האם ועדת ערר רשאית להטיל מגבלות קנייניות?

מספר הליך: עת"מ 57576-12-25 נכסי א.י.ד.ר.ש בע"מ נ' מדינת ישראל משרד האוצר ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט, אחסאן כנעאן. פרטי המקרקעין: חלקה 30 בגוש 11014, רחוב בורוכוב 54, קריית אתא. תאריך מתן פסק הדין: 21.6.26. ב"כ העותרת: עוה"ד גראור.

עתירה המופנית כנגד החלטת וועדת ערר, לפי ההחלטה הוצבו מספר תנאים למתן אישור אכלוס ותעודת גמר, על מנת להבטיח שהשימוש במבנים יהיה למעונות סטודנטים. בהתאם להחלטה וכתנאי למתן היתר, נקבע כי הבעלות במקרקעין מושא העתירה תהיה בעלות אחודה (ארבעה בעלים במשותף לכל היותר). תנאי זה נמצא במוקד העתירה וכלפיו מופנים טענות בשני מישורים עיקריים: מישור החוקיות הנוגע לסמכות הוועדה להתנות תנאי מסוג זה; המישור השני אם יימצא כי קיימת סמכות להתנות תנאי מסוג זה נוגע לשאלת סבירות התנאי והאם הוא מידתי.

העתירה מעוררת שאלה משפטית המצויה בלב המתח שבין זכות הקניין של הפרט לבין סמכותן של רשויות התכנון להגשים מטרות ציבוריות. האם רשאית ועדת ערר לתכנון ובניה להתנות היתר בנייה למעונות סטודנטים בתנאי של "בעלות אחודה" על המקרקעין? עתירה זו תבחן את היקף סמכותה של הרשות המנהלית להטיל מגבלות קנייניות, תוך התחקות אחר דרישות עקרון חוקיות המנהל וההגנה החוקתית על הקניין.

העותרת היא חברה העוסקת בייזום ובפיתוח פרויקטים בתחום הבניה. בתוך כך, העותרת יזמה פרויקט במקרקעין שבבעלותה, למטרה הציבורית של מעונות סטודנטים. על פי התב"ע החלה על המקרקעין, תכנית מפורטת מס' כ/150ח קריית אתא (להלן: "התכנית"), התכליות המותרות במקרקעין הם "ספריה ציבורית + בי"ס יסודי הצבי ישראל".

בהערת שוליים בסעיף התכליות נקבע כדלקמן:

"בסמכות הועדה המקומית להחליט, לגבי מבני הציבור שבטבלה 3.10.6, על תכלית מוצעת שונה, עפ"י הצורך, בהתאם לסעיף 188 לחוק."

הועדה המקומית אישרה את הבקשה בכפוף בין היתר לתנאי שיוצג הסכם התקשרות עם מוסד להשכלה גבוהה מוכר; והצגת הסכם תפעול וניהול של כלל המערכות המשותפות במבנה. ועדת הערר קבעה שורת תנאים והגבלות מהותיים כדי להבטיח את שימור ייעוד המבנה למעונות סטודנטים. התנאים כוללים חובת בעלות אחודה על הקרקע והבנוי עליה, כך שלא יתאפשר רישום בית משותף או מכירה/החכרה של חלק מסוים או פחות מ-25% מהזכויות הבלתי מסוימות בקרקע. תנאי זה יירשם כהערה תכנונית לפי תקנה 27 לתקנות הרישום.

בית המשפט פתח וקבע כי דין העתירה להתקבל מהטעם שקביעת תנאי של בעלות אחודה, הוא תנאי קנייני החורג מסמכות הועדה המקומית, בעת שהיא דנה בבקשה למתן היתר בניה, זאת  ללא הסמכה מפורשת בחוק או בתוכנית. אשר על כך, נקבע, כי אין זה משנה אם התנאי נועד להגשים את תכלית השימוש שהותרה, או אם התנאי הוא סביר או מידתי. מקום בו בית המשפט מגיע למסקנה כי אין הסמכה בחוק להתנות תנאי מסוג זה, השאלה אם התנאי הוא סביר או מידתי אינה רלוונטית לצורכי ההכרעה.

