עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 142

יוני
02
2021
פורסם ע"י:

גרסת הדפסה

version2_Final-01

 

מאמר

המדינה לוקחת הכל אבל משלמת חצי

מאת עו"ד צבי שוב

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 3001 – שדה דב.
  • פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0671826 – סירקין מזרח.
  • תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0623314 – אופטושו ליוויק.
  • הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 504-0511584 – המנופים 3-5.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 – רמת אליהו.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 413-0465369 – שכונת החצבים.
  • מצפה אפק – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 455-0557835 – באר יעקב.

 

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

בג"ץ 408/19 עיריית בני ברק נ' שר התחבורה ואח' –  הסכם הרשאה מול הפקעה.

  • מיסוי מקרקעין

ע"א 4298/18 ואח' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א ואח' נ' רועי בלנק ואח'זוגיות ואהבה עד להפרדה הרכושית בקניין.

ת"צ 42666-01-20 עו"ד רשף חן נ' מדינת ישראל – רשות המיסיםהאם יש להפחית את הפחת?

  • איחוד וחלוקה

עת"מ 60386-12-19 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ברובע סירקין לא יערך איחוד וחלוקה.

  • חוזים

ה"פ 14196-06-18 לוי יצחק יזמות נדל"ן בע"מ נ' מצות אביב בע"מביטול הסכם כדין.

  • היטל השבחה

תא"ק 41560-11-18 איתן מרקוביץ ואח' נ' Purple Leaf Investore S.A 506060 ואח'שאריות של תיקון 126 – על מי מוטל תשלום היטל השבחה?

  • תכנון ובניה

ערר 1578/0920 לוי יעקב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה   דרך (לא) סטטוטורית.

 

מאמר

המדינה לוקחת הכל אבל משלמת חצי

מאת עו"ד צבי שוב

האם בשנת 2021 הגיוני כי אדם שהופקעה ממנו קרקע, ייאלץ להיגרר שנים רבות להליכים שונים למול רשויות שונות כדי לקבל את הפיצוי עבור הקרקע שנלקחה ממנו בכפייה? ולאחר כל זה, לקבל פיצוי זעום שלא משקף את ערך הקרקע? זה המצב כיום לצערנו.

בהתאם להלכה שנפסקה עוד לפני שנים, הלכת חממי, נקבע כי בעקבות הפגיעה בתכונות הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד בתכנית, זכאי הבעלים להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין ירידת ערך הקרקע, ואילו בעת ההפקעה בפועל, הבעלים אמורים להיות מפוצים בגין היתרה, המחושבת לפי שווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש. הכוונה המקורית של ההלכה, הייתה להקל על הנפקע ולאפשר לו לבקש חלק מהפיצוי כבר בשלב אישור התכנית למקרים בהם מימוש ההפקעה התעכב, אך בתי-המשפט פירשו זאת כחובה, גם אם אין בכך היגיון.

עקרון הבסיס הינו, להחזיר את המצב לקדמותו, לפני הפגיעה והפקעת הקרקע, ולהוביל את הנפגע למצב שיוכל לרכוש קרקע חלופית דומה בעזרת הפיצויים, אולם לצערנו המצב הנוכחי כיום רחוק מכך.

כך לדוגמה, קבע לאחרונה ביהמ"ש העליון, כי אין לעכב הליך של פיצויי הפקעה עד להכרעה בתביעת 197. במקרה זה, נת"י (האמונה על ביצוע הפרויקט) הציעה לנפקעים פיצוי שכולל גם את ירידת הערך וגם עבור ההפקעה עצמה כדי לחסוך הליכים, כאשר הנפקעים סירבו לפיצוי המוצע ולכן פנו לועדת ההשגות שדנה בענייני הפקעות, אלא שהאחרונה קבעה, כי אין היא מוסמכת לדון בתביעות פיצויים לפי סעיף 197, ולכן הפיצוי שיקבע יהיה רק באשר לפיצויי ההפקעה, כלומר חלק קטן מהפיצוי, ובנוסף סירבה לעיכוב ההליכים בפניה על מנת שבינתיים תתקבל החלטה בתביעת ירידת הערך על פי סעיף 197 שהגישו הנפקעים במקביל.

במקרה זה, ההפקעה בוצעה כחודש לאחר אישור התכנית הפוגעת ושני ההליכים התנהלו במקביל, והנפקעים ביקשו לייעל את ההליכים ולמנוע החלטות סותרות. ביהמ"ש העליון דחה את טענת הנפקעים, למרות שהבין שיש בעייתיות וחוסר יעילות בהליך הדו שלבי, אך ידיו כבולות להוראות החוק.

במקרה כזה, שהאזרח נדרש לנהל מספר הליכים במקביל, תוך מרדף אחר הרשויות והערכאות כדי לנהל הליכים אלו נוצר אבסורד. מדובר בשני הליכים שונים שלגביהם קיימות הלכות ופסיקות שונות, מבחנים שונים לפיצוי, ערכאות שונות וצדדים שונים לדיון, מיסוי שונה ואינספור בעיות הפוגעות מהותית בנפקע.

כך, נקבע בעניין דלי דליה בפסיקה תקדימית, כי אין להתחשב בפוטנציאל לשינוי ייעוד בעת הערכת שווי קרקע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נקבע, כי ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני לצורך תביעת פיצויים, רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל ש"אבד", שדבר זה יתבטא בתכנית מופקדת לשינוי ייעוד ו"דבר מה נוסף".

 

מה המשמעות?

 גם אם בבעלות אדם קרקע שבמשך שנים נחשבה כקרקע בעלת פוטנציאל, קרקע שבסביבתה אושרו תכניות לבנייה רוויה, ושוויה בשוק ידוע, הרי שהרשות המפקיעה, תיקח את הקרקע ב"נזיד עדשים" והאזרח לא יקבל את הפיצוי המגיע לו, לפי השווי השוק האמיתי של הקרקע, וגם לקבלת הפיצוי הנמוך יהיה עליו להתרוצץ שנים רבות ולהוציא ממון רב.

המחוקק המנדטורי בפקודות רשם ברורות שהפקעת מקרקעין צריך לשלם שווי שוק ולהעמיד את הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, לעומתו מדינת ישראל אחרי 73 שנה הגיעה לסיבוך אינסופי שלא רק שלא מביא לפיצוי, אלא מגיע ממש לנטילת זכויות קנייניות בלי לשלם ומנצלת את חולשת הפרט ואין ספק שהמחוקק נדרש לשים קץ למגמה זו.

