היטל השבחה – רע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר

נדחתה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט המחוזי ולפיו לאור פער גדול בחבות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, אכן היה מקום לדון בשאלות משפטיות הנוגעות ליישום עקרונות שמאיים ומשפטיים

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה


בעקבות רע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר שניתן ע"י בית המשפט העליון
בפני כב' הש' ר' רובינשטיין

לפני יומיים (13.1.13) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר אשר דחה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א (שתוקצר בניוזלטר עו"ד על נדלן מס' 40) שבגדרו התקבל ערעור על פסק דינו של ביהמ"ש השלום כאשר הנושא הוא פער ניכר בקביעת השבחה בין שני מגרשים בעלי זכויות בניה זהות.

כאמור, עניינה של הבקשה במגרש ברמת גן. תב"ע ר"ג 1/1128 חילקה את המגרש לשני מגרשים. מגרשה של המשיבה סומן כמגרש 2א. המגרש הצמוד סומן כמגרש 2ב. ביום 31.8.05 פורסמה תב"ע ר"ג/1258, היא התכנית המשביחה. לשני המגרשים אושרו זכויות בניה זהות. אלא, שבעוד שבשנת 2005 נתנה חוו"ד שמאי מכריע לשם הכרעה בין שומת העירייה לשומת הבעלים של מגרש 2ב. השומה אמדה את ההשבחה במגרש בסכום של 11 מיליון ₪, כתום פחות משנתיים שומת העירייה להשבחת מגרש 2א, הועמדה על 21 מיליון ₪. בנסיבות אלו פנתה המשיבה בבקשה להתאים את שומת מגרש 2א לשומת השמאי המכריע ביחס למגרש 2ב. בקשותיה נענו בשלילה. לבסוף הוסכם על פניה לשמאי מכריע. ששומתו עמדה על למעלה מ-21 מיליון ₪.

ערעור שהוגש לביהמ"ש השלום, שעיקרו הפער בין שומות שני המגרשים, נדחה. נקבע, כי כיוון שאין מדובר בערעור על טענה משפטית, אלא בערעור על קביעות שמאיות של השמאי המכריע כמומחה בתחומו, כדרישת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (לפני תיקון 84) (להלן-"החוק") דין הערעור להידחות על הסף. הוסבר, כי המשיבה אינה חולקת על חובתה לשלם היטל השבחה או על עצם ההשבחה, והמחלוקת עניינה שיעור ההשבחה. הודגש, כי בית המשפט לא יבחן את הכרעותיו המקצועיות של השמאי. בית המשפט אף דחה טענות המשיבה לפגיעה בשוויון ולאפליה מהטעם כי "אין לנישום זכות קנויה, לא מכוח זכות הקניין כזכות יסוד או מכל טעם חוקתי אחר, כי אם לשני מגרשים דומים נקבעו שומות השבחה שונות, הרי דווקא השומה הנמוכה מבין השתיים היא השומה ה"נכונה'".

כך גם נדחתה בין היתר הטענה לפגיעה בעקרון המידתיות, שכן המשיבה נתנה הסכמתה לזהותו של השמאי המכריע ולקבלת שומה מכריעה. מטעם זה נדחתה גם טענת המשיבה לחוסר תום לב מצד העירייה. גם הטענה כי מדובר במקרקעין משותפים אשר עפ"י סעיף 11 לחוק  על בעליהם לשלם היטל כל אחד לפי חלקו היחסי במקרקעין, נדחתה, מן הטעם ששני המגרשים אינם בבעלות משותפת. כן נדחו טענות חוזיות באשר להשוואת שומות, וצוין כי אין ההליך דנן אכסניה מתאימה לאכיפת זכויות חוזיות. כך גם צוין, כי ככל שבפי המשיבה טענות שעניינן חוקיותן של פעולות הרשות, עליה להפנותן לבית משפט לעניינים מינהליים.

