בדיקות משפטיות טרם חתימה על עסקת מקרקעין
מאת עו"ד אמיר דרמר ועו"ד סהר בירי
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – הסדר חוקי חדש לעניין היטלי השבחה במתחמי פינוי בינוי.
- הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית מס' 65/א להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור.
- גני תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 429-0479022.
- פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 410-0547356 התחדשות עירונית לשכונת רמת ורבר.
- יהוד מונסון – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1072 – מזרח יהוד -מגשימים.
עדכוני פסיקה
- תמ"א 38
עמ"נ 11555-12-20 גאות השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה – היטל השבחה בתמ"א 38?!
- הפקעות
ת"א 41906-03-16 שלמה הובר ואח' נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ ואח' – הומחתה או לא הומחתה – זו השאלה.
- תכנון ובניה
עת"מ 12931-05-21 הימנותא בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח' – הצדקה לחזקה.
- חוזים
ת"א 1491-10-17 עיריית חיפה נ' ההסתדרות הרפואית בישראל ואח' – הפרת הסכם חכירה.
- היטל השבחה
ערר 81024-06-20 פרשקובסקי השקעות ובניו בע"מ ואח' נ' אזורים בניין (1965) בע"מ ואח' ערכאה – מגבלת מחיר למשתכן.
- הקלות
ערר 1023-05-21 גדיש הירוקה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אילת – בקשה שהוגשה לפני יום הפקיעה.
מאמר
בדיקות משפטיות טרם חתימה על עסקת מקרקעין
מאת עו"ד אמיר דרמר ועו"ד סהר בירי
רכישת נכס מקרקעין מהווה את אחת הרכישות המשמעותיות ביותר בחיי אדם ולעיתים העיקרית שבהן, הן בהיבט הנפשי והן בהיבט הכספי.בין אם מדובר על רכישת דירה למגורים או מגרש / נכס אחר להשקעה, עסקה יזמית או אפילו עסקת מתנה, מדובר בעסקה בעלת משקל רב הכוללת היבטים רבים ומגוונים המשפיעים רבות על הצדדים לעסקה.
לעסקה יש לכל הפחות שני צדדים, כאשר לכל אחד מהצדדים בעסקה נסיבות וצרכים משלו, אותם יש לשלב בעת קביעת הזכויות וההתחייבויות ההדדיות במסגרת העסקה. על מנת למלא אחר צרכי הצדדים בעסקה, נדרש לתכנן ולבנות היטב את מבנה העסקה המוצעת ונתוניה לרבות ההיבטים המשפטיים, המסחריים, הכספיים, המיסויים וכו'. לפיכך, חשוב לבצע בדיקות משפטיות וכלכליות מקיפות, עוד בטרם ההתקשרות החוזית בין הצדדים.
במאמר זה נעמוד על עיקרי הבדיקות המשפטיות שמומלץ לבצע טרם החתימה על הסכם מקרקעין ובמהלך העסקה.
ראשית, נציין כי טרם רכישת נכס כלשהו מומלץ לתכנן מבעוד מועד את התקציב העומד לרשות הרוכש לצורך רכישת הנכס, לחשב ולבדוק את ההוצאות הנוספות הכרוכות ברכישת הנכס (למשל, דמי תיווך ככל ויש, תשלומי מס, היטלים, שכ"ט יועצים ועוד) וכן לסקור את מקורות המימון לביצוע הרכישה, כך שבמידה והנכס לא נרכש ממקורות עצמאיים בלבד יבחנו גם אפשרויות המימון, קרי קבלת הלוואה על תנאיה ואפשרויות השעבוד של הנכס הנרכש.
לאחר בדיקה ותכנון של מימון העסקה, ניתן לגשת לבחון את העסקה.
בראש ובראשונה בכל עסקה יש לזהות את הצדדים לה:
חשוב מאוד לבדוק שהמוכר בעסקה הוא בעל הזכויות הרשום בנכס. ניתן לעשות זאת על ידי זיהוי של המוכר באמצעות תעודת זיהוי/דרכון/תעודת התאגדות ומסמכי חברה, לפי העניין, והשוואת פרטי הזיהוי אל הרישום בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") ע"י הפקת נסח רישום.ככל והנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק את פרטי המוכר במרשמי מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שמנהלת את הרישום על ידי האמור בטופס 'אישור זכויות" רשמי.לצערנו, קיימים לא מעט מקרים בהם אנשים התחזו לבעלים של נכס והתקשרו בעסקה עם רוכשים, על אף שלא יכלו לספק את תמורת העסקה וכתוצאה מכך הרוכשים איבדו את מיטב כספם. לפיכך, בדיקה בסיסית נדרשת הינה קיומה של התאמה בין האדם שמולו מתקשרים בעסקה לבין רישום הבעלות בנכס.
זיהוי הנכס:
לאחר שנבדק ואושר כי פרטי הזיהוי של הצדדים בעסקה נכונים, יש לזהות גם את הנכס נשוא העסקה. על הרוכש ו/או בעל מקצוע מטעמו לבקר בנכס ולבדוק את מצבו הפיזי הקיים לרבות מערכותיו. כן מומלץ גם לתשאל את המוכר בדבר ידיעותיו ובדבר היכרותו על מצבו של הנכס, ולבקש לקבל מידע ונתונים אודות הנכס לרבות אל מול חברת הניהול ו/או וועד הבית, לרבות האם מתנהלים הליכים משפטיים ו/או אחרים בקשר עם הנכס, האם יש שוכרים או מחזיקים בנכס והאם הם דיירים מוגנים וכיוצא בזה. הכל על מנת לקבל תמונה רחבה ככל שניתן על המצב בפועל. ידיעות המוכר תעלנה בכתב בנוסח הסכם המכר שינוסח על ידי עורכי הדין של הצדדים.
לאחר שהתקבל רקע על מצב הנכס בפועל, יש לאמת זאת אל מול רישומי הנכס. יש לזהות את מיקום הבניין לפי הכתובת ולבדוק את הגוש והחלקה שלו ולאשר כי הם מתאימים לכתובת של הנכס. בדירות בבתים משותפים יש להוציא את מסמכי הבית המשותף הכוללים תשריט בית משותף, נסח טאבו ותקנון בית משותף. יש לבדוק את תשריט הבית המשותף ולוודא שהוא תואם את הקיים בפועל, לוודא שמיקום הדירה בבניין בתשריט תואם את מיקומה הפיזי וכן לבדוק האם החניות/ מחסנים /גגות ככל וישנם, מוצמדים לדירה, ככל והם חלק מהממכר. יש לוודא מהם הוראות תקנון הבית המשותף ולבצע בדיקה מתאימה גם מול החלטות ועד הבית/חברת הניהול.
