הגשת התנגדות לבקשה להיתר במקרקעין – רק לבעל זכויות באותם מקרקעין
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: עע"מ 1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, בפני כב' הרכב השופטים, נ' סולברג, ג' קרא, י' וילנר. תאריך מתן פסק הדין: 4.5.21 פרטי המקרקעין: רחוב המעיין, ירושלים. ב"כ המערערת: עו"ד גד ויסקינד.
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בגדרו נדחתה עתירת המערערת נגד החלטת הועדה המקומית, שניתנה במסגרת בקשת המערערת למתן היתר בניה תואם תכנית, להקמת מלון בן 4 קומות. בהחלטתה, הורתה הועדה המקומית כי לדיון בבקשת ההיתר יוזמנו "מבקשים ומתנגדים בפני הוועדה בהתנגדויות", ובכלל זאת, יוזמנו גם ועד שכונת עין כרם והמועצה לשימור אתרים, שהגישו התנגדות לבקשת ההיתר.
בעתירה שהגישה המערערת לבית המשפט המחוזי, נטען בין היתר כי למשיבים 3-2, אשר הגישו התנגדות לבקשת ההיתר, אין כל זכות להגיש התנגדות, כפי שעולה מתקנה 37 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), הקובעת כי רק בעל זכות במקרקעין המפורט בתקנה 36, לו הייתה חובה להמציא עותק מהבקשה, רשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר, ומשכך הוועדה כלל לא הייתה רשאית לזמנם לדיון, בית המשפט טענות אלו, ועל כך נסב הערעור.
בית המשפט העליון, החליט לקבל את הערעור פה אחד.
נקודת המוצא לדיון הייתה לשון תקנה 37 קובעת להלן:
"בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה להיתר לפי תקנה 36 רשאי להגיש התנגדות בכתב לבקשה להיתר, בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה; המהנדס ישלח העתק מההתנגדות שהתקבלה למבקש ולעורך הבקשה"
בית המשפט קבע, כי מלשונה הברורה של התקנה עולה, כי מי שרשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר הוא בעל זכות באותם מקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה לפי תקנה 36 לתקנות. מנגד, כאשר המחוקק ביקש להרחיב את מעגל המתנגדים, הוא עשה זאת באופן מפורש, למשל בסעיף 100 לחוק התכנון והבניה הדן במתנגדים לתכנית.
בית המשפט הדגיש, כי בין סעיפי החוק והתקנות אשר מסדירים את זהות הרשאים להגיש התנגדויות בהליכי תכנון ורישוי קיים הבדל ברור וניכר – בעוד שהגשת התנגדויות לבקשה להיתר תואם תכנית מותרת אך למי שהוא בעל זכות באותם מקרקעין שקיבל הודעה כאמור בתקנה 36 לתקנות, הרי שהגשת התנגדויות לתכנית מתאר מותרת לכל מי שרואה את עצמו נפגע על-ידי התכנית.
בית המשפט הסביר את הרציונל לכך, בעוד שהשלב התכנוני מיועד להגשמת העקרונות של שקיפות ושיתוף הציבור, שהם עקרונות יסוד בדיני התכנון והבנייה, הוא בראש ובראשונה שלב הדיון בתכנית החלה. שלב זה מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית לטעון את טענותיו בפני הרשות התכנונית ולנסות ולשכנע להימנע מהחלטה שתפגע בו או לכל הפחות למזער את מידת הפגיעה. מנגד, השלב של הבקשה להיתר, הוא שלב יישום התכנית החלה ומהווה את החולייה האחרונה בשרשרת ההליכים התכנוניים. בשלב הבקשה להיתר, הגשת התנגדויות נועדה למנוע פגיעה אך בזכויות קנייניות של מי שיש לו זכויות במקרקעין הנדונים, ועלול להיות מושפע כתוצאה ממתן ההיתר, ולכן היא מוגבלת רק לבעלי הזכויות.
על כן, נקבע כי המשיבים 2-3 לא היו רשאים להגיש התנגדויות מאחר שאינם בעלי זכויות במגרש, והועדה המקומית לא הייתה רשאית לבחון התנגדויות אלו. משכך, דין החלטת הועדה המקומית לזמן את המשיבים לדיון – מבוטלת.
לאור האמור, הערעור נדחה, תוך שבוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכן נפסקו הוצאות כנגד המשיבים.