בית המשפט הדגיש, כי הפסיקה הבחינה בין שלב התכנון, העוסק באישור תכניות בינוי עיר, לשלב הרישוי העוסק בשלב היישומי. שלב התכנון ושלב הרישוי נבדלים זה מזה באופן מהותי מבחינת מטרתם ואופי שיקול הדעת המופעל בהם. מטרתו של שלב התכנון היא תכנונית ועקרונית, ובמסגרתו נדרש מוסד התכנון לאזן בין מכלול שיקולים ואינטרסים רחבים. לעומת זאת, שלב הרישוי הוא שלב ביצועי ויישומי המושתת על ההכרעה התכנונית הקודמת, כאשר היתר הבנייה משמש כחוליה המקשרת בין התכנון לבין הבנייה בפועל.

"ראשית, נקודת המוצא לדיון היא כי תנאי הבעלות האחודה, כפי שנקבע על ידי ועדת הערר, מציג פגיעה מהותית בזכות הקניין של העותרת, ובפרט ביכולתה להעביר או לפצל את זכויותיה במקרקעין. זכות הקניין היא זכות יסוד חוקתית, ופגיעה בה דורשת הסמכה מפורשת, ברורה ומפורטת בחקיקה, בהתאם לעקרון חוקיות המנהל ולפסקת ההגבלה שבחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

שנית, בחינת מקורות הסמכות הרלוונטיים מעלה כי אין כל הסמכה מפורשת בחוק התכנון והבניה או בכל חיקוק אחר המעניקה לוועדת הערר או לוועדה המקומית סמכות להטיל תנאי של בעלות אחודה ביחס למעונות סטודנטים. סעיף 145(ג2) לחוק התכנון והבניה, שנועד להגביר וודאות תכנונית, מגביל את רשות הרישוי להתנות תנאים רק אם פורטו במידע להיתר, נדרשים במפורש לפי חוק או תכנית, או במקרים חריגים למניעת סיכון ציבורי חמור; אף אחד מתנאים אלו אינו מתקיים בענייננו. התנאי לא פורט במידע להיתר, אינו נדרש במפורש בחוק או בתכנית החלה, ואינו נופל בגדר המקרים החריגים של סיכון ממשי לציבור."

כמו כן, צוין גם כי הטלת תנאי של בעלות אחודה, ללא עיגון מפורש בחוק או בתכנית, מהווה חריגה מעקרון חוקיות המנהל ומטילה על העותרת נטל כבד ובלתי מורשה. בדומה לדרישת הערבות שנפסלה, גם תנאי הבעלות האחודה הוא דרישה מקדמית להנפקת ההיתר, שאינה נכנסת לגדר מסגרת התקנות העוסקות בכפוף לתנאים טכניים לביצוע הבנייה, ועל כן דינו להתבטל מחמת חוסר סמכות.

לאור האמור לעיל, העתירה התקבלה ותנאי הבעלות האחודה שנקבע בהחלטת ועדת הערר – בטל.

הערת מערכת: 

בעלות אחודה היא מונח משפטי ותכנוני המתאר מצב שבו כל יחידות הדיור או השטחים במגרש או בבניין אחד נמצאים תחת ישות משפטית אחת או בעלים יחיד.

מוסדות התכנון מעודדים בעלות אחודה בפרויקטים מסוימים לשם ניהול ותחזוקה יעילים, אפשרות עתידית לשינוי ייעוד בהתאם לצרכים המשתנים, הקרקע תשמש להשכרה בצורה מסודרת ועוד. ייעוד קבוע להשכרה  – החוק (התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה) מאפשר לקבוע בתוכניות כי מגרש ישמש להשכרה בלבד, והדרישה לבעלות אחודה מבטיחה שהדירות לא יימכרו בנפרד בשוק החופשי לאנשים פרטיים, אלא יישארו כמאגר דיור להשכרה לאורך זמן.

עם זאת, בית המשפט קבע כי להבדיל משלב התכנון, הרי משלא נקבעה אפשרות זו בתכנית, אי אפשר, על אף החשיבות של תנאי זה, ליצרו בהליך הרישוי.

הצעה נמוכה משמעותית תפגע בזכויות הקניין

מספר הליך: ע"א 22380-07-25 משה בן מנחם נ' נורית כוזהינוף ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז לוד, בפני כב' הרכב השופטות, חנה קיציס, מרב בן ארי, קרן אזולאי. פרטי המקרקעין: חלקה 159 בגוש 6717, בגני תקווה. תאריך מתן פסק הדין: 15.6.2026. ב"כ המערער: עוה"ד דוד רבינוביץ.

