המדינה לוקחת הכל אבל משלמת חצי
מאת עו"ד צבי שוב
האם בשנת 2021 הגיוני כי אדם שהופקעה ממנו קרקע, ייאלץ להיגרר שנים רבות להליכים שונים למול רשויות שונות כדי לקבל את הפיצוי עבור הקרקע שנלקחה ממנו בכפייה? ולאחר כל זה, לקבל פיצוי זעום שלא משקף את ערך הקרקע? זה המצב כיום לצערנו.
בהתאם להלכה שנפסקה עוד לפני שנים, הלכת חממי, נקבע כי בעקבות הפגיעה בתכונות הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד בתכנית, זכאי הבעלים להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין ירידת ערך הקרקע, ואילו בעת ההפקעה בפועל, הבעלים אמורים להיות מפוצים בגין היתרה, המחושבת לפי שווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש. הכוונה המקורית של ההלכה, הייתה להקל על הנפקע ולאפשר לו לבקש חלק מהפיצוי כבר בשלב אישור התכנית למקרים בהם מימוש ההפקעה התעכב, אך בתי-המשפט פירשו זאת כחובה, גם אם אין בכך היגיון.
עקרון הבסיס הינו, להחזיר את המצב לקדמותו, לפני הפגיעה והפקעת הקרקע, ולהוביל את הנפגע למצב שיוכל לרכוש קרקע חלופית דומה בעזרת הפיצויים, אולם לצערנו המצב הנוכחי כיום רחוק מכך.
כך לדוגמה, קבע לאחרונה ביהמ"ש העליון, כי אין לעכב הליך של פיצויי הפקעה עד להכרעה בתביעת 197. במקרה זה, נת"י (האמונה על ביצוע הפרויקט) הציעה לנפקעים פיצוי שכולל גם את ירידת הערך וגם עבור ההפקעה עצמה כדי לחסוך הליכים, כאשר הנפקעים סירבו לפיצוי המוצע ולכן פנו לועדת ההשגות שדנה בענייני הפקעות, אלא שהאחרונה קבעה, כי אין היא מוסמכת לדון בתביעות פיצויים לפי סעיף 197, ולכן הפיצוי שיקבע יהיה רק באשר לפיצויי ההפקעה, כלומר חלק קטן מהפיצוי, ובנוסף סירבה לעיכוב ההליכים בפניה על מנת שבינתיים תתקבל החלטה בתביעת ירידת הערך על פי סעיף 197 שהגישו הנפקעים במקביל.
במקרה זה, ההפקעה בוצעה כחודש לאחר אישור התכנית הפוגעת ושני ההליכים התנהלו במקביל, והנפקעים ביקשו לייעל את ההליכים ולמנוע החלטות סותרות. ביהמ"ש העליון דחה את טענת הנפקעים, למרות שהבין שיש בעייתיות וחוסר יעילות בהליך הדו שלבי, אך ידיו כבולות להוראות החוק.
במקרה כזה, שהאזרח נדרש לנהל מספר הליכים במקביל, תוך מרדף אחר הרשויות והערכאות כדי לנהל הליכים אלו נוצר אבסורד. מדובר בשני הליכים שונים שלגביהם קיימות הלכות ופסיקות שונות, מבחנים שונים לפיצוי, ערכאות שונות וצדדים שונים לדיון, מיסוי שונה ואינספור בעיות הפוגעות מהותית בנפקע.
כך, נקבע בעניין דלי דליה בפסיקה תקדימית, כי אין להתחשב בפוטנציאל לשינוי ייעוד בעת הערכת שווי קרקע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נקבע, כי ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני לצורך תביעת פיצויים, רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל ש"אבד", שדבר זה יתבטא בתכנית מופקדת לשינוי ייעוד ו"דבר מה נוסף".
מה המשמעות?
גם אם בבעלות אדם קרקע שבמשך שנים נחשבה כקרקע בעלת פוטנציאל, קרקע שבסביבתה אושרו תכניות לבנייה רוויה, ושוויה בשוק ידוע, הרי שהרשות המפקיעה, תיקח את הקרקע ב"נזיד עדשים" והאזרח לא יקבל את הפיצוי המגיע לו, לפי השווי השוק האמיתי של הקרקע, וגם לקבלת הפיצוי הנמוך יהיה עליו להתרוצץ שנים רבות ולהוציא ממון רב.
המחוקק המנדטורי בפקודות רשם ברורות שהפקעת מקרקעין צריך לשלם שווי שוק ולהעמיד את הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, לעומתו מדינת ישראל אחרי 73 שנה הגיעה לסיבוך אינסופי שלא רק שלא מביא לפיצוי, אלא מגיע ממש לנטילת זכויות קנייניות בלי לשלם ומנצלת את חולשת הפרט ואין ספק שהמחוקק נדרש לשים קץ למגמה זו.
אנו מציעים בין היתר לשנות את ההלכות הנ"ל שגם בית המשפט ראה שפוגעות בקניין, ובין היתר לתקן את סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולהותיר את הבחירה לנפגע האם לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך כבר עם התכנית או ליתן הודעה על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה ובמקרה זה יקבל את מלוא הפיצוי בעת ההפקעה על פי ייעוד הקרקע ערב התכנית הפוגעת ובהליך אחד.
