תביעת ענק עלולה להפריד בין קק"ל לרמ"י – מה זה יעשה לשוק הקרקעות בישראל?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד סער כהן
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים
- ירושלים – הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית מס' 108 – מסילת רכבת בירושלים.
- באר יעקב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מועדפת לדיור מס' 3008 – מתחם 5.
- תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687 – התחדשות עירונית נווה עופר –מתחם דש"א.
- ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 413-1026996 – נחלת עילית.
- ראשון לציון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 – שכונת רמת אליהו.
- רמת גן – הודעה בדבר הפקדת תכנית לשימור אתרים מס' 506-0290858.
עדכוני פסיקה
- מיסוי מקרקעין
עת"מ 32572-06-19 שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ נ' הרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה ואח'
פרשנות תכליתית לצורך עידוד בניית דירות להשכרה.
- תכנון ובניה
עת"מ 27564-06-21 חיים ארד ואח' נ' עיריית תל אביב יפו ואח'
שיתוף ציבור – אימתי?
- פירוק שיתוף
ת"א 63389-11-20 תינהב חברה לבניה ופיתוח (1990 בע"מ) נ' ברוך סער ואח'
האם דרך פירוק השיתוף נקבעת על פי היחסים בין הצדדים?
- תמ"א 38
ת"א 16882-11-19 דניאל דוד שור ואח' נגד שי משה צורי ואח'
יזהר המוכר.ערר 1024/22 ינון ואפרת חורש ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'
אישור כפול לחיזוק. - היטל השבחה
ערר 82162/0921 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' קידר מבנים בע"מ
זכויות צבעוניות.
מאמר
תביעת ענק עלולה להפריד בין קק"ל לרמ"י – מה זה יעשה לשוק הקרקעות בישראל?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד סער כהן
לאחרונה, הגישה קק"ל תביעה כנגד רמ"י במסגרתה היא תובעת סך של 1.5 מיליארד שקל מאחר ולטענתה רמ"י הסתירה ממנה מידע, ניכתה עמלה מופרזת בשיעור של 35% מהכספים שהתקבלו אצלה כתוצאה משיווק קרקעות בבעלות קק"ל ולא שילמה לה את מלוא התמורה לה היא זכאית.
בין קק"ל לרמ"י מחברת אמנה משנת 1961, הקובעת כי רמ"י היא זו שתנהל את קרקעותיה של קק"ל יחד עם קרקעות המדינה ורשות הפיתוח וזאת על מנת למנוע כפילות, וכי הבעלות על המקרקעין של כל אחד מהצדדים תישמר. האמנה מחודשת אחת לחמש שנים, כאשר לכל צד יש זכות לפרוש ממנה בהתראה של שישה חודשים.
תביעת הענק מצטרפת לשורה של מהלכים שמדגישים את חוסר האמון ושיתוף הפעולה בין קק"ל למדינת ישראל (שכאמור מיוצגת ע"י רמ"י בנושא ניהול הקרקעות): כך, למשל בעקבות החלטת המדינה על סיווגה של קק"ל כחברה לתועלת הציבור הכפופה לפיקוח וביקורת של רשות התאגידים והטלת מיסוי על פעילותה, הודיעה קק"ל לרמ"י שהיא נדרשת שלא לבצע כל פעולה בקרקעות שבבעלות הקרן הקיימת לישראל לרבות שיווק הקרקעות. כמו-כן, הודיעה קק"ל כי היא מבטלת כל ייפוי כח או הרשאה שנתנו לרמ"י בנוגע לקרקעות שבבעלותה, כאשר הליך זה לא הושלם לבסוף. התביעה שהגישה לאחרונה קק"ל כנגד רמ"י מלמדת כי האפשרות לפיה תבוטל האמנה בין קק"ל למדינת ישראל עדיין קיימת.
קק"ל היא הבעלים של 12.8% מהקרקעות בישראל, וכ-30% מהקרקעות באזורי הביקוש במחוזות ת"א, המרכז וירושלים. כספי התרומות שקיבלה לאורך השנים על מנת לגאול אדמות הקנו לה בעלות על קרקעות בשווי של מאות מיליארדי שקלים.
למהלך עתידי בו קק"ל תשיב לשליטתה ולניהולה את הקרקעות שבבעלותה ואשר כיום נמצאות בניהול בלעדי של רמ"י תהיה השפעה דרמטית על שוק הדיור בישראל. מהלך זה יכול להביא למכה נוספת לשוק הדיור ומנגד, יכול להביא לתחרות ולהוות בשורה של ממש.
בצד החיובי, כניסה של גורם נוסף שיפרק את המונופול של רמ"י בשיווק קרקעות (בנוסף למיעוט זניח של קרקעות בבעלות פרטית) יכול לעודד את התחרות: ההנחה שמחירי הקרקע נקבעים עפ"י ערכי שוק של "מוכר מרצון וקונה מרצון" אינה מתקיימת כאשר ההיצע נשלט על יד גורם מונופוליסטי המנהל כמעט את כל קרקעות המדינה ולכוחות השוק לא נותר אלא להגיב עפ"י הביקוש בלבד.
לבעלות הלאומית ולמונופול של רשות מקרקעי ישראל בניהול והקצאת קרקעות ישנה "תרומה" למשבר הדיור הקיים בישראל. הוצאת ניהול נכסי קק"ל מידי רמ"י הינו בעל פוטנציאל להגדלת היצע הקרקעות לדיור זאת משום שקק"ל תנהל בעצמה את קרקעותיה בנפרד מאלו שינוהלו ע"י רמ"י, ועצם שיווק קרקעות ע"י שני גופים מתחרים יגדיל משמעותית את היצע הקרקעות לבנייה, ועשוי להביא להתמתנות הנסיקה של מחירי הדיור ולהקטנת התלות בבירוקרטיה שמכתיבה רמ"י.
עם זאת, הדבר עלול גם להביא לתוצאה הפוכה ולפגוע במאמץ העיקרי של הממשלה להביא לירידת מחירי הדיור מאחר ובמצב שבו כשליש מהקרקעות באזורי הביקוש הינן בבעלות קק"ל – אשר איננה גוף יזמי אלא גוף המנוהל ע"י מוסדות פוליטיים – וינוהלו בנפרד. עבודת התיאום של רמ"י תהפוך לקשה ביותר והליכי התכנון יימשכו זמן רב יותר כך שלא תתאפשר הגדלת היצע הדיור בטווח הקרוב.