המערער והמשיבים הם בעלי הזכויות במקרקעין, כאשר בשנת 2023 הגישו המשיבים תביעה לפירוק שיתוף נגד המערער ונגד בעלי זכויות נוספים במקרקעין. במהלך ניהול התביעה הגיעו המשיבים להסכם פשרה עם מרבית בעלי הזכויות, לפיו חברת חן בראשית, שהיא חברה בבעלות המשיבים, תרכוש את זכויותיהם במקרקעין במחיר שייקבע על ידי שמאי מקרקעין שימונה על ידי בית המשפט, בתוספת 7.5% על קביעתו (להלן- מתווה הפשרה). המערער, שהחזיק בכ-3% מהמקרקעין, ונתבעת נוספת, סירבו להצטרף למתווה הפשרה ועמדו על ביצוע פירוק שיתוף בדרך של מכירה פומבית באמצעות כונסי נכסים.

ביום 29.9.2024, ניתן פסק דין המורה על פירוק השיתוף במקרקעין. כשבועיים לאחר מכן חזרה בה הנתבעת הנוספת מסירובה, והסכימה אף היא למכור את זכויותיה במקרקעין לחברת חן בראשית בהתאם למתווה הפשרה. בכך השלימו המשיבים את רכישת זכויותיהם של כלל השותפים במקרקעין למעט המערער.

ביום 26.11.2024, ובהמשך לבקשת המערער לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית, מונו באי כוח הצדדים,  ככונסי נכסים.

כונסי הנכסים פרסמו הזמנה להציע הצעות שבעקבותיה הוגשו שתי הצעות בלבד, אחת מהן של חברת חן בראשית. ביום 7.4.2025 התקיימה התמחרות בין שתי המציעות, ובסיומה הציעה חברת חן בראשית את ההצעה הגבוהה יותר, לפיה היא תרכוש את חלקו של המערער על פי שווי מקרקעין בסך של 45,555,555 ש"ח. אין חולק על כך שהצעה זו נמוכה משמעותית מהערכות שווי שניתנו על ידי שני שמאי מקרקעין שמונו כמומחים מטעם בית המשפט במסגרת מתווה הפשרה.

בית המשפט הזכיר, כי כפי שנקבע בפסיקה, הליך המכירה הפומבית מגלם איזון בין אינטרסים שונים: השאת התמורה לבעלי הנכס מצד אחד, והבטחת סופיות הליכי המכרז וההתמחרות מצד שני: "כידוע, הליכי התמחרות נועדו להשיא את התמורה של בעלי הנכס, תוך שימוש ביתרונותיו של השוק החופשי… לצד זאת, בית משפט זה עמד לא פעם על החשיבות של אמון הציבור בסופיות של הליכי מכרז והתמחרות, אשר עשוי לגבור על אינטרס השאת התמורה. בלב אינטרס חשוב זה עומדים כללי הגינות, שוויון ותום לב, אשר שאובים ממקורות שונים של המשפט". משכך, בתהליך האישור של הצעה שזכתה בהליך ההתמחרות נדרשים רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט, לפי העניין, לאזן בין האינטרסים השונים בהתאם לנסיבות הפרטניות.

כך, צוין כי במקרים שבהם ההצעה הזוכה נמוכה באופן משמעותי מהשומה שנערכה למקרקעין על בית המשפט לבחון האם יש להשלים את הליך המכר על פי ההצעה המונחת בפניו או שעליו לנקוט אמצעים אחרים. בכלל זאת, אם המחיר המוצע כלל אינו סביר באפשרותו להורות על פרסום הזמנה נוספת להציע הצעות או לקבוע הוראות אחרות אשר יאפשרו את פירוק השיתוף בהליך הוגן.