אנו מציעים בין היתר לשנות את ההלכות הנ"ל שגם בית המשפט ראה שפוגעות בקניין, ובין היתר לתקן את סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולהותיר את הבחירה לנפגע האם לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך כבר עם התכנית או ליתן הודעה על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה ובמקרה זה יקבל את מלוא הפיצוי בעת ההפקעה על פי ייעוד הקרקע ערב התכנית הפוגעת ובהליך אחד.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 3001 – שדה דב

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' 3001, בשדה דב, שכונת אשכול.

מטרת התכנית הינה בין היתר, תכנון מפורט של השכונה הדרום מזרחית ברובע העירוני כפי שהוגדר בתכנית המתאר לרובע שדה דב (תא/4444). יחד עם שתי השכונות האחרות ברובע, תהווה השכונה חיבור למרקם העירוני הקיים והמתוכנן בתל אביב ותייצר רצף עירוני בין חלקי העיר.

התכנית קובעת בין היתר, פירוט ייעודי הקרקע וקביעת זכויות בנייה למגורים ומסחר, תיירות, מסחר ותעסוקה ועוד. קביעת זכויות בנייה בהיקף של 4,844 יחידות דיור, מתוכן 4,176 יחידות דיור סחירות. כמו כן, התכנית קובעת זכויות בנייה למסחר, בהיקף של כ-45,000 מ"ר ותעסוקה בהיקף של 146,000 מ"ר, ומלונאות בהיקף של 30,000 מ"ר ועוד.

 

פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0671826 – סירקין מזרח

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה הופקדה תוכנית מפורטת מס' 410-0671826 במזרח העיר פתח תקווה – מערבית לכביש 444, מצפון לכפר סירקין ולשכונת בלינסון בפתח תקווה ומדרום לערוץ נחל שילה.

מטרת התכנית הינה בין היתר, תכנון שכונת מגורים של כ- 4224 יחידות דיור וכ-63,000 מ"ר תעסוקה ומסחר במרקם עירוני ובצפיפות גבוה תוך מתן דגש על עירוב שימושים, צמצום הצורך בנסיעה אל מחוץ לשכונה ועידוד השימוש בתחבורה ציבורית.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד משטח חקלאי למגורים ב', מגורים ג', מגורים ד', מגורים מסחר ותעסוקה, דיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה ומוסדות ציבור, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים, כיכר עירונית, הוראות לתשתיות וקביעת תנאים למתן היתר.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0623314 – אופטושו – ליוויק

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 507-0623314 בתל אביב.

מבין מטרות התכנית, התחדשות עירונית בשכונת קריית שלום במתווה בינוי-פינוי. במרחב הבינוי במגרש על רחוב קיבוץ גלויות, מגדל ומבנים מרקמים סביב רחבה פתוחה לרווחת הציבור ושילוב חזית מסחרית לאורך רחובות אופטושו ליוויק והפיכתם לשטח ציבורי פתוח ולמוסדות ציבור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד קרקע למגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרכים. כמו כן, התכנית קובעת זכויות בנייה לשימושים המותרים ולייעודי הקרקע המוצעים, שטחים בנויים לשימושים ציבוריים, הוראות בינוי, קווי בנין ותכסית בינוי מקסימלית.

בנוסף, התכנית קובעת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים כולל טבלאות הקצאה ואיזון, תנאים להוצאת היתרים בתחום התכנית, הוראות להריסת מבנים קיימים והסדרי תנועה וחניה לרבות חניון תת קרקעי בתחום התכנית.

 

הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 504-0511584 – המנופים 3-5

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 504-0511584 בהרצליה ברחוב המנופים 3 ו-5.

מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות האזור על ידי הקמת מרחב מעורב שימושים של תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ושימושים ציבוריים בהתאם למדיניות העירייה לאזור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע מ"תעשייה" ו"שטח פרטי פתוח", ל"מגורים מסחר ותעסוקה", ו"שטח ציבורי פתוח". כמו כן, התכנית קובעת את התכליות והשימושים המותרים בתכנית לרבות שימושים לתעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ושימושים ציבוריים.

בנוסף, התכנית קובעת את שטחי הבנייה המותרים בתחום בתכנית, הוראות בינוי לרבות הגובה המקסימאלי המותר לבנייה, קווי בניין, הוראות לאיחוד מגרשים ועוד.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 – רמת אליהו

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 בראשון לציון.

מטרת התכנית הינה התחדשות שכונת רמת אליהו והוספת כ-2,245 יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי וכ-300 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, תוך שימור המאפיינים הקהילתיים והפיזיים הייחודים לה.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות של תכנית מתארית לנושא התחדשות מבני הרכבת בפינוי בינוי, לרבות הנחיות להכנת תכניות מפורטות עתידיות למתחמי התכנון. כמו כן, התכנית קובעת הוראות של תכנית מפורטת על פי סעיף 23 של תמ"א 38 להתחדשות מבני ה- H בשכונה, הוראות של תכנית מפורטת לבינוי ופיתוח התשתיות הציבוריות המשמעותיות כולל הדרכים ומבני הציבור והשטחים הפתוחים.

 

בנוסף, התכנית קובעת הוראות של תכנית מתארית לנושא מגרשי המסחר והתעסוקה, הוראות של תכניות מפורטות להריסת מבנים והנחיות בינוי ועיצוב אדריכלי.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 413-0465369 – שכונת החצבים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 413-0465369 בראשון לציון.

מטרת התכנית הינה הקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת 1,004 יחידות דיור למגורים, מבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה, מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, שטחי ספורט ונופש והתווית דרכים חדשות.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים א', מגורים ב', מגורים ג', מגורים תעסוקה ומסחר, מסחר תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור, מתקנים הנדסיים, שטחי פנאי ונופש ושטח ציבורי פתוח. כמו כן, התכנית קובעת הוראות בינוי בשטחים במיועדים לבנייה, שימושים מותרים, זכויות ומגבלות בנייה לרבות קו בניין, מס' קומות, גובה בנייה מרבי, התווית דרכים חדשות ועוד.

 

מצפה אפק – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 455-0557835 – באר יעקב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה אושרה תכנית כוללנית מס' 455-0557835 לבאר יעקב. השטחים הכלולים בתכנית: באר יעקב, תלמי מנשה ונווה דורון, חלק ממחנה צריפין המתפנה ובי"ח אסף הרופא.

מבין מטרות התכנית, התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחות איכות חיים עירונית לתושבי באר יעקב, הגדרת שלד הרחובות הראשיים ושילוב ושדרוג המרחב הציבורי, איחוד מרקמי הבנייה הקיימים והחדשים, העצמת מעמדה הכלכלי של באר יעקב, קביעת יחס נכון בין שטחים בנויים ושטחים פתוחים ופיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה הציבורית.

