עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 40


מאמרים בנושא:


הלכת "רוטמן" (ע"א 8622/07) – במטרה למנוע "כפל הליכים" – האומנם ? 


בעקבות פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין ע"א 8622/07, ע"א 2685/10

אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

שטח (מופקע) ששוחרר (בתכנית איחוד וחלוקה)  לא יוחזר (לבעליו)?


[תקציר מתוך מאמר מקיף שהתפרסם בכתב העת מקרקעין יא/6 (נובמבר 2012)  וכן באתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il]

 

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מנהל מקרקעי ישראל


התחדשות עירונית – בינוי פינוי

הסכם לקידום תכנון פיתוח ושיווק קרקעות- מחנות צה"ל

פדיון קרקע חקלאית לצרכי תעסוקה

 

הסכם עקרונות שיקוע הקו הירוק בציר אבן גבירול-

 

עדכוני פסיקה:

איחוד וחלוקה

עע"מ 7336/10 ארנה אסתר לוקר ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז חיפה


 

א. חלקות המיועדות לדרכים ערב תכנית חדשה שהינה תכנית לאחוד וחלוקה, כאשר בתכנון המוצע לא נעשה כל שינוי בשטחן של החלקות או בייעודן, והן נותרו כשהיו חלקות המיועדות לצרכי ציבור – לא תיכללנה "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה. בעוד שאם החלקות יועדו לשמש כחלקות חקלאיות והתכנית החדשה מבקשת לשנות את ייעודן – הן תיכללנה "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה.

 

ב. מקרקעי ייעוד עפ"י סעיף 107 לחוק המקרקעין הם מקרקעין המקיימים 3 תנאים מצטברים והם: מקרקעי ציבור, המיועדים לתועלת הציבור ואשר משמשים לאחד השימושים המנויים בסעיף 107.

 

מנהל מקרקעי ישראל

 

ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מנהל מקרקעי ישראל – מחוז חיפה

תוך התייחסות לע"א 8637/10 מתחם נוגה יזמות בע"מ נ' רשות הפיתוח 

האם חוכר של קרקע חקלאית שקידם תכנית לשינוי ייעוד למגורים שבעקבותיה נגרע השטח ממשבצת החוכר, זכאי להחזר השקעותיו והפסד הכנסותיו בגין לקיחת הקרקע

התייחסות בית משפט לחוזי חכירה היסטוריים ואנאכרוניסטיים

 

היטל השבחה

 ע"א 1160/08 פנינת העיר ר"ג בע"מ נ' ו"מ לתו"ב ר"ג

 לא יתכן היטל השבחה שונה על שני מגרשים זהים שהושבחו באופן זהה רק מחמת שוני במועד המימוש

 

חוזים מתנה

 

ה"פ 7980-04-12  מובשוביץ נ' עפרון ואח'  

ביהמ"ש דחה תביעה להצהרה כי הסכם מתנה להעברת מקרקעין אשר לא הסתיים ברישום בטאבו – תקף ומחייב

 

תביעת פיצויים לפי סעיף 197

עמ"נ 36062-01-11 הו"מ לתו"ב ר"ג נ' שאול אושרת  ואח'


בעת הכרעה בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וככל ופורסמה תכנית מאוחרת המאיינת את הפגיעה הרי שיש מקום ליישום הלכת "קהתי"


 מאמרים

 הלכת "רוטמן" (ע"א 8622/07) – במטרה למנוע "כפל הליכים" – האומנם ?

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

לפני מספר חודשים, ניתן פסק דין מאלף ומקיף של בית המשפט העליון בעניין ע"א 8622/07, ע"א 2685/10 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ במסגרתו התעוררה השאלה בגדרה של "פקודת הדרכים" (שבוטלה, אך לא רטרואקטיבית) והיא מהו הדין כאשר מופקע רק חלק מחלקת מקרקעין, אולם ההפקעה אינה משביחה את הנותר, והאם במצב כזה חלה על הרשות המפקיעה חובה לשלם פיצוי מלא בגין כל השטח המופקע. ביהמ"ש באמצעות כב' הש' ע' פוגלמן השיב על שאלה זו בחיוב ולמסקנתו זו הצטרפו ללא כל הסתייגות יתר חברי ההרכב (ד' ביניש, ע' ארבל, א' חיות, ו-י' עמית) בקבעו באופן תקדימי, כי ככלל הפקעת מקרקעין על פי פקודת הדרכים, כשהחלק שנותר בידי בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת סבל לבעל המקרקעין המחייב את המדינה לשלם לו פיצוי מלא בגין ההפקעה.

ביהמ"ש ציין כי ככלל נטילת חלקת מקרקעין או חלק ממנה ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין כמשמעותו בסעיף 7 סיפא לפקודת הדרכים (בהעדר השבחה של הנותר, הפקעת חלק מחלקה לשימוש שאינו קהילתי היינו לצורך דרך בין עירונית (וכאלה הן הפקעות מכוח פקודת הדרכים), בלא לשלם פיצוי מלא בגינה, פוגעת באופן בלתי מידתי בזכות הקניין של הפרט, וכן פוגעת בעקרון השוויון, היא לא מידתית ולא שוויונית משום שניתן להשיג את תכליתה – פיתוח תשתית תחבורה לשימושים שאינם מקומיים – באמצעי שפגיעתו פחותה: תשלום פיצוי מלא המטיל את נטל המימון באופן שוויוני על הכלל. "סבל" זה מחייב את שר התחבורה לעשות שימוש בסמכותו ולשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה.

במילים אחרות, קביעתו של בית המשפט הינה שבמקרה של "סבל" (דוגמת הפקעת כביש בין עירוני להבדיל מהפקעה כללית לצורכי ציבור בתוך השכונה) ושיתרת הקרקע לא הושבחה, הסמכות של השר הופכת לסמכות שבחובה ועל המדינה חלה חובת פיצוי תשלום החל מהמטר הראשון.

אמנם לפי למעלה משנה תוקן החוק וביטל את ההפקעה ללא פיצוי, אולם לא רטרואקטיבית, ולכן אין ספק כי פסק הדין הינו משמעותי מבחינת הרשויות המפקיעות שכן עדיין קיימות הפקעות רבות מהעבר בהן הופחת על ידן 25% ועתה משנקבעה הלכה ברורה, הנושא ישתנה והרשויות לא תוכלנה להישמע עוד בטענות העדר חובת תשלום פיצוי החל מהמטר הראשון, מקום שאין מחלוקת כי היתרה לא הושבחה.

אנו סבורים כי, כדברי כב' הש' ארבל בפסק הדין, הרי שהש' פוגלמן עשה חריש עמוק בנושא הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור בכלל, ועל פי פקודת הדרכים בפרט, ויש לברך על מלאכה מורכבת זאת, ואין ספק כי קביעתו זו המפורשת של ביהמ"ש אכן מתיישבת ועולה בקנה אחד עם הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, וצועדת צעד נוסף לקראת האזרחים.

דא עקא, שלצד הקביעה האמורה נדמה כי המלאכה טרם הסתיימה, וזאת בכל הנוגע למישור הפרוצדוראלי בדבר המסלול בו נדרש הנפקע לילך על מנת לקבל את הפיצוי כאמור, שבהתאם פסק הדין בסוגיה טכנית זו אינו ברור דיו, ונראה כי נותר חלל פתוח בנקודה זו, המוביל לפרשנויות שונות, ונדרש כי גם אנומליה זו תבוא על פתרונה, ונסביר.

בית המשפט העליון קבע בפסק הדין, כי המסלול הדיוני הראוי כדי לקבל את פיצויי ה"סבל" הינה פניה מקדימה של הנפקע לשר התחבורה בבקשה לתשלום פיצויי "סבל".

אלא, שלצד זאת ציין ביהמ"ש, כי אין מניעה שהפרוצדורה שנקבעה בסעיפים 2 ו-6 לקריטריונים אשר מביאה לבחינה של הפעלת סמכותו של השר לשלם פיצויי סבל גם בלא פנייה מוקדמת, תעמוד בעינה.