בית המשפט קבע כי יש לקבל את הערעור, להלן:

"בהליך הנוכחי עמדה לפני בית המשפט הצעתה של חברת חן בראשית, שהייתה נמוכה באופן משמעותי מכל חוות הדעת השמאיות שהוצגו בבית המשפט. בנסיבות אלה אנו סבורות כי הצעה שחורגת משמעותית מחוות דעת שמאיות שהוגשו בהליך, לרבות של שמאי שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, לכל הפחות מחייבת בחינה נוספת ואינה מצדיקה את אישורה אך בשל היותה ההצעה הזוכה בהתמחרות הראשונה. זאת, הואיל והדבר מעורר ספק אם ההצעה הזוכה משקפת את שווי המקרקעין, ועל כן, אישורה עלול להביא לפגיעה משמעותית במערער. כאמור, בלב הליך המכירה הפומבית עומדים כללי ההגינות והמערער זכאי כי חלקו יימכר במחיר הוגן והתמורה שתשולם לו תשקף, ולוּ בקירוב, את שווי המקרקעין. הצעת חן בראשית נמוכה בהרבה מהשווי שנקבע בחוות הדעת, וטמונה בה פגיעה קשה בזכויות הקניין של המערער, אשר זכאי לקבל תמורה הולמת בעבור חלקו. אומנם, כפי שקבע בית משפט קמא התכלית העומדת ביסוד הליך פירוק השיתוף היא סיום יחסי השיתוף בין הצדדים. עם זאת, אין בתכלית זו להצדיק בשלב זה מכירת המקרקעין בתמורה הנמוכה באופן משמעותי מהשווי שנקבע בחוות הדעת."

לאור האמור, הערעור התקבל, והחלטות בית משפט קמא יבוטלו וההליך יוחזר לבית משפט קמא.

הערת מערכת: 

הליך פירוק השיתוף נועד לסיים שותפות שאינה צולחת, ולכאורה די בכך שאחד השותפים מבקש את הפירוק, על מנת (במקרים בהם אין הסכם שיתוף ואי אפשר לחלק את המקרקעין "בעין") להוביל למכר המקרקעין.

ואולם, פסיקה שניתנה קבעה בין היתר כי הליכי פירוק השיתוף כפופים לדיני תום הלב, לדוגמא אם המכר יגרום לנזק ניכר או שכדאי להמתין עוד זמן קצר על מנת להשיג תשואה מרבית, אזי בית המשפט יהיה קשוב ולא יתן ידו לפגיעה משמעותית בקניין.

כך במקרה זה, בעת שהובן כי מכר כפי שהוגש לאישור, על אף שלכאורה בוצע הליך מכירה כדין, בהשוואה לשומות שניתנו, יגרום להפסד ניכר של המקרקעין, קבע בית המשפט כי יש למצות הליכים וניסיונות נוספים טרם אישור המכר.

הוצאות פיתוח נוספות – הינם חלק מהתמורה עבור הזכות במקרקעין

מספר הליך: ו"ע 38052-08-23 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' מנהלי מיסוי מקרקעין רחובות ונתניה ערכאה: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין – בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופט, אבי גורמן, שמאיי המקרקעין, גבע בלטר וגידי גבאי. תאריך מתן פסק הדין: 8.6.26. ב"כ המשיב: עוה"ד ערן פיירשטיין.

עררים שהדיון בהם אוחד. העררים מופנים כנגד החלטות מנהלי מיסוי מקרקעין באזורי רחובות ונתניה, בגדרן נדחו השגות שהגישו העוררות, חברות יזמיות וקבלניות, על שומות מס רכישה שהוצאו להן מכוח חוק מיסוי מקרקעין.

המחלוקת בין הצדדים עוסקת בקביעת שווי המכירה של זכות במקרקעין, הנרכשת במכרזי רשות מקרקעי ישראל. והאם תשלום עבור רכיב המכונה במכרזים – "הוצאות פיתוח נוספות" – אשר מיועד להקמת מוסדות ציבור ולשדרוג תשתיות בשכונות ותיקות (המכונה – "ישן מול חדש") – מהווה חלק בלתי נפרד מן התמורה ששולמה בגין הזכות במקרקעין – ומשכך חייב במס רכישה במלואו, או שמא דינו כדין "הוצאות פיתוח" כלליות, אשר בהתאם לפסיקה, הכללתן בשווי המכירה נגזרת משיעור ביצוען בפועל במועד המכירה.

