עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 153

 

חובה לשלם – רשות לדווח

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד עידן בן עמי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • תל אביב – הודעה בדבר העברת תת"ל 120 – מתקני תשתית לתפעול תחבורה ציבורית באוטובוסים – להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור.
  • הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית מס' 504-0856054 –
    התחדשות אזור התעסוקה המערבי.
  • בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 502-0492876 –
    פינוי בינוי רחוב אילת.
  • רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' – 506-0932194 –
    כלל עירונית.
  • חדרה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 302-0853804 –
    שכונת הפרפרים.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר קביעת תנאים לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה – מתחם רוקח – לובמן.

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

ע"א 7486/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פאטמה עבאסי

חשיבות הפרוצדורה.

עת"מ 57667-02-21 משרד האוצר – מינהל הדיור הממשלתי ואח' נ' המועצה המקומית זמר ואח'

הפקעה מיותרת.

  • רשלנות עו"ד

ע"א 6277/19 ד"ר סנפורד אשר הרמן ואח' נ' עו"ד אריה וייס ואח'

אחריות ורשלנות.

  • היטל השבחה

עמ"נ 10551-12-20 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' אהובה איילון ואח'

לא פחות מדירה שלמה.

ערר 82008-03-20 אביקם ליף ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה

מאוחר מידי.

  • מיסוי מקרקעין

ו"ע 58771-02-20 דן מזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חיפה

מס אמת.

 

מאמר

חובה לשלם – רשות לדווח

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד עידן בן עמי

סעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שעניינו מועד תשלום היטל השבחה לרשות קובע כי "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".

לעניין זה, נקבע בתוספת, בתמצית, כי "מימוש זכויות", מהווה בניה או שימוש שלא ניתן היה לאשרם אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, וכן מכירת זכויות במקרקעין.

הואיל ויתכן פער זמנים בין מועד אישור תכנית המקים חבות בתשלום היטל השבחה לבין מועד המימוש, עולה כי למעשה קיימים שני מועדים רלוונטיים להיטל ההשבחה, ובלשונו של בית המשפט העליון בפסק דין אליק רון (3002/12) "חוק התכנון והבניה מבחין בין האירוע המצית את החיוב בהשבחה (להלן: אירוע המס) לבין האירוע שבו מנצל הנישום את המקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן: מימוש הזכויות)".

לא נכביר מילים אודות קביעת המחוקק לגבי מועד תשלום ההיטל לגופו, שכן הוראה זו תואמת את עקרון ההתעשרות שהוא עקרון יסוד בדיני המס: על הנישום חלה חובת תשלום המס רק לאחר ה"מפגש עם הכסף" ומימוש ההתעשרות בפועל.

בסעיף 10(א) לתוספת, נקבעה סנקציה ישירה בגין אי תשלום ההיטל במועד: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו…".

ניתן לסבור, לכאורה, כי חייב שלא שילם את היטל ההשבחה מסתכן רק בכך שלא יוכל להשלים ברישום את העסקה שביצע. אלא, שבתוספת מסתתרת סנקציה נוספת קשה אף היא, בהתאם לסעיף 15 לתוספת הקובע כך: "על תשלום ההיטל יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן – חוק ההצמדה), ויראו לעניין זה ועדה מקומית כאילו הייתה רשות מקומית כמשמעותה בחוק ההצמדה ואת ההיטל כאילו היה כלול בתוספת לחוק האמור".

בדיקה בחוק ההצמדה הנזכר לעיל, תגלה כי נכון למועד פרסום מאמר זה, ריבית הפיגורים שתושת על חייב שלא שילם את ההיטל במועד הינה 0.5% לחודש (6% לשנה), היינו מדובר בריבית גבוהה מאד בכלל ובהשוואה לדיני מס אחרים בפרט (כך לדוג' בחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי ריבית הפיגורים תעמוד על 4%), הכל בנוסף למדד.

כך למשל, ציין בית המשפט במסגרת הליך שעסק בחבות תשלום ריבית הפיגורים בגין חיוב בהיטל השבחה כי "הכוונה הייתה ליצור תמריץ שלילי מפני איחור בתשלום, על יד הטלת ריבית גבוהה מעבר להצמדה. זוהי ריבית עונשית מובהקת…" (ע"א 154/06).

אולם, בניגוד לחוק מיסוי מקרקעין הנ"ל הקובע מפורשות את חובת דיווח העסקה לרשות המס, חובת דיווח עסקה לרשות המקומית אינה קיימת בחוק התכנון והבניה או בתקנות שהותקנו מכוחו, ועל הנישום להסיק חובה זו בעצמו על רקע הסנקציות האפשריות כאמור לעיל בלבד ועל אף שיעורה החריג של ריבית הפיגורים המצדיק על פניו את קיומה של חקיקה ברורה ונהירה.

כאן המקום לציין, כי מבין אירועי המס המקימים חבות בהיטל השבחה, הרי שמטבע הדברים מתן היתר בניה או היתר לשימוש, כמו גם אישור הקלה או שימוש חורג, הם תהליכים המתבצעים תוך שיתוף פעולה בין הנישום לבין הרשות המקומית. במקרים אלו, הרשות המקומית מודעת לקיומו של אירוע המימוש, שהרי ללא אישורה – ממילא לא יתכן מימוש המקים חבות בהיטל השבחה, וממילא מימוש באופן האמור יהיה כפוף להוראת סעיף 10(ג) לתוספת השלישית, בה נקבע כי "לא יוצא היתר לבניה במקרקעין ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או אותו חלק ממנו המגיע אותה שעה על פי תוספת זו בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערובה לתשלום או לחלק ממנו".

שונה הדבר כשמדובר במימוש זכויות בדרך של "מכר" (קרי – ביצוע עסקה), שכן לוועדה המקומית אין ידיעה אודות המימוש מצד אחד, והנישום אינו כפוף לחובת דיווח ישירה מצד שני.

בהקשר זה, נקבע כי "מרוץ ההתיישנות לגבי דרישת תשלום היטל השבחה יחל ביום בו נודעו לרשות כלל העובדות הדרושות להפקת החיוב, ובהקשר של חיוב בהיטל השבחה בעת מימוש – מעת שנודע לוועדה המקומית על אירוע המימוש" (ערר (צפון) 8025/20 וההפניות שם), אלא, שכאמור הוראת חוק המסדירה את מועד חובת הדיווח לרשות- אַיִן.

כך קורה לא אחת שחיוב בהיטל השבחה נשא ונושא ריבית בסכומי עתק מבלי שלנישום או לוועדה המקומית היו ידיעה על כך. בסוג זה של מקרים יכול שיחלפו שנים רבות מאוד בין מועד העסקה למועד הדיווח, כך שחוב של אלפים בודדים עלול להגיע לכדי מיליוני שקלים.

מצב זה לדעתנו אינו תקין, ומן הראוי כי המחוקק יתן דעתו לנושא, ויקבע חובת דיווח סדורה לרשות המקומית במקרה של מימוש זכויות בדרך של "מכר", ובדומה לידיעה שקיימת לרשות ב"מימוש" באופן שונה.