יש לקחת בחשבון כי הקמת מערך שיווק עצמאי על ידי קק"ל שעיקר פעילותה הינו ייעור ותחזוקת יערות וניהול פארקים, עלול לקחת שנים. במהלך תקופה זו צפוי היצע נמוך, מעין "פקק" בשוק הנדל"ן, בעיקר באזורי הביקוש שהוזכרו, שעלול להביא לעלייה נוספת משמעותית ביוקר הדיור בטווח הקצר והבינוני.
מעבר לכך, כלל לא ברור האם לקק"ל יש אינטרס לשווק קרקעות במהרה, וייתכן כי מבחינת הקרן הקיימת לישראל כחברה פרטית, אשר מטרתה השאת רווחיה, היא תעדיף לשמר את הקרקעות לעתיד והורדת יוקר המחיה לא יהיה בין שיקוליה. למעשה, הפרדת מקרקעי קק"ל מרשות מקרקעי ישראל תהפוך את הקרן לבעל הקרקעות הפרטי הגדול במדינה שיהא בעל שיקולי רווח עצמאיים שלא בהכרח יתאימו למדיניותה הקרקעית של ממשלת ישראל. לכל אלה יש להוסיף בעיות בירוקרטיות של שינויי חקיקה וחוזים שונים שבהם הבעלות מעורבת ומשותפת ויהוו אתגר בירוקרטי.
במידה ומהפכה זו אכן תצא לפועל ותטלטל את השוק, אנו ממליצים כי על מנת לצמצם את ההשפעה של מהלך עתידי לפיו קק"ל תנהל בנפרד מרמ"י את קרקעותיה על הצדדים להגיע להסכמות בנוגע לחלוקת קרקעות שהינן בבעלות משותפת וכן להסכם בדבר ניהול המקרקעין בתקופת המעבר – החל ממועד קבלת ההחלטה על הפסקת הניהול המשותף ועד למועד בו יוקמו מנגנוני שיווק וניהול בקק"ל וזאת בכדי לצמצם ככל האפשר פגיעה אפשרית של המהלך בשוק הדיור. השנים האחרונות הרחיקו את הדירה מהישג ידם של מאות אלפים, ואחרים לקחו משכנתאות גבוהות לעשרות שנים. משבר נוסף בתחום זה יביא לפגיעה בציבור הרחב, ולכן כל שינוי צריך להיעשות בזהירות ובאחריות מרביים.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
ירושלים – הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית מס' 108 –
מסילת רכבת בירושלים
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיפים 76ג(1) ו-77 לחוק התכנון והבניה, הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות החליטה על הכנת תכנית לתשתית לאומית מספר 108 – מסילת רכבת בירושלים, וכן החליטה בדבר תנאים למתן היתרי בניה בתחום התכנית.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, הקמת התשתית הנדרשת כדי לאפשר רמת שירות לרכבות נוסעים לירושלים וממנה, ליעדים שונים, בתדירות של 13 רכבות לשעה לכיוון. כמו כן, הקמת שתי תחנות רכבת תת-קרקעיות נוספות בירושלים, שיאפשרו חיבור של חלקים נוספים בעיר לרשת הרכבת הכבדה, יתממשקו עם מערך התחבורה הציבורית הקיים והמתוכנן ויקלו בעומס על התחבורה הציבורית בעיר.
התכנית קובעת את המשך התוואי התת-קרקעי של מסילת הרכבת מתחנת נבון (האומה) אל תחנת ירושלים מרכז (סמוך למפגש הרחובות יפו והמלך ג'ורג') תוך קישור לקווי רק"ל אדום וכחול ותחבורה ציבורית. המשך הקו לתחנת החאן (בצמוד למתחם התחנה ההיסטורית) תוך קישוריות לקו הרק"ל הכחול ולרכבל אשר מתוכנן לעיר העתיקה. בנוסף, הקמת מסילות דיור תת-קרקעיות באזור החאן ובהמשך הקו דרומה מתחת לשכונת בקעה, כחלק מהתוואי ההמשכי לכיוון תחנת מלחה.
בהודעה מפורטים תנאים למתן היתרי בניה, שיהיו תקפים למשך שנה ממועד פרסום הודעה זו בעיתונות או עד למועד העברת התכנית להערות הועדות המחוזיות ולהשגות הציבור או דחייתה, או עד שיבוטלו התנאים או שישונו, הכל לפי המוקדם מביניהם.
באר יעקב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מועדפת לדיור מס' 3008 – מתחם 5
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 15 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) ובהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מועדפת לדיור מספר 3008, במערב העיר באר יעקב, מדרום וממזרח לדרך 4313 וממערב לכפר הנוער יוענה ז'בוטינסקי.
מטרת התכנית הינה, תכנון שכונת מגורים בהיקף של 1,920 יחידות דיור + 300 דיור מיוחד. השכונה תכלול אזור מעורב שימושים של מגורים ותעסוקה, מסחר, מבני ציבור ופארק עירוני.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי יעוד משטח ביעוד חקלאי ליעוד מגורים, מגורים ותעסוקה, דיור מיוחד, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ופארק עירוני. בנוסף, התכנית קובעת את הוראות הבניה, השימושים המותרים בכל ייעוד קרקע והוראות לבינוי ולפיתוח מגרשים להקמת מגורים, מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים, שבילים ופארק עירוני.
כמו כן, התכנית קובעת את מספר הקומות, שטחי הבניה המותרים ועוד.
תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס'
507-0590687 – התחדשות עירונית נווה עופר – מתחם דש"א
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 507-0590687 בתל אביב.
מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית ברחובות תל גיבורים, האירוס והדקל בשכונת נווה עופר.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי במערך ייעודי הקרקע: מייעודי קרקע של מגורים, שטח לבנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך ושביל, לייעודי קרקע של מגורים ד', מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרכים.
כמו כן, התכנית קובעת זכויות בנייה ושימושים בכל אחד מייעודי הקרקע, הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים כולל טבלאות איזון, הגדלת מספר יחידות הדיור מ- 422 יחידות דיור קיימות ל- 1,328 יחידות דיור ועוד 80 יחידות דיור מיוחד, מתחמי מימוש בתחום התכנית, קווי בניין ומספר קומות מרבי של 30 קומות.
ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס'
413-1026996 – נחלת עילית
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 413-1026996 באזור נחלת יהודה הצפון מערבי, גובל ממערב בדרך כביש מספר 4 ובצפון מחלף הסיירים, בראשון לציון.
מטרת התכנית הינה, הקמת שכונת מגורים בצפון מערב שכונת נחלת יהודה הכוללת כ-4,000 יחידות דיור למגורים, דיור מיוחד, שטחים ציבורים פתוחים, מבנים ומוסדות ציבור ומסחר ותעסוקה.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים, דיור מיוחד, תעסוקה, מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, מתקנים הנדסיים שבילים ודרכים. בנוסף, התכנית קובעת את השימושים וזכויות הבנייה המותרים לכל תא שטח, גובה מבנים ומספר קומות כולל מגדלים של עד 23 קומות, הוראות בינוי כולל קווי בניין ועוד.
ראשון לציון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס'
413-0485144 – שכונת רמת אליהו
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה, אושרה תכנית מתאר מקומית מספר 413-0485144 בראשון לציון. השכונה ממוקמת בין שכונת נווה ים ממערב, העיר חולון מצפון, אזור התעשיה שלאורך כביש 4 ממזרח, והרחובות יעקב כהן ואבא הלל סילבר מדרום.
מטרת התכנית הינה, יצירת מסגרת תכנונית להתחדשות שכונת רמת אליהו, באמצעות פינוי-בינוי, התחדשות בניינית על פי סעיף 23 לתמ"א 38 והשלמת רשת הדרכים ושטחי הציבור, תוך שימור המאפיינים הקהילתיים והפיזיים הייחודים לה.
התכנית קובעת בין היתר, הוראות של תכנית מתארית לנושא התחדשות מבני הרכבת בפינוי-בינוי, לרבות הנחיות להכנת תכניות מפורטות עתידיות למתחמי התכנון והוראות של תכנית מפורטת על פי סעיף 23 של תמ"א 38 להתחדשות מבני ה-H בשכונה. בנוסף, התכנית קובעת הוראות של תכנית מתארית למושא מגרשי המסחר והתעסוקה, הוראות של תכנית מפורטת להריסת מבנים, תנאים למתן היתרי בניה והוראות מעבר בטרם אישור תכנית מפורטת במתחמי התכנון.
רמת גן – הודעה בדבר הפקדת תכנית לשימור אתרים מס' 506-0290858
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית לשימור אתרים מספר 506-0290858 ברמת גן.
מטרת התכנית הינה, קביעת הוראות ותנאים להבטחת שימור ושיקום אתרי המורשת הבנויה והנופית של העיר רמת גן, על ידי קביעת מתחמים ואתרים לשימור, והוראות לפיתוחם ולשימורם.
התכנית קובעת, בין היתר, אתרים ומתחמים לשימור, הוראות בעניין הפעולות המותרות והאסורות באתרים שנקבעו לשימור והוראות בעניין עבודות שימור, שיפוץ, חיזוק ותוספות בנייה באתרים שנקבעו לשימור.
בנוסף, התכנית קובעת הוראות בעניין תמריצים לעידוד השימור של מבנים לשימור, תנאים בהליך הרישוי בבקשות להיתר באתר שנקבע לשימור, תנאים להגשת תכנית במגרשים בהם קיים אתר לשימור, הנחיות להכנת תכניות לניוד זכויות והוראות להכנת הנחיות מרחביות.
עדכוני פסיקה
פרשנות תכליתית לצורך עידוד בניית דירות להשכרה
מספר הליך: עת"מ 32572-06-19 שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ נ' הרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, דוד גדעוני. פרטי המקרקעין: מתחם בבעלות עיריית ירושלים להקמת מעונות סטודנטים בירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 04.08.2022 ב"כ העותרת: עוה"ד יואב פרוכטמן, אורין יחזקאל ופנחס טננבאום.
פסק הדין עסק בפרשנות המונח "בעל בנין להשכרה" כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "חוק העידוד"): האם "בעל בניין להשכרה" הוא רק מי שיש לו זכות בעלות במקרקעין או לכל הפחות זכות חכירה לדורות או שמא "בעל בניין להשכרה" כולל גם בר רשות מכוח הסכם זיכיון להקמה ותפעול?
העותרת היא חברה פרטית המהווה חלק מקבוצת חברות העוסקות בתחום התשתיות בישראל. בשנת 2012 פרסמה עיריית ירושלים בשיתוף עם בצלאל אקדמיה לאומנות ועיצוב מכרז לתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מעונות סטודנטים במרכז ירושלים בשיטת Design, Build, Operate, Transfer (T.O.B.D). העותרת זכתה במכרז ובשנת 2013 נחתם הסכם זיכיון בינה לבין עיריית ירושלים לביצוע הפרויקט.
הפרויקט כולל 177 יחידות מעונות המיועדות כולן להשכרה לסטודנטים בדמי שכירות בשיעור שנקבע במסמכי המכרז ובהסכם הזיכיון.
העותרת התחייבה לבצע את הפרויקט בכללותו לרבות תכנון הפרויקט, תפעולו ואחזקתו, לרבות כל העבודות הנדרשות על מנת להקים את הפרויקט, עבודות תכנון, רישוי, פיתוח, עבודות בנייה ועוד, כאשר היקף ההשקעה הכספית שנדרש במסגרת הפרויקט הינו כ- 70 מיליון ₪.
תקופת הזיכיון של העותרת בפרויקט היא 24 שנים ו- 11 חודשים וזאת החל מתחילת תקופת התפעול. בתקופת הזיכיון העותרת אחראית לתפעול ואחזקת הפרויקט והיא זו שזכאית להכנסות שיתקבלו מהשכרת היחידות.
העותרת הגישה בקשה לאישור תכנית "בנין חדש להשכרה" לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד במטרה לקבל הטבות מס בהתאם לחוק זה.
מנהלת הרשות להשקעות דחתה את בקשת העותרת וזאת מהטעם ש"בעל בנין להשכרה" שזכאי להטבות עפ"י חוק העידוד הוא מי שיש לו זכות בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים ותנאי זה אינו מתקיים אצל העותרת.