בדירה אשר מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לבדוק את הסכם החכירה, את תנאיו, האם מדובר בחכירה לדורות, האם מדובר בחכירה מהוונת, את זכויות הבנייה שניתן לנצל, האם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטת בתיק הבית המשותף, האם קיימות הגבלות העברה/הורשה וכו' וכן להזמין "אישור זכויות" מרשות מקרקעי ישראל.
בדיקה משפטית:
לאחר זיהוי בעלי הזכויות בנכס, ובדיקת המצב הרישומי של הנכס, יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס, לבדוק האם זכויות המוכר בנכס הן בבעלות מלאה או חלקית, לבדוק קיום הערות אזהרה, חובות או שעבודים או משכונות בדירה, משכון תיקי הוצאה לפועל, צווים וכו'. בדיקה זו מומלץ לבצע ברישומי לשכת הרישום, ברשות מקרקעי ישראל ו/או חברה משכנת וכן גם ברישומי רשם המשכונות/החברות, שכן ייתכנו רישומים שנרשמו ברשם המשכונות/החברות שנוגעים לנכס ויש להתייחס אליהם במסגרת העסקה.יודגש, כי החלק המשפטי הוא מרכזי ומלווה את הצדדים לכל אורך העסקה. במרבית העסקאות, לאחר החתימה על הסכם תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש על זכויות המוכר בלשכת רישום המקרקעין/במנהל מקרקעי ישראל, לפי העניין. הערת אזהרה היא פעולה משפטית הנרשמת במרשמי המקרקעין וכשמה כן היא, מזהירה צדדי ג' ומתריעה בפניהם שנעשתה עסקה/ניתנה התחייבות בקשר לנכס.
הונאות נפוצות לצערנו, נוגעות למקרים בהם בעלי נכסים ביצעו מכירה כפולה של אותו נכס למספר רוכשים. הערת אזהרה משמשת כתמרור אזהרה לרוכשים מאוחרים, ומשקפת להם שכבר נחתמה וקיימת עסקה קודמת בנכס, ובכך מונעת את רוב רובם של תרחישים מסוג זה. בנוסף רישום הערת אזהרה מעניקה לרוכש הנכס זכות מעין קניינית, אשר במקרים מסוימים גוברת על זכות מעקל מאוחר בזמן ו/או על מבצע עסקה מאוחרת, כך שבמקרה שיוטל עיקול על זכויות המוכר במקרקעין, תגבר זכותו של הרוכש בעל הערת אזהרה לטובתו.
בד בבד עם הבדיקה המשפטית של הנכס יש לבצע בדיקה פיזית והנדסית שלו:
נושא זה רלוונטי בעיקר לדירות/נכסים מסחריים בהם יש צורך לבדוק את מצב התשתיות ומערכות הנכס ובהן עלולים להיות בעיות ניקוז, רטיבות, תשתית לקויות, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך וכו', אך תקף גם במגרשים ונכסים מסוג אחר שבהם נדרש לבדוק את הקרקע, את דרכי הגישה, מעברים, סביבה וכדומה.
כמו כן מומלץ לבדוק שאין מטרדים בסביבה הקרובה לנכס, כגון מוקדים לשידור סלולארי או אנטנות סלולאריות, תשתיות מסוכנות תברואתית, אתרים לסילוק פסולת וכו'.
בדיקות נוספות הן הבדיקות התכנוניות:
בטרם חתימה על הסכם רכישה, חשוב ביותר לבצע בדיקות של המצב התכנוני של הנכס וסביבתו. בדיקות תכנוניות רצוי שיעשו על ידי עורך דין הבקיא בדיני התכנון והבניה, בשילוב שמאי או מהנדס במקרים מסוימים. כחלק מבדיקות אלו נערכת בדיקה של התוכניות החלות ו/או המתוכננות על המקרקעין, אשר יכולה ללמד על היעודים המותרים בנכס ובסביבתו (מגורים/ מסחר/ משרדים/ תעשיה/ חקלאי וכו'), ללמד על היתכנות לשינוי ייעוד, הפקעות וכו' ובהתאם לכך להזהיר את הרוכש במקרה והמצב התכנוני אינו תואם את הצרכים שלו מהנכס.
כמו כן, ניתן ללמוד על תוכניות מופקדות שנמצאות בתהליך, הן מבחינת השימושים והן מבחינת זכויות בנייה אפשריות וניצולן המשפיעות על בנייה עתידית. כן נדרש לקבל אינדיקציה לחיוב קיים או צפוי בהיטל השבחה, כשלהיטל השבחה יש השפעה על מחירה של העסקה, ולעיתים אף יידרש קביעת מנגנוני תשלומים מתאימים בעסקה.
בנכסים בנויים יש לבחון גם את היתר הבניה, המהווה את המסמך הרשמי שבהתאם לו אמור היה להיבנות הנכס. מסמך זה מצוי בתיק המידע של הנכס בוועדה המקומית, ובו מסומן תשריט הנכס וקבועים גם השימושים המותרים בנכס, היקפם, גבולות הנכס, חומרי הבנייה העיקריים וכו'.
טרם חתימה על הסכם רכישה יש להשוות בין הקבוע בהיתר לבין המצב הנכס בפועל, ולוודא כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בניה ואינו חורג ממנו, שכן חריגה מההיתר עלולה לעלות כעבירה על חוק התכנון והבניה על כל ההשלכות הנובעות מכך. כך רצוי לעשות גם בתיק הבית המשותף, ולוודא קיומה של התאמה בין תשריט הבית המשותף לבין המצב הקיים בפועל.
במקרים לא מעטים נחשפו הונאות שנוגעות לטיב ואופי השימוש בנכס, כגון מכירת מחסן כדירת מגורים או מקלט כמחסן באופן אשר סותר את היתרי המבנים. יש לוודא כי הנכס נרכש לצורך אותו השימוש שמוגדר בהיתר, שכן במקרים בהם יבוצע בנכס שימוש שונה מהמותר בהיתר תהא חשיפה חוקית וכלכלית.