ועדת הערר בחנה את השאלה – "מהי הזכות במקרקעין שנמכרת", כאשר זו מתעוררת כשבהסכם שבין הצדדים נחלקת התמורה למספר רכיבים, כאשר חלק מהם ניתן אולי לייחס לתשלום בעד רכיב אחר בעסקה, כזה שאינו "זכות במקרקעין".

צוין, כי במקרה כזה, ואם יימצא כי יש אכן מבחינה מהותית לראות ברכיב מסוים מהתמורה ככזה המהווה למעשה הסכם נפרד (גם אם הוא מעוגן מבחינה טכנית באותו הסכם), במסגרתו משולמת תמורה עבור רכיב שאינו "זכות במקרקעין" ושיש לראותו כנפרד ומובדל ממנה, הרי שאין להשית מס רכישה בגין רכיב זה – המהווה תשלום עבור עסקה אחרת.

ועדת הערר ציינה, כי כאשר מעיינים בפסיקת בית המשפט העליון בסוגיות אלה במרוצת השנים – מתגלה מגמה ברורה, כזו הרואה בדרך כלל בכלל התמורות ככאלה שאין להפרידן, אלא יש לראות בהן כתמורה עבור רכישת הזכות במקרקעין. ההפרדה היא בבחינת חריג, הדורשת הצדקה של ממש.

ועדת הערר קבעה, כי בהתאם לעיקרון צירוף כלל התמורות, ככלל, תשלומים המשולמים במסגרת הסכם לרכישת זכות במקרקעין – מהווים כולם תמורה בעד רכישת הזכות במקרקעין. כדי לקבוע אחרת, כפי שעלה מפסק הדין בעניין אמרלד, יש צורך להראות כי תשלומים אלה שולמו בגין עסקה אחרת בה נקשרו הרוכש והמוכר (ראו עניין אמרלד, בפס' האחרונה לפסק דינו של כב' השופט סולברג – המתייחס להוצאות הפיתוח הכלליות אשר טרם בוצעו, כ- "רכיב תמורה בהסכם נפרד לפיתוח המקרקעין"; ובסוף פס' 47 לפסק דינה של כבוד השופטת וילנר העומדת על קיומם של שני הסכמים שונים – האחד לרכישת הזכות במקרקעין והשני לביצוע עבודות הפיתוח העתידיות).

ועדת הערר הדגישה כי יש ממש בטענות מנהל מיסויי מקרקעין, כי אין כל הגיון כלכלי ממשי, מדוע רוכש זכויות במקרקעין, יתקשר בעסקה שעניינה בניית מוסדות ציבור ושיקום תשתיות ישנות ברחבי העיר וללא קשר של ממש למקרקעין שרכש.

"כאשר רוכש מסכים לשלם סכום אשר הגיונו הכלכלי אינו ברור ומובהר, עיקרון צירוף כלל התמורות ולמעשה אף ניסיון החיים והשכל הישר – מלמדים כי למעשה הסכים לתשלום זה משום שראה בו חלק מהתמורה שהוא נדרש לשלם עבור העסקה בכללותה – אשר כמובן נועדה בעיקרה לרכישת הזכויות במקרקעין.

ההסכמה לשלם עבור סיוע לשיקום תשתיות ישנות בשכונות ותיקות בעיר ולהקמת מבני ציבור במרחבי העיר, נובעת מכך שהרוכש רואה בכך תשלום עבור מה שהוא מקבל בתמורה – ובאופן ברור ובעיקר – הזכות במקרקעין. "

ועוד:

"מדובר בתשלומי חובה שהם חלק מהחיובים שמשית המוכר על הקונה. הפרדת תשלומים אלה כאילו הם בגין שירות נפרד, עמום ובלתי מוגדר באופן ספציפי וממשי מנקודת מבטו של המשלם, חוטאת לדעתי למצב הדברים. איני סבור כי היזם מתעניין בשיקום תשתיות בשכונות ותיקות ומרוחקות או בהקמת מוסדות ציבור שאינם בהכרח משרתים את הפרוייקט שבנה. הסכמתו לשאת בתשלומים אלה, נובעת מכך שהוא רואה בהם חלק מהתמורה עבור הזכות במקרקעין שהוא רוכש, וכך יש למסותם."

לאור האמור, העררים נדחו.

הערת מערכת: 

לכאורה, במשך השנים הנטייה היא לראות תשלומים שמשולמים עבור תמורה שטרם בוצעה, כמו תשלומים עבור פיתוח שטח שטרם פותח, כתשלומים שאינם חלק משווי המכירה/רכישה.

