי הדירות באחריות לתקופה מכובדת, עם זאת, ועל אף ההיגיון הרב בחובה על שמירה של הנכס העיקרי של הפרט, ברי הוא כי הרחבת ההגנות יתר על המידה תוביל בהכרח גם לייקור הדירות והטלת העלויות הנוספות על רוכשי הדירות, וזאת בניגוד גמור לכוונה כיום.

עת"מ 25469-09-10 שי זלצר נ' המועצה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח',
ביהמ"ש המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' נעם סולברג

ב"כ העותר: אברהם פורז
ב"כ המשיבים : עו"ד רועי כהן ועו"ד אייל שרון

הפרת חובת ההגינות והתמשכות הליכי באופן לא סביר עשויה להביא לתוצאה כי יש להמשיך הליכי תכנון בהתעלם מתכנית ארצית שאושרה בזמן השתהות הרשות.

העותר מתגורר בחווה חקלאית  שהקים בהר איתן, סמוך לירושלים. לעותר עדר עיזים אשר רועה ביער ומחלב העיזים מייצר העותר גבינה בשיטה המסורתית ומוכר אותה לתיירים ומבקרים. במהלך השנים פעילות מבורכת זו של העותר כמו פעילויות נוספות כגון טיפול בנוער שוליים קיבלה הכרה רחבה של הרשויות לרבות תשלום שכרו כמדריך נוער. כמו כן, עדר עיזיו של העותר שימש כבסיס למחקר לרשויות. לא זו בלבד שבמשך כל התקופה בה פעל העותר במקום לא הועלתה כל טענה נגד פעילותו במקום, אלא, אף ביקרו אצלו נציגים רמי דרג מהרשויות השונות ביניהם 3 שרי חקלאות  והנ"ל עודדו את מפעלו.
בראשית שנות ה- 90 החל העותר בהכנת תכנית מי/1584/ג להסדרת פעילותו במקום (ובכלל זה הסדרת מבני המשק, מבנים חקלאים וכיוצ"ב) וכן, להגדיל את היקף השטח של יחידת הדיור בו מתגורר העותר (להלן: "התכנית").
בשלהי 1999 ולאחר שדנה ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המקומית בתכנית הנ"ל, החליטה לדחות את ההכרעה עד לקבלת חוו"ד היועץ המשפטי לוועדה, על מנת שהלה יבדוק האם הדיון בתכנית מצוי בסמכותה ומאז העניין לא קודם.
במקביל ובלי קשר לתכנית אותה הגיש העותר, החליטה הועדה המחוזית בשנת 2000 לפנות למועצה הארצית שתדון בנושא התיישבות הבודדים באזור ירושלים, תוך שהביעה את דעתה כי ניתנו בעבר אישורים של משרד החקלאות והמינהל לאורך שנים, לפיהם ניתן לאשר לפחות יח"ד אחת בנוסף ליח"ד הקיימות.
בשנת 2001 נחתם בין העותר למינהל מקרקעי ישראל הסכם הרשאה לתכנון ובו הרשה המינהל לעותר להכין תכנית לנכס.
ואכן כפי שבקשה הועדה המחוזית עניינו של העותר בפרט ועניינן של התיישבות בודדים בכלל עלו לדיון במועצה הארצית ושם נקבע כי מינהל התכנון יכין קריטריונים שישמשו כהמלצה למדדים לשוב ולדון בתכניות אלו ואכן המנהל החליט על קריטריונים שהובאו בפני המועצה הארצית.
