פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים – האם נדרשת החזקה בפועל?
מאת עו"ד צבי שוב וגב' אדוה לנקרי ישראלי, מתמחה
מספר ההליך: עמ"נ 4491-02-21 אהובה איצר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט עודד שחם. פרטי המקרקעין: גוש 30106 חלקות 168 ו-170, וגוש 30168 חלקה 153 חלקה 107, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 1.6.2021 ב"כ המערערים: עו"ד ברגותי- מלחם, עו"ד גיטליץ, עו"ד ח' נובוגרצקי.
ערעורים מנהליים שהוגשו על החלטת ועדת הערר, לדחות את שני העררים שהוגשו בנוגע לחיוב היטל השבחה, בגין 4 דירות שאושרה בנייתן מכוח התוכנית המשביחה.
השאלה המרכזית בהליך זה הינה, האם בעל של חלק מדירת מגורים או של חלקים אחרים בבית המשותף, זכאי לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה?
ועדת הערר קבעה, כי המערערים אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה מסיבות שונות, בין היתר, מאחר שבעת הגשת הבקשה לפטור מההיטל מבקש הבקשה, או קרובו, לא החזיק בפועל במקרקעין. כמו כן, מאחר שבאחת מהדירות נעשה פיצול בלתי חוקי, נקבע כי הדבר אינו יכול להגדיל את היקף הפטור וישנו חשש מפני ניצול לרעה של הפטור במידה ויינתן. בנוסף לזאת, קבעה ועדת הערר, כי מקום בו ישנה החזקה בפועל בחלק מדירה ומבקש הפטור עומד ביתר התנאים, יש לחשב את חלקו בפטור בהתאם לחלקו היחסי בשטח דירת המגורים.
בית המשפט קיבל את הערעורים, וקבע כי הזכאות לפטור ניתנת לכלל בעלי הזכויות במקרקעין, שאינם כוללים דרישה לשימוש בפועל במקרקעין, כמובן שעומדים ביתר תנאי הסעיף. בית המשפט נסמך על מספר פסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט העליון ביחס ליישומו של סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית.
במקרה דנא, נקבע, כי על פי הפסיקה שהובאה ולשון הסעיף, אין לפרש את המונח "מחזיק" כמבסס דרישה לשימוש בפועל בנכס במועד הבקשה, ודי בכך שהמחזיק או קרובו עתידים לעשות שימוש בדירה שתיבנה.
לאחר בחינתו את ההיסטוריה החקיקתית, בית המשפט הדגיש:
"מהמתואר לעיל לא משתמעת כוונה להגביל את מימוש הפטור מעבר לתנאים הבסיסיים שנקבעו בסעיף, והם כי מקבל הפטור הוא החייב בהיטל (או קרובו), אשר הדירה נועדה לשמש למגוריו. אף לא עולה תכלית ספציפית של הגדרת ה"מחזיק", העשויה ללמד על כוונה לצמצמו אך למי שעושה בנכס שימוש בפועל במועד הבקשה להיתר. אדרבה, משתמעת כוונה ליצירתו של פטור רחב שיחול על כל אזרח פרטי הבונה דירה למגוריו או מרחיב את דירתו, תוך קביעת תנאים שימנעו את ניצול הפטור למטרות מסחריות."
כמו כן, בית המשפט ציין, כי אין לקבל פרשנות מצמצמת של הפטור כאשר בפסיקה קודמת הובהר גם בין היתר כי הפטור אינו מותנה במצבו הכלכלי של מבקש הפטור, והרי שניתן לקבל את הפטור בלא שיובא בחשבון שטחן של דירות מגורים אחרות שבבעלות הנישום, אם אלו מצויים במקרקעין אחרים.
בית המשפט ראה לנכון להדגיש, כי אין בסיס להטלת הגבלה נוספת על מימוש הפטור, בדמות דרישה ל"החזקה בפועל" במקרקעין. בנוסף, אין הצדקה עניינית להבחנה בין תחולתו של הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) על מקרקעין פנויים, לבין תחולתו על מקרקעין בנויים. בכלל זה, אין מקום להבחין בין טיב ההחזקה הנדרש בכל הנוגע למקרקעין פנויים, לבין טיב ההחזקה הנדרש בנוגע למקרקעין בנויים. משכך יש לקבוע כי גם באשר למקרקעין בנויים, הזכאות לפטור קמה לכל בעל זכויות במקרקעין העומד בתנאי הסעיף כפי שהם עולים מהחוק ומפסיקת בית המשפט העליון.
בית המשפט הוסיף, כי פיצול בלתי חוקי בדירת מגורים אינו גורע מהזכויות הקנייניות של הבעלים במקרקעין, וכי החשש מפני ניצול לרעה של הפטור לא בוסס בהחלטת ועדת הערר, שהרי המדובר בבעלי זכויות שעומדים בתנאים הקבועים בסעיף הפטור.
לאור האמור, הערעורים התקבלו והחלטת ועדת הערר מבוטלת, כאשר הוראת הפטור חלה בעניינם של המערערים.
הערת מערכת:
נראה, כי סעיף פטור זה מעסיק רבות את ועדות הערר ובתי המשפט, כאשר הסעיף לא מפרט דיו את התנאים הנדרשים, כך שלעיתים הערכאות השיפוטיות נאלצות לפרש את הסעיף ולהמציא "יש מאין".
אנו סבורים כי על המחוקק לתקן את הסעיף, וכך ייחסכו הליכים משפטיים והוצאות מיותרות, ויפה שעה אחת קודם.