חשוב להכיר, כי בכל עסקה יש לבצע בדיקות המשפטיות בהתאם למבנה ולייחודיות שלה. כך למשל, ברכישת דירה מקבלן בפרויקט פינוי בינוי/תמ"א 38/2 חלים הכללים והדגשים שקיימים ביחס לעסקת רכישת דירה מקבלן, אולם הייחודיות של עסקת תמ"א 38 נעוצה בין היתר, בהיותה עסקה משולשת המורכבת בין התקשרות הקבלן לבעלי הזכויות במקרקעין (הלא הם הדיירים בבניין המקורי טרם בניית הפרויקט) ובין התקשרות הקבלן עם הרוכשים החדשים, ובמקרה כזה על הצדדים לבצע בדיקות נוספות התואמות את מבנה העסקה. יש לבדוק לדוגמא את התחייבויות היזם כלפי הדירות בבניין הקיים ואת מערכת ההסכמים שנחתמה ביניהם, לבדוק כמה מבעלי הזכויות חתמו על הסכם עם היזם ולוודא כי קיים הרוב הדרוש הקבוע בחוק. בנוסף, יש לבדוק נושאים תכנוניים כמו אישור קבלת הזכויות מכוח תמ"א 38/2 או אישור הכרזת המתחם לפינוי בינוי, היתר בנייה, זכויות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לטובת רוכשי הדירות החדשות.
דוגמא נוספת לעסקה בעלת ייחודיות המצריכה בדיקות מקדמיות מיוחדות היא הצטרפות לקבוצת רכישה, שהיא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים, זאת על פי רוב במטרה להוזיל עלויות. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. בהתקשרות עם קבוצת רכישה יש להכיר את יתר חברי הקבוצה ולאמוד את גודל הקבוצה והיקפה, לבדוק את הקרקע אותה מתכוונים לרכוש, מחירה ונתוניה, אילו תוכניות פיתוח מתוכננות בקרקע וסביבתה, לוודא כי הקרקע נקייה מעיקולים/שעבודים, לבדוק האם מדובר בקבוצה בעלת ייצוג מקצועי וככל וכן להכיר את הגורם המארגן ואת היועצים הפועלים מטעמה לצד ההתחייבויות של כל אחד מהם.
כפי שסקרנו במאמר זה, ישנה חשיבות רבה לביצוע בדיקות מקיפות טרם ובמהלך התקשרות בעסקת מקרקעין, ולפיכך חשוב כבר בשלבים הראשונים של משא ומתן בכל עסקת מקרקעין, להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום.
עורך הדין העוסק והמתמחה בתחום ילווה ויבחן את מכלול ההיבטים המשפטיים בקשר לעסקה, שחלקן הובאו בקצרה במאמר זה, ולפי הצורך יפנה את הצדדים לאנשי מקצוע מתאימים כגון שמאי מקרקעין, מהנדס וכו'. ובהתאם לכך לבנות את העסקה המדויקת והמתאימה לצדדים.
אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ ו/או המלצה משפטית ובכל מקרה יש להיוועץ בעורך דין ו/או ביועצים שונים מתאימים לקבלת יעוץ פרטני מתאים.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – הסדר חוקי חדש לעניין היטלי השבחה במתחמי פינוי בינוי
הרינו לעדכן, כי במסגרת תיקוני חקיקה שנערכו בתחום ההתחדשות העירונית וכחלק מחוק ההסדרים אשר אושר ופורסם ביום 18.11.2021, נקבע הסדר חדש להיטל השבחה במתחמי פינוי בינוי. להלן עיקרי הדברים:
החל מיום 1.5.2022 שיעור היטל ההשבחה בשל אישור תכנית פינוי בינוי יעמוד על 25% במקום 50%. על אף האמור, מועצת הרשות המקומית רשאית לקבוע בתחומה אזורים, בשטח של 30 דונם לפחות, ולקבוע לגבי כל אחד מהם היטל השבחה בשיעור של 50% או 25% או פטור. על מועצת הרשות המקומית לקבל החלטה זו עד ליום 1.5.2022.
קיבלה מועצת הרשות המקומית החלטה כאמור, שיעורי ההיטל שנקבעו לאזורים השונים יחולו ביחס לכל תכנית שתיקלט במוסד התכנון במהלך חמש השנים מיום 1.5.2022 ועד יום 30.4.2027, זאת גם אם התכנית תמומש לאחר תקופה זו. בהעדר החלטה, שיעור היטל ההשבחה בתחום הרשות המקומית כולה יעמוד על 25%.
הרשות המקומית נדרשת לפרסם 30 ימים מראש, הודעה על כוונתה לקבל החלטה על קביעת האזורים ושיעורי ההיטל, וכן לפרסם הודעה על ההחלטה שקיבלה ברשומות ובעיתון.
לאור הסדר זה, לא יינתנו עוד צווים בחתימת שר הבינוי והשיכון ושר הפנים למתחמים פרטניים בדבר פטור מלא מהיטל השבחה או תשלום חלקי, בהסתמך על סעיף 19(ב)(2) לחוק התכנון והבנייה.
בהתאם להוראות המעבר שנקבעו, ההסדר יחול גם על תכנית שאושרה לפני יום 1.5.2022 או הוגשה לפני יום קביעת האזורים על ידי הרשות המקומית למעט סייגים הקבועים בחוק.
הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית מס' 65/א להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 76ג(6) ו-(8) לחוק התכנון והבניה, הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות החליטה על העברת תכנית לתשתית לאומית מספר 65/א – שדרוג והרחבת מסילת החוף בין תחנת חוף כרמל לשפיים, להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, הכפלת מסילת החוף לכל אורכה נוסף על מסילות הפרבריות הקיימות, כדי לאפשר תוספת מסילות לרכבות המהירות, הגדלת קיבולת הנסיעה ושיפור מהירות הנסיעה במסילת הברזל ויצירת מסלול תחבורה ציבורית במקביל למסילה בין שפיים לנתניה.
התכנית קובעת, בין היתר, ייעוד שטחים למסילת ברזל, הוראות והטלת מגבלות בנייה ופיתוח על שטים הסמוכים למסילה המוצעת, קביעת מבנים להריסה, קביעת הוראות למתן היתרי בנייה, הרשאות, תכנון מפורט לפני ביצוע ולביצוע עבודות וייעוד שטחים לדרך לצורך מסלול תחבורה ציבורית.
גני תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 429-0479022
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר כוללנית מספר 429-0479022 בגני תקווה.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, מתן מענה תכנוני כולל לגני תקווה, היוצר בסיס לפיתוח יישוב עירוני של
כ- 32,000 תושבים וקביעת מסגרת והנחיות לתכנון מפורט בתחום התכנית, ובכלל זה בהתייחס לנושאים הבאים: תכנון אזור מגורים חדש, פיתוח מערך מגוון של שטחים ציבוריים, פיתוח אזור תעסוקה חדש בצפון היישוב ויצירת מערכת דרכים היררכית, כולל חיבורים נוספים למערכת האזורית וחיבור למערכות הסעת המונים.
פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 410-0547356
התחדשות עירונית לשכונת רמת ורבר
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 410-0547356 בפתח תקווה.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, עידוד תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח שכונת רמת ורבר בפתח תקווה, ליצירת סביבת מגורים איכותית וייחודית המשולבת במרקם העירוני הוותיק ונהנית ממיקום מרכזי ומקושר לצד מורשת עירונית מגוונת.
התכנית קובעת, בין היתר, הקמת תשתית תכנונית לתהליכי התחדשות עירונית על ידי הוספת יחידות דיור ופיתוח סביבתי של מתחמים בהיקף של כ- 3,945 יחידות דיור תוספת ליחידות הדיור הקיימות, הוראות לתוספת זכויות בנייה, תוספת קומה ותוספת יחידות דיור שיותרו בגין חיזוק ועיבוי מבנים, תנאים והנחיות להוצאת היתרי בנייה עבור שטחי הציבור המסומנים בתשריט וייעוד על פי תכנית מאושרת אחרת.
בנוסף, התכנית קובעת חלוקה למתחמי תכנון, הוראות לעריכת איחוד וחלוקה בתכניות עתידיות, הוראות מפורטות לתוספת שטחים למבני ציבור ולחניונים ציבוריים, הוראות להכנת תכניות מפורטות ל- 17 מתחמים לפינוי בינוי והגדרת תמהיל גדלי דירות מגוון.
כמו כן, התכנית קובעת הוראות לתוספת שטחים למבני ציבור, שטחי מסחר ועסוקה במתחמי פינוי בינוי וחלוקה למתחמים לפינוי בינוי, הגדרת מדיניות לאופני התחדשות המבנים והגבלת גובה המבנים.
יהוד – מונסון – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1072 – מזרח יהוד – מגשימים
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 1072 ביהוד – מונסון.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר פיתוח עירוני של כ- 3,200 יחידות דיור, 350 יחידות דיור מוגן וכן הקצאת שטחים לתעסוקה, לצרכי ציבור, פיתוח מערך תנועה ותחבורה, רשת צירים ירוקים ושבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים וכן הכללת שטח אשר ישמש כמתקן ויסות לאיגום ממזרח לכביש 40.
התכנית קובעת, בין היתר, תנאים והוראות להוצאת היתרי בנייה, שינוי ייעוד הקרקע מיעוד "קרקע חקלאית" ליעודים העיקריים הבאים: מגורים ד', דיור מיוחד, תעסוקה, תעסוקה/מבנים ומוסדות ציבור, מבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית, שטח ציבורי פתוח, נחל, מתקנים הנדסיים, מרכז תחבורה, דרכים וכן לשטח למתקן ויסות לאיגום.
בנוסף, התכנית קובעת התכליות המותרות לכל יעוד קרקע והוראות בנייה: קביעת מספר יחידות הדיור ושטחי הבנייה המותרים, קביעת התכסית המותרת, קביעת מרווחי בנייה מותרים וקביעת גובה בניינים מותר.
עדכוני פסיקה
היטל השבחה בתמ"א 38?!
מספר ההליך: עמ"נ 11555-12-20 גאות השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הרי קירש. פרטי המקרקעין: רחוב בר אילן 25, הרצליה. תאריך מתן פסק הדין: 7.11.2021. ב"כ המשיבה: עוה"ד אילנה בראף שניר, אסף הראל ונמרוד טויסטר.
במסגרת פרויקט הריסה ובניה במקרקעין, הותרה בבניין החדש בניית שתיים וחצי קומות וכן קומה נוספת מכוח הוראות תמ"א 38 וכן מכח תוכנית הר/2213. שהינה תוכנית מתאר מקומית שהותקנה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, אשר מסמיך מוסד תכנון להתאים את הוראות תמ"א 38 לתנאים הייחודיים של ישוב, ומאפשר למוסד התכנון לקבוע כי יחולו רק חלק מהוראותיה של תמ"א 38.
בין הצדדים התגלעה מחלוקת ביחס לחיוב היטל השבחה בהם חויבה המערערת, מחלוקת אשר נידונה בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב.
בהחלטתה, ועדת הערר קבעה, כי שטחי הקומה הנוספת הינם שטחים אשר אינם פטורים מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה זאת לעומת שתיים וחצי הקומות האחרות, ומכאן הערעור.
המערערת טענה בין היתר, כי סעיף 4.1.2 ח לתוכנית הר/2213 מאפשר להוסיף שני רכיבי תכנון: תוספת קומה לגובה הבניין ותוספת שטח לאותה קומה, כשיש להבחין בין שני הרכיבים. לטענתה, מכיוון שהסעיף איננו מאפשר לחרוג מקווי הבניין לפי התוכנית המאושרת וקיים בבניין קושי תכנוני מבחינה זו, נותרו למעשה זכויות בניה עודפות מכוח תמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית, וזכויות הבנייה יועברו לקומה הנוספת.
מנגד, המשיבה טענה בין היתר, כי זכויות הבניה שאושרו בקומה הנוספת נובעות מתוכנית הר/2213 ולא מכוח תמ"א 38. כשלטענתה הזכויות האפשריות לפי תמ"א 38 אינן זכויות המוקנות למערערת, ויש לבחון מה מקור הזכויות שאושרו לה בהיתר בפועל. המשיבה סמכה טענתה על הבקשה להיתר, בו סימנה המערערת בטבלה שכותרתה "השטחים המבוקשים לבניה בכל מפלס בנפרד" את הזכויות לקומה הנוספת תחת העמודה "מוצע מכח הר/ 2213", זאת בניגוד לשאר שטחי הבניה בשתיים וחצי הקומות האחרות שנוספו אשר סומנו בטבלה תחת העמודה "מוצע מכח תמ"א 38", ועל כן טענה כי הבניה בקומה הנוספת מחויבת בהיטל השבחה.
בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי צדקה ועדת הערר בקבעה כי הקומה הנוספת בבניין נבנתה מכח תוכנית הר/2213, ולא מכח תמ"א 38, ועל כן, יש לשלם בגינה היטל השבחה.
בית המשפט נסמך על שלל נימוקיה של ועדת הערר והוסיף כי:
"…סעיף 4.1.2ח(1) לתוכנית 2213 קובע כאמור כי ניתן לנצל "את זכויות התכניות התקפות והחלות על המגרש בתוספת הזכויות מתמ"א 38 ובתוספת זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית…". להבנתי, כוונתה של התיבה "זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית" איננה אך לעצם קיום הקומה אלא גם לשטחי הקומה ככמות נוספת של זכויות. הדבר נלמד בעיקר מן הביטוי "בשטח קומה טיפוסית" ואף מהמילה "זכויות" (ולא נאמר "בתוספת זכות לבניית קומה נוספת" או "בתוספת זכות להוספת קומה", למשל). מתבקשת אפוא המסקנה כי תוכנית 2213 היא המקור ל"שטח קומה טיפוסית" נוסף… בהמשך לאמור, יש לבחון בזהירות רבה קבלת טענה הנוגדת את דעתו של גוף מקצועי ומעין שיפוטי כגון ועדת הערר דנן כאשר השלכות הרוחב של הטענה הן בלתי ידועות…"
לאור האמור, הערעור נדחה והמשיבה חויבה בהוצאות בסך 7,500 ₪.
