מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן
סוגיית מימוש זכויות בנייה על גגות בנינים משותפים העסיקה וממשיכה להעסיק רבות את בתי המשפט, כאשר בפסיקה נקבע זה מכבר, כי זכויות בניה הן זכויות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, מכוח בעלותם המשותפת במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי זכויות בניה אינן מהוות "רכוש משותף". בנוסף, נפסק כי הצמדת גג הבית המשותף לדירת גג, לדוגמה, מקנה לבעל דירת הגג זכות בעלות בשטח המוצמד, אולם היא אינה מעניקה לבעל דירת הגג זכות לבנות על השטח המוצמד (במקרה בו הזכויות לא הוצמדו במפורש). לצורך בנייה על גג בניין משותף וניצול זכויות הבנייה על הגג, על הבעלים של דירת הגג לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף, למעט במקרה בו זכויות הבנייה הוצמדו במפורש, בתקנון הבית המשותף, לבעל דירת הגג.
לאחרונה ניתנה החלטת בית המשפט העליון מפי כב' הנשיאה (בדימוס) אסתר חיות, דנ"א 6448/23 חברת גג בית הדר בע"מ ואח' נ' אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' [פורסם בנבו] מיום 10.10.23, אשר דחתה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 11.7.23, אשר קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 5.8.21 וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנו לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: "הבניין"), מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין ולא בבעלותן של המבקשות ובכך למעשה ביטל פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שהעניק את הזכויות לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג.
ההליך המשפטי התנהל סביב הבניין הידוע כ- "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בו. לאורך השנים, הבניין עבר גלגולים רבים של העברת זכויות.
החל משלהי שנות ה-50 ולאורך שנות ה-60 של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. היחידות שמתחת לגג הבניין היו תחילה בבעלותה של חברת בית הדר ובהמשך הועברו לידי חברת גג בית הדר (שתיהן המבקשות בבקשה לדיון נוסף).
חברת בית הדר הייתה בעבר הבעלים של כל הזכויות בבניין, למעט יחידה אחת שבעלת הזכויות בה הייתה חברת החשמל. בשנת 1959 חתמו חברת בית הדר וחברת החשמל, שהייתה הבעלים של יחידה אחת במרתף הבניין, על הסכם לפיו הוסכם כי שטחי הגג יוצמדו ליחידות 28 ו-29 בבעלות בית הדר, שהיו ממוקמות בקומות העליונות באותה עת ולא ייכללו ברכוש המשותף. בהסכם זה נקבע כי חברת בית הדר תוכל לבנות "כל מבנה שהוא על שטח הגג הצמוד לכל אחת מהדירות הנ"ל", מבלי צורך לקבל רשות והסכמה מיתר בעלי היחידות בבניין. הסכמה זו של הצדדים אף נרשמה זמן קצר לאחר מכן בפנקס הבתים המשותפים.
בשנת 1963, נערך הסכם בין חברת בית הדר אשר העבירה את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת "גג בית הדר". בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר עירונית (תכנית הגגות), שלפיה בעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף רשאים לבנות חדר יציאה על הגג אשר שטחו הבנוי לא יעלה על 23 מ"ר – צמוד לכל אחת מדירות הגג. לבית הדר אושרה תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר לבניין מכוח תכנית הגגות.
בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור במסגרת תכנית השימור של עיריית תל אביב ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים, בין היתר, מתן זכויות בנייה בשטח כולל של 1,211 מ"ר, הניתנות לניוד למגרשים אחרים. זכויות אלו כללו תוספת עצמאית של 751 מ"ר שהוענקה כתמריץ ישיר לשיקום הבניין וכן שטח של 460 מ"ר המשקף, כאמור, את יתרת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ואשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור.
נוכח העלויות הגבוהות בשיקום הבניין, יזמו בעלי היחידות בבניין תכנית לפיה סך זכויות הניוד יימכרו לצד שלישי, כך שהתמורה שתתקבל ממכירתן תכסה את עלויות השיקום. על רקע זה התעוררה המחלוקת בין הצדדים למי שייכות זכויות הניוד. בעלי הזכויות הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי וטענו כי החוזים שנכרתו בעבר אשר הקנו לחברות את זכויות הבנייה על גג הבנין אינם חלים על זכויות בניה שניתנו לאחר חתימתם, כאשר במסגרת ההליך במחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין ולפיכך המחלוקת הצטמצמה לבעלות בזכויות היתרה.
בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברות ביחס לזכויות היתרה הקיימות ודחה את תביעת יתר בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע כי מכל ההסכמים וצווי רישום הבית המשותף שהוצגו, עולה כי כוונת כל בעלי הזכויות בבניין, בזמנים הרלוונטיים לאותם הסכמים ולאותם צווים, הייתה להעניק את כל זכויות הבנייה המותרות על הגג – ואלה הן זכויות הבנייה היחידות שהיו בכל עת לחברות, או מי מהן.
בעלי הזכויות הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לקבל את הערעור וכי לחברות לא ניתנו זכויות מוחלטות על הגג, לאור הפסיקה הרבה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים. בית המשפט העליון פסק כי העיקרון שחזר בפסיקה זו גורס, כי לצורך ויתור על זכויות בניה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו ולא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה יחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו, זאת ועוד כאשר נקודת המוצא בפסיקה כי, ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בניה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות. בנסיבות העניין קבע בית המשפט העליון, כי החברות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבניה שנעשתה על ידן בגג הבניין ולפיכך יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
החברות לא השלימו עם פסק הדין של בית המשפט העליון והגישו בקשה לדיון נוסף בו, במסגרתה טענו כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר וודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים.
בהחלטה שניתנה ביום 10.10.23 קבעה כב' הנשיאה (בדימוס) א' חיות כי דין הבקשה להידחות, שכן בפסק הדין של בית המשפט העליון לא נפסקה הלכה כלשהי, כאשר טענותיהן של החברות מופנות בעיקרו כלפי התערבותו של בית המשפט כערכאת ערעור בממצאי העובדה שקבע בית המשפט המחוזי, כאשר נפסק כי דיון נוסף איננו ערעור נוסף.
לטעמינו, לאור הפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון, עולה ומתחדד העיקרון כי ויתור על זכויות בנייה בבית משותף צריך להיעשות בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו במערכת ההסכמית הרלוונטית ובתקנון הבית המשותף, כאשר הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות יש לעשות זאת באופן חד וברור. מכל מקום, בחינת היקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים בזמן הרלוונטי.
המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת בשורות טובות
ושנדע ימים שקטים יותר!
עם ישראל חי
ביחד ננצח
