עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 187

תקן 21.2 – ככלי עזר בלבד

מספר הליך: בג"ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות בע"מ ואח' נ' כנסת ישראל ואח'  ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בפני כב' הרכב השופטים, יעל וילנר, עופר גרוסקופף ויחיאל כשר. תאריך מתן פסק הדין: 23.3.25. ב"כ המשיבים: עוה"ד יצחק ברט, נטע אורן, אילנה בראף שניר, אסף הראל, ישי איצקוביץ ודנה פריד אושריאל.

עתירה אשר הוגשה על-ידי המכון לרפורמות מבניות, בעניין השינויים בדבר הרוב הדרוש לאישור עסקאות פינוי ובינוי, במסגרת תיקון לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, ובעניין התמורה שצפויים לקבל בעלי הדירות בשל פרסומו של תקן שמאי חדש (תקן 21.1).

במסגרת התיקון לחוק פינוי בינוי, הורד הסף הדרוש של מספר הדירות המאפשר כפיית הסכם פינוי-בינוי על דייר סרבן. עניינו של חלק תקן 21.1 בבדיקה השמאית של ההיתכנות הכלכלית של תכנית מוצעת לפינוי בינוי. במסגרת הפרמטרים הרלוונטיים, קובע התקן כי יש להתחשב גם בתוספת השטח הניתנת כתמורה לבעלי הדירות; בהתאם, נקבע כי לצורך התחשיב השמאי ביחס לדירות מגורים בבנייה רוויה, יש להביא בחשבון את תוספת השטח לבעלי הדירות, שתחושב, כאשר אין מדיניות תמורה, במדרגות של 0, 12, ו-25 מ"ר.

בעתירה נטען הן כי בהליך חקיקתו של התיקון לחוק פינוי בינוי נפלו פגמים היורדים לשורש הליך החקיקה, והן כי התיקון לחוק פוגע בזכויות חוקתיות ואינו צולח את מבחני פסקת ההגבלה, ומשכך דינו בטלות. אשר לתקן 21.1, טען העותר, כי המשיבים 4-2 אינם מוסמכים לפרסם תקן המגביל את התמורות להן זכאים בעלי דירות בעסקאות פינוי בינוי, ולפגוע ביכולתם לנהל משא ומתן חופשי עם היזמים.

בית המשפט העליון דחה את העתירה ופסק כדלקמן:

נקבע, כי לאורך טענותיו השונות של העותר, שזורה ההנחה כי תקן 21.1 מגביל את התמורה לה זכאים בעלי הדירות בעסקת פינוי בינוי. ברם, עיון בתקן 21.1 מלמד, כי התקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות, וכי זעקתו של העותר (ככל שיש בה ממש) אינה מכוונת כלפי הכתובת הנכונה.

בית המשפט הזכיר, כי לידתו של תקן 21 המקורי, בקושי של מוסדות התכנון לבחון את כלל ההיבטים הכלכליים של תכניות פינוי בינוי, כך שחלק מהתכניות הללו, לאחר שאושרו, נותרו "על הנייר" בשל היעדר כדאיות כלכלית במימושן. בהמשך, עודכן התקן המקורי, ופורסם תקן 21.1, נושא העתירה. תקן זה, כמו קודמו, נועד, בראש ובראשונה, לסייע בבדיקת הכדאיות הכלכלית של תכניות פינוי בינוי, על ידי רשויות התכנון, ומשמש כלי עזר (בלבד) לצורך כך. אין ספק כי חלק א' לתקן 21.1 אינו מגביל את התמורה בפועל לבעלי הדירות. תחת זאת, התקן מאפשר בחינה של ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט המתוכנן, על ידי מוסדות התכנון, באמצעות חישוב הרווח היזמי, ביחס למדרגות שונות של תמורה לבעלי הדירות, וביחס למדיניות התמורה ולהסכם בין היזם לבעלי הדירות, ככל שאלו קיימים. תחשיב זה, תהא תוצאתו אשר תהא, אינו מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם ולהתעקש על תמורה אחרת, הגבוהה ממדרגות התמורה המצוינות בתקן.

