עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 26

 

מאמר בנושא:

 שימושים חורגים והקלות- האם זן הולך ונכחד? 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

 עדכון להוראת ביצוע 2/2010 – הקלת התנאים לקבלת אישור לפי סעיף 50 בפרויקטים בליווי בנקאי

 

תכנון ובניה – תמ"א 38

 מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכוח תכנית המתאר הארצית
לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה על שינוייה תמ"א 38

 

 

עדכוני פסיקה:

 

תכנון ובניה – היתר בניה

ע"א 9313/08 רות אופנברג ואח' נ' הו"מ לתו"ב ת"א ואח'

החלת עוולת הרשלנות על הועדה המקומית בשל עיכוב בהוצאת היתרי בניה

 

  

החלטות ביניים ועדת הערר, תביעות פיצויים לפי סעיף 197

עמ"נ (מרכז) 33013-11-10 דוד ויפעת יפתח ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת ואח'

א. אין זכות ערעור על החלטה בערר שאינה מסיימת את הדיון כולו, וזאת אף לאחר תיקון 84;

ב. התפתחות סבירה של עיר כמדיניות אינה מהווה כשלעצמה עילה לדחיית תביעת פיצויים
לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

 

 

תכניות, סמכות ועדה מקומית, חנייה

 

ערר (מרכז) 203/10 נאות מזרחי בע"מ נ' הו"מ לתו"ב ראשל"צ

 

א. היעדר חיוב בניצול של תת הקרקע לצרכי חניה, מקום בו מאושרת בניה רוויה בהיקף רחב וקיימת מצוקת חנייה, מהווה מחדל תכנוני מהמעלה הראשונה.

ב. בהעדר הגדרה קונקרטית בתכנית תקפה, תוכן של שימוש עיקרי לחניון ויציקת תוכן כזה במגרש המיועד כשצ"פ מהווה שינוי יעוד אשר אינו מצוי בסמכות הוועדה המקומית.

 

היטל השבחה, נוהג של רשות, שמאי מכריע

 

ערר רה/85036/09 הו"מ לתו"ב רמת השרון נ' חיים וחוה שנפלד

 

א. היקף התערבות בשומה מכרעת אחרי תיקון 84 לחוק התו"ב הינו מצומצם ויעשה רק בנסיבות חריגות ביותר ובמקרים בהם נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת.

 ב. אין פסול בהסתמכות שמאי מכריע על שומה מכרעת של שמאי אחר ובלבד שהדבר פורט ונומק ונעשו התאמות לשומה הספציפית המעידות כי הופעל לגביהן שיקו"ד עצמאי.

 ג. התרת בניית קומת מרתף בתכנית אינה מקנה מעצם התרתה אחוזי בניה.

 

 

תכנון דו שלבי, סמכות ועדה מקומית

ערר 205/11 אליהו משה וערר 196/11 קרייג ורחל נדלר נ' הו"מ לתו"ב כפ"ס

אין פסול בתכנון דו שלבי בהתקיים שקיפות ועצמאות בכל שלב משלבי התכנון

  

 

מאמר

 

שימושים חורגים והקלות- האם זן הולך ונכחד?

עו"ד צבי שוב, גלית קיט טלמור

בימים אלו אנו ערים למחאות ציבוריות הולכות גוברות, הקשורות בין היתר לשוק הנדל"ן ולמחירי הדירות והשכירויות הגבוהים. אמנם הגופים השלטוניים החלו להציע פתרונות כאלה ואחרים למצוקות הציבור, ובכלל זה הרפורמה בחוק התו"ב, המציעה שינויים בדרכי הרישוי והתכנון הקיימים כיום, הרפורמה במינהל והענקת דיור בר השגה, וועדות שמונו וכיו"ב. עם זאת, אין חולק כי פתרונות אלה אינם מידיים ו"יזרמו עוד מים רבים בנהר" עד אשר ניתן יהיה להיווכח בהשפעתם בפועל ובתמורות כלשהם המיטיבות עם הציבור, בעקבותיהם, אם בכלל.

אחת הבעיות העיקריות שהרפורמה בחוק מנסה לפתור נעוצה בהליכי התכנון והרישוי הארוכים והמייגעים שיש לעבור בדרך למימוש זכויות בנייה, עפ"י ההסדרים הקיימים כיום בחוק. הליכים ממושכים ויקרים הגורמים להיצע דירות נמוך ביחס לביקוש ועקב כך להעלאת מחירי הדירות והשכירויות. עם כל האבסורד שבדבר, התקופה הנדרשת כיום לבניית בניין רב קומות, קצרה לעין ערוך מהתקופה הנדרשת להוצאת היתר לבנייתו, ובוודאי שכך הדבר ביחס לתקופה הנדרשת להשלמת הליכי התכנון במוסדות התכנון השונים.

בינתיים, במציאות נתונה זו של הליכי תכנון ורישוי איטיים וממושכים, אחד הפתרונות שהחוק והפסיקה מעניקים כיום לצרכים הנדרשים והמשתנים של בעלי זכויות במקרקעין, הינו השימוש היעיל והמהיר (יחסית) בכלי של מתן היתרים לשימושים חורגים ולהקלות.

הסעיפים העיקריים בחוק המתייחסים לכלים אלו ומאפשרים את השימוש בהם, בעת הצורך, הם סעיפים
145-151 וכן סעיפים 178-187, ופסיקת בתי המשפט הוסיפה וקבעה מספר מבחנים להתרת השימוש בכלים אלה.

בעוד שבהתייחס ל"הקלות"- ההסדרים בחוק ובתקנות מפרטים את המקרים בהם אין להתיר הקלות, משהם מהווים- "סטייה ניכרת", אין פירוט דומה למקרים בהם שימוש חורג יהווה "סטייה ניכרת" שאין להתירה. ולכן, כיום התרת "שימוש חורג" נתונה בעיקר לעניין של פרשנות ושיקול דעת.

עפ"י הפסיקה, נקודת המוצא היא כי שימוש חורג, על פי מהותו, נועד לשמש פתרון לבעיה מקומית, נקודתית וזמנית, וכי הוא נועד להוות פתרון זמני, ולא להסדיר מצב ארוך טווח, כמשתמע מהחובה להגביל היתר לשימוש חורג מתכנית לתקופה קצובה.

בהתאם לכך, נקבעו מספר מבחנים להתרת שימוש חורג: ראשית- יש לבחון האם ומדוע קיים צורך תכנוני אקוטי המצדיק חריגה מהתכנון המאושר דווקא במקום בו מבוקשת החריגה; לאחר מכן- יש לבחון האם הבקשה אינה מהווה סטייה ניכרת- האם היא עומדת בדרישות סעיף 151 לחוק ותקנות התכנון והבניה(סטייה ניכרת מתכנית) אשר הותקנו מכוחו. אם המדובר בסטייה ניכרת, הרי שאז המדובר בשימוש שאין לוועדות התכנון סמכות או שיקול דעת להתירו; בשלב האחרון של הבדיקה, ורק אם חלף מבקש ההיתר על שתי המשוכות הקודמות, עליו להראות כי התועלת הכוללת הצומחת לו ולסביבה עולה על היקף הנזק/פגיעה שזו מייצרת.

בדיקה זו נערכת, תוך מתן משקל רב לשיקולי המתנגדים, מאחר ואלו הסתמכו על המצב התכנוני החל כאשר רכשו את נכסיהם הסמוכים למקום נשוא הבקשה. ועל כן יש להם אינטרס בר הגנה, בעוד שזכותו של מבקש ההיתר לקבל את אשר לא תוכנן מראש, אינה זכות מוגנת. שיקול נוסף הנלקח בחשבון בשלב זה, הוא כי בניגוד לשינוי תכנוני, הנעשה על פי תכנית, הליך של שימוש חורג אינו מאפשר הגשת תביעות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק. על כן, נקודת הכובד נוטה לטובת המתנגדים, ורק כאשר אין כאלו, או כאשר הפגיעה בהם הינה זניחה ולא משמעותית, הנטייה תהיה לאפשר את השימוש החורג מתכנית.

יצוין, כי השיקולים העומדים בבסיס ההחלטה להתיר הקלות הינם דומים לשיקולים הנ"ל, בשים לב לכך שלגבי הקלות הסטייה הניכרת נקבעה בחקיקה כאמור.

ואולם, לאחרונה ניתנו מס' החלטות בעניין, המלמדות על אימוץ גישה מחמירה דווקא ועל מגמת צמצום בנוגע לשימוש בכלים אלו. כך למשל, בערר מס' 54/11+70/11 זאב הרטמן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית, הוגשועררים נגד החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג בבניין קיים מתעשייה לאולם אירועים. בשים לב לכך שבמקרה זה דובר בבקשה לשימוש חורג בהיקף של כ- 4,5000 מ"ר, ועדת הערר קיבלה את הערר, בקבעה כי שימוש חורג כשמו כן הוא – הוא חורג מהנורמות המוסדרות בתכנית החלה, ועל כן, יש לעשות שימוש מצומצם ככל שניתן בכלי זה, ולאפשרו רק במקרים חריגים ביותר.לגופו של עניין נקבע, כי היקף השימוש המבוקש, מהווה שינוי משמעותי ביותר המשפיע באופן ניכר ומשנה את אופייה של הסביבה הקרובה, וזאת באופן שלא ניתן לראות בו משום סטייה קלה מהוראות התכנית התקפה, ועל כן לא ניתן להתירו.

כך גם בערר מס' 422/10 וילה מינקין נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה, ועדת הערר קיבלה עררים על החלטת הועדה המקומית להתיר לבצע שימוש חורג לצורך משרד, בדירת המגורים שבקומת הקרקע, בבניין בו העוררים הם בעלי דירות.