אי לכך מתעוררת אפוא השאלה האם במקרה בו זכאי נפקע  לפיצוי "סבל" (וזאת מתוך נק' הנחה שעמד ביתר תנאים שנקבעו בפסק הדין , קרי הפקעה לצורכי כביש בינעירוני ויתרת הקרקע לא הושבחה) עליו כתנאי הכרחי לשם קבלת הפיצוי לבצע פנייה מקדימה לשר. שלכאורה הינה טכנית, שכן לשר אין שיקול לסרב במקרה זה, שאלה זו מתחזקת ביתר שאת, בנוגע להפקעות לגביהם קיימים הליכים משפטיים תלויים ועומדים שחלקם אף מגיעים לשלבים מתקדמים עד כדי סופיים או אז עולה מתעוררת שאלה נוספת (שהינה עיקר מושא מאמרינו) והיא האם סמכותו של השר לפסוק פיצויי "סבל" הינה סמכות ייחודית או שמא לא וגם ביהמ"ש הדן בתביעת פיצויי ההפקעה מוסמך לפסוק כאמור.

יש הטוענים כי פרשנות נכונה של פסק הדין מחייבת כי לשר ולו בלבד סמכות ייחודית לפסוק פיצוי, וזאת בלי קשר לשאלה אם קיים הליך משפטי תלוי ועומד במסגרת אותה הפקעה אם לאו ובהתאמה על מנת שהנפקע יזכה יקבל פיצויי "סבל" עליו בכל מקרה לבצע פנייה מוקדמת לשר (להלן-"הגישה הראשונה").

מנגד, יש הגורסים ההפך, לגישתם, אומנם ביהמ"ש מציין כי פנייה לשר הינה "המסלול הדיוני הראוי", אולם, אין הדבר בבחינת הכרח, כלומר אין הדבר מחויב המציאות, ובפרט בנסיבות בהן קיים הליך משפטי תלוי ועומד. (להלן – "הגישה השניה").

אלה הגורסים בגישה השנייה מבססים עמדתם על מספר טעמים עליהם נעמוד להלן.

הראשון, הוא נוכח הסייג שמציין ביהמ"ש בפסק הדין לפיו, אין מניעה שהפרוצדורה שנקבעה בסעיפים 2 ו-6 לקריטריונים, (לפיהם נקבע בין היתר כי בשונה מהעבר, אם סבורה הרשות המפקיעה כי מתקיים אחד החריגים האמורים לתשלום פיצוי בגין ה-25%, עליה לפנות מיוזמתה לועדה המכרעת) אשר מביאה לבחינה של הפעלת סמכותו של השר לשלם פיצויי סבל גם בלא פנייה מוקדמת, תעמוד בעינה.

בנוסף, הגורסים בגישה השנייה לעיל, תומכים יתדותיהם בין היתר על בסיס הראציונל הטמון בפסק הדין והוא הימנעות מכפל הליכים על ידי פניה לבית המשפט הדן בשיעור הפיצוי, וכלשון ביהמ"ש: "יתרונו של מסלול דיוני זה בכך שהוא מונע את הצורך בפנייה כפולה לבית המשפט: פעם אחת בהליך מנהלי המכוון להחלטת השר ב"תקיפה ישירה"; ופעם שנייה בתביעה אזרחית לפיצויי הפקעה כל אימת שמתעוררת מחלוקת אחרת לגביהם. נדגיש בהקשר זה כי סמכותו של בית המשפט נקבעת בהתאם לסעד המבוקש, ובנסיבות המקרים שלפנינו ודומיהם מדובר בתביעה כספית שבית המשפט המחוזי מוסמך לדון בה. ויודגש: הדין מאפשר להגיש תובענה כספית לבית המשפט המוסמך ולהעלות במסגרתה – בדרך של תקיפה עקיפה – טענות המכוונות להחלטת השר על יסוד עילות מתחום המשפט המנהלי. בית המשפט האזרחי מוסמך לדון בכל הטענות האלו מכוח סמכותו הנגררת…"

במילים אחרות, הרציונל שעמד בבסיס קביעת המסלול "הראוי" הינו למנוע פניה כפולה לבית המשפט. ועל כן, לגישת הנ"ל, נראה כי במקרה בו קיים הליך משפטי תלוי ועומד, דרישה מהנפקעים לבצע אקט פורמאלי (שגם הוא אינו מחויב באופן מפורש בפסק הדין) ולשלחם לתחילת הדרך – לשר התחבורה על מנת שידון בסוגית ה-25% הראשונים (שממילא לא תותיר בידיו כל שיקול דעת שכן כאמור ההלכה המחייבת היא שסמכותו הפכה לסמכות שבחובה במקרים בהם יתרת הקרקע לא הושבחה) תרוקן מתוכן את המטרה שסימן ביהמ"ש העליון בפסק הדין כאמור.

נזכיר כי ביהמ"ש העליון ציין בפסק הדין כי לאחר שתינתן החלטת השר, וככל שיבקש הנפקע להשיג על החלטתו, יוכל הוא לפנות לביהמ"ש המחוזי בתביעה לפיצויי הפקעה שאליה יצורף גם השר כנתבע. בגדר תביעה זו יידרש ביהמ"ש, מכוח סמכותו הנגררת לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, גם לטענות המכוונות לאופן הפעלת סמכותו של השר לשלם פיצויי "סבל", כמו גם לכל מחלוקת אחרת הנוגעת לסכום פיצויי ההפקעה שישולמו.

לפיכך המצדדים בגישה השנייה  סבורים, כי אם קביעת ביהמ"ש הינה כי הדין מאפשר הגשת תביעה כספית לביהמ"ש המוסמך ולהעלות במסגרתה טענות המכוונות להחלטת השר מכוח סמכות "נגררת" וכפועל יוצא יש לו סמכות לקבלה, לבטלה או לשנותה הרי שעל אחת כמה וכמה במקרים בהם תלויים הליכים תלויים ועומדים, ברי כי ביהמ"ש, בנוסף לשר, מוסמך גם לדון בכך. לדידם, אין מחלוקת כי ביהמ"ש העליון לא התכוון בפסק דינו להחריג את סמכותו של ביהמ"ש לדון בסוגיית ה-25% הראשונים, אלא ולכל היותר כלשון פסה"ד "ביקש להעיר הערה בדבר המסלול הראוי בהליכים כגון דא".

כלומר לגישתם, בית המשפט העליון בפסק דינו לא ראה לנגד עיניו אפשרות שנפקעים המנהלים הליכים לקבלת פיצויי הפקעה, משך שנים ארוכות, תוך שהם נאלצים להוציא לשם כך הוצאות כספיות רבות, ובייחוד באותם מקרים בהם ההליך מגיע לקיצו, ייאלצו במקביל, כדי לקבל פיצוי שממילא מגיע להם בדין לפנות להליך נוסף וחדש, ולחזור למעשה לנקודת ההתחלה, ביחס לתשלום פיצוי החל מהמטר הראשון. ההפך, המטרה שעמדה הינה לאפשר לנפקעים שממילא מקיימים הליך משפטי לתבוע הכל במסגרת תביעת פיצויי ההפקעה, כולל בגין ה- 25% ובכך לקצר ולייעל את ההליכים שעל הנפקעים לעבור.

ברי ונהיר, כי בית המשפט העליון ראה בשמירת זכויותיהם של נפקעים, ראשונה במעלה ומטרתו הייתה למנוע פגיעות מיותרות בנפקעים, מעבר לפגיעה שכבר נפגעו, כשנלקחו מהם מקרקעיהם ואין ספק כי קביעתו לפיה סמכות של השר בעניין תשלום הפיצוי (בהתקיימות התנאים הרלוונטיים) הופכת לחובה, מעידה על כך. כמו כן ברי אפוא כי קביעתו זו מבורכת ומתיישבת עם חוק היסוד כבוד האדם וחרותו אשר העלה את זכות הקניין לזכות על. עם זאת ונוכח העמימות/ חוסר הבהירות בהתייחס להיבט הפרוצדוראלי אשר הותירה פתח לפרשנויות שונות, אנו תקווה כי הדבר לא יוביל לכך שהרשויות המפקיעות תנצלנה זאת לרעה חלילה ובתוך כך תגרומנה לטרטור וגרירת הנפקעים/האזרחים להליך נוסף וחדש, והדבר יפה ונכון שבעתיים בייחוד בהפקעות לגביהם קיימים הליכים משפטיים תלויים ועומדים.

 

שטח (מופקע) ששוחרר (בתכנית איחוד וחלוקה)   לא יוחזר (לבעליו)?

 

מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל

 

תקציר מתוך מאמר מקיף שהתפרסם בכתב העת מקרקעין יא/6 (נובמבר 2012)  וכן באתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il


הסוגיה נשוא המאמר היא האם במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ניתן לשנות ייעודו של שטח שהופקע לצרכי ציבור מבלי שתחולנה המגבלות הקיימות על מצבים כאלה מחוץ לתכנית איחוד וחלוקה? והאם מטרה כלכלית של פיצוי בעלי זכויות שאת מקרקעיהם רוצים להפקיע, יכולה להיות מטרתה של תכנית איחוד וחלוקה?

