עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 155

ייפוי כח מתמשך – אם לא עכשיו, אימתי?

 מאת עו"ד צבי שוב וגב' אדוה לנקרי ישראלי, מתמחה

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 100), התשפ"ב-2022.
• אשקלון – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 2038 – מתחם אהוד-התחייה.
• לוד – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 2013 – מתחם אילת.
• רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 506-0655068 – העמל 2-8 רש"י 30.
• חדרה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 302-0400754 – פינוי בינוי מתחם סלע – ביתר חדרה.

עדכוני פסיקה

ייפוי כח מתמשך – אם לא עכשיו, אימתי?

מאת עו"ד צבי שוב וגב' אדוה לנקרי ישראלי, מתמחה

לא פשוט להכיר בעובדה שביום מן הימים כל אחד מאיתנו או מקרובנו עלול להגיע למצב של איבוד כושר קוגנטיבי או צלילות, ועקב כך לאבד את היכולת לקבל החלטות באופן עצמאי בנוגע למגוון תחומים בחייו. רובנו חוששים מהרגע בו לא יוכלו לטפל בעצמם ועסוקים בשאלות כגון: מי יטפל בי? מה יהיה אם בני המשפחה יהיו חלוקים בדעותיהם? מה יהיה אם יטפלו בי באופן שונה מהדרך בה הייתי רוצה? כיצד אוודא שיבצעו את רצוני גם כאשר לא אהיה בתפקוד מלא?

עד לא מזמן, הפתרון למצב עגום זה היה ניתן על ידי מינוי אפוטרופוס לאחר שהאדם כבר אינו כשיר משפטית לקבל החלטות באשר לענייניו. לצד מנגנון זה, קיימת כיום חלופה ראויה, ייפוי כח מתמשך, הנותנת לאדם, בעודו צלול, לקבוע מי יטפל בענייניו "בבוא היום", באילו תחומים ובאיזה אופן.

במאמר זה נסביר מהו ייפוי כח מתמשך, נסקור את יתרונותיו לעומת מינוי אפוטרופוס על ידי בית משפט ונפרט את חשיבותו בקשר לטיפול בנכסי נדל"ן.

בעבר, מינוי אפוטרופוס היה המנגנון היחיד לניהול תחומי החיים של אדם שלא כשיר לעשות כן, כאשר ההליך מתבצע כך שהאפוטרופוס מתמנה על ידי בית משפט, בדיעבד, לאחר שמצבו של האדם התדרדר עד כדי שלא יכול היה לנהל את ענייניו; האפוטרופוס שמונה נמצא בפיקוח האפוטרופוס הכללי, ומגיש דו"חות באשר לנכסים שמנהל, ונזדקק לאישור האפוטרופוס הכללי או בית המשפט לפני נקיטת רוב הפעולות שברצונו לעשות בנכסים. פרוצדורה מורכבת זו לעיתים מערימה קשיים וגורמת לדרך פעולה מסובכת ולא מיטיבה עם האדם שבית המשפט מינה לו אפוטרופוס.

בשל קשיים אלו, חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות תוקן ונקבע מנגנון חלופי, כאמור עריכת ייפוי כח מתמשך. תכליתו הינה שמירה על עצמאותו של האדם וביטוי רצונותיו ביחס לענייניו בעודו צלול. התיקון לחוק מבטא תפיסה חברתית חדשה ביחס לאנשים שאיבדו את כשירותם המשפטית, אשר שמה במרכז את זכותו של כל אדם לחיות את חייו בהתאם לרצונו ובחירתו.

ייפוי כח מתמשך מבוסס על בחירה אישית של הממנה ועל מערכות יחסים משפחתיות או חברתיות של קרבה ואמון – האדם הממנה בוחר בן משפחה, אדם אחר הקרוב אליו או איש מקצוע המהימנים עליו שהוא סומך עליהם לשמש כמיופה כוחו. יחד עם זאת קיימים מספר סייגים בנושא.

בין היתר, על מיופה הכח להיות בגיר ולא לתת לממנה טיפול רפואי, סוציאלי, סיעודי או שיקומי תמורת תשלום. יצוין, כי הממנה יכול למנות מספר מיופי כח ולקבוע כי ישמשו מיופי כח במשותף, או לחלופין לקבוע חלוקת סמכויות ביניהם. הנושאים המוסדרים בייפוי כח מתמשך מחולקים לתחומי החיים השונים של האדם, רפואיים, רכושיים ואישיים, לפי בחירת הממנה. קיימות מספר פעולות אשר מיופה הכח לא יוכל לבצען, אלא אם הוסמך מפורשות.

כמו כן, קיים מנגנון לפיקוח על מיופה הכח. הממנה רשאי לציין במסגרת ייפוי הכח את זהות האדם אליו מיופה הכח ידווח על החלטות או פעולות בנושאים המנויים בייפוי הכח המתמשך. בנוסף, החוק מציין פעולות שניתנות לביצוע רק לאחר מתן אישור מבית משפט, ופעולות שבשום אופן מיופה הכח לא יוכל לבצע בשם הממנה.

יש לשים לב, כי בין צוואה לייפוי כח מתמשך קיים הבדל מהותי, מועד כניסתו לתוקף של כל אחד מהם. צוואה מתייחסת להוראות האדם לאחר מותו (כיצד יחולק רכושו, באיזה אופן ועוד), ונכנסת לתוקף כשהאדם איננו בין החיים. לעומת זאת, ייפוי כח מתמשך נכנס לתוקף במועד שבו הממנה עדיין חי, אולם כבר אינו כשיר.

הנה כי כן, בשונה ממנגנון האפוטרופסות, בו בית המשפט ממנה את האפוטרופוס לאחר שהאדם כבר אינו כשיר והאפוטרופוס מנהל באופן כמעט מוחלט את ענייניו בתחומים השונים לפי שיקול דעתו, הרי שבאמצעות עריכת יפוי כח מתמשך, בפעם הראשונה ניתנת לאדם בוגר האפשרות לקבוע בעצמו על ידי מי ואיך הוא יטופל במקרה של אי כשירות. בנוסף, ניתן להגדיר בייפוי הכח אדם מיודע אותו מיופה הכח מיידע בבואו לקבל החלטות בנושאים הקבועים בייפוי הכח וכן ניתן גם לקבוע כי מיופה הכח יגיש דוחות לאפוטרופוס הכללי. כל אלו שואפים להבטיח את הגנת הממנה מפני ניצול כוחו של מיופה הכח לרעה, ולשמור על רצונות הממנה כפי שקבע בייפוי כח המתמשך.