וכן בערר מס' 185/11 ששון צביה ואח' נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים, ועדת הערר קיבלה את הערר, שהוגש בגין החלטת הועדה המקומית לאשר הקמת מרפסות זיז לכ-15 יחידות דיור בבניין, בקבעה כי חרף שיקולי היעילות, המדובר בבקשה להיתר מורכבת, ועל כן ההליך התכנוני הנכון שיש לנקוט בו בעניין הינו בדרך של תכנית בניין עיר חדשה.

לכך יש להוסיף, כי גם עפ"י הרפורמה בחוק המתקדמת (אם כי בעצלתיים) בהליכי חקיקה בכנסת, מוצע לבטל בהדרגה כמעט כליל את השימוש בכלים של מתן הקלות ושימושים חורגים (למעט במקרים חריגים בלבד בהתייחס למתקנים ביטחוניים/סודיים, שמירת הסביבה החופית וכיו"ב), תוך הטמעתם ב"גמישות תכנונית", שעשויה לאפשר את השימוש בהם, בצורה מוגבלת.

לא למותר לציין, כי כיום- הגדרת המונח "שימוש חורג" בסעיף 1 לחוק כוללת שימוש חורג הן מהיתר והן מתכנית. מאחר ויתר סעיפי החוק אינם מבחינים למעשה בין השניים, ההתייחסות כאמור לשימוש חורג, בחוק ובפסיקה, עושה בפועל עוול גם להליך של שימוש חורג מהיתר, על אף שאנו סבורים כי לא לכך התכוון המחוקק. שכן, אף מההחלטות השונות שניתנו לאחרונה בעניין ניכר כי אין זהות בין השניים, וכי המבחנים להענקת שימוש חורג מהיתר הינם מקלים יותר, גמישים יותר ושונים לחלוטין מהמבחנים והשיקולים הנ"ל, המתייחסים לקבלת שימוש חורג מתכנית. הסיבה העיקרית לכך, נובעת מהעובדה שהמדובר למעשה בשימוש נוסף, שממילא מותר עפ"י התכנית החלה, ומשכך הוא אינו מהווה שימוש חורג במשמעותו הרגילה. בעוד שעפ"י הרפורמה בחוק מוצע לשנות את הגדרת המונח "שימוש חורג" באופן שיתייחס לשימוש חורג מתכנית בלבד.

מכל האמור לעיל עולה בבירור, כי על אף שכלים אלו, המוסדרים בחוק, נועדו לייעל ולקצר את הליכי התכנון והרישוי, במקרים שבהם הם נדרשים ואף הכרחיים עפ"י התכנון החל, הרי שבפועל, על רקע פס"ד אירוס הגלבוע (הידוע כפרשת איקאה) ופרשת ביג באילת, ההתייחסות אליהם בפרקטיקה היא כאל "מילה גסה" שיש למעט בשימוש בה, ככל הניתן, וזאת אף במקרים שלשמם הם נועדו מלכתחילה, לצערנו.

ונדגיש, כי אין אנו אומרים כי יש להתיר שימוש חורג מתכנית או הקלות בכל מקרה. עם זאת, אנו בהחלט סבורים כי כלים אלה הינם חשובים ויעילים, ויש לאפשר השימוש בהם גם בעתיד, ובוודאי כיום משנראה כי הרפורמה מתקדמת באיטה ואף התכנון. וזאת בייחוד באותם מקרים בהם הם נותנים פתרון נקודתי, מהיר ויעיל למציאות תכנונית מקומית שאינה תואמת את הצרכים המשתנים של הציבור.

כך למשל, אנו סבורים כי במקרים בהם אושרה תכנית כוללנית, המונעת את המשך השימוש שנעשה בפועל במקרקעין עד לאותו מועד, יש להתיר שימוש חורג מתכנית, ולו באופן זמני, מקום שבו הוחל בתכנון נקודתי להסדרת השימוש, וזאת אף אם המדובר בשטחים נרחבים. כמו-כן, במקרים בהם התכנית מגדירה מספר שימושים מצומצמים בלבד לצרכי ציבור, נראה שיש להתיר שימוש חורג מתכנית, גם לשימוש ציבורי אחר (למשל לפעוטונים), וזאת במידה והוא נדרש יותר בסביבת המקרקעין ונותן מענה רחב יותר לצרכי הציבור במקום, ובתנאי שלא התכוונו לשלול אותו במועד אישור התכנית. כך גם באשר להתרת שימוש חורג מבית מגורים למשרד.

בנוסף, באשר לטענה/שיקול כי אין להתיר השימוש בכלים אלה מהסיבה שהמתנגדים/ הנפגעים מכך לא יוכלו להגיש תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה הנגרמת להם בעקבות התרתם, אנו סבורים כי מן הראוי לתקן החוק ולאפשר הגשת תביעות פיצויים אלה גם בגין התרת השימוש בכלים אלו, לצד פרסומם כנדרש. בכך יהא, לדעתנו, כדי להקל בצורה משמעותית על בעלי מקרקעין, הנדרשים לפעול למול מערכת תכנון איטית ואדישה, ואף כדי למזער את הפגיעה במתנגדים/ הנפגעים, שיוכלו לקבל פיצוי עבור הפגיעה שנגרמה להם, כשם שהיו יכולים לקבל אילו ההקלות או השימושים החורגים היו מותרים עפ"י תכנית.

לפיכך, אנו סבורים כי במציאות התכנונית הנוכחית המתדפקת על דלתנו, אין למנוע השימוש היעיל בכלים אלו, ומעבר לכך, אנו סבורים כי אין לוותר על השימוש בהם גם בעתיד, אלא, להתיר השימוש בהם במשורה, במקרים שיידרשו לכך, תוך הענקת פיצוי והגנה מרבית לנפגעים מהם, כשם שמתאפשר מהליך תכנוני של תכנית, כמוצע לעיל.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

 

עדכון להוראת ביצוע 02/2010 – הקלת התנאים לקבלת אישור לפי סעיף 50 בפרויקטים בליווי בנקאי

ביום 1.8.11 פרסמה רשות המיסים עדכון להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 02/2010 (שפורסמה כאמור ביום 2.2.10). הוראת ביצוע 02/2010 דנה בהנחיות לקבלת אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין,אשר קובע כי מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומת מס הכנסה תהא פטורה ממס שבח וכי הפטור יינתן לאדם שפקיד השומה אישר שהרווח מהמכירה נתון לשומת מס הכנסה. הסעיף גם מאפשר לפקיד השומה להתנות את האישור בתשלום מס ההכנסה או במתן ערובה.

כידוע ביום 31.3.11 נכנס לתוקף תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קבע בין היתר כי על רוכש זכות במקרקעין מוטלת חובת תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב, כאשר בהנחיות הנהלת רשות המיסים נקבע כי ברכישה מקבלן שיש בידו אישור לפי סעיף 50 אין חובה על הקונה להעביר את המקדמה הנ"ל .

לאור תיקון החוק, והקושי הרב שיצרה החובה לתשלום המקדמה ע"י הרוכש בפרט בפרויקט בליווי בנקאי בו מחויב הרוכש לשלם כל תשלום לחשבון הליווי בלבד, וכן על מנת להקל על הקבלנים את קבלת האישור, הוחלט להגמיש את התנאים שנקבעו בהוראת ביצוע 02/2010 לגבי פרויקטים להם יש ליווי בנקאי סגור, ונקבע כי נישום שהוא קבלן רשום ואשר פועל למעלה משנתיים בתחום יקבל את האישור, ללא צורך לעמוד בתנאים הרבים שנקבעו בהוראת הביצוע ובין היתר תנאי סף של מחזור מכירות, המצאת אישורים על העדר חובות קודמים במס, על הגשת דוחות במועד, על קבילות ספרים וכו'. במקביל, על הנישום המבקש אישור להמציא ערובה (3% מהיקף מחזור המכירות המשוער) או להמציא כתב הוראות בלתי חוזרות לפיו נתן הוראה לבנק המלווה שלא לשחרר לידו את סכום המס הצפוי (בהתאם לדו"ח 0) ללא אישור מפקיד המס. ההוראה חלה על פרויקטים בהם אושר הסכם הליווי החל מיום 1.8.11. פרויקטים בהם אושר הסכם הליווי לפני 1.8.11 אין חובה על הרוכש לשלם את המקדמה אף אם אין בידו של הקבלן אישור לפי סעיף 50.

נציין כי הצורך בהוראות הנ"ל נוסע מחוסר תיאום בין חקיקה לחקיקה, תיקוני חקיקה רבים מבוצעים בחטף מחמת לחץ פוליטי ואחר, ואחר כך נותר לאנשי המקצוע להתמודד עם ההשלכות והסתירות בין דברי החקיקה, תיאום בין הגורמים עשוי היה להפחית את הסתירות ולהקל על הציבור, שכיום נותר מבולבל.

נציין כי פרקליט הנוסע לחופשה לחודש, צריך חודש מלא וזהה על מנת להשלים את השינויים המתחדשים לבקרים על מנת שלא יופיע שמו במככבים בתביעות הנזיקין.

  

תכנון ובניה – תמ"א 38

 

מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכוח תכנית המתאר הארצית
לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה על שינוייה תמ"א 38

 

 רבות נכתב על מטרתה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה על שינוייה ובכינוייה "תמ"א 38" (להלן: "תמ"א 38/תמ"א") לעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בניה בהיקף מוגבל, תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו. בחודש פברואר 2010 אושר שינוי 2 לתמ"א 38 אשר לצד שנויים נוספים אפשר הריסת מבנה שהוכח הצורך בחיזוקו ובנייתו מחדש, עם כל תוספות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת למבנה קיים.

בשנת 2006 אושר ע"י הו"מ לתו"ב ת"א מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה מכוח תמ"א 38 אשר במהלך השנים עבר שינויים שונים, והוא יעודכן מעת לעת לפי הניסיון המצטבר והסוגיות הנוספות שיעלו ויחייבו קביעת מדיניות של הועדה המקומית.