העותרת טענה, כי נוכח תכליתו של חוק העידוד להגדיל את היצע הדירות להשכרה למגורים ע"י מתן הטבות יש לפרש את הוראות החוק בהרחבה ולקבוע כי "בעל בניין להשכרה" כולל גם זכיין מכח הסכם T.O.B.D שלו זיקה חוזית-כלכלית מהותית לנכס המעניקה לו את הזכות להקים בניין להשכרה, להשכיר את יחידותיו וליהנות מפירות ההשכרה.
בית המשפט קבע כי בהתאם לחוק העידוד על פי פרשנותו הנכונה, ובכלל זה נוכח לשונו ותכליתו, יש לראות בעותרת – שלה הסכם זיכיון כ"בר רשות" לתקופה של מעט פחות מ- 25 שנים, ושהיא מימנה, והקימה את מעונות הסטודנטים המיועדים להשכרה, ושהיא זו שתחזיק ותתפעל את הפרויקט למשך כל תקופת הזיכיון ובכלל זה תשכיר את היחידות ותהיה זכאית להכנסות שיופקו – כד"בעל בנין להשכרה" הזכאית להטבות הקבועות בחוק העידוד.
הערת מערכת:
אנו סבורים כי פסק הדין חשוב מאוד לנוכח המגמה לפיה מתכונת ההתקשרות בהסכמי T.O.B.D לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים ציבוריים בשיתוף המגזר הפרטי ובכלל זה פרויקטים להשכרה למגורים ולמעונות סטודנטים נפוצה יותר ויותר בשנים האחרונות. פרשנותה של הרשות להשקעות לפיה העותרת אינה זכאית להטבות עלולה להרתיע יזמים להשתתף במיזמים של בניית דירות להשכרה. הפרשנות התכליתית של חוק העידוד ומתן הטבות לפי חוק זה גם למי שאינו בעל בזכויות או חוכר לדורות אך הינו בעל זיקה כלכלית מובהקת לפרויקט, תעודד בניית מיזמים להשכרה לטווח הארוך אשר יהיה בהם כדי להקל ולו במעט על סטודנטים או שוכרי דירות בתקופה בה מחירי הדיור והשכירות מאמירים.
שיתוף ציבור – אימתי?
מספר ההליך: עת"מ 27564-06-21 חיים ארד ואח' נ' עיריית תל אביב יפו ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, הדס עובדיה. פרטי המקרקעין: חלקה 34 בגוש 6955, פינת הרחובות חתם סופר ולוי יצחק בתל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 18.7.2022 ב"כ המשיבות: עו"ד הילה בן הראש חכמון.
ענייננו בעתירה מנהלית שהוגשה על ידי תושבי רח' חתם סופר בתל אביב, נגד העיריה והועדה לתכנון ובניה תל אביב ("העיריה", הועדה", בהתאמה), בטענה כי אלו אישרו שלא כדין החלטה ובקשה להיתר בניה להרחבת אשכול גני ילדים במקרקעין, זאת ללא ביצוע הליך שיתוף ציבור הנדרש על פי דין לטענת העותרים, ועל כן יש לבטל את ההחלטה ולקיים הליך שיתוף ציבור מלא במסגרתו תישמע עמדתם.
בית המשפט דחה את העתירה בקבעו כי אין חובה לקיים הליכי שיתוף ציבור מלאים, כאשר עסקינן בתכנית עיצוב ובקשה להיתר תואמות תכנית, אשר אושרה כדין ולאחר שקוים הליך התנגדויות, כשנוהל שיתוף ציבור מתבצע טרם אישור הגשתה או במהלך הפקדתה להתנגדויות.
על המקרקעין ששטחם 2.2 דונם קיים אשכול גני ילדים עליו בנויים 2 מבנים חד קומתיים, וכן חצר משותפת וגינה ובה עצים בוגרים.
במסגרת בחינה אסטרטגית שנערכה על ידי העיריה, עלה כי עקב הגידול הפוטנציאלי במספר הילדים הצפוי בשנים הקרובות, תידרש הגדלת כמות כיתות הגן ומעונות הילדים, בהתאם לכך קיבלה העיריה החלטה אישור תקציבי לביצוע עבודות הרחבה, וכן אישרה תכנית עיצוב להריסת המבנים הקיימים והקמת מבנה אשכול גני ילדים ומעונות יום בגובה של 4 קומות ובהיקף של 4,528 מ"ר, התבקש והתקבל היתר בניה לביצוע העבודות.
בית המשפט כאמור דחה את העתירה, תוך שהוא קבע בין היתר, כי אמנם הליכי שיתוף ציבור הם חשובים ונצרכים, כשעל פי הדין והפסיקה קיימת זכות שימוע למי שעתיד להיפגע מהליך מנהלי, זאת בייחוד בהליכי תכנון ובניה בהן אף קיימת זכות טיעון רחבה לשיתוף ציבור, אולם מכיוון שתכנית העיצוב (ובקשת ההיתר) תואמת את הוראות תכנית צ' אשר אושרה כדין לאחר הליך התנגדויות, לא קיימת חובת שיתוף ציבור נוספת בייחוד כשעסקינן בשלב כה מאוחר.
בית המשפט עמד על כך שמטרת שיתוף הציבור ".. נועד בעיקרו להגביר את מעורבות הציבור בשלב מוקדם של אישור התכנית, ועוד לפני אישור התכנית ופרסומה, בשונה מהמצב בענייננו שהוא שלב מאוחר ויישומי הנושק לביצוע הבנייה.", ועל כן נדחתה טענת העותרים.
נוסף על כך, קבע בית המשפט כי לא ניתן לשלול שטענות העותרים נחזות להיות כטענות NIMBY –"not in my back yard") ) מובהקות, בכך שהעותרים מתנגדים לבינוי צנוע של 4 קומות במקרקעין, על אף שהתכנית מתירה בינוי של 10 קומות, אלא הם מתעקשים על בינוי מקסימלי של 2 קומות, תוך דרישה להשארת הגינה והעצים במלואם, אשר פוגע באפשרות מיצוי המקרקעין לטובת תושבי האזור, ועל כך העיר בית המשפט כי ".. עיר ללא ילדים עצובה בהרבה מעיר ללא עצים".