לצד קביעת הוראות באשר לאופן ניהול העניינים האישיים והרפואיים של האדם, ניתן להתייחס בייפוי כח מתמשך לאופן הטיפול בנכסים וברכוש שיש בבעלותו. אנשים רבים רואים לנכון לקבוע כיצד ינוהלו נכסיהם ובכך להביא לידי ביטוי את רצונם והשקפת עולמם.

יתרון חשוב נוסף שיש ליפוי הכח המתמשך הוא שמירה על שלום המשפחה ומניעת סכסוכים. הסדרה מפורטת של מייפה הכח מבעוד מועד ועל פי רצונו המפורש, המעוגנת במסמך משפטי מחייב, מונעת מבני משפחתו וקרוביו את עוגמת הנפש, ההתלבטויות והמחלוקות, שעשויות להתעורר ביניהם במקרה של צורך בקבלת החלטות הנוגעות לגופו, רכושו או בריאותו של מייפה הכח.

תתארו לכם את המקרה הבא – לאחר שנים רבות של עבודה קשה, פלוני קנה מספר דירות להשקעה ארוכת טווח. קניית הדירות נועדה להשכרה לדיירים, ודמי השכירות שיתקבלו מיועדים להשקעה, בסחר במניות בחברה מוכרת ומצליחה. פלוני מעוניין להשתמש ברווחים לתשלום עבור צרכי ילדיו כדוגמת לימודים, מימון חתונות, קניית נכסים עבורם בבוא העת ועוד.

באופן מצער, עקב מחלה, חלה הדרדרות חדה במצבו הקוגנטיבי של פלוני, והוא אינו יכול לקבל החלטות באופן רציונלי בקשר לתחומי חייו. לאור המצב הקשה, בית המשפט ממנה עבורו אפוטרופוס לרכוש. זה, מנהל את נכסיו של פלוני לפי ראות עיניו, ומוכר חלק מהדירות כדי להשקיע בתחומים אחרים. כפועל יוצא, האפוטרופוס לא מעביר את הפירות מההשקעה עבור צרכי ילדיו. ברור, כי הדרך בה האפוטרופוס מנהל את נכסיו של פלוני חוטאת למטרה, כיוון שהוא סטה לגמרי ממטרתו של פלוני.

לטעמנו, יש לשים שימת לב מיוחדת לניהול נכסי נדל"ן. כפי שתיארנו לעיל, קיימים מצבים בהם, לאחר עבודה ממושכת וקשה, נרצה שנכסי המקרקעין שבבעלותנו ינותבו בעתיד כראות עינינו ויבטיחו את עתידנו הכלכלי או עתיד הקרובים לנו. אין לדעת מתי גופנו או יכולתנו הקוגניטיבית יתדרדרו עד כדי שלא נוכל לנהל את נכסנו באופן אותו תכננו. לכן, המלצתנו היא לערוך ייפוי כח מתמשך המתייחס לתחומי החיים השונים, ולתת את הדעת באופן שקול באשר לזהות האדם אותו נרצה למנות כמיופה כח לנכסים שבבעלותנו, להתוות את הדרך ביחס לאופן ניהולם ולא להותיר את הנושאים הללו לשיקול דעת של בית המשפט או האפוטרופוס שימונה לנו בעתיד.

ייפוי כח מתמשך הוא כלי משפטי חשוב המתאים לכל אדם, בכל גיל. היכולת של אדם לשלוט על חייו, ולקנות "תעודת ביטוח" גם לאחר שלא יהיה כשיר וצלול לעשות כן, לא תסולא בפז.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 100), התשפ"ב-2022

ביום 8.6.2022, פורסמה הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

הצעת החוק כוללת מספר תיקונים שמטרתם מניעת עיוותים שונים במיסוי דירות מגורים, מניעת תכנוני מס וביטול פטורים שאינם מוצדקים, והכל תוך שמירה על אפשרותם של תושבי ישראל ליהנות מדיור בר השגה.

עיקרי התיקונים המוצעים:

1. הכללתה של דירת מעטפת בהגדרת המונח "דירת מגורים" – בהתאם לנוסחו הנוכחי של החוק, קיימת מחלוקת בשאלה האם דירת מעטפת מהווה דירת מגורים לצרכי מיסוי מקרקעין, ואם רוכש הדירה חייב בשיעורי מס גבוהים ככל וזו אינה דירתו הראשונה. בהתאם להצעת החוק, אין הצדקה לכך שרוכשים, שזו אינה דירתם הראשונה, ייהנו מיתרון מיסוי ויתחמקו ממס הרכישה החל על דירות מגורים להשקעה. מנגד, אין הצדקה לכך שמי שרוכשים דירת מעטפת שהיא דירתם הראשונה, לא ייהנו משיעורי מס רכישה, הנמוכים יותר, המוטלים על מי שרוכש דירה ראשונה. לפיכך, הצעת החוק מציעה כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כ"דירת מגורים".

2. קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס רכישה ומס שבח – במטרה לעודד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם הראשונות, מוצע לקצר את משך התקופה שבה יכולים משפרי דיור ליהנות משיעורי מס מופחתים לתקופה של 12 חודשים. מתן האפשרות ליהנות מהטבות המיסוי לדירה יחידה בזמן החזקה בשתי הדירות לתקופה ממושכת, מתמרצת את משפרי הדיור להמתין לעליית מחירי הדיור לפני שהם מוכרים את דירתם הישנה. דבר זה מביא למלאי גדול של "דירות בהמתנה", מקטין את היצע הדירות הזמינות בשוק ומביא לעליית מחירי הדירות, ולכן מוצע להקטין את התקופה כאמור.

3. עדכון מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה – במטרה להקטין את נטל מס הרכישה המוטל על רוכשים של דירות יחידות בשווי בינוני, מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות ולהתאימם לשיעור עליית מחירי הדיור.

