היטל השבחה/תמ"א 38 – עררים מס' תא/85025/09 ואח' צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א

 

ועדת הערר דחתה את עמדת הועדה המקומית לתו"ב ת"א וקבעה כי אין לחייב בעלי זכויות בהיטל השבחה בגין מימוש זכויותיהם מכוח תמ"א 38, בין אם המימוש נעשה בדרך של מכירה או הוצאת היתר בניה

מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור


בעקבות עררים מס' תא/85025/09, 85064/10, 85089/10, 85099/10, 85133/10, 85141/10, 85144/10, 85153/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א
בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ע"י כב' היו"ר עו"ד כרמית פנטון

במסגרת עלון מס' 34 התפרסם מאמרנו בו הבענו ביקורת באשר לעמדת הועדה המקומית לתו"ב בת"א אשר מטילה על בעלי זכויות שונים בת"א חיובים בהיטל השבחה בגין מימוש זכויות בנייה הנובעות מתמ"א 38, במקרים של מימוש זכויותיהם בדרך של מכר. במאמרנו הנ"ל ציינו, כי עמדת הועדה המקומית מנוגדת, לדעתנו, הן לרציונאל העומד מאחורי תכניות תמ"א 38 ולתכלית הפטור מהיטל השבחה המוענק בגינן בחוק והן לפסיקת בתי המשפט בעניין.

והנה, בימים אלה ממש ניתנה ע"י ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז ת"א, בראשות יושבת הראש מרת כרמית פנטון, החלטה עקרונית וחשובה מאוד בעררים הידועים כ- עררים מס' תא/85025/09, 85064/10, 85089/10, 85099/10, 85133/10, 85141/10, 85144/10, 85153/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א.

עניינם של העררים הנ"ל בחיובים שהטילה הועדה המקומית לתו"ב בת"א, על בעלי זכויות שמכרו את נכסיהם, הממוקמים בת"א ושעליהם חלות בין היתר תכניות תמ"א 38, וזאת אף שטרם ניתן לגביהם היתר בניה לתוספת זכויות לפי תמ"א 38.

הועדה המקומית טענה, כי יש לפרש את סעיף הפטור בגין תמ"א 38, כך שבעת מכר יוטל על הנישום חיוב מלא בהיטל השבחה, ורק במתן היתר בניה יהיה חיוב בעשירית/פטור מלא, בהתאם לנוסח הוראת הפטור במועד הקובע.

ועדת הערר שדנה בעררים חזרה על מושכלות היסוד לעניין החיוב בהיטל השבחה ועל תכליתו, בכלל, תוך התייחסות להוראות תמ"א 38 והפטור מהיטל השבחה בגין מימושה, בפרט, ובהתאם לכך קיבלה את העררים.

ראשית, ועדת הערר ציינה, כי עפ"י התוספת השלישית "תכנית" היוצרת "השבחה" ושבגינה ניתן לחייב בהיטל – הינה "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". עם זאת, הוסף, כי הלכת "מועש", שניתנה ע"י ביהמ"ש העליון ושעסקה בתמ"א 18 – תכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק, קבעה כי במקרה בו תכנית מתאר ארצית מכניסה שינויים בתכנית מקומית, המשביחים את המקרקעין – ניתן לגבות היטל השבחה, שכן יש לראות בשינוי שהכניסה תכנית המתאר הארצית בתכנית המקומית – חלק בלתי נפרד מהתכנית המקומית. לפיכך, גם נקבע כי היתר הבניה שניתן, ניתן מכוח שתי התכניות: הארצית והמקומית המפורטת שאושרו בה פרטי הבניה – כך שלמעשה אלמלא קיומה של תכנית מפורטת, לא ניתן להטיל היטל השבחה בגין תמ"א 18, לגישת ביהמ"ש העליון.

תמ"א 38, כך נקבע, גם היא תכנית מתאר ארצית מיוחדת. יש בה הוראות מכוחן ניתן להוציא ישירות היתרי בניה, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת נוספת (בדומה להוראות בתמ"א 36 להקמת מתקנים סולאריים, ובשונה מהוראות תמ"א 18). בנוסף לכך, סעיף 22 לתמ"א 38 שומר על זכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר, ופרק ד' לתמ"א 38 עוסק בתנאים למתן היתר בניה בדרכי הפרסום ושמיעת התנגדויות, בדומה להליך לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. וכן, תמ"א 38 קובעת חובת דיווח של הועדה המקומית על היתרים שהוצאו לפי התכנית למתכנן המחוז.

ועדת הערר הוסיפה כי בחוק התו"ב נקבע פטור מהיטל השבחה במתן היתר בניה. תחילה נקבע בהוראת שעה ששיעורו יהיה עשירית, ולאחר מכן ניתן פטור מלא. פטור זה, קבעה ועדת הערר, נקבע למעשה בחקיקה גם בעקבות הלכת מועש ובשל היות תמ"א 38 תכנית מיוחדת כאמור, במובן זה שעל אף היותה תכנית מתאר ארצית, ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, ואף מפורטות בה הוראות המצויות בדר"כ בתכניות מקומיות.

עם זאת, נקבע, אין בכך כדי להפוך את תמ"א 38 לתכנית מקומית או מפורטת, אלא מדובר אך ורק לעניין החבות בהיטל השבחה. גם לאחר אישורה של תמ"א 38 וגם לאחר קביעת הפטור מהיטל השבחה בגינה הדין הוא כי לא ניתן להטיל היטל השבחה בגין אישור תכנית מתאר ארצית. היוצא מן הכלל הוא תכנית מתאר ארצית מיוחדת, למשל, כזו שניתן ישירות מכוחה להוציא היתר בניה, שההשבחה מכוחה נוצרת למעשה רק עם מתן היתרי הבניה. לכן, על מנת שלא יהיה ספק כי אין חבות בהיטל השבחה במועד זה, קבע המחוקק במפורש את הפטור.

קביעה זו בחוק, קבעה ועדת הערר, מלמדת גם על כך כי כוונת המחוקק היתה שההשבחה מכוח התכנית נוצרת ומתגבשת רק עם הוצאת היתר הבניה. עד אז, מדובר בהשבחה ערטילאית בכל רחבי הארץ, אשר תלויה גם בשיקול דעת הועדה המקומית.

בעניין זה הסכימה ועדת הערר עם הניתוח של השופט דן מור במסגרת פס"ד מבטחים, וקבעה כי פרשנות אחרת על פי המשיבה "תביא לתוצאה אבסורדית ובלתי רצויה, אשר אינה עולה בקנה אחד עם עקרון המימוש, העומד ביסוד היטל השבחה. שכן, היטל השבחה המוטל במימוש בדרך של מכר – מביא לעיוות, שכן לא היה כלל מימוש של ההשבחה. לא ידוע אם בכלל יתבקש היתר בניה על פי תמ"א 38, ואם יתבקש – לא ידוע אם יאושר אם לאו, ע"י הועדה המקומית.

כמו-כן, ועדת הערר ציינה כי הטלת היטל השבחה בעת מכר איננו ניתן למדידה, אף לא בכלים שמאיים, ועל כך מעידים כל הדיונים שהתקיימו בפניה וניסיונות יצירתיים, ככל שהיו, של שמאים "לנבא" הסתברות של מתן היתר, כאשר לא הוחל כלל בהליכים. כל ניסיונות אלו אינם מובילים לגביית מס אמת. מרגע שהתרחש אירוע המימוש – מתן היתר בניה – הרי אז מתגבשת אמת מידה גם נכונה יותר וגם מדידה לבחינת גובה ההשבחה שנוצרה, וכך גם מועד מתן ההיתר, הינו מועד המימוש הנכון גם מבחינת עקרון הוודאות.

ולכאן נכנסת גם מגמתו של המחוקק וכוונתו לעודד את השימוש בתמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לכן נקבע מפורשות ולמען הסר ספק, גם בעקבות פס"ד מועש הנ"ל – פטור מהיטל השבחה בעת התגבשות תמ"א 38 בשל קבלת היתר בניה. לשון הפטור מלמדת כי גם כוונת המחוקק הייתה כי תמ"א 38 מתגבשת לעת מתן היתר בניה, ולכן קבע במפורש את הפטור לאותו מועד.

בשולי הדברים, ועדת הערר התייחסה גם לטענת העוררים, כי הועדה המקומית נוקטת במדיניות אכיפה סלקטיבית שאין לה אחיזה בחוק, בכל הנוגע לגביית היטל השבחה בעת מכר, וקבעה כי דווקא גישת המשיבה, של "צמצום" החיוב בהיטל השבחה בגין מכר, היא המלמדת על כך כי אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בגין מכר. וכן צוין בהקשר זה, כי באף אחת מהועדות המקומיות, לא במחוז ת"א ולא במחוז מרכז – לא נעשתה עד כה גבייה של היטל השבחה בגין מכר עקב אישור תמ"א 38.

לפיכך, קבעה ועדת הערר כי אין לחייב בהיטל השבחה בעת מכר בגין אישור תמ"א 38, וכי הטלת היטל כאמור הינה בניגוד לכוונת המחוקק, בין אם בעת המכר ובין אם בעת מתן היתר הבניה. בהתאם לכך, הוסיפה וקבעה כי כל דרישות היטל ההשבחה שיצאו בגין מימוש זכויות בדרך של מכר עקב אישור תמ"א 38– בטלות.

הערת מערכת: כפי שציינו במאמרנו בעניין שפורסם במסגרת עלון מס' 34, אנו סבורים כי התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר הינה ראויה ומבורכת. החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם תכניות תמ"א 38, מטרתן והרציונאל הברור העומד מאחוריהן ומאחורי הפטור מהיטל השבחה שהפך לפטור קבוע ומלא.

כן יצוין, כי כפי המסתמן, לאור עמדת היועמ"ש שהובעה בתיק משפטי אחר והחלטת ועדת הערר הנ"ל, שוקלת הועדה המקומית להודיע בשבועות הקרובים על שינוי מדיניותה בעניין וביטול החיובים שהוצאו בגין תמ"א 38. ומתעוררת השאלה- האם שינוי המדיניות יחול רטרואקטיבית או רק מעתה ואילך? מה יעלה בגורלם של בעלי זכויות שחויבו בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 ושילמו את מלוא ההיטל, מבלי לנקוט בהליכים משפטיים על כך –  האם יוחזר להם סכום ההיטל, והאם תתווסף לסכומים, ככל שיושבו, ריבית פיגורים?

עוד נציין בהקשר זה, כי אנו סבורים שעמדת ועדות מקומיות שונות, אשר מעניקות פרשנות מצמצמת להוראות הפטור השונות מהיטל השבחה הקבועות בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התו"ב, אף כשהיא מנוגדת לעמדת בתי המשפט שהכריע ולגביהן, הינה בלתי ראויה וחוטאת לרציונאל העומד מאחורי הוראות הפטור הנ"ל. בכך היא גורמת לנזקים כספיים לבעלי הזכויות השונים, שנאלצים לנהל הליכים משפטיים שונים ולשאת בהוצאות כבדות, להוכחת הזכויות שהוענקו להם בדין.

  • גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג נישומים בהליכים למול הועדה המקומית בענייני היטל השבחה בגין תמ"א 38.