התכנית קובעת בין היתר הוראות לשימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור אתרים, הוראות להכנת תכניות מפורטות שמכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, הגברת יעילות ניצול הקרקע ויצירת עתודות קרקע זמינות לבנייה למגורים ולהתחדשות עירונית, תבנית הבנייה בעיר לרבות הגדרת אזורים לבנייה לגובה, הוראות לאישור תכניות מפורטות לבנייה לגובה והוראות להכנת תכניות מפורטות להתחדשות עירונית.

עדכוני פסיקה

הסכם הרשאה מול הפקעה

מספר ההליך: בג"ץ 408/19 עיריית בני ברק נ' שר התחבורה ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בפני כב' הרכב השופטים י' עמית, ע' ברון וי' וילנר. פרטי המקרקעין: מקרקעין הנדרשים ל"קו האדום" של הרכבת הקלה לפי תמ"מ/5/1 בתחום עיריית בני ברק. תאריך מתן פסק הדין: 19.04.21. ב"כ המשיבים: עוה"ד יונתן נד"ב, שרית דנה וטל צפריר.

 

העתירה עוסקת בבקשה לביטול הליכי הפקעה לצורך הרכבת הקלה בשטחה של עיריית בני ברק, בטענה לחוסר תום לב בניסיון לעקוף הסכם קיים.

הדיון נסוב בעניין הקו האדום של הרכבת הקלה העובר במספר רשויות, וביניהן בתחום העיר בני ברק בעומק 30- 50 מטרים מתחת לפני הקרקע.

בשנת 2007, נחתם הסכם בין עיריית בני ברק לבין מדינת ישראל בו ניתנת הרשאה למדינה לפעול במקום. סעיף 13 להסכם קבע שלא תתאפשר עבודה במקרקעי האתר בשבת ובמועדי ישראל. העבודות הועברו לנת"ע שאמונה על הפרויקט. לשם החפירה, נת"ע השתמשה במכונה שחל איסור להפסיק את פעילותה, כאשר הפסקתה מהווה סיכון של ממש ויכול לגרום להתמוטטות הקרקע. לכן נדרשת גם עבודה בשבת.

העירייה נקטה בהליכים משפטיים שונים בכדי למנוע פעילות הכרוכה בחילול שבת. בבית המשפט המחוזי בתל אביב השופטת נעתרה לבקשה בצורה חלקית, כאשר נקבע, כי יבוצעו רק עבודות הכרחיות שאי ביצוען במועד עלול להסב אבדות בנפש.

לאור החלטה זו, ביקשה נת"ע משר התחבורה להפקיע את המקרקעין, ואכן פורסמה ברשומות הודעת הפקעה וכבר באותו חודש נרשמו הזכויות על שם מדינת ישראל.

העירייה טענה שהמדינה הפרה את חובת ההגינות, כאשר ההרשאה וההפקעה נועדו לעקוף את הסכם ההרשאה בין העירייה למדינת ישראל בכדי לאפשר חילול שבת. בנוסף מכוח הסכם ההרשאה הוצאו היתרי בניה, לכן אין לנקוט בהפקעה כי ההפקעה אינה דחופה.

 בפועל העבודות הסתיימו אך נשארו עבודות ברכיבים עיליים שונים שלטענת נת"ע יש לבצעם ברציפות.

בית המשפט העליון קבע שנקיטת הליכי ההפקעה אינם הפרה של הסכם ההרשאה, אין בהסכם אזכור לוויתור של המדינה על סמכויותיה על פי כל דין, ואף ספק אם ניתן לוותר על סמכות ההפקעה.

בית המשפט הדגיש, כי דרישות העירייה לאור זכויותיה הקנייניות כבעלת המקרקעין יצרה חשש שחייב את נת"ע והמדינה לפעול להבטחת המשך הביצוע והאינטרס הציבורי. צוין, כי בני ברק אינו שטח אוטונומי במדינה, ואף החפירה עוברת ב-5 רשויות ולא ניתן להפסיקה.

הסיבה שלא הופקעו שטחים לטובת "הקו האדום" של הרכבת הקלה ברשויות אחרות הינה ששאר הרשויות לא יצרו בעיות שמערימות קשיים ולכן לא היה צריך להפקיע מהן את הקרקעות כמו שנעשה בבני ברק.

 

הערת מערכת:

אין ספק כי הקמת הות"ל היא שאפשרה קידום תכניות הרק"ל והמטרו לאור העובדה כי היא "עוקפת" ועדות מקומיות ויכולה לראות את התמונה כולה בעוד שכל רשות ושיקוליה, ואם היה צורך לתאם בין כלל הרשויות בגוש דן לא הייתה נולדת תכנית לעולם, עם זאת כח זה יש בו גם חסרונות בריכוז כוחות ויש לשמור על איזון ופגיעה מינימלית.

 

זוגיות ואהבה עד להפרדה הרכושית בקניין

מספר ההליך: ע"א 4298/18 ואח' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א ואח' נ' רועי בלנק ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים נ' הנדל, י' אלרון וע' גרוסקופף. תאריך מתן פסק הדין: 20.04.21. ב"כ המשיבים: עוה"ד אלעד אלעזר, יצחק מירון, אופיר סעדון ומתי אפל.

 

"תיק זה עניינו מיסוי עסקאות בדירת מגורים של אדם שנמצא בקשר זוגי. מצויים אנו על גבי כביש בן שלושה נתיבים: מימין נתיב המס, משמאל נתיב הקניין, ובתווך מצוי נתיב דיני המשפחה. הנוף הנשקף לנוסעים בנתיב המס הוא מס הרכישה ומס השבח על תכליותיהם. בנתיב הקניין נפרשים לאורך הדרך הרישום במרשם המקרקעין וזכויות הקניין בדירה. הנתיב האמצעי הוא נתיב "פלוס אחד", ששמור לכלי רכב שבהם נוסעים בני זוג ומשפחות. הדגש הוא על התא המשפחתי. הבחירה בין הנתיבים עשויה לקבוע, בתיקים מסוימים, גם את היעד. בפסיקת בית המשפט העליון בעשור וחצי האחרונים הובעו שלוש דעות, שכל אחת מהן מדגישה את עדיפותו של נתיב שונה" (ציטוט מתוך דבריו של כבוד השופט הנדל).

עסקינן בשני ערעורים על פסקי דין של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אשר הגישו מנהלי מיסוי מקרקעין ואשר עוסקים בסוגיית שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר למוכר יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם.

לפי הדין, הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע, רואים אותם כיחידה אחת, לצורך חישוב מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם, כאשר הם נחשבים לתא משפחתי אחד וזאת לעניין הזכאות לפטור ממס שבח והקלה במס רכישה בכל הנוגע לעסקה בדירת מגורים מזכה או יחידה.