4. ביטול חלקי של החישוב הליניארי המוטב שקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין ("החישוב הליניארי המוטב") – הזכאות לחישוב ליניארי מוטב לא תחול לגבי מכירת דירת מגורים שיום רכישתה אירע לפני 1.1.2014 ככל והתקיימו שני התנאים שלהלן: (א) במועד רכישת הקרקע עליה בנויה הדירה הנמכרת לא הייתה בנויה דירת מגורים; (ב) בניית הדירה הנמכרת הושלמה לאחר יום 31.12.2025.

5. הוראת הבהרה לגבי סעיף 49א(ב) לחוק שעניינו מכירת דירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה – הצעת החוק מבקשת להבהיר כי סעיף 49א(ב) לחוק הקובע כי מוכר זכויות בדירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה זכאי לקבל את ההטבות והפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק, מתגבר רק על ההוראה שבסעיף 49א(א) לחוק, הקובעת כי לצורך קבלת הפטור יש למכור את כל הזכויות במקרקעין בדירת המגורים המזכה, אך הוא לא מתגבר על התנאים הנוספים כגון הדרישה שהמוכר יהיה תושב ישראל.

6. הפחתת שיעור מס השבח על מכירת זכות במקרקעין המיועדת לבנייה למגורים של לפחות 15 דירות ואשר נרכשה לפני ה- 7.11.2001 – במכירת מקרקעין שנרכשו החל מיום 1.4.1961 ועד ליום 6.11.2001, מס השבח הינו בשיעור של 47%. שיעור זה כמעט כפול משיעור המס החל על מוכר זכות במקרקעין אשר נרכשה החל מיום 7.11.2001. שיעור זה יוצר תמריץ שלילי למכור את המקרקעין, ומעכב מכירת קרקעות לגורמים אשר יכולים לפתח את הקרקע ובכך להגדיל את היצע הדירות. כדי לעודד מכירת דירות אשר נרכשו לפני ה- 7.11.2001 הוחלט לחוקק הוראת שעה לגבי מכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים של 15 דירות לפחות – שיום רכישתה אירע לפני 7.11.2001 – בידי יחיד, בתקופה שמיום התחולה (שהוא, כאמור, מועד הפרסום ברשומות של החוק המוצע בהצעת החוק ככל שזו תיעשה לחוק) ועד ליום 31.12.2025, כך שחלק מהשבח הריאלי שנצבר עד ליום 7.11.2001 יחויב במס בשיעור 25%, והכל בכפוף לתנאים והסייגים שנקבעו לעניין זה.

במסגרת הליכי החקיקה ייתכנו שינויים ותיקונים ועל כן מומלץ לעקוב אחר נוסח החוק שיפורסם בתום הליכי החקיקה.

אשקלון – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 2038 – מתחם אהוד-התחייה

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 2038 ברחוב התחיה באשקלון.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשת עירונית במתחם באמצעות פינוי 116 יחידות דיור לטובת הקמת 1035 יחידות דיור חדשות בשילוב שימושי מסחר ושטחים לצרכי ציבור. כמו כן, שינוי ועיבוי מערך הדרכים והרחובות העירונים במטרה ליצור מרחב עירוני מקושר ונגיש.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי בייעודי הקרקע להלן במצב המוצע: דרך מאושרת, דרך מוצעת, ככר עירונית, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ד', מגורים ומסחר, פארק/גן ציבורי ושטח ציבורי פתוח. בנוסף, התכנית קובעת מגרשים להקמת בנייני מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, כיכר עירונית ודרכים.

נוסף על כך, התכנית קובעת הוראות בינוי וקווי בניין למגרשים המיועדים לבנייה, זכויות בנייה, הוראות לאיחוד וחלוקה/הפקעה, תנאים למתן היתר בנייה, הוראות להריסת מבנים וגדרות ומגרשים תלת מימדים.

לוד – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 2013 – מתחם אילת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 2013 בין היתר ברחובות אילת וסולד בלוד.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית ל"מתחם אילת" בשכונת הזיתים במסלול של פינוי-בינוי, לשם יצירת שכונת מגורים עירונית המשלבת בין היתר שטחי מסחר ומשרדים. בתכנית מוצע פינוי של 209 יחידות דיור והקמת 815 יחידות דיור בשילוב שטחי משרדים, מסחר ומוסדות ציבור בבניינים שגובהם הכולל נע בין 8 לבין 25 קומות. כמו כן, מוצע חיזוק ותוספת בניה של 48 יחידות דיור בשלושת הבניינים הקיימים ברחוב י"א חללי מינכן בסמיכות לפארק רמב"ם.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי מערך ייעודי קרקע וקביעת הוראות בינוי ופיתוח לייעודי מגורים, משרדים מסחר, שטחים למבני ציבור, שטחים פתוחים ודרכים, שימושים וזכויות בנייה ביעוד מגורים בהיקף של 815 יחידות דיור כאמור ועוד.

כמו כן, התכנית קובעת הוראות לקווי בניין וקביעת מגבלות בנייה לגובה, הוראות ותנאים למתן היתר בנייה, הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים כולל טבלת הקצאה ואיזון והוראות בדבר קביעת מגרש תלת ממדי.

רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 506-0655068 – העמל 2-8 רש"י 30

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון ובנייה, אושרה תכנית מתאר מקומית מספר 506-0655068 ברחובות העמל ורש"י ברמת גן.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית על ידי הריסת 4 מבנים ישנים והקמת בניין מגורים בן 10 קומות בחזית לרחוב העמל ומגדל בן 18 קומות בחזית לרחוב רש"י, הכוללים 132 יחידות דיור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי במערך ייעוד הקרקע מייעוד מסחר, שצ"פ ומגורים ג' לייעודים מגורים ד' ודרך מוצעת, זכויות והוראות בינוי להקמת מבני המגורים, תמהיל דירות הכולל 20% יחידות דיור קטנות, בשטח שלא יעלה על 63 מ"ר שטחים עיקריים וזכויות בנייה עבור שטחים מבונים למבני ציבור לשימושים של חינוך, רווחה, תרבות, דת וקהילה.