בית המשפט ציין, כי דה פקטו אף בוצע הליך שיתוף הציבור בצורה נרחבת, שכן במהלך ניהול ההליכים הציגו העותרים בהרחבה תכנון אלטרנטיבי בפני העיריה והוועדה המקומית, כך שבכל מקרה נרפא הפגם לו טענו, אולם בכל מקרה נדחו טענותיהם לגופם, כשכאמור העתירה אף הפכה להיות תיאורטית נוכח הקפאת הפרויקט לעת עתה.
הערת מערכת:
מדובר בפסק דין חשוב ממנו עולה כי מהותית חובת שיתוף ציבור בהליכים לפי חוק התכנון והבניה, קיימת אך ורק טרם אישורה של תכנית, וזאת במסגרת הליך התנגדויות הקבוע בדין, אולם לאחר אישורה של התכנית לא נדרש שיתוף ויידוע הציבור.
נראה שלמרות חובת שיתוף הציבור הרחבה באופן יחסי בהליכי תכנון ובניה, אין בכך די, ונדרש מנגנון המסדיר את יידוע הציבור ושיתופו בפישוט והסבר ברור באשר לתחולת והשפעת תכנית בצורה יותר בהירה, שכן עיננו הרואות כי תכניות רבות מקודמות ומאושרות על ידי מוסדות התכנון, אולם פעמים רבות קיים חסרון בנגישות הציבור למידע ובהבנתו את המשמעויות של התכניות ביחס למקרקעין שבבעלותו או בשכנותו, כשבהגעה ל"רגע האמת" בו נדרש הציבור להתמודד עם המשמעות האופרטיבית של התכנית על המקרקעין כבר מאוחר מידי ולא נותר כיצד לפעול.
על כן לעמדת המערכת מעבר לצורך בהנגשת המידע לכל תכנית בצורה בהירה יותר ומובנת לציבור הרחב, נדרש לגלות עירנות ופעולה אקטיבית כדי לעמוד על מגמות תכנון שעלולות להיות להן השפעה.
האם דרך פירוק השיתוף נקבעת על פי היחסים בין הצדדים?
מספר ההליך: ת"א 63389-11-20 תינהב חברה לבניה ופיתוח (1990 בע"מ) נ' ברוך סער ואח' ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב, בפני כב' סגן הנשיא, עמית יריב. פרטי המקרקעין: חלקה 46 בגוש 6916, רחוב אהרונסון 16 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 31.7.2022. ב"כ התובעים: עו"ד איתמר כץ.
על רקע סכסוכים רבים בין הצדדים, עשרות הליכים משפטיים, היעדר כל היתכנות לשיתוף פעולה בינם לבין עצמם בהקמת פרויקט כלשהו על המקרקעין מושא התובענה ועל רקע פירוק השיתוף שכבר בוצע במגרש סמוך שהיה בבעלותם, התובעת פנתה אל הנתבעים בדרישה לפירוק השיתוף במקרקעין. לטענתה, בנסיבות אלה אין שום סיכוי לשיתוף פעולה ביניהם בשום עניין.
הנתבעים דחו את דרישת התובעת לפירוק השיתוף, בין היתר מפני שקיים הסכם שיתוף עוד משנת 1993 המחייב את הצדדים לבנייה עתידית משותפת וכי הם חפצים לקדם במקרקעין פרויקט בנייה שיהיה משותף לצדדים ואשר יירשם לאחר השלמתו כבית משותף.
השאלות המרכזיות שנידונו בפסק הדין הינן האם התובעת זכאית לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין? ובמידה וכן, באיזו דרך יפורק השיתוף?
בית המשפט דחה את טענות הנתבעים בעניין זה וקבע שהתובעת אכן זכאית לדרוש את פירוק השיתוף.
באשר לשאלה באיזו דרך יפורק השיתוף במקרקעין, הנתבעים טענו כי יש להורות על פירוק השיתוף על דרך רישום של בית משותף באופן שבו כל אחת מן היחידות המצויות במקרקעין תירשם כ"דירה" באותו בית משותף, בעוד התובעת מנגד טענה, כי יש לפרק את המקרקעין על ידי קיום מכרז ולמכור את המקרקעין בשלמותם לכל המרבה במחיר, תוך חלוקת התמורה שתתקבל בין השותפים במקרקעין כפי חלקם.
בית המשפט קבע, יש לקבל את עמדת התובעת, קרי לפרק את המקרקעין על ידי קיום מכרז ולמכור את המקרקעין בשלמותם לכל המרבה במחיר.
ראשית, בין הצדדים מתנהל סכסוך ממושך. שנית, רק לאחרונה הנתבעים הגישו תובענה לבטל את הסכם המכר ביחס לנכס ברחוב אהרונסון 14 (נכס בו כבר בוצע פירוק שיתוף בין הצדדים) – כך שהתנהלות הצדדים בעבר ואף בהווה מעלה, כי אין בין הצדדים שיתוף פעולה, וכל ממשק ביניהם מהווה מוקד לחיכוך ולהליכים משפטיים אינסופיים. פירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף מהווה, הלכה למעשה, הנצחה של השיתוף, לפחות באופן חלקי (בכל הנוגע לרכוש המשותף), ואינו צפוי להועיל מבחינת הפרדת הכוחות הדרושה.
על כן, קבע בית המשפט, שמצב בו הצדדים נשארים קרובים זה לזה אינו הפתרון הנכון והראוי בעניינו. אילו הדרך הנבחרת הייתה רישום הבית כמשותף, אזי בוודאות היו מתעוררים בין הצדדים סכסוכים נוספים כגון הזכות לשימוש בזכויות הבנייה המשותפות וכד'. מכאן, שיחסי הצדדים מהווים שיקול המצדיק להימנע מלפרק את השיתוף בדרך זו.
בית המשפט הדגיש, כי בכל הנוגע לפירוק בחלוקה בעין, לאור שטחם המצומצם של המקרקעין, אין היתכנות לפיצול החלקה ליחידות רישומיות נפרדות. אילו יכלו הצדדים להגיע להסכמות בדבר הסדרת השימוש – ממילא לא היה צורך בהליך המשפטי, ועל כן, בית המשפט קבע כי לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין.
בית המשפט קבע, כי נוכח האמור ונוכח פירוק השיתוף שכבר בוצע בין הצדדים במגרש באהרונסון 14, הדרך היעילה והצודקת ביותר בנסיבות העניין היא שפירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר, והתמורה תחולק בין הבעלים בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין.
