עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 173

בעלות בזכויות בנייה בבית המשותף והתנאים לוויתור עליהן

מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) (תיקון), התשפ"ד- 2023.
• קריית אונו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 508-1234335 – תכנית העוגנים.
• הנחיות מכוח חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (תכנון ובנייה ומקרקעי ציבור), התשפ"ד – 2023.
• צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) (הכרזה על מתחם מועדף לדיור – פתח תקווה – עירייה), התשפ"ד – 2023.

                     

עדכוני פסיקה                    

• מיסוי מקרקעין
  ע"מ 53560-11-21 נווה גד- בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף- ת"א מרכז
  ניכוי מע"מ בפינוי בינוי.

• תכנון ובניה
  ערר 1041-08-23 חברת ווי.אם בילדינג יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים
  סמכות הוועדה המקומית אינה "להמליץ" בלבד, אלא להחליט בבקשה לשימוש חורג. ובכל מקרה גם אם ישנם מקרים בהם היא מהווה גורם ממליץ, שומה היה עליה, כרשות מינהלית, לנמק את אי המלצתה.

                                   

מאמר

בעלות בזכויות בנייה בבית המשותף והתנאים לוויתור עליהן

מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן

סוגיית מימוש זכויות בנייה על גגות בנינים משותפים העסיקה וממשיכה להעסיק רבות את בתי המשפט, כאשר בפסיקה נקבע זה מכבר, כי זכויות בניה הן זכויות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, מכוח בעלותם המשותפת במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי זכויות בניה אינן מהוות "רכוש משותף". בנוסף, נפסק כי הצמדת גג הבית המשותף לדירת גג, לדוגמה, מקנה לבעל דירת הגג זכות בעלות בשטח המוצמד, אולם היא אינה מעניקה לבעל דירת הגג זכות לבנות על השטח המוצמד (במקרה בו הזכויות לא הוצמדו במפורש). לצורך בנייה על גג בניין משותף וניצול זכויות הבנייה על הגג, על הבעלים של דירת הגג לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף, למעט במקרה בו זכויות הבנייה הוצמדו במפורש, בתקנון הבית המשותף, לבעל דירת הגג.

לאחרונה ניתנה החלטת בית המשפט העליון מפי כב' הנשיאה (בדימוס) אסתר חיות, דנ"א 6448/23 חברת גג בית הדר בע"מ ואח' נ' אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' [פורסם בנבו] מיום 10.10.23, אשר דחתה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 11.7.23, אשר קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 5.8.21 וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנו לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: "הבניין"), מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין ולא בבעלותן של המבקשות ובכך למעשה ביטל פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שהעניק את הזכויות לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג.

ההליך המשפטי התנהל סביב הבניין הידוע כ- "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בו. לאורך השנים, הבניין עבר גלגולים רבים של העברת זכויות.

החל משלהי שנות ה-50 ולאורך שנות ה-60 של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. היחידות שמתחת לגג הבניין היו תחילה בבעלותה של חברת בית הדר ובהמשך הועברו לידי חברת גג בית הדר (שתיהן המבקשות בבקשה לדיון נוסף).

חברת בית הדר הייתה בעבר הבעלים של כל הזכויות בבניין, למעט יחידה אחת שבעלת הזכויות בה הייתה חברת החשמל. בשנת 1959 חתמו חברת בית הדר וחברת החשמל, שהייתה הבעלים של יחידה אחת במרתף הבניין, על הסכם לפיו הוסכם כי שטחי הגג יוצמדו ליחידות 28 ו-29 בבעלות בית הדר, שהיו ממוקמות בקומות העליונות באותה עת ולא ייכללו ברכוש המשותף. בהסכם זה נקבע כי חברת בית הדר תוכל לבנות "כל מבנה שהוא על שטח הגג הצמוד לכל אחת מהדירות הנ"ל", מבלי צורך לקבל רשות והסכמה מיתר בעלי היחידות בבניין. הסכמה זו של הצדדים אף נרשמה זמן קצר לאחר מכן בפנקס הבתים המשותפים.