חדרה – הפקדת תכנית מפורטת מס' 302-0400754 – פינוי בינוי מתחם סלע – ביתר חדרה

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מפורטת מספר 302-0400754 בין רחוב שמעוני מדרום, פרנק ממזרח, מתחם הקאנטרי מצפון ובמערב קו הרכבת בחדרה.

מטרת התכנית הינה בין היתר קביעת זכויות, הוראות והנחיות למתחם פינוי בינוי בשכונות סלע ובית"ר חדרה.

התכנית הינה תכנית בינוי פינוי למבנים הקיימים והקמת בניינים חדשים הכוללים מגורים, מסחר, משרדים ומבני ציבור. התכנית קובעת, בין היתר, ייעודי קרקע למגורים, שימושים מעורבים מגורים מסחר ומשרדים, מסחר תעסוקה ותיירות, מבני ציבור, שצ"פים ודרכים, הוראות בינוי ופיתוח, הקצאת שטחים לצרכי ציבור ותנאים להוצאת היתרי בנייה.

עדכוני פסיקה
"מכה בפטיש"

מספר הליך: רע"א 3165/22 בנימין זיגדון יזמות נדל"ן ובניה בע"מ ואח' נ' ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופט, ע. גרוסקופף. פרטי המקרקעין: מגרש מספר 101 המצוי בקרן הרחובות דרך מגדיאל ודרך רמתיים בהוד השרון. תאריך מתן ההחלטה: 31.5.22. ב"כ המשיבים: לא צוין.

ענייננו בבקשת רשות ערעור, שהוגשה על החלטות בית המשפט המחוזי בת"א 34851-09-19, שדחה את בקשת המבקשת לעריכת התמחרות חוזרת לרכישת המקרקעין, במסגרת הליך לפירוק שיתוף שנוהל על ידי כונס נכסים.

כונס הנכסים שמונה על ידי בית המשפט, ניהל הליך התמחרות לרכישת המקרקעין, בדרך של "מכירה אנגלית", כשנקבע מחיר פתיחה בסך של 54,000,000 ₪, כשכל משתתף היה רשאי להעלות את הצעת הרכש ב-250,000 ₪ בכל פעם, כשבסופה של ההתמחרות ולאחר פרישת המבקשת, התקבלה הצעתה של המשיבה לרכישת המקרקעין בסכום של 81,250,000 ₪, והיא הוכרזה ע"י כונס הנכסים כהצעה הזוכה.

לאחר הודעת כונס הנכסים על זכיית המשיבה, ובטרם קבלת אישור בית המשפט לאישור הזכייה, הודיעה המבקשת כי היא משפרת את הצעתה והיא מוכנה לשלם 84,000,000 ₪, תוך שהיא טענה כי פרשה מההתמחרות בשגגה בעקבות שהות בעלי החברה ומנהלה בחו"ל, אשר לו היה משתתף בה באופן אישי, לא הייתה פורשת אלא מציעה סכום גבוה יותר, ובהתאם ביקשה לערוך התמחרות נוספת. בית המשפט דחה את בקשתה, וכן אף דחה הצעה נוספת לעריכת התמחרות נוספת, בהצעת רכש על סך של 90,000,000 ₪ – (9,000,000 ₪ יותר ממחיר המכירה!), מהטעם שאין מקום לפגוע בהסתמכות המשיבה ובאינטרס הציבורי המחייב סופיות הליכי המימוש.

על החלטות בית המשפט הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור, בטענה שיש לבצע התמחרות חדשה, בין היתר נוכח הפער הגבוה שבין הצעתה לבין ההצעה ה"זוכה", אשר מועילה לבעלי המקרקעין ומאפשרת להם לקבל את שווי השוק, אשר גוברים על האינטרס הציבורי בסופיות ההליך.

בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור על הסף, כשהוא קבע כי עובדות המקרה אינן מקימות עילה לביטול ההתמחרות על אף הפער בין ההצעות, שכן התמחרות מסתיימת ברגע שבו מנהל ההתמחרות "מכה בפטיש", ומכריז על ההצעה הזוכה, ולא ניתן לפתוח מחדש את הליך ההתמחרות למרות האינטרס הכלכלי הברור והשאת התמורה לבעלי המקרקעין. זאת, בגין הפגם בעקרון סופיות ההליך ובאמון הציבור בהליך הנובעים מכללי הגינות, שוויון ותום לב, ורק במקרים חריגים ביותר בית המשפט "יפתח מחדש" את הליך ההתמחרות.

בנוסף, מתח בית המשפט העליון ביקורת על המבקשת שהגישה את בקשת רשות הערעור שבועיים לאחר שניתנו החלטות בית המשפט, ואת בקשת עיכוב ביצוע כחודש לאחר החלטות בית המשפט, זאת בעוד היה עליה להגישם ביחד, בהקדם האפשרי, כשההגשות המאוחרות מקימות ספק של מעשה עשוי (אשר מתייתר נוכח תוצאת ההחלטה).

הערת מערכת:
בהחלטתו חזר בית המשפט העליון על העמדה והגישה שהתווה בנושאי מכרזים בכלל, ובהליכי התמחרות בפרט, על החשיבות להעדפת האינטרס הציבורי הערטילאי לכאורה על פני "פגיעה" מובהקת לכאורה, כשבמקרה דנן, בעלי המקרקעין "הפסידו בפועל" (לכאורה), כ- 9,000,000 ₪ המשקפים 10% משווי המקרקעין.

יש לשים לב, כי ההלכה והגישה שיש להעדיף את אינטרס הציבור כה מובהקת וברורה בעיני בית המשפט העליון, שבקשת רשות הערעור נדחתה על הסף אף ללא שנדרשה תגובה או התקיים דיון בנושא, דבר אשר מלמד ונותן תוקף נוסף לעמדה זו, לפיה התערבות בהליכי מכרז ו/או התמחרות תיעשה רק במקרים חריגים ונדירים.

על כן על המתמודדים בהתמחרות ו/או במכרז לבוא "מוכנים" לחלוטין עם מלוא הידע וההרשאות, עד גבול ההצעה שיכולים להציע, שכן הסיכויים כאמור לביטול ו/או שינוי התמחרות לאחר סיומה נמוכים מאד.