בדיון שנתקיים במועצה הארצית הוחלט שלא לאמץ את מסמך הקריטריונים שהוכן, מהטעם שככלל אין מקום להתיישבות בודדים, באשר "צורת התיישבות זו אינה תואמת את עקרונות התכנון שגובשו בשנים האחרונות ועלולה ליצור פיזור של נקודות יישוב קטנות". עוד נקבע ע"י המועצה הארצית כי "תכניות להתיישבות בודדים תבחנה לגופן ע"י הועדות המחוזיות וככל שתמלצנה על ידיהן , במידה ותהוונה סטייה ממדיניות תכנון ארצית או מחוזית , תובאנה לדיון במועצה הארצית".
על רקע החלטתה זו של המועצה הארצית, ראתה הועדה המחוזית אור ירוק להמשך תכנון תכניות לחוות בודדים בירושלים, ובכלל זה סוכם כי לשכת התכנון תקבע הנחיות לתכנון שיבואו לדיון בוועדה המחוזית ואכן בישיבה שנתקיימה בלשכת התכנון המחוזית נקבעו הנחיות תכנון כלליות ומפורטות לתכניתו של העותר ולשתי תכניות אחרות של חוות בודדים.
בחלוף 7 שנים, בשנת 2009, דנה הוועדה המחוזית בתכנית והחליטה לדחותה משום שהתכנית נוגדת את עקרונות התכנון הארצית והמחוזית כפי שנקבעה בין השאר בתמ"א 35 וכן משום שקיימת בשטח בניה בלתי חוקית.
על החלטה הועדה המחוזית הוגש ערר מטעם ארבעה מחברי הוועדה וכן מטעם העותר לועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (להלן:"ועדת המשנה"), ועדת המשנה דחתה את הערר מנימוקים דומים לנימוקי הועדה המחוזית, ומכאן העתירה שהוגשה.
במסגרת העתירה טען העותר בין היתר כי ניתנה לו הבטחה שלטונית וכי תכניתו אושרה להפקדה והינה תואמת את תמ"א 35.
ביהמ"ש סקר את טענותיו של העותר ודחה את רובן, עם זאת עתירתו בסופו של יום התקבלה וזאת לאור העיכוב והתמשכות הליכי התכנון שתחילתם בשנות ה-90, בעוד שהעותר שב והפציר לדון בתכניתו, אולם ללא כל הועיל ובאופן שתכניתו לא נדונה משך 7 שנים.
עקב מחדלה של הועדה המחוזית וללא כל הסבר להשתהות זו, קבע ביהמ"ש כי אין ספק כי שמדובר בהשתהות אשר איננה סבירה בעליל והיא זו שגרמה למצב בו החל עידן חדש ותכניתו של העותר לא אושרה.
בנוסף לחוסר סבירות, קבע ביהמ"ש כי ישנה פגיעה בחובת ההגינות החלה על הרשות שכן התמהמהות הרשות גרמה לכך שתמ"א 35 אושרה בטרם אישור תכנית העותר, וזאת על אף שתוכנית העותר הייתה ידועה היטב לרשויות ועתה הרשויות מסתמכות על תמ"א 35 בכדי לא לאשר את תכנית העותר.
כמן כן, ביהמ"ש נתן משקל אף להסתמכותו של העותר על התנהגות רשויות השלטון, תוך קביעה כי הגם שאין עסקינן ב"הבטחה שלטונית" בנסיבות אלה מן הראוי ליתן משקל להתנהלות רבת השנים שהוצגה על ידי  השלטונות.
עוד ציין ביהמ"ש, כי יש טעם לפגם בכך שרשויות התכנון אשר בעת החלטתן לדחות את התכנית התייחסו אל העותר כאל אחרון עברייני הבניה וזאת על אף שבמשך שנים איש לא ראה בו פולש ויתירה מכך קיבל העותר את גיבויים המלא של הרשויות.
לאור האמור לעיל קבע בית המשפט כי על  הועדה המחוזית להמשיך בהליכי אישור תכניתו של העותר  וזאת בהתאם למצב טרם אישור תמ"א 35.