בשנת 1963, נערך הסכם בין חברת בית הדר אשר העבירה את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת "גג בית הדר". בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר עירונית (תכנית הגגות), שלפיה בעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף רשאים לבנות חדר יציאה על הגג אשר שטחו הבנוי לא יעלה על 23 מ"ר – צמוד לכל אחת מדירות הגג. לבית הדר אושרה תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר לבניין מכוח תכנית הגגות.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור במסגרת תכנית השימור של עיריית תל אביב ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים, בין היתר, מתן זכויות בנייה בשטח כולל של 1,211 מ"ר, הניתנות לניוד למגרשים אחרים. זכויות אלו כללו תוספת עצמאית של 751 מ"ר שהוענקה כתמריץ ישיר לשיקום הבניין וכן שטח של 460 מ"ר המשקף, כאמור, את יתרת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ואשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור.

נוכח העלויות הגבוהות בשיקום הבניין, יזמו בעלי היחידות בבניין תכנית לפיה סך זכויות הניוד יימכרו לצד שלישי, כך שהתמורה שתתקבל ממכירתן תכסה את עלויות השיקום. על רקע זה התעוררה המחלוקת בין הצדדים למי שייכות זכויות הניוד. בעלי הזכויות הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי וטענו כי החוזים שנכרתו בעבר אשר הקנו לחברות את זכויות הבנייה על גג הבנין אינם חלים על זכויות בניה שניתנו לאחר חתימתם, כאשר במסגרת ההליך במחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין ולפיכך המחלוקת הצטמצמה לבעלות בזכויות היתרה.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברות ביחס לזכויות היתרה הקיימות ודחה את תביעת יתר בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע כי מכל ההסכמים וצווי רישום הבית המשותף שהוצגו, עולה כי כוונת כל בעלי הזכויות בבניין, בזמנים הרלוונטיים לאותם הסכמים ולאותם צווים, הייתה להעניק את כל זכויות הבנייה המותרות על הגג – ואלה הן זכויות הבנייה היחידות שהיו בכל עת לחברות, או מי מהן.

בעלי הזכויות הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לקבל את הערעור וכי לחברות לא ניתנו זכויות מוחלטות על הגג, לאור הפסיקה הרבה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים. בית המשפט העליון פסק כי העיקרון שחזר בפסיקה זו גורס, כי לצורך ויתור על זכויות בניה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו ולא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה יחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו, זאת ועוד כאשר נקודת המוצא בפסיקה כי, ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בניה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות. בנסיבות העניין קבע בית המשפט העליון, כי החברות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבניה שנעשתה על ידן בגג הבניין ולפיכך יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

החברות לא השלימו עם פסק הדין של בית המשפט העליון והגישו בקשה לדיון נוסף בו, במסגרתה טענו כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר וודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים.

בהחלטה שניתנה ביום 10.10.23 קבעה כב' הנשיאה (בדימוס) א' חיות כי דין הבקשה להידחות, שכן בפסק הדין של בית המשפט העליון לא נפסקה הלכה כלשהי, כאשר טענותיהן של החברות מופנות בעיקרו כלפי התערבותו של בית המשפט כערכאת ערעור בממצאי העובדה שקבע בית המשפט המחוזי, כאשר נפסק כי דיון נוסף איננו ערעור נוסף.

לטעמינו, לאור הפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון, עולה ומתחדד העיקרון כי ויתור על זכויות בנייה בבית משותף צריך להיעשות בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו במערכת ההסכמית הרלוונטית ובתקנון הבית המשותף, כאשר הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות יש לעשות זאת באופן חד וברור. מכל מקום, בחינת היקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים בזמן הרלוונטי.