רף גבוה של רשלנות

מספר ההליך: ת"א 47510-07-10 מלון מרינה תל אביב בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופט, ארז יקואל. פרטי המקרקעין: "מלון מרינה" בכיכר אתרים, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 10.05.2022. ב"כ הנתבעות: עוה"ד א' אלרום וי' ראובינוף.

ענייננו בבקשת היתר שהוגשה על ידי התובעות לוועדה המקומית לתכנון ובניה וטופלה במשך שנים רבות. השאלה העיקרית שבמחלוקת הינה, האם לאורך השנים הועדה המקומית פעלה ברשלנות בכל הנוגע להוצאת ההיתר שהתבקש?
במהלך שנות ה-90 התובעות רכשו נכסי מקרקעין שונים בקרבת הנכס שהיה בבעלותן, במטרה להרחיב את שטחיו. בין היתר נרכש אולם קולנוע, אותו התובעות ביקשו להסב באמצעות היתר, לאולם אירועים אשר ישמש למטרות המלון. ההיתר אושר בשנת 2013.

התובעות טענו בין היתר, כי אחריות הנתבעות לעיכוב במתן ההיתר מדברת בעד עצמה ונלמדת אך מעצם העובדה שלשם קבלת היתר בניה "פשוט" נדרשו למעלה מ-13 שנים. התובעות הצביעו על מורת הרוח שהביעה ועדת הערר מספר פעמים מהיארכות ההליכים בהליך מתן ההיתר וכן מהתנהלותה של הוועדה המקומית. עוד טענו התובעות כי לאורך השנים הנתבעות, עיכבו את יכולתן להפיק מהנכס מושא בקשת ההיתר עשרות מיליוני שקלים.

מנגד, הועדה המקומית טענה בין היתר כי, הסיבה לכך שלא הוצא היתר בנייה מוקדם יותר על פני ציר הזמן, נעוצה בתובעות, אשר לא מילאו אחר התנאים והדרישות כפי שהוצבו בפניהן. כך, נקבע כי לא יינתן היתר בניה כל עוד והמבקש לא השלים את התנאים הדרושים. בנוסף, נטען כי אין די בהתארכות הליכי התכנון והיה על התובעות להוכיח קיומו של מעשה רשלני אשר לא הוכח במסגרת ההליך המשפטי.

בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי לאחר בחינת התנהלות הצדדים לאורך השנים, לא מצא כי הנתבעות פעלו באופן רשלני באשר להליך הטיפול בבקשת ההיתר.

בית המשפט קבע, כי התנהלותן של התובעות גרמה להתארכות הטיפול בהיתר, כיוון שלא מילאו אחר דרישות הנתבעות:

"…חרף דרישות מסוימות מטעם הנתבעות, שבחלקן נמצאו בלתי מוצדקות, דווקא התנהלותן של התובעות היא שסיכלה את מתן ההיתר בשלבים מוקדמים של ההליך. באופן חוזר ונשנה, התנהלו התובעות בדרך שעיכבה את מתן ההיתר, משלא פעלו להשלמת הדרישות שהוצגו להן בתוך פרק זמן סביר, אף שלא נודעה מחלוקת ביחס לחלקן. התנהלות התובעות אופיינה לא אחת ב"ישיבה על הגדר" לתקופות ארוכות, מבלי שסופק לכך כל הצדק, שעה שלשיטתן נגרם להן נזק עצום…שוכנעתי כי בענייננו, הסיבה המכרעת לנזקן הנטען של התובעות היא התנהלותן שלהן בכל הנוגע למילוי התנאים שנדרשו בגדרי בקשת ההיתר…"

בית המשפט הוסיף, כי התארכות הליכי תכנון לזמן ממושך לא מלמדת בהכרח על רשלנות וכי לאורך כל ההליך המשפטי, התובעות לא הוכיחו קיומו של מעשה רשלני.

כאמור, התביעה נדחתה והתובעות חויבו בהוצאות בסך 500,000 ₪.

הערת מערכת:
מקרה זה מורכב ומערב גורמים תכנוניים שונים במהלך כל השנים שבהן התעכב ההיתר. הפסיקה כבר קבעה כי רשויות עשויות לחוב חובת פיצוי נזיקית בעקבות רשלנות, עיכובים ונזקים שנגרמו בעקבות התנהלותן, אך כאשר מגיעים מקרים ותביעות בגין עיכובים מעין אלה לבתי המשפט, קשה מאוד לשכנע ולהרים את הנטל כדי לקבל פיצוי כספי, שכן בית המשפט העליון קבע רף גבוה מאוד של רשלנות.

המשמעות היא שהיזם, ובעקיפין הרוכשים העתידיים, הם אלה שסופגים את כל העלויות הכלכליות. אנו סבורים כי יש לתקן בחקיקה סעיפים קונקרטיים, שיקבעו סנקציות וקנסות בגין עיכובים של הרשויות, ללא צורך בניהול הליכים, וזאת כברירת מחדל. תיקון כזה יאיץ את התנהלות הרשויות, שבמצב הנוכחי אינן נפגעות כלל במקרה של עיכוב.

תום לב כתנאי לתחולת "תקנת השוק"

מספר ההליך: 35705-10-19 דניס חכים נ' עמנואל סגל ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת הבכירה, רחל ברקאי. פרטי המקרקעין: חלק מחלקה 3 בגוש 6618 בתל אביב וברמת השרון, באזור הידוע כ"פי גלילות". תאריך מתן פסק הדין: 08.05.2022. ב"כ המבקש: עוה"ד מוטי קניאל ובתאל קניאל.

עסקינן בפסק דין אשר ביטל העברת זכויות שבוצעו אגב מרמה ובנסיבות בהן לא התקיימו התנאים לתחולת "תקנת השוק".

כידוע, כדי שזכותו של צד שלישי שרכש מקרקעין תהיה עדיפה על זכותו של מי שטוען כי הוא בעל המקרקעין הנכון, צריכים להתקיים שלושה תנאים: (1) המדובר במקרקעין מוסדרים; (2) שולמה תמורה; (3) הרוכש הסתמך על הרישום בתום לב.