במאמר הובהר כי לשאלה זו אין תשובה בחקיקה הקיימת ואף בתי המשפט שנדרשו לעניין לא מעט, טרם הכריעו בה וקיימות החלטות סותרות של בתי המשפט המחוזיים בעניין, בשלב זה ללא הכרעה של בית המשפט העליון.

המאמר דן בפסק דין שניתן לאחרונה ובו עלתה בפני בית המשפט העליון הזדמנות להחליט בסוגיה – פסק הדין בעניין טו מז.  כפי שהובהר במאמר, בית המשפט העליון, לפחות רוב ההרכב, בחר שלא לעשות כן.

המאמר מתייחס לתפקידן של תכניות האיחוד והחלוקה ולכך שהן מהוות כלי תכנוני חשוב המאפשר למוסדות התכנון לשנות סטטוס קנייני במקרקעין כחלק מהצורך להתאים תכנון ארכאי לדרישות חדשות ולצרכי הציבור העדכניים. בתוך כך, נדרשות הוועדות לייעד מקרקעין בתחום התכנית, לצרכי ציבור.

אלא שבהוראות החוק והתקנות בעניין איחוד וחלוקה, אין כל התייחסות לצורך בהקצאת קרקעות לצרכי ציבור בתחום תכנית האיחוד והחלוקה. בשל הלקונה והיעדר ההסדר בחקיקה, בתי המשפט נדרשו ליצירת הדין ומילוי החסר.

המאמר מציין את ההלכה המחייבת בשאלת הפקעות בהליכי האיחוד והחלוקה, שנפסקה על ידי בית המשפט העליון בפרשת בראון, בה נקבע כי נטילת קרקעות על ידי רשות במסגרת תכניות איחוד וחלוקה לצרכי ציבור מהווה הפקעה של אותן קרקעות, על כל המשתמע מכך, גם לעניין חלות המגבלות מחוק התכנון והבניה, כמו אלה הקבועות בסעיפים 195 ו 196 לחוק התו"ב, על פיהן במקרה שמקרקעין הופקעו, אולם ייעודם שונה לייעוד שאינו ציבורי או שאינו ייעוד ציבורי שניתן להפקיע בגינו ללא תמורה   אזי יש להשיב הקרקע לבעליה המקוריים או לפצותו בתמורתם. השאלה, כאמור, היא האם מגבלות אלה חלות גם במקרה של תכנית איחוד וחלוקה.

המאמר מתייחס להכרעת בית המשפט העליון בפרשת טו-מז, אשר כאמור לא הכריע בעניין,  אולם השופטת ארז ברק, שמפיה ניתן פסק הדין המרכזי, דנה בסוגיה זו, כאגב אורחא. השופטת בקשה למצוא את נקודת האיזון בין האינטרס של הפרט שמקרקעיו נלקחו הימנו במסגרת הפקעה ואשר המחוקק מצא לנכון להגן על זכותו לקבל את הקרקע חזרה בנסיבות המתאימות בהן שונה ייעוד הקרקע, ובין האינטרס הציבורי לאפשר לרשות לתכנן באופן המיטבי מתחמי קרקע, מבלי להיות אזוקה למיקומם ההיסטורי של ייעודי הקרקע, שהרי בדיוק לשם כך נועדה תכנית איחוד וחלוקה. השופטת הציעה מספר פרמטרים למציאת אותו איזון.

המאמר פונה למחוקק, לאחר שהשופטת ברק-ארז הצביעה על החוסר הקיים בחקיקה, בנושא זה ובנושא תכניות האיחוד והחלוקה בכלל, ולאור הלקונה הברורה הקיימת בחקיקה בעניין זה, לפעול ולתקן את המצב, באמצעות שיפור החקיקה ביחס לתכניות האיחוד והחלוקה ועיבוייה, ובין יתר הדברים, יסדיר גם את סוגיית המגבלות שיש להחיל (או לא) על ההפקעות במסגרת הליך זה.

 

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מנהל מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל בראשותו של שר הבינוי, אריאל אטיאס, (להלן: "המועצה") קיבלה ביום 29.10.2012, מספר החלטות אשר תוקפן מותנה בחתימת יו"ר המועצה ושר האוצר, במקרים הנדרשים לכך. עניינן של ההחלטות הללו הוא הרחבת היצע הקרקעות המשווקות וזאת במטרה להגדיל את היצע הדירות למגורים והורדת המחירים. נפרט להלן את עיקריהן:

התחדשות עירונית – בינוי פינוי

מטרתה של התוכנית שאושרה על ידי המועצה היא להוציא לפועל פרויקטים של פינוי-בינוי, שנחשבו עד כה כבלתי כלכליים, ואגב כך להגדיל באלפי יחידות דיור את היצע הדירות באזורי הביקוש במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

על פי התכנית החדשה, המדינה תאפשר לבצע תהליך של בינוי-פינוי (במקום פינוי-בינוי). כלומר, בנייה של הדירות החדשות על שטחים פנויים סמוכים שהמדינה תקצה לטובת הפרויקט והעברת הדיירים המפונים ישירות אל הבניין החדש, ללא צורך במעבר לשכירות לתקופה של שנתיים-שלוש, ורק לאחר מכן יתבצעו הפינוי וההריסה של המבנים הישנים.

בהתאם להחלטה, מוגדלות זכויות הבניה למגורים במתחמים העוברים התחדשות עירונית ללפחות פי 2.5 מהבנוי בפועל. בנוסף, בפרויקטים שיעמדו בקריטריונים, יוותר המינהל על תשלום דמי היתר במטרה להביא לניצול מיטבי של קרקע העוברת התחדשות עירונית. הפטורים מתשלום דמי היתר למינהל יחולו גם על בנייה על פי תמ"א 38 (בנייה לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה), חניונים תת קרקעיים, שטחים ציבוריים בשטח תכנית ובנייה רוויה בה יעודים משולבים גם למסחר ולתעסוקה.

בנוסף, קבעה המועצה עוד מספר הטבות והקלות ליזמים במטרה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית כאמור: המינהל יקצה מגרשי השלמה ששטחם עד 4 דונם ליזמים בהליך של מכרז או פטור ממכרז במטרה לשפר את כלכליותה של קרקע המיועדת להתחדשות עירונית. מגרשי השלמה אלו לא יהיו בהכרח צמודים גיאוגרפית למתחם ההתחדשות עצמו. המועצה אף אישרה החלפת מגרשים בין המינהל ליזם/החוכרים במטרה שיקבלו מגרש פנוי וישיבו למינהל מגרש חלופי לאחר סיום המיזם, כל זאת במטרה להתניע מיזמים בדרך של פינוי בינוי.

הסכם לקידום תכנון פיתוח ושיווק קרקעות- מחנות צה"ל

המועצה אישרה את מסמך ההבנות שגיבשו מינהל מקרקעי ישראל, משרד הביטחון והאוצר בנושא ניהול התכנון, שעניינו פיתוח ושיווק של קרקעות באזורי ביקוש במרכז הארץ, עליהן ממוקמים היום מחנות צה"ל, והעתקתם לנגב. בהתאם להבנות יעשה שימוש בתמורות שתתקבלנה משיווק הקרקעות המתפנות, למימון העתקת מחנות צה"ל. במסגרת ההחלטה נקבע כי תכנון כ-35 אלף יחידות הדיור החדשות שייבנו במרכז הארץ במקום המחנות שיפונו יקצה נתח משמעותי מהדירות לטובת דירות קטנות ודיור להשכרה.

עוד נקבע כי מינהל מקרקעי ישראל יעביר למשרד הביטחון קדם מימון בסכום שינוע בין 1.6 מיליארד ל-1.9 מיליארד ₪ כנגד השבת הקרקעות והעתקת מחנות צה"ל. הסכומים שישולמו למשרד הביטחון יתחלקו בהתאם לזכויות במקרקעין וייגזרו מהתקבולים שיתקבלו בפועל בגין שיווק הקרקעות ובניכוי חלף היטל ההשבחה ועלויות הבינוי החלופי וטיהור הקרקע.

סוכם כי למינהל מקרקעי ישראל הזכות לקחת על עצמה את קידום תכנון הקרקעות בכל עת.

