קיזוז הקצאת שטחי ציבור מבונים מהיטל השבחה

יוני
01
2020


פורסם ע"י:

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

 קיזוז הקצאת שטחי ציבור מבונים מהיטל השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר

בשנים האחרונות הולכת ומתרחבת בישראל המגמה של הקצאת שטחים מבונים לצורכי ציבור במסגרת תכניות מפורטות (גני ילדים, משרדי עירייה ועוד) זאת במסגרת מבנה שעיקר שימושו מגורים ומסחר. בתכניות אלו, תנאי לקבלת היתר בנייה למימוש הזכויות בתכנית הינו הקמת שטח בנוי המיועד למטרות ציבור ורישומו על שם הרשות הציבורית.

ככלל, תכניות אלו לרוב אינן קובעות במפורש את זהות החייב בהקמת שטח ציבורי זה, שכן, השאלה האם ניתן לחייב גורם מסוים להקים את האמור סבוכה וטרם הוכרעה (כפי שנקבע בערר 61/19 בעניין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים).

עם זאת, ברור לכל, כי בעלי הקרקע הפרטיים, המבקשים לממש את זכויותיהם בקרקע, הם הנדרשים לכך בפועל, שכן מדובר בתנאי למימוש זכויותיהם, ופרקטית, לועדה המקומית אין יכולת אמיתית לבנות שטחים אלו,  שכן היא תידרש על פי דין לערוך מכרז/התמחרות בין מציעי הצעות, לצורך בניית השטחים הציבוריים. יתרה מכך, כשמדובר בקרקע בבעלות מעורבת, אין זה אפשרי עבור הועדה המקומית לבנות את השטח על ידי קבלן אחד, כשמרבית הבניין נבנה על ידי קבלן אחר.

 לאחרונה, נושא זה נדון בערר 8027-05-19 מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ, כאשר עלו 3 סוגיות בהקשר היטל השבחה הנובעת מתכניות כאמור.

התכנית המשביחה קבעה כך: "שטח מבונה של 500 מ"ר עיקרי יוקצה לרשות המקומית ויירשם על שמה."

שאלה חשובה שעלתה הינה האם בשומת היטל ההשבחה יש לקחת בחשבון כחלק "המצב החדש" גם את שווי זכויות הבנייה שנוצלו לשם בניית השטח המבונה שהוקצה לרשות המקומית?

ועדת הערר קבעה, כי אין להתחשב בזכויות אלו בבחינת ה"מצב החדש", זאת בין היתר לאור תקנה 3(א) בתקנות חישוב שטחים. תקנה זו קובעת כי לצרכי חישוב שטח מגרש, יש לנכות את החלק שיועד לצרכי ציבור, זולת אם השטח ממשיך להיות חלק מהמגרש.

בהתחשב ברציונל של תקנה זו (ולא בלשונה המפורשת), סברה ועדת הערר כי אין על שטחים למטרות ציבור כאמור, להיכלל בזכויות הנישום.

יתרה מכך, גם בהתחשב בעקרונות הכללים העומדים בבסיס גביית היטל השבחה, הקובעים כי יש לחייב נישום רק בגין ההנאה הכלכלית הנובעת מאישור התכנית, קבעה ועדת הערר כי היות שבנסיבות העניין בעלי הקרקע מחויבים בהוראות התוכנית להעביר לרשות המקומית זכויות אלו, כשטח בנוי לאחר הקמתו, הרי שהם אינם מפיקים הנאה כלכלית מזכויות אלו ולכן אין לחייבם בגינן. הודגש, כי מסקנה זו תואמת כמובן גם את מבחן השוק: קונה סביר של המקרקעין לא ישלם עבור הזכויות שהוקצו לרשות המקומית מכוח התכנית החדשה; ומכאן שלא מתקיימת השבחה בפועל ביחס לשטח המבונה שהוקצה לרשות המקומית.

שאלה נוספת שעלתה הינה האם יש ליתן לבעלי הקרקע, במסגרת שומת היטל ההשבחה, לקזז את עלויות הבנייה של השטח מבונה שהוקצה לרשות מקומית?

ועדת הערר הזכירה את הלכת אברמוביץ (רע"א 147/14) בעניין החובה ליתן כתב שיפוי לועדה המקומית בגין תכנית פוגעת, בין אם כדרישה מחוץ לתוכנית או כדרישה במסגרת הוראות התכנית.