המבקש הגיש תביעה שעניינה בהעברת זכויותיו במקרקעין לידי משיב 1, אשר בסמוך לאחר מכן מכר זכויות אלה למשיבים 2 – 4 (להלן: "הרוכשים"). המבקש עתר לסעד הצהרתי, ולפיו יצהיר בית המשפט כי הוא הבעלים של המקרקעין מושא המחלוקת ובהתאם יורה על רישום הזכויות במקרקעין בחזרה על שמו.

השאלה המרכזית אשר הובאה להכרעתו של בית המשפט הינה האם עומדת לזכות הרוכשים הגנת תקנת השוק, מכוח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין.

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע, כי המבקש עמד בנטל המוטל עליו ברף הנדרש להוכיח כי רישום המקרקעין על שם המשיב 1 נעשה שלא כדין, כאשר המשיב 1 מודע למעשה הרמייה ואף נוטל בו חלק כשותף במעשה.

בית המשפט הדגיש, כי כדי שתחול הגנת תקנת השוק מכח הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, על הטוען לתחולתה להרים את הנטל ולהוכיח כי פעל בתום לב. בית המשפט הדגיש כי תום הלב של הקונה נבחן ע"פ מבחן סובייקטיבי.

בית המשפט קבע, כי כאשר הוכח שהזכויות ניטלו מהמבקש במרמה הרי שנטל ההוכחה עובר אל כתפי הרוכשים על מנת להוכיח כי רכשו את המקרקעין בתום לב ובתמורה ואז חלה תקנת השוק. ככל שנטל ההוכחה הורם וחלה תקנת השוק הרי שזכויות הרוכשים עדיפות מזכויות המבקש.

מכלול הנסיבות לרבות התשתית הראייתית והעובדה כי הרוכשים הינם אנשי עסקים בעלי ניסיון בעסקאות מקרקעין כמו גם בא כוחם, הובילה את בית המשפט למסקנה כי הרוכשים לא הרימו את הנטל להוכיח את תום לבם הנדרש לצורך הגנת תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין.

בית המשפט קבע, כי הרוכשים עצמו עיניים במכוון מסימני האזהרה שנגלו בפניהם אשר היה בהם לעורר ספק כלשהו הפוגם בתום הלב ולמרות זאת הם נמנעו מלחקור ולברר את הנסיבות המחשידות. גם בא כוחם של הרוכשים לא ערך את כל הבדיקות אשר היה עליו לערוך ולפיכך בית המשפט הורה על רישום המבקש כבעל הזכויות במקרקעין.

בית המשפט פירט מספר סימני אזהרה שהיו צריכים לעורר חשד אצל הרוכשים וביניהם: מכר תכוף, חלוף הזמן בין "הפטירה" לבין רישום הירושה, תנאי העסקה, מיהות הרוכשים ובא כוחם, אופן ניהול (או אי ניהול) המשא ומתן על תנאי העסקה.

הערת מערכת:
מדובר בפסק דין חשוב אשר מזכיר לנו את שני השיקולים המרכזיים אשר עמדו לנגד עיני המחוקק בעת חקיקתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין (תקנת השוק): האחד, הגנה על הרכוש כך שלא ייגזלו נכסים ע"י מעשה רמייה במרשם המקרקעין, והשני, לאפשר לרוכשים בתום לב לבצע עסקאות במקרקעין בביטחון, מתוך ידיעה שאין הם מניחים כספם על קרן הצבי מבלי לחשוש שמא מה שנרשם במרשם המקרקעין אינו נכון ואינו משקף את המציאות.

בנוסף, פסק הדין מפנה מדגיש כי תום הלב הנבחן הינו תום הלב הסובייקטיבי וכן מצביע על מס' מבחנים אשר יש בהם כדי להדליק נורות אזהרה וכדי לקבלת את הגנת המחוקק הקבועה בתקנת השוק על הרוכש לבחון נורות אזהרה אלה ולא לעצום את עיניו.

הסמכות להאריך מועד בדירה חלופית

מספר ההליך: ו"ע 63044-06-20 בועז גרוס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בפני כב' היו"ר, השופט ה' קירש. פרטי המקרקעין: רחוב ארלוזורוב 11, רמת גן. תאריך מתן פסק הדין: 15.05.2022. ב"כ המשיב: עו"ד רועי רותם.

עסקינן בערר שהוגש למנהל מיסוי מקרקעין בגין שומה שניתנה בקשר לדירה שנרכשה במסגרת תמ"א 38/2 (להלן: "הדירה הראשונה") כאשר בתאריך 18.1.2018, ובטרם הושלמה בנייתה של הדירה הראשונה, רכשו העוררים דירה נוספת בתל אביב שנמסרה להם בסמוך למועד הרכישה.

בשומתם העצמית דיווחו העוררים למשיב, על רכישת הדירה השנייה (בתל אביב), כשבמסגרת זו הצהירו העוררים שבכדי לקבל שיעורי מס רכישה מופחתים הם מודעים לכך שעליהם למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה השנייה, כלומר עד לתאריך 19.7.2019, דהיינו הגישו הצהרה לפיה הדירה השנייה הינה דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 49ה(א) לחוק מיסוי מקרקעין.

בהתאם לשומה העצמית, ובהתאם להוראה שנקבעה בתיקון מספר 85 (הוראת שעה) לסעיף 9ג(ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, שילמו העוררים בשל רכישת הדירה השנייה מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה מופחתות, וזאת לאחר שהמשיב הקפיא את מועד תשלום יתרת חוב המס.

לקראת תום התקופה בת 18 החודשים, הודיע המשיב לעוררים שהם טרם הודיעו על כך שהם מכרו את הדירה הראשונה לצורך תיקון שומת מס הרכישה וכי לאחר תום המועד הקבוע בחוק יחלו הליכי גבייה.

השאלה שנידונה הינה האם העוררים הוכיחו כי עומדת לזכותם טענת ההסתמכות בעקבות מצג, שלטענתם, קיבלו מהמשיב, לפיו הם רשאים למכור את הדירה הראשונה (הדירה ברמת-גן) עד לתאריך 31.12.2019 ולהיות זכאים לשיעורי מס רכישה מופחתת בגין רכישת הדירה השנייה בתל-אביב?