הערת מערכת:
מדובר בפסק דין מורכב. אשר סותר לכאורה את פסק הדין שניתן בעת"מ 46076-12-16 (להלן: "עניין אקו סיטי") לעניין צביעת זכויות מכוח תמ"א. יצוין כי בפסק הדין קיימת התייחסות לעניין אקו סיטי.
בעניין אקו סיטי נקבע, כי כאשר אושרו זכויות בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38, יש ראשית לראות בהן זכויות מוקנות מכוח תמ"א 38 ורק אחר כך לראות בהן זכויות שניתנו מכוח תוכנית אחרת, החייבות בהיטל השבחה.
בית המשפט בפסק דינו, אבחן בין המקרים בכך שמראש קבע, עובדתית, שחלק מהזכויות אושרו מכוח תוכנית אחת ולא מכוח אחרת ועל כן קבע שעניין אקו סיטי אינו חל במקרה זה.
אמנם, לכאורה אין סתירה בין פסקי הדין, אך אנו סבורים כי תוצאת פסק הדין מביאה לסתירה מהותית בכך שנפתח פתח אפשרי לשלילת הפטור באופן מחוכם – כך שפרויקט מכוח תמ"א 38 יאושר, אולם חלק מהזכויות יאושרו בהחלטת הוועדה המקומית כזכויות שמקורן אינו תמ"א 38 וזאת לצרכי הימנעות ממתן פטור היטל השבחה, באופן שירוקן מתוכן את הפטור במידה רבה.
ברי כי לא תם הסיפור, והנושא ימשיך להגיע לערכאות, עד אשר יוכרע באופן ברור בבית המשפט העליון.
הומחתה או לא הומחתה – זאת השאלה
מספר ההליך: ת"א 41906-03-16 שלמה הובר ואח' נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, בפני כב' השופטת, ריקי שמולביץ. פרטי המקרקעין: חלק מחלקה 28 בגוש 7650, בסמוך לכביש 531. תאריך מתן פסק הדין: 23.11.2021 ב"כ הנתבעת: עו"ד פלג אלימלך.
השאלה שעמדה לדיון בפסק דין זה הינה – האם הומחתה לתובעים הזכות לפיצויי הפקעה בגין ההפקעה שנעשתה מכוח צו טרם רכישתם את המקרקעין.
המקרקעין היו מצויים בתחום העיר רעננה ובהתאם לתכניות שחלו עליהם קודם להפקעה ולאישור תכנית הדרך, היוו המקרקעין קרקע חקלאית עם אופק לפיתוח.
במהלך השנים הופקע רוב שטח המקרקעין לצורך הקמת והרחבת כביש 531, בשני צווי הפקעה – בשנת 97 נרשם צו ההפקעה בגין כ -60% מהמקרקעין ("ההפקעה הראשונה") ובשנת 2007 נרשם צו הפקעה בגין כ-17% נוספים ("ההפקעה השנייה").
לאחר רישום ההערות ביחס לצווי ההפקעה, פורסמה למתן תוקף תת"ל 15, המאפשרת שחזור זכויות מכוחה. בשנת 2008 תפסה נת"י חזקה במקרקעין, ובמהלך 2008-2009, הועבר חלק מהמקרקעין למרחב התכנון ולשטח השיפוט של הרצליה.
התובעים רכשו את המקרקעין במועד שבין פרסום צו ההפקעה הראשון וצו ההפקעה השני, לטענתם – במחיר מלא שלא שיקף את ההפקעה, כשהם מודעים לטענתם להערה בדבר הפקעה ולהפקעה העתידית, מתוך הנחה שבהתאם לפרקטיקה של "שחזור זכויות", שהיתה נהוגה באותה העת, תתקבלנה בעבורה זכויות בניה בתכנית עתידית לפיתוח עירוני.
אולם כאמור, חלק מהמקרקעין הועבר למרחב התכנון של הרצליה, שאין בכוונתה לקדם תכנון במתחם ולכן פנו בעלי המקרקעין לקבלת פיצוי מנת"י. נת"י דחתה את בקשת בעלי המקרקעין לפיצויי הפקעה בגין ההפקעה הראשונה, שכן לא הוכח שהומחתה לבעלים זכות התביעה לפיצויי ההפקעה, מאחר ובמועד זה טרם נרכשה הקרקע על ידם. מכאן התביעה.
בית המשפט החליט לדחות את התביעה לפיצויי הפקעה בגין ההפקעה הראשונה.
ראשית, קבע בית המשפט כי הזכות לפיצויים נתונה לבעל המקרקעין במועד פרסום צו ההפקעה.
שנית, קבע בית המשפט כי זכות ההמחאה לא הועברה לתובעים בהסכמי המכר וכי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח את החזקה כי הסכם המכר כולל הסכם מכללא להמחאת פיצויי ההפקעה: "העובדה שאין בהסכמים ציון מפורש של הסכמה כאמור, אין בהם התייחסות כלשהי לשאלת זהות בעל הזכות לפיצויי הפקעה, ואין בהם כל התייחסות למחיר העסקה, שלטענת התובעים, אינו משקף את עובדת ההפקעה, יש בה כדי ללמד שלא הייתה הסכמה כזו, ולא הייתה הבנה כזו". כמו כן, התובעים לא צרפו להליך את בעלי הזכויות הקודמים, על אף שהם עלולים להיפגע מתוצאתו.
שלישית, בית המשפט קבע כי לא הוכח שהמחיר ששילמו התובעים בעבור המקרקעין שיקף את ההפקעה, וממילא אין בכך כדי לבסס את החזקה בדבר הסכמה מכללא להמחאת פיצויי ההפקעה.
רביעית, בית המשפט קבע כי חששה של נת"י לפיו היא עלולה לשלם כפל פיצוי בגין תביעות עתידיות של בעלי המקרקעין הקודמים הינו חשש אמיתי, שכן זוהי טענה דיונית, וכן קיימת אפשרות שטענה זו תדחה בהתאם לסעיף 8 לחוק ההתיישנות.