                              

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) (תיקון), התשפ"ד- 2023

בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים), התשנ"ב – 1992, בתכנית המייעדת קרקע לבנייה וקובעת שטחי בנייה מותרים, חלה חובה לקבוע חלוקה של שטחי הבנייה המותרים לפי התכנית לשטחים למטרות עיקריות ולשטחי שירות.

על פי התקנות החדשות – מוסד התכנון הדן בתכנית, יהיה רשאי לקבוע חלוקה של שטחי הבנייה כאמור, אך לא יהיה חייב לעשות כך ובדרך זו יתאפשר קידומן של תכניות ששטחי הבנייה המוצעים בהם הם שטחי בנייה כוללים.

תקנות אלו מביאות להקלה משמעותית ברגולציה שתביא לייעול וזירוז של הליכי התכנון וביתר שאת של הליכי רישוי הבנייה, הכוללים כיום בדיקה מדוקדקת של חלוקת שטחי הבנייה המבוקשים בבקשה להיתר לשטחים עיקריים ושטחי שירות והתאמתם לחלוקת שטחי הבנייה שנקבעה בתכנית, בדיקה שלא תידרש בתכנית שלא נקבעה בה חלוקה כאמור.

יובהר כי מבחינת התחולה של התקנות הן תחולנה על תכניות שהוחלט לאשרן החל מיום פרסום התקנות, וניתן יהיה אפשרות לקבוע כאמור גם ביחס לתכניות מקודמות שטרם הוחלט לאשרן.

                             

קריית אונו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 508-1234335 – תכנית העוגנים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 508-1234335, בכל מרחב התכנון של העיר קריית אונו.

מטרת התכנית הינה, התרת התקנת עוגני קרקע זמניים במקרקעין הגובלים במהלך ביצוע עבודות דיפון במגרש בו מבוקש להקים מרתפים.

עוגנים אלו יכללו, בבקשה להיתר ובחישובים הסטטיים המוגשים במסגרת אותה בקשה. ההיתר יכלול בין היתר את האמצעים למניעת פגישת בתשתיות תת קרקעיות (פרטיות וציבוריות) ולשמירות יציבות ובטיחות המבנים והנכסים הגובלים. מבקש היתר הבניה יידרש להפקיד בידי הועדה, בטרם תחילת ביצוע עבודות הבניה העתק מפוליסת ביטוח צד שלישי לכיסוי כל נזק, במידה וייגרם והחזרת המצב לקדמותו.

                             

הנחיות מכוח חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל)
(תכנון ובנייה ומקרקעי ציבור), התשפ"ד – 2023

מטרת החוק הינה לקבוע הסדרים זמניים של הארכת תקופות ודחיית מועדים אשר נקבעו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון") או בתקנות מכוחו, או בחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) התשע"ד 2014 (להלן: "חוק ותמ"ל") ובהחלטות של מוסד התכנון.

החוק מתייחס לישובים סמוכים לגבול לבנון ורצועת עזה המופיעים ברשימת הישובים המפורטת בתוספת הראשונה לחוק הארכת התקופות, בה נקבע כי תקופת ההקפאה נכון למועד פרסום ההנחיות היא בין 07.10.23-15.12.23.

לגבי שאר חלקי הארץ נקבע כי תקופת ההקפאה היא בין 07.10.23-31.10.23.

תקופת ההקפאה – המשמעות היא שהתקופה לא נספרת ומניין הימים ממשיך מיד בתום התקופה.

                                     

צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה)
(הכרזה על מתחם מועדף לדיור – פתח תקווה – עירייה), התשפ"ד – 2023

מתוקף סמכותה לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד – 2014 (להלן: "החוק") ובהמלצת מנהל מינהל התכנון כאמור בסעיף 3(ב) לחוק, ולאחר שהתקיימו התנאים בחוק, הכריזה וועדת השרים שמינתה הממשלה כי המתחם בפתח תקווה – עירייה המתואר בצו זה (להלן: "המתחם") הוכרז כמתחם מועדף לדיור.