המחוקק הכיר בשני חריגים לכלל זה: בני זוג הגרים באופן קבוע בנפרד וקטין שנישא. הפסיקה הכירה בשני חריגים נוספים לכלל: חריג המטען ההיסטורי, מכוחו אין מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני הזוג לפני הנישואין.

על מנת לשלול זכות לפטור או להקלה העומדת לבן הזוג האחר וחריג ההפרדה הרכושית, לפיו יש לפרש את כלל היחידה המשפחתית כקובע חזקה הניתנת לסתירה, שאין להחילה כאשר בני הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון, והוכח כי הפרדה זו נשמרת הלכה למעשה, דהיינו שאינה מלאכותית, אינה פיקטיבית ולא נזנחה במהלך החיים המשותפים של בני הזוג.

בית המשפט דן בשאלה האם חריג ההפרדה הרכושית יכול להתקיים גם במצבים בהם בני הזוג מתנהלים בחיי היומיום כתא משפחתי אחד ומנהלים משק בית משותף, אך שומרים על הפרדה רכושית חלקית, במסגרתה הם מפרידים את הבעלות בנכסי המקרקעין, כולם או חלקם וקבע כי עניין זה לא נידון במפורש בפסיקה אך התשובה לפיה די בהפרדה רכושית "חלקית", המתייחסת לבעלות בנכסי המקרקעין בלבד, משתמעת מפסקי הדין בהכרח.

בית המשפט קבע, כי אם הוכחה מבחינה קניינית הפרדה רכושית, אין במגורים משותפים בדירה כדי לשלול את תחולת חריג ההפרדה הרכושית לעניין דיני המס. עוד קבע בית המשפט כי מרגע שהוכר חריג ההפרדה הרכושית בפסיקה, יש לפרשו באופן שוויוני ביחס לכל המצבים בהם מתקיימת הפרדה רכושית אף אם מדובר במורכבות משפחתית.

לאור כל האמור, פסק בית המשפט כי אין הצדקה לסטות מההכרה שניתנה בפסיקה לשני החריגים לכלל היחידה המשפחתית ודחה את העררים.

 

הערת המערכת:

בית המשפט הבין את העובדה שיש כיום מורכבות משפחתית שאינה חד ערכית וכי יש להתאים את רוח התקופה לכוונה שמאחורי תכלית החקיקה, שהיא גביית מס אמיתית וזאת מבלי לגרום לפגיעה בפרט, מקום בו הוא בסך הכול בחר את אופן קיום וניהול חייו האישים, המשפחתיים והזוגיים, מבלי שעמדה מאחורי הדברים כוונה (לפחות שנראית לעין) לנסות ולבצע תכנון מס כלשהו.  

 

האם יש להפחית את הפחת?

מספר ההליך: ת"צ 42666-01-20 עו"ד רשף חן נ' מדינת ישראל – רשות המיסים ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט חגי ברנר. פרטי המקרקעין: גוש 10785, חלקה 7, תת חלקה 15, רחוב חורב 34א בחיפה. תאריך מתן פסק הדין: 28.04.2021 ב"כ המבקש: עו"ד אליהו מאיר.

עסקינן בבקשה לאישור תובענה ייצוגית לפי סעיף 3(א) לחוק תובענות ייצוגיות אשר עוסקת בשאלת החוקיות של ניכויי הפחת בחישוב מס שבח בגין מכירת דירות מושכרות, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

השאלה המרכזית הינה האם לצורך חישוב מס שבח של בעל דירת מגורים אשר השכיר אותה בפטור ממס הכנסה ולא ניכה בגינה פחת, רשאית רשות המיסים (להלן: "המשיבה") להפחית פחת ממחיר רכישת הדירה?

המבקש רכש בשנת 1996 דירת מגורים לצרכי השכרה, שווי הרכישה היה סך של 446,460 ₪. כעבור כ-23 שנה, בשנת 2019, מכר המבקש את הדירה בסך של 900,000 ₪. לאורך כל שנות החזקתו בדירה המבקש השכיר אותה תמורת דמי שכירות בסכום הנמוך מתקרת הפטור ממס הקבועה בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "חוק הפטור"), ולכן היה פטור מתשלום מס הכנסה בגינה. המבקש חישב את השומה העצמית ללא הפחתה של רכיב הפחת משווי הרכישה, כך שסכום המס לתשלום עמד על סך של 9,263 ₪. מאידך, טענה המשיבה כי (לפי הוראת נוהל פנימי 5/2007) יש להפחית את הפחת בסך של 108,937 משווי הרכישה כך שסכום מס השבח עמד על סך של 19,646 ₪.

המבקש שילם את תוספת המס שנדרשה ממנו ולא הגיש השגה וערר (סעיפים 90-87 לחוק מיסוי מקרקעין). יחד עם זאת, המבקש הבהיר, כי בכוונתו להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית בעניין זה.

המונח "פחת" מוגדר בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין: הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לענין מס הכנסה".

סעיף 21 לפקודת מס הכנסה קובע, כי לצורך חישוב מס הכנסה יותר ניכוי בעד פחת, אשר יחושב לפי אחוזים משווי הנכס בגינו מנוכה הפחת. בכל הנוגע לדירת מגורים, סעיף 21(ד) לפקודה מסמיך את שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, לקבוע כי: "(ד) לגבי דירה שהייתה מושכרת למגורים בשנת מס פלונית ושבעליה אינו זכאי בשלה להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, יותר ניכוי פחת המחושב בשיעור משווי הדירה, ורשאי הוא, באישור כאמור, לקבוע כללים לחישוב שווי הדירה." סעיף 2(א) לתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989 (להלן: "תקנות שיעור פחת לדירה מושכרת"), קובע כי לגבי דירות המושכרות למגורים יחול שיעור פחת שנתי של 2% משווי הדירה. (הכנסה חייבת מדמי שכירות, לאחר ניכוי ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 17 לפקודה ובניכוי פחת לפי סעיף 21 לפקודה, חייבת במס על-פי שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודה).

לצד הכנסה מדמי שכירות החייבת במס לפי הפקודה, קיים מסלול הפטור המלא, וזאת במסגרת חוק הפטור סעיף 2 המקנה פטור מתשלום מס הכנסה לבעלי דירות המשכירים אותן למגורים, וזאת עד לתקרה מסוימת הקבועה בחוק הפטור (להלן: "הדירות הפטורות"). סעיף 5 לחוק הפטור:  "מי שקיבל הטבה לפי חוק זה, לא יחולו לגביו תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט-1989."