זאת, גם משום שמובן לכל כי אין זו דרכה של הרשות הציבורית להרוויח רווח כלכלי מהותי מטעותו של האזרח, והאמור נכון לדעתנו ביתר שאת בהעדר חובת דיווח סדורה שנקבעה בחקיקה.

לא זו אף זו, ניתן להניח שבמקרים רבים האזרח שדיווח לרשות המיסים אודות העסקה ושילם את המס, סבר שבכך יצא לידי חובתו, אלא שבשל העדר ידיעה אודות החיוב בהיטל ההשבחה אשר משולם לוועדה המקומית, נפגע האזרח פעמיים: פעם אחת בשל כך שלא ניכה את היטל ההשבחה או חלקים ממנו במסגרת הדיווח לרשות המיסים, ופעם שניה בשל צבירת חוב בגין פיגורים.

מכלל האמור אנו סבורים שקיומה של חובה מוסדרת בדין לנושא הדיווח לרשות המקומית בדבר מימוש זכויות בדרך של "מכר" תסייע באופן מהותי בצמצום כמות המקרים בהם חוב היטל השבחה האמור עקב אי דיווח שנעשה בשגגה, ולצערנו מסתבר שמקרים אלו רבים מאוד.

ראוי אפוא לקבוע לוח זמנים סדור לעניין מועד התשלום ביחס למועד הדיווח, ואת המועד המדויק שממנו ואילך תיגבה ריבית פיגורים, וזאת בין השאר לנוכח העובדה שבמרבית המקרים ממילא אין היתכנות מעשית לתשלום ההיטל "במועד המימוש" שהוא מועד תשלום ההיטל כפי שנקבע בחוק מהטעם שבמועד זה טרם הוכנה שומת השבחה מטעם הרשות המקומית. אמנם, בגין תקופה שבין הדיווח להמצאת שומת ההשבחה אין הרשות המקומית זכאית לכאורה לריבית עונשית, אלא שמן הראוי שנושא מועדי הדיווח ותשלום הריבית יוסדר כאמור בכללותו באופן מפורש בחקיקה.

חקיקה מפורשת תיצור אחידות בדרכי ההתנהלות בין הרשויות המקומיות השונות, תסייע למניעת טעויות ותיתן ודאות הן לציבור הנישומים והן לרשויות המקומיות האמונות על שמירת הקופה הציבורית.

נציין כי אמנם קיימת סמכות לערכאות שונות לביטול או הפחתת הריבית, עם זאת מדובר בחובת ניהול הליכים, בשיקול דעת שאינו פשוט, ולמעשה, מחלוקת מעין זו ראוי היה למנוע מראש ולא בדיעבד.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר העברת תת"ל/120 – מתקני תשתית לתפעול תחבורה ציבורית באוטובוסים – להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 76ג(6) ו-(8) לחוק התכנון והבנייה, נמסרה הודעה בדבר החלטתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות, על העברת תכנית לתשתית לאומית מספר תת"ל/120 – מתקני תשתית לתפעול תחבורה ציבורית באוטובוסים, להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור. השטחים הכלולים בשטח התכנית: מחוזות – מרכז ותל אביב. מרחבי תכנון מקומיים – פתח תקווה, ראשון לציון, דרום השרון, בני ברק וחולון.

מטרת התכנית הינה יצירת מסגרת תכנונית להסדרה ולהקמה של מסופי אוטובוסים ומתקני תשתית הנדרשים לתפעול התחבורה הציבורית ולמתן שירותים לנוסעים ולעידוד השימוש בתחבורה ציבורית.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות ותנאים לצורך הקמת מתקני תשתית לאוטובוסים, ייעודי קרקע ל"מרכז תחבורה", לדרכים ו"לדרך ו/או טיפול נופי", עקרונות בינוי ופיתוח, הוראות ותנאים לקבלת היתרי בנייה/הרשאות למבנה דרך/לביצוע עבודות, זכויות בניה קבועות וזמניות, הוראות לעניין הפקעת קרקעות לצרכי ציבור והוראות להריסת מבנים.

הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית מס' 504-0856054 – התחדשות אזור התעסוקה המערבי

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית כוללנית מס' 504-0856054 (הר 2440) באזור התעסוקה המערבי של הרצליה, התחום ברחובות אלטנוילנד, ישעיהו ליבוביץ, נעמי שמר וכביש 2.

מטרת התכנית הינה העצמת אזור תעשייה קיים ושדרוגו לרובע תעסוקה עירוני מתחדש הכולל מגוון שימושים תוך שדרוג המרחבים הציבוריים.

התכנית קובעת, בין היתר, עדכון מערך ייעודי הקרקע בתכנית, שימושים מעורבים המוצרים בתחום התכנית: תעסוקה, מלונאות, דיור מוגן ומסחר ו- 2,300 יחידות דיור, קביעת היקפי זכויות הבנייה (על קרקעי) בתחום התכנית, הוראות בינוי וקביעת שלביות פיתוח התכנית.

בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 502-0492876 –

פינוי בינוי רחוב אילת

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 502-0492876 ברחוב אילת בבת ים.

מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית למתחם על ידי פינוי מבני מגורים ובניית בנייני מגורים ומסחר חדשים לצידם של מבני תעסוקה וציבור.

התכנית קובעת, בין היתר, ייעודי קרקע חדשים: מגורים, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, שטח ציבורי בנוי, דרך מאושרת, דרך מוצעת והשימושים המותרים בהם, קביעת שטחי הבנייה למגורים, למסחר, למבנים ומוסדות ציבור ולתעסוקה, בניית 700 יחידות דיור במקום 192 הקיימות, הוראות בנייה בכל ייעוד: מס' קומות, חניה, הנחיות בינוי ועוד וכן הוראות איחוד וחלוקה.

רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' – 506-0932194 – כלל עירונית

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מספר 506-0932194 ברמת גן (רג/מק/340/ג/52/א) השטחים הכלולים בתכנית הינם מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בבעלות או בחכירת עיריית רמת גן, בכל תחום השיפוט של העיר רמת גן.

מטרת התכנית הינה תיקון והחלפה לתכנית כלל עירונית רג/340/ג/-52 מבנים ומוסדות ציבור. מטרת התיקון -לאפשר גמישות תכנונית והתאמה מיטבית לצרכים שמאפיינם בנייה ציבורית בנושאי תכסית, קווי בניין, הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בנייה.

התכנית קובעת, בין היתר, זכויות בנייה נפחיות מעל ומתחת לקרקע, מספר קומות מותר, תכסית בינוי מותרת, קווי בניין, תכליות ושימושים מותרים ותנאים למתן ביתר בנייה.

חדרה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 302-0853804 – שכונת הפרפרים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית 302-0853804 בחדרה, בין כביש 2 לכביש 4, דרומית לנחל חדרה וצפונית לדרך השלום בסמוך לשכונת חפציבה הקיימת.

מטרת התכנית הינה, בין היתר הקמת שכונת מגורים חדשה בת 2,988 יחידות דיור וכ- 250 יחידות לדיור מיוחד הכוללת שטחים למבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים, על שטח כולל של כ- 1,047 ד'.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד של קרקע חקלאית, דרך קיימת ושצ"פ למגורים, מסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, פארקים, גנים, דרכים ושבילים, קביעת שימושים מותרים לכל ייעוד קרקע, הוראות בנייה וזכויות בנייה.