ראוי לציין כי המסמך יוצג במרכז המידע של מנהל הנדסה ובאתר האינטרנט של העירייה. הפניה אל המסמך תצורף לכל תיק מידע שעיסוקו בקשה לתוספת בניה ו/או לחיזוק מבנה קיים, כדי שתושבים ובעלי נכסים בעיר יוכלו להעריך מראש את האפשרויות שתמ"א 38 והמדיניות העירונית פותחות לפניהם ולתכנן בהתאם.

להלן עיקרי מסמך המדיניות:

תנאים להיתר בניה  – נקבעו דרישות סף למבנים עבורם ניתן להגיש היתר מכח תמ"א 38 לפיהם, בקשה להיתר לתוספת בניה מכח תמ"א 38 תוגש רק עבור בניינים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80. ניתן יהיה להגיש את הבקשה גם אם נעשו בבניינים אלה תוספות בניה לאחר מועד זה ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן קודם לכניסתו לתוקף של שינוי 2 לתמ"א 38 שהינו בחודש פברואר 2010 (סעיף 4.2 של התמ"א). בקשה להיתר לחיזוק בלבד של המבנה בפני רעידות אדמה ניתן להגיש גם למבנים שההיתר לבנייתם הוצא לאחר 1.1.80 (סעיף 4.1 של התמ"א).

כמו-כן, נקבעו תנאים לדיון בבקשה להיתרוהמסמכים הנדרשים כתנאי לדיון בבקשה להיתר, לרבות פירוט תוספות הבניה המבוקשות (תוספת קומה, הרחבת יח"ד, סגירת קומת עמודים מפולשת וכו'). המסמכים הנדרשים ייבדקו על-ידי מהנדס קונסטרוקציה מטעם העירייה תוך פרק זמן קצוב שיקבע מהנדס העיר כתנאי להמשך הטיפול בבקשה.

פרסום הבקשה להיתר ושמיעת הערות הציבור ע"י הו"מ יערכו בהתאם לקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון ובניה התשכ"ה- 1965.

תמ"א 38 חלה רק על מבנים בהיתר, הן לעניין תוספת הזכויות והן לעניין החיזוק. ואולם המדיניות הינה להחיל את הוראות התמ"א על חלק מהמבנים ללא היתר בניה הינה בהתאם לשיקול הדעת של הו"מ. המדובר לרוב בבניינים רבים בעיר (באזור יפו ההיסטורית, שכונת התקוה ובאזורים נוספים) אשר נבנו ללא היתר מסיבות שונות, ברם העירייה מתייחסת אליהם כבניינים חוקיים לכל דבר. כמו-כן, קיימים בניינים שנבנו בהיתר אך ההיתר אינו בנמצא.

לעניין מבנים שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם עולה על 400 מ"ר, בהתאם למסמך המדיניות תתאפשרנה כל תוספות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת למבנים גבוהים יותר, וזאת על אף שבהתאם להוראת התמ"א במבנים מהסוג הנ"ל אמורים לאפשר תוספת בניה מצומצמת יותר מאשר במבנים של 3 קומות ומעלה.

תוספת יח"ד באגף נוסף במקום בו חלה תוכנית להרחבת יחידות דיור- בהתאם להוראת התמ"א, במקום שחלה תכנית מפורטת להרחבת דיור, תותר תוספת יחידות דיור באחת מהדרכים שהתמ"א מאפשרת – תוספת קומה, תוספת אגף, סגירת קומה מפולשת. המדיניות שנקבעה הינה כי במקומות בהם חלה תכנית להרחבת יחידות דיור, תותר תוספת יחידות דיור ע"י הקמת אגף נוסף ובלבד, שתעודכן תכנית העיצוב הקיימת בתחום שגבולותיו יקבעו ע"י מהנדס העיר. (תוספת יח"ד ע"י תוספת קומה או ע"י סגירת קומת עמודים תותר גם ללא עדכון תכנית העיצוב).

חיזוק מבנים לשימור- בהתאם למדיניות הו"מ יאושרו בקשות להיתרים לחיזוק מבנים לשימור, רק אם רכיבי החיזוק יעוצבו במשולב עם חזיתות המבנה על-פי תיקי התיעוד ובאישור ועדת השימור.

חניה – נקבע בין היתר כי, תנאי לתוספת בניה מכח תמ"א 38 יהיה הצגת פתרונות חניה במגרש או בסמוך לו, לשביעות רצון מהנדס הו"מ. כאשר לא ניתן להסדיר מקומות חניה במגרש או בסמוך לו, יותנה ההיתר בהשתתפות בהסדרת מקומות חניה (השתתפות בקרן חניה) וכיוצ"ב. במקומות שלא ניתן להסדיר חניה תת-קרקעית, יותרו מתקני חניה מכניים תת-קרקעיים שימוקמו בחצר האחורית ו/או ברצועות הצד, בכפוף לפרסום הקלה.

תוספת יח"ד מותאמות לאנשים עם מוגבלות- המדיניות הינה שבמקרה של הוספת יח"ד ע"י סגירת קומת עמודים מפולשת , לפחות אחת מיח"ד תהיה מותאמת לאנשים עם מוגבלות , כולל דרכי הגישה אליהם.

כמו-כן נקבעה מדיניות, בין היתר, בנושאים הבאים: הריסת מבנה והקמתו מחדש; מרחב מוגן; הצפיפות המותרת; העתקת זכויות בין קומות מבנה המיועד לחיזוק; תוספת קומה מכוח תמ"א 38 במקום בו חלה תכנית מפורטת לתוספת קומות; תוספת בניה מכוח תמ"א 38 במבנה בו לא מוצו הזכויות מכוח התוכנית "הבסיסית"; תוספת בניה מכוח תמ"א 38 – הקלות.

בנוסף, נקבעה מדיניות אזורית לעניין תוספות בניה אפשריות באזורי העיר השונים מכח תמ"א 38 -האזורים/השכונות/המתחמים סווגו לארבע קטגוריות, בהתאם להיקף תוספת הבניה שתותר בהם מכוח תמ"א 38, וכן נקבעו הנחיות כלליות: האחת עבור האזורים בהם תותר תוספת מכח תמ"א 38, השנייה עבור אזורי בניה צמודת קרקע באזור עבר הירקון, והשלישית– עבור אזורי בניה לא מוסדרת (שאינם נכללים באף קטגוריה).

 

עדכוני פסיקה

  

ע"א 9313/08 רות אופנברג ואח' נ' הו"מ לתו"ב ת"א ואח'
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב השופטים
כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין, הש' ע' ארבל והש' נ' הנדל.  

 

ב"כ המערערים: עו"ד ש' גבירצמן , מ' וולפוס

ב"כ המשיבה 1: עו"ד א' אלרום , ק' אסולי

  

 החלת עוולת הרשלנות על הועדה המקומית בשל עיכוב בהוצאת היתרי בניה

 

עסקינן בערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, אשר דחה את תביעת המערערים כנגד הוועדה המקומית לתו"ב והוועדה המחוזית לתו"ב-מחוז ת"א.

המערערים הגישו תביעה לביהמ"ש המחוזי כנגד הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בגין הפרת חובה חקוקה ורשלנות בשל התמשכות עיכוב הוועדות והתנהלותן המתרשלת בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה שביקשו המערערים להוציא.

בית המשפט העליון בטרם הכריע בשאלות השנויות במחלוקת בחן את המסגרת הנורמטיבית. בקבעו, כי כדי לבסס את קיומה של עוולת הרשלנות יש להוכיח כי על המזיק חלה חובת זהירות כלפי הניזוק. היינו, לדידו של ביהמ"ש נדרשת הוכחת הפרתה של החובה (=יסוד ההתרשלות) וכן את הנזק שנגרם עקב ההפרה (סעיפים 35, 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), תוך ציון כי בשנים האחרונות השתרשה התפיסה לפיה, רשויות המנהל אינן חסינות מפני האחריות בנזיקין.

אחת מטענות המערערים הייתה באשר למשך הזמן שארך לוועדה המקומית להוציא את היתריי הבנייה. ביהמ"ש העליון ציין בקשר לכך, כי שאלת החבות בנזיקין של רשויות התכנון והבנייה בגין עיכובים בהליכים בפניהם, נדונה רבות בהקשרים שונים בפני ביהמ"ש (ע"א 9413/03 אלנקווה וכד'), אלא, שלנוכח ההלכה הפסוקה לפיה, ביהמ"ש לא מתערב בהכרעות עובדתיות של הערכאה הדיונית למעט מקרים חריגים, החליט ביהמ"ש העליון שלא להידרש לשאלה זו ובתוך כך אימץ את הכרעת ביהמ"ש קמא שקבע בסוגיה זו על בסיס התשתית הראייתית שהובאה בפניו, כי המערערים לא הרימו את נטל ההוכחה.

באשר לטענת המערערים לפיה, החלטת הוועדה המקומית לשמוע את טענותיו של בעל מגרש סמוך כנגד מתן ההיתרים שנתנו וביטולם בעקבות טענותיו עולה כדי רשלנות, ציין ביהמ"ש, כי סמכויות שנתנו לרשויות התכנון המעניקות להן מעמד של שליטה ופיקוח ומאפשרות להן להתערב בזכותו של האזרח לעשות ברכושו כרצונו, למעשה מקימות חובת זהירות מושגית כלפי גופים הנזקקים לאישור תכניותיהם ולקבלת היתריי בנייה. לפיכך, ביהמ"ש בחן האם קיימת חובת זהירות הנוגעת להשלכותיה של שמיעת בעל המגרש הסמוך.

תחילה ציין ביהמ"ש כי, ישנם מקרים בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן:"חוק התו"ב") המאפשרים לבעלי עניין להביע התנגדות לפעולות שונות של רשויות התכנון (כדוגמאת סעיפים 100, 149, ו-97 לחוק התו"ב).

