קרקע חקלאית רמ"י – גישת ההשוואה או שווי בשימוש?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: עת"מ 68067-05-20 מגשימים כפר שיתופי נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט צבי דותן. תאריך מתן פסק הדין: 20.6.21. ב"כ המשיבות: עוה"ד שרון לייב פלג.
העותר הוא כפר שיתופי לו זכויות ב"משבצת" קרקע, ששטחה 2,645 דונם, בסמיכות ליישוב סביון, זאת לפי הסכם שכירות תלת שנתי מתחדש בינו לבין רמ"י (להלן: "הסכם משבצת").
המקרקעין נשוא עתירה זו, הם שטח של 29.8 דונם, המהווה חלק מן המשבצת, כאשר היה בהם מטע זיתים. תכנית ממ/במ/4100, שפורסמה למתן תוקף ביום 29.5.03, שינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאי למגורים.
הסכם המשבצת קובע (בסעיף 21) כי אם ישתנה ייעודה של המשבצת או של חלק ממנה, על ידי תכנית, תהיה רמ"י רשאית להביא את תקופת השכירות לידי סיום מוקדם, ולהחזיר לעצמה את החזקה באותו חלק מן המשבצת שלגביו שונה הייעוד, ומנגד, העותר יהיה זכאי לפיצוי, שייקבע ע"י ועדת הפיצויים.
בעקבות שינוי הייעוד, רמ"י אכן דרשה, בשנת 2011, להחזיר לעצמה את החזקה במקרקעין.
לאחר דין ודברים, כולל הליך משפטי, נחתם בין הצדדים ביום 27/10/16 "הסכם להשבה ופיצוי", ובו הוסכם ונקבע "כי סכום הפיצוי הכספי אשר יחושב בהתאם להוראות החלטת המועצה ייערך לפי שומה פרטנית שתוזמן על ידי הרשות בתוך 60 יום מיום חתימת ההסכם".
לאחר הגשת שומה מטעם שמאי רמ"י, העותר הגיש השגה לשמאי המחוזי, ועל החלטה זו הגיש העותר השגה לועדת ההשגות שקבעה, כי מושא ההכרעה בפניה איננו שאלת שווי השוק של המקרקעין, אלא שוויה של זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי של הקרקע. ולפיכך, גישת השומה הראויה היא שווי בשימוש, היינו, דמי השכירות לקרקע שהושכרה לצורך עיבוד חקלאי.
בית המשפט הדגיש, כי ישנה אבחנה יסודית בין קרקע חקלאית לקרקע עירונית, כאשר בתי המשפט הכירו לא פעם בחוכרי קרקע עירונית כבעלי זכויות חכירה הקרובה במהותה לבעלות. מנגד, זכויותיהם של החוכרים החקלאיים דומות יותר לאלו של שוכרים.
בית המשפט בחן את החוזה על סעיפיו, ונכח לראות כי ניכר שמטרת השכירות היא חקלאית מובהקת, וזו בלבד. נכון שהחוזה מאפשר גם הקמת יחידות מגורים ומבני ציבור, אלא שהחוזה חל על כל תחום המשבצת של המושב, ותחום המשבצת כולל (גם) חלקות א', שהן מיועדות (בין היתר) למגורי החקלאי, ואילו המקרקעין נשוא הדיון הם חלק קטן מן המשבצת, ומהווים חלק מחלקה ב', וחלקה ב' מיועדת לשימוש חקלאי בלבד. על כן, בית המשפט קבע, כי צדקה ועדת ההשגות בקביעתה כי מושא ההכרעה הוא שווי זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי של הקרקע.
כמו כן, בהחלטתה הועדה הדגישה כי גישת השומה הראויה היא שווי בשימוש, דהיינו היוון דמי השכירות לקרקע שהושכרה לצורך עיבוד חקלאי (לגידולים עונתיים או למטעים)". זוהי, לדעת ועדת ההשגות, גישת השומה הראויה, ולא גישת ההשוואה לעסקאות אחרות, המשקפות "שווי שוק" של קרקע חקלאית, הואיל ושווי שוק מגלם (בנוסף לשווי השימוש החקלאי) גם פוטנציאל עתידי, הנובע מציפיות כלשהן, פוטנציאל המושפע בעיקר ממיקומו של הנכס ומקרבתו לגורמי תשתית ופיתוח. לעומת זאת, שווי הזכות לעיבוד חקלאי אינו תלוי במיקום או במידת הקרבה ליישוב יוקרתי כזה או אחר. המיקום אינו משפיע על השימוש החקלאי. הפוטנציאל העתידי אינו רלוונטי ואינו נכלל בגדרה של שווי זכות העיבוד החקלאי.
חיזוק לדברים אלו נמצאו בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי, שם נאמר, כי שווי בשימוש" של מקרקעין חקלאיים הוא למעשה השווי ללא מרכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד. הקווים המנחים נועדו לסייע בעת עריכת שומת "שווי בשימוש" לנכסים אלה, באמצעות כימות התועלת הכלכלית אשר צומחת מהעשייה החקלאית במקרקעין. הקווים מנחים קובעים כי "גישת היוון ההכנסות לדמי השכירות הראויים למטרה חקלאית היא הגישה העדיפה לשומת "שווי בשימוש" לקרקע חקלאית", ואילו גישת ההשוואה לעסקאות אחרות תהיה, במקרה כזה (לנוכח קיומו של מרכיב הפוטנציאל), בעלת תוקף נמוך.
לאור האמור, העתירה נדחתה.
הערת מערכת:
המערכת מבקשת להזכיר כי פסק-הדין הנ"ל לא התייחס לעובדה כי בבית המשפט העליון נקבע בהלכת בלוך (רע"א 725/05) לעניין היטל השבחה כי דין החוזים התלת שנתיים המתחדשים דרך קבע על אף שמוגדרים כחוזי רשות, כדין חכירה לדורות ארוכת טווח ויש להסתכל על המהות ועל מה שקורה בפועל. כמו כן, יש לציין כי בקווים המנחים שהוזכרו לעיל צוין כי במקום בו קיימות עסקאות השוואה במכר הרי שיש לקחתן בחשבון.