ראשון לציון – הודעה בדבר קביעת תנאים לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה –

מתחם רוקח-לובמן

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבנייה, נמסרה הודעה בדבר קביעת תנאים שלפיהם יינתנו היתר בנייה ו/או היתרים לשימוש בקרקע ו/או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום תכנית מס'
413-1038918 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז.

מטרת הפרסום הינו פרסום הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה, והחלת ההגבלות על הוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק.

להלן ההגבלות על הוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה: לא יינתנו היתרים להריסה ובנייה, לא יינתנו היתרי בנייה לפי תמ"א 38 על תיקוניה, לא יינתנו היתרי בנייה לתוספת בינוי על מבנים קיימים, למעט היתרים לביצוע תשתיות ולתורך תחזוקה שוטפת, חיזוק והנגשה (ללא תוספת זכויות בנייה). התנאים לפי הודעה זו לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים ודרכים, על בקשה להיתר בנייה שהוחלט לאשרה לפני החלטה זו, והתכנית שבהכנה היא גם תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38.

תוקף המגבלות יהיה לשנה מיום פרסום ההודעה, או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם מבניהם.

 

 

עדכוני פסיקה
חשיבות הפרוצדורה

מספר ההליך: ע"א 7486/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פאטמה עבאסי ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים ד' ברק-ארז, ע' ברון וע' גרוסקופף. פרטי המקרקעין: חלקת מקרקעין המצויה באזור ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 08.03.2022. ב"כ המשיבה: עוה"ד יזיד קעואר וזיאד קעואר.

עסקינן בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 42501-06-21.

במרכז הערעור עמדה השאלה מהו היקף תחולתה של תקנה 54 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות החדשות"), המסדירה את האפשרות לנקוט בהליך אזרחי שלא על דרך הגשת כתב תביעה?! [תקנה 54 לתקנות החדשות מאפשרת באופן חריג לנקוט בהליך משפטי שלא על דרך הגשת כתב תביעה. ההקשר הספציפי בערעור זה קשור למימוש הפקעת מקרקעין לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות")].
כאמור, הסוגייה התעוררה בהליך הפקעה שהתנהל ביחס למקרקעין של המשיבה. המערערת הגישה לבית המשפט בקשה בכתב לקבלת צו למסירת החזקה על מקרקעי המשיבה לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות, ובהתאם לפרשנותה את תקנה 54 לתקנות החדשות. המערערת הבהירה כי לשיטתה זוהי הדרך המתאימה לניהולו של הליך מסוג זה שאמור להיות פשוט ויעיל ולאפשר תפיסה מהירה של החזקה בקרקע, ואין להיזקק לדרך הרגילה של הגשת כתב תביעה על כל הכרוך בכך.

בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המערערת וקבע כי תקנה 54 לא חלה בנסיבות העניין, וכי על המערערת היה להגיש כתב תביעה. בית המשפט הבהיר, כי יש לפרש את תקנה 54 לתקנות החדשות כך שתחולתה תשתרע רק על אותם מצבים שבהם נקבעה בדין מסוים הוראה פוזיטיבית המסדירה דרך פנייה ספציפית לבית המשפט שאינה הגשת כתב תביעה ושבוטלה במסגרת התקנות החדשות. מכאן הערעור.

בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי במקום שבו דבר חקיקה אינו מורה באופן מפורש על דרך הפנייה לבית המשפט, עליה להיעשות בהתאם לברירת המחדל הקבועה בתקנות החדשות, קרי בהגשת כתב תביעה, הן עקב הפרשנות הלשונית והן עקב הפרשנות התכליתית.

בתחילה, בית המשפט נדרש לפרשנות הלשונית של תקנה 54. התקנה מתייחסת למקרים שבהם "נקבע בדין שניתן לפנות לבית המשפט בהליך עיקרי שלא על דרך כתב תביעה…", ומכאן מובן כי היקף תחולתה של התקנה תלוי באופן פרשנותו של המונח "דין". בהתאם לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 הגדרתו של המונח "דין" היא "חיקוק", ועל כן נקבע כי התקנה תחול רק באותם מצבים שבהם חוק או דבר חקיקת משנה הכירו בכך שניתן יהיה לפתוח הליך אזרחי בדרך שלא על דרך הגשת כתב תביעה.

בנוסף לפרשנות זו, בית המשפט הסביר כי קביעתו תואמת גם את הפרשנות התכליתית של תקנה 54. הוסבר כי התקנות החדשות ביקשו לצמצם את החלופות לנקיטה בהליכים אזרחיים המתנהלים בבתי המשפט, ולכן הושמטו מספר דרכים לפתיחת הליך אזרחי (כגון המרצת פתיחה, אבעיה ועוד). על רקע תכלית זו בית המשפט קבע:
"…קיים טעם של ממש בפרשנות התוחמת את תחולתה של תקנה 54 לתקנות החדשות אך למצבים בהם הדין עיגן באופן מפורש את האפשרות לנקוט בהליך שלא על דרך הגשת כתב תביעה. פרשנות זו מאפשרת להגשים את התכלית הדיונית שביסוד התקנה האמורה, ובד בבד אינה חותרת יתר על המידה תחת שאיפתן הכללית של התקנות החדשות להוביל לצמצום ההליכים האזרחיים ולאיחודם. קבלת פרשנותה של הוועדה המקומית, כך שתקנה 54 לא תוגבל למצבים האמורים, עלולה הייתה לרוקן מתוכן את ברירת המחדל שנקבעה בתקנות החדשות וליצור, הלכה למעשה, מסלול עוקף נרחב להגשת כתב תביעה…".
לאור האמור, הערעור נדחה.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין חשוב אשר חורג מנסיבות המקרה הספציפיות, כמפורט בו הוא ניתן בין היתר לנוכח ההשלכות הרוחביות העולות מהשאלה שבמחלוקת, וכן נוכח קיומם של פסיקות סותרות של בתי משפט שונים (עי' סע' 10 לפסה"ד) שניתנו בשאלת היקף התחולה של תקנות סד"א החדשות ואופן פירושן, בית המשפט משרטט את הגבולות שבין הסעיפים השונים בתקנות סד"א החדשות, ועומד על חשיבות הפרוצדורה הנכונה בנקיטת הליך משפטי נכון ותואם להוראות החוק החלות, כשבחירת ההליך המשפטי הנכון אין לה רק משמעות טכנית אלא משמעות מהותית אקוטית, ונקיטה בהליך שאינו מתאים מלבד "בזבוז" משאבים יקרים והצורך בהגשת הליך מתאים, לעיתים עלולה אף לעמוד לרועץ כנגד מגיש ההליך, ולכן נדרש לבחון היטב כי ננקט ההליך המתאים וזאת בין היתר בשים לב לשינויי החקיקה והתקנות החדשות.