מאחר ובמקרה הנדון נראה היה כי הדין אינו מקנה לשכן – בעל המגרש הסמוך, להתנגד להיתר בנייה שניתן מכוח סעיף 145 לחוק התו"ב, עלתה השאלה האם משהחליטה הרשות לשמוע את טענות בעל המגרש הסמוך, הפרה בכך את חובת הזהירות כלפי המערערים שקיבלו ממנה היתר בנייה? על כך השיב ביהמ"ש כי מחד, בשנים האחרונות הורחבה זכות העמידה כלל, ובפני רשויות התכנון בפרט. ביהמ"ש ציין כי מגמה זו של הרחבת זכות העמידה עולה בקנה אחד עם עקרונות מנהל כללים, הכרוכים בעקרון הסבירות והנוגעים לשאיפה שבפני רשות מנהלית תפרש התמונה המלאה בטרם החלטתה. מאידך, עומדת תכליתו של חוק התו"ב לשמור על אינטרס והסתמכות האזרח להשלים הליכי בנייה בפרק זמן סביר.

ומן הכלל אל הפרט, קבע ביהמ"ש כי בעניין דידן הגם שעל פניו לשכן אין זכות בדין להעלות טענותיו, הרי  משבחרה הרשות לשמוע אותו, אין לומר כי בכך חרגה היא מסמכותה ו/או הפרה את חובת הזהירות כלפי המערערים, מבקשי ההיתר, עם זאת אין בכך לגרוע מהצורך בבחינת המשקל שייחסה הוועדה לטענות שהעלה השכן.

יתרה מזו, ביהמ"ש קבע, כי משניתן היתר בנייה, חבה הרשת חובת זהירות שלא לשנות את מצבו של מקבל ההיתר לרעה, אלא, במקרים חריגים ובמידה המתחייבת. הקריטריון המרכזי אותו יש לבחון הוא עד כמה מהותיות טענותיו של המתנגד באשר לאי חוקיות ההיתר, קרי: עד כמה נוגעות טענות המתנגד לאינטרס הציבורי. עוד ציין ביהמ"ש כי לרשות התכנונית כלים לתחימת גבולות ההתנגדות למתן ההיתר, ואם אינה עושה שימוש בכלים אלה- מפרה היא את חובת הזהירות.

בנוסף, נקבע כי במסגרת יסוד ההתרשלות יש לבחון האם התנהגות הוועדה המקומית חרגה מהאופן בו רשות סבירה היתה פועלת באותן נסיבות קונקרטיות. במקרה דנן, נראה ציין ביהמ"ש כי לאור העובדה שהפער בין ההיתר הראשון להיתר השלישי היה קטן יחסית, הרי שהחריגות עליהן הצביע השכן לא היו כאלה שפוגעות באינטרס הציבורי. אשר על כן, קבע ביהמ"ש כי הוועדה המקומית התרשלה והפרה את חובת הזהירות.

כמו כן צוין כי עצם העובדה שקיומו של הנזק שנגרם למערערים אינו שנוי במחלוקת, אינה גורעת מן הצורך  לבחון האם טענות השכן הן אלה שהביאו לעיכוב במתן ההיתרים. ונקבע, כי עפ"י מבחן הצפיות, נראה שהקשר הסיבתי בין ההתרשלות לנזק קיים, באשר הוועדה המקומית יכולה הייתה לצפות שפעולותיה בעקבות שמיעת השכן, יובילו לעיכוב בהוצאת ההיתרים שעלול לגרום נזק למערערים.

לאחר בחינת הדברים ובכלל זה בדיקת התקיימות יסודות עוולות הרשלנות בהתנהלות הועדות, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי אין להטיל על הוועדה המחוזית אחריות בנזיקין, להבדיל מן הועדה המקומית לגביה יש לעשות כן.

לבסוף, בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי הוועדה המקומית אחראית לנזק שנגרם למערערים והחזיר את התיק לערכאה הדיונית לבירור שאלת גובה הנזק.

הערת המערכת:

ההתלבטות בין החובה להרחיב את זכות העמידה ולאפשר למתנגדים, גם רחוקים או ללא קשר ישיר, לטעון ולהתנגד לתכניות ולהיתרים, הינה אכן התלבטות לא קלה.

מחד יש צורך בחשיפה ובשמיעת כל העמדות, ומאידך, יש לזכור כי מי שקניינו נפגע מהותית הינו פעמים רבות מקבל ההיתר המעוכב.

הבעייתיות באה לידי ביטוי בין היתר בשל כך שבעוד שבית משפט, כתנאי להוצאת צווי מניעה דורש הפקדת בטוחות על מנת שניתן יהא להיפרע בעת גרימת נזק, עיכוב בועדות התכנון, כולל בועדת הערר, הינו ללא הפקדת בטוחות.

על אף האמור, ברי הוא כי כלי התביעה הכספית כנגד הרשויות הינו כלי חשוב לצערנו כיום, בעת בה התכנון מתנהל בעצלתיים, ולדעתנו יש לתקן את החוק תוך הטלת חבות אישית במקרים מסוימים וקיצוניים.

                                 

עמ"נ (מרכז) 33013-11-10 דוד ויפעת יפתח ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת ואח'
בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהל בפני כב' הש' זהבה בוסתן

 

ב"כ המערערים: עו"ד גיל וירניק

ב"כ המשיבה: (לא מופיע)

  

א. אין זכות ערעור על החלטה בערר שאינה מסיימת את הדיון כולו, וזאת אף לאחר תיקון 84.

ב. התפתחות סבירה של עיר כמדיניות אינה מהווה כשלעצמה עילה לדחיית תביעת פיצויים
לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

 

עניינו של הערעור בהחלטת וועדת הערר למחוז מרכז, שניתנה במסגרת ערר שנדון בפניה, לפיה נקבע כי החלטה קודמת שלה, אשר דחתה את מרבית טענות המערערים בערר (להלן: "ההחלטה הראשונה"), איננה החלטת ביניים, והיא ניתנת לערעור בהתאם למועדים הקבועים בחוק.

המערערים מתגוררים בשכונת "חן הצפון" בפ"ת, בשישה בנייני מגורים שונים בני 8 קומות כל אחד. דירותיהם דירות גג או דירות הפונות לכיוון צפון. מצפון לשכונת המערערים פורסמה למתן תוקף תכנית פת/13/1228 שמטרתה, בין היתר, שינוי יעוד מקרקע חקלאית לאזור מגורים מיוחד והקמת שכונת מגורים בת 192 יחידות דיור בבניינים בני 12 קומות.

על כן, המערערים הגישו לוועדה המקומית תביעה לפיצויים, לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

לטענת המערערים, התכנית פוגעת בערך דירותיהם, בכך שהיא משנה את אופי סביבת מגוריהם הפסטורלית והופכת אותה לצפופה, רועשת, עתירת בעיות תחבורה וחניה, ופוגעת בפרטיותם. בנוסף לכך, הבניינים המוצעים עפ"י התכנית חוסמים את הנוף, האוויר והאור לדירותיהם, ובזמן הבניה, הצפוי להיות ארוך, תיגרם ירידה בזרם התקבולים.

הוועדה המקומית דחתה את התביעה על הסף, ועל החלטתה הגישו המערערים את הערר נשוא הערעור.

במסגרת ההחלטה הראשונה בערר דחתה ועדת הערר את טענות המערערים בדבר פגיעה בנוף, אור, אוויר ופרטיות. זאת בטענה כי עפ"י מכלול התכניות שחלו על המקרקעין עובר לאישור התכנית, נכללו המקרקעין בתחום לפיתוח עירוני, וכי בכל מקרה יש לצפות להתפתחות טבעית וצפויה של פאתי העיר, ולכן היה על המערערים לצפות כי ביתם לא יישאר "הקו האחרון" וכי העיר תתפתח צפונה מחלקתם. באשר ליתרת טענות המערערים בערר מינתה שמאית מייעצת על מנת שתבחן שתי סוגיות בלבד: האחת – השפעת הדלתא של מספר הקומות בבניינים שייבנו על פי התוכנית (12 קומות) לעומת מספר הקומות בניינים בהם מתגוררים המערערים (8 קומות). השנייה – השפעת אי הבהירות התכנונית בנוגע לשימוש בשטח הציבורי של התכנית.

לאחר קבלת ההחלטה הראשונה, פנו המערערים לוועדת הערר וביקשו לדחות את "יתרת הערר" ובכך לייתר את הפנייה לשמאית המייעצת ולסלול את דרכם להגשת ערעור מנהלי, שכן ההחלטה הינה החלטת ביניים ועל כן ללא דחיית כלל הערר לא ניתן להגיש ערעור מנהלי.

במענה לבקשה, ניתנה ההחלטה השנייה של וועדת הערר – היא ההחלטה נשוא הערעור דנן, בה נקבע כי החלטתה הראשונה איננה החלטת ביניים, וכי ככל שהעוררים אינם מעוניינים לקיים הליך אצל שמאי מייעץ, הרי שעומדת לפניהם הזכות לערער גם על כך כמו גם על ההחלטה גופה, במסגרת המועדים הקבועים בחוק.

לפיכך, הוגש הערעור דנן, במסגרתו ביקשו המערערים להורות לשמאית המייעצת להעריך את שיעור הפגיעה במקרקעיהם בהתאם לסעיף 197 לחוק התו"ב, וזאת מבלי להביא בחשבון "מדיניות" כזו או אחרת בדבר "ההתפתחות הטבעית של העיר"/ "העדר זכות קנויה", וכיו"ב הגבלות אפריוריות וגורפות שקבעה וועדת הערר.