עם זאת, בפסק הדין נקבע כי לאור כלל התמורות הרי שהפשטות והראייה הנכונה היא לראות את כלל התשלומים ששילם הקונה עבור מטרת רכישת זכויות אלו כחלק מהתמורה עבור המקרקעין, אין ספק שמבחינת הרשויות זה נראה הגיוני, מאידך, לא ברור כי אכן תשלומים אלו הם אכן חלק מהמקרקעין עצמם.

פטור מהיטל השבחה למוסד ללא כוונת רווח – נדרש כי גם השימוש הציבורי יעוגן במישור התכנוני

מספר הליך: ערר 8137-11-24 הפדרציה הלותרנית העולמית ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד דפנה תמיר. תאריך מתן ההחלטה: 28.6.2026 פרטי המקרקעין: גוש 30605 חלקות 54–55, רחוב מאי זיאדה, בית חנינא, ירושלים. ב"כ הצדדים: עוה"ד הילה סירוטה ליבנה, אסעד מזוואי.

העוררת, הפדרציה הלותרנית העולמית, היא ארגון בינלאומי הפועל במשך עשרות שנים בתחומי הדת, הבריאות, החינוך והסיוע ההומניטרי. על מקרקעין שבבעלותה בירושלים קודמה תכנית שאפשרה הריסת מבנה קיים והקמת בניין מגורים בן שמונה קומות הכולל 40 יחידות דיור.

בעקבות מימוש התכנית באמצעות בקשה להיתר בנייה הוצאה לעוררת שומת היטל השבחה. העוררת טענה כי היא זכאית לפטור מלא מכוח סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מאחר שמדובר במוסד הפועל ללא כוונת רווח וכי הדירות מיועדות לשמש לדיור בר־השגה בדמי שכירות מופחתים עבור אוכלוסייה נזקקת, ללא אפשרות למכירתן.

בנוסף, חלקה העוררת על מספר קביעות שמאיות, ובהן אי-הפחתת עלות ביצוע השטח הציבורי הפתוח שנדרש מכוח התכנית כתנאי לאכלוס.

השאלה שעמדה במרכז הערר הינה האם לצורך תחולת הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית די בכך שבעל המקרקעין הוא מוסד הפועל ללא כוונת רווח ומצהיר כי המקרקעין ישמשו למטרות ציבוריות, או שנדרש כי השימוש הציבורי יעוגן גם במישור התכנוני, באמצעות הוראות התכנית והיתר הבנייה?

ועדת הערר דחתה את טענת הפטור, אך קיבלה את הערר בחלקו בסוגיה שמאית.

בראשית הדברים אימצה ועדת הערר את ההלכה שנקבעה בעניין בולקינד, וקבעה כי מקום שבו מוגשת שומה מכרעת הכוללת גם מחלוקת שמאית וגם טענת פטור, מוסמך השמאי המכריע לדון אף בתחולת הפטור. ולא היוחייבים לפנות רק לועדת הערר, נקבע כי טענת פטור אינה מהווה כפירה בעצם החיוב, אלא טענה שלפיה קיים חיוב עקרוני אשר מתקיים לגביו פטור הקבוע בדין.

לגופו של עניין, עמדה ועדת הערר על כך שסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית מציב ארבעה תנאים מצטברים לקבלת הפטור: קיומה של השבחה; היות בעל המקרקעין מוסד מן הסוגים המנויים בסעיף; היעדר כוונת רווח; וכן שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש בפועל לאחת מן המטרות הציבוריות הקבועות בסעיף.

הוועדה קבעה, כי העוררת עמדה בשני התנאים הנוגעים לאופייה כמוסד. לאחר בחינת מסמכי היסוד, חוקת הפדרציה ותקנונה, נקבע כי מדובר במוסד הפועל למטרות דת, צדקה וסעד, וכי פעילותו אינה למטרת רווח. עוד נקבע כי אופן ההתאגדות הפורמלי אינו חזות הכול, וכי יש לבחון את מהות פעילותו של הגוף ואת מסמכי היסוד שלו.

