לא ניתן להתנות החייאת חברה מחוקה בתשלום אגרה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: רע"א 7614/21 איתנים י.ר. בניה וחיזוק מבנים בע"מ נ' מגרש 901 בגוש 6158 בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' הרכב השופטים, נ' סולברג, ש' שוחט וג' כנפי-שטייניץ. פרטי המקרקעין: רחוב חיבת ציון 26, רמת גן. תאריך מתן פסק הדין: 4.5.2022 ב"כ המבקשת: עו"ד דודי בכר.
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, שם נקבע בין היתר כי תנאי מוקדם להחייאת המשיבה 1, הוא פירעון מראש של מלוא סכום האגרה השנתית בגין השנים בהן החברה לא הייתה פעילה.
הבניין המדובר, לא נרשם בטאבו כבית משותף על שם הדיירים, אלא נרשם על שם החברה, שפעלה כ"חברת בית משותף", כאשר בעלי הזכויות המקוריים בבניין נרשמו כבעלי המניות בחברה, בהתאם לחלקם היחסי. השנים חלפו, החברה נזנחה ונשכחה, אך הזכויות בדירות החליפו ידיים, מבלי שהדבר עודכן במרשם בעלי המניות. בשנת 1982 החברה נמחקה ממרשם החברות, בשנת 1992 הוחייתה ובשנת 1997 נמחקה בשנית, ונותרה מחוקה עד היום. זכויותיהם של בעלי הזכויות הנוכחיים, באות לידי ביטוי כך שהם רשומים כחוכרים במרשם המקרקעין.
ביום 18.11.2014, נכרת הסכם בין בעלי הזכויות הנוכחיים במקרקעין, לבין המבקשת – איתנים י.ר. בנייה וחיזוק מבנים בע"מ, לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין, במסגרת תמ"א 38. על מנת לקדם את ביצוע הפרויקט, ביקשו בעלי הזכויות להסדיר את בעלותם בדירות, כשלשם כך, נדרשה החייאת החברה פעם נוספת. לפיכך, פנתה איתנים, בשמם של בעלי הזכויות בבניין, לבית המשפט המחוזי, על מנת שיורה לרשם החברות, להחיות את החברה פעם נוספת. הרשם לא התנגד לעצם הבקשה, אך התנה את החייאת החברה במספר תנאים מקדימים בין היתר: "פירעון מראש של מלוא חוב האגרות השנתיות אשר […] עומד על סך של 43,645 ₪"; הגשת דוח שנתי עדכני; והתחייבות לפירוק החברה מרצון, לאחר הסדרת רישום הזכויות.
בית המשפט העליון ציין, כי פסיקת בתי המשפט המחוזיים בנושא לא אחידה, מצד אחד הלכת ורשבסקי קבעה, כי ברירת המחדל היא שלא מתקיים חיוב באגרה בגין 'השנים המחוקות', כאשר לצדה קיים חריג המאפשר יצירת חיוב שכזה לבקשת הרשם, ועל-פי שיקול דעת בית המשפט, מקום שבו שיקולי צדק ומדיניות משפטית תומכים בכך. מנגד, תקנה 5א(ד) קובעת כי ברירת המחדל היא חיוב באגרה בגין השנים בהן הייתה החברה מחוקה, אלא שנקבע פטור סטטוטורי מתשלום זה.
בית המשפט הדגיש, כי להבחין בין תקנה 5א(ד) לבין הלכת ורשבסקי, שזמנה קודם להחייאת החברה. משכך, השאלה הנשאלת מכוחה היא האם ראוי להורות מראש, עם אקט ההחייאה, על יצירת חיוב בתשלום אגרה. לעומת זאת, תקנה 5א(ד) מתייחסת לשלב מאוחר יותר, בהמשך הדרך, לאחר שהחברה הוחייתה (וחויבה באגרה בשל כך), ביצעה את פעולתה – וכעת מבקשת להתפרק. בהתאם, התקנה בוחנת לאחר מעשה, בעת הפירוק, האם זכאית החברה לקבל פטור מן האגרה שבה חויבה זה מכבר, כאשר הוחייתה.