גודלו הוא כ-202 דונם, מיקומו מצוי בתחום השיפוט של הרשות המקומית פתח – תקווה. המתחם נמצא במרכז העיר, צפונית לרחוב הרצל, דרומית לרחובות ההגנה וצבי למפרט, ומזרחית לרחוב מונטפיורי ומערבית לרחוב יהודה הלוי והחצב.

                                  

עדכוני פסיקה

ניכוי מע"מ בפינוי בינוי

מספר הליך: ע"מ 53560-11-21 נווה גד- בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף- ת"א מרכז ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב' השופטת, ירדנה סרוסי. פרטי המקרקעין: בנייני מגורים ברחובות יוספסברג, בן צבי ורחוב כץ, בפתח תקווה. תאריך מתן פסק הדין: 09.11.2023. ב"כ המערערת: עו"ד שלומי ואקנין ב"כ המשיב: עו"ד ערן פיירשטיין.

מדובר בערעור בדבר ניכוי מע"מ בפרויקט פינוי בינוי ביחס לשלוש סוגיות נפרדות:

1. מועד החיוב במס בפרויקט והשלכותיו על ניכוי תשומות המערערת;
2. אופן חישוב התשומות המותרות בניכוי בעסקה;
3. האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה בתשלום שכר טרחת באי-כוח הדיירים בפרויקט.

                                     

מועד החיוב במס בפרויקט והשלכותיו על ניכוי תשומות המערערת

מועד החיוב במס בעסקאות משלבות הוא מועד השלמת הבנייה או מועד מתן התמורה, לפי המוקדם. זאת בהתאם לסעיפים 28 ו-29(1) לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). לעומת זאת, סעיף 29(1א) לחוק נועד לעסוק במקרים אחרים, בהם לא ברור מהו מועד מתן התמורה ובהתאם, מהו מועד החיוב במס לפי שיטת המזומנים. אין כל היגיון בדחיית מועד החיוב במס לגמר מתן שירותי בנייה כאשר התמורה ברורה ומעוגנת בהלכה, וגם בתיקון מס' 42 לחוק אין כדי לשנות מעניין בסיסי זה. עם זאת, שעה שבהתאם ללשון החוק הן הוראות סעיפים 28 ו-29(1) לחוק והן הוראת סעיף 29(1א) לחוק יכולות לחול על עסקה משלבת, ראוי שהמחוקק יבהיר את הוראות החוק. בנסיבות דנן, אין לשנות מהכלל הרגיל לפיו, מועד העלייה על המקרקעין הוא מועד קבלת התמורה. מועד החיוב במס בעסקה דנן הוא מועד קבלת התמורה בעסקה. מועד זה היה לכל המאוחר במועד עליית המערערת על המקרקעין, שהוא מועד שקודם לתיקון מס' 47. לפיכך, תיקון מס' 47 לא חל על שלב ב' של העסקה.

אופן חישוב התשומות המותרות בניכוי בעסקה

בנוגע לחישוב מס התשומות בעסקה, קבע בית המשפט כי מבחן ההכנסות אינו המבחן הראוי בענייננו. המערערת לא הפיקה הכנסות משירותי הבנייה, אלא שירותי הבנייה הם הוצאה שהוציאה המערערת עבור רכישת המקרקעין. אי לכך נקבע כי מבחן יחס השטחים שבין דירות היזם לדירות התמורה הוא המבחן הנכון בענייננו.

האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה בתשלום שכר טרחת באי-כוח הדיירים בפרויקט?

באשר לניכוי מס תשומות בגין תשלום שכר טרחה לעורך הדין, קבע בית המשפט כי הצדק עם המערערת. אומנם, השירות המשפטי מסופק לדיירים והם נהנים ממנו, אולם תשלום שכר הטרחה לב"כ הדיירים נועד לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה. ייצוג הדיירים נכלל בגדר שירותי הבנייה, ואין כל סיבה להחריג את התשלום עבור הייצוג מיתר התשלומים בגין שירותי הבנייה המותרים בניכוי (באופן יחסי בעסקאות מעורבות).