הערת המערכת:
אין ספק כי רוח הרפורמה והעיתים בהם איטיות רשויות התכנון בקידום תכניות זוכה לביקורת רבה, מטפטף ומשפיע על פסק-דינו של בית המשפט, הדבר בא לידי ביטוי בפסקי הדין שהורו על מינוי ועדה להשלמת תכניות ואף בפסק-דין זה, שלכאורה מדלג על הכללים ומביע אי שביעות רצון מדרך ההתנהלות של הרשות שבשל איטיותה נפגע הפרט. נקווה שפסק-דין זה שהינו מבורך, יאותת לרשות וישפיע על השינוי בגישת הרשויות לפגיעות תכנית ולקניין הפרט.

עא (י-ם) 2223-08 חנה פולקה נ' חברת כביש חוצה ישראל בע"מ ,
בפני ביהמ"ש המחוזי בשבתו כבית המשפט לערעורים אזרחיים , בפני כב' הש' י' נועם

ב"כ המערערת: עו"ד משה רז כהן ואח'
בשם המשיבה: עו"ד תמר מגדל ואח'

א. כאשר שתי תכניות המשך נשענות על אותה תכנית מתאר ארצית וקיימת בינן חפיפה בשטחי מקרקעין, הרי שיש לראותן כמכלול תכנוני אחד וזאת על בסיס עקרון "הרצף התכנוני".
ב. אין הצדקה להטיל על רשות פיצוי בגין רכישה שביצעה בעבר רשות אחרת.

המדובר במקרקעין שנרכשו ע"י בעלה המנוח של גב' פולקה (להלן: "המערערת"). כארבע שנים לפני רכישת הקרקע ע"י המנוח נרשמה הערת אזהרה, בהתאם להודעת הפקעה לטובת מע"צ.
המקרקעין נשוא ענייניו מצויים במפגש בין כביש 70 לכביש 6, והופקעו בשני הליכים נפרדים על ידי גורמים שונים.
ההפקעה הראשונה נעשתה על ידי מע"צ בהתאם להודעת הפקעה אשר פורסמה בשנת 1967 לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (יוער כי הפקודה בוטלה במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)(מס.3) התש"ע-2010). במסגרת הפקעה זו לא שולם פיצוי בשל העובדה שהשטח שהופקע היה פחות מרבע מהחלקה (להלן: "ההפקעה הראשונה").
ההפקעה השנייה נעשתה על ידי חברת כביש חוצה ישראל בע"מ (להלן: "חב' כביש חוצה ישראל") לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "ההפקעה השנייה").
חב' כביש חוצה ישראל שילמה פיצויים אך ורק על השטח שהופקע בהפקעה השנייה.
בחודש פברואר 2008 ניתן פסק דינה של ועדת הפיצויים שהוקמה לפי חוק כביש ארצי ישראל, התשנ"ה-1994 (להלן: "הוועדה"). פסה"ד התייחס לפיצויים בגין הפקעת מקרקעי המערערת לצרכי הקמת כביש חוצה ישראל. בפסק דינה קבע הוועדה כי אין לחייב את המשיבה בתשלום פיצויים בגין ההפקעה הראשונה שנעשתה ע"י מע"צ. כמו כן, קבעה הוועדה כי יש לשום את המקרקעין כקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד (להלן: "פסה"ד"). על פסה"ד הגישו הצדדים ערעור וערעור שכנגד לביהמ"ש המחוזי בירושלים.