לנוכח האמור, נקבע כי אין ממש בטענתו של העותר כי המשיבים אינם מוסמכים לפרסם את התקן. אכן, ספק אם בהעדר הסמכה מכוח חוק, רשאית הוועדה לתקינה שמאית לקבוע תקן שיש בו הגבלה על התמורה לבעלי הדירות במסגרת עסקת פינוי בינוי. עם זאת, בהינתן שהתקן לא מגביל את התמורה כאמור, הרי שיש לוועדת לתקינה שמאית סמכות לפרסם תקן זה, ככל תקן שמאי אחר הקובע עקרונות וקווים מנחים לעריכת שומה. בדומה, היות שהתקן כלל אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות, הרי שאין מדובר "הסדר ראשוני", אלא כלי עזר שמאי אשר נועד לשמש את הרשויות, אשר מועצת שמאי המקרקעין היא הגוף המתאים להתקינו.

לצד זאת, גם דינה של הטענה כי התקן אינו חוקתי בשל הפגיעה הלא מידתית והלא ראויה בחופש החוזים ובזכות הקניין, להידחות. התקן לא מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם, ולהתקשר אך ורק בהסכם שבו כנגד העברת זכויותיהם הינם מקבלים תמורה הולמת לשיטתם. על כן, התקן אינו מתערב בחופש החוזים של בעלי הדירות, ואינו פוגע בזכות הקניין שלהם.

הודגש, כי ייתכן שהתמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי אכן מושפעות מהשימוש שנעשה בתקן 21.1. אלא שבכך אין כדי לבסס טענה כלשהי כנגד תקן 21.1. החלטת מוסדות התכנון בדבר היקף תוספת שטחי הבנייה המאושרים, היא המפתח הכלכלי העומד ביסוד הוצאת תכניות פינוי בינוי לפועל. אכן, חלק ניכר (למצער) מהרשויות המקומיות בישראל, מעוניינות, מטעמיהן, לעודד תכניות פינוי בינוי, שמחד תהיינה בעלות היתכנות כלכלית ומאידך שתוספת השטחים בהן תהיה מינימלית. ברם, "תפקידו" של תקן 21.1, בהקשר האמור, מתמצה בהצגת התוצאה המתקבלת, לעניין הרווחיות הצפויה של היזם, בהינתן תכנית מסוימת הנבחנת על ידי השמאי, ביחס לכל אחת מחלופות התמורה לבעלי הדירות. התקן מסייע לרשויות התכנון לבחון אם במסגרת התכנית המסוימת העומדת לבחינה, אושרה תוספת שטחי בנייה בהיקף נמוך מדי או גבוה מדי, בהינתן האינטרס הנטען של עידוד תכניות פינוי בינוי אשר מחד תהיינה בעלות היתכנות כלכלית ומאידך שתוספת השטחים בהן תהיה מינימלית. גם טענת העותר שלפיה שוק עסקאות הפינוי בינוי אימץ דה-פקטו את התמורה לפי מדרגות התמורה שבתקן, מבוססת על כך שרשויות מקומיות רבות פרסמו מסמכי מדיניות הקובעים תמורה זו ורשויות התכנון מאשרות תכניות שההיתכנות הכלכלית שלהן תואמת את התמורה הנ"ל. כלומר, הבעיה, לשיטת העותר, בתמורה שמקבלים בעלי הדירות, אינה נגזרת של התקן עצמו, אלא של מדיניות הרשויות המקומיות, ורשויות התכנון, תוך הסתייעות בחוות דעת שמאית הנערכות על פי התקן.