שם, נקבע, כי המבחן לשאלה האם יש בגין חובה זו להפחית מהיטל ההשבחה הוא האם מדובר בחיוב חיצוני לתכנית, או בחיוב פנימי שהוטל על היזם כחלק בלתי נפרד מהוראות התוכנית, כאשר נקבע, כי יש לאפשר לקזז בגין חיוב פנימי מכוח הוראות התוכנית.

בנוסף, התייחסה ועדת הערר לפסק דין דיסקונט (עמ"נ 2152-05-16), שם נקבע כי יש לבחון את ההוראה בתכנית באופן מהותי, הבודק האם התנאי משפיע על שווי המקרקעין במצב החדש.

ועדת הערר בחנה וקבעה, כי בנסיבות העניין קיזוז עלויות בניית שטח בייעוד הציבורי אינו חותר תחת הרציונל שביסוד חיוב מבקש ההיתר להקצות לרשות המקומית שטח מבונה ולכן ניתן לקזזו.

ביחס לטענתה המרכזית של הוועדה המקומית, לפיה, מאחר שהתכנית אינה קובעת את זהות החייב בהקמת השטח הציבורי, בעל הקרקע אינו רשאי לקזז את עלויות אלו, דחתה ועדת הערר טענה זו, וקבעה שבעל הקרקע הוא המתאים ביותר לבניית שטח זה, כאשר עסקינן בקרקע בבעלות מעורבת שהוא הבונה העיקרי ובעלי מירב הזכויות. כן קבעה ועדת הערר כי מנגנון קיזוז עלויות הבנייה מביא גם לתכנון יעיל מבחינה כלכלית, התואם את צרכי הרשות, ומעודד אותה לבחון בקפידה את היקף השטחים הנחוצים לה.

לאור האמור, קבעה ועדת הערר כי יש לאפשר קיזוז עלויות הבנייה של השטח המבונה הציבורי.

בעניין זה, נקבע כי הקיזוז יעשה מההשבחה עצמה, ולא מהיטל ההשבחה כפי שביקש היזם, מאחר שמדובר בהוצאות לצורך מימוש ההשבחה בתוכנית, ועל כן יש לקזזן מבסיס המס – ההשבחה, ולא מסכום המס, דבר אשר יביא לכך שהיזם והרשות "חולקים" בעלויות.

לאור כל האמור, הערר התקבל והוחזר הדיון לשמאי המכריע.

משמעות החלטה זו הינה שבמקרים מסוימים היטל ההשבחה יופחת בגין ביצוע מטלה ציבורית גם במקום בו התכנית לא קבעה מפורשות מי הגורם שיבצע זאת, ובצדק, שכן אי הכרה בעלויות אלו תהיה גבייה שלא בשל התעשרות הנישום.

יש לברך על החלטה זו שהינה חשובה ביותר ותשליך על שומות רבות בעתיד, שכן עסקינן במספר סוגיות עקרוניות, בעלות השלכות כלכליות ניכרות על שומות היטל השבחה בגין תכניות המחייבות בהקמת שטח ציבור מבונה. יתרה מכך, יש לשים לב לניסוח המטלה כראוי בעת עריכת התכנית וכך גם אם יחתמו על הסכם עם הרשות.

 על כן, על בעלי קרקע ויזמים לשים לב לעניין כבר בשלב עריכת התכנית וכן בהליכי היטל השבחה על הפחתת שווי זכויות למטרות ציבור שעליהם להעביר לרשות, ועל קיזוז עלויות הקמת מבני הציבור, ועליהם להיעזר בגורמי מקצוע ולפנות לערכאות השונות על מנת לעמוד על זכויותיהם.

כאמור, תכניות כאמור הפכו למחזה נפוץ בשנים האחרונות, בין השאר בתכניות מפורטות מכוח תכניות כוללניות, כגון התכנית הכוללנית של תל אביב – תא/5000, שם, חיוב בהקמתו של שטח מבונה ציבורי מוסדר מפורשות בהוראות תכנית זו.

על יזמים להתעקש בשעת הכנת תכנית מפורטת על כך שמטלות ציבוריות יופיעו כחובה מפורשת בהוראות התוכנית, ולא במסמכים או הסכמים חיצוניים לתוכנית.

יש להניח שאין מדובר בסוף פסוק וכי סוגיות אלו עוד ידונו בבתי המשפט השונים.