באשר להחלטתה הראשונה של ועדת הערר ביהמ"ש קבע, כי אין זכות ערעור על החלטה בערר שאינה מסיימת את הדיון כולו, וזאת אף לאחר תיקון 84, ואפילו ביתר שאת. שכן, אם בהתאם לדין הקודם, מכוח המגמה לצמצם ערעורים על החלטות ביניים, נקבע בעניין צפדיה, כי לא ניתן להגיש ערעור על החלטה המעבירה עניין לבחינתו והכרעתו של שמאי מכריע, אף שהחלטה זו סיימה את הדיון בערר, קל וחומר בענייננו כשמדובר בשלב אינטגראלי של אותו הליך שטרם הסתיים והעניין הועבר לצורך קבלת חו"ד שמאי (בהבדל מהכרעת שמאי). בהתאם לכך נקבע, כי החלטה המעבירה עניין הנוגע לערר לחוות דעת שמאי מייעץ יכולה להתקבל רק מכוח סעיף 198(ו)(2) לחוק התו"ב. החלטה כזו אינה החלטה בערר, המקימה זכות להגיש ערעור מנהלי, וזאת לאור סעיף 198(ו)(3), המורה כי מקום בו מונה שמאי מייעץ תינתן החלטה בערר רק לאחר הגשת חוות דעתו של השמאי המייעץ, ולאחר שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון לעניינה. כן נקבע, כי בענייננו ההחלטה הראשונה של ועדת הערר אינה יוצרת מצב בלתי הדיר ובמסגרת ערעור על ההחלטה הסופית של ועדת הערר, שתתקבל לאחר מתן חוות דעת השמאית המייעצת, ניתן יהיה לערער גם על ההחלטה הראשונה.

עם זאת, ביהמ"ש קבע באשר להחלטה השנייה של ועדת הערר, כי משקבעה וועדת הערר שלמערערים זכות "לערער גם על כך" גילתה את דעתה, גם אם לא ניסחה זאת במפורש, כי היא מקבלת את בקשת המערערים לדחות את הערר כולו, שאם לא כן לא עמדה למערערים הזכות לערער על החלטת הביניים. ולכן, אין אלא לראות בהחלטה השנייה כהחלטה הדוחה את הערר כולו, ומכאן שהערעור הוגש בזמן.

כמו-כן, לגופם של דברים ביהמ"ש הוסיף וקבע, כי וועדת הערר שגתה כאשר דחתה את הערר, באופן חלקי, בשל מדיניות גורפת לפיה כל הבא להתגורר בפאתי העיר צריך לצפות להתפתחות העיר, ועל כן אינו זכאי לפיצוי על פגיעה במקרקעיו, תוך שהסתמכה בקביעתה על ענין ברעלי וענין לירן. שכן, עניין ברעלי דן בשאלה – אם הפגיעה שנפגעו מקרקעין (לאחר שנקבע כי הם נפגעו) עוברים את מחסום "הסבירות" שבסעיף 200 לחוק התו"ב, הקובע פטור מתשלום פיצויים גם אם נפגעו מקרקעין על ידי הוראות התכנית,"ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". יתרה מכך, בעניין ברעלי נקבע כי גם אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, עדיין יש צורך לבדוק אם, למרות האמור, מתקיימות נסיבות המצדיקות את מתן הפיצוי. ביהמ"ש הוסיף כי גם בעניין לירן הסתמכה וועדת הערר על  עניין ברעלי תוך שהציגה את עניין ברעלי, כפי שעשתה בערעור דנן, כמדיניות כללית. אלא, שמדיניות כללית זו, כפי שקבעה ועדת הערר בענייננו, לא התקבלה בפסיקת בית המשפט.

בהתאם לכך נקבע, כי על פי המתווה שהותווה בפס"ד ברעלי, יש לבחון תחילה את עצם קיומה של פגיעה, ובכך עוסק סעיף 197 לחוק. המבחן לעניין זה הוא אובייקטיבי בהתאם לשווי המקרקעין לפני התכנית הפוגעת לעומת שוויים לאחר שאושרה התכנית הפוגעת, ורק לאחר שנקבעת הפגיעה ושיעורה, נבחנת השאלה השנייה בה עוסק סעיף 200 ונבחנת סבירותה של הפגיעה לצד שיקולי צדק.

כן נקבע, כי גם בהינתן מצב תכנוני קודם של שטח לפיתוח עירוני, אין להסיק מכך כי מדובר בבנייני מגורים בני מספר קומות. שטח עירוני כולל ייעודים רבים ומגוונים, ועל כן, יש תחילה לבחון את שיעור הפגיעה במקרקעין,  ולאחר מכן לבדוק אם עברה הפגיעה את תחום הסבירות. אם התשובה לשאלה זו היא חיובית, יש להמשיך ולבדוק אם קיימות במקרה זה נסיבות המצדיקות למרות האמור לפצות את הנפגע. ועדת הערר לא הלכה בדרך זו, אלא קבעה מראש כעניין של מדיניות כי פיתוח עירוני הוא פיתוח שאינו חורג ממתחם הסבירות ואינו מזכה בפיצוי וזאת מבלי לבחון מה הפגיעה שפגעה התכנית במקרקעי המערערים (אם בכלל).

לאור האמור לעיל, נקבע כי הדיון יוחזר לועדת הערר, כדי שתקבע תחילה אם נפגעו המקרקעין בעקבות התכנית, בין אם על יסוד חוות הדעת המונחות בפניה ובין אם על ידי הפניית העניין כולו לשמאית המייעצת, ורק לאחר מכן תבחן את שאלת סבירות הפגיעה בהתאם לסעיף 200 לחוק התו"ב.

 

הערת המערכת:

שאלת התייחסות לפוטנציאל הינה נשוא החלטות והתלבטויות רבות לאחרונה, בכל הנוגע לתביעות פיצויים על פי סע' 197 לחוק התו"ב, הן בהתייחס לתביעות בגין פגיעה ישירה (על ידי שינויי יעוד מקרקעין נשוא התביעה) והן בגין פגיעה עקיפה (על ידי שינויי יעוד של מקרקעין גובלים), ואולם, למרבה הצער הגישה וההתייחסות אינה עקבית, בעוד שבעת שבעל הנכס שייעודו שונה תובע את הפיצוי אזי נטען כי עליו להוכיח פוטנציאל מוכח המבוסס על תכנית קודמת שהינה ברת תוקף או לפחות כמעט וודאית, הרי שבעת שתובעים גובלים, אזי נדחות תביעותיהם לאור העובדה שהיה עליהם לצפות להתרחבות השכונה, גם אם לא הייתה כלל תכנית בשלב מתקדם.

פסק-הדין עושה מעט סדר בעניין ומשמעותו הינה כי אם היה רוצה המחוקק להוסיף "התרחבות צפויה של עיר" כסיבה לדחיית תביעות, היה מוסיף זאת, ואולם כיום יש להיצמד להוראות החוק המבוססות על סע' 197 ו-200 לחוק שהינם הוראות הפסיקה.

 

ערר (מרכז) 203/10 נאות מזרחי בע"מ ה' הו"מ לתו"ב ראשל"צ
בפני ועדת הערר המחוזית מחוז מרכז , כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן

 

ב"כ העורר: עו"ד אברהמוב

ב"כ המשיבה : עו"ד א' קוצינסקי

 

א. היעדר חיוב בניצולה של תת הקרקע לצרכי חניה, מקום בו מאושרת בניה רוויה בהיקף רחב וקיימת מצוקת
חנייה, מהווה מחדל תכנוני מהמעלה הראשונה.

 

ב. בהעדר הגדרה קונקרטית בתכנית תקפה, תוכן של שימוש עיקרי לחניון ויציקת תוכן כזה במגרש המיועד
כשצ"פ מהווה שינוי יעוד אשר אינו מצוי בסמכות הוועדה המקומית.

 

עניינם של העררים במקרקעין בשטח של כ- 4 דונם, ברחוב הקוקיה בראשון לציון(להלן: "המקרקעין"), עליהם חלה תכנית רצ/8/196 (להלן: "התכנית הבסיסית"), המייעדת אותם כאזור מסחרי. עפ"י סעיף קטן 11 (ד) לתקנון התכנית נקבע, כי תותר הקמת חניון עילי מעל לגג המגרש המסחרי, וכן קובעת התכנית כי מקומות החניה למגרשים השונים בהתאם לייעודיהם יהיו בתוך גבולות המגרש עפ"י הוראות תקנות התו"ב (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג- 1983. בהתאם לכך קובעת התכנית, במסגרת נספח תנועה ובינוי מנחה, טבלת חניות ובה מתחייבות 42 חניות במקרקעין.

אולם, כתוצאה מתקן החניה הבלתי עדכני בעליל החל במקרקעין וסביבותיהם, הכוללים שכונת מגורים רוויה ביותר, נקלע האזור למצוקת חניה חריגה.

לאחר שהמקרקעין שימשו שנים ארוכות כ"מגרש ריק" מכוח חוק הרשויות המקומיות(שימוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז – 1987, ביום 20.03.11 הגישה העוררת בקשה לחדש החלטה ליתן לה היתר למימוש זכויותיה במקרקעין, כאשר במסגרת הבקשה לא התבקשה כל סטייה מהתכנית הבסיסית.

לאחר שהתגלו מחלוקות בין הצדדים, בעיקר בשל הצורך בהסדרת מקומות חנייה נוספים בשטח המקרקעין שיועדו למסחר והתאמת הבינוי לדרישות מהנדס העיר, פרסמה הועדה המקומית הודעה עפ"י סעיף 78 בדבר הכנת תכנית עפ"י סעיף 77 החלה במקרקעין שמטרתה להביא לחילופי שטחים בין המקרקעין לבין מגרש אחר המיועד לשצ"פ, המצוי לטענת הועדה המקומית בסביבת המקרקעין (להלן: "התכנית החדשה"). על החלטה זו של הועדה המקומית הוגש ערר 94/11.