זאת ועוד, בניגוד לטענת העותר, התקן אף אינו מכתיב את התמורה לבעלי הדירות, ואינו כובל את שיקול דעת בית המשפט, בהקשרה של החזקה שבחוק פינוי בינוי לעניין כדאיות העסקה. אמנם, קביעת שמאי לגבי כדאיות עסקת פינוי בינוי מהווה חזקה כי העסקה כדאית (קביעה הרלוונטית לאחת החלופות לקיומו של סירוב סביר), אך התקן אינו מכתיב מהי אותה תמורה. קביעת התמורה בהקשר זה אינה מבוססת על מדרגות התמורה או על הגבלה אחרת. ממילא, התקן גם אינו כובל את שיקול דעתו של בית המשפט ביחס לבחינת סבירות התמורה שהוצעה, אף זאת בניגוד לטענת העותר.

לאור האמור, העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

בדיקת שיקול הדעת הכלכלי לצד שיקול הדעת התכנוני, הינו נושא שנתון למחלוקות רבות ומלווה מזה לא מעט שנים את ועדות התכנון והרשויות השונות, מזה לא מעט שנים לימדו אותנו כי אין לערבב שיקולי פיצוי ותכנון, לדוגמא לא לכלול שטחים באיחוד וחלוקה למטרת שחזור זכויות שאינו משיקול תכנוני למטרת אותה תכנית, לעומת זאת כל מתווה ומימון פרויקט המטרו כולו מבוסס בין היתר על יצירת זכויות למטרת מימון חלק נכבד מעלויות הפרויקט, כלומר ששיקול תכנוני מבוסס בין היתר על הצורך הכלכלי ועל מנת לחסוך כספי מדינה ורשויות.

שאלת הכלכליות באה לידי ביטוי גם בפסיקה בדבר התחדשות עירונית, הן בעניין תמ"א 38 בו נקבע כי השיקול הכלכלי הינו רק אחד השיקולים שיש לשקול, וגם בהתחדשות עירונית, כדוגמת פסק-הדין הנ"ל.

נראה כי נכון היה לנקוט קו אחיד, לדעת המערכת פעמים רבות אין סיבה לא לשקול שיקולים קניינים לצד שיקולי התכנון, ולרבות הוספת זכויות למטרת פיצוי ושמירה על הקניין, ברי הוא כי ראשית הדבר חשוב על מנת שתכנית תמומש בסופו של יום, אולם גם מטרת חיסכון כספי ציבור והתייעלות, הינה מטרה חשובה.

אין לנטרל בשווי מצב קודם את תמ"א 38

מספר הליך: עמ"נ 25955-11-22 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אהרון ברק ואח ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, דוד זילר. פרטי המקרקעין: שכונת רחביה, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 11.3.2025  ב"כ המשיבים: לא צוין.

ערעור מנהלי שהגישה הועדה המקומית על החלטת ועדת הערר שעסקה באופן מאוחד בעשרות עררים שעסקו בחיוב היטל השבחה שהושת בגין מימוש בדרך של מכר במקרקעין עליהם חלה תכנית מס' 9988 שפורסמה למתן תוקף ביום 10.8.15.

במסגרת ההחלטה שניתנה, ביטלה ועדת הערר חיובי היטל השבחה שהוצאו על ידי הועדה המקומית, וזאת לטענת המערערת ללא בסיס. בעת שנוהל ההליך בפני ועדת הערר, הצטברו עררים נוספים שהוגשו סביב אותן סוגיות רוחב כפי שנדונו בפני ועדת הערר. הדיון בעררים אלו הוקפא על ידי ועדת הערר, עד למתן החלטתה בסוגיות הרוחב. לאחר שניתנה החלטת ועדת הערר הוסכם, כי ההחלטה שנתנה תחול גם על עררים אלו (למעט כאלו שהוחרגו על פי הודעת המערערת). כפועל יוצא, הערעור דנא הוגש על ידי המערערת גם בנוגע לעררים הנוספים, כך שבסופו של יום נכללו במסגרתו משיבים ב- 132 עררים.