הערת מערכת:
החלטת בית המשפט משמעותה כי נת"י לא תשלם פיצויי הפקעה כלשהם בגין הפקעת המקרקעין, אך בשל החשש לכאורה מתשלום כפל פיצוי, חשש שניתן היה להסדירו באמצעות הסדר משפטי.
הכרעה זו מחדדת את הצורך של כל בעל קרקע לקבל את מלוא המידע בדבר מקרקעיו, לדייק במשנה הקפדה בעת עריכת הסכמי רכישת מקרקעין ולעמוד על זכויותיו במועדים הקבועים לכך על פי דין.
הצדקה לחזקה
מספר ההליך: עת"מ 12931-05-21 הימנותא בע"מ נ' וועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הבכיר, מנחם רניאל. פרטי המקרקעין: חלקות 34-36 ו-51 בגוש 11588, חיפה. תאריך מתן פסק הדין: 11.11.2021. ב"כ המשיבות: לא צוין.
עסקינן בעתירה של חברת בת של קרן קיימת לישראל, שביקשה להסדיר בהיתר 13 מבנים קטנים שנבנו לתחזוקה לפני עשרות שנים במרחב הצפון, בשטחים שייעודם המאושר הינו ככלל שטחי פרטי פתוח.
בפני הוועדה המקומית, נקבע כי חלק מהמבנים נבנו לפני קום המדינה, ולפי החזקה שבעובדה המקובלת, חזקה היא שבניינים שהוכח כי נבנו בטרם 1948 נבנו בהיתר (כשאין ראיה אחרת) אשר אבד ועל כן לא נדרש להסדירם.
העותרת טענה כי גם למבנים אחרים, אשר נבנו לפני אישור חוק התכנון והבניה בשנת 1965, עומדת חזקה זו, ועל כן יש להניח כי גם אלו נבנו בהיתר ואין כל מניעה להסדירם כעת.
ועדת הערר דחתה ערר שהוגש בעניין המבנים שנבנו לאחר שנת 1948, שנדרש הסדרתם, מהטעם שהמבנים הקיימים (הקיימים בחלקם מעל 50 שנה) לא תואמים לייעוד של שטח פרטי פתוח, שכן חלקם משמש כמרכזים לוגיסטיים ומשרדים בהיקף של מאות מטרים עבור שימושי קק"ל ללא כל היתר.
בית המשפט קבע כי אין הצדקה לקיומה של חזקה עובדתית לפיה מבנה שלא נמצא לו היתר אך נבנה לפני 1948, יחשב כמבנה שהיה לו היתר אך זה אבד, שכן החל מחקיקת פקודת בנין ערים ב- 1936, כל בנית מבנה חייבה הוצאת היתר בניה.
בית המשפט הוסיף כי ניתן להכיר בעיקרון כי היה קיים היתר, רק במקרה של רשות מקומית שבה השתוללה שריפה או הצפה (בין לפני ובין לאחר חוק התכנון והבניה) או אדם פרטי שחלפו 70 שנה מאז הוציא את ההיתר, אך לעומת זאת כאשר מדובר ברשות מקומית הקיימת מלפני קום המדינה, בלא שהתרחשה שריפה או הצפה, או חברה העוסקת במקרקעין, הדעת נוטה לכך שההיתר לא אבד, ואם הוא לא נמצא, הרי זה משום שלא ניתן.
לאור האמור – נדחתה העתירה.
הערת מערכת:
עסקינן בפסק דין מעניין, שכן מדובר בחזקה שבעובדה, אשר אושרה פעמים רבות מאוד על ידי ועדות הערר השונות במחוזות השונים.
חזקה זו נובעת מהכרח שפעמים רבות, תיקי הבניין הפיזיים בוועדות המקומיות חלקיים מאוד, ואינם כוללים את היתרי הבנייה של בתים, אשר מסמכים אחרים בתיק הבניין לפי הנסיבות מוכיחות כי ניתנו היתרים.
דבר זה נכון גם ברשויות הגדולות והמסודרות בארץ, וקל וחומר ברשויות קטנות יותר, כשיש לקחת בחשבון שמדובר לפעמים בדפים בני למעלה מ-90 שנה, החשופים לפגעי הזמן ומזיקים, גם כאשר לא התרחשה הצפה או שריפה.
לאור האמור, מדובר בחזקה בעלת הגיון פרקטי, המונעת מקרים קשים, בהם, לדוגמא, מניעת חיזוק מבנה ותיק מאוד מכוח תמ"א 38, מהטעם שלא נמצא ההיתר שלו מלפני 90 שנה, זאת על אף שאין טענות לבנייה שלא בניגוד לתוכנית, באופן שיותיר את הבניין לא מחוזק.
ונציין, כי לא ברור מפסק הדין האם קביעת בית המשפט בעניין זה נדרשה לשם הכרעתו (דהיינו – האם עסקינן באוביטר או ברציו דסידנדי), שכן בפועל – לגבי המבנים שנבנו לפני 1948, לא נדרשה הכרעה, אלא רק ביחס למבנים שנבנו אחרי שנת 1948, בעניינם הוגש הערר.
הפרת הסכם חכירה
מספר ההליך: ת"א 1491-10-17 עיריית חיפה נ' ההסתדרות הרפואית בישראל ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופטת, עפרה אטיאס. פרטי המקרקעין: חלקה 1 בגוש 10893, דרך רב אלוף יעקב דורי 9, חיפה. תאריך מתן פסק הדין: 9.11.2021.
עסקינן בתביעה לביטול הסכם חכירה של מקרקעין עליו בנוי נכס המשמש כבית אבות ולפינוי וסילוק ידן של הנתבעות בנכס וכן תשלום דמי שימוש בשל שימוש בגין סיום תקופת חכירה.
בסמוך לתום תקופת החכירה, ביקשה הנתבעת מהעירייה לממש את האופציה שנקבעה בחוזה החכירה ולהאריך את תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות. בתגובה, העירייה שלחה דרישה לתשלום דמי חכירה בהתאם לשומה של השמאי מטעמה, אשר קבע שווי הקרקע בסך של 7,000,000 ₪, הוגש ערעור על השומה ולבסוף הוסכם בין הצדדים, כי עד לבירור המחלוקת בעניין גובה דמי החכירה תשלם הנתבעת באותו שלב את הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
מאחר ובין היתר הצדדים לא הגיעו להסכמות, העירייה הגישה תביעה זו.