ביהמ"ש המחוזי קבע, כי כאשר מבוצעות הפקעות נפרדות כבמקרה הנדון, אין הצדקה להטיל על רשות רוכשת אחת לשאת בפיצוי בגין רכישה שביצעה בעבר רשות אחרת, ובפרט כאשר המדובר בהפקעות של גורמים שונים מכוח חוקים שונים לתכליות ספציפיות נפרדות.
עוד קבע ביהמ"ש כי במקרה הנדון, המערערת לא נפגעה למעשה מההפקעה הראשונה, באשר בן זוגה המנוח רכש את המקרקעין בידעו על ההפקעה האמורה, והביא זאת בחשבון בעת תשלום התמורה. לפיכך קבע ביהמ"ש, כי במקרה זה אין כל הצדקה לפצות את המערערת בגין חלק המקרקעין שהופקעו בהפקעה הראשונה.
באשר להערכת שווי המקרקעין ציין ביהמ"ש, כי הפסיקה בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 הכירה באפשרות לראות שתי תכניות שפורמאלית היו נפרדות זו מזו, כתכנית אחת לצורך תביעת הפיצויים, ובלבד ששתי התכניות חלות על אותם המקרקעין וכן כי קיימת זיקה הדוקה ומשמעותית בין התכניות למטרה תכנונית משותפת.
לאחר בחינת הדברים קבע ביהמ"ש כי עקרונות אלו יושמו על-ידי הוועדה בענייננו, עת נדרשה להתייחס לייעוד המקרקעין, לצורך שומת הפיצויים. הועדה קבעה כי קיים "רצף תכנוני" בין שתי התכניות ועל כן ניתן להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לייעודם טרם הפגיעה התכנונית בהם.
עוד הוסיף ביהמ"ש וציין כי מסקנת הוועדה, כי קיים בין שתי התוכניות רצף תכנוני, מבוססת על ממצאים עובדתיים שנתבררו על-ידה, ולפיכך לא ראה לנכון להתערב בכך. כפי שנקבע ע"י הועדה לשתי התכניות מטרה תכנונית משותפת והן אף נשענות על אותה תכנית מתאר ארצית, כמו כן, קיימת ביניהן חפיפה רבה בשטחי המקרקעין.
ביהמ"ש עוד הבהיר כי אף אם תוצרתו הסופית של כביש 6  נקבעה רק בתכנית המאוחרת, הרי שאין בכך להשפיע על המסקנה הברורה שקיימת זיקה תכנונית בין שתי התכניות. לתכניות מאפיינים המצביעים על קיומו של יעד תכנוני משותף שבגינו יש לראותן כמכלול תכנוני אחד, ועל כן ניתן להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לייעודם טרם הפגיעה התכנונית הראשונה בהם. ההגנה על זכות הקניין מחייבת מסקנה זו, שכן תוצאה אחרת היתה מותירה את המערערת ללא פיצוי הולם בגין הפגיעה בזכותה הקניינית. משכך, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי לא נפל פגם בהחלטת הוועדה להעריך את המקרקעין, כקרקע חקלאית.
על-יסוד מכלול הטעמים האמורים, דחה ביהמ"ש את שני הערעורים.