תכנית 9988 הינה תכנית מפורטת להגדלת זכויות הבניה באזור שכונת רחביה בירושלים. תכנית זו חלה על כ- 300 בניינים ובהם כ- 4,600 יחידות דיור. ועדת הערר קבעה, כי הזכויות מכח התכנית הינן בגדר זכויות "צפות" בדומה לתמ"א 38 או תמ"א 18/4, ועל כן לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה במימוש במכר. כן נקבע, כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 ותכנית 10038 (שהינה תכנית מכח סע' 23 לתמ"א 38 החלה בעיר ירושלים), על שווי הנכסים במצב הקודם, וכן שלא הוכחה קיומה של השבחה מכוח תכנית 9988.

בית המשפט המחוזי, לאחר בחינת העובדות והפסיקה, קבע כי אין להתערב בהחלטת ועדת הערר, ויש להשאירה על כנה.

נקבע, כי בחישוב שווי מצב קודם יש להביא בחשבון כל שווי קרקע הנובע מציפייה בנוגע למקרקעין, פוטנציאל שלהם, תכניות המיועדות לחול, וכיו"ב, זאת כל עוד אלו בפועל משפיעים על שווי המקרקעין, ובלבד שאין הם נוגעים להליכי העברת התכנית המשביחה עצמה.

בית המשפט הדגיש, כי עליית ערך הנובעת מתמ"א 38, ולבטח תכנית 10038, צריכה להיות מובאת בחשבון. עליית ערך זו, נובעת לא רק מצפייה לתכנית שתחול במקרקעין, אלא מתכניות החלות בפועל עליהם. אין טענה, כי תמ"א 38/תכנית 10038 היוו הליכים שקדמו לתכנית 9988 או הובילו לה. להפך, על פי הנטען אין כל קשר בין התכניות, והן קודמו במקביל, כאשר לדברי הוועדה המקומית תכנית 9988 אינה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, כך שלא ניתן לראות את תמ"א 38 כשלב בדרך להעברת תכנית 9988.

בית המשפט בלשונו:

"העובדה כי תמ"א 38/תכנית 10038 הביאו לעליית ערך המקרקעין במצב הקודם פירושה, כפי שהמצב בענייננו, כי בעת שעברה תכנית 9988, היא בפועל לא הביאה לכל עליית ערך. כאמור, היקף הבניה שמאפשרת התכנית, זהה הלכה למעשה לזה שהתאפשר מכח תכנית 10038 , כאשר ישנם גם יתרונות בשימוש בתכנית 10038 על פני תכנית 9988. כמו כן, הגם שתמ"א 38 / תכנית 10038 אינה ודאית, הרי שבפועל גם תכנית 9988 לוקה באי ודאות".

"סיכומם של דברים, שהגם המסקנה השונה במסגרת פסק דין זה מעמדת ועדת הערר בכל הנוגע לשאלה אם הזכויות מכח התכנית הינן זכויות מותנות מעין מוקנות או ערטילאיות, הרי שבפועל אין בכך כדי לשנות מהמסקנה הסופית, ולפיה דין הערעור להידחות, בהינתן כי מקבל אני את קביעת ועדת הערר לפיה אין מקום לנטרל בעת חישוב שווי המצב הקודם, את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38/תכנית 10038, דבר שפירושו על בסיס קביעותיה העובדתיות 29 של ועדת הערר שלא עורערו, כי התכנית לא הביא לכל השבחה."

הערת מערכת:

פסק-הדין סותר חלקית פסיקה ישנה של בתי המשפט המחוזיים בתל-אביב וחיפה, מאחר ופסיקת מחוזי מנחה את ועדות הערר, נראה כי קיימת מבוכה כעת וכל מחוז יפעל לפי שיקול דעת יושב הראש וההרכב.

נציין כי אין ספק שהתוספת השלישית אינה עונה לרבות מהסוגיות העולות בעשור האחרון, ועל כן נדרשים אנו לפרשנות בתי המשפט שמחויבים לעקרונות העל של הפסיקה, אולם גם לצערנו פסיקות העליון שניתנו בסוגיות היטל ההשבחה לא הקלו על ההתלבטויות בסוגיות הבאות בפני אנשי המקצוע שכן העקרונות מעורפלים והדבר מקשה על שוק המקרקעין.

