מאמר
תניות על נכסי נדל"ן בצוואה – קל להגביל אך קשה להסיר
מאת עו"ד צבי שוב וגל תמיר, מתמחה
לפני כמעט חמישים שנה, כתב אביה של פלונית צוואה. להלן שתיים מהוראותיה:
1) … "הפרדס יועבר על שם ילדיי אולם פירות הפרדס יועברו לאמי…".
9) …"כל זמן שאמי בחיים וכל זמן שאשתי בחיים אסור לילדי למכור את הפרדס אלא בהסכמתם המפורשת בכתב…".
אותה הערה לפי סעיף 9 לצוואה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כך: "קיימת הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה".
לימים, התוצאה הייתה שבבואה של פלונית למכור את המקרקעין, שכבר מזמן יועדו לבניה ולא היה קיים בהם כל פרדס, במסגרת הליך פירוק שיתוף, עדיין רבצה ההערה עקב סעיף 9 לצוואה על זכויותיה של פלונית במקרקעין, והיוותה עננה כבדה על עסקת המכר באופן שהייתה עלולה לסכל את עסקת המכר כולה !.
במציאות של היום, הערות כאלו, המגבילות את השימוש בנכס ומסייגות את מכירתו אינן חריגות בצוואות, או בהסכמים ואף שכיחות מאוד. אותן הערות נועדו כדי שאנשים המעוניינים לחלק את נכסי הנדל"ן שבבעלותם, יוכלו לכלכל את צעדיהם ולהשפיע על עתיד נכסי הנדל"ן שבבעלותם לעוד שנים רבות, בין אם על ידי מתן מתנה ללא תמורה בחייהם, ובין אם על ידי צוואה לאחר מותם.
במאמר זה ניגע בתניות המגבילות את השימוש ו/או את המכירה של נכסי נדל"ן בצוואה, נבחן את פרשנותה של הוראה בצוואה המסייגת מכירת נכס נדל"ן במסגרת הליך פירוק שיתוף ונציג את החשיבות הגדולה בהתאמת ההגבלות שנרשמות בצוואה לתרחישים צופים פני עתיד ולמציאות משתנה.
כידוע, עיקרון על בדיני הירושה הוא החופש להגשים את רצונו הכן והאמיתי של המצווה, ומשום כך, המצווה רשאי להגדיר תנאים מסוימים בצוואתו, לחייב יורש לבצע אחר פעולות מסוימות ואף למנוע מיורש לעשות פעולות מסוימות בירושתו.
נושא זה מעוגן בין היתר בסעיף 45 לחוק הירושה: "המצווה רשאי להורות בצוואתו דבר שיורש יהיה חייב לעשותו, או להימנע מעשותו, במה שקיבל מן העזבון…"
אולם, מה קורה במצב בו אותן תניות שנרשמו בצוואה כבר אינן עולות בקנה אחד עם המציאות?
בחזרה לסיפור שלמעלה, פלונית עתידה למכור את זכויותיה במסגרת הליך של פירוק שיתוף כאמור, אך אותה הערה המגבילה את מכירת הנכס עודנה קיימת בלשכת רישום המקרקעין. מצד אחד, הוראות הצוואה לכאורה ברורות – לא ניתן למכור את המקרקעין ללא הסכמת אמו ואשתו של המנוח, ומצד שני, אפשרות סבירה היא שהמנוח התכוון לסייג את אותה הגבלה רק למצבים בהם המכירה היא רצונית, כלומר ממוכר מרצון לקונה מרצון, ולא התכוון לסכל מכירה שהיא כפויה תחת הליך של פירוק שיתוף.
על כן, עולה השאלה האם אותה הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה, האוסרת על מכירת הפרדס כל זמן שאימו ואשתו של המנוח בחיים אלא בהסכמתם המפורשת בכתב, רלוונטית הגם שמדובר בהליך פירוק שיתוף ?
בפש"ר 1474/91 פרדלסי, הליך של פשיטת רגל, נידונה שאלה דומה. שם, התבקש לבטל את החלטת בית המשפט אשר התירה לנאמן בפשיטת הרגל למכור את זכויותיה של החייבת בפרדס, שקיבלה בירושה מאביה ועליו קיים סייג אשר התנה את מכר או העברת הנכס בהסכמה בכתב של אמה של בעלת הזכויות.
באותו הליך, בית המשפט קבע:
"עניין בחיוב אובליגטורי פרי צוואה, אשר תוקפו אינו אלא כלפי מכירה מרצון, ואין הוא יכול לסכל מכר כפוי, הנעשה על-פי דין. … אי-לכך, ולאור הוראות חוק הירושה המעדיף פירוש המקיים צוואה (או תניה בתוכה) על פני פירוש שהיה גוזר עליה בטלות, מן הדין, בנסיבות המקרה דנן, לפרש כי רצון אביה המנוח של החייבת היה להסדיר את "כללי המשחק" ביחס לנכס במסגרת היחסים הפנימיים בין בני משפחתו, ולא לנסות ולסכל הליכי חדלות פירעון, במידה ואחד מהיורשים יקלע אליהם". בנוסף, קבע בית המשפט כי עם כל הכבוד הראוי לרצונו של המוריש, אין מקום לפרש תניה כזו כחלה גם במקרה של מכירה כפויה.