הערת המערכת:
יש לברך על פסיקת בית המשפט, ראשית בכך שלא הבחין ושינה בין שלב שינויי היעוד לשלב ההפקעה, בעת ששינוי היעוד הינו שלב לקראת ההפקעה, במקרה זה הפיצול בתביעות ובדין נועד לדעתנו לטובת הפרט ולא כנגדו, ההלכות הרלוונטיות להפקעות רלוונטיות גם לשלב של ה-197, גם גישת בית המשפט לפיה יש להתייחס לתכניות שהינן בשלבים כאל תכנית אחת הינה גישה נכונה, ומרחיבה את פסיקת העליון אף להפקעות ומתבססת על העיקרון שיש לנטרל את השפעות ההפקעה בעת חישוב הפיצוי, וזאת כנגד טענות הרשויות חדשות לבקרים כי קיימת התיישנות בשל פגיעת תכנית במצב קודם, כגון תכניות מתאר הארציות לדרכים ועוד.

ערר  אש – 86062/11 מרכז מסחר (אזו –ריט) בע"מ נ' הו"מ לתו"ב אשדוד,
בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

ב"כ העוררת: עו"ד רפי אטינגר
ב"כ המשיבה: עוה"ד לימור ספצ'ק והילה לוי

מועד המימוש לצורך היטל השבחה והפחתת תשלומי ריבית פיגורים, בנסיבות בהן חוזה מכר מכיל תנאי מתלה

השאלה שעמדה בפני ועדת הערר בעניין זה הייתה – האם חתימת חוזה התלוי בתנאי מתלה מהווה מימוש זכויות כמובנו בסעיף 1(3) לתוספת השלישית לחוק התו"ב.
באותו עניין חתמה העוררת על הסכם למכירת מגרש (להלן: "ההסכם"). ההסכם הותלה בתנאי מתלה. כמעט שנה מאוחר יותר נחתמה תוספת להסכם ובה ויתר הרוכש על התנאי המתלה (להלן: "התוספת להסכם"). בעקבות המימוש על דרך המכר הונפקה שומת היטל השבחה. סכום השומה הוצמד ליום חתימת ההסכם וממועד זה נשא הפרשי הצמדה וכן ריבית פיגורים בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם – 1980 ולאור סעיף 15 לתוספת השלישית.
העוררת הגישה ערר אך ורק לנושא ריבית הפיגורים ובסוגיית מועד המימוש.
העוררת טענה כי מאחר ומדובר בחוזה עם תנאי מתלה, אזי מועד המימוש הינו מועד התקיימות התנאי המתלה ולא מועד חתימת ההסכם, כגישת הועדה המקומית.
ועדת הערר דחתה עמדה זו, וקבעה כי מועד כריתת ההסכם הנו מועד המימוש. הועדה הפנתה להלכה הפסוקה בדין המהותי לגבי חוזה מותלה בתנאי מתלה. בהלכה נפסק כי יום כריתת החוזה הנו יום חתימתו ולא מועד התקיימות התנאי המתלה, ומשיקולי הרמוניה חקיקתית אין לסטות מהוראות הדין הכללי לצורך קביעת מועד המימוש בהיטל השבחה, אלא, אם נמצאו לכך טעמים חזקים.
העוררים טענו כי הטעם המרכזי להבחנה בין הדין הכללי ובין הדין בעניין היטל השבחה הינו, כי ראיה במועד התקיימות התנאי המתלה כמועד המימוש הינו חוסר הגינות, שכן, בכך מצד אחד המוכר טרם קיבל את התמורה וייתכן ולא יקבלה כלל, ומצד שני החוב מתחיל לצבור הפרשי הצמדה וריבית פיגורים.