הערת מערכת:

פסק דינו של בית המשפט סוקר את השאלות השונות העולות בסיטואציה של ניכוי מע"מ בעסקאות פינוי בינוי תוך חתירה לחקר האמת ביחס למרכיבים השונים הנוגעים למועד החיוב במס, לאופן חישוב מס התשומות והאפשרות לנקות גם שכ"ט עו"ד, ונראה כי תוצאות פסק הדין משאירות את הסטטוס קוו שקיים עד כה בעסקאות פינוי בינוי.

                                    

האם ניתן לפנות דייר מוגן בעסק שפעל בעצימות נמוכה?

מספר ההליך: ת"א 2897-01-22 מלכה שאוליאן נ' יהודית יקותיאלי ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב- יפו, בפני כב' השופט, גד מינא. פרטי המקרקעין: גוש 7421 חלקה 15, ברחוב הרצל 24, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 14.11.2023. ב"כ המשיבה: עו"ד משה לין.

הנתבעת – יהודית – הינה ביתו של הדייר מוגן במקרקעין אשר נפטר לפני שנים רבות ואשת הדייר המוגן יחד עם ביתם –הנתבעת הגיעו להסכמות להפעיל במקום חנות בגדים.

התובעת טענה שתי טענות מרכזיות – האחת, שהתגלה בדיעבד שבשנים 2011-2016 החנות ננטשה תוך הצגת מצג שווא כאילו מתקיימת פעילות עסקית. השנייה, שהתגלה לתובעת, בדיעבד, שהחל משנת 2016 "פלשה" יהודית (ביתו של הדייר המוגן) לחנות והציגה מצג שווא כאילו היא מנהלת את החנות בשביל אמה.

בית המשפט קובע ביחס לשתי הטענות כי הן לא נכונות, לגבי טענת המרמה- הדבר לא נטען כי אם בתצהיר וכן אביה של התובעת לא טען זאת ולכן קבע בית המשפט, שהוא לא יידון בעילה שלא נטענה בכתב הטענות.

יתירה מזאת, בית המשפט תהה ביחס לטענות התובעת, שהרי משרדה נמצא באותו בניין של הנתבעת ואם אכן החנות הייתה נטושה, הם היו יודעים דבר זה והיה עליהם לתבוע בזמן כנגד אמרה זאת.

בית המשפט כאמור דחה את התביעה בקבעו כי בעלים של נכס שטוען לנטישה נדרש להוכיח שני תנאים מצטברים – הראשון, שהדייר המוגן אינו מחזיק עוד בנכס (ההיבט הפיזי). השני, שאין בכוונת הדייר לחזור לנכס (ההיבט הנפשי). על כן הנטל על התובע הינו נטל כבד מאוד והוא חל מתחילת הדיון ועד סופו ובמקרה שיש ספק בליבו של השופט, ידיו של הדייר המוגן על העליונה.

עוד עמד בית המשפט בפסק דינו על ההבדל בפסיקה בין דייר מוגן למגורים לבין דייר מוגן בבית עסק. בעוד שדייר מוגן בדירה צריך לגור בדירה, הרי שעסק ניתן לנהל על ידי צד ג'. אין חובת נוכחות של הדייר המוגן בעסק וכן אין חובה לפתוח מידי יום ביומו את העסק וניתן להסתפק גם בשימוש מועט בעסק.

לגופו של עניין עולה כי בית המשפט השתכנע כי החנות מעולם לא ננטשה. החנות אכן הופעלה בעצימות נמוכה בשנים 2011-2016 על ידי בני המשפחה בין היתר על מנת שלא לאבד את זכויות הדיירות המוגנת. לעניין זה ציין בית המשפט כי אין כל פסול שכן הכלל הוא ש"גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני הנטישה".