מאחר ונושא היטל ההשבחה ושינויי חקיקה הינם על המדוכה, נאחל כי התיקונים שיעשו, מחד לא ישפכו את המים עם התינוק, ומאידך, יעשו מעט סדר באי הסדר הקיים.

חלוקה קניינית מול חלוקה רישומית

מספר ההליך: ת"א 24786-06-21 חדשנית נכסים והשקעות בע"מ נ' ש.ד.ר תחזוקה שירותים וביטחון (1988) בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופט, סגן נשיא, ארז יקואל. פרטי המקרקעין: מגרש 509, רחוב ניר גלים, אשדוד. תאריך מתן פסק הדין: 27.2.2025. ב"כ התובעת: עוה"ד ת' סטרוגו.

הצדדים היו בעלי זכויות בחלקות מקרקעין סמוכות ובעקבות תכנית איחוד וחלוקה כפויה, הפכו לשותפים במקרקעין. לאחר שהנתבעת השכירה את המקרקעין מושא הדיון, גם לאחר יצירת החלקה המאוחדת, עתרה התובעת לתשלום דמי שכירות ראויים. מנגד, נטען, כי לא השתכללה זכות לדמי שכירות מתוקף השיתוף, וכן כי התביעה התיישנה בחלקה. במוקד הדיון ניצבת שאלת זכאות התובעת לסעד הנתבע על-ידה.

כאשר החברה השוכרת נדרשה לעשות שימוש גם בשטח החלקה ההיסטורית השנייה לצורך עסקיה, מאחר והגישה לנכס מצריכה מעבר דרכה. התובעת, לאחר שקנתה את זכויותיה של בעל הזכויות הקודמת במגרש, ביקשה להידבר עם שותפתה החדשה בנושא השימוש בו, אולם הנתבעת סירבה להכיר בזכויות התובעת.

בנסיבות אלו, הגישה התובעת תביעה לפירוק השיתוף, אשר הסתיימה לא מכבר בהסכמה בין הצדדים על מכירת הנכס. במקביל, בתביעתה הנוכחית, עתרה התובעת לתשלום סכום כולל של 2,688,384 ₪ בגין דמי שכירות חודשיים בסכום של 16,772 ₪ לחודש ולמשך 11.5 שנים; זאת בטענה, כי היא הייתה בעלים במשותף במגרש במשך כל התקופה מושא התביעה, כאשר בעלותה המשותפת במגרש משתרעת על חלקים בלתי מסוימים, ואינה מוגבלת לשטח שהיווה בזמנו את החלקה ההיסטורית של הנתבעת. מנגד, טענה הנתבעת, כי לא השתכללה זכות לדמי שכירות מתוקף השיתוף, משום שהתכנית לא "אושרה לרישום" כדרישת החוק, וכן כי התביעה התיישנה בחלקה.

השאלה המרכזית בהליך זה, הינה מה טיב הזכויות במקרקעין שאוחדו למגרש אחד מבחינה תכנונית, אך לא נרשמו כחלקה אחת מבחינה קניינית?

סעיף 124 לחוק  התכנון והבניה, קובע:

תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה."

בית המשפט ציין, כי אין חולק כי סעיף 124 הצמיח לתובעת זכויות מסוימות לפי התכנית. אם בזכויות קנייניות עסקינן, תחולתן של אותן זכויות קיימת להן כלפי כולי עלמא. אם, לעומת זאת, מדובר בזכויות אובליגטוריות, תחולתן מוגבלת לצדדים אשר יחסיהם הושפעו ממנה. ככל שהנתבעת עצמה לוקחת חלק בשיתוף מתוקף התכנית, קם כנגדה החיוב לכבד את זכויותיה של התובעת לפי התכנית; וכזו היא זכותה של התובעת לקבל דמי שימוש ראויים. אף אם זכותה של התובעת אכן אובליגטורית, הנתבעת נמנית על נמעני החיוב המקים את זכותה לקבלת דמי שימוש ראויים.