נראה כי ההחלטה הנדונה יכולה להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות באזורי הביקוש, ובתוך כך לתרום למגמה של הורדת המחירים.

פדיון קרקע חקלאית לצרכי תעסוקה

מטרתה של ההחלטה הנדונה היא לתת תמריצים לאותם חקלאים המחזיקים בחוזה מול המינהל, כדי שישחררו את הקרקע החקלאית, לטובת צורכי המשק. בהתאם לכך, אישרה המועצה הרחבה של החלטה העוסקת בפדיון קרקע חקלאית שיעודה שונה ממגורים בלבד גם למטרות תעסוקה, תוך מתן תמריצים ופיצויים למחזיקים בה בחוזה מול המינהל. נקבע כי התמריץ יינתן בדרך של תשלום פיצוי נוסף בשיעור של 50% מסכום הפיצוי הנהוג על פי החלטת המועצה, בהתאם לסוג הגידול.

יצוין בהקשר זה כי ההחלטה המקורית הביאה לפדיון קרקע באזור המרכז שאפשר שיווק כ-2,500 יח"ד.


הסכם עקרונות שיקוע הקו הירוק בציר אבן גבירול-

המועצה אישרה את ההסכם שנחתם בין המינהל לעיריית ת"א, משרד האוצר ומשרד התחבורה לשיקוע הקו הירוק בציר אבן גבירול בת"א.

בהתאם להסכם, מדינת ישראל ועיריית תל-אביב יפו יקדמו את שיקוע קו הרכבת הקלה, הקו הירוק, בתת הקרקע ברחוב אבן גבירול בקטע שבין רח' קרליבך ובין רח' שמעון התרסי וזאת בנוסף לשיקוע הקו הירוק בחלק התת קרקעי המתוכנן מרח' לוינסקי ועד לרח' קרליבך. אורכו של מקטע זה הנו כ- 2.6 ק"מ.

חלקה של המדינה בפרויקט ימומן באמצעות קידום תכניות בניין עיר לצורך שיווק יח"ד במקרקעין אשר בניהול מינהל מקרקעי ישראל, בהתאם לפרוגראמות מוסכמות ומפורטות. סך יחידות הדיור אשר יקודמו במסגרת תכניות אלה הנו כ- 2,227 יח"ד בלב הביקוש בארבע תכניות בתל אביב.

עוד סוכם כי המדינה תעביר מימון ביניים עד לקבלת ההכנסות משווק המקרקעין.


עדכוני פסיקה

 

עע"מ 7336/10 ארנה אסתר לוקר ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז חיפה, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים בפני הרכב השופטים כב' המשנה לנשיאה מ' נאור, א' חיות, י' עמית

 

ב"כ המשיבים: עוה"ד נחי בן אור, אילנה בראף-שניר, דן נחליאלי

א. חלקות המיועדות לדרכים ערב תכנית חדשה שהינה תכנית לאחוד וחלוקה, כאשר בתכנון המוצע לא נעשה כל שינוי בשטחן של החלקות או בייעודן, והן נותרו כשהיו חלקות המיועדות לצרכי ציבור – לא תיכללנה "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה. בעוד שאם החלקות יועדו לשמש כחלקות חקלאיות והתכנית החדשה מבקשת לשנות את ייעודן – הן תיכללנה "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה.

 

ב. מקרקעי ייעוד עפ"י סעיף 107 לחוק המקרקעין הם מקרקעין המקיימים 3 תנאים מצטברים והם: מקרקעי ציבור, המיועדים לתועלת הציבור ואשר משמשים לאחד השימושים המנויים בסעיף 107.

עניינו של הערעור בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, במסגרתו נדחתה עתירה שהוגשה על ידי המערערות, יחד עם עותרים נוספים, נגד החלטת הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז חיפה, אשר קיבלה את התנגדותה של המועצה המקומית פרדס חנה–כרכור לאישור תכנית ש/749/א', שעניינה איחוד וחלוקה מחדש ושינוי ייעוד של קרקע חקלאית לצורך בניית מגורים, מסחר ושטחי ציבור.

המדובר בתכנית לאיחוד וחלוקה מחדש, שתוכננה בהיעדר הסכמה של כלל בעלי החלקות הנכללות בתחום התכנית, וצורפה לתכנית טבלת איזון והקצאה.

טבלת האיזון וההקצאה שצורפה לתכנית לא הכלילה "מעל הקו" את חלקות 24 ו-26 שבבעלות ממ"י ואת חלקה 28 שבבעלות המועצה. לכן, עבור חלקות אלה לא הוקצו מגרשי תמורה במצב המוצע.

מגישי התכנית נימקו זאת בסעיף 4.3 לטבלת האיזון וההקצאה, בכך שחלקות אלה, שבעברן היו רשומות במרשם המקרקעין כחלקות "מתרוכה", או מקרקעין לצרכי ציבור, בהתאם לדין העותמני, נרשמו כמקרקעי ייעוד מסוג דרך לאחר חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אשר ביטל את החקיקה העותמנית הרלוונטית. על כן, לטענתם, מכיוון שגם עפ"י התכנית הנ"ל יועדו חלקות אלה לשמש כדרכים היקפיות, הרי שחלקות 26 ו-28 נכנסו לתכנית האיחוד והחלוקה מחדש כדרכים ויצאו ממנה כדרכים. משכך, לא נעשה כל שינוי בשטח החלקות או בייעודן המצריך להכלילן "מעל הקו" ולהקצות עבורן מגרשי תמורה.

עקב כך, המועצה הגישה התנגדות לתכנית, בין היתר בנוגע לאי-הכללת החלקה שבבעלותה, היא חלקה 28, "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה, וכן בטענה כי גם לחלקות 24 ו-26 שבבעלות המינהל לא הוקצו בטבלה מגרשי תמורה. המועצה ביססה את התנגדותה על התכנית הקיימת, שכן בתשריט של תכנית זו חלקה 28 אינה מסומנת כדרך אלא מצויה בתוך אזור המסומן כולו לייעוד חקלאי. זאת, על אף שהחלקה אכן רשומה במרשם המקרקעין כמקרקעי ייעוד מסוג דרך.

הוועדה המקומית דנה בהתנגדות המועצה והמליצה לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדות באופן חלקי, תוך שמירת זכותה להתנגד לתכנית או לטבלאות האיזון אם יופקדו ללא שינויים.

הוועדה המחוזית החליטה לקבל התנגדות המועצה, וקבעה כי התכנית תאושר למתן תוקף בתנאים, וביניהם כי טבלאות האיזון יתוקנו באופן שגם חלקות 26 ו-28 יכללו בהן "מעל הקו" כחלקות נכנסות בייעוד חקלאי. לעניין זה הוסיפה וקבעה הוועדה המחוזית כי חלקות 26 ו-28 אמנם רשומות במרשם המקרקעין כמקרקעי ייעוד של דרך, אולם במצב המאושר על פי התכנית הקיימת ייעודן הוא חקלאי, כאשר בנוסף לכך, חלקות אלה אף לא משמשות בפועל לדרכים או לייעוד ציבורי.

מנגד, החליטה הוועדה המחוזית שלא לכלול את חלקה 24 "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה, מאחר שהיא מיועדת לדרך על פי תכנית הקיימת (כחלק מרחוב הנדיב) ולכן לא חל לגביה שינוי על פי המצב המוצע. בעקבות החלטת הועדה המחוזית עתרו המערערות, יחד עם עותרים נוספים, לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה.

לאחר שעתירתן נדחתה, הגישו המערערות ערעור, במסגרתו טענו, בין היתר, כי אין מקום להקצות מגרשי תמורה עבור החלקות הנ"ל, הואיל והן מיועדות לדרכים, ולא לחקלאות, כבר על פי המצב המאושר לפי התכנית הקיימת כאמור לעיל.

ביהמ"ש העליון קבע, כי במידה והחלקות הנ"ל היו מיועדות לדרכים ערב התכנית החדשה, הרי שבתכנון המוצע לא נעשה כל שינוי בשטחן של החלקות או בייעודן. לכן, במקרה שכזה, חלקות 26 ו-28 נותרו כשהיו חלקות המיועדות לצרכי ציבור, ובצדק הן לא נכללו "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה. לעומת זאת, ככל שחלקות אלה יועדו לשמש כחלקות חקלאיות ערב התכנית החדשה, הרי שהתכנית החדשה מבקשת לשנות את ייעודן לייעוד דרך ולכן מקומן בטבלה הוא "מעל הקו", כאמור בהחלטת הוועדה המחוזית.