הפקעה מיותרת

מספר הליך: עת"מ 57667-02-21 משרד האוצר – מינהל הדיור הממשלתי ואח' נ' המועצה המקומית זמר ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט צבי דותן. פרטי המקרקעין: חלק מחלקות 14 ו-15 בגוש 8652, כפר ימה שבשרון, בתחום המועצה המקומית זמר. תאריך מתן פסק הדין: 24.3.2022. ב"כ העותרים: עוה"ד אורי קידר וסאלי געסוס.

עניין לנו במחלוקת בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי בדבר הפקעת מקרקעין שבהחזקת המדינה.

המקרקעין מושא העתירה הינם מקרקעין המיועדים לצרכי ציבור, אשר מכוחו של התכנון התקף החל עליהם, מוסמכת הוועדה המקומית להפקיעם ולהביא לרישום הבעלות בהם ע"ש הרשות המקומית.

בפועל, המקרקעין מושא העתירה משמשים מזה שנים רבות להפעלת בית ספר חקלאי שהוקם מתקציב משרד החינוך ומופעל על ידו.

בין הצדדים התקיימו מגעים בנוגע לאיחוד בית הספר הממשלתי, עם חטיבת הביניים המקומית אשר תלמידיה עשו שימוש במבנה לנוכח מצבו של מבנה חטיבת הביניים הקיים בישוב, ומשאלו לא צלחו – הוגשה העתירה.

לטענת המדינה, ההפקעה אינה נדרשת, משום שהמקרקעין כבר משמשים לצורך ציבורי ממילא, בעוד שהרשות המקומית לא הסבירה את נחיצות ההפקעה, וממילא השימוש שנעשה לטובת תלמידי חטיבת הביניים הוא מצומצם ביחס לשטח המבוקש להפקיע ואינו מצדיק את ההפקעה.

לטענת הרשות המקומית, השיקולים התומכים בהפקעה הינם עניינים ומקצועיים ונועדו ליתן מענה לחזון התכנני של הקשות המקומית, לרווחת התושבים ולצרכיהם. רק בהמשך ניהול ההליך נטען כי ההפקעה נחוצה לצורך בניית 12 כיתות עבור תלמידי החטיבה. בין היתר נטען, כי על מנת לקבל תקצוב של משרד החינוך, נדרשה ההפקעה שכן על הרשות להוכיח יכולת להקים את הפרויקט ולהוכיח זכאות להחזקת המקרקעין.

בית המשפט קיבל העתירה והורה על ביטול ההפקעה. נקבע, כי אין מחלוקת כי הוועדה המקומית מוסמכת להפקיע את המקרקעין, אולם גם אם יש סמכות הפקעה, יש להפעילה בשיקול דעת, ולבחון את השאל האם יש צורך בהפקעה למימוש הצורך הציבורי.

בית המשפט קבע כי "ברור הדבר, שההפקעה איננה נדרשת להשגת המטרה הציבורית, מן הטעם הפשוט שהמקרקעין הללו כבר משמשים, ממשיכים לשמש, וימשיכו לשמש לצורך הציבורי של בית ספר תיכון ממשלתי. לא נדרשת הפקעה כדי להשיג מטרה ציבורית, מקום שהמטרה הציבורית כבר הושגה וממומשת בפועל בשטח, מזה שנים רבות. אין עילה ואין צורך להפקיע", וכן הבהיר כי "הפקעת מקרקעין נעשית על מנת להשיג מטרה ציבורית, לא על מנת להעביר בעלות במקרקעין מיד ליד".

 

הערת מערכת:
בית המשפט חיווה דעתו לגבי הפקעת מקרקעין כשאין לכך מטרה ברורה. בסיכום פסק הדין הובהר כי לא די ב"טענות כלליות וערטילאיות, 'סיסמאות', בניסיון לנמק את ההפקעה…", כי נימוקים חדשים בדבר הצורך בבניית מבנה נוסף בבית הספר שהועלו רק בעת הדיון בעתירה, אינם מתקבלים במישור העובדתי על רקע חשד "שבעל דין ש'שכח' להעלות בכתב טענותיו את הטענה העיקרית והמרכזית שהוא נשען עליה כיום, וזאת ללא כל הסבר, אין זאת אלא שהטענה אינה מבוססת ואיננה טענת אמת".

מפסק הדין עולה תמונה ברורה לפיה תנאי להפקעת מקרקעין, יהיה בעלם אשר יהיה, הינו כי המקרקעין נדרשים למימוש המטרה הציבורית. אז ורק אז ניתן יהיה לראות בהפקעה כפעולה שלטונית סבירה, גם כשאין מחלוקת לגבי סמכות ההפקעה.

עוד עולה במפורש מפסק הדין כי הפקעה באשר היא תהא כפופה לעקרון המידתיות, ותבוצע כאשר לא ניתן להגשים את הצורך הציבורי ללא ההפקעה בצורה סבירה.

לעניין אחרון זה, עולה מפסק הדין גם כי במקרים מסוימים ניתן יהיה להגשים את המטרה הציבורית באמצעות בעלי הנכס ללא צורך בהפקעת המקרקעין. במקרים כאלו, כפי שהדגים בית המשפט, יתכן שלא רק שהמקרקעין לא יופקעו, אלא שהרשות תסרב להפקיעם וזאת במסגרת סמכותה ושיקול הדעת המוקנים לה, ומבלי שיהא בכך פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

 

אחריות ורשלנות

מספר ההליך: ע"א 6277/19 ד"ר סנפורד אשר הרמן ואח' נ' עו"ד אריה וייס ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, המשנה לנשיאה נ' הנדל, י' אלרון וע' גרוסקופף. פרטי המקרקעין: דירת מגורים בפרויקט "שטראוס" בירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 15.3.2022. ב"כ המערערים והמשיבים שכנגד: עוה"ד ישראל ציגנלאוב ונועה דרורי.

עסקינן בערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט אורן שוורץ) בת"א 59886-12-14 במסגרתו התקבלה בחלקה תביעה שהגישו הרוכשים- תושבי ואזרחי ארצות הברית, בטענה שעורך דינם התרשל בייצוגם בעסקה לרכישת דירת מגורים, והסב להם בגין כך נזקים בסך של כ-2.7 מיליון ש"ח. בפסק דינו, בית המשפט קמא חייב את המשיבים, עוה"ד ואת חברת הביטוח (מגדל) ביחד ולחוד, לשלם לרוכשים סך של כ-369 אלף ש"ח, בנוסף להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

במסגרת התביעה עליה נסוב הערעור, טענו הרוכשים בין היתר כי התנהלות עורך דינם גרמה להם לנזקים רבים, שגרמו להם להוצאות רבות, בין היתר בגין חיוב בתשלומי ריבית פיגורים כתוצאת עיכוב העברת תשלומים לחברת מנרב שמכרה את הדירה לרוכשים, עיכוב בקבלת המשכנתא ועלויות מימון, אי עדכון בקצב התקדמות הבניה ובהתראות הפיגורים שהתקבלו ועוד.

בית המשפט קמא קיבל את התביעה בחלקה, וחייב את המשיבים, ביחד ולחוד, לשלם לרוכשים סך של 369,275 ש"ח (70% מסך הנזקים שנקבעו), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, וקבב כי גם לרוכשים קיים אשם תורם בהתנהלותם.