הערת מערכת:
אכן, חוק המקרקעין קובע, כי דרך המלך לפירוק שיתוף היא חלוקה בעין, אך במקרה זה פיזית לא היה ניתן לעשות זאת, ולכן האופציה השניה שהחוק נותן היא מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, כאשר החוק מתיר לבית המשפט שיקול דעת להורות על מכירת המקרקעין בכל דרך שנראית לו יעילה. נראה, כי תוצאה זו כנראה תוביל ליעילות, שכן יחסי הצדדים לא מותירים מקום להמשך השיתוף, שגם ככה לא רצוי, במיוחד כאשר הוא מונע את פיתוח הקרקע ומימוש הפוטנציאל הכלכלי הגלום.
יזהר המוכר
מספר ההליך: ת"א 16882-11-19 דניאל דוד שור ואח' נגד שי משה צורי ואח' ערכאה: בית משפט השלום בחיפה, בפני כב' השופטת, סגנית הנשיאה אביגיל זכריה. פרטי המקרקעין: גוש 11577 חלקה 62 תת חלקה 3, רחוב ברק 26, קרית מוצקין 3. תאריך מתן פסק הדין: 18.07.2022. ב"כ התובעים: עו"ד שולי בראל.
עסקינן בפסק דין שניתן בתביעה של רוכשי הדירה בטענה כי לאחר רכישת הדירה ומסירת החזקה בה, החלו עבודות תמ"א 38 בבניין הסמוך. המוכרים קיבלו הודעה בכתב ביחס לפעולות המבוקשות לביצוע בבניין הסמוך לדירתם במסגרת פרויקט המכונה תמ"א 38 הכוללת גם התייחסות למועד הגשת ההתנגדות (להלן: "ההודעה בכתב") ומספר ימים לאחר מכן נמכרה הדירה. המוכרים הודיעו לרוכשים כי בבניין הסמוך עתיד להתבצע שיפוץ במסגרת תמ"א 38, אך לא העבירו להם את ההודעה בכתב שקיבלו מספר ימים קודם לכן. משכך, טענו התובעים כי לא נמסר להם מלוא המידע בגין כך.
השאלה העיקרית שעמדה בפני בית המשפט הינה האם היה על המוכרים לגלות את מלוא הפרטים הידועים להם על פרויקט התמ"א ולמסור לרוכשים את ההודעה בכתב שקיבלו או להסתפק בהודעה כי ישנו פרויקט תמ"א בהתהוות?
בית המשפט פסק כי חובת הגילוי, על פי עיקרון תום הלב, עשויה לחול גם במקרים שבהם יכול היה התובע להגיע למידע בכוחות עצמו, אולם הנתבע ידע כי התובע אינו מודע לקיומו של מידע זה.
עוד הוסיף בית המשפט כי החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית, כאשר שאלת קיומה של חובה זו וגבולותיה, משתנים בכל מקרה לגופו.
בית המשפט קבע, כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שהייתה מוטלת עליהם ובגין הפרה זו חייב בית המשפט את הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.
הערת מערכת:
מדובר בפסק דין רלוונטי הנוגע לנקודה שעולה רבות, גם בהסכמי שכירות, בעסקאות כאשר בסמוך לחתימת החוזה או למסירת החזקה מתחילות עבודות בבניינים סמוכים המורידים את ערך הדירה, פוגעים באיכות החיים ועוד. על אף הסתייגויות רבות מעדותו של התובע ועדים מטעמו ועל אף שהמוכרים כן מסרו לרוכשים מידע על שיפוץ עתידי של הבניין הסמוך, מצא בית המשפט לפסוק את מלוא הפיצוי המוסכם מכיוון שהמוכרים לא מסרו את מלוא המידע וזאת לאור המשמעות העצומה שיש לתום הלב בהליכי המשא ומתן ולאחר חתימת החוזה.
בית המשפט מפחית ממשקל הכלל "ייזהר הקונה" ומטיל על המוכר את האחריות למסירת מלוא המידע, תוך שקילת משתנים בין מקרה למקרה (ייצוג, צד בעל ידע בתחום וכו').
אישור כפול לחיזוק
מספר ההליך: ערר 1024/22 ינון ואפרת חורש ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. פרטי המקרקעין: גוש 30114 חלקה 27, רחוב עין גדי 27, ירושלים. תאריך מתן ההחלטה: 28.6.2022. ב"כ המשיבים: עוה"ד אריאל גבאי, יניב לאור והדס יצחקי.
השאלה המשפטית המרכזית אשר הובאה לפתחה של ועדת הערר היא – האם ניתן לאשר תוספת בנייה לפי תמ"א 38 במקרה שבו ניתן היתר לפי תמ"א 38 בעבר, אשר לא מומש באופן מלא. ועדת הערר השיבה בחיוב לשאלה, תוך שהדגישה באופן מפורש כי הכרעתה תחומה לנסיבותיו החריגות של המקרה שהובא בפניה.
בבניין היו קיימות 7 דירות. הבניין ישן וטעון חיזוק, ולכן בשנת 2010 אישרה הוועדה המקומית בקשה להיתר לתוספת זכויות לפי תמ"א/38 (ובכלל זאת, תוספת של 3 דירות), ולחיזוק המבנה. הבנייה לפי ההיתר החלה, אולם לא הסתיימה עד היום. לכן, הוגשה בקשה חדשה להיתר, שבמסגרתה התבקשה תוספת זכויות מעבר לזו שאושרה בהיתר הקודם. תוספת הזכויות החדשה מתבטאת בקומה נוספת וב-2 דירות נוספות (סך הכל – תוספת של 5 דירות על 7 הדירות הקיימות).
הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר. העוררים – בעלי דירות בבניין הסמוך והצמוד, התנגדו לבקשה, ומשנדחתה התנגדותם, הגישו הם את הערר.
בערר נטען, בין היתר, שהבניין כבר חוזק לפי היתר שניתן לאחר שנת 1996, ולכן לא מתקיימים התנאים שנקבעו בתמ"א/38 ובתכנית 10038 (תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א/38 החלה בירושלים). בוצעה בנייה על פי ההיתר הקודם בשנים 2011 – 2013, שכחלק ממנה הוקמה קומה חדשה והוקמו ממ"דים. לכן, לפי העוררים, חזקה שהבניין חוזק זה מכבר, וכך גם אישר יזם ההיתר הראשון בפני העוררים.