בנוגע לדירות הפטורות, פרסמה המשיבה ביום 19.9.1990 את הוראת ביצוע 14/90 (להלן: "הוראת הביצוע הראשונה"). לפי הוראה זו, במכירת דירת מגורים שהושכרה למטרת מגורים והייתה פטורה מתשלום מס הכנסה, אין לנכות פחת משווי הרכישה של דירה כזו בעת שעורכים את חישוב מס השבח החל בגין מכירתה. בחלוף 17 שנים מיום שהותקנה הוראת הביצוע הראשונה, הוציאה המשיבה ביום 27.2.2007 את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 (להלן: "הוראה 5/2007"). במסגרתה ביטלה המשיבה במפורש את הוראת הביצוע הראשונה וקבעה כי: "כאשר הדירה הושכרה, בין אם הנישום נהנה מפטור על פי הוראת הפטור או משיעור מס מופחת לפי סעיף 122 לפקודה או שבחר במסלול הרגיל, יש לחשב את הפחת שהנישום היה רשאי לדרוש בגין תקופה זו."

מהאמור לעיל עולה כי בהוראה 5/2007, בעת חישוב מס השבח יש להחיל על דירה שהושכרה במסלול הפטור דין זהה לדירה שהושכרה במסלול המס המופחת. כך שיוצא שבמקרה של דירה פטורה יש לנכות משווי הרכישה את הפחת הרעיוני שניתן היה לדרוש לצורך תשלום מס הכנסה. מבחינה מעשית, ניכוי הפחת הרעיוני משווי הרכישה, מגדיל את ההפרש בין הסכום בו נמכרה הדירה לסכום הנחשב "יתרת שווי הרכישה" (מגדיל את השבח) כל זאת, למרות שסעיף 122 חל על דירות שהושכרו במסלול המס המופחת ולא על הדירות הפטורות שהושכרו לפי מסלול הפטור.

המבקש טען בין היתר, כי בהוראה 5/2007 אין כל הנמקה והסבר מדוע ביטלה המשיבה את הוראת הביצוע הראשונה, כאשר בחוק ובפסיקה לא חל כל שינוי שיכול להצדיק את השינוי המהותי עליו החליטה המשיבה. שיעור המס על דמי השכירות נקבע בדרך של חישוב כללי של מס ההכנסה על דמי השכירות, בהתחשב בפחת הניתן להפחתה מדמי השכירות ובפועל אין מדובר בשיעור מס מופחת אלא בגביית מס דומה לסכום של מס ההכנסה שהיה נקבע בדרך הרגילה.

במסלול המס המופחת, ניכוי הפחת גולם כבר בשיעור המס על דמי השכירות. וכן מהותו של מסלול המס המופחת שונה לחלוטין ממהות מסלול הפטור המלא.

בית המשפט קיבל עמדה זו של המבקש, כאשר הסביר, כי הטעם בניכוי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב השבח הוא מניעת הטבה כפולה בגין אותה הוצאה, פעם אחת הטבה בדמות ניכוי הפחת מההכנסה החייבת במס, ופעם שניה, בעת חישוב השבח שנוצר במכירת המקרקעין, אלא שכאשר הנישום כלל לא השתמש באותה הטבה (קיבל פטור ממס – דירות פטורות), החשש האמור איננו מתקיים.

בית המשפט סבר, כי אם הייתה מתקבלת עמדת המשיבה, ההטבה שהמחוקק התכוון ליתן לאותו נישום בדמות פטור מלא ממס הכנסה תיפגע באמצעות הגדלת חבות המס שלו במקרה של מכירת הדירה על ידי ניכוי פחת רעיוני (פחת שלא נוצל בפועל על ידי הנישום) משווי הרכישה, מה שיגדיל את השבח שנוצר במכירה ואגב כך את חבות המס של אותו נישום.

יתר על כן, בית המשפט ציין, כי עמדתו של המבקש מקבלת חיזוק נוכח שורה של נתונים, ובהם העובדה כי מבחינה כרונולוגית, חוק הפטור חוקק לאחר סעיף 122 לפקודה, מה שיכול להצביע על כך שהמחוקק היה מודע לסוגייה של ניכוי פחת לגבי מס שבח ביחס למי שנהנה מהטבת מס כזו או אחרת, ובכל זאת בחר, בכל הנוגע לדירות הפטורות לפי חוק הפטור, שלא לכרסם בהטבה בעת חישוב מס השבח, בניגוד למה שנעשה בסעיף 122(ג) לפקודה, וכן העובדה כי המשיבה עצמה נהגה לאורך שנים רבות, בהתאם להוראת הביצוע הראשונה, שלא לנכות פחת משווי הרכישה של הדירות הפטורות.

בית המשפט אף הדגיש, כי הדרך הנכונה והיעילה להכרעה במחלוקת הנדונה היא תובענה ייצוגיות. בית המשפט קבע כי, המבקש הצביע על עילת תביעה בגין גבייה שלא כדין שביצעה המשיבה לפי פרט 11 לתוספת השנייה של חוק תובענות ייצוגיות,  התובענה מעוררת שאלה מהותית המשותפת לכלל חברי הקבוצה, וכי קיימת אפשרות סבירה ששאלה זו תוכרע בתובענה לטובת הקבוצה. וכן קיים יסוד סביר להניח כי עניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל על ידי המבקש ובא כוחו בדרך הולמת ובתום לב.

לפיכך, בית המשפט אישר את ניהול התובענה הייצוגית.

בית המשפט קבע כי על  המשיבה לשאת בשכר טרחתו של בא כח המבקש בגין בקשה זו, בסך של 25,000 ₪.

 

הערת מערכת:

במקרה הנדון ניתן לראות כיצד בית המשפט פתח בפני הקבוצה את שערי בית המשפט, הכיר בחשיבותה של השאלה המשפטית הנדונה ובהתחקות אחרי כוונת המחוקק חרף החלטות מנהליות של המשיבה.

 

ברובע סירקין לא יערך איחוד וחלוקה

מספר ההליך: עת"מ 60386-12-19 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ. פרטי המקרקעין: חלקה 25 בגוש 6320, חלקות 8, 18 ו-19 בגוש 6401. תאריך מתן פסק הדין: 18.4.2021.

 

עניינו של פסק הדין דנן בעתירות שהוגשו כנגד החלטת הותמ"ל לאשר את תכנית מועדפת לדיור מס' 1076 "רובע סירקין" (להלן: "התכנית"), מכוחה אמורים להיבנות כ-8,500 יחידות דיור, אזורי תעסוקה, שטחי מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים, ועוד. יצוין כי עתירה נוספת שעסקה בתכנית זו ואשר עניינה בין היתר בסוגיות תחבורתיות הכרוכות בתכנית הסתיימה בפשרה.

