הפקעה/התיישנות – תביעה לאכיפת זכות במקרקעין על בסיס סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה נופלת בגדרה של תובענה במקרקעין וההתיישנות לגביה במקרקעין מוסדרים 25 שנה ולא מוסדרים 15 שנה

תביעה לאכיפת זכות במקרקעין על בסיס סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה נופלת בגדרה של תובענה במקרקעין וההתיישנות לגביה במקרקעין מוסדרים 25 שנה ולא מוסדרים 15 שנה

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה


בעקבות ע"א 3521/10 עיריית חיפה ואח' נ' אבנר גסר ואח' שניתן ע"י בית המשפט העליון
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' המשנה לנשיא מ' נאור, נ' הנדל ו-נ' סולברג

לפני מס' ימים ביום (7.1.13) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 3521/10 עיריית חיפה ואח' נ' אבנר גסר ואח' אשר ברוב קולות, קיבל את ערעורן של המערערות עיריית חיפה והועדה המקומית לתו"ב חיפה  על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בחיפה אשר העניק למשיבים סעד הצהרתי שלפיו מוטל על המערערות לפצותם בגין הפרת זכות שהייתה מוקנית להם לרכוש בחזרה את חלקת המקרקעין שלהם שהופקעה.

המשיבים היו חלק מבעליה של חלקה בעיר חיפה. ביום 19.8.1971 נתפרסמה תוכנית חפ/1332 – "תיירות נופש וקיט", שמטרתה הייתה לייעד שטח של 1,400 דונם להקמת "בניינים לצורכי ספורט, תיירות, קיט ונופש, מגרשי ספורט, משחקים ובנייני עזר, הנהלה ושירותים ותחנת דלק" (להלן- "התוכנית הראשונה"). לשם כך ניתנה הודעה על צורך להפקיע קרקעות שבבעלות פרטית בשטח הרלוונטי. המערערות שילמו למשיבים פיצויים, ובשנת 1980 נרשמה הבעלות בחלקה על שם העירייה. ביום 1.10.1981 פרסמה הועדה המקומית את תכנית חפ/1332ג': "תכנית ייעודי קרקע והוראות בינוי בשטח תיירות, קיט ונופש" (להלן – "התוכנית השנייה"). התוכנית ייחדה תת אזור המוגדר "אתר ירידים ותערוכות" כמיועד "להקמת מבנים לירידים ותערוכות, לונה פארק, גן שעשועים ושירותי תיירות".

בעקבות התוכנית החדשה, ביום 15.9.1991 נחתם הסכם שבו החכירה העירייה לחברת מת"מ שטח של מאות דונמים שיועד להקמת מרכז לירידים, תערוכות וקונגרסים. בתוך שטח זה משמשת החלקה בה עסקינן כמגרש חניה המשרת ללא תשלום את הבאים למתחם הנקרא "מרכז הקונגרסים", הכולל אולמות לכנסים ולשמחות, בתי קולנוע ושטחי מסחר.

אי לכך המשיבים הגישו לבית המשפט המחוזי כתב תביעה ביום 23.3.2006, שבו ביקשו לחייב את המערערות להציע למשיבים לרכוש בחזרה את זכויות הבעלות בחלקה לפי סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. המערערות העלו טענות שונות כנגד התביעה וביניהן כי אין המדובר בשינוי ייעוד (טענה שנתקבלה על ידי בית המשפט העליון והיתה הבסיס לקבלת הערעור), אולם בניוזלטר זה נתייחס סוגיה ספציפית הנוגעת לטענת ההתיישנות שעלתה מפי המערערות ולפיה דין התביעה להידחות היות וחלפו למעלה משבע שנים מיום 15.9.1991.

בית המשפט המחוזי דחה את טענת ההתיישנות, זאת מאחר ולטעמו המדובר בתביעה שבמקרקעין, שתקופת ההתיישנות שלה היא 15 שנה (מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים).

הנקודה המרכזית שהעלו המערערות בהקשר טענת ההתיישנות היא שאין לסווג את תביעת המשיבים כתביעת מקרקעין, זאת משום שלטענתן מדובר בתביעה לפי פקודת הנזיקין, בעוולת הפרת חובה חקוקה או בתביעה למימוש זכות אישית לפי סעיף 195(2) לחוק. היינו לגישתן מדובר בתביעה כספית או בתביעה של זכות אישית. את טענתן תמכו המערערות בדבריו של כב' הנשיא (דאז) א' ברק בעניין קרסיק, שזכותו של בעל מקרקעין שהופקעו להשבת נחלתו המופקעת זכות אובליגטורית (חוזית) היא, ולא קניינית.