העוררת טענה, בין היתר, כי: המשיבה אינה רשאית למנוע הוצאת היתר בניה עפ"י הוראותיו של חוק המגרשים הריקים, וכי "פשר הסחבת" שננקטה התגלה עם פרסום ההודעות עפ"י סעיפים 77,78 לחוק על הכנת התכנית החדשה עם חלקה המרוחקת עשרות/מאות מטרים ומצויה במתחם תכנוני אחר, שייעודה המקורי שצ"פ; כי המשיבה פעלה בתחבולה, בחוסר תום לב וניקיון כפיים לשם קידום התכנית החדשה אשר במסגרתה מבקשת "לכפות מצב קיים", הכל במקביל לקיום דיון בערר, וכי לא מדובר באיחוד וחלוקה אלא בהחלפת ייעודים; כי אין כל רצף קרקעי בין שני המגרשים, כי חלות עליהם תכניות שונות וכי אין מקום לאחדן ולחלקן מחדש; כי לא ניתן לשנות ייעודה של קרקע שהעירייה קיבלה ללא תמורה, וכי אם רצון המשיבה לקיים חניון היא יכולה להקים החניון במגרש שבבעלותה מבלי לפגוע בעוררת.

הועדה המקומית טענה, בין היתר, כי: אין מקום לאישורה של הבקשה במתכונתה הנוכחית, כאשר היא אינה עולה בקנה אחד עם סטנדרט ותכנון המקובל למבנים מסחריים מבחינת העמדת המבנה, עיצובו ופתרון החניה והתנועה, וכי בכל מקרה המדובר בערר מוקדם שכן הועדה לא דחתה הבקשה; כי אין לה כל שייכות לצו הארעי שניתן לשימוש במקרקעין במגרש ריק; כי העוררת סירבה לשתף פעולה והיא לא קיימה את החלטות וועדת הערר בתום לב, ולכן ראתה הוועדה המקומית לקדם פתרון תכנוני אלטרנטיבי של שינוי ייעודים, כדי ליתן מענה של פתרון חניה מזה ופתרון ראוי לעוררת במגרש בעל איכויות טובות יותר; כי אין חובת קיום רצף טריטוריאלי בין מגרשים בתכנית איחוד וחלוקה, וכי בכל מקרה בענייננו מפרידים בין המגרשים  300 מ' בלבד; וכי פועלה בהתאם לסעיף 78 מעוגן בחקיקה, וכי הוצע לעוררת מגרש אטרקטיבי ב"תמורה" ומכל מקום דובר בהקפאה קצובה לתקופה של 12 חודשים בלבד.

ועדת הערר קבעה כי תקן חניה בלתי מספק הינו שורש הרע במקרה דנן. ככלל, תקן חניה המחייב התקנת חניה אחת לדירהעד 120 מ"ר ו- 1.5 חניות לדירה גדולה יותר הינו תקן ארכאי אשר אינו תואם את המציאות הפרברית, המודרנית, בה לכל משפחה לפחות שתי מכוניות ולעיתים קרובות אף למעלה מכך. בשונה ממרכזי ערים, בפרברים גם לא קיימת הצדקה לכך.

"המחיר" המתחייב להסדרת מצב זה הינו ירידה אל תת הקרקע והסדרת חניונים מתאימים, פתרון שלא חויב לפני 20 שנה, עת אושרה התכנית, ככל הנראה בין היתר משיקולים כלכליים. שכן ברי כי הדבר כרוך בעלויות בניה גבוהות יותר.

כן צוין, כי עמדתה של הועדה באופן עקבי, כי ככלל, מקום בו מאושרת בניה רוויה בהיקף שאושר בשכונה בה עסקינן, העדר חיוב ניצולה של תת הקרקע לצרכי חניה מהווה מחדל תכנוני מהמעלה הראשונה, אשר תוצאותיו מעמידות את הציבור בפני שוקת שבורה. ניצול זה מחויב בראייתה באופן כללי, גם מקום בו ניתן לספק תקן חניה כזה או אחר מעל פני הקרקע שכן הפרספקטיבה התכנונית מחייבת הותרת מרווח גמישות לצרכים נוספים ברבות הימים, ומטבע הדברים אי ניצול תת הקרקע "בזמן אמת" מסכל ניצולה בשלב מאוחר יותר.

בנוסף צוין, כי התשתית הסטטוטורית בראשון לציון, מאפשרת ניצול תת הקרקע כמתחייב, שכן תכנית רצ/1/1/יג וקודמתה רצ/1/1/ג מאפשרת התקנתן של חניות תת קרקעיות בבתי מגורים ובמבנים מסחריים.

לפיכך, קבעה ועדת הערר, כי המהלך שנקטה הוועדה המקומית עת פרסמה הודעה על פי סעיפים 77,78 לחוק, תוך תקופת הגישור שנקבעה, מגלם פגיעה שאינה מידתית בזכותה של העוררת לקבלת היתר תואם תכנית.

זאת ועוד, ועדת הערר הותירה בצריך עיון את הכנסה של התכנית המוצעת בסמכות הוועדה המקומית, שטענה כי עיקר פועלה ב"הצרחת" שטחים ותו לא, שכן, לטענתה היא מגלמת בתוכה שינוי ייעוד אשר ספק אם בסמכות הוועדה המקומית, כאשר גם היתכנותו של הפתרון המוצע בה נמוכה ביותר, ואינו  ראוי מבחינה תכנונית.

כן נאמר כי התכנית החדשה המוצעת אשר בהכנה מעתיקה את המרכז המסחרי אל פרוייקט אחר תחת שצ"פ המתוכנן בו, ובמקביל מייעדת את המקרקעין נשוא הערר לשצ"פ במטרה להקים בהם חניון. בשונה מהנחת הבסיס של הועדה המקומית, טענה ועדת הערר כי לגישתה חניון מהווה שטח ציבורי פתוח "בלשון בני אדם". המינוח "שטח ציבורי פתוח" אינו מוגדר בחוק, יחד עם זאת הפרקטיקה הנוהגת מייעדת שטח כזה שליבו של שטח עירוני בבניה אינטנסיבית בראש ובראשונה כ"ריאה ירוקה" תוך קביעת שימושים לרווחת הציבור דוגמת משחקי ילדים מתקני ספורט  וכיו"ב.

בתוך כך נקבע על ידה, כי המינוח שצ"פ כשלעצמו, אינו סובל במקרה הספציפי הזה, ובהעדר הגדרה קונקרטית בתכנית תקפה, תוכן של שימוש עיקרי לחניון ויציקת תוכן כזה במגרש המיועד כשצ"פ מהווה שינוי יעוד אשר במקרה דנן מצוי בתכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

על כן, קבעה ועדת הערר כי במצב דברים זה, בו ספק רב אם התכנית המוצעת מצויה בסמכות הועדה המקומית, התכנון בה בעייתי מבחינה פרוגרמטית, והיתכנותו (במובן הסיכוי לאשרו) נמוך עד קלוש, המדובר בפגיעה שאינה מידתית בזכות העוררת להיתר במקרקעיה. יחד עם זאת נקבע כי לא ניתן להותיר את המצב  התכנוני על כנו.

לפיכך, נקבע כי הוועדה המקומית תהא רשאית לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית המנצלת את תת הקרקע  במקרקעין נשוא הערר לצרכי חניה ציבורית, בהיקף 80% מהמגרש וקביעת תנאים בהתאמה, בתוך 60 יום ממועד ההחלטה. ובמידה ותפורסם הודעה כזו בפרק הזמן האמור ניתן יהא להוציא היתר למרכז המסחרי בכפוף להתאמתו לתנאי התכנית שבהכנה. כן נקבע כי במידה ולא תפורסם הודעה כאמור בפרק הזמן הקבוע, יוצא ההיתר. לפיכך, הערר התקבל בחלקו.

הערת מערכת:

החלטת ועדת הערר הנרחבת מתייחסת למספר סוגיות מעניינות וחשובות, בין היתר קיימת התייחסות של ועדת הערר לייעוד דרכים במסגרת שצ"פ, אנו סבורים כי הנושא הינו פועל יוצא כמובן של ההגדרות בתכנית הרלוונטית, עם זאת יש החלטות מספר בעניין זה וביניהן החלטות המאפשרות סלילת דרך במסגרת שצ"פ, הסיבות לאפשר מבוססות בין היתר אף על גילה של התכנית ופרשנותה ובמהות הדרך, האם מדובר בשבילי גישה פנימיים או דרך נרחבת, כמובן שרצוי בזמן התקנת התכנית להרחיב ככל הניתן את השימושים בהגדרות.

נושא החניות הינו בסתירה לרוח אחרת המורה על צמצום מספר החניות לשם עידוד שימוש בתחבורה ציבורית, עם זאת אנו סבורים שלאור מצבה של התחבורה הציבורית למרבה הצער, מוקדם מדי לנקוט בצעדים מצמצמים והחלטת ועדת הערר היא הרוח הראויה.

 

 ערר רה 85036/09 הו"מ לתו"ב רמת השרון נ' חיים וחווה שנפלד
בפני ועדת הערר מחוז תל אביב, כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

 

ב"כ העוררת: עו"ד גיא זוהר

ב"כ המשיבים: עו"ד עמית הראל

 

א. היקף התערבות בשומה מכרעת אחרי תיקון 84 לחוק התו"ב הינו מצומצם ויעשה רק בנסיבות חריגות ביותר ובמקרים בהם נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת.

 

ב. אין פסול בהסתמכות שמאי מכריע על שומה מכרעת של שמאי אחר ובלבד שהדבר פורט ונומק ונעשו התאמות לשומה הספציפית המעידות כי הופעל לגביהן שיקו"ד עצמאי.

ג. התרת בניית קומת מרתף בתכנית אינה מקנה מעצם התרתה אחוזי בניה.

 

עניינה של ההחלטה ערר על שומה מכרעת של השמאי המכריע רן וירניק, בעניין היטל השבחה לנכס ברמת השרון.

הסוגיה המהותית שעלתה במסגרת הערר היתה פרשנות תכנית 210/א' בנושא המרתפים. השמאי המכריע קבע כי הקמת מרתף הותרה כבר בתכנית 210/א' ולכן תכניות מאוחרות, שקבעו זכויות בניה להקמת מרתף, לא היה בהן כדי להוסיף זכויות בניה למרתף נשוא הערר.

הועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע התעלם מפרשנותה רבת השנים את הוראות התכנית ומפסיקות של שמאים מכריעים אחרים, שקבעו, כי בתכנית רש/210א' לאהותרה בניית מרתף. עוד טענה הועדה המקומית כי שגה השמאי כשקבע כי היה קיים נוהג בעניין וממילא כי אין להסתמך על נוהג שגוי. בנוסף – טענה הועדה המקומית לטעויות בשמאות המכרעת בקביעת מקדמי הפחתה ודחייה שגויים, לטענתה.

המשיבים (בעלי הזכויות) טענו כי מכך שאין התייחסות למרתף בלוח הזכויות בתכנית 210/א', אין ללמוד כי לא הותרה הקמתו של מרתף. עוד טענו המשיבים שיש לתת משקל לנוהג העוררת, ליתן היתרי בניה, הכוללים הקמת מרתפים על פי רש/210א'. המשיבים הפנו לשמאויות מכריעות לפני ואחרי תיקון 84, בהן נקבע כי תכנית רש/210א' התירה הקמת מרתפים.

ועדת הערר דנה בהרחבה בשאלת היקף ההתערבות בשומה של שמאי מכריע לאחר ולאור תיקון 84 לחוק התכנון והבניהלעומת המצב קודם לתיקון ואף סקרה בהרחבה את הפסיקה בעניין. ועדת הערר קבעה כי בעררים על שמאי מכריע שלפני תחולתו תיקון 84 לחוק, היקף התערבותה היה מצומצם למקרים יוצאי דופן בהם נפלו פגמים מהותיים או דופי חמור בשומה המכרעת.  עוד קבעה הועדה כי כל הוראות תיקון 84 לחוק בהקשר זה, מלמדות כי, הכוונה הייתה ליצור מוסד ייחודי ומעמד מיוחד של מומחים מקצועיים אשר ידונו ויכריעו במחלוקות כמפורט בחוק. ואם נקבע עוד לפני התיקון לחוק, כי לשמאי מכריע מעמד מיוחד, על אחת כמה וכמה שכך הם פני הדברים לאחר תיקון 84 לחוק, לגבי שמאי מכריע שמונה על פיו. על כן, אם בעבר התערבות בהכרעתו המקצועית של שמאי מכריע הייתה נעשית רק במקרים חריגים, קל וחומר, כי כעת הדבר ייעשה רק בנסיבות חריגות ביותר ומקום בו נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת.

לכן דחתה הועדה את טענות הו"מ בעניין מקדם ההפחתה ומקדם הדחיה ושיעורם בקבעה כי  עניינים אלו הם עניינים שמאיים מקצועיים מובהקים. הו"מ לא נימקה ולא פירטה כלל האם יש טעות מהותית או דופי חמור בקביעות השמאי המכריע בעניין זה, להבדיל מחילוקי דעות שמאיים מקצועיים שיש לעוררת עם קביעות אלו של השמאי המכריע.

בשומה המכרעת מושא הערר, אימץ השמאי המכריע שומה מכרעת של שמאי מכריע אחר, בשאלת פרשנות תכנית רש/ 210 א'.

ועדת הערר נדרשה לשאלת השימוש שעושים שמאים מכריעים בשומות מכריעות של שמאים אחרים. ועדת הערר קבעה בעניין זה כי שמאי מכריע, יכול להסתמך על שומות מכריעות, שלצורך העניין מעמדן כשל פסקי דין, והוא יכול להסתמך עליהן גם אם לא הוצגו בפניו ע"י הצדדים. ועדת הערר קבעה כי אין כל פסול אף באימוץ הערכות ונתונים כאלו ואחרים, משומות מכריעות אחרות, כל עוד יש פירוט, הנמקות והסברים מתאימים, למשל לעניין התאמות שצריך או לא צריך לעשות וכאשר ברור כי השמאי המכריע הפעיל שיקול דעת עצמאי.

אלא, שנושא פרשנות תכנית רש/ 210א' נבחן בשומות מכריעות רבות, אשר אין בהן אחידות דעים לנושא המרתפים ולמעשה נושא זה לא הוכרע. לכן מצאה ועדת הערר טעם לפגם בכך שבשומה המכרעת מושא הערר לא היה כל פירוט, ביסוס ונימוק, מדוע בחר השמאי המכריע את העמדה שננקטה בה לעניין פרשנות הוראות תכנית רש/210/א', אלא הוא רק ציין כעובדה כי קיימת החלטה של שמאי מכריע אחר, לפיה בניית מרתפים הותרה בתכנית רש/210 א' וכי "לאור האמור לעיל" "ולאור היתרי בניה" – קבע כי התכנית הקנתה זכויות בניה במרתפים.

ועדת הערר קבעה כי שמאי מכריע שמצדד בעמדה זו או אחרת במחלוקת כה נכבדה, ראוי כי יפרט יותר ויסביר מדוע עמדתו נוטה לדעת חבריו אלו, בשונה מחבריו האחרים.

לאור המחלוקת החליטה ועדת הערר להכריע בסוגיית פרשנות תכנית רש/ 210א' לנושא המרתפים.

לצורך כך נדרשה ועדת הערר לסוגיית ה"נוהג" וההסתמכות עליו, שכן תימוכין לפרשנותו את תכנית רש/ 210 א מצא השמאי המכריע בעובדה שהו"מ נהגה לתת היתרים למרתפים בתחום התכנית.

השאלה שעמדה לדיון הייתה האם ניתן לגזור פרשנות של "דין" – פרשנות של  התכנית, מ"נוהג" – מעשים בפועל, של ועדות מקומיות.

ועדת הערר קבעה כי בדרך כלל, ניתן להביא כ"תנא דמסייע", את "נוהגה" בפועל של הוועדה המקומית לגבי פרשנות סעיף זה או אחר בתכנית. אולם, איןלראות בכך ראיה עצמאית ובלעדית לפרשנות הנכונה של הוראות תכנית. יש לבחון את פרשנות הסעיף על פי כללי הפרשנות ה"רגילים". לאחר מכן, ככל שקיים "נוהג", העולה בקנה אחד עם פרשנות הסעיף לפי כללי הפרשנות, הרי שיש בו כדי לסייע ולהוות  אסמכתא נוספת וחיזוק לפרשנות הסעיף.

בכל הקשור להסתמכות על "נוהג" הוועדה המקומית ככלי עזר פרשני, מדובר בבדיקה  הנעשית בכמה רבדים:

ברובד הראשון – יש לנתח את הוראות תכנית על פי כללי הפרשנות ועקרונות הפרשנות הכלליים;

ברובד השני – ניתן לבדוק כיצד פורשו הוראות התכנית ב"שטח". ככל שה"נוהג" בפועל עולה בקנה אחד עם השלב הראשון – פרשנות  הוראות התכנית על-פי כללי הפרשנות, הרי שניתן להסתייע גם בכך כאסמכתא וככלי עזר לפרשנות התכנית. אך אם יימצא כי  "נוהג" הוועדה המקומית והפרשנות הניתנה על ידה, אינם עולים בקנה אחד עם הפרשנות הנכונה של התכנית, הרי שיש לבטל נוהג זה ולא ליתן לו תוקף.

באשר להוכחת נוהג קבעה הועדה כי הישענות על מקרה בודד או אף על מקרים בודדים, לא די בה להוכחת "נוהג". יש להוכיח דפוס פעולה חוזר ונשנה, עד כי ניתן להכיר בו כ"נוהג". ואיןלהסיק  קיומו של "נוהג", כאשר הוועדה המקומית עצמה "יוצרת" הנוהג הנטען – טוענת כי מנהג טעות היה וכי חזרה בה מכך, שנים רבות קודם לכן.

מבחינת כל האמור, קבעה הועדה כי לא היה קיים נוהג שניתן היה להסתמך עליו במקרה דנן.

לבסוף נדרשה הועדה לשאלת פרשנות תכנית רש/ 210א' והאם מאפשרת בניית מרתף, אם לאו, וקבעה כי מאחר ובין היתר, תכנית 210 א' מציינת קומת מרתף במסגרת פירוט הקומות המותרות בתכנית, וכן לאור קיומה של הגדרת מרתף בתכנית, אזי התכנית מתירה בניית מרתף. אלא, שהועדה מבחינה בין בניה ובין זכויות בניה. הועדה קבעה כי התרת בניית קומת מרתף איננה טומנת בחובה ואיננה מקנה מעצם התרתה, אחוזי בניה. ולכן, על אף שהתכנית התירה בניית מרתפים, היא לא ייחדה לצורך כך אחוזי בניה נוספים, אלא קומת המרתף כלולה באחוזי הבניה המקסימאליים הקבועים בתכנית.

לאור כל האמור לעיל, החליטה הועדה להחזיר את השומה המכרעת לשמאי המכריע לבחון את התכניות לפי העקרונות שנקבעו בהחלטתם.

הערת מערכת:

לעניות דעתנו לגישת הועדה באשר להתערבות בשומת שמאי מכריע לאחר תיקון 84, אין תימוכין בלשון הסעיף כיום. אדרבא, בתיקון 84 בוטלו ההגבלות שהיו קיימות ביחס להתערבות בשומה מכרעת שהיו בעבר בנקודה משפטית בלבד ולמעשה נקבע כי ועדת הערר מהווה מעין ערכאת ערעור לכל דבר ועניין, על שומה מכרעת, ללא כל הגבלה ועל החלטת הועדה קיימת עוד אפשרות ערעור לבית המשפט המנהלי, שגם היא לא הוגבלה ובוודאי שאין בהוראות החוק היום משום החמרה לעומת המצב הקודם, כשיטת ועדת הערר.