לסיכום העניין בית המשפט דחה את התביעה לפינוי הנתבעת מהחנות.

ממכלול הטענות האמורות בית המשפט קובע שדין התביעה להידחות. כמו כן קבע בית המשפט שכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪.

הערת מערכת:

פסק דינו של בית המשפט מעניין ונראה כי ליבו של השופט יצא אל הנתבעת, בכך שבחן את העובדות לאשורן בלב פתוח ונפש חפצה מתוך מטרה, לא לשלול את זכות הדיירות המוגנת גם אם בית העסק לא התנהל כדרך בשגרה, וליתר דיוק בעצימות נמוכה. שכן אליבא ד'עמדתו, גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני הנטישה.

                                     

סמכות הוועדה המקומית אינה "להמליץ" בלבד, אלא להחליט בבקשה לשימוש חורג. ובכל מקרה גם אם ישנם מקרים בהם היא מהווה גורם ממליץ, שומה היה עליה, כרשות מינהלית, לנמק את אי המלצתה.

מספר ההליך: ערר 1041-08-23 חברת ווי.אם בילדינג יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 8034 חלקה 8 בקדימה. תאריך מתן ההחלטה: 14.11.2023. ב"כ העוררת: עו"ד אורי רוזנצוייג.

העוררת הגישה ערר מכוח סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, על החלטת הוועדה המקומית – מרחבית לתכנון ולבנייה לסרב לבקשת העוררת לקבלת היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית לצורך אחסון פתוח למנופים וציוד מתכת ללא חיבור לתשתיות לתקופה של 10 שנים. החלטת הוועדה המקומית כוללת שני נימוקים: הנימוק האחד – אין לוועדה המקומית סמכות לדון בבקשה ביחס לקרקע שיעודה הסטטוטורי לדרך על פי תת"ל ולקרקע חקלאית מוכרזת על פי תוכנית תקפות. הנימוק השני – בכל מקרה ממליצים לסרב לבקשה לשימוש חורג המבוקש.

ערר זה התמקד בשאלה האם לוועדה המקומית סמכות לדון בבקשה ביחס לקרקע שיעודה הסטטוטורי לדרך על פי תת"ל ולקרקע חקלאית מוכרזת על פי תוכנית תקפות.

ביחס לנימוק הראשון – תחילה צוין כי בקשה לשימוש חורג מהוראות התת"ל כמו גם בקשה לשימוש חורג בקרקע חקלאית מוכרזת טעונה אמנם אישור מוסדות תכנון נוספים כגון הוות"ל, ועדה מחוזית, וולקחש"פ, אך העובדה שנדרש אישור מוסדות תכנון נוספים, אינה אומרת לדעת ועדת הערר, שאישור בקשה לשימוש חורג לא מצוי בסמכותה של הועדה המקומית, ומעמדה בהליך כזה הוא של גורם ממליץ בלבד. בהקשר לכך ציינה ועדת הערר כי גם לו סברה הוועדה המקומית שאין בסמכותה להכריע בבקשה לשימוש חורג, לא רשאית הייתה להסתפק בקביעה שהבקשה אינה בסמכותה, היה עליה – לכל הפחות – להמליץ לעורר על הגורם המוסמך לדעתה. מכאן, שגם תחת הנחתה השגויה של הוועדה המקומית כי הבקשה לשימוש חורג אינה בסמכותה, נפל פגם בהתנהלותה בעניין זה.

ביחס לנימוק השני – העדר המלצה קבעה ועדת הערר, כי גם לו צדקה הוועדה המקומית בטענתה כי היא גורם ממליץ בלבד, שומה היה עליה, כרשות מינהלית, לנמק את אי המלצתה; אולם, כשמדובר בהחלטה של ועדה מקומית לסרב לבקשה לשימוש חורג שבסמכותה, מעוגנת חובה זו במפורש גם בסעיף 2א לחוק ההנמקות.