ואולם, נקבע כי העוררת לא עמדה בתנאי הרביעי, שעניינו השימוש במקרקעין. ועדת הערר הדגישה כי התכנית המשביחה היא תכנית מגורים רגילה לכל דבר ועניין. הוראותיה אינן כוללות כל הוראה המייעדת את יחידות הדיור לדיור ציבורי או לדיור בר־השגה, אינן מגבילות את מכירת הדירות, אינן מסדירות את אופן השכרתן ואינן מעגנות כל מנגנון תכנוני שיבטיח כי השימוש הציבורי הנטען יישמר לאורך זמן.

בהקשר זה נקבע כי אין די בכך שבעל המקרקעין מצהיר על כוונתו לעשות שימוש ציבורי במקרקעין. השימוש הציבורי המזכה בפטור צריך למצוא ביטוי גם במישור התכנוני והרישוי, באופן המחייב את בעל הזכויות ואשר ניתן לפיקוח באמצעות מוסדות התכנון.

ועדת הערר עוד קבעה, כי אף שהעוררת הציגה מנגנונים מפורטים שנועדו להבטיח כי הדירות יושכרו לאוכלוסייה נזקקת, מדובר במנגנונים פנימיים שאינם מעוגנים בתכנית או בהיתר הבנייה. מאחר שהתחייבויות אלה אינן חלק מההסדר התכנוני וניתנות לשינוי, אין בהן כדי לבסס את הזיקה הנדרשת בין הפטור לבין השימוש הציבורי במקרקעין.

ועדת הערר הדגישה, כי במהלך קידום התכנית נדונה בפני מוסדות התכנון שאלת ייעוד הקרקע, ובסופו של דבר הוחלט להותיר את ייעודה כמגורים ולא כייעוד ציבורי. ועדת הערר קבעה כי אילו ביקשה העוררת להבטיח כי הפרויקט ישמש באופן קבוע לדיור ציבורי או לדיור בר־השגה, ניתן היה לעגן זאת בהוראות התכנית עצמה. משלא נעשה כן, אין מקום להעניק פטור מלא המבוסס על התחייבויות חוץ־תכנוניות בלבד.

בהכרעתה הסתמכה ועדת הערר, בין היתר, על פסקי הדין בעניין הכנסייה האוונגלית, קהילת עדת הבוכרים, אגודת ישראל ונווה שלום, והדגישה כי תחולת הפטור מחייבת התאמה בין ייעוד המקרקעין והשימוש המותר בהם לבין המטרות הציבוריות הקבועות בסעיף הפטור.

לצד דחיית טענת הפטור קיבלה ועדת הערר את הערר בחלקו בסוגיה השמאית. נקבע כי מאחר שהתכנית מחייבת את ביצוע השטח הציבורי הפתוח כתנאי לקבלת טופס אכלוס, יש להביא את עלות המטלה הציבורית בחשבון במסגרת שומת ההשבחה. לפיכך הוחזר הדיון לשמאית המכריעה לצורך קביעת עלות המטלה ותיקון השומה בהתאם.

הערת מערכת: 

ההחלטה מחדדת כי הזכאות לפטור מהיטל השבחה אינה נבחנת רק לפי אופיו של המוסד או היעדר כוונת הרווח שלו, אלא גם לפי האופן שבו השימוש הציבורי מעוגן מבחינה תכנונית. נקבע כי גם מקום שבו מדובר במוסד הפועל למטרות ציבוריות מובהקות, ואף כאשר קיימת כוונה אמיתית להפעיל פרויקט חברתי, אין בכך כדי להצדיק מתן פטור כאשר התכנית והיתר הבנייה מאפשרים שימוש למגורים רגילים ואינם מבטיחים, במישור התכנוני, את המשך השימוש הציבורי.

נשמע על פניו כי קיימים מקרים בהם יהיה נכון יותר לגוף הציבורי שעומד במבחני הסעיף והפסיקה, נכון יותר לממש את התכנית החדשה בדרך של מכר ולהוכיח כי הכספים ישמשו למטרה הציבורית.

עוד מבהירה ההחלטה, כי שמאי מכריע מוסמך לדון גם בטענת פטור מקום שמתבררת בפניו מחלוקת שמאית, וכן כי עלויות של מטלות ציבוריות שנקבעו כתנאי למימוש התכנית עשויות להילקח בחשבון במסגרת שומת היטל ההשבחה.