התמ"א לא תמה?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
תמ"א 38 צפויה להסתיים בשנת 2022, וכבר עתה משרד הפנים מקדם הצעת חוק חדשה שתחליף את התמ"א במתכונתה נוכחית. התכנית, שבמקור נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, הפכה עם הזמן לכלי להתחדשות עירונית וחידוש מבנים, והייתה כדאית בעיקר בערי המרכז עבור בעלי הזכויות שקיבלו לרוב תוספת נאה לדירה, ממ"ד, מעלית וחידוש המבנה. הביקורות החלו מאחר ותמ"א 38 תפסה תאוצה באזורי המרכז בלבד, לאור שיקול הכדאיות הכלכלית של היזמים, כאשר מנגד הפריפריה נזנחה, ללא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וללא חידושם.
עם זאת, גם התכנית החדשה שהוצגה כעת בשלבי גיבושה אינה חפה מקשיים שעליהם מנהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות על מנת שהתכנית תוכל להתקיים ולהתממש בשטח.
השינויים המרכזיים המסתמנים בין היתר, כי יינתנו עד 350% בנייה ועד 10 קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק, תוספת ממ"ד (ללא הגדרת תמורה נוספת). בנוסף, הועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר. כמו-כן, הרשות תוכל לגבות היטל השבחה מלא (לעומת תמ"א 38 שנתנה פטור). עם זאת, היזם יוכל לקבל פטור תמורת הקצאת שטחי ציבור לרשות.
האמור מתווסף למגמה המצויה בשנים האחרונות, לרבות בפרויקטי התחדשות עירונית לפיה הקצאת שטחים מבונים לצרכי ציבור בתוך מבנים תופסת תאוצה. מסתמן כאמור כי על מנת לקבל פטור מהיטל השבחה, על היזם יהא להקצות בתמורה שטחי ציבור בנויים לרשות. ברור, כי השטח הציבורי ייבנה על ידי היזם וכמובן על חשבונו, כך שלא בטוח שהדבר ישתלם לו. שאלה שעולה בין היתר מתוך אינספור שאלות הינה מי יקבע את המפרט ורמת ההשקעה בבנייה השטח הציבורי לטובת הרשות ומי יקבע את השימוש?
יש לשים לב לדבר קריטי, שהקצאה זו משמעותה הפקעה רוחבית, ולכן ברור כי הקצאת שטח ציבורי צריכה להיעשות על ידי חוקי ההפקעות, ולא בעקיפין דרך התמ"א. אחרת, עלול להיווצר מצב של חוסר סדר ואי וודאות, כאשר בחוק אחד כתוב דבר אחד ובחוק השני דבר אחר. ישנן הוראות שונות בחוקי ההפקעות שחייבות לקבל ביטוי על מנת להגן על הפרט מפגיעה אפשרית.
מה קורה לדוגמא מקום בו בעתיד ייעוד השטח הציבורי של הרשות ישתנה לייעוד אחר, לייעוד סחיר למשל? לפי סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, מקום בו שונה הייעוד הציבורי לייעוד אחר, שאינו ציבורי ולא ניתן היה להפקיע צריך להשיב אותם לנפקע בתנאים המפורטים בסעיפים אלו.
נציין גם שיש מקרים בהם כאשר הרשות תעשה שימוש בשטח שהוקצה לה, ערך הדירות ואיכות חיי הדיירים יפגעו, למשל מצב שהרשות בונה מרכז לשיקום מסוממים, או שימוש מטרדי. סביר, כי שימוש כזה במבנה מגורים יוריד את איכות החיים ויגרום לרעש ומטרד לדיירים, ואף עלול להוריד את ערך הדירות, האם יוכלו הבעלים להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה או להפחית זאת מהיטל ההשבחה?
נזכיר, כי בכנסת עלתה בעבר, ולא ידוע היכן מוטלת, הצעת חוק להקצאת קומה ציבורית מבונה לצרכי ציבור. התיקון מבקש להוסיף הסדרים למקרים בהם נקבע ייעוד ציבורי כחלק ממבנה. מוצע בה, כי ועדת התכנון המקומית תהיה מוסמכת לקבוע בתכנית שחלק ממבנה יהיה מיועד לצרכי ציבור וירשם על שם הרשות המקומית, ללא תמורה, בכפוף לכך שהתכנית תיצור השבחה גם לאחר העברת חלק מהמבנה לרשות המקומית.
כמובן שיש שני צדדים למטבע: מצד אחד, פגיעה בקניין הבעלים, כשרשויות מתנות היתרי בנייה בהקצאות לצרכי ציבור ונוצרים עיכובים. מנגד, האוכלוסייה גדלה והצורך לבנות לגובה עולה, ולכן אין דרך אחרת אלא להכניס את צרכי הציבור פנימה.
לסיכום נראה, כי שינוי התמ"א לא בהכרח טוב ליזם ולדיירים, פטור מהיטל השבחה מותנה בהקצאת שטחים, הבנייה על חשבון היזם, תמורה מופחתת לדיירים, שאמנם יקבלו תוספת ממ"ד, אך כאמור לאור המטרדים המתווספים, ייתכן ולא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. כמו-כן, התכנית אינה מתמרצת יזמים לפיתוח באזורי הפריפריה, לא כל שכן באזורים המועדים לרעידת אדמה – המטרה הראשונית והמרכזית של תמ"א 38.