אחת מטענות העותרים בעתירה דנן היא כי אין זה ראוי להפקיע את חלקותיהם הפרטיות אשר מיועדות בתכנית לצרכי ציבור, שכן לנוכח זיקתן התכנונית של החלקות לתכנית ראוי להכלילן במתחם המיועד לאיחוד וחלוקה. יצוין, כי החוקר שמונה לצורך שמיעת ההתנגדויות לתכנית המליץ להכליל את חלקות העותרים במתחם המיועד לאיחוד וחלוקה, אולם הוותמ"ל דחתה את המלצתו מהטעם שהשימוש במרבית חלקות העותרים הוא לצרכי "תשתיות כלל עירוניות אשר אמנם הרובע הוא המנוף להקמתן, אך הן נועדו לשרת משתמשים רבים מהעיר ומהסביבה".

בית המשפט דחה את טענת העותרים וקבע, כי יש לנקוט בהליך איחוד וחלוקה כשהחלוקה הקיימת אינה מאפשרת את פיתוח השטח וניצולו. אלא, שבענייננו מרבית השטח הכלול בתכנית הוא בבעלות ציבורית ואילו השטח שמצוי בבעלות גורמים פרטיים מהווה כ-3.5% בלבד משטחה. בנוסף, מיקום החלקות שבבעלות פרטית הוא בשולי התכנית ובצמוד לדרכי גישה והוא שמכתיב את השימוש שנקבע לגביהן בתכנית: דרכים ופארק עירוני. לפיכך, דווקא השטחים הפרטיים נדרשים לצורכי ציבור, ואילו יתרת שטח התכנית נותרת בבעלות ציבורית שמרוכזת על ידי האורגן המוסמך לכך בדין, רמ"י. מאחר שהתכנית אינה יוצרת שינוי בעלויות כאמור, אין מקום לכלול בה הוראות של איחוד וחלוקה.

כזכור, בעע"ם 9403/17 כרמלי הותוו תנאים להכללת מקרקעין במתחם איחוד וחלוקה:

תנאי חיובי – השימוש הציבורי נדרש לצורך ביצוע התכנית;

תנאי שלילי – לשימוש הציבורי אין זיקה שחורגת מדל"ת האמות של התכנית.

יישום מבחן זה בענייננו הוליך את בית המשפט למסקנה שלכבישים בגינם יופקעו המקרקעין הפרטיים קיימת זיקה לתכנית, אולם השימוש הציבורי שייעשה בהם חורג מדל"ת אמותיה של התכנית. לפיכך, נקבע כי החלטת הוותמ"ל בעניין זה "נטועה בליבו של מתחם הסבירות ואין עילה להתערב בה".

 

הערת מערכת:

יצוין, כי עיריית פתח תקווה הצטרפה לטענת העותרים בקשר לנטל שיוטל על כתפי הציבור בגין הפקעת המקרקעין. בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע כי הליך איחוד וחלוקה לא נועד להעניק פיצוי לבעלי מקרקעין. עוד נקבע כי הזכויות שיוקנו לבעלים הפרטיים יבואו על חשבון זכויות אחרות שיוקנו לרמ"י, וממילא יוחסרו מהקופה הציבורית: "העברת זכויות בנייה חלף תשלום פיצוי, אינה בהכרח יעילה יותר, ואין סיבה להעדיפה על פני פיצוי כספי ישיר (מתוך הנחה שסוגיית הגורם המממן של פיצויי ההפקעה תוסדר בין הרשויות השונות)".

 

ביטול הסכם כדין

מספר ההליך: ה"פ 14196-06-18 לוי יצחק יזמות נדל"ן בע"מ נ' מצות אביב בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת עינת רביד. פרטי המקרקעין: גוש 6195 חלקות 380 ו-65, רחוב ז'בוטינסקי 83 בני ברק.  תאריך מתן פסד הדין: 6.4.21  ב"כ המשיבה: עו"ד אסף ביגר.

ענייננו בתביעה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה לאכיפת הסכם מכר על מקרקעין בהם בנוי ופועל מפעל המשיבה.

ביום 29.10.14 נחתם בין הצדדים הסכם אופציה בגדרו שילמה המבקשת סך של מיליון ש"ח תמורת אופציה לרכישת המקרקעין בשווי של 34,000,000 ש"ח. התשלום הראשון שולם במעמד החתימה וארבעת התשלומים האחרים נפרסו לתקופה של חצי שנה.

מלבד מהתשלום הראשון, שאר התשלומים לא שולמו.

עיקר הסכם האופציה היה התנאי בו 80% מהתמורה תשולם תוך חצי שנה מחתימת ההסכם, והמשיבה תפנה את המקרקעין בתוך 36 חודשים, זאת כדי לעבור למקום אחר ולהמשיך את פעילותה. בהמשך חלק מתנאים ההסכם שונו, אך עקרונות אלה נותרו.

המבקשת טענה טענות רבות כלפי המשיבה ובין היתר, כי המשיבה שלחה מכתב ביטול בחריגה מזמן סביר, תוך כדי ניהול משא ומתן עימה וויתרה על ברירת הביטול הקבועה בחוזה, הודעת הביטול נשלחה במפתיע, ביטול ההסכם מותנה בהשבה וכי המשיבה ביטלה את ההסכם בסמוך להשבחת המקרקעין על מנת ליהנות מההשבחה ללא צורך לקיים ההסכם, ובכך עושה עושר ולא במשפט.

בית המשפט דחה את תביעת המבקשת בשלמותה, וקבע כי המבקשת היא זו שהפרה את ההסכם.

בהתייחס להודעת הביטול, בית המשפט קבע כי המשיבה נתנה ארכה סבירה לקיום החוזה, ומשלא שולמו התשלומים, נשלחה הודעת ביטול כדין. ההודעה נשלחה שלושה חודשים לאחר שהמשיבה שלחה התראת ביטול, כך שהודעת הביטול לא נשלחה במפתיע, בזמן סביר והיא תקפה ומחייבת את הצדדים.

בהתייחס להשבה, על פי הפסיקה הנהוגה מטרת ההשבה, להבדיל מפיצוי, היא למנוע התעשרות שלא כדין. בית המשפט קבע כי הסעיף בהסכם שאליו מפנה המבקשת אינו שייך לעניין זה. הסעיף דן במנגנון למחיקת הערת אזהרה שיכולה להירשם על המקרקעין לאחר תשלום של 30% מהתמורה, שכידוע לא שולמה, ולכן מעולם לא נרשמה הערת אזהרה לזכותה של המבקשת. מכאן שסעיף זה בהסכם אינו רלוונטי כלל וההוראות שנקבעו בו לגבי השבת כספים כרוכים אך ורק בסוגיית מחיקת הערת האזהרה ואינן קשורות לזכות הביטול. נקבע כי אין מקום להתנות את זכות המשיבה לבטל את ההסכם בהשבת הכספים ששולמו.