קל וחומר הדבר בהתייחס לנקודות משפטיות שלגביהן וודאי הוא שיש עדיפות ועליונות להחלטת ועדת הערר על הכרעתו של שמאי מכריע, שהשכלתו העיקרית הינה, בכל הכובד, שמאית ולא משפטית, ועדת הערר הינה לדעתנו ערכאת ערעור לכל דבר ועניין והכללים הקיימים לגבי ערכאה זו חלים בהתאמה, על הועדה לבדוק את הטענות וסבירות המסקנות, בעיקר מבחינה משפטית ומנהלית, בכל הנוגע להתנהלות ההליכים, וגם שמאית/עובדתית, ככל שמדובר בטעות ברורה, עם זאת, יש להניח כי לא תמנה עצמה "שמאי על".

גם בעת שמדובר היה במומחה מטעם בית המשפט, הנטייה הינה שלא להתערב, אבל ההכרעה הסופית נותרה לבית המשפט, וועדת הערר אינה שונה לטעמנו בעניין זה.

אשר לפרשנות תכנית ונוהג, אנו סבורים כי בעת שיש לבחון את התכנית, שהינה דבר חקיקה, יש לבחנה על פי כוונת המחוקק בעת תיקונה, כולל התחקות אחר מסמכים שהובילו ליצירתה, וכמובן שלעמדת הועדה המקומית בזמן אמת יש משקל רב, גם פרשנות מונחים יכולה להשתנות במשך השנים, וראייה עשרות שנים אחר כך לא בדיקה בזמן אמת, לעיתים חוטאת למציאות והינה רטרואקטיבית, ובעניין זה יש ליתן משקל בדרך כלל לחזקת התקינות והסתמכות האנשים על התנהלות זו.

 

 

ערר 205/11 אליהו משה וערר 196/11 קריייג ורחל נדלר נ' הו"מ לתו"ב כפ"ס  
בפני ועדת הערר מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן

 

ב"כ העוררים בערר 205/11: עו"ד פרסיק.

ב"כ העוררים בערר 196/11: עו"ד כהנא

ב"כ המשיבה: עו"ד דורון טל

 

אין פסול בתכנון דו שלבי בהתקיים שקיפות ועצמאות בכל שלב משלבי התכנון

 

עררים אלו הוגשו על החלטת הועדה המקומית לתו"ב כ"ס (להלן: "הועדה המקומית") לאשר את תכנית כס/מק/ב4/ט' (להלן: "התכנית") בשינויים.

מטרתה של התכנית היא לאשר תוספת קומות לבניינים וניוד שטחים ויחידות דיור בין הבניינים, במקרקעין המצויים בכפר סבא. המדובר במגרש בן למעלה מ 3 דונם המיועד לשני בניינים (להלן: "המקרקעין").

ערר 205/11 הוגש על ידי העורר בנוגע לשינויים שנתבקשו (עורר זה יקרא: "היזם") ואילו ערר 196/11 הוגש ע"י מתנגדים לתכנית (עוררים אלו יקראו: "המתנגדים").

הוועדה המקומית החליטה לדחות את התנגדויות המתנגדים, ולשנות התכנית כדלקמן:"…הוחלט כי בתקנון התכנית המוצעת תיווסף הערה, לפיה כל תוספת של קומות מעבר למוצע בתכנית תהווה סטיה ניכרת מהוראותיה…"

עיקר טענות המתנגדים נוגעות לחלוקת התכנון המוצע לשני שלבים, האחד בסמכות וועדה מקומית והשני בסמכות וועדה מחוזית, תוך כפיית עובדות בשטח על הועדה המחוזית, בחריגה מסמכות הועדה המקומית ללא כל הצדקה תכנונית לכך.

כמו כן, לטענת המתנגדים, התכנית אינה בסמכות ועדה מקומית, שכן היא מבקשת להוסיף שלוש קומות ולנייד זכויות מבניין לבניין, בעוד שלטענתם סמכות זו אינה מצויה במסגרת סמכותה וזאת לנוכח הוראת סעיף 62א' לחוק התכנון ובניה (להלן: "החוק") המגדיר את סמכות וועדה מקומית. לחילופין נטען כי אף אם נכנסת פורמאלית בגדר סמכות זו, הרי שמבחינה מהותית השינוי המבוקש (בניית בניין אחד בן 6 קומות) יכפה על הוועדה המחוזית לאשר בניית בנין נוסף ותוספת זכויות בבניין השני.

מנגד טען היזם, כי התכנית מצויה בסמכות ועדה מקומית, ותוספת הקומות שבה אף עומדת במבחן תקנות הסטייה ניכרת, באופן שלא חייב הגשה של תכנית לצורך שינוי מבוקש, כמו כן, לעניין ההצדקה התכנונית , הרי שהתכנית עומדת בפני עצמה גם אם לא יאושר השלב השני בוועדה המחוזית.

הוועדה המקומית הציגה עמדתה לפיה, התכנית עברה תחת ביקורתה של הממונה על המחוז וזאת על פי סמכותה בהתאם לסעיף 109א' לחוק, ואלו הוראותיה לעניין הצפיפות המבוקשת, בהקשר לתמ"א 35. סוגיה זו נענתה ע"י מתכננת היזם, והועדה המחוזית נתבקשה לדון במספר היחידות המרבי במגרש, גודל הדירות, גובה המבנים וקווי הבניין. משכך קבעה הועדה המקומית כי התכנית מצויה בסמכותה, הן מכוח היות התכנית בגדר שינוי בינוי והן מכוח תוספת קומות האפשרי בהקלה, בציינה כי המדובר במהלך דו שלבי לגיטימי, תוך שהובהר ליזמי התכנית, כי אין כל ביטחון שהתכנית העתידית תאושר, ומבחינתם הם נוטלים סיכון בכך שמרכזים מאמץ שטחי בניה ויחידות דיור בבניין אחד.

ועדת הערר שמעה את טענות הצדדים ובחנה את כל התכניות החלות על המקרקעין וקבעה תחילה כי יש לדחות את הטענות לעניין חוסר הסמכות של הו"מ, זאת על יסוד סע' 62א'(א)(5) לחוק הקובע כי "שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים" הינם בסמכות ועדה מקומית. וכן לנוכח הוראת סע' 9 לחוק הקובע כי בסמכות ועדה מקומית ליתן הקלה לפי סע' 147 בכפוף להפחתה של הזכויות שנקבעו בתכנית שאושרה. לאור אלו קבעה ועדת הערר כי השינויים שנתבקשו, אכן מצויים בסמכות הועדה המקומית.

לעניין שלביות התכנון, פסקה ועדת הערר כי אינה מוצאת כל פסול עקרוני בשלביות, זאת בכפוף לשקיפות המהלך התכנוני המתוכנן, ולנאותות עצמאיותו של כל אחד מהשלבים מבחינה תכנונית אורבנית ובכפוף לקיום שני תנאים כדלקמן: הראשונה– שקיפות כך שהמטרה הסופית גלויה לעיני הציבור מהשלב הראשוני וההתחלתי, בשל חשיבותה של השקיפות כבסיס לזכות הציבור להתנגדות וכתוצאה מכך לתוקף הסטטוטורי של ההליך המקודם. השנייה– כי לכל שלב מהשלבים חיות תכנונית משל עצמו, וכי הוא יכול לתפקד מבחינה עצמאית גם ללא השלבים המתקדמים יותר.

במקרה דנן סברה הועדה כי התכנון המוצע עומד בשני המבחנים, באשר, הציבור ידע מלכתחילה על כוונת היזם להגיע לתכנון שווה בשני המבנים המתוכננים במקרקעין, וזאת בין היתר גם באמצעות תכנית בסמכות הועדה המחוזית, שתוסיף זכויות במקרקעין (דבר שאינו מצוי בסמכות הועדה המקומית).

כמו כן גם לעניין הנאותות התכנונית העצמאית הבהירה הוועדה המקומית, כי אינה מוצאת כל פסול בתכנונם של מבנים במקרקעין, האחד בן 6 קומות והשני בן 3 קומות, באשר מדובר בשכונה אשר נבנתה במה שהוגדר ע"י אדריכל העיר "בבינוי גמיש", אשר כולל דיפרנציאציה בין הבניינים השונים בהתאם לצרכים ומכל מקום לא מדובר במבנה אחיד ומחייב.

בקשר לכך הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי גם עפ"י התכנון שהוצג בפניה הרי שהמקרקעין מושא הערר, אינם מצויים בלב השכונה כי אם בשולי אזורי המגורים, סמוך למגרשים ציבוריים כמו גם לכבישים ראשיים ויתר שימושים ציבוריים אינטנסיביים, במצב דברים זה גרסה ועדת הערר, כי כל עוד מדובר במגרש למגורים יש לטעמה סיבה ורציונל להקל ולאפשר בנייה כלכלית תוך שימש האינטרס הציבורי הן בבניה עצמה והן באופייה.

על יסוד האמור בהחלטה לעיל, דחתה ועדת הערר את העררים הנ"ל.

 

הערת מערכת:

החלטה ברוכה שמעודדת שימוש בכלי של תכנית בניין עיר מקומית ומקדמת שלביות, לאחר שורת פסקי דין שצמצמו את סמכות הועדה המקומית יש לעודד כלי זה ולקדמו במהירות על מנת שיעשה בו שימוש ולא יחליפוהו בהקלות או שימושים חורגים, שעדיפותם פחות, עם זאת יש להבחין בין המקרה האמור לבין תכנון חלקי בו מנוצלת השלביות על מנת לקבוע עובדות בשטח, לדוגמת ניוד זכויות בהקלות וריקון מגרשים מזכויות, ולאחר מכן חזרה אל הועדה המחוזית על מנת למלא את הדלי הריק בזכויות מחודשות, וכך לא מוצגת תמונה מלאה מול בעלי הזכויות במתחם או ועדות התכנון.

המערכת מברכת את כל קוראיה, וכל בית ישראל בברכת שנה טובה ומוצלחת.

לקישור לברכת שנה טובה לחץ כאן.