קרקע רמ"י – במקרה שהוענקו זכויות מוגבלות בקרקע ללא מכרז
יש לאמוד את מלוא השווי בהתאם לדין התכנוני התקף
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: ע"א 8331/17 רשות מקרקעי ישראל ואח' נ' שאול באטה ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, ח' מלצר, ג' קרא וי' אלרון. תאריך מתן פסק הדין: 12.7.20 פרטי המקרקעין: גוש 3831 חלקות 94 ו-46, באר יעקב. ב"כ המערערים: עו"ד לימור פלד.
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בו נקבע כי השומה, שעל בסיסה יקבע המחיר של עסקת חכירת המגרשים בבאר יעקב, שהוקצתה בפטור ממכרז, תחושב בשים לב למטרת החכירה שהיא לבית אבות סיעודי בלבד, ולא לפי ייעודם של המקרקעין בהתאם לדין התכנוני החל, המאפשר גם שימוש למטרות של בית אבות רגיל או דיור מוגן.
בית המשפט העליון בחן את תקנה 30 לתקנות חובת המכרזים הקובעת כדלהלן:
"(א) הענקת זכויות במקרקעין בידי המינהל ללא מכרז פומבי, תהיה במחיר שיקבע שמאי ממשלתי.
(ב) מחיר המקרקעין שיקבע השמאי הממשלתי לצורך התקשרויות לפי תקנה 25(1) ו-(3), יביא בחשבון קיומן של זכויות לגבי המקרקעין.
(ג) המינהל יהיה רשאי להתקשר במחיר הנמוך מן המחיר שקבע שמאי ממשלתי מנימוקים שיירשמו ובלבד שעל כל החלטה כאמור יחול סעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב, תשמ"ה-1985."
השאלה שעלתה, הינה מהו ה"מחיר שיקבע שמאי ממשלתי" בגין החכרת נכס – האם מדובר בשווי הריאלי של הנכס בשוק לפי הערכת השמאי, או השווי של הנכס, בהינתן מגבלות השימוש שהוטלו עליו במסגרת חוזה החכירה?
בית המשפט העליון ציין, כי התכלית האובייקטיבית של תקנה זו היא להגשים את עקרון השוויון בנושא המחיר, ובאותה העת להביא תועלת כלכלית על ידי השגת יעילות וחסכון בכספי הציבור.
נקבע כי, משניתן להבחין בין ההטבה שניתנה למשיב בדמות הקצאת המגרשים בפטור ממכרז לבין הטבה עודפת נוספת, שעניינה קביעת ערך המגרשים שלא על בסיס שווי השוק שלהם – אין בנמצא הצדקה למתן ההטבה הנוספת, במיוחד על רקע הכלל לפיו יש לפרש באופן דווקני ומצמצם הוראות העוסקות בפטור ממכרז.
בדיקת התכליות שעומדות ביסוד התקנה מעלה, כי יש לבכר את הפרשנות לפיה קביעת "המחיר" על ידי השמאי הממשלתי לשם הענקת זכויות במקרקעין ללא מכרז יעשה בהתאם לשווים בשוק, מבלי להתייחס בנסיבות שלפנינו להגבלות המוטלות על השימוש במקרקעין בשל הקצאתם בפטור ממכרז. יתרה מכך, הקצאת המגרשים למשיב במחיר הנמוך מזה שנקבע על ידי השמאי הממשלתי אפשרית אך ורק באישורו של שר האוצר, וזאת בהתאם להוראת סעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב.
בית המשפט הדגיש, כי הגישה העדיפה, המתיישבת הן עם לשון החיקוקים הרלוונטיים והן עם תכליות דיני המכרזים וההתנהלות הנדרשת מהרשות כבעלת נכסים, גורסת כי יש לפעול על פי הערכת שמאי לשווי המקרקעין על פי ייעודם בהתאם לדין התכנוני התקף החל עליהם, ולא על פי השימוש המוגבל יותר שהותר בהם (זמנית). עם זאת, בית המשפט ציין שבעתיד (בעת שיתבקש שינוי השימוש) ניתן יהיה להתחשב בתשלום הגבוה יותר, שנדרש כאן מהמשתמש, שהרי השומה לקחה כבר בחשבון את הייעודים הנוספים.
זאת ועוד, במקרה דנא לא הוגשה כל בקשה להפחתה של דמי החכירה עבור המגרשים, וממילא לא התקבלה כל החלטה בבקשה כאמור ע"י שר האוצר. ברי כי ככל שבקשה כזו תוגש בעתיד, יהיה מקום לבחון אותה תוך מתן משקל ראוי לכלל השיקולים הצריכים לעניין ולטענות המשיב, כפי שיובאו במסגרת הבקשה.
לאור האמור לעיל, הערעור התקבל, ונקבע שראוי שהמכלול יובא להערכה מחדש בפני השמאי הממשלתי, שיפעל לפי העקרונות שפורטו בפסק הדין.
הערת מערכת:
נראה, כי במקרה זה בית המשפט העליון העדיף את הפרשנות לטובת הרשות, וכנגד האזרח, שבמקרה זה השתמש בקרקע לטובת בית אבות סיעודי בלבד, ולא מימש את שאר ייעודי הקרקע, ולכן הדבר בעייתי, וימנע בהמשך בחלק מהמקרים רכישת קרקע בפטור ממכרז, מאחר שאם אדם רוכש קרקע לייעוד מסוים וספציפי, אולם צריך לשלם על פי השווי המיטבי שהוא בפועל לא שלו, יגרום למצב בו לא יערכו עסקאות.