הרוכשים מיקדו את ערעורם אך בהכרעתו של בית המשפט קמא בנוגע לשאלת הנזק. בתוך כך, ביקשו כי חלף פסיקת נזקם בגין ראש הנזק בדבר התשלומים העודפים על דרך האומדנה, והעמדתו על סך 300,000 ש"ח, ייקבע ששיעורו של ראש נזק זה עומד על סך של 775,671 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית פיגורים ממועד קרות הנזק (להלן: "סוגיית התשלומים העודפים"). בנוסף, הרוכשים ביקשו כי בית המשפט העליון יתערב בקביעת בית המשפט קמא לפיה יש להטיל עליהם אשם תורם בשיעור של 30%, על מנת שייקבע כי עורך הדין אחראי באופן מלא ובלעדי לכל נזקם (להלן: "סוגיית האשם התורם"). מלבד סוגיות אלה, צוין כי הרוכשים סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט קמא.

המשיבים, אשר הגישו ערעור שכנגד, התמקדו בין היתר בשאלת עצם חבות המשיב עורך הדין שייצג בעסקה. לטענתם, הטלת אחריות על עורך דין למסור ללקוחותיו "דיווחים מהשטח", ובכלל זאת לעדכנם על אודות עיכובים בבנייה, היא גזרה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה, ואינה כלולה במטרות שלשמן שכרו הרוכשים את שירותיו של המשיב. משכך, לגישת המשיבים, אין במחדלים אשר יוחסו לעורך הדין משום התרשלות. טענתם השנייה של המשיבים היא כי מצוקתם הכלכלית של הרוכשים, יחד עם כישלונם לשלם את הסכומים שנקבעו בהתאם ללוח התשלומים מנתקים את הקשר הסיבתי בין מחדליו של עורך הדין שנטענו לבין הנזק לו טוענים הרוכשים.

לעניין עצם חבות המשיב, בית המשפט קבע כי המסקנה המתבקשת היא שעורך הדין לקח על עצמו במסגרת העסקה דנן מחויבות החורגת מהמעורבות הרגילה של עורך דין בעסקאות של רכישת דירה, והתואמות את מאפייניהם הייחודיים של הרוכשים – תושבי חוץ שאינם דוברי עברית, הנדרשים להסתייע באחר כ"זרועם הארוכה" לצורך ביצוע העסקה. במצב דברים זה, ובהינתן קביעותיו של בית המשפט לפיהן עורך הדין עיכב בהתנהלותו את העברת התשלומים לחברת מנרב, לא פנה לחברה בהתאם למנגנון שנקבע בנספח השינויים, ואף לא עדכן את הרוכשים על הודעות הפיגורים שקיבל מטעם החברה – לא יכול להיות חולק כי הופרה החובה לפעול במסירות ראויה לטובת ביצוע אותן פעולות למענן שכרו הרוכשים את שירותי עורך הדין.

לעניין סוגיית האשם התורם, לגישת בית המשפט קמא, על הרוכשים היה לוודא בעצמם כי התשלומים לחברת מנרב מועברים במועד, ובמידת הצורך לערב לשם כך גורמים נוספים מעבר למשיב, ובכלל זאת את בנם אשר התגורר באותה התקופה בישראל. בית המשפט קבע כי הלקוח אינו נדרש לבלוש אחר עורך דינו ולוודא כי זה מבצע את מלאכתו כהלכה. כל קביעה אחרת, ובוודאי קביעה לפיה על הלקוח להיעזר בצדדים שלישיים כדי לפקח על עורך דינו, עלולה להביא לפגיעה קשה ביחסי האמון השוררים בין עורך דין ללקוחו. במקרה דנן, הפקידו הרוכשים את הטיפול בביצוע התשלומים לחברת מנרב בידיו של עורך דינם, ופעלו על פי הנחיותיו. על כן, בית המשפט קבע כי שגה בית המשפט קמא כאשר ייחס לרוכשים אשם תורם ביחס לנזק שנגרם להם.

לעניין טענותיהם של המערערים בדבר סוגיית התשלומים העודפים, בית המשפט קמא קבע כי בעוד שהרוכשים הניחו מסד עובדתי לקיומו של נזק ישיר בדמות תשלום ריביות פיגורים והפרשי הצמדה לחברת מנרב, וזאת כתוצאה ממחדליו של המשיב, הרוכשים לא הוכיחו את שיעור הנזק המדויק שנגרם להם. לפיכך, בית המשפט מצא לנכון לפסוק לרוכשים פיצוי כספי על דרך האומדנה. בית המשפט העליון קבע כי הרוכשים הוכיחו במידת ודאות סבירה, כפי הנדרש בהתאם לדין את שיעור הנזק שנגרם להם כתוצאה מרשלנות עורך דינם על כן, בית המשפט קבע שיש לבטל את קביעתו של בית המשפט קמא בכל הנוגע לסכום הפיצוי לו זכאים הרוכשים בגין ראש הנזק בדבר התשלומים העודפים, ותחת זאת ייקבע כי על המשיבים לפצות את הרוכשים בגין ראש נזק זה בסכום האמור.

לאור כל האמור לעיל, הערעור התקבל ונדחה הערעור שכנגד שהוגש על ידי המשיבים, כך שהפיצוי בגין ראש הנזק בדבר התשלומים העודפים יעמוד על 505,615 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התגבשות ראש נזק זה (סכום גבוה יותר ממה שפסק בית המשפט קמא), בוטל רכיב האשם התורם אשר ייחס בית המשפט קמא לרוכשים, והמשיבים חויבו בהוצאות הרוכשים בהליך (בנוסף להוצאות שנפסקו בהליך קמא).

הערת מערכת:
מדובר בפסק דין חשוב שמחדד (שוב) את המבחנים והיסודות באחריות עורך דין המייצג בעסקאות מקרקעין ובכך מבהיר את החשיבות של מסגרת אחריות ייחודית לכל עסקה, בהתאם לנתוניה, מאפייניה הייחודיים ונסיבות הצדדים לה.

מפסק הדין עולה כי אחריותו של נותן שירות בכלל ושל עו"ד בפרט, מבוססת באופן משולב, הן על פי הדרישות המקצועיות המתבקשות בשירות אותו עו"ד מעניק והן על פי ובהתאם לנסיבות הייחודיות של הלקוח המקבל את השירות, לעסקה הספציפית ולנסיבות שהיא מקימה.

 

לא פחות מדירה שלמה

מספר ההליך: עמ"נ 10551-12-20 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' אהובה איילון ואח'. ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט ה' קירש.
פרטי המקרקעין: חלקות בגוש 6524 בהרצליה תאריך מתן פסק הדין: 17.3.2022. ב"כ הצדדים: ב"כ המערערת – עוה"ד אילנה בראף-שניר, אסף הראל ואן ברלוביץ. ב"כ המשיבים – עוה"ד עידית גזית ושלי רוזטל ועו"ד רוני עזרא.

עניינו של פסק הדין הנדון, בהוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע כי "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת." (להלן: "הוראת הפטור").