באשר לייעודן של חלקות 26 ו-28 – ביהמ"ש קבע כי עפ"י תשריט התכנית הקיימת, חלקות 26 ו-28 אינן מסומנות באחד מהצבעים המסמנים דרכים קיימות או מוצעות, כי אם בצבע של ייעוד חקלאי (קווים אלכסוניים ירוקים על רקע לבן). בנוסף לכך נקבע, כי גם סימון "העיגול" (רוזטה) שצריך להופיע על סימוני דרכים בתשריט ושמפרט נתונים בסיסיים לגביהם אינו מצוי לגבי חלקות 26 ו-28 בתשריט התכנית הקיימת, וכי גם טענת המערערות כי קיימות דרכים אחרות שאינן צבועות בתשריט ככאלה על אף שייעודן כדרכים ברורה, אינה מבוססת.

ביהמ"ש הוסיף, כי אף לא ניתן ללמוד מעניין ברגר כי התכנית הקיימת בעניין זה היא "תכנית כתמים". אשר על כן, נקבע כי אין לומר שחלקות 26 ו-28 לא סומנו בתשריט התכנית הקיימת כדרכים מכיוון שהן דרכים פנימיות או משום שהתכנית הקיימת נועדה אך לקבוע ב"כתמים" ייעודים כלליים מבלי לקבוע דרכים. התכנית הקיימת, כך נקבע, קבעה מפורשות דרכים אך היא לא קבעה את חלקות 26 ו- 28 ככאלה.

באשר לטענה בדבר ייעודן של החלקות למקרקעי ייעוד – ביהמ"ש קבע, כי צודקים המשיבים בטענתם כי אין ברישום חלקות 26 ו-28 במרשם המקרקעין כמקרקעי ייעוד כדי לכונן את מעמדן ככאלה עפ"י סעיף 107 לחוק המקרקעין.

ביהמ"ש הוסיף לעניין זה, כי אכן חלקות 26 ו-28 נמצאות בבעלות המינהל והמועצה ולכן הן מקיימות את התנאי הראשון שבסעיף 107 לחוק, הדורש שהחלקות יהיו מקרקעי ציבור. ואולם, כך נקבע, אין הן מקיימות את שני התנאים הנוספים הקבועים בסעיף: ייעוד לתועלת הציבור ושימוש לאחד השימושים המנויים בסעיף.

כן נקבע, כי ייעודם של מקרקעין אינו נקבע ע"י רישום במרשם המקרקעין, אלא בתכנית המאושרת בהתאם לחוק התו"ב. על פי התכנית הקיימת – תכנית המאושרת בהתאם לחוק – חלקות 26 ו-28 הינן בייעוד חקלאי. על כן, לא מתקיים התנאי השני של סעיף 107, הדורש כי הקרקע תהיה מיועדת לתועלת הציבור.

בנוסף לכך נקבע, כי אין אף בסעיף 110 לחוק המקרקעין כדי ללמד על ייעודן של חלקות 26 ו-28 כמקרקעי ייעוד על פי התכנית הקיימת.

לפיכך קבע ביהמ"ש, כי חלקות 26 ו-28 הינן חלקות חקלאיות על פי התכנית הקיימת, ואף אינן מקיימות את התנאים הנדרשים למקרקעי ייעוד, וכן כי המערערות לא הרימו את הנטל המוטל עליהן להראות שחלקות אלה היו מיועדות לדרכים, מבחינת דיני התכנון, ערב התכנית החדשה, ומשכך התכנית הנ"ל קובעת שינוי בייעוד של החלקות – שינוי אשר צריך לקבל ביטוי "מעל הקו" בטבלת האיזון וההקצאה. על כן הערעור נדחה.

הערת המערכת: בית המשפט העליון בפסק-דין מנומק רחב וברור ביותר נדרש לסוגיה שמעניינת מאד את הרשויות, ירד לפרטי המקרה ובחנו לעומק, פסק הדין רלוונטי וחשוב לרשויות בסוגיה שמעסיקה רבות את העוסקים בתכניות איחוד וחלוקה, בהן, כמעט תדיר, שותפה גם הרשות כבעלת זכויות מסוגים שונים, הן הרשויות המקומיות והן מדינת ישראל על זרועותיה. נציין כי עדיין ולמרות האמור בפסק-הדין, יכולה להיות שונות בערכים שיינתנו לאותן קרקעות לאור צורתן הטופוגרפית בהשוואה לחלקות רגולריות אחרות, כמו כן עדיין ייתכן ובמקרים מסוימים יהא צורך לבדוק מהי הדרך שהוקנו קרקעות אלו לרשות, אמנם מבחן זה אינו שייך לתחום טבלאות האיזון, אולם בית המשפט, ולא פעם אחת, נזקק לטענות כי במקרים כגון אלו, הדרכים הינן למעשה הפקעות שיש להשיבן לנפקעים.

 

ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מנהל מקרקעי ישראל – מחוז חיפה ,
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

בפני הרכב כב' הש' א' רובינשטיין, ע' פוגלמן, א' שהם

 

ב"כ המשיב: עו"ד דינה דומיניץ

האם חוכר של קרקע חקלאית שקידם תכנית לשינוי ייעוד למגורים שבעקבותיה נגרע השטח ממשבצת החוכר, זכאי להחזר השקעותיו והפסד הכנסותיו בגין לקיחת הקרקע

התייחסות בית משפט לחוזי חכירה היסטוריים ואנאכרוניסיטים

 

קיבוץ מגל יזם תכנית הרחבה למגורים בקרקעות חקלאיות שאותן חכר מהמנהל. בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 959, נגרע שטח ההרחבה ממשבצת הקיבוץ והוקצה ללא מכרז למתיישבים שהומלצו על ידי הקיבוץ. המומלצים חתמו מול המינהל על הסכמי חכירה פרטניים ושילמו דמי חכירה מהוונים לפי שווי קרקע למגורים. בעקבות גריעת השטח והשבתו למינהל, הגיש הקיבוץ תביעה לוועדת הפיצויים שליד המינהל, לקבלת פיצוי בגין אובדן השקעותיו החקלאיות. הממונָה על שימושי קרקע במינהל דחתה את תביעת הקיבוץ. גם תביעה שהגיש הקיבוץ בבית המשפט המחוזי בחיפה נדחתה ובית המשפט המחוזי קבע, כי בנסיבות המקרה בהן שינוי הייעוד והשבת המקרקעין נעשים ביוזמת הקיבוץ עצמו, לא זכאי הקיבוץ בפיצוי.

בלב המחלוקת בין הצדדים עמדה פרשנות סעיפי ההסכם הקובעים את זכאות החוכר לפיצוי בעבור השקעותיו. לשיטת המינהל, סעיף זה חל רק אם שינוי הייעוד נכפה על החוכר. מנגד, לשיטת הקיבוץ הסעיף חל בכל מקרה של שינוי ייעוד והשבת הקרקע למינהל, בין אם שינוי הייעוד נעשה ביוזמת המינהל או ביוזמת המערער בעצמו.

בית משפט העליון דחה את הערעור וקבע כי  קידום תכנית ההרחבה נעשה בגדר החלטה 959. דפוסו של ההליך לפי החלטה 959 שנעשה ביוזמת המערער מגלם בחובו הטבה עבור מומלציו, זיקתו להסדר הקודם (החלטה 737 שבוטלה במסגרת בג"ץ שיח חדש) שלא החיל הוראת פיצוי והעובדה שגם בהחלטה 959 לא נוספה הוראת פיצוי מצביעים על כך, כי בנסיבות שבהן שינוי ייעוד המקרקעין והשבתם למינהל נעשו ביוזמת החוכר, אין החוכר זכאי בפיצוי בגין השקעותיו ואבדן הכנסתו.

יצוין כי בהחלטות מאוחרות שהחליפו את החלטה 959 (החלטה 1253 מיום 30.1.2012) כבר נקבע בצורה ברורה כי מעבר להשתתפות בסיוע בשדרוג התשתיות הקיימות ביישוב, לא יהיה זכאי החוכר לכל פיצוי.

יצוין כי הבעייתיות והאנכרוניזם שבנוסחים ההיסטוריים של חוזי חכירה, מובילה פעם אחר פעם את הצדדים לבית המשפט.