ועדת הערר קבעה כי אין בטעם זה כדי להצדיק סטיה מהדין הכללי. ועדת הערר ציינה כי שאלת מועד התמורה אינה זוכה לפתרון אחיד בכל החוזים המותנים בתנאי מתלה והיא תלויה בלשונו הספציפית של כל חוזה וחוזה. ולגבי הסכמים בהם משולמת התמורה לפני התממשות התנאי המתלה, הרי שממילא אין הצדקה לקבוע את מועד המימוש למועד התקיימות התנאי המתלה, שהנו מאוחר לה.
זאת ועוד קבעה ועדת ערר, כי אין זה ראוי לקבוע מועד מימוש שאינו אחיד לגבי חוזים מותלים במועד קבלת התמורה למשל, שכן יהיה בכך כדי להטיל נטל כבד על הועדות המקומית, לבחון כל חוזה וחוזה לגופו לצורך קביעת מועד המימוש, הגם שלשון החוזים עצמם לא תמיד ברורה. לעומת זאת, קביעת מועד המימוש כמועד כריתת החוזה מייתרת לדעתה של ועדת  הערר את הצורך לדרוש מפקיד היטל ההשבחה או מהאזרח לנתח את החוזה ולהחליט האם מדובר בתנאי מתלה אם לאו.
הועדה ציינה כי בדיני מס אחרים כמס שבח אימץ בית המשפט העליון את מועד כריתת ההסכם כמועד המימוש, כאשר סוגיית הריבית נפתרה באמצעות מנגנונית ספציפיים, והציעה פתרון דומה בענייננו. ועדת הערר הפנתה לסעיף 16 לתוספת השלישית, המאפשר לועדת הערר להפחית מריבית הפיגורים, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
הועדה סברה כי המקרה של חוזה המותלה בתנאי מתלה הנו מקרה מובהק בו יש לעשות שימוש בסעיף 16, ובחוזה שכזה קיים פוטנציאל לקיומם של אותם "נימוקים מיוחדים" להפחתת הריבית. לשיטתה, סעיף 16 הוא המכשיר המאפשר את האיזון הראוי בין הרצון לקבוע כלל אחיד וברור למועד המימוש (והוא מועד כריתת החוזה), לבין הימנעות מהטלת ריבית פיגורים עונשית בנסיבות שאינן מוצדקות על החייב, באשר הוא מאפשר עריכת איזון ספציפי לגבי כל חוזה וחוזה ולהכריע אם בנסיבות אותו עניין מן הראוי להפחית את הריבית.
באופן כללי, סבורה הועדה כי הפעלת הסמכות להפחתת ריבית מכוח סעיף 16 במקרה של חוזה מותלה, תלויה בשני פרמטרים מרכזיים: 1. מתייחס למועד קבלת התמורה על ידי המוכר, כך שבמקרים שקיימת דחייה בקבלת התמורה קיימת הצדקה להפחתת הריבית; 2. מתייחס למהותו של התנאי המתלה, כך שככל שמדובר בתנאי מתלה מהותי, כבד משקל ואשר עומד בשורשה של העסקה כך תהיה הנטייה להפחית את הריבית גדולה יותר. הנטל להוכחת הפרמטרים על הנישום.
באותו עניין קבעה הועדה כי התמורה התקבלה לאחר ביטול התנאי המתלה, אולם התנאי המתלה לא היה בשורשה של העסקה. לפיכך קבעה הפחתה חלקית של הריבית, בלבד לתקופה שעד קבלת התמורה וריבית מלאה לתקופה החל מקבלת התמורה.