בית המשפט המנהלי דן בשאלת זכאותם של נישומים ליהנות מהוראת הפטור בנסיבות בהן זכויותיהם הוקצו במפוצל בחלקות שונות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, שלאחריה נערך הסכם חלוקה בין בעלי הזכויות במקרקעין. עניינו של אותו הסכם היה בחלוקת הזכויות מחדש בין הבעלים, על ידי החלפת קרקעות ביניהם והעברתן מחלקה לחלקה, כדי לאפשר ככל הניתן הקצאת דירה שלמה לבעלים חלף חלק יחסי בדירה.

בית המשפט בחן תחילה את זכויות הנישומים במצב הקודם וקבע כי זכויות הנישומים היו מפוצלות באופן מובנה במצב הקודם לאישור התכנית, שכן כל אחד מהבעלים רכש זכויות בשתי חלקות שונות בשני גושים שונים, המהוות חלקות רישומיות עצמאיות, חרף היותן צמודות זו לזו.

על בסיס האמור חלק בית המשפט על קביעת ועדת הערר לפיה הסכם החלוקה מהווה "המשך ישיר לטבלת ההקצאה שבתכנית". עוד סבר בית המשפט כי על אף שבוצע איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שבמסגרתו קיבלו חלק מהבעלים חלקי דירות, הסכם החלוקה לא נערך בשל כורח או אילוץ משפטי, אלא בשל העדפה כלכלית. בנוסף, קבע בית המשפט כי ההסכם בין הבעלים אינו עולה כדי הסכם שיתוף במקרקעין, ולא ניתן להעביר זכויות במקרקעין מחלקה לחלקה במסווה של סידור ה"שימוש" בחטיבת קרקע המורכבת ממספר חלקות.

בהתאם לכך ציין בית המשפט: "דומה כי צודקת הוועדה המקומית כי נפקות הסכם ומנגנון החלוקה כאן הוא 'העברתם [של מקרקעין], בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה…". דהיינו, מדובר לכאורה ב'מימוש זכויות' על פי החלופה השלישית להגדרת מונח זה בסעיף 1(א) לתוספת השלישית'.

בהמשך לכך, ובין השאר על בסיס טענת הוועדה המקומית כי "… יש לבחון את מצבת הזכויות של כל אחד מהמשיבים במועד אישור התכנית, קרי – ב'מצב יוצא' לאחר איחוד וחלוקה, וזאת להבדיל מהמצב לאחר 'הסכם החלוקה' אשר מהווה הלכה למעשה עסקאות של מכירה וקניה של זכויות במקרקעין", קבע בית המשפט כי יש לקבל את הערעור ביחס לחלק מהנישומים ולדחותו ביחס לאחרים, שכן בית המשפט סבר כי יש מקום להבחין בנסיבות העניין בין שתי קבוצות של נישומים.

הקבוצה האחת, קבוצת נישומים אשר במצב היוצא לתכנית האיחוד וחלוקה, טרם לעריכת הסכם החלוקה הנ"ל, הוקצו לכל אחד מחבריה לכל הפחות זכות לדירה שלמה אחת בחלקה מסוימת.

הקבוצה השנייה, קבוצת נישומים שלאף אחד מהם לא היו זכויות ליחידת דיור שלמה בחלקה חדשה כלשהי במצב היוצא, וגם לא היה לאף אחד מחבריה זכות מצטברת לכדי יחידה שלמה.

אשר לקבוצה הראשונה, בית המשפט סבר כי יש להביא בחשבון את העובדה שלכל אחד מחברי הקבוצה היתה זכות ליחידה שלמה, ובהתחשב גם ביתר נסיבות המקרה. לגבי קבוצה זו נקבע כי היה מקום לאשר את מתן הפטור, גם אם בסופו של דבר התבקש לגבי דירה אחרת מזו שהוקצתה בתכנית, ונקבע: "אמנם הניתוח המשפטי הסדור של הוועדה המקומית עשוי לחייב ביטול הפטור אף במקרים אלה (או מפני שהמימוש בדרך של העברה קדם למתן היתר הבנייה ומנע את תחולת סעיף 19(ג)(1), או מפני שהמימוש התרחש לאחר מתן היתר הבנייה והפר את תנאי סעיף 19(ג)(2)), אולם לדעתי זו תוצאה מחמירה מדי במקרה הנוכחי ואינני מוצא לנכון להתערב בפסיקת ועדת הערר בהיבט זה".

אשר לקבוצה השנייה, הקבוצה שבידי חבריה היו במצב היוצא לאחר אישור התכנית רק "שברירי זכויות", סבר בית המשפט כי החלת הפטור במקרה זה אינה עולה בקנה אחד עם תכליתה הסוציאלית של הוראת הפטור שנועדה לסייע לאזרחים לשפר תנאי דיור על ידי הפחתת הנטל הכספי הכרוך בכך, בעוד שבמקרה הנדון מי שרוכש שברי זכויות בקרקע חקלאית בציפייה להפשרתה לוקח סיכון כי הזכויות שיוקצו לו לא יעלו כדי יחידה שלמה. לפיכך נקבע: "לצורך הגשמת התכלית, חייבת להיות לפנינו דירה אחת שלמה לפחות", בעוד שחברי הקבוצה הגיעו לדירה שלמה רק בזכות הסכם החלוקה שאפשר החלפה והשלמת זכויות.

הערת מערכת:
כעולה מפסק הדין, לא ב"פטור רגיל" עסקינן שכן "פועלו של סעיף 19(ג)(1) הוא להביא לכך – בהתקיים התנאים המנויים – שבניית דירה או הרחבתה לא ייחשבו ל'מימוש' חרף האמור בהגדרת המונח 'מימוש זכויות' שבסעיף 1(א) לתוספת השלישית. בכך טמונה דחיית תשלום ההיטל" (ההדגשה שלנו).

על דרך הכלל, הוראת פטור מתשלום מס נדרשת להבנתנו היכן שקיימת חובה לשלמו, בעוד שבענייננו, בנסיבות בהן מתקיימים תנאי הוראת הפטור, ספק אם ניתן לראות בבנייה משום "מימוש זכויות" המקים את חובת תשלום היטל ההשבחה. נראה כי בית המשפט היה ער לנושא זה, וכן לעובדה שלכאורה היווה הסכם החלוקה משום "מימוש זכויות", אלא שבסופו של יום נראה כי יש פער בין חלק מהקביעות המשפטיות בפסק הדין לבין התוצאה שהתקבלה.

ככל שכך, יתכן שכלל לא היה מקום לדון בשאלת ההקצאה בתכנית האיחוד וחלוקה, ונראה כי הדיון צריך היה להתקיים עוד קודם לכן, בעניין קיומה של השבחה חייבת בתשלום היטל בשל ביצוע הסכם החלוקה, אלא שבית המשפט נמנע מתוצאה זו והחליט לא להתערב בהחלטת ועדת הערר בהיבט זה.

ככל שהיה נקבע שהסכם החלוקה מהווה מימוש זכויות, אזי היה מקום לחייב את הבעלים בהיטל בגין הסכם זה, ואזי מדובר היה בזכויות מוקנות שההיטל בגינן שולם, אלא שתוצאה זו לכאורה אינה תואמת את תכלית הפטור ומסכלת את האפשרות ליהנות ממנו הלכה למעשה עבור מי שקיבל זכויות במקרקעין בתכנית איחוד וחלוקה ומבקש לבנות בהם את דירתו.