מחלוקת בפרשנות חוזה חכירה הייתה גם בבסיסו של פס"ד נוסף שניתן לאחרונה (28.10.12) בע"א 8637/10 מתחם נגה יזמות בע"מ נ' רשות הפיתוח . בעניין זה נחלקו הצדדים האם בהתאם לתנאי חוזה החכירה רשאים החוכרים להגדיל את ניצולן של זכויות הבנייה מבלי לחוב בתוספת דמי חכירה. בית המשפט העליון מצא עוגן פרשני במנגנון חישוב דמי החכירה שקבע כי דמי החכירה השנתיים יהיו בשיעור מערך המגרש. בית המשפט הסיק מכך כי את דמי החכירה יש לגזור משווי הקרקע, תוך התחשבות בשווי זכויות הבנייה בה. על כן, אם בכוונת החוכר להגדיל את היקף הבנייה הרי שדמי החכירה צריכים להיות מחושבים על בסיס זה.

בית המשפט הוסיף כי מקרה זה הוא אחד ממקרים רבים שבהם מגיעה אל סיפו של בית המשפט העליון מחלוקת שעניינה פרשנות חוזה חכירה. בית המשפט הצביע על כי המחלוקות נובעות מבעיה בסיסית שהיא אי התאמתם של החוזים ההיסטוריים לנסיבות החדשות של פרויקטים מורכבים ועתירי הון. בית המשפט הוסיף כי חוזי החכירה הישנים שנעשו לפני עשרות שנים אינם מתאימים עוד לתנאים המתוחכמים של שוק המקרקעין כיום וכי יש לקוות, כי במהלך השנים, כחלק מן המהלך הטבעי של חידוש והחלפה של חוזי חכירה, יהפכו החוזים הישנים להיסטוריה משפטית.

בשולי הדברים מוסיף בית המשפט קביעה חשובה כי הנוהל של המינהל מחייב על אף הכיתוב המופיע בשולי הנוהל לפיו הוא מהווה מסמך פנימי בלבד.

הערת המערכת: כפי שהתייחסנו רבות בעבר, וגם במאמרים על גבי ניוזלטר זה, אבי אבות החטא שיצר אינספור מחלוקות ובירורים משפטיים הינה העובדה כי אין כמעט חוזי מינהל שזהים לחלוטין זה למשנהו, ההזדמנות להשוות ולנסות להקטין חיכוכים עתידיים הינה אך ורק בעריכת חוזים אחידים שהשוני יהא אך ורק בתנאים ספציפיים של חוזים אלו שיוגדרו בנפרד על מנת להקל בסוף התקופות, יישור קו זה הינו הכרחי למנוע הצפת בתי המשפט בתום התקופות הבאות.

 

ע"א 1160/08 פנינת העיר ר"ג בע"מ נ' ו"מ לתו"ב ר"ג ,
בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני  הרכב כב'  סגנית נשיאה אב"ד הש' א' קובו, סגנית נשיאה מ' רובינשטיין, הש' ע' צ'רניאק

 

ב"כ המערערת: עו"ד יהושע דיאמנט 

 


 לא יתכן היטל השבחה שונה על שני מגרשים זהים שהושבחו באופן זהה רק מחמת שוני במועד המימוש

עסקינן בערעור על פסק דין של בית משפט השלום שניתן בערעור על שומת שמאי מכריע בנוגע להיטל השבחה (בהתאם להוראות החוק לפני תיקון 84 לחוק התכנון והבניה).

באותו עניין דובר על שני מגרשים שווים וזהים הגובלים אחד בשני. שני המגרשים הושבחו באופן זהה. עם זאת, ביחס למגרש מושא הערעור ביקשה הועדה המקומית היטל השבחה הגבוה פי 3 משומת השבחה שנקבעה למגרש השני, על ידי שמאי מכריע אחר, והשמאי המכריע קיבל את עמדתה וקבע גם הוא היטל השבחה הגבוה פי 3 מהיטל ההשבחה שנקבע, כאמור, למגרש הסמוך הזהה.

בית משפט השלום קבע כי הערעור נסב על טענות שמאיות ולא משפטיות ולכן דינו להידחות. למרות זאת בית המשפט נדרש לטענות המערערת לגופו של ערעור ודחה אותן. בגין פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי.

בית המשפט המחוזי מצא כי לא היה מקום לדחות את הערעור על הסף, וכי הערעור מעלה טענות משפטיות עקרוניות.

בית המשפט קבע שבסיס החבות בהיטל השבחה כפי שנובע מפורשות מחוק התכנון והבניה – באשר לחלקות הכלולות באותה תכנית שאושרה חייב להיות שוויוני ומושתת על בסיס פרמטרים קבועים ביחס לכלל זכויות הבניה הכלולות בתכנית.

בית המשפט ציין כי על פי סעיף 5 לתוספת השלישית באם אושרה תכנית ולא החליטה הועדה על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, אזי על הועדה לערוך לוח שומה לכל התכנית שאושרה. על לוח השומה לכלול פרמטרים קבועים ביחס לשיעור ההשבחה של כלל הזכויות במקרקעין שבתחום התכנית, על בסיס קבוע ושוויוני ביחס לכל התכנית, ומכאן נגזר עקרון השוויון.  התכלית הכללית שביסוד ההסדר הסטטוטורי הנוגע להיטל ההשבחה הנו חלוקה צודקת ושוויונית של התועלת הצומחת מההליך התכנוני. ההיטל גם מוטל על השבחה מעשית ולא התעשרות מושגית.

בית המשפט קבע כי את שומת ההשבחה למגרש הראשון יש לראות כהצגת "לוח שומה" אשר כולל בתוכו את עקרונות בסיס החיוב ביחס לכל המקרקעין בתחום התכנית, ובתוך כך גם  ביחס למגרש מושא הערעור, במיוחד מקום שבו לא נטען וממילא לא הוכח כי השומה מוטעית ולאור חזקת התקינות.

בית המשפט קבע עוד כי ההפרש בין שתי השומות הוא כה מהותי עד כי בהכרח המערערת נישומה בגין השבחה מושגית. תכלית החקיקה והפסיקה לא מצדיקה ששני נישומים השותפים באותם מקרקעין יחויבו בהיטל השבחה באופן כה שונה, אך ורק מכיוון ששותף אחד מימש קודם לכן את זכויותיו. תהא זו אפליה בלתי מוצדקת.

בית המשפט קבע כי יש לפעול לאחידות שומות היטל השבחה במגרשים זהים הכלולים באותה תכנית ואשר לא נתקבלה לגבי החלטה של דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

בית המשפט המחוזי קבע כי השאלות שעולות הן שאלות משפטיות עקרוניות ולכן החליט לקבל את הערעור ולהורות על השבת התיק לבית המשפט קמא, לדיון לגופו.


הערת מערכת: מדובר בסוגיה מהותית וחשובה שעולה רבות, ההתלבטות בין מס אמת לבין טענות של אפליה ושוויון הינה התלבטות אמת שנדונה רבות, ומקורה עוד במיסים שחלקם כבר אינם עמנו כגון השאלה בדבר חובת הרשות לתקן שומות וחיוב מס רכוש לבעלים של חלקה לאחר שבאשר לבעלים אחר באותה חלקה תוקן חיוב, מחד, עקרון השוויון והצדק לא סובל חיוב שונה בין פרטים זהים, מאידך גם אם נפלה שגגה במקרה בודד אין סיבה לחזור על שגגת עבר, ככל שמדובר בשגגה.

נציין כי בית המשפט הוביל לפתרון לפיו יש לבדוק את המקרה לעומק ולמעשה לבחון אילו מהשומות היא הנכונה לאור השונות הכה גדולה בין מקרים דומים, אין ספק כי פסק דין זה הינו חיוני וחשוב למול הרשויות שעליהן לבחון את עצמן  ולהיצמד לדרך חיוב זהה ולמנוע חיוב שונה בין פרטים על ידי בחינה מדוקדקת של נוהל וגישה.

ה"פ 7980-04-12  מובשוביץ נ' עפרון ואח',
בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בפני כב' סג"נ כב' הש' א' שילה


ב"כ המשיבים: עו"ד יונה מושקוביץ


ביהמ"ש דחה תביעה להצהרה כי הסכם מתנה להעברת מקרקעין אשר לא הסתיים ברישום בטאבו תקף ומחייב

התובענה הינה להצהרה כי הסכם מתנה להענקת קוטג' באזור, אשר לא הסתיים ברישום הזכויות בטאבו על שם מקבלת המתנה, תקף ומחייב וכן למתן צו לאכיפת ההסכם ולמתן הוראה לסיים העברת החזקה בקוטג' למקבלת המתנה.