עוד קבעה ועדת הערר בהקשר לאמור כי בהחלטת הוועדה המקומית לסרב לבקשה לשימוש חורג שבסמכותה, יש לפרט את הסיבות שבעטיין החליטו חברי מוסד התכנון לסרב לבקשה לשימוש חורג. בהעדר פירוט כאמור, אין בפני העורר המידע הנדרש על מנת להחליט כיצד לכלכל את צעדיו, ואין בפני ערכאות אחרות, כמו ועדת הערר בענייננו, כלים שיאפשרו להן לייחס את המשקל הראוי להחלטת הוועדה המקומית. אי הנמקת ההחלטה אף מגבירה את החשש להחלטות שרירותיות ושגויות ופוגעת באמון הציבור ברשויות השלטון. אי לכך קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להסתפק בהצגת הנימוקים להחלטת הוועדה המקומית לראשונה בעת הדיון בערר.

עוד נתנה התייחסות במסגרת ההחלטה לסקירת החלטות ועדות הערר ופסיקת בתי המשפט אשר התוו קווים מנחים לבחינת בקשה לשימוש חורג ובהם: קיומה של הצדקה תכנונית לאישור הסטייה המבוקשת, מועד התכנון המאושר; היקף ועצימות הסטייה מהוראות התוכנית והפגיעה בסביבה ובצדדים שלישיים.

בסיכומו של דבר הערר התקבל.

הערת מערכת:

נראה כי העובדה שבקשה להיתר הינה ביחס לקרקע עליה אמונים עוד גופי תכנון, אינה פוגעת בסמכותה של הועדה המקומית לקבל החלטה בעניין תוך התנייה של קבלת אישור בנוסף מיתר מוסדות התכנון הנדרשים. כמו כן, סוגית חובת הנמקה של החלטות ועדה מקומית חוזרות כחוט השני בפסיקות בתי המשפט והחלטות ועדת הערר נוכח החשיבות שיהא בידי העורר הכלים והמידע הנדרש על מנת להחליט כיצד לכלכל את צעדיו, וכן כדי שיהיה בפני ערכאת הערעור כלים שיאפשרו לה לייחס את המשקל הראוי להחלטת הוועדה המקומית. כמו כן, אי הנמקת ההחלטה מגבירה את החשש להחלטות שרירותיות ושגויות ופוגעת באמון הציבור ברשויות השלטון.

                                    

היטל השבחה לתכנית מוגבלת בזמן

מספר ההליך: ערר 8124/0621 אליק רון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב- יפו ערכאה: ועדת ערר לפי חוק התכנון והבנייה לפיצויים ולהיטל השבחה, מחוז תל אביב, בפני בכ' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: גוש 7003 חלקה 9, תת חלקה 97, ברחוב קויפמן 6, תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 04.12.2023 ב"כ המשיבה: עו"ד ענת קליין.

לפי הסכם מכר של העוררת מיום 24.12.2020 הוצאה שומת היטל השבחה מכוח תכנית "בית גיבור" תא/3615/א' מיום 11.04.2011 על ידי הוועדה המקומית. בתאריך 14.04.2021 שילמה העוררת היטל השבחה בסך 816,025.44 ₪ ומכאן הערעור.

לטענת העוררת, התוכנית מכוחה הונפקה שומת היטל ההשבחה היא זמנית ותוקפה הוגבל בזמן מראש והיא פקעה ביום 26.9.2021 (9 חודשיים לאחר חתימת ההסכם).

עוד נטען כי שומת הועדה המקומית נערכה כחצי שנה טרם פקיעת התוכנית, בהתעלם מהעובדה שאין סיכוי שהתכנית תמומש טרם פקיעתה.

לאור האמור טענה העוררת כי דין שומת הועדה המקומית להתבטל מאחר והבסיס לדרישה האמורה נבע מתכנית שפוקעת מבלי שמומשה כל בניה ו/או התעשרות על פיה. לחילופין, מבקשת העוררת להורות על מינוי שמאי מייעץ לבחינת טענותיה הנוגעות לשיעור ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה המקומית.