ועדת ערר ציינה, כי הלכה הפסוקה היא כי לצורך הוכחת קיומה של הבטחה שלטונית, ההבטחה צריכה להיות ברורה וחד משמעית ועל הטוען לה להוכיח כי ניתנה לו הבטחה מפורשת וברורה שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא, כאשר בענייננו, הוכח שההודעה שהזינה נציגת המשיב במערכת, עוסקת בהארכת מועד לתשלום שלא תואם את תאריך המסירה הנכון של הדירה. בנוסף, הוכח שהעוררים הבחינו שנציגת המשיב לא תיקנה את המועד האחרון למכירת הדירה הנוספת הקבוע לתאריך 19.7.2019. למרות זאת, העוררים בחרו שלא לפנות בכתב אל המשיב כדי לברר את העניין, ולכן נקבע כי לא הורם נטל ההוכחה באשר לטענת ההסתמכות.

שאלה משפטית נוספת שעולה היא שאלת סמכות המשיב להאריך את תקופת מכירת הדירה הראשונה מכוח סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין:

נקבע זה מכבר בפסיקה, כי החוק שקובע שעל רוכש דירה חלופית למכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, ביקש להביא למכירה "מהירה" של דירות ובכך לנסות ולרסן את עליית מחיריהן. מדובר ב"תנאי" שהינו בבסיס ההוראה ולא במועד ועל כן סעיף 107(א) אינו חל בעניין ולכן נקבע כי אין סמכות למנהל מיסוי להאריך את תקופת מכירת הדירה הראשונה.

ועדת הערר קבעה, כי העוררים לא הוכיחו שעומדת לטובתם טענת הסתמכות על מצג שניתן להם על ידי המשיב, לפיו הם רשאים לדחות את מועד מכירת הדירה הראשונה. אף מהבחינה המשפטית – גם אם הייתה עומדת לעוררים טענת ההסתמכות, אזי למנהל מיסוי מקרקעין לא הייתה סמכות להאריך את מועד מכירת הדירה הראשונה מעבר לתקופה של 18 חודשים היות ותקופה זו מהווה "תנאי" ולא "מועד" כאמור.

הערת מערכת:
מדובר בהחלטה חשובה אשר מציגה את המבחנים והתנאים המוקדמים לגיבושה של הבטחה מטעם גורם ממשלתי/מנהלי וכן את סמכות מנהל מיסוי מקרקעין בקשר לקבלת החלטה על הארכת מועדים וכו' ובכך יוצרת סדר ובהירות בתוך הליכים שבין האזרח לרשות, הנישום למנהל מיסוי מקרקעין שממילא מורכבים מלא מעט נסיבות ואילוצים, ובכך מסייעת ליצור וודאות נוספות בקשר לזכויות וחובות הצדדים בכל עניין ועסקה.

עננה של 50 מיליון ₪ היטל השבחה הוסרה

מספר ההליך: ערר 8044/0719 ואח' אינג' בר יהודה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יישובי הברון ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם דגני. תאריך מתן ההחלטה: 13.6.2022. ב"כ העוררות: עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון, שמאי המקרקעין שאול רוזנברג, רוני שרוני ודותן דרעי.

שני עררים שעניינם חיוב העוררת בהיטל השבחה, במקרקעין הכוללים שני מגרשים. המחלוקת בין הצדדים בעניין גובה היטל ההשבחה מתנהלת מזה כעשור, באינספור הרכבים שונים – ועדת ערר, שמאי מייעץ, בתי משפט מחוזיים, בית המשפט העליון, החלטות ביניים ועוד.

מדובר במקרקעין המצויים בזיכרון יעקב שהיו מיועדים לייעוד תעשיה, מלאכה ומחסנים שנבנו בחלקם בשימוש לחורג לשימוש מסחרי, כאשר לאחר מכן אושרה תכנית שייעדה את השטח למסחר והוקם אתר קניות, בצמוד לכביש 4.

במגרש מס' 1, הועדה המקומית הוציאה לוח שומה, ולאחר הליכי רישוי שניהלה העוררת לצורך קבלת היתר בניה, שילמה זו היטל השבחה בסך של 1,000,000 ₪. לאחר שנים, הועדה המקומית הוציאה שומה מתוקנת, שיחד עם ריבית דרשה היטל בסך של כ-21,000,000 ₪, בעניין זה ועדת הערר קבעה, כי הן בשל השיהוי בדבר תיקון השומה והן בשל העובדה שהועדה המקומית חרגה מסמכותה לתיקון שומה לפי החוק, דין השומה המתוקנת כולה להתבטל.

באשר למגרש מס' 2, שנבנה עוד במסגרת השימוש החורג לפני אישור התכנית, ועדת הערר קבעה, כי דרך החישוב של השמאי המייעץ, ועמדת הועדה המקומית לפיה אין להתחשב בהוצאות האדירות של היזם שהוצאו לבניית המבנה המסחרי, תיצור התעשרות שלא כדין, והתעלמות מהוצאות שהוציא בפועל, וקבעה דרך חישוב שונה לחלוטין וזאת בנוסף לשורה של תיקונים שנעשו בשומת השמאי המייעץ, והמשמעות היא הפחתה נוספת של היטל ההשבחה בכ-15,000,000 ₪.

כמו כן, ועדת הערר קבעה כי לאור העובדה שההליכים שניהלו העוררים היו לגיטימיים ונכונים הרי שחוב היטל ההשבחה יישא הצמדה בלבד, ללא ריבית. סך הכל מדובר בהפחתה של 40,000,000 ₪ שדרשה הרשות מהחברה.

הערת מערכת:

המערכת סבורה כי אמנם מדובר בהחלטה נכונה וצודקת, אך יזם שצריך לעבור את כל ההליכים האלו בכל הערכאות במשך למעלה מעשור, כאשר סכומים אדירים של היטל ודרישה שמרחפים מעליו, העמדת ערבויות בנקאיות למשך שנים רבות וכו', הוא זה שבסוף משלם את המחיר הכבד בכל הכרוך בניהול הליכים כאלו על כל המשתמע מכך.
מצופה מהרשויות שידן לא תהיה קלה על ההדק, ולא ימהרו להוציא שומות היטל השבחה מופרזות ומנופחות שמטרתן העליונה היא רק להעשיר את קופתן ללא כל בחינה מעמיקה, אלא לבחון האם באמת היטל ההשבחה צודק, וודאי שלא ראוי לתקן שומה לאחר שנים רבות מהמועד בו הוצאה דרישה ששולמה, ועוד לחייב בריבית פיגורים בגין התקופה.
*גילוי נאות – משרד עורכי דין צבי שוב ייצג את העוררות בהליכים אלו.