העירייה טענה, כי מטרת החכירה לא מומשה, שכן ההסכם קובע כי במקרקעין יופעל בית אבות ייעודי לרופאים קשישים, ובפועל התקיים בית אבות מסחרי ללא הסכמת העירייה, ועל כן מדובר בהסכם העברת זכויות חכירת משנה כנגד תשלום, במקום הסכם ניהול. בנוסף טענה העירייה כי הנתבעת 1 קיבלה מהנתבעת 2 דמי שכירות שנתיים בסכום הגדול פי כ-15 מהסכומים ששילמה לעירייה. לכן, הפרות הנתבעת מאפשרות לעירייה לא לאפשר את מימוש האופציה, לבטל ההסכם ולשלם את דמי השימוש הראויים.
בית המשפט ציין, כי הוראות החוזה בין הנתבעת 1 לנתבעת 2 מעידות, כי מדובר בהסכם שמטרתו העברת הזכויות והחובות (לרבות זכויות החכירה) בקשר להפעלת בית האבות, שכן הנתבעת 2 משלמת לנתבעת 1 כסף בעבור הזכות להפעיל את בית האבות, מה שמעיד על כך שמדובר בהסכם הכולל החכרת משנה של בית האבות על ידי הנתבעת 1 לנתבעת 2, כאשר אין חולק כי העירייה לא ידעה אודות מהות ההתקשרות העסקית שבין הנתבעות. עם זאת, העירייה ידעה על ההעברה ולא פעלה לביטול ההסכם.
בית המשפט הדגיש, כי הנתבעת 1 היא זו שהעבירה את דמי השכירות לעירייה, ולא הנתבעת 2 ומכאן ניתן לראות כי הנתבעת 1 ניסתה להסתיר את טיב העסקה שנכרתה בינה לבין הנתבעת 2, ולכן מהווה הפרה של חוזה החכירה ויש לראות בהתנהלות זו כחסרת תום לב.
בית המשפט ציין, כי אין מנוס מהמסקנה שהודעת הביטול שהעירייה הוציאה שוגרה בתוך זמן לא סביר לאחר שנודע לה אודות ההפרה. עם זאת, נקבע כי אין לראות בהתנהלות העירייה משום ויתור על הזכות לבטל את חוזה החכירה בשל הפרתו. הרקע לעיכוב היה משא ומתן מתמשך בקשר לדמי החכירה, אשר לו היה מתגבש, היה בו ליתן מענה גם לסוגיית ההפרה. יחד עם זאת, משהעירייה החמיצה את הזמן הסביר למשלוח הודעת הביטול, הרי שאינה רשאית לבטל את החוזה מבלי ליתן לנתבעת 1 ארכה נוספת לתיקון ההפרה.
בית המשפט התייחס גם לדיני עשיית עושר ולא במשפט, כאשר צד המקיים חוזה זכאי לקבל מהמפר את טובת ההנאה שצמחה לו עקב ההפרה. במקרה דנא, נקבע כי צמחה לנתבעת 1 טובת הנאה כפועל יוצא מההתקשרות שבינה לנתבעת 2, תוך הפרת חוזה החכירה בינה לבין העירייה. התעשרות זו של הנתבעת 1 מנעה התעשרות של העירייה, ובאה על חשבונה. העירייה ביקשה מבית המשפט לחייב את הנתבעת 1 במלוא הסכומים שגבתה תוך הפרת חוזה החכירה. ואולם, נקבע, כי מאחר ובתביעה נתבקש סכום נמוך מכך (5% מערך המקרקעין), יש להסתפק בכך. נקבע, כי יש בסיס לטענה זו של העירייה, ואולם לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, רשאי בית המשפט לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכייה לא הייתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.
הערת מערכת:
יש לשים לב, כי בית המשפט לא כבל עצמו רק למחלוקת בין הצדדים עצמם, אלא בחן גם את הצדדים השלישיים המעורבים- אוכלוסיית הקשישים המאושפזים בבית האבות, אוכלוסייה חלשה שיש צורך להגן עליה, ולכן התביעה לבטלות החוזה ולסילוק יד נדחתה מהחשש לפגיעה באוכלוסיית הקשישים.
בנוסף, נעיר בדבר חשיבות ההודעה בזמן המתאים, שכן בית המשפט שם דגש לעובדה שהעירייה לא שלחה הודעת ביטול בתוך זמן סביר, ולכן קבע כי עליה ליתן ארכה נוספת לתיקון ההפרה. נזכיר כי בפסיקה ענפה נקבע כי אם הנפגע לא ביטל את החוזה בזמן סביר, לא יהיה בכך כדי לבטל את החוזה, אלא רק לאחר מתן ארכה למפר לקיים את חיובו, כשלעיתים אף ניתן לראות בהימנעות מביטול החוזה בתוך זמן סביר – כמחילה על ההפרה.
מגבלת מחיר למשתכן
מספר ההליך: ערר 81024-06-20 פרשקובסקי השקעות ובניו בע"מ ואח' נ' אזורים בניין (1965) בע"מ ואח' ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד שרון טל. פרטי המקרקעין: מתחמים שנבנו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן"- בהרצליה . תאריך מתן ההחלטה: 4.11.21. ב"כ העורר: עוה"ד אלי וילצ'ק, וטלי סלטון ישועה.
עסקינן בסוגיית היטל השבחה מכוח אישור הקלות במקרקעין ששווקו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", כאשר ליבת המחלוקת בין הצדדים עסקה בשאלה האם בחישוב ההשבחה יש לקחת חשבון תנאים ומגבלות שנקבעו בידי גורמים ממשלתיים משקולי מדיניות כלכליות, כשבין המגבלות התחייבות למכירת הדירות במחיר קבוע למ"ר וללא השפעת אישור הקלות.
ועדת הערר קבעה, כי מגבלות "מחיר למשתכן" הן נתון מהותי שחל על המקרקעין ולא עוסק באופן ניסוח כזה או אחר של החלטות הוועדה המקומית, כי אם בקשר מהותי שזור ומובנה בין מגבלות מחיר למשתכן לבין החלטות הועדה המקומית. ועדת הערר הדגישה בהחלטתה כי כלל המגבלות וההתחייבויות כלפי רשות מקרקעי ישראל, והוועדה המקומית, מהוות חוט שזור ומקשה אחת והינן חלות אף לאחר מכירת הדירה לצדדים שלישיים.
וועדת הערר החליטה ליישם בנידון דידן הלכה למעשה את ההחלטה שנקבעה בעניין "אמריקה ישראל" (ערר 8034/20 אמריקה ישראל), בקבעה כי "התעלמות מנתונים מהותיים אלה, לעת אמדן ההשבחה תחטא למטרת הטלת היטל ההשבחה ותביא, כמפורט בהחלטה בעניין "אמריקה ישראל" למיסוי מעבר להתעשרות הנישום".