מנגד, ככל שהיה נקבע כי הסכם החלוקה אינו מהווה מימוש זכויות, אזי נדרש היה לבחון רק את קיום תנאי הפטור ביחס לכל אחד מהנישומים ולחייבם בהתאם לנסיבות.
מבדיקת המערכת עולה שהוגשה ואושרה בקשה להאריך מועד להגשת ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין, ויתכן שטרם נאמרה המילה האחרונה בנושא סבוך ומורכב כבענייננו.

מאוחר מידי

מספר ההליך: ערר 82008-03-20 אביקם ליף ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, מחוז חיפה, בפני כבר היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: חלקה 400 בגוש 11194, רחוב הדודאים 42, חיפה. תאריך מתן ההחלטה: 15.03.2022. ב"כ הצדדים: ב"כ העוררים בערר (המשיבים בערר שכנגד): עוה"ד חיים שטיין ומנור מזרחי וע"י השמאי מר אריק אביגד. ב"כ המשיבה בערר (העוררת בערר שכנגד): עו"ד עמית באום, וע"י השמאים מר ניר גראור ומר רז דידי.

עסקינן בערר על שומה מכרעת משנת 2019 המעריכה בסך של 758,314 ₪ את ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור תוכנית חפ/1571א' שפורסמה למתן תוקף בשנת 2011 ובסך של 135,000 ₪ את ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור תוכנית חפ/1571ב' שפורסמה למתן תוקף בשנת 2016.

בהתאם להוראות סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מונתה כב' השמאית המכריעה, גב' גבע בלטר, לדון ולהכריע במחלוקת לעניין החיוב בהיטל השבחה ביחס למקרקעין. על הכרעת השמאית המכרעת הוגש הערר על ידי העוררים. בתשובתה של הוועדה המקומית לערר, שהוגשה לאחר המועד להגשת ערר על השומה המכרעת, נכלל גם ערר שכנגד.

אחת מהסוגיות המרכזיות שנדונו במסגרת העררים הינה האם קיימת זכות להגשת ערר שכנגד במסגרת כתב תשובה לערר על שומה מכרעת?

תחילה, עמדה ועדת ערר על הזכות להגשת ערעור על ידי משיב במסגרת כתב תשובה לערעור אזרחי, אשר מוכרת כיום במסגרת ההליך האזרחי בתקנה 137(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018 (להלן: "תקנות סד"א 2018"), והוסדרה בעבר בסימן ה' לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 כשבהליך משפטי אזרחי קיימת זכות מכוח הדין להגשת ערעור נגדי בשלב הגשת התשובה לערעור. אולם, ההליך דנן אינו הליך אזרחי הכפוף לתקנות סד"א 2018, ותקנות התכנון והבנייה אינן כוללות זכות מפורשת להגשת ערר שכנגד.

כיוון שכך, מתעוררת השאלה, האם גם בהליך של ערר על שומה מכרעת לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק קיימת זכות להגשת "ערר שכנגד"?

ועדת ערר עמדה על כך שהרציונל של הפחתת ערעורי סרק השייך להליך הערעור האזרחי יפה גם ביחס לערר המוגש על שומה מכרעת. אין ספק, שהכרה בזכות להגשת ערר שכנגד עשויה להרתיע מפני הגשת עררים מיותרים על שומות מכריעות על מנת לייצר משקל נגד לערר שעשוי הצד השני להגיש.

מנגד, עמדה ועדת ערר על כך שהזכות להגשת ערר על שומה מכרעת הינה מלכתחילה זכות מוגבלת לעומת הזכות להגשת ערעור אזרחי, והשיקולים הטקטיים אינם בעלי עוצמה דומה לאלו המשמשים בהליך האזרחי. שכן בהליך של בירור מחלוקת בנושא היטל השבחה, המטרה המרכזית הינה להביא לגביית מס אמת, ולא לייעל את מנגנון ההכרעה בסכסוכים מתחום המשפט הפרטי. בכך שונה ההליך של ערר על שומה מכרעת בהיטל השבחה גם מן ההליך של ערר בעניין החלטה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק, שהינה בעלת אופי נזיקי.

במסגרת ההחלטה עמדה ועדת ערר על כך שאמנם בפס"ד חוף הכרמל (בש"א 5537/98), נקבע כי יש להתיר הגשת ערעור שכנגד על עתירה מנהלית על אף שהדבר לא הותר במפורש בתקנות ובחוק ולכאורה ניתן היה להקיש גם לענייננו, אולם נוכח התקנת התקנות הרלוונטיות לאחר פסק הדין האמור בהעדר הוראה מפורשת המאפשרת הגשת ערר שכנגד, עניינו דומה יותר למקרים שנדונו ברע"א 7768/95 ובג"ץ 5/81, בהם לא הוכרה הזכות להגשת ערעור נגדי או ערר נגדי (בהוצל"פ ועל החלטת רשם הפטנטים וסימני המסחר – בהתאמה) במסגרת הגשת התשובה ולאחר המועד להגיש ערעור בזכות.

ועל כן קבעה ועדת ערר כי לא ניתן לכלול בכתב תשובה לערר בעניין שומה מכרעת להיטל השבחה גם ערר שכנגד לאחר חלוף המועד הקבוע בתקנות להגשת ערר.

עוד צוין, כי למרות העובדה שוועדת הערר מוסמכת לבחון את השומה המכרעת כמכלול ואינה כבולה רק לטענות שהעלו הצדדים כנגד השומה, אינה מקנה לצד לערר זכות להעלאת טענות חדשות מטעמו באיחור, לא כל שכן זכות להגשת ערר שכנגד לאחר חלוף המועד להגשת הערר על השומה המכרעת.

אשר על כן דחתה ועדת ערר את הערר שהגישה הוועדה המקומית מהטעם שלא קמה לה זכות הגשת ערר שכנגד במסגרת תשובתה, כשהערר ה"עיקרי" נדחה מהטעם שלא נמצא מקום להתערב בקביעות השמאית המכריעה.

הערת מערכת:
מדובר בהחלטה מעניינת וחשובה אשר מסדירה את הפרוצדורה ומבארת את הדרך שיש ללכת בה בהליכים המתקיימים בפני ועדת ערר, לעמדת המערכת נכון עמדה ועדת ערר על האבחנה בין הליך אזרחי בו לעיתים מוגש הליך שכנגד משיקולים טקטיים לעומת הליך בירור שומה מכרעת שמטרתו קביעת מס אמת, ואין מקום להעלות טענות והגשת ערר משיקולים טקטיים בלבד תוך ריבוי התדיינות מיותרת, כשחזקה היא כי ככל והטענות אכן מוצדקות יש להעלותם במסגרת סד הזמנים הקבוע בחוק אשר מייצר ודאות ל2 הצדדים, ועל כן נדרש מנישום אשר מקבל שומה לבחון אם יש מקום להגיש ערר ובהתאם לנקוט בהליך טרם יאחר את המועד.