הערת מערכת:
נציין כי קיים בהחלט היגיון באחידות פסיקה, הן במס שבח הכנסה והן להיטל השבחה, אכן חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה לכל דבר, עם זאת, יש הבדלים ואיננו רואים בעלי זכויות משלמים היטל השבחה לרשויות מקומיות בעת שאין וודאות לקיום החוזה, וזאת בין היתר לאור קשיים צפויים בגבייתו חזרה, וזאת לעומת מערכת מס המדינה שאין חשש בהחזר.
כמו כן אנו סבורים כי לדעתנו ריבית פיגורים כלל אינה אמורה להיגבות במקרה זה, אנו שבים וקוראים להאחדת שיעור הריבית במיסים ובהיטלים השונים.

ערר (י-ם) 428/10 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בי-ם נ' הו"מ לתו"ב י-ם,
בפני ועדת הערר מחוז ירושלים בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

ב"כ העוררת: עו"ד אליצור דיבון
ב"כ המשיבה: עו"ד ארז שפירא

העברת מקרקעין במסגרת תכנית איחוד וחלוקה הינה העברה על פי דין
ואינה מהווה מימוש לצורך היטל השבחה

הערר דנו נסוב סביב דרישת תשלום היטל השבחה הנובע לעמדת הועדה המקומית לתו"ב ירושלים מכח תכנית לאיחוד וחלוקה 2496 א', שפורסמה למתן תוקף ביום 16.1.1989 ואשר חלה בין היתר על מקרקעי העוררת  (להלן בהתאמה: "הועדה המקומית", "התכנית החדשה", "המקרקעין").
העוררת הייתה בעלת הזכויות במקרקעין לפני ואחרי המועד הקובע לתכנית החדשה.
העוררת הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי לקבלת תשלומי איזון לפי סעיף 112 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה -1965 (להלן:"החוק"), אשר קיבל את התביעה וקבע כי על הועדה המקומית לשלם לעוררת תשלומי איזון נכון ליום הקובע. ערעור שהוגש לבימ"ש העליון בעניין זה נדחה.
משכך, סברה הועדה המקומית כי לאור תשלומי האיזון שנדרשה לשלם, התכנית החדשה הינה תכנית משביחה. הועדה המקומית אף סברה כי  מועד המימוש הרלוונטי הינו מועד אישור התכנית החדשה. לאור כך הנפיקה הועדה המקומית לעוררת דרישה לתשלום היטל ההשבחה, כאשר לטעמה של הועדה המקומית ההשבחה נובעת מהתכנית החדשה הינה בסך הזהה לזה אשר נפסק ע"י ביהמ"ש המחוזי כי עליה לשלם לידי העוררת.
כמו כן, הועדה המקומית סברה גם כי בוצע מימוש זכויות מכוח התכנית החדשה ולכן שלחה דרישת תשלום לעוררת. בגין דרישת תשלום זו הוגש הערר מטעם העוררת.
במסגרת הערר העלתה העוררת מספר טענות סף כנגד דרישת התשלום והושמה, וטענה בין היתר כי התכנית החדשה לא השביחה את המקרקעין. כאשר במסגרת הדיון חידדה העוררת את הטיעון כי לא בוצע מימוש זכויות במקרקעין ולכן טרם ניתן לדרוש ממנה תשלום היטל השבחה.
תחילה, ועדת הערר אזכרה פסיקה שונה הקובעת מפורשות כי תכנית הינה "דין" ולאור כך קבעה ועדת הערר כי כאשר מתבצעת העברה מכוח תכנית הרי מדובר בהעברה מכוח הדין ועל כן אין כל אפשרות פרשנית, יצירתית ככל שתהא, לפרש את העברה לטובת הציבור, אלא, כהעברה מכוח דין.
כמו כן, ציינה ועדת הערר כי על אף שאין המדובר בהפקעה, כלל לא ברור אם ניתן לראות בכך העברה שכן העברה זו דומה יותר להפקעה.
בנוסף, טענה  כי על מנת שהעברה תחשב להעברה מכוח דין צריכים לטעמה להתקיים שלושה תנאים מצטברים: 1. העברת הזכויות מכוח דין 2. נוצר לנישום רווח רעיוני 3. מקבל הזכויות נכנס לנעלי המעביר.
הועדה המקומית הסכימה כי התנאי הראשון אכן מתקיים(!) אך טענה כי התנאים הנוספים לכך שהעברה תהיה העברה מכוח הדין אינם מתקיימים.
ועדת הערר דחתה טענה זו, כיוון שכפי שנפסק לא אחת, על מנת שהעברה תהא מכוח דין על התנאי הראשון בלבד להתקיים, והיות ואין כל עיגון לשוני, תכליתי או סטטוטורי לשני התנאים הנוספים להם טענה המשיבה דין טענה זו להידחות.
לאור האמור לעיל, קבעה ועדת הערר כי  אף אם מתקיים תנאי "העברה", הרי מדובר במקרה מובהק של העברה מכוח הדין.
כן קבעה ועדת הערר כי בנסיבות העניין טרם נערך "מימוש זכויות" במקרקעין, ובהעדר מימוש זכויות, אין הועדה המקומית זכאית לדרוש דרישת תשלום בגין היטל השבחה הנובע מהתכנית, ככל שאכן קיימת השבחה.
לפיכך קבלה ועדת הערר את הערר דנא וקבעה כי דין דרישת התשלום להתבטל.

הערת מערכת:
צדקה ועדת הערר, במקרה מעין זה לא נגבים כספים וההיגיון בו משולם ההיטל בעת המפגש עם הכסף, אינו חל, מדובר בהעברה מפורשת עקב דין ואינה מחוייבת בהיטל השבחה, כשם שאין חיוב במס שבח עקב תכנית כאמור.

 

אתם מוזמנים לפנות אלינו לקבלת מידע נוסף ויצירת קשר ע"י מילוי טופס בעמוד זה