בית המשפט הדגיש, כי משמעותו של שיתוף במקרקעין היא כי לכל שותף "חלק בלתי מסוים" במקרקעין מושאי השותפות. התכנית יצרה שיתוף כפוי בין התובעת והנתבעת וכלל זה חל גם על האחרונה. ברור, כי חלקה של התובעת אינו מוגבל לחלק "המסוים" אשר היה בבעלותה עובר לשיתוף. חלקה היחסי במקרקעין מתפשט בכל אתר ואתר במושע, כהוראות סעיף 27 בחוק המקרקעין. בית המשפט קבע, כי אם נאמר אחרת, אין לראות בתובעת שותפה לנתבעת, כי אם בעלים בלעדי של נכס מובחן ולא כך היא.

נקבע, כי הנתבעת לא תמכה באדנים מבוססים את טענתה לפיה זכות התובעת, כשותף במקרקעין, מוגבלת לחלק "מסוים" מהם ולא נמצא מקום לקבוע כי חלקה של התובעת בשותפות מוגבל לטפח הזכור מחלקה 67.

לאור האמור, נקבע כי יש לחייב את הנתבעת להעביר לתובעת את חלקה היחסי בדמי השכירות הראויים, לפי סכום של 14.5 ₪ למ"ר. כמו כן, תישא הנתבעת בהוצאות התובעת בסכום של 100,000 ₪.

הערת מערכת:

בפועל הגיעה העת לבטל את האבחנה בין הקרקע הרשומה לקרקע במאושרת בתכנית, מגרש מאושר בתכנית יכול להיוותר ככזה משך שנים לא מעטות בשל עיכובי רישום ואין סיבה להתייחסות אליו ככזה ושאינו קניין, באשר לתביעות פירוק שיתוף, היתרי בניה, חובות וזכויות ועוד.

הצורך להיזקק לחקיקה אחרת שאינה חלה על הקניין אלא זכויות אובליגטוריות מובילה לשימוש בחוקים שלא נועדו להתייחסות למקרקעין והינה מאולצת.

פגיעה עקיפה – לא בוססה כנדרש

מספר הליך: ערר 95041-0823 לילי קרין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג. תאריך מתן ההחלטה: 4.3.25. פרטי המקרקעין: חלקה 349 בגוש 6417, רחוב ויצמן 35, רמת השרון.  ב"כ המשיבים: עוה"ד אילנה בראף, ענת בירן ואינה טל.

העוררות הגישו ערר לפי סעיף 198(ד) לחוק התכנון והבניה על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לדחות את תביעת העוררות לפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

ועדת הערר קבעה, כי בנסיבות המקרה דנא העוררות לא עמדו בנטל ההוכחה לפגיעה בגין התכנית בעקבותיה אושרה הבקשה להיתר ומשכך, דין הערר להידחות.

ועדת הערר ציינה, כי מדובר בפגיעה עקיפה ובהתאם להלכה הפסוקה לא כל פגיעה עקיפה תזכה לפיצוי, שכן בפגיעה ישירה הקשר הסיבתי הוא גלוי וישיר ואילו בפגיעה עקיפה הקשר הוא רחוק יותר. יתרה מכך, ועדת הערר הזכירה כי הלכה פסוקה היא מימים ימימה, כי אין לאדם זכות קנויה שפיתוח היישוב ייעצר בקצה מגרשו או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם, וככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש למנוע הגשת תביעות מעין אלה. ובשים לב למצב התכנוני הקודם, עסקינן בהתפתחות סבירה של העיר.

ועדת הערר הסבירה, כי על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית הפוגעת לבין שווי המקרקעין לאחר אישורה.