ועדת הערר קבעה, כי הדין עם הנישומים, ועצם העובדה שהוועדה המקומית שמה לנגד עיניה לאכוף את המגבלות והתחייבויות היזם, יש בכך טעם להביא בחשבון באומדן ההשבחה, את המגבלות והתנאים שחלו במסגרת מחיר למשתכן.
ועדת הערר דחתה גם את טענת הועדה המקומית בעניין קשיים עתידיים בעריכת שומות השבחה. בקבעה כי ממילא לאחר אירוע מס נוסף תיערך שומת השבחה שתשקף את ערכי המקרקעין לפני האירוע המשביח ולאחריו. וכעת, המחלוקת היא בהתעשרות העכשווית (או, כאמור, בהעדרה). במצב כזה, נקבע כי אין מדובר ב"חסרון כיס" לוועדה המקומית.
הערת מערכת:
אנו רואים כי לאחר הלכת "אמריקה ישראל", יש ריכוך מסוים בהחלטות ועדות הערר בעניין מגבלות מחיר למשתכן, כפי שציינה שם ועדת הערר מאז ההחלטה בעניין "הטירה", ניתן פסק דין שריכך את הלכת אברמוביץ (בר"ם 7255/17 בורשטיין) בו נפסק שיש לקחת בחשבון במסגרת שומת היטל השבחה, הוצאה של תשלום בגין "קרן חניה" זאת, למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, אך יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש.
כלומר פסק דין זה, בעניין בורשטיין ריכך את הלכת אברמוביץ לעניין כופר חניה שגם הוא חיצוני לתכנית, ולכן גם מגבלות שמשפיעות על השווי ואינן מופיעות בתכנית, יכולות להילקח בחשבון.
מכל מקום, מאחר וטרם נפסקה הלכה מחייבת, אנו קוראים למחוקק לעגן ולהבהיר בחקיקה מסודרת את הפרטים והמגבלות שיש לקחת בחשבון בהערכת שווי מקרקעין לצורך קביעת היטל השבחה (לרבות מגבלות ייעודיות למחיר למשתכן), שכן אי הבהירות והעמימות הקיימת עלולה להרחיק יזמים מלהשתתף במכרזים בהעדר יכולת לקחת בחשבון את גובה ההיטל אותו הם יידרשו לשלם.
בקשה שהוגשה לפני יום הפקיעה
שם ומספר הליך: ערר 1023-05-21 גדיש הירוקה בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אילת ערכאה: ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמנוביץ'. פרטי המקרקעין: מגרשי בניה באילת. תאריך מתן ההחלטה: 17.11.2021. ב"כ העוררת: עו"ד שרית ניסים.
עסקינן בערר על החלטותיה של הוועדה המקומית אילת, אשר דחתה חמש בקשות להיתר שהגישה העוררת, במסלול הקלות באמצעות מערכת רישוי זמין, אשר אושרו על ידי הוועדה המקומית כחודשיים לפני ההחלטה לדחותן. כשבמסגרת כל בקשה התבקשה הוועדה המקומית לאשר תוספת יחידות דיור מכוח חוק התכנון והבנייה (הוראת שעה), התשע"ו–2015 (להלן: "הוראת השעה או הקלות שבס כחלון") כשהבקשות הוגשו יום קודם פקיעת הוראת השעה (16.6.20).
ביטול ההחלטות על ידי הוועדה המקומית נעשה בהסתמך על עמדת הלשכה המשפטית במנהל התכנון שנמסרה בעקבות פניית היועמ"ש לוועדה המחוזית מחוז דרום אל הלשכה המשפטית במנהל התכנון, ולפיה, בתמצית, "בקשה שלא עמדה בתנאי סף אמורה באופן עקרוני להיזרק החוצה ולהיות מוגשת מחדש, כלומר, רואים את ההגשה האחרונה כמועד הגשת הבקשה", ולכן הבקשה הוגשה לאחר פקיעת הוראת השעה ולא ניתן לאשר את תוספת יחידות הדיור.
בהחלטתה הסתמכה ועדת הערר על לשון הוראת השעה הקובעת כי הוראות חוק התכנון והבנייה, יחולו לגבי בקשה להקלה שהוגשה לוועדה המקומית לפני יום הפקיעה, והיחס שבין מועד הגשה למועד קליטה בהקשר לחוק התכנון והבניה.
ועדת הערר ציינה, כי לשונו של סעיף 145(א3)(3) לחוק התכנון והבניה קובע, כי מהנדס הוועדה יבדוק אם בקשה להיתר שהוגשה עומדת בתנאים המוקדמים לקליטתה, יודיע על החלטתו בדבר עמידת הבקשה להיתר בתנאים מוקדמים אלה למבקש ההיתר, ואם מצא שהיא עומדת בהם – יקלוט את הבקשה. ועדת הערר הדגישה בעניין כי הסעיף מבחין בין שתי פעולות שונות: הגשה לחוד וקליטה לחוד. אכן רק בקשה שהוגשו איתה כל המסמכים נקלטת במערכת רישוי זמין. אלא שאי הגשת המסמכים לא אומרת שהבקשה לא הוגשה.
על רקע האמור, קבעה ועדת הערר כי את המילים 'בקשה להקלה שהוגשה לוועדה המקומית לפני יום הפקיעה', כפי שמובאות בהוראת השעה יש לפרש כ'הגשה' גרידא ולא כקליטה" וכן הבהירה כי משון ההוראה בהקלות שבס כחלון נוקטת במפורש ובמתכוון במונח 'בקשה שהוגשה', להבדיל מ'בקשה שנקלטה', הרי שעצם מועד הגשת הבקשה הוא המועד הקובע.
הערר התקבל.
הערת מערכת:
כפי שקבעה ועדת הערר, סבורים גם אנו כי לשון החוק ברורה ואינה יכולה להשתמע לשתי פנים. לפיכך, נראה כי כלל לא היה מקום להעמידה במבחן שיפוטי מלכתחילה על חשבון זמנו ומשאביו של יזם, שהגיש בקשה להיתר בהתאם לדין, וכל חטאו היה כי במועד ההגשה טרם התקבלו אישורים התלויים בצדדים שלישיים, היינו מדובר בתנאים שמקורם בצדדים שלישיים ולא בעוררת.
ביתר שאת נכונים לדעתנו הדברים שעה שהוועדה המקומית כבר דנה בבקשות להיתר לגופן והחליטה שיש מקום לאשרן, במישור התכנוני.
מדובר בהחלטה חשובה עבור מבקשי היתרי בניה בין השאר מהטעם שוועדת הערר ציינה כי יש לקבל את הערר גם משיקולים של הסתמכות העוררת, יעילות ומניעת נזק, והביאה שיקולים מהותיים אלו בחשבון.