בהתייחס לביטול תוך עשיית עושר ולא במשפט, בית המשפט קבע כי אין קשר בין ההשבחה לביטול ההסכם. עובדות המקרה מלמדות כי התראות לביטול ההסכם נשלחו לפני שההשבחה "עמדה על הפרק", שומה שנערכה במקרקעין קבעה כי שווי הנכס על פי התב"ע החדשה הוא שלושה מיליון פחות מהתמורה על פי הסכם המכר. נקבע כי סוגיית ההשבחה לא הייתה לנגד עיני המשיבה בעשיית העסקה ובביטולה, ולכן לא נפל פגם בביטול ולא הוכח חוסר תום לב או כוונה לעשיית עושר.

לאור האמור, התביעה נדחתה במלואה.

 

הערת מערכת:

"עיקרון חופש החוזים קובע את חירותם של פרטים להתקשר בחוזים ואת חירותם לעצב את תוכנם של חוזים אלה" (גבריאלה שלו, משפטים י"ז, תשמ"ח). בפסק הדין הנדון ניתן לראות כיצד בית המשפט עמד על חשיבות עיקרון זה, וקבע כי אין להתערב בהסכמות הצדדים ולכתוב עבורם חוזה חדש לחלוטין, שאינו הולם את צרכי שני הצדדים ומטרותיהם.

 

שאריות של תיקון 126 – על מי מוטל תשלום היטל השבחה?

מספר ההליך: תא"ק 41560-11-18 איתן מרקוביץ ואח' נ' Purple Leaf Investore S.A 506060 ואח' ערכאה:  בית המשפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט יאיר דלוגין. פרטי המקרקעין: בית צמוד קרקע בשכונת צהלה, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 21.4.2021. ב"כ הנתבעות: עוה"ד אהוד פורת ואורן אהרוני.

 

השאלה העיקרית שעמדה להכרעה בתביעה זו, הינה האם לפי ההסכם, הייתה הנתבעת 1 רשאית לממש את הזכות שניתנה בתיקון מס' 126 לחוק ולבקש כי השומה עבור תכנית תא/5000, שהינה תכנית כוללנית, תיערך רק לאחר שתצא תכנית נוספת החייבת בהיטל בעתיד?

לעניין זה מתחדדת ועולה השאלה האם לנוכח דחיית התשלום על ידי הנתבעת 1, יחול היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית בעתיד, ככל שתצא תכנית מפורטת נוספת שבגינה יש לשלם היטל, על הנתבעת 1 או על מי שיממש את הזכויות לאחר אישור התכנית המפורטת?

התובעים טענו, כי הם עשויים להיות חייבים בהיטל ההשבחה ומפנים בין היתר למכתב השמאי שרשם כך: "במקרה שתבחרו להודיע כאמור לעיל, מובהר כי החיוב יחול על מי שיממש זכויות אחרי אישור התכנית הנוספת", ואילו, הנתבעים טענו, כי לנוכח סעיף 3(2)(ג) להוראות המעבר וכן לנוכח החלטה של ועדת ערר בתיק ערר 163/17  ביקל, מי שיישא בעתיד בהיטל המדובר זו הנתבעת 1 והיא בלבד.

לאחר דין ודברים החליט בית המשפט לקבל את עמדת הנתבעות וזאת בין השאר לאור הקביעה בערר 8111-09-18 מזרחי יואב, שם מדובר היה בהסכם מכר שנכרת לפני כניסת התיקון לתוקף, כמו במקרה דנא, אלא ששם הקונה לקח על עצמו בהסכם המכר לשלם את היטל ההשבחה.

משחוקק התיקון לחוק, ביקש הקונה מהוועדה המקומיות לאפשר לו את דחיית התשלום ואילו זו התנגדה, מאחר והוא לא החייב בהיטל לפי הדין, אלא המוכר, ויתרה מכך גם טענה כי לא יינתן אישור לטאבו בגין העסקה, ללא תשלום ההיטל בגין התכנית הכוללנית.

ועדת הערר שם לא קיבלה את טענות הוועדה המקומית וקבעה את הדברים הבאים, אשר מהם עולה בבירור, ביחס לתביעה דנא, כי מי שיישא בהיטל ההשבחה בעתיד עבור התכנית הכוללנית, זו הנתבעת 1 בלבד והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לא תוכל לדרוש היטל זה מהתובעים וגם לא תוכל להתנות אישור לטאבו או היתר בניה שיבקשו התובעים, אם יבקשו, בתשלום ההיטל בגין התכנית הכוללנית, ככל שלא תשולם על ידי הנתבעת 1 וכך גם כלפי כל קונה שירכוש את הבית מהתובעים.

נימוקי ועדת הערר ומסקנתה היו מקובלים על בית המשפט שהוסיף כי כל פרשנות אחרת של סעיף 3(2)(ג), אין בה כל היגיון, שכן היא תביא לריקון מתוכן של הזכות לדחיית התשלום במצב הביניים, שהוראת המעבר מטפלת בו, שכן אם דחיית התשלום תעביר את חובת התשלום לכתפי הקונה בעתיד, ברור שהקונה לא יסכים לכך בשום פנים ואופן ובצדק.

לכך הוסיף בית המשפט וציין כי נדמה שגם היה ברור למחוקק, שללא הותרת החבות לשלם את ההיטל בגין התכנית הכוללנית על כתפי המוכר שמבקש לדחות את תשלומו, הוראות הסכמי המכר המקובלות, התואמות גם את הדין הקיים לפני התיקון, יטילו את חובת התשלום על המוכר ונוכח כך, לא יוכל המוכר ליהנות מאפשרות הדחייה של התשלום, נוכח התנגדות הקונה והוראות ההסכם המקובלות שתומכות בעמדת המוכר בעניין זה בסיטואציה כאמור.

ובהתאמה, רק במצב שבו החבות נותרת על כתפי המוכר, לא עומדת עילה לקונה להתנגד לדחיית התשלום, שכן הוא לא נפגע כלל מדחיית התשלום, לא כעת, שעה שמונפק אישור לטאבו, ולא בעתיד וזאת נוכח הוראת סעיף 3(2)(ג) לתיקון.