ועדת הערר קבעה, כי יש לדחות את הערר, ולאשר את החלטת הוועדה המקומית לתת את ההיתר.
בפתח דבריה הדגישה ועדת הערר כי נסיבות העניין הן חריגות, ואין בהן כדי להשפיע על החלטות שיינתנו במקרים אחרים.
נקבע, שסעיף 4.2 לתמ"א/38 מאפשר לאשר תוספות בנייה חדשות עבור מבנים ישנים, שעל פי חוות דעת מהנדס לא נבנו לפי תקן 413, אך זאת בתנאי שההיתר האחרון לתוספות בנייה קודמות ניתן עד ליום 18.5.2005. נקבע, שפרשנותו של סעיף 4.2 הנ"ל הורחבה במסגרת פסק הדין שניתן בעת"מ 6107-06-17 שתיל. הרחבת הפרשנות נעשתה על רקע אי-בהירות שנהגה ביחס לתקן 413 (פרשנות שהובהרה ב-2013), וכי לפי פסק הדין בעניין שתיל, ניתן להחיל את הוראות תמ"א/38 על כל מבנה, שניתן בו היתר בנייה לתוספת זכויות, בין השנים 2005 ל-2013, ובלבד שההיתר שניתן בתקופה זו לא כלל דרישת חיזוק.
ועדת הערר ציינה שהרחבת הפרשנות כפי שנקבעה בעניין שתיל, אינה רלוונטית בנסיבות המקרה הספציפי שכאן, משום שבהיתר משנת 2010 אושרה תוספת שגדולה מ-25% מהמבנה, וגם משום שההיתר משנת 2010 הכיל דרישת חיזוק.
למרות אי-ההתאמה ללשון של תמ"א/38, ולמרות אי-ההתאמה לפרשנות המרחיבה כפי שנקבעה בפסק הדין בעניין שתיל, קבעה ועדת הערר כי "במקום בו ניתן היתר לתוספת בנייה, כהגדרת בתקן 413, ואף ההיתר כלל הוראה מפורשת לחיזוק, אך תוספת הבנייה לא התבצעה או לא הושלמה במובן זה שלא הושלם החיזוק וכן כשההיתר כבר אינו בתוקף, אין מניעה לאשר היתר נוסף מכוחה של תמ"א 38".
ועדת הערר השתיתה החלטתה על מספר נימוקים, ובהם:
(א) היעדר הצדקה לקבוע כלל גורף שמונע מתן היתר חדש לפי תמ"א/38 גם בנסיבות שבהן ניתן היתר דומה בעבר שאינו מקיים את תנאי עניין שתיל;
ב) החלטת ועדת הערר מגשימה את תכלית תמ"א/38.
ועדת הערר הוסיפה, כי היא ערה לכך שייתכנו נסיבות שבהן יזם יפסיק באופן מכוון את העבודה על מנת ליצור מציאות בלתי-נסבלת כלפי הדיירים הקיימים, באופן שיעודד את הוועדה המקומית לתת היתר נוסף לפי תמ"א/38, ולפיכך היא קבעה כי מתן היתר חדש לפי תמ"א/38, בנוסף להיתר קודם דומה שניתן כבר בעבר, מחייב עמידה ברשימה של תנאים, שנקבעו בהחלטה, תוך שצוין שאין מדובר ברשימה סגורה.
עוד קבעה ועדת הערר, כי הוכח לפניה שמבחינה עובדתית המבנה לא חוזק, וכי בנסיבות העניין לא נפל פגם בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר. עוד צוין, שאין ביתר טענות העוררים כדי להצדיק את קבלת הערר. לבסוף הטעימה ועדת הערר, שבניגוד לעמדת הוועדה המקומית, עומדת לוועדת הערר (וגם לוועדה המקומית) הסמכות להורות על חתימה על כתב שיפוי, אולם בנסיבות המקרה לא נמצא מקום לעשות כן.
הערת מערכת:
למרות שוועדת הערר הדגישה כי החלטתה מצומצמת לנסיבות המקרה החריג שהובא בפניה, הרי שבפועל החלטתה מרחיבה עוד יותר את הפרשנות של תמ"א/38, מעבר לזו שנקבעה בעניין שתיל: אין עוד צורך להראות שההיתר הקודם לא כלל דרישת חיזוק מפורשת, אלא שניתן – במקרים חריגים – להראות שהבניין אינו מחוזק בפועל.
ואולם, ההחלטה הנ"ל, שניתנה בחודש יוני 2022, אינה עולה בקנה אחד עם החלטת בית המשפט המחוזי תל אביב שניתנה ביולי 2022, ביחס למקרה אחר, דומה, שהתברר במסגרת עת"מ 57395-07-21 אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ.
גם בעניין אביגור ניתן היתר בנייה לחיזוק ולתוספות בנייה מכח תמ"א/38, שלאחריו התבקש היתר נוסף עם תוספות בנייה חדשות; וגם בעניין אביגור בוצעו עבודות בחריגה מההיתר (בדומה לעניין שהובא בפני ועדת הערר כאן). ועדת הערר בתל אביב סירבה לאשר את מתן ההיתר הנוסף, בהינתן הכללים שנקבעו בעניין שתיל, והיזם עתר לבית המשפט.
בית המשפט הותיר את החלטת ועדת הערר על כנה, ראשית – מפני שקבע שהעותרת פעלה בחוסר ניקיון כפיים; ושנית – לאור הכללים שנקבעו בעניין שתיל. בית המשפט קבע במפורש, כי עמדת המדינה כפי שהוצגה בעניין שתיל, ביחס לפרשנות המורחבת של סעיף 4.2 לתמ"א 38, אשר גם אומצה על ידי בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון – היא סבירה, ואין לחרוג ממנה בנסיבות המקרה. בית המשפט בעניין אביגור הוסיף והבהיר: "בבואי ליישם את הנזכר בענייננו, נחזה כי תוספת הבניה משנת 2018 שוללת את תחולת הוראות התמ"א, באשר היתר הבנייה מכוחו נבנתה כלל דרישה לחיזוק המבנים. אינני סבור כי העובדה שבפועל דרישת החיזוק לא הושלמה להבדיל מבנייה, מצדיקה הענקת פרס לעותרת בדמות זכויות בנייה נוספות. אדרבא, אי-מילוי תנאי ההיתר במלואם צריך שיגרור אחריו סנקציה להבדיל מתגמול".