ביהמ"ש מפי כב' הש' נ' הנדל (שהיה בדעת מיעוט למעט בסוגיה זו) ציין תחילה כי קשה לחלוק על כך שמי שהיה בעליה של החלקה המופקעת אינו עוד בעליה משהשתכללה ההפקעה והבעלות נרשמה על שם הרשות. מנגד, זכותו של מי שהיה הבעלים לקבל את מקרקעיו בחזרה מבוססת על זיקתו לחלקה, שנשמרה על אף ההפקעה – ודווקא בגללה. כלומר, שלולא האינטרס הציבורי המובהק שעומד ביסוד דיני ההפקעה לא הייתה הצדקה מלכתחילה או בדיעבד לשלול את זכויות הקניין. הזיקה הנמשכת לחלקה נובעת מערכים העומדים בבסיס מוסד הבעלות במקרקעין, אף שמובן שאין היא כשלעצמה מכוננת בעלות במובן הפורמלי. על כן, ודאי שהזכות היא אובליגטורית מצד אחד, ושיסודה הרעיוני בדיני קניין מצד שני.

אלא, שבית המשפט נדרש לשאלה האם ישנה השלכה לסיווג זה על שאלת ההתיישנות בענייננו? והשיב על שאלה זו בשלילה בהתבססו על הלכת "חוסיין" (ע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין ואח' נ' מרים מיר פ"ד נד(3), 487, 494-493) שקבעה הין היתר כי חוק ההתיישנות חל על תביעה לזכות אובליגטורית במקרקעין, באופן שתקופת ההתיישנות לתביעה שכזו היא 25 שנים, כהוראות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, ובמקרה של מקרקעין לא מוסדרים, כבמקרנו – 15 שנים.

ומן הכלל אל הפרט ציין בית המשפט, כי כפי שציינו המשיבים הסעד שנתבע הינו השבת הקרקע  ולפיכך לא ברור מדוע אין לסווג זאת כתביעה שבמקרקעין. בעניין זה ראה בית המשפט לנכון לתזכר את ההלכה לפיה בהליך אזרחי הכלל הקובע הוא מבחן הסעד ולא מבחן העילה (רע"א 4669/96 חב' מלונות דן בע"מ נ' שותפות מלון ספורט אילת ואח', 25.7.1996, מפי השופט ש' לוין).

בהקשר לאמור ציין בית המשפט כי החשוב לענייננו הוא כאמור הנפסק בעניין "חוסיין" לעיל, לפיו נקבע כאמור כי תביעה לאכיפת זכות במקרקעין נופלת בגדרה של תובענה במקרקעין. וכי על פי הפסיקה לעניין קביעת ההתיישנות במקרקעין שאינם מוסדרים אין זה מעלה או מוריד אם מדובר בתביעה קניינית או אובליגטורית. וכי תקופת ההתיישנות בענייננו היא 15 שנה, הואיל ומדובר במקרקעין שאינם מוסדרים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות) ולפיכך הגיע בית המשפט למסקנה כי אין מחלוקת כי התובענה הוגשה בתוך זמן זה.

באשר לטענת המערערות כי המדובר בתביעה לפיצוי על נזקים מכוח עוולת הפרת חובה חקוקה, קבע בי המשפט כי אף דין טענה זו להידחות משום שהסעד המבוקש בתביעת המשיבים היה, כאמור, קבלת המקרקעין בחזרה לידיהם.

באשר לשאלת  ההתיישנות בתביעה הכספית שעתידים המשיבים להגיש בעקבות הסעד ההצהרתי לו זכו בתיק זה השיב בית המשפט כי אין ראוי שהוא יביע עמדה בתביעה שטרם הוגשה תוך שציין כי שמורות לצדדים טענותיהם בעניין זה.

המשנה לנשיא מ' נאור, מפיה ניתן פסק הדין, הצטרפה לעמדת הש' הנדל בנקודה זו שתביעתם של המשיבים לא התיישנה, ואולם, מטעמים שונים המתבססים בין היתר על השאלה כיצד יש לסווג את הזכות המוקנית לבעל הקרקע לפי סעיף 195(2) לחוק, שהיא הזכות מושא הדיון.

בתגובה לשאלה זו השיבה כי הזכות המוקנית לבעל הקרקע לפי הסעיף היא זכות קדימה לרכוש את המקרקעין שהופקעו ממנו. וכי  לאור העובדה שהדעה הרווחת בספרות ובפסיקה  היא שכאשר המדובר בזכות קדימה במקרקעין, אין ספק שמדובר בזכות קניינית הרי שכפועל יוצא זכות הקדימה הקבועה בסעיף 195(2) לחוק התכנון והבנייה, שאף היא זכות קדימה במקרקעין – זכות קניין היא, ולפיכך התובענה הנוגעת לאכיפתה היא "תובענה במקרקעין" לעניין סעיף 5 לחוק ההתיישנות.  ועל כן  לפי סעיף 5(2) תובענה שכזו במקרקעין שאינם מוסדרים תתיישן בחלוף 15 שנים ממכירת המקרקעין, השכרתם או העברתם לאחר.

לסיכום הדברים קבע בית המשפט כי בענייננו אין חולק שהתביעה הוגשה בתוך תקופה של 15 שנה, ולפיכך דין טענת ההתיישנות שעלתה על ידי המערערות להידחות.

יצוין כי למרות שביהמ"ש דחה את טענות סף בעניין ההתיישנות שעלתה על ידי המערערות קיבל הוא את הערעור שהוגש על ידן, וזאת לאחר שקבע כי לא שונה ייעודם של המקרקעין.