לפיכך ומשלא צפו הצדדים מראש את הוראות התיקון ולא עשו הסדרה בהסכם שמטפלת במצב המיוחד שנוצר עם חקיקת התיקון, ברור מאליו כי מכוח החובה לקיים את ההסכם בתום לב, לא עומדת לתובעים עילה כלשהי כלפי הנתבעת 1 בקשר עם דחיית התשלום של היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית, שכן הוראות התיקון דאגו להותיר את חובת התשלום בעניין זה על כתפי הנתבעת 1 בלבד, מבלי שהתובעים או מי שירכוש את הבית מהם, ייפגעו מכך.

בית המשפט הוסיף, כי צדק בא כוח הנתבעים, עת הוא טען כי התובעים עצמם סברו כי הוראות המעבר יוצרות מצב שבו רק הנתבעת 1 תהא חייבת בעתיד לשלם את ההיטל בגין התכנית הכוללנית וזאת לנוכח האמור במכתב באי כוחם לעירייה, בו רשמו כי לא ישלמו את היטל ההשבחה הנ"ל בהסתמך בין היתר על הוראות המעבר.

בהתייחס לאמור שבמכתבו השמאי שציין כאמור: "במקרה שתבחרו להודיע כאמור לעיל, מובהר כי החיוב יחול על מי שיממש זכויות אחרי אישור התכנית הנוספת", אלא שעמדה זו, שהשמאי לא מצא לנכון במכתבו להסביר על מה היא מתבססת, ואשר וועדה מקומית אחרת החזיקה בה, לא התקבלה על ידי ועדת הערר בהחלטה שאוזכרה לעיל.

עוד הוסיף בית המשפט את העובדה שהעירייה העדיפה לנקוט בעמדה שנקטה באותו מכתב, מוסברת אולי בחוסר הנכונות שלה לקבל את העובדה שהוראות המעבר הוציאו מידיה, לגבי היטל עבור תכנית כוללנית במצב הביניים המתואר בסעיף 3(2) להוראות המעבר, את הכלי העיקרי לגבייה בטוחה של היטל ההשבחה, היינו, התניית האישור לטאבו בתשלום ההיטל, מקום שקבעה את שקבעה בסעיף 3(2)(ג). גם יתכן כי עמדת העירייה במכתב המדובר נבע מניסיון לפרש את סעיף 3(2)(ג) אחרת, תוך ניצול העובדה שניתן היה אולי לנסח אותו בצורה טובה יותר מסגרת התיקון לחוק, כפי שאף ציינה גם ועדת הערר בעניין מזרחי וכפי שסבר גם בית המשפט.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי דין התביעה להידחות.

 

הערת מערכת:

המערכת סבורה כסברתו של בית המשפט מבחינת ההצדקה שהייתה להגשת התביעה, שלא ניתן להתעלם מכך שניתן היה כאמור, לנסח את הוראות המעבר בצורה ברורה יותר ויש להניח כי גם מכתב העירייה, שבו נאמר כי החיוב יחול על מי שיממש את הזכויות לאחר שתאושר תכנית מפורטת, גרמה לתובעים להרגיש חשופים לחיוב, שאכן לא היה כל מקום שיושת עליהם.   

 

דרך (לא) סטטוטורית

מספר ההליך: ערר 1578/0920 לוי יעקב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם דגני. פרטי המקרקעין: גוש 10008 חלקה 293, רחוב היסעור 15 חדרה. תאריך מתן ההחלטה: 11.3.2021 ב"כ העורר: עו"ד מוחמד ותד.

 

עסקינן בערר כנגד החלטת ועדה מקומית לדחות בקשה להיתר תואמת תוכנית מן הטעם של היעדר תשתיות ופיתוח הנדרשים לפי הוראות התכנית החלה – סיום סלילת יתרתו של כביש גישה קיים (על אף שאין מחלוקת כי במצב הקיים ישנה דרך עפר המאפשרת גישה אל המקרקעין ויתרת החלקות ואשר משמשת לכך).

העורר טען בין היתר, כי עסקינן בזכויות מוקנות, וכי ממילא לחלקות עם אותה דרך גישה כבר ניתנו היתרי בניה רבים, לרבות לחלקות הצמודות לחלקתו. הוועדה המקומית, טענה מנגד, בין היתר, שזו קבעה מדיניות חדשה מאז הוצאת ההיתרים הקודמים כי הוועדה לא תאשר היתרים נוספים בסביבה עד אשר יוסדר הכביש במלואו.

ועדת הערר קבעה כי, אמנם, בסמכות רשות מנהלית לגבש מדיניות להתוויית שיקול דעתה, ובכלל זאת גם מדיניות לסירוב לדחות בקשות להיתר תואמות תוכנית בשל היעדר תשתיות מתאימות לרבות תשתיות דרכים וכי ישנה חשיבות בקביעת מדיניות ביישום סמכות פוגענית זו, על מנת לאפשר לאזרח לכלכל צעדיו מראש.

עם זאת, ועדת הערר קבעה שבמקרה נקודתי זה, טעתה ועדת הערר בהפעלת שיקול דעתה.

ועדה הערר קבעה, כי לאחר שאושרה מדיניות זו, אישרה הוועדה המקומית במקרקעי העורר תוכנית נקודתית להגדלת זכויות מבלי שיידעה אותו על מדיניות זו, ועל אף שידעה שלא תוכל לאפשר הוצאת היתרי בניה מכוחו בטווח הזמן הקרוב, ואולי אף לא בשנים הקרובות, בהעדרה של דרך סלולה.

לאור האמור, התקבל הערר ואושרה הבקשה להיתר.

עם זאת, על מנת שלא להסדיר בהיתר דרך גישה לא סטטוטורית, נקבע כי במסגרת התנאים להיתר הבניה יקבע, כי תנאי למתן טופס 4 יהיה פריצת הדרך הסטטוטורית, באופן שיאפשר מעבר כלי רכב למגרש העורר ולמגרשים הסמוכים.

 

הערת מערכת:

החלטה זו מהווה דוגמה למקרים בהם כשל של הרשות המקומית לפתח תוך זמן סביר תשתיות עירוניות אשר אושרו במסגרת תוכנית, מביא לכך שבעל המקרקעין נדרש "לשלם" את מחיר עיכוב זה.

ונזכיר כי עבור מימון הקמתם של כבישים, ישנן אגרות שונות הנגבות עת הוצאת היתרים, כגון אגרת סלילה ואגרות נוספות, אשר בוודאי נגבו עת אושרו היתרי בנייה בסביבה, בלי שנבנה הכביש בפועל.

ונוסיף, כי טוב יעשו בעלי קרקע, בכך שיתייעצו עם בעלי מקצוע במקרים בהם נדחית בקשתם להיתר, ופעלו למיצוי זכויותיהם בערכאות, במקרים המתאימים.