אכן, הלכת ורשבסקי, קבעה כי ניתן בעת החייאת החברה, ליתן צו המורה על חיוב באגרה בגין השנים שבהן הייתה החברה מחוקה מן המרשם. אולם, האם בית משפט רשאי לקבוע כי חיוב זה יהיה תנאי מוקדם להחייאת החברה? בלשון בית המשפט:
" לבד מהעדר הסמכה והצדקה לקביעת תנאי מקדים שכזה, חיוב החברה בתשלום חוב האגרה כתנאי מקדים להחייאת החברה, יוצר קלקול משפטי של ממש, ומוביל לריקונה של תקנה 5א(ד) מתוכן…הפטור שבתקנה 5א(ד) בא לידי ביטוי רק בעת פירוק החברה, לאחר שהושלמה ההחייאה, ונסתיימה הפעולה שלשמה היא נועדה. אם כך, הפיכת התשלום לתנאי מוקדם להחייאה, מעמידה את מבקשי הפטור – בפני מעשה עשוי. ישאל השואל, ומה פסול בכך שהחברה תשלם את האגרה כתנאי מקדים להחייאתה, ותקבל את כספה כהחזר, ככל שיעלה בידה לעמוד בדרישות הפטור, בשעה שתבקש להתפרק? לכך אשיב, כי תקנה 5ג לתקנות האגרות, חוסמת אפשרות זו במפורש, וקובעת כי "הפטור לפי תקנות אלה יחול רק לגבי אגרות שנתיות שטרם שולמו". אם כך, כעניין שבשגרה דורש הרשם – ובית המשפט נענה לו פעמים רבות – כי תשלום האגרה יֵעשה כתנאי להחייאת החברה, וזאת מבלי שהדבר מעוגן בדין, ובאופן החוסם את מבקשי ההחייאה מקבלת הפטור המגיע להם בעתיד על-פי דין."
בית המשפט העליון ציין, כי כאשר חברת בית משותף הוחייתה לצורך הסדרת הזכויות בבניין ורישומו בפנקס הבתים המשותפים, היא תהיה זכאית לפטור מחוב האגרה בגין השנים בהן הייתה מחוקה, וזאת לאחר שתגיש דוח והודעה על פירוק מרצון לפי סעיף 338 לפקודה.
לסיכום קביעת בית המשפט, יש ללכת אחר הלכת ורשבסקי, תוך שימת לב לכך שחיוב החברות בתשלום אגרה הוא החריג, ולא הכלל. הכרעה בעניין תעשה תוך הפעלת שיקול דעת ומבחני העזר שנקבעו בהלכה, בין היתר: מבחן מטרת ההחייאה, מבחן זהות מבקש ההחייאה, מבחן ההכבדה ועוד. ככל שיסבור בית המשפט כי שיקולים אלה מטים את הכף באופן משמעותי לטובת הטלת חוב אגרה בגין השנים שבהן הייתה החברה מחוקה, יִקבע בצו ההחייאה כי חוב זה יֵרשם בפנקסי הרשם לחובת החברה שהוחייתה. לבד מכך, ימנע בית המשפט מקביעת תנאים מקדימים להחייאה, למעט תנאים הכרחיים לעצם ביצוע ההחייאה, דוגמת יִדוע בעלי המניות. ככל שהחברה שהוחייתה, לאחר שתשלים את הפעולה שלשמה התבקשה ההחייאה, תודיע על פירוקה מרצון – תיבחן השאלה האם היא עומדת בדרישות תקנות 5א(ד) או 5ב(ג), וזכאית לפטור מתשלום האגרה שנזקפה לחובתה בעת ההחייאה.
לאור האמור, הערעור התקבל ובית המשפט העליון קבע, כי אין מקום להתנות את החייאת החברה בתשלום מראש של אגרה שנתית בגין השנים הן הייתה מחוקה ממרשם החברות.
הערת מערכת:
נראה, כי בית המשפט העליון שם סוף לפסיקות הסותרות של בתי המשפט המחוזיים, שלא הבחינו כראוי בין הלכת ורשבסקי לבין התקנות, שעוסקות במקרים שונים, כפי שפורט בהרחבה בפסק הדין. בחלק גדול מפסקי הדין שעסקו באותו מקרה של החייאת חברת בית משותף לצורך רישום הנכס בטאבו – המשיכו בתי המשפט המחוזיים לבחון את הדברים בהתאם לתקנה 5א(ד), מבלי להזכיר את התקנה הרלוונטית.
פסיקה זו תקדימית ומבהירה את נושא החייאת חברות, שהרי קיימות חברות מחוקות רבות שכעת לפי פסיקה זו לא ישלמו אגרה כתנאי מקדים. גם כאשר בין היתר בנדל"ן עסקינן, עדיין קיימות חברות רבות שפועלות כחברות "גוש/חלקה", זאת בין היתר כי בעבר חברות אלו היו מוקמות לצורך הטבת מס ובוודאי פסיקה זו קריטית עבורם. מה שאומר שכעת ההליכים גם להחייאת חברות אלו, ולקידום התחדשות עירונית, יהיו פחות מסובכים.