לפנינו אם כן שתי החלטות של גורמים שיפוטיים (ועדת הערר ובית המשפט המחוזי), שניתנו במועדים סמוכים, ביחס לפרשנות של הוראה חוקית זהה. כל גורם שיפוטי בחר להשתית את החלטתו על שיקול אחר: בית המשפט התמקד בקיומה של דרישה טכנית-פורמלית לחיזוק המבנה בהיתר הקודם (וזאת בנוסף לחוסר ניקיון כפיים), ואילו ועדת הערר התמקדה בתכלית התמ"א ובצורך למצוא מזור למצוקת בעלי הדירות.
מהי הפרשנות הנכונה? מצד אחד, יש הצדקה להיצמד לכללים טכניים-פורמליים, כדי שהעקרונות המשפטיים יהיו ברורים ופשוטים ככל הניתן: ריבוי פרשנויות וריבוי מקרים חריגים ביחס לכלל, מייצרים עמימות שמקשה על שקילת הצעדים העתידיים של כל יזם וכל בעל דירה. מצד שני, היצמדות לכללים טכניים-פורמליים ואי-הכרה בסיטואציות חריגות עלולה להיות נוקשה יתר על המידה, באופן שמקדש את הכלל במקום את המהות.
מבלי להכריע בשאלה האם נכון לנקוט פרשנות מרחיבה או פרשנות מצמצמת, נדמה שבנסיבות המקרה כאן, הנמקת החלטת ועדת הערר נושאת משקל מסוים, והיא מאפשרת – כפי שציינה ועדת הערר – "להוציא את העגלה מהבוץ ולאפשר את השלמת החיזוק והבנייה בבניין על מנת לאפשר לדייריו להמשיך את חייהם באופן סביר". כמו כן, אפשר שהפרשנות שניתנה התבססה גם על זהות מבקש ההיתר, שבמקרה בירושלים – לא בהכרח היה הגורם שיצר את הקושי ואת הצורך במתן היתר נוסף.
זכויות צבעוניות
מספר ההליך: ערר 82162/0921 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' קידר מבנים בע"מ ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד סילביה רביד. פרטי המקרקעין: גוש 6530 חלקה 159, רחוב י.ל גורדון 9, הרצליה. תאריך מתן ההחלטה: 15.05.2022. ב"כ העוררת: עו"ד אסף הראל.
עניינו של ערר זה כנגד שומה מכרעת לקביעת השבחה שנוצרה עקב בקשה להיתר בניה והקלות בפרויקט שנערך על פי תמ"א 38 ותכנית הר/2213, מכוחה אושרה קומה נוספת למבנה. במרכז ההחלטה עומדת פרשנות סעיף 19(ב) (10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – האם ניתן לנייד את הפטור המוקנה לזכויות על פי תמ"א /38 לקומה הנוספת שלא אושרה מכוח תמ"א 38, אלא מכוח תכנית הר/2213?
ועדת הערר קיבלה את הערר, בהסתמך על פסיקות קודמות של בית המשפט המחוזי בתל אביב (בעמ"נ 47352-09-20 סדן אחזקות 38 בע"מ ועמ"נ 11555-12-20 גאות השקעות בע"מ ועוד).
ראשית, קבעה ועדת הערר מהו היקף הזכויות ה"צבועות" מכוח תמ"א/38, שכן הפטור בסעיף 19(ב)(10) מתשלום היטל השבחה ניתן לזכויות המוקנות מכוח תמ"א/38 בלבד, מאחר ותכליתו לעודד חיזוק מבנים ולכן מה שהותר לבנות על פי תמ"א/38 אינו ממוסה.
במועד ההחלטה על מתן ההיתר כבר עמד בתוקפו סעיף 3א' לתמ"א/38, לכן ההפניה בסעיף 19(ב)(10) הינה להוראות תמ"א/38 הכוללות את תיקון 3א. בהרצליה חלה תכנית ייעודית לתמ"א/38 מכוח סעיף 23 להוראות תמ"א/38 (להלן – "תכנית יעודית") ולכן היקף הזכויות המוקנה, הינו היקף הזכויות במועד כניסתה לתוקף של התכנית הייעודית, שכן במועד זה נקבע מהו היקף הזכויות הרצוי, בהתאם לנוסח תמ"א/38, כפי שעמד בתוקפו בעת שאושרה התכנית הייעודית. במועד זה, היקף הזכויות נקבע ע"פ תיקון 3 לתמ"א/38 וזהו היקף הזכויות הזכאי לפטור מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית.
לאור האמור, קבעה ועדת הערר כי יישום הוראת הפטור במקרה זה, פירושה כי שתי הקומות וחצי אשר ניתן היה לאשר מכוח התמ"א ואשר אושרו מכוחה, פטורות מהיטל השבחה, בעוד שהקומה הנוספת – אשר אושרה מכוחה של תכנית הר/2213, שאינה תמ"א/38 – חייבת בהיטל השבחה.
עוד קבעה ועדת הערר כי זכויות מכוח תמ"א/38 אינן זכויות מוקנות ולכן אין להכיר במלוא תחשיב הזכויות על פי תמ"א/38 כזכויות להן זכאית המשיבה. לפיכך, אין לבצע קיזוז בין הזכויות מכוח תמ"א/38 ובין הזכויות מכוח הר/2213, שכן ללא הר/2213 לא ניתן היה לבנות קומה נוספת, אף אם נותרו שטחים מכוח תמ"א/38 שלא נוצלו. משכך, שטחי הקומה הנוספת שאושרה מכוח הר/2213 אינם פטורים מתשלום היטל השבחה.
הערת מערכת:
עם כניסתו לתוקף של תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, הנקרא גם "חלופת שקד לתמ"א/38", הופכת מלאכת צביעת הזכויות למסובכת הרבה יותר, שכן יש לאבחן בין זכויות מכוח תכנית ייעודית המקנות פטור מלא, זכויות מכוח חלופת שקד המקנות פטור חלקי וזכויות מכוח תכניות אחרות שאינן מקנות פטור.
במקרים כאלו, לניתוח הזכויות ואבחונן השפעה ישירה על גובה היטל ההשבחה שיגבה.