מקרי מבחן ושומות מייעצות שהובאו בשומת העוררות לצד אחוזי הפגיעה שצוינו בסוף שומת העוררות, הינם באופן כללי וללא כל ביסוס ו/או תימוכין רלוונטיים ומבלי שהשומה מטעמם התייחסה לכל הרכיבים והנתונים הנדרשים לצורך ביסוס "הפגיעות" הנטענות, וזאת הגם שהנטל להוכיח את הפגיעה כאמור הינו על העוררות.

נקבע, כי הפגיעה שהוערכה בשומת העוררות אינה מבוססת כנדרש, אינה כוללת התאמות למאפייני המקרקעין הרלוונטיים בענייננו, ואף אינה מנתחת את המאפיינים השונים והדומים של המקרים עליהם התבססה השומה מטעמן ובהעדר התייחסות לעסקאות השוואה כמתבקש בתביעות מסוג זה. יתרה מכך העוררות נמנעו מלהביא חוות דעת ממשיות לגבי רכיבי התביעה שנכללו בשומה מטעמן.

"אין ואף לא יכולה להיות כל פגיעה בפרטיות או בנוף מקום בו הדירה של העוררת אינה חשופה בשום צורה או דרך לבניין במקרקעין הגובלים."

 ועדת הערר הדגישה, כי תוספת הקומות במקרקעין הגובלים הינה משום תוספת קומות שהיא בבחינת מעין "סיכון שכיח" למקרקעין המצויים בסביבה עירונית ובפרט בנסיבות המקרה בעניינינו מקום בו ממוקמים מקרקעי העוררות במרכזה של העיר.

מקרקעי העוררות מצויים בלב העיר רמת השרון בשדרות ויצמן המהווה ציר תנועה ראשי, בקו שני לשדרה מרכזית ושוקקת חיים, ובמרחק של קו אווירי של כ-300 מ' מרחוב סוקולוב הראשי, וסביבם בנייה רוויה מכל עבר, והעוררות אף לא טענו לנוף ייחודי כלשהו שנפגע, ונראה כי דווקא הבקשה להיתר מושא הערר מביאה להתחדשות עירונית בסביבת המקרקעין באופן שאף אמור להיטיב עם דירת העוררות.

נקבע, כי העוררות לא עמדו בנטל הראיה להוכיח את קיום יסודותיו של סעיף 197 לחוק ולא הוכיחו את הקשר הסיבתי בין הפגיעה הנטענת לכאורה לבין התכנית בעקבותיה אושרה הבקשה להיתר. שומת העוררות לא השוותה כראוי בין שני מצבי התכנון ולא נסמכה על חוות דעת מומחים רלוונטיים, והפגיעה הנטענת מבוססת על נתונים כללים ולא עדכניים וללא התאמות ונעדרת עסקאות השוואה. אי לכך ומשלא הורם הנטל להוכיח את הפגיעה במקרקעי העוררות לא נמצאה הצדקה להורות על מינויו של שמאי מייעץ.

לאור האמור, הערר נדחה.

הערת מערכת:

תילי תילים של פסיקות מתייחסות לסעיף בודד אחד בחוק, וכולו בנוי על פסיקת הערכאות שיצרו בפועל את ההלכות, עם זאת אין ספק שכוונות המחוקק בהצעה אחר הצעה, שלא הבשילו עדיין, לשנות ואף אולי לבטל את זכות הפיצוי בגין הפגיעה העקיפה, משפיעות על הפסיקה ועל תחושת אי הצדק בחלק מהמקרים, של פיצוי בגין פגיעה עקיפה של נכס גובל, בעיקר בתוך העיר שממילא מתפתחת וגדלה.

אולם, בדומה להיטל השבחה, המחוקק לא נתן את הכלים למבחן ועל כן אין לאזרח ברירה אלא לנקוט בהליכים להיכנס לדרך המאד מאד ארוכה למערנו של ניהול ההליכים לפיצויים, דרך שעלויותיה רבות ומערימות נטל כבד הן על הפרט והן על הרשות.