עצם הפוטנציאל להשבחה עתידית

מספר ההליך: ערר 535/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' מורדוף ואח' ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמונביץ'. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן ההחלטה: 17.5.2022. ב"כ המשיבה: עו"ד יגאל עיני.

ענייננו בהליך ערר שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים על שומת שמאי מכריע שקבע כי אין לגבות היטל השבחה בשל זכויות שנקבעו בתכנית תקפה אך לשם ניצולן יש להידרש להליך תכנוני נוסף, ובמקרה זה להליך של "הקלה".

הוועדה המקומית ביקשה להסתמך בין השאר על תוצאת פסק הדין 19341-04-19 בעניין "דייניש", בו נקבע כי אין להביא בחשבון ב"מצב הקודם" זכויות המותנות באישור הקלה.

ועדת הערר סברה כי פסק הדין בעניין "דייניש" הנ"ל, שעליו לא הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אינו מהווה משום "תקדים מחייב" ודחתה את הערר.

תוך כך הבהירה ועדת הערר את עמדתה כי "זכויות בניה המוקנות בתכנית, גם אם הן נדרשות להליך תכנוני נוסף הרי, שעל דרך הרוב, הן משפיעות על שווים האובייקטיבי של המקרקעין וככאלו יש לקחת אותן בחשבון, גם אם בשווי מופחת מזכויות הניתנות לניצול", בעוד שמנגד, בפסיקה הנוגעת לעניין, אין כל תימוכין לטענה כי יש להתעלם כביכול משווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין במצב הקודם.

בעניין זה, הבהירה ועדת הערר, כי ההשבחה החייבת הינה אך ההפרש בין מצב קודם למצב חדש, וזאת בהתחשב בכך שיש לאמוד את מלוא הזכויות במצב הקודם בהתאם לשווי שוק אובייקטיבי, ש"לקח בחשבון את הזכויות כאמור [הזכויות שמימושן מותנה בהליך תכנון נוסף – הח"מ] בהינתן ציפייה כללית למימושן בעתיד".

בהקשר זה הסתמכה ועדת הערר בין היתר על פסק דינו של בית המשפט העליון בדנ"מ 2693/18 אקרו, שם נקבע בין היתר כי כאשר הוראות תכנית יוצרות פוטנציאל להשבחה עתידית שמימושה טעון הליך תכנון נוסף, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין ההשבחה שנבעה במישרין מהתכנית, היינו בגין עליית ערך הקרקע בשל עצם הפוטנציאל להשבחה עתידית.

עוד הבהירה ועדת הערר, כי אין לאפשר מצב בו מוכרי המקרקעין נהנים מפירות ההשבחה עת גילמו את הפוטנציאל התכנוני בעסקה, ואילו רוכש המקרקעין משלם את ההיטל בגין אותה השבחה. מצב כאמור סותר לעמדת ועדת הערר את עקרון ההתעשרות המצוי שהינו עקרון מרכזי בדיני היטל ההשבחה, לפיו יש להטיל את המס רק על מי שהתעשר בפועל מההשבחה התכנונית בהתאם להתעשרות, וכן סותר מצב כאמור את עקרון גביית מס אמת, לפיו על ההיטל לשקף ערך כלכלי ממשי של ההנאה מההשבחה, שאף הוא עקרון מרכזי בדיני היטל ההשבחה.

הערת מערכת:
ועדת הערר סברה שבמקרה הנדון, הסוגייה שנדונה לא נדרשה להכרעה שכן מבחינה שמאית ממילא קבע השמאי המכריע ששווי זכויות שאינן ניתנות לניצול הינו אפס, כלומר קונה מרצון לא ראה תועלת בזכויות בניה שאינן ניתנות לניצול, ולא נתן שווי לזכויות אלו.

יחד עם זאת, טוב עשתה לדעתנו ועדת הערר שהעמידה דברים על דיוקם והבהירה עמדתה לנושא גביית היטל ההשבחה כאשר זכויות הבניה מותנות בהליך תכנוני נוסף, וזאת בשל חשיבות הסוגייה אשר מהווה נושא למחלוקת בהליכים רבים.

לעניין אחרון זה, בהחלטתה הפנתה ועדת הערר בין השאר להליך רע"א 147/14 אברמוביץ, אשר פסק הדין שניתן בו הסתמך גם על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 3002/12 אליק רון.

מצאנו להפנות בנסיבות העניין לפסקאות 44-43 לפסק הדין בעניין אליק רון ונראה כי הדברים יפים לענייננו: "… אירוע ההשבחה, אירוע המס הוא אחד (אישור התכנית) אך מימוש הזכויות הוא דו-שלבי (בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה) והמועד הקובע לצורך הערכת השומה הוא מועד התחלת התכנית… אירוע מימוש הזכויות הראשון התרחש עם מועד מכירת המקרקעין מהמינהל ליזם. במועד זה ניצל המינהל חלק מההשבחה בגין הזכויות המותנות. חלק זה הוא שילובן של הזכויות בתכנית אשר הביאה לעליית שווי המקרקעין ולכן הביאה לעלייה בתמורה ששולמה בעד המקרקעין… אירוע המימוש השני, התרחש עם הוצאת היתר הבניה הראשון ליזם. במועד זה מימש היזם את החלק הנוסף בהשבחה בגין הזכויות המותנות. חלק זה הוא האפשרות לנצל את הזכויות המותנות בפועל. לכן במועד זה יצטרך היזם להשלים היטל השבחה אשר לא שולם קודם לכן במועד המכירה. השלמה זו תיקבע בהתאם לשווי השוק של הזכויות המותנות כאילו נוצלו במועד הקובע, הוא יום תחילת התכנית".