מס אמת

מספר ההליך: ו"ע 58771-02-20 דן מזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חיפה ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי חיפה, בפני כב' השופטת והיו"ר, אורית וינשטיין. פרטי המקרקעין: חלקה 21 בגוש 11017, רחוב העצמאות, קריית אתא. תאריך מתן פסק הדין: 17.3.2022. ב"כ המשיב: עו"ד שאול כהן, מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי).

עסקינן ברכישת שתי חנויות זהות שנרכשו ביום 25.12.07 על ידי העורר בסכום זהה. ביום 16.12.10 מכר העורר את אחת החנויות בסכום כפול משווי רכישתה, כאשר בדיווח למיסוי מקרקעין, הצהיר בטעות, לטענתו, על שווי רכישה בסכום ששולם בעבור שתי החנויות יחד, כך שכפועל יוצא מזה לא שילם מס שבח באותה עסקה, והטעות לא התגלתה על ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין – חיפה.

לימים, מכר העורר מחצית מזכויות הבעלות בחנות השנייה ובהגשת הדיווח למנהל מסמ"ק דרש כי מס השבח יחושב לפי שווי הרכישה של מחצית מאותה חנות. מאחר והעורר לא דרש ניכוי פחת בשומתו העצמית, בדק המשיב את נתוני העסקה אז גילה כי במכירת החנות הראשונה בשנת 2010 הותר לעורר שווי רכישה בסכום השווה לשווי הרכישה של שתי החנויות יחד.

לפיכך, דחה המשיב את שומתו העצמית של העורר ובשנת 2019 הוציא לעורר שומה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 78 (ב) (2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בה קבע כי שווי הרכישה הוא 0.01 ₪. השגת העורר נדחתה בטענה כי היות ששווי הרכישה לשתי החנויות נוצל במלואו בשומת המכירה של החנות הראשונה בשנת 2010, אזי שלא נותר עוד שווי רכישה שניתן להתיר בשומה הנוכחית.

השאלה המרכזית שעמדה לדיון היא מהו שווי הרכישה לו זכאי המוכר בחישוב מס השבח בעסקת המכירה של מחצית מזכויות הבעלות בחנות השנייה ?

לטענת העורר, יש לשים דגש על עקרון סופיות הדיון, שכן חלפו שנים רבות ואין לאפשר למשיב לתקן שומות בחלוף המועדים הקבועים בדין. בנוסף, טען העורר כי המשיב מעולם לא פעל לתיקון השומה בגין מכירת הנכס הראשון בשנת 2010 בזמן שלטענתו נדלקו "נורות אדומות", ולכן יש להכיר בשווי הרכישה המלא של הנכס במסגרת העסקה מושא הערר.

מנגד, טען המשיב כי אין להתיר את שווי הרכישה פעמיים, שכן העורר לא שילם מס שבח במכירת החנות הראשונה בשנת 2010, למרות שללא ספק היה חייב במס שבח. זאת, מאחר והצהיר על שווי רכישה של שתי חנויות בעוד בפועל מכר חנות אחת, ולכן ניצל את מלוא שווי הרכישה במסגרת העסקה הקודמת. על כן, אין מקום לייחס לו שווי רכישה בעסקה זו וליהנות פעמיים משווי הרכישה של החנות מושא הערר הנוכחי. הדבר מהווה עשיית עושר על חשבון הקופה הציבורית.

ועדת הערר קבעה כי דין הערר להידחות וכי טענות העורר, לפיהן יש להכיר לו בשווי הרכישה של החנות השנייה פעם נוספת – אינן יכולות להתקבל.

ועדת הערר הסבירה כי עיקרון על בדיני המס הוא העיקרון של גביית מס-אמת, שכן יש לחתור לכך כי נישום ישלם מס על התוספת לעושר שנצמחה לו. לצידו, חל עקרון רציפות המס, הנועד למנוע עיוותי מס של מיסוי בחסר או מיסוי כפול. מנגד לעקרונות אלו, עומדים אינטרסים נוספים וחשובים כמו אינטרס ההסתמכות של הנישום וסופיות השומה.

כמו כן נקבע כי אין כל בסיס לטענות העורר בדבר פגיעה בסופיות השומה או פגיעה בעקרון ההסתמכות, שכן שומת המס השבח של העסקה משנת 2010 – נותרה על כנה בלא כל שינוי, ולמעשה, בשומתו של המשיב לעסקה משנת 2018 הוא אף חזר ונתן תוקף לשומה משנת 2010. בנוסף, צוין כי ספק גדול אם יכול להתקיים בידי העורר אינטרס הסתמכות שדיווחו הרשלני והשגוי יאפשר לו, בשנית, להתחמק מתשלום מס אמת כדין.

נוסף על כך, נקבע כי לא ניתן לקבל את טענות העורר כי השומה מושא הערר אינה אלא ניסיון מצד המשיב "לעקוף" את דיני ההתיישנות ולערוך תיקון שומה בדיעבד, הרי כל שעשה המשיב בהחלטתו בהשגה הוא לקחת בחשבון את עיוות המס שנוצר, וזאת לצורך גביית מס אמת בעסקה הנוכחית.

לעמדת ועדת הערר, קבלת טענות העורר בערר דנן משמען, כי בנוסף לכך שהעורר לא שילם מס אמת במסגרת עסקת המכר משנת 2010 וגרע מקופת הציבור מס שחייב היה בו על פי דין – לא ישלם הוא מס אמת אף במסגרת עסקת המכר משנת 2018 נשוא הערר דנן, תוך גריעה ופגיעה נוספת בקופת הציבור והכל בשל רשלנותו שלו בהצהרתו בעסקה הראשונה.

לאור כל האמור לעיל, הערר נדחה ונקבע כי החלטת המשיב בהשגה תעמוד בענייה – שווי הרכישה שייקבע בגין מכירת מחצית החנות השנייה יועמד על 0.01 ₪. העורר יישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

הערת מערכת:
ועדת הערר קבעה כי אין הגיון להעניק לעורר הטבת מס נוספת בזמן שמסר מידע שגוי, שהרי אם היה עושה כן היה נוצר עיוות מס.

אין ספק, שגם אינטרס ההסתמכות של העורר צריך להישמע שכן המדובר באינטרס ראוי להגנה ומהווה חלק מעקרונות היציבות והוודאות המשפטית, אך עם זאת, אין מקום להחיל את סופיות הדיון בעניין זה היות ועיקרון רציפות המס גובר, שכן, מדובר בעורר אשר מלכתחילה הגיש דיווח שגוי, עצם את עיניו מלברר את עניין החבות במס השבח מול המשיב ולפיכך אין ספק שידע כי תהיה חבות במס שבח בעת שמכר את החנות הראשונה ברווח משמעותי.

אשר על כן, ועדת הערר לא יכלה הייתה להתעלם מכך שהעורר לא ישלם בכלל מס עקב טעות לכאורה של המשיב, כאשר מעבר להוראות הדין, מדובר כאן בשיקולים של הוגנות וצדק חברתי העומדים בבסיס דיני המס. מטעם זה, לא ניתן לאפשר התחמקות מתשלום מס אמת כדין. הנטל והאחריות על הגשת דיווח נכון, אמיתי ועל פי דין מוטל על כתפי העורר.

עדכונים אחרונים

דילוג לתוכן