המבקשת, הגב' מובשוביץ (להלן – "המבקשת"), הינה אישה , נשואה ואם לילדים בוגרים ועובדים, אשר סייעה, לטענתה, למשיבה, הגב' מרים עפרון רבות הן בחומר והן ברוח ובעיקר היתה לה לחברה טובה.

המשיבה, הגב' עפרון (להלן – "עפרון"), הינה אלמנה, חולנית, אם לבן חסוי הנמצא במוסד סגור ולבן נוסף המתגורר עמה ואשר אינו עובד, המשפחה משתכרת מקצבה קטנה, אשר בעלת המנוח הותיר לה ביחד עם חובות רבים ומצב כלכלי רעוע.

עפרון, ביחד עם ילדיה, התגוררה בתנאים מחפירים בצריף קטן ומוזנח על חלקת אדמה בניהול המנהל, אשר יעודה היה משק עזר (להלן – "המקרקעין"), עמדה להם הזכות להאריך את הסכם החכירה, אולם לשם כך הם נדרשו לשלם כספים רבים, בעיקר בגין שיעור ההיוון והחלת תכנית מתאר חדשה אשר הגדילה את זכויות הבניה באופן משמעותי, כספים אשר בפועל לא היו בידיהם.

בשנת 2007 כרתה עפרון עם המבקשת הסכם מתנה ולפיו הואיל ועפרון מתעדת להתקשר עם קבלן בהסכם קומבינציה, על פיו תמסור זו לקבלן את המקרקעין ובתמורה תקבל תמורה כספית ו/או מספר קוטג'ים אשר יבנו על המקרקעין, תעניק עפרון למבקשת קוטג' אחד במתנה מתוך הקוטג'ים שיתקבלו בידה במקרקעין וכן תישא בכל תשלומי המס החלים עקב הסכם מתנה זה, לחילופין, תעניק עפרון למבקשת מחצית מזכויותיה במקרקעין.

לאור מצבם הכלכלי הרעועה של עפרון ובניה, הם לא הצליחו להתקשר עם קבלנים בהסכם קומבינציה, וזאת בשל התשלומים הרבים והגבוהים אשר חלו עליהם בגין העסקה, לרבות תשלומים למנהל, לעירייה ולמיסוי מקרקעין. חלף זאת כרתו עפרון  ובניה הסכם מכר עם קבלן עזרן (משיב 2) (להלן -"הקבלן") אשר רכש את מלוא זכויותיהם במקרקעין, כשבתמורה יקבלו עפרון ובניה סכום כסף ושני קוטג'ים בפרויקט אחר אותו בונה הקבלן (להלן: "הקוטג'ים").

אחד הקוטג'ים שקיבלו עפרון ובניה נמכר להוריו של הקבלן ובשני מתגוררים עפרון ובנה.

לטענת המבקשת הסכם המתנה מחייב, עפרון אינה יכול לחזור בה מההסכם מאחר ובהסכם ויתרה על זכותה לעשות כן. כן הוסיפה וטענה כי בעקבות ההסכם שינתה המבקשת מצבה לרעה ואף בשל זאת אין עפרון רשאית לחזור בה מההסכם וכי המכירה של הקוטג' להורי הקבלן נעשתה על מנת להבריח את הקוטג' מהמבקשת.

עפרון טענה כי התובענה הוגשה בחוסר תום לב. לטענת עפרון, הצדדים לא התכוונו להחיל את הסכם המתנה על הקוטג' בו גרה עפרון כיום כי אם דובר על קוטג' אשר יבנה על גבי המקרקעין אותם מכרה עפרון לעזרן ואילו הקוטג' שבו היא גרה כיום הינו נכס אחר לגמרי אשר במועד החתימה על הסכם המתנה לא תוכנן שיבנה עבור עפרון כלל. הסכם המתנה, לטענת עפרון, נעשה מתוך עושק וניצול של עפרון בו העסקה אף לא דווחה לשלטונות המס ולא בכדי.

בית המשפט קבע כי דין התובענה להידחות מכל וכל, עקב שני נימוקים מרכזיים:

הנימוק הראשון, לקביעת בית המשפט, כי הסכם המתנה אינו חל והצדדים אף לא התכוונו שיחול על הקוטג' אשר נותר בידי עפרון, מאחר והסכם המתנה נוצר זמן רב עובר להיווצרותו של הסכם המכר מול עזרן, אשר הקים את זכותם של עפרון ובניה לקבלת הקוטג'ים ולכן בהסכם המתנה אין זיהוי מפורש ומסוים של נושא המתנה.

יתרה על כן, בית המשפט קבע כי על חוזה מתנה חלות שתי מערכות דינים זו הקיימת בחוק המתנה וזו הקיימת בחוק החוזים, על מנת שישתכלל חוזה בכלל וחוזה מתנה בפרט עליו לעמוד בדרישות מסוימות וגמירות הדעת. כאשר במתנה עסקינן יש להקפיד בבדיקת גמירות דעתו של נותן המתנה הקפדה יתרה ולוודא מעל לכל ספק סביר, כי נותן המתנה עשה כן מתוך רצון חופשי ומתוך גמירות דעת מלאה.

בעניין דנא, קבע בית המשפט, כי המבקשת היא שהובילה את כל המהלך שסיומו בחתימה על הסכם המתנה, היא זו אשר יצרה קשר עם עוה"ד והנחתה אותו בהכנת הסכם המתנה. תנאיו של הסכם המתנה מקפחים את זכויותיה של עפרון והעובדות בו אינן מדויקות ואינן תואמות את המציאות וכך בהסכם המתנה קיימת התעלמות מזכויותיהם של בניה של עפרון במקרקעין, ומהעובדה כי תקופת החכירה במקרקעין הסתיימה ויש לחדשה תוך תשלום למנהל של סכומים גבוהים, כי תשלום המיסוי בגין הסכם המתנה, אשר הושת על עפרון, מיסוי מקרקעין, היטל השבחה ודמי הסכמה למנהל, כמתחייב בחוק, היה עולה לכדי מחצית מדמי המתנה והמשמעות כי עפרון היתה נותרת בעסקת הקומבינציה עם מחצית מקוטג' אחד, מתוך השניים שקיבלו היא וילדיה ומשמעות הדבר כי עפרון היתה נותרת ללא זכויות כלל.

כן קבע בית המשפט, כי האמור בהסכם ובהשלכותיו לא הוסברו לעפרון והיא הובאה אף לחתום על ההסכם, מבלי שהוסברו לה, בין השאר, החובות אשר הושתו עליה בגינו. זאת ניתן ללמוד אף מכך שבעת מכירת הזכויות לקבלן, עפרון לא ציינה את קיומו של הסכם המתנה בפני עוה"ד, אשר יצגה בעת המכירה, או בפני הקבלן, באשר עפרון לא הבינה כלל את השלכותיו של הסכם המתנה על התמורה שתוותר בידיה לאחר מתן המתנה למבקשת.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי לעפרון לא הייתה גמירות הדעת הנדרשת בזמן כריתת הסכם המתנה או לאחריו.

עוד הוסיף וקבע בית המשפט, כי מאחר ועסקת המכר לקבלן כלל לא עמדה על הפרק בעת החתמה על הסכם המתנה, הרי שעפרון לא ידעה כי תקבל שני קוטג'ים בתמורה למקרקעין ולכן אף בעניין זה לא היתה לה גמירות הדעת הנדרשת והמסוימות הנדרשת למתן המתנה. מאחר וחוזה אשר אין בו זיהוי ברור ומלא של נושא המתנה לא ישתכלל ובית המשפט לא יתן לו תוקף, במצב זה, בו נעדר פרט מהותי- זיהוי הנכס נשוא ההסכם, בית המשפט לא יאפשר לעשות שימוש בהוראות חוק משלימות אשר נועדו כדי להתגבר על העדר פירוט מספיק בעסקת מקרקעין, זאת מאחר והעדר זיהוי ברור של הנכס הנמכר הוא פרט שאין להשלימו.

הנימוק השני לדחיית התובענה הינו כי הסכם המתנה הוא התחייבות ליתן מתנה אשר בעניין דנא לא נגמרה ברישום ולכן עפרון זכאית לחזור בה מהמתנה אף ללא כל הנמקה, ואף אם כביכול ויתרה על זכותה לחזור בה בהסכם המתנה שכן, עפרון לא ידעה ולא הבינה כי היא מוותרת על זכותה שבחוק לחזור בה ומאחר ובעל פה הובטח לה כי תוכל לבטל את הסכם המתנה, הרי שבעניין זה אין להחיל את המבחן האובייקטיבי החל בדיני החוזים אלא  יש מקום לבחון את כוונת נותן המתנה ובעניין דנא ברי כי עפרון לא ויתרה על זכותה לחזור בה מהמתנה.