ויפים הדברים גם בענייננו. כידוע, הליך של פירוק שיתוף הוא הליך כפוי שכן הוא נכפה על אותו שותף במקרקעין על ידי שותפו המעוניין לפרק את השיתוף, ונובע מהוראות חוק המקרקעין לפיהן זכותו של כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. בכל מקרה, כמובן שמכר במסגרת הליך פירוק שיתוף אינו משקף מכר מרצון לאותו צד שההליך נכפה עליו.
ומכאן, שבדומה להליך פשיטת רגל, גם בעניינינו, בהליך פירוק השיתוף – אותה הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה איננה יכולה לסכל את המכר שעתיד לקרות ואין מקום לפרשה כחלה בהליך של מכירה בפירוק שיתוף!
אולם ניתן רק לדמיין שהדברים היו כה קלים וברורים. לצערנו, הדברים כלל לא פשוטים וכדי להגיע לקביעה זו, ככל הנראה היה צריך לנהל הליך משפטי שכידוע, היה מתנהל במשך מספר שנים, מה שהיה בסופו של דבר גורם לעיכוב המכר במקרה הטוב וסיכול המכר במקרה הרע.
כזכור, אחת מהוראות הצוואה של המנוח התנתה את השימוש של פלונית באותו פרדס שירשה כך שפירות הפרדס יועברו לאמו של המנוח. על פניו, בתקופה בה נרשמה הצוואה, לפני שנים רבות, הוראה זו הייתה הגיונית וסבירה ומטרתה הייתה לגרום לכך שלמרות שהפרדס מועבר בירושה לילדיו של המוריש, אמו היא זו שתהנה מהפירות של הפרדס. אולם לימים, כבר לא היה פרדס וההערה לכאורה מתרוקנת מתוכן. ההערה בצוואה נשארה חיה וקיימת אבל המהות כבר השתנתה, מה שהופך את ההערה ללא רלוונטית עוד למציאות כיום.
שתי הדוגמאות שניתנו, האחת לגבי הגבלת המכירה של הפרדס והשנייה לגבי השימוש בפירות הפרדס, הן רק שתי דוגמאות קטנות המראות את החשיבות הבלתי שנויה במחלוקת בהתאמת ההגבלות שנרשמות בצוואה ואף בהענקת מתנה ללא תמורה, לתרחישים צופים פני עתיד ולמציאות משתנה.
על כן, בכתיבת צוואה או בעריכת הסכם מתנה, יש להקפיד על הניסוח של אותן הגבלות בקשר לנכסי הנדל"ן, כך שאותן הגבלות יכללו מנגנונים עתידיים ויתייחסו למקרים שונים ומגוונים המבטאים את המהות האמיתית של רצון המוריש. יש לחשוב על תרחישים אפשריים שעלולים לקרות, ולנסות לתת מענה לכולם.
לדוגמא, אם המוריש מעוניין לרשום הגבלה על נכס נדל"ן, כדאי לסייג את אותה הגבלה לתרחישים מסוימים, לאנשים מסוימים, לבדוק את האפשרות לתחום את אותה הגבלה בזמן ועוד. יש להיות זהירים במגבלות שמנסחים ולבדוק האם הן יעמדו במבחן חלוף השנים. וכמו במקרה של פלונית, אם ההגבלה קשורה למכירת הנכס אז כמובן יש להתייחס לשאלה האם ההגבלה חלה רק במכירה של מוכר מרצון לקונה מרצון ולפרט את המהות שלה באופן שלא ישאיר מקום לשאלות ופרשנות גם שנים אחרי.
בנוסף, אנו סבורים כי יש להגדיל את היקף שיקול הדעת שניתן לרשם המקרקעין, על מנת שיוכל להפעיל שיקול דעת נרחב להסיר ממרשם המקרקעין/לתקן הערות הרשומות על זכויותיהם של בעלי הזכויות, וזאת, במקום לנהל הליכים משפטיים אשר יימשכו שנים רבות וייגרמו לבזבוז משאבים, גם של מערכת המשפט וגם של אותם בעלי הזכויות. אנו סבורים כי יש להסתכל על המהות האמיתית שלשמה נרשמה התניה או ההערה ולא על צורתה הטכנית.
לאור כל האמור לעיל, בין אם אתם בשלב כתיבת הצוואה או עריכת הסכם המתנה, ובין אם אתם בשלב בו אתם צריכים להתמודד עם הגבלה מסוימת על נכס הנדל"ן שבבעלותכם, אנו ממליצים לכם להסתייע בעורך דין מוסמך שידע לפעול בצורה המקצועית, המדויקת ולעיתים הרגישה ביותר, שידאג לבטא את רצונכם ואת המהות האמיתית של האינטרסים שלכם, תוך התאמה למציאות מתקדמת ומשתנה.
זכרו – מאוד קל להגביל את השימוש או המכירה של אותו נכס נדל"ן מאשר להסיר את אותה הגבלה.
פעלו בחוכמה.
*אין באמור במאמר זה כדי להוות יעוץ משפטי.