טענות המשיבה הן, כי העוררת מתעלמת ממושכלות יסוד בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה ומההלכה הקובעת כי המועד שבו העוררת מימשה את הזכויות שלה במקרקעין, קרי במועד חתימת הסכם המכר, התכנית המשביחה הייתה בתוקף. ועל כן אין נפקות לכך שתשעה חודשים לאחר חתימת ההסכם פג תוקפה של התכנית המשביחה, שכן במועד המימוש התכנית הייתה בתוקף.

ועדת הערר קבעה כי דין הערר להידחות.

במסגרת הערר עלתה השאלה האם העובדה שאירוע המס נולד עם אישורה של תכנית, מצדיקה חיובו של נישום בהיטל השבחה גם מקום בו מדובר על תכנית זמנית שתפקע מבלי שההשבחה נוצלה? ועדת הערר השיבה על כך בחיוב.

לדעת ועדת הערר גם ניסיון העוררת להפנות לפסק דין בעניין הפטריארך היווני לא סייע לעוררת שכן, באותו מקרה לא נעשה מימוש זכויות במועד בו התכנית הייתה בתוקף ו/או כאשר פקעה, ומימוש הזכויות שנעשה על פיה בוטל גם כן.

זאת בעוד שבעניינינו המימוש בהסכם המכר התרחש כאשר התכנית הייתה בתוקף.

לדעת ועדת הערר, תכנית מתכלה היא כאמור ברת חיוב. מועד אישור התכנית הוא המועד הרלוונטי לבחינת ההשבחה שנגרמה עקב תכנית, ואת ההשבחה יש לקבוע למועד זה.

בשולי הדברים ציינה ועדת הערר כי הוראת התכנית קובעת, כי די היה בהגשת בקשה להיתר על מנת להיכנס תחת כנפי התכנית. לאור האמור לעיל, לא ראתה ועדת הערר לנכון לקבל את הטענה להיעדר חבות בהיטל השבחה בנסיבות בעניין, באשר היה מימוש בדרך של מכר לעֵת עמדה התכנית בתוקפה.

לעניין שאלת גובהה של ההשבחה, להבדיל משאלת עצם החיוב בה הכרענו לעיל, הינה שאלה שמאית והיא תיבחן על ידי שמאי מייעץ.

הערת מערכת:

נראה כי העוררת ניסתה בצדק מסויים לילך לרציונל של עקרון ההתעשרות בהיטל השבחה על פיו, רק מקום בו נישום התעשר בפועל הוא יישא בהיטל השבחה, ומאחר והתכנית פקעה אזי לא ניתן לממשה. אלא שועדת הערר בחנה את הפסיקות בעניין תוך אבחנתן והראתה כי להבדיל ממקרים אחרים, במקרה זה, במועד המימוש, התכנית המשביחה הייתה בתוקף ואין לועדת הערר אלא להיצמד לקביעות החוק בעניין זה "קל וחומר" שדי היה בתנאי של הגשת בקשה להיתר כדי לממש את התכנית.

נאמר בכלליות כי במקרים מעין אלה, שנערכת עסקה לגבי קרקע עליה חלה תכנית משביחה עם סעיף התכלות, יש מקום ליתן לכך ביטוי במסגרת הסכם המכר לעניין התמורה, בהתחשב בכך שמדובר אולי בקרקע עם תכנית משביחה אך שלא בטוח שניתן יהא לממשה.

כמו כן ובדומה להלכת מגן אינטרנשיונל – אולי יש מקום לבחון תיקון חקיקה על פיו אירוע המס בתכניות משביחות עם סעיף מתכלה יעשו במועד הוצאת ההיתר ולא במכר. כך נראה כי ניתן להגיע לתוצאה צודקת.

                                                    

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת בשורות טובות
ושנדע ימים שקטים יותר!

עם ישראל חי

ביחד ננצח