עוד קבע בית המשפט כי מצבה של המבקשת לא שונה לרעה וכי זוהי טענה בעלמא אשר המבקשת העלתה בחוסר תום לב ומבלי שהביאה ראיות לתמוך בטענתה.

על יסוד האמור בית המשפט דחה את התובענה מאחר בסכמו כי לא היה בתובענה ממש וחייב בהוצאות.


הערת מערכת: אין ספק כי בית המשפט חש כי העתרות לתביעה יש בה כדי אי צדק בנטילת זכויות מהותיות ממשפחה נצרכת, בית המשפט גם ראה את אי הצדק בחתימת הסכם כה נדיב, בו מקבל המתנה, שלא היה אף בן משפחה, אף הטיל את תשלומי המיסים על נותן המתנה.

נציין כי המקרה היה קיצוני ואי הצדק בו "צעק" ועל כן בית המשפט חרג מהכלל שלפיו חזקה על אדם שאינו חסוי שיודע הוא ואינו יכול להתכחש לאשר חתם, מה גם שבמקרה זה נחתם בפני פרקליט, עם זאת אי העדת עורך הדין עורך החוזה היה בו אף חיזוק להכרעת בית המשפט שהגיע לתוצאה צודקת.

גילוי נאות– הח"מ מייצג את בעלי הזכויות בטיפול בנכסים דנן ואף עדותו בעניין זה הובאה בפני בית המשפט.

עמ"נ 36062-01-11 הו"מ לתו"ב ר"ג נ' שאול אושרת  ואח',
בית המשפט המחוזי בתל אביב –יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים , בפני כב' הש' י' שיצר


ב"כ המערערים: ש. הורוביץ ושות'

בעת הכרעה בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וככל ופורסמה תכנית מאוחרת המאיינת את הפגיעה הרי שיש מקום ליישום הלכת "קהתי"

עסקינן בערעור מנהלי של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (להלן – "הועדה המקומית" ו/או "המערערת") על החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז ת"א (להלן – "ועדת הערר") בה קיבלה ועדת הערר את ערר המשיבים, בהתאם להחלטתו של שמאי מכריע שמונה על ידה, וחייבה את המערערת לשלם להם פיצויים בגין פגיעה בחלקותיהם, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן – "החוק") בשל פרסום תמ"א 23/ א- תוואי מעבר מסילת הברזל להסעות המונים (הרכבת הקלה)- (להלן: "התכנית הפוגעת") אשר עבר בסמיכות לחלקותיהם.

טענתה העיקרית של המערערת הינה כי הנזק הנטען שנוצר על ידי התכנית הפוגעת) , בוטל לחלוטין כשתיים עשרה שנה לאחר מכן עם פרסומה של תכנית תמ"א 23/א/4 (להלן – "התכנית המבטלת") שביטלה את קטע הרכבת הקלה בסמוך לנחלות המשיבים.

לשם השלמת התמונה יצוין כי התכנית המבטלת פורסמה כשלושה חודשים וחצי, לפני שנתנה ועדת הערר את החלטתה.

המערערת הסתמכה על פסק דינו של בהמ"ש העליון בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' משה קהתי (להלן – "הלכת קהתי") אשר קבע, בין היתר, כי כאשר תכנית מאוחרת מבטלת תכנית פוגעת מוקדמת, יש בכך כדי לאיין את הפיצוי שמכוח התכנית המוקדמת או להפחיתו בהתאם. ולא רק זו אלא שהלכה זו לא בוטלה בפסיקה מאוחרת יותר אלא היא אף צוטטה בהסכמה ע"י פסיקת מאוחרת יותר של ביהמ"ש העליון.

ביהמ"ש בטרם הכריע בערעור ציין, כי מידת ההתערבות של וועדת הערר וביהמ"ש בחוות דעת של שמאי מכריע הינה מצומצמת. עוד ציין ביהמ"ש כי לעת מתן חוות הדעת של השמאי המכריע, חוות הדעת אכן לא הצריכה התערבות, שכן התכנית המבטלת כאמור פורסמה למתן תוקף לאחר שחווה"ד השמאית כבר נתנה ושלושה חודשים וחצי לפני מתן החלטת ועדת הערר. ביהמ"ש קיבל את עמדת המערערת לעניין הלכת "קהתי", ואף הוסיף והדגיש כי בהלכת "קהתי" נקבע כי לא יעלה על הדעת שייפסק פיצוי בגין תכנית פוגעת שבוטלה לאחר מכן בתכנית שבאה לאחריה.

ביהמ"ש קבע כי במקרה הנדון, לאחר שהוגשה לוועדה המקומית תביעת הפיצויים ע"י המשיבים, פורסמה התכנית המבטלת, וזאת בטרם ועדת הערר נתנה החלטתה, ולפיכך קבע ביהמ"ש כי היה על ועדת הערר לפעול בהתאם להלכת "קהתי" ולקחת בחשבון את התכנית המבטלת והשלכותיה. בפסק דינו קבע ביהמ"ש, כי משהעלתה המערערת לפני ועדת הערר את הטענה בדבר קידומה של התכנית המבטלת (אשר התקדמה לאישור) מן הראוי היה כי וועדת הערר בטרם החלטתה תבקש להתעדכן בהתפתחויות ביחס לתכנית ומתי אושרה בסופו של דבר.

על יסוד האמור, הורה ביהמ"ש להשיב את העניין לבחינה נוספת בפני ועדת הערר ובמידת הצורך אף לפנות שוב לשמאי המכריע, באם נדרשות השלמות מטעמו.

לטענת המשיבים כי התכנית המבטלת רק "שמה סימן שאלה" מעל התכנית הפוגעת, לא מצא ביהמ"ש כל ממש בטענה זו שכן בתקנון התכנית המבטלת קיים סעיף הקובע שבתום 10 שנים מיום אישור התכנית, המועצה הארצית תבחן האם יש לעדכן את התכנית ואם כן איזה עדכן יש לערוך. סמכות זו ממילא קיימת למועצה הארצית ואין בכך כדי להוכיח שהתכנית המבטלת לא מבטלת את התכנית הפוגעת.

ביהמ"ש הוסיף, לשם הזהירות, כי אם ועדת הערר תגיע לכלל מסקנה כי התכנית המבטלת אינה מבטלת לחלוטין את התכנית הפוגעת, הסמכות בידה לקחת גורם זה בחשבון השיקולים של קביעת גובה הפיצויים להם זכאים המשיבים, אם בכלל.

כאמור, הערעור התקבל, העניין הוחזר לבחינת ועדת הערר על מנת שתשקול את המקרה מחדש בהינתן התכנית המבטלת והשלכותיה.


הערת מערכת: ראשית נציין כי יש לשים לב שפגיעת תכנית בניין עיר מתבררת שנים כה רבות בערכאות כך שבהכרח חלים שינויים תכנוניים במקרקעין, כבמקרה פסק-הדין, שמובלים להגשת בקשות להימנע מפיצוי גם אם נפסק קודם לכן, תוצאות מעין אלו בהן הפרט משלם על התמשכות הליכים בלתי סבירה, עלולות להרפות ידם של העוסקים במלאכה ואין זו כוונת החוק.

נזכיר כי המחוקק קצב מועדים ברורים לבירור תביעת פיצויים, מועדים שהיו אמורים להוביל לסיום ההליכים תוך שנה שנתיים לכל היותר, ואולם לאחר שתביעה מעין זו מתבררת משך עשרות שנים, אזי אין צדק בכך ששינוי תכנוני ישפיע ויבטל תביעה.

נזכיר כי ברפורמה המתוכננת, שקידומה עצר כידוע בשלב זה, אפשרות ביטול תביעה על ידי תכנית המבטלת פגיעה, הוגבלה בתקופה, עניין זה אכן סביר וברור, שכן יש לעיתים ליתן לרשות האפשרות להגן על קופתה ולתקן שגגות שנעשו, אבל כל זאת בכפוף לכך שהפעולה תתבצע תוך זמן קצר ועדיין תחוייב בעלות הנזק שגרמה.

המערכת מברכת את כל בית ישראל בברכת חג אורים שמח !!!!