אלא, שערעור שהגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי נתקבל ובפסק הדין נקבע כי בבסיס הערעור עומדות שאלות משפטיות נכבדות הנובעות מן השומה המכרעת, וכי היה על ביהמ"ש השלום לדון בהן לגופן. צוין, כי קיים קושי רב בכך ששומת השבחה של מחצית אחת של החלקה תהיה כה שונה משומת ההשבחה של המחצית השניה, וכי חיוב בהיטל השבחה צריך שיהא סביר ביחס לשומות ולהיטלים שהוטלו על נכסים סמוכים ודומים. עוד צוין, על פי סעיף 5 לתוספת השלישית לחוק, אם אושרה תכנית, ולא החליטה הועדה על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, על הועדה לערוך "לוח שומה" לכל התכנית שאושרה. על "לוח השומה" לכלול פרמטרים קבועים ביחס לשיעור ההשבחה של כלל הזכויות במקרקעין שבתחום אותה תכנית, על בסיס שוויוני וקבוע ביחס לכל התכנית. במקרה זה הוציאה המבקשת שומה למגרש 2ב ללא מימוש זכויות, ושומה זו צריך היה לראות כהצגת "לוח שומה". לפיכך נקבע, כי השאלות העולות מן הערעור הן שאלות משפטיות עקרוניות בדבר יישום עקרונות השומה על פי חוק  אשר היה על בית משפט השלום לדון בהן, דבר שלא נעשה.

לטענת העירייה, טענותיה של המשיבה בדבר פגיעה בשוויון, היעדר סבירות ואפליה אינן עוסקות בשאלות משפטיות העולות מן השומה המכרעת, אלא תוקפות את תוצאות השומה המכרעת ואת קביעותיה. נטען, כי לבית המשפט לא הוקנתה סמכות לדון בטענות אלה בערעור. עוד הודגש כי נוכח מעמדו המיוחד של שמאי מכריע הפוסק לפי שיקול דעתו, ניסיונו ומומחיותו, ההתערבות בשומה מכרעת תתבצע אך ורק במקרים חריגים. בפרט אמורים הדברים משלא נפלה טעות ממשית בדין, ולא דבק בשומה פגם של היעדר סבירות.

אלא שבית המשפט העליון לא ראה לנכון להיעתר לבקשה, בקבעו תחילה כי בקשת רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן במשורה, כידוע, בעניינים המעוררים שאלה עקרונית החורגת מגדרי המחלוקת שבין הצדדים הישירים לה ומאחר ומדובר בהחלטה דיונית המורה על המשך בירורו של ההליך לגופו, ובהחלטה מסוג זה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב, לא כל שכן בגלגול שלישי.

לגופם של דברים קבע ביהמ"ש כי אכן נטיית הלב עשויה להיות הישענות על שמאי מכריע, אך מותר בית המשפט הוא המבט המשפטי הרחב. מאחר ובמקרה זה מדובר בפער כה גדול בחבות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, הרי שהדבר מעורר שאלות ומצריך הסבר, זאת הן מכוח התוספת השלישית והן מכוח השכל הישר.  לדעת ביהמ"ש אין מדובר בבחינת התוצאה השמאית בלבד, אלא הועלו על ידי המשיבה שאלות משפטיות הנוגעות ליישום עקרונות שמאיים ומשפטיים, ולפיכך קשה להלום מצב ששאלות כה חשובות לא תתבררנה, מהטעם בין השאר כלשון ביהמ"ש "כדי שהצדק ייעשה וגם ייראה".

בסיום הדברים ציין ביהמ"ש כי עדיין פתוחה בפני העירייה הדרך להתמודד עם השאלות לגופן, וכי ביהמ"ש לא נוטע כל מסמרות באשר לתוצאה העתידה.

הערת מערכת: נציין כי כאמור בניוזלטר בו פרסמנו פסק דין זה , התוצאה אליה הגיע בית המשפט העליון אשר סמך ידו על קביעת בית המשפט המחוזי הינה ראויה ומבורכת. בית המשפט הוביל לפתרון לפיו יש לבדוק את המקרה לעומק ולמעשה לבחון אילו מהשומות היא הנכונה לאור השונות הכה גדולה בין מקרים דומים, אין ספק כי פסק דין זה הינו חיוני וחשוב למול הרשויות שעליהן לבחון את עצמן ולהיצמד לדרך חיוב זהה ולמנוע חיוב שונה בין פרטים על ידי בחינה מדוקדקת